PODER JUDICIRIO

T R I B U N A L DE J U S T I A DO E S T A D O DE S O
^

PAULO

TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRATICA

ACRDO

REGISTRADO(A) SOB N 01436821*

COMPROMISSO Negcio jurdico

DE sob

COMPRA a forma

E de a

VENDA adeso

empreendimento

imobilirio

vinculado

associao

cooperativa - Ntido escopo empresarial unidades autnomas futuras Defesa do Consumidor - incidncia Atraso

de venda de do Cdigo de

nas

obras

de

empreendimento

imobilirio - Circunstncias

fticas a

indicarem uma violao positiva do contrato por parte da cooperativa habitacional, adimplemento das parcelas com quebra antecipada do

- Devoluo de uma s vez da totalidade pagas, devidamente atualizadas -

Abusividade

das clusulas de decaimento e

diferimento moral, -

na devoluo do preo Inexistncia

de dano

que no decorre de mero inadimplemento

contratual

Ao parcialmente procedente - Apelo provido em parte.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel n- 523.261.4/9-00, da Comarca de SO PAULO, onde figuram como apelante MARCOS HAZUYUKI CHIBA e apelada COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO: ACORDAM, em Quarta Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, por votao

Apelao Cvel n" 523 261 4-9-00 - SO PAULO - Voto n 3 725 - N - fl I

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unnime, dar parcial provimento ao recurso, de conformidade com o relatrio e voto do Relator, que ficam fazendo parte do acrdo. Cuida-se de recurso de apelao interposto contra a r. sentena de fls. 205/209 dos autos, que julgou improcedente a ao de resciso contratual, de repetio e indenizatria ajuizada por MARCOS PAULO. F-lo a r. sentena, sob o fundamento de que o autor assumiu a condio de cooperado, e no de credor da r, de modo que no h uma relao de consumo. Em vista disso, a restituio dos valores das contribuies deve respeitar as normas internas da cooperativa, que prev no seu regimento interno a devoluo em sessenta parcelas. Entendeu a sentena, ainda, que no h dano indenizvel em favor do autor. Recorre o autor, alegando, em resumo, que apenas deixou de pagar as parcelas do contrato aps a concesso de deciso judicial que, liminarmente, assegurou-lhe tal prtica. Sustenta que as obras do empreendimento no tiveram incio at a data da propositura da ao e que no houve modificao de fato at a interposio do recurso, por culpa exclusiva da cooperativa. Aduz, tambm, que as contribuies que pagou cooperativa foram utilizadas em outros empreendimentos nos quais ele no partcipe. No mais, pugna pela aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor ao caso KAZUYUZI CHIBA em face de BANCOOP COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO

Apelao Cvel ^ 5 2 3 261 4':<)-00- SO PAULO - Voto n" 3 725 - N - fl 2

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concreto, com a conseqente devoluo imediata da totalidade das parcelas pagas, sem prejuzo de indenizao por danos morais. Foi contrariado o recurso (fls. 240/262). o relatrio. 1. O recurso comporta provimento. Com a presente demanda o autor busca obter a resoluo de contrato de adeso cooperativa habitacional e a conseqente devoluo das parcelas pagas, sob o argumento de que as obras do empreendimento sequer foram iniciadas, embora prometidas prontas para o ms de julho de 2.008. Na inicial o autor relata, ainda, que o antigo proprietrio do terreno est pleiteando a resoluo do contrato firmado com a cooperativa, que poder, portanto, vir a perder o imvel. Justamente por isso, em fevereiro de 2007 ainda no havia sequer alvar de execuo da obra. Diante disso, o autor cumulou, ainda, pedido de indenizao por danos morais decorrentes do atraso nas obras do empreendimento. 2. Inicialmente, ao contrrio do que decidiu a sentena, cumpre destacar que se aplica ao contrato em exame o Cdigo de Defesa do Consumidor. Pouco importa a estrutura jurdica da empreendedora - associao, clube de investimento, cooperativa ou

Apelado Cvel n" 523 261 4/9-00 - SO PAULO - Voio n2 3 725 - N - II 3

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sociedade - com o objetivo de alienao de unidades autnomas futuras, em construo ou a construir, antes de institudo o condomnio edilcio. O que importa a natureza da atividade, que sempre consiste, com maior ou menor variao, em servios

remunerados de construo de unidade autnoma futura, vinculada a frao ideal de terreno. Na clssica lio de Enzo Roppo, embora seja o contrato um conceito jurdico, reflete uma realidade exterior a si prprio, porque sempre traduz uma operao econmica (O Contrato, Almedina, ps. 7 e seguintes). Tal constatao est intimamente ligada noo de causa do negcio jurdico, ou seja, "o fim econmico e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e determiname do negcio que o agente busca alm do fato em si mesmo" (Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil, 18a Edio, Forense, vol. I, p. 319). Pois bem. Para fixao do regime jurdico do contrato o que importa a sua causa, sendo irrelevante a forma societria pela qual se organizou a construo e venda de apartamentos ou casas. Entender o contrrio seria admitir que por ato unilateral da fornecedora, mediante simples alterao de seu objeto social, cambiasse do regime jurdico do Cdigo de Defesa do Consumidor para o Cdigo Civil, ou lei especial diversa, em manifesta fuga das normas protetivas cogentes do consumidor. Parece claro, no caso concreto, que a real operao econmica no foi de associao, mas sim de adeso a um

