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Administracin de Condominios
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Situaciones anmalas que se dan a la entrega del condominio ARTCULO 5 Ley 7933: () La escritura constitutiva que se presente al Registro de la Propiedad para la inscripcin, debe ir acompaada del plano debidamente aprobado por las instituciones respectivas, en el que constarn todos los datos pertinentes a la finca matriz, las fincas filiales o reas privativas, las reas comunes y las tablas de reas y distribucin. El Artculo 265 del Cdigo Civil (CR) dice: Cuando no corresponden al dueo todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta o limitada (). Nuestro Pensamiento acerca de la propiedad en condominio. En aras de mejorar un sistema habitacional y organizacional que implica: Sociabilidad, Economa y Estructuras; la Administracin del condominio desarrollo habitacional requiere de grandes esfuerzos tcnicos, de una buena organizacin de residentes, de disciplina y respeto en aplicacin de un reglamento adaptado a las necesidades de los residentes. Rafael Betancourt Escritura Ttulo constitutivo que da origen o nacimiento al condominio. La afectacin al rgimen de propiedad en condominio puede hacerse con edificaciones construidas o sin construir. Si el condominio fue aprobado y autorizado para su construccin y la edificacin est terminada, pero sin afectacin; se procede a dar aviso al Municipio de su terminacin para su habitabilidad (Ley de Construcciones). Esto permite al propietario o desarrollador del inmueble otorgar la correspondiente escritura de afectacin al rgimen de propiedad en condominio. Por otro parte, si el ttulo constitutivo fue inscrito mientras la edificacin del condominio estaba en proceso de construccin, lo recomendable para estos casos es; dar aviso a las autoridades correspondientes del otorgamiento de una escritura de cierre. Escritura de cierre. En el caso de condominios con edificaciones por construirse o en proceso de construccin y cuando el proyecto est totalmente construido, se considera completar la afectacin de propiedad en condominio con el denominado cierre, es decir, que con intervencin de los condminos, otorgarn los acuerdos asamblearios necesarios una vez finalizada la obra, con planos catastrados, de cortes especficos, tablas y las modificaciones reglamentarias que correspondan para consolidar el condominio (Artculo 77 del Decreto Ejecutivo No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR.) todo lo cual plasmarn en escritura pblica la o las modificaciones al reglamento de administracin y Situaciones anmalas que se dan a la entrega del condominio/ Publicado por betava.com

2 condominio, etc., para que as se inscriba lo que corresponda. Fuente: (Ley 7933 Reguladora de la propiedad en condominio pgina 29). Lo que significa que, la edificacin se ajusta a la descripcin real consignada en planos con los porcentajes reales conforme a la edificacin resultante y la correspondiente voluntad rendida mediante acuerdo asambleario. En caso de modificaciones constructivas a lo originalmente autorizado, se deben obtener las aprobaciones respectivas a fin de que de forma unnime (100% de votos vlidos) se tome el acuerdo asambleario para variar descripciones, porcentajes, planos y otros contenidos en el ttulo constitutivo. (Arts. 93 al 96 Ley de Construcciones de CR) En caso de comprobarse diferencias entre lo autorizado mediante licencia municipal de obra (Art. 74 Ley de Construcciones CR) y la edificacin resultante, las administraciones, mediante acto posterior a la finalizacin, podrn autorizar esas modificaciones (Arts. 93 al 96 Ley de Construcciones CR). No obstante, en caso de que las modificaciones no puedan ser autorizadas y con el consecuente perjuicio para el o los adquirientes, puede pensarse en una eventual nulidad del ttulo constitutivo y otras acciones judiciales, las que en su caso, sern determinadas por los operadores del derecho contra aquellos legitimados pasivos que corresponda. La legitimacin activa, tambin debe ser objeto de estudio previo para determinar quien o quienes pueden accionar. Como ejemplo, la integracin publicitaria del contrato (Art. 34 Ley 7472 de Promocin de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor), en caso de que un desarrollador ofrezca alguna novedad en el proyecto y luego no pueda llevarla a cabo, con el consecuente perjuicio para los intereses econmicos y sociales de los consumidores. Los derechos de los condminos, los de los vecinos y en general de la colectividad, deben ser tutelados para que no se conculquen con las edificaciones de condominios. Algunos casos de lesiones de derechos, como los retiros por construccin (aireacin, asoleamiento, iluminacin-ver Art.4 Ley de Construcciones-, intimidad, etc.) alturas no autorizadas, vertidos de aguas, violaciones del alineamiento, etc., pueden dar lugar a acciones judiciales y/ o administrativas. Fuente: Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio Pgs. 57-58

Recomendaciones antes de recibir la obra. En CR es comn que los desarrolladores o constructores cuando tienen un alto porcentaje de propiedades vendidas, y con el deseo de no seguir soportando los gastos administrativos (al inicio de la obra, ellos son los administradores consignados en la Escritura Constitutiva), hacen un llamado a todos los propietarios para entregar la obra o proyecto. En este perodo de transicin, es muy importante que los propietarios reciban asesora al respecto para no ser engaados por algunos constructores que se aprovechan de la ignorancia de algunos condminos. Como los condminos o adquirientes no estn al tanto de la normativa vigente en esta materia, algunos ni siquiera entienden de lo que se trata el asunto y no se hacen presentes para dar el aval

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3 y recibir la obra en perfecto estado. El peligro que existe en estas circunstancias es que no saben a ciencia cierta si lo construido es igual a lo consignado en planos. Ante esta incertidumbre lo mejor es seguir estos consejos: I. II. Solicitar al desarrollador todos los planos constructivos, mecnicos, elctricos, etc., del proyecto (finca matriz y filiales). Contratar a un profesional en agrimensura o ingeniera para que interprete los planos, distribucin de reas y porcentajes de valor. Que revise todo el proyecto a fin de que las edificaciones cumplan los requerimientos que demandan las diferentes autoridades administrativas como por ejemplo: a) que cumplan el cdigo ssmico, b) cdigo elctrico, c) estudio de suelos, permiso municipal de habitabilidad, original de acta constitutiva, presupuesto de operacin actual, informe de gastos por parte del constructor y otros. Contratar a un abogado notario que levante acta de aceptacin o rechazo de obras. Que la Asamblea nombre administrador (a) de inmediato. Que la administracin sea inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble. Que la Asamblea acuerde el procedimiento (en caso que se encuentren anomalas). Que el representante legal o administrador ya nombrado legtimamente en Asamblea, ejecute el acuerdo asambleario. Que el administrador del condominio notifique a las diferentes instancias de las anomalas documentadas y comprobadas en el condominio. Que se solicite al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos la comparecencia del o los profesionales a cargo de la obra o proyecto de encontrarse alguna anomala. Si se decide accionar contra el contratista u otro; contratar estos servicios a un abogado especialista en condominios. Por el contrario, si el contratista acepta la culpa; que ste repare el dao material o social causado. Formar una comisin para que est monitoreando el proceso de reparacin del dao. Contratar asesora administrativa por espacio de 6 meses a empresa dedicada y con experiencia en este tipo de situaciones y para que ayude a estructurar la para financiera contable. Que comunique a todos los condminos (incluyendo al constructor si es que tiene alguna propiedad sin vender) de los avances en materia administrativa-contable.

VIII. IX. X. XI. XII. XIII.

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Publicado con fines educativos por: Rafael Betancourt F, Gerente de Betava

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