Professional Documents
Culture Documents
Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan dihadapan seorang notaris atau PPAT, dengan suatu akta otentik yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Bentuk dan isi SKMHT ditetapkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN Nomor 3 tahun 1996.
Berbeda dengan Surat Kuasa Memasang/ Membebankan Hypotheek (SKMH) yang dimaksudkan pasal 1171 ayat (2) KUHPdt, dan dibuat dengan akta notaris menurut ketentuan Reglemen Jabatan Notaris (S. 1860-3).
Pemberian kuasa harus dilakukan sendiri oleh pemberi HT, sedang akta pemberian kuasanya harus dibuat oleh notaris atau PPAT dalam bentuk SKMHT yang formulirnya disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional.
Bagi sahnya SKMHT ada larangan dan persyaratan yang disebut dalam pasal 15 ayat (1):
1. Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT. 2. Dilarang memuat kuasa substitusi.
3. Wajib dicantumkan secara jelas obyek HT, jumlah utang, nama serta identitas kreditornya, nama serta identitas debitur, apabila debitor bukan pemberi HT.
C. Perlindungan bagi kreditor pemegang kuasa Kuasa untuk memberikan HT tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika pemberi HT meninggal dunia. Kuasa berakhir setelah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya.
D. Batas waktu penggunaan SKMHT Batas waktu penggunaan SKMHT ditentukan dalam pasal 15 ayat (3) dan (4): 1. Jika yang dijadikan obyek HT hak atas tanah yang sudah didaftar, dalam waktu selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan pembuatan APHT yang bersangkutan.
2. Apabila yang dijadikan jaminan hak atas tanah yang belum didaftar, jangka waktu penggunaannya dibatasi tiga bulan. Jangka waktunya ditetapkan lebih lama, karena untuk keperluan pembuatan APHT-nya diperlukan penyerahan lebih banyak surat-surat dokumen kepada PPAT, daripada apabila hak atas tanahnya sudah didaftar.
Penentuan waktu 3 bulan tersebut bukan dimaksudkan untuk menyelesaikan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan, melainkan untuk mempercepat realisasi pembuatan APHT-nya.
8
Untuk proyek-proyek tertentu, yaitu jenisjenis Kredit Usaha Kecil, sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia tanggal 29 Mei 1993 Nomor 26/24/KEP/Dir ditetapkan batas jangka waktu lain dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN nomor 4 tahun 1996. Jika tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan, SKMHT yang bersangkutan menjadi batal karena hukum.
10
3. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk mengelola obyek HT berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan apabila debitor sunguh-sungguh cidera janji.
4. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HT untuk menyelamatkan obyek HT.
5. Janji bahwa pemegang HT pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek HT apabila debitor cidera janji. 6. Janji dari pemegang HT pertama bahwa obyek HT tidak akan dibersihkan dari HT.
12
7.
Janji bahwa pemberi HT tidak melepaskan haknya atas obyek HT persetujuan penerima HT.
akan tanpa
8. Janji bahwa pemegang HT akan menerima seluruh atau sebagian ganti rugi apabila obyek HT dilepaskan haknya, atau dicabut untuk kepentingan umum.
9. Janji bahwa pemegang HT akan menerima asuransi seluruhnya atau sebagian bila obyek HT diasuransikan. 10. Janji bahwa mengosongkan eksekusi HT. pemegang obyek HT HT pada akan waktu
13
Janji memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji, batal demi hukum
14
SKEMA PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN -Balik Nama -Pecah/Gabungan -Tanah Adat
Max. 3 bln
7 hari kerja
Pendaftaran
-Balik Nama
-Pecah/Gab. -Tanah Adat BPN (APHT) Sertipikat a.n. ybs. -Balik Nama -Pemecahan -Tanah Adat
SKMHT
(PPAT/ Notaris)
APHT
(PPAT)
Hari ke 7
BUKU TANAH HT
PK
SERTIPIKAT HT
15
16
17
18
19
3. Hak atas tanah yang memerlukan pemisahan atau pemecahan hak atas tanah induk yang sudah didaftar dan pendaftaran haknya atas nama pemberi HT terlebih dahulu: tanggal selesainya pemisahan atau pemecahan hak tersebut dan dibuatnya Buku Tanah dan diterbitkan Sertipikat haknya atas nama pemberi HT. 4. Hak Milik bekas hak milik adat yang belum didaftar: tanggal dibuatnya Buku Tanah dan diterbitkan Sertipikat Hak Milik yang bersangkutan atas nama pemberi HT.
20
(3) Pencatatan adanya HT dalam Buku Tanah dan Sertipikat Obyek HT.
Setelah dibuat Buku Tanahnya adanya HT tersebut oleh Kepala Kantor Pertanahan dicatat pada Buku Tanah dan menyalinnya pada Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang dijadikan jaminan.
21
22
B. Bentuk dan kekuatan berlakunya Sertipikat Hak Tanggungan Sertipikat HT terdiri atas salinan Buku Tanah HT dan Salinan APHT yang keduanya dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan dan dijilid menjadi satu dalam satu sampul dokumen. Sampul sertipikat dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA.
23
Sertipikat tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek, sepanjang mengenai hak atas tanah (dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) dalam pelaksanaan parate executie berdasarkan pasal 20.
24