Apelaro Cvel 1^523 261 4/9-00- SO PAULO - Voto n 3 725 - N - fl 4

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empreendimento imobilirio, com promessa de entrega de unidades futuras. No custa lembrar que esta Quarta Cmara de Direito Pnvado, em inmeras oportunidades, afirmou que os

empreendimentos feitos por cooperativas e associaes muitas vezes visam escapar do regime de normas cogentes protetivas do Cdigo de Defesa do Consumidor. Em tal caso, equipara-se o regime jurdico das associaes/cooperativas quele das construtoras/incorporadoras, com o propsito de evitar a fraude lei. 3. No caso concreto, o cooperado aderiu cooperativa habitacional em fevereiro de 2005 e na clusula 8- do termo de adeso foi previsto o prazo para entrega dos edifcios: 31 de janeiro de 2007, para o Ed. Osaka, e 31 de julho de 2008 para o Ed. Tkio, com prazo mximo de tolerncia de seis meses (fls. 35). Ocorre que, at a presente data, o

empreendimento sequer saiu do cho, j tendo sido descumprido pela cooperativa o prazo para entrega do primeiro edifcio. Pior. A cooperativa no pagou as parcelas do preo ao proprietrio do terreno, que j ajuizou ao de resoluo do compromisso de compra e venda. Diante da proximidade do termo final para a entrega das unidades, sem que as obras sequer tenham se iniciado, bvio o inadimplemento antecipado por parte da r. Pouco importa que o vencimento da obrigao, em relao ao Edifcio Tkio, esteja ajustado para o ms de julho de 2.008. No necessrio aguardar at o termo final do prazo para se chegar a tal concluso.
Apao Cvel n" 523 261 4/9-00 - SO PAULO - Voto tf 3 725 - N - l 5

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A conduta da cooperativa configura o que a melhor doutrina denomina de violao positiva do contrato, com a quebra antecipada do adimplemento. No dizer de Ruy Rosado de Aguiar Jnior, possvel o inadimplemento antes do tempo sempre que o devedor pratica atos nitidamente contrrios ao cumprimento, de tal sorte que se possa deduzir conclusivamente, diante dos dados objetivos existentes, que no haver cumprimento. Evidenciada a impossibilidade da prestao, h quebra da confiana e desaparece o interesse social na manuteno de um vnculo que somente gerar leso ao contratante inocente (Extino dos Contratos por Incumprimento do Devedor, 2a. Edio revista e atualizada, AIDE, p. 130). No faria o menor sentido exigir que o autor pagasse integralmente o preo do imvel, aguardando at o termo final do prazo das obras, para somente ento poder cogitar do inadimplemento da cooperativa habitacional. Some-se a isso a circunstncia de que a cooperativa r j conta com vrias aes ajuizadas contra si por parte dos promitentes compradores (fls. 90/99). Exatamente por estar configurado o

descumprimento contratual por parte da cooperativa, em deciso de tutela antecipada suspendeu-se a exigibilidade das parcelas pendentes, impedindo-se a negativao do nome do autor em razo de tais dbitos (fls. 102). A deciso foi mantida por fora do acrdo proferido no Agravo de Instrumento n- 501.696.4/2-00, de minha relatoria.

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Apelao Cvel n" 523 261 4/9-00 - SO PAULO - Voto n* 3 725 - N - 1 6 1

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Note-se

que

eventuais

alegaes

de

inadimplemento geral dos associados, de entraves burocrticos para lanamento das obras, ou mesmo problemas judiciais so insuficientes para excluir a responsabilidade do empreendedor. Isso porque cabe aos empreendedores analisar o perfil econmico dos associados para obter um grupo com possibilidade de arcar com o pagamento das parcelas do preo e da construo, bem como a documentao dos imveis que pretende adquirir e a eventual viabilizao de financiamento. O atraso geral denota m gerncia imputvel ao empreendedor, de modo que podem os promitentes compradores - ou associados - diante da entrega em data posterior razovel, pleitear a resoluo do contrato por inadimplemento, com conseqente restituio integral, atualizada e imediata das parcelas pagas, sem prejuzo de composio de perdas e danos. Evidente que a ausncia de estimativa para entrega das unidades constitui clusula manifestamente abusiva e no pode ser interpretada em detrimento dos promitentes compradores associados - vinculando-os a contrato na qual a prestao certa e a termo, mas a contraprestao do fornecedor incerta e sem data aprazada. Em casos semelhantes ao ora em comento, nosso Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, em diversas oportunidades, decidiu serem abusivas clusulas que em contratos rotulados de associao cooperativa, impem ao adquirente perda significativa das
ApelaoCivel n* 523 2614/9-00- SO PAULO-Voto n* 3 7 2 5 - N - 1 7 1

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parcelas pagas

(Apelao Cvel n. 138.598-4/4 - So Paulo - 6a

Cmara de Direito Privado - Relator: Sebastio Amorim - 05.06.03 V.U.), ou postergam a devoluo das parcelas (Apelao Cvel n. 95.066-4 - So Paulo - 6a Cmara de Direito Privado - Relator: Testa Marchi - 06.04.2000 - V.U.), ou, ainda prevem prazos de entrega das unidades excessivamente longos, ou indeterminados (Apelao Cvel n. 106.944-4 Sorocaba - 4a Cmara de Direito Privado - Relator: Narciso Orlandi - 19.10.00 - V.U. JTJ 236/59). Em suma, o inadimplemento foi da Cooperativa promitente vendedora e no do cooperado, razo pela qual cabe a devoluo imediata da totalidade das prestaes pagas, atualizadas e corrigidas a partir do desembolso de cada uma das parcelas do preo. 3. Improcede, no entanto, o pedido de

indenizao por danos morais. Note-se que o mero inadimplemento, por si s, no capaz de gerar um dano moral indenizvel. E claro que todo e qualquer inadimplemento contratual gera aos credores decepo e aborrecimento, pela quebra das expectativas da perfeio do servio colocado no mercado de consumo. Salvo, porm, situaes excepcionais e bem demarcadas, no a simples frustrao decorrente do inadimplemento que se indeniza, mas sim a ofensa a direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser demonstrado caso a caso (Maria Celina Bodin de Moraes, Danos Pessoa Humana, Renovar, p. 64; REsp 202.564, Rei. Min Slvio de Figueiredo Teixeira).
Apelao Cvel n" 523 261 4/9-00 - SO PAULO - Voto n" 3 725 - N - fl 8

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Em termos diversos, entende-se que o atentado ao bem-estar psicofsico do indivduo deve apresentar uma certa magnitude para ser reconhecido como dano moral. No basta um malestar trivial, de escassa importncia, prprio do risco cotidiano da convivncia em sociedade, para a sua configurao. Isso quer dizer que h um "piso" de incmodos a partir dos quais o prejuzo afigura juridicamente relevante e d margem a indenizao (cfr. Gabriel Stiglitz e Carlos Echevesti, Responsabilidad Civil, p. 243). No caso concreto, cuida-se de inadimplemento antecipado por parte da cooperativa, em que ficou evidenciado que a cooperativa no cumprir suas obrigaes contratuais em face dos promitentes compradores. Percebe-se, assim, que prematuro se cogitar de um dano de carter extrapatnmonial, uma vez que no caso em apreo ainda no houve o implemento do termo pactuado como prazo final para concluso da obra e, portanto, o autor no chegou a ser privado da posse do imvel adquirido. Os transtornos narrados pelo autor na inicial, decorrentes do inadimplemento contratual, constituem meros dissabores do dia-a-dia, impassveis de indenizao. 4. Em suma, a ao parcialmente procedente, a fim de declarar a resoluo do contrato de adeso cooperativa, confirmando-se a tutela antecipada concedida e condenando-se a r devoluo imediata da totalidade das parcelas pagas, atualizadas desde o desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao ms a partir da citao.

Apelao Cvel n 523 261 4 9-00 - SO PAULO - Voto n* 3 725 - N - fl 9

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Ante a sucumbncia recproca, mas em menor escala do autor, arcar a r com o pagamento de 2/3 das custas processuais e o autor com o restante. Pagar a r, ainda, honorrios advocatcios ao advogado do autor, na base de 10% do valor atualizado do crdito a ser restitudo, j feita a compensao de que trata o artigo 21 do CPC. Diante do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso. Participaram do julgamento, os Desembargadores Maia da Cunha (Presidente e 3- Juiz) e Enio Zuliani (Revisor). So Paul o de 2007.

NCISC0 LOUREIRO Relator

apelao Cvel n2 523 261 4 9-00 - SAO PAULO - Voto n3 3 725 - N - fl 10