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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
Registro: 2012.0000393779 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 014042763.2008.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, so apelados JOS LOPES FILHO, KELLY PASSOS DE SOUSA, EDSON LUIZ DE FREITAS, JOS ROBERTO PAROLINA, ROGERIO BARATTI GASPARDO, ARETHA AVELINO SOUZA LISBOA, TATIANE TARDELLI, JOS ANTONIO DE LENCASTRE NOVAES JUNIOR, DOMENICO INFANTE, ROBERTO APARECIDO RODRIGUES, ELIANE BARBOSA, FABIO BARNECHI, BENEDEZ GOMES DE BRITTO, SULIVAN GOMES DE BRITTO, MARIA CECILIA ROQUETTO FIDELIS, SANDRO CONTRERA CAMPO e MARIA ERNESTINA RAMALHO MEIRELLES DE AZEVEDO. ACORDAM, em 6 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores FRANCISCO LOUREIRO (Presidente) e ALEXANDRE LAZZARINI. So Paulo, 9 de agosto de 2012. Paulo Alcides RELATOR Assinatura Eletrnica
Este documento foi assinado digitalmente por PAULO ALCIDES AMARAL SALLES. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0140427-63.2008.8.26.0100 e o cdigo RI000000ENOEB.
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VOTO N 14941 APELAO CVEL N 0140427-63.2008.8.26.0100 COMARCA DE SO PAULO APELANTE(S): COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP APELADO(S): JOS LOPES FILHO E OUTROS MM. JUIZ (A): GILSON DELGADO MIRANDA
AO DE INEXIGIBILIDADE DE APORTE FINANCEIRO C.C. PEDIDO DE RESTITUIO DOS VALORES PAGOS. COOPERATIVA HABITACIONAL. BANCOOP. COBRANA DE RESDUO FINAL. Aplicao do CDC. Aquisio de unidade residencial. Verdadeira natureza jurdica da relao existente entre as partes deve determinar o regime jurdico aplicvel ao negcio em espcie. Entidade que assume posio jurdica equiparada a uma incorporadora imobiliria, estando sujeita, portanto, s imposies do Cdigo Consumerista. Cobrana indevida do aporte financeiro, por no contar com regular aprovao, na medida em que houve omisso sobre o resduo e sua forma de rateio, tendo sido aceitas to somente as contas ordinrias apresentadas. Precedentes. Sentena de procedncia confirmada. Honorrios advocatcios, porm, fixados em conformidade com o art. 20, 3, do CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo BANCOOP apela da r. sentena (fls. 1545/1566),
que julgou procedente o pedido da ao movida por Jos Lopes Filho e outros para declarar a abusividade da clusula 16 do contrato de adeso que trata da apurao final, com a conseqente inexigibilidade dos aportes financeiros propostos pela r e para conden-la a devolver os valores que foram pagos pelos autores sob tal motivo. Sustenta, em sntese, a inaplicabilidade do CDC, por se tratar de uma cooperativa; ser dever estatutrio e legal dos cooperados de financiar a realizao da obra quanto ao
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seu preo de custo efetivo, nos termos do art. 80 da Lei n 5.764/71 e da clusula 13 do Termo de Adeso; e ter sido realizado assemblia especfica para a cobrana do reforo de caixa do empreendimento, que aprovou o rateio. Ainda tece consideraes sobre a legalidade da Cooperativa e o acordo firmado com o Ministrio Pblico, pretendendo, subsidiariamente, a reduo dos honorrios advocatcios (fls. 1569/1593). Contrarrazes (fls. 1602/1613). o relatrio. Inicialmente, cumpre lembrar que a
estrutura formal societria da qual se valeu a entidade para construir e vender apartamentos ou casas irrelevante para a anlise do negcio jurdico em questo, pois a natureza da atividade desenvolvida que deve determinar o regime jurdico aplicvel, vale dizer, ele deriva da prpria atividade de construo e venda de apartamentos ou casas. Nesse sentido, a entidade assume posio jurdica equiparada a de uma incorporadora imobiliria, pois os adquirentes, longe dos fins cooperativistas preconizados na Lei n 5.764/71, associaram-se a ela com o nico propsito de adquirir uma unidade residencial. Exsurge, assim, um contrato de
compromisso de compra e venda de imvel, com pagamento diferido no tempo (cf. Ap 397.850.4/5-00, Rel. Francisco
Loureiro). Alm disso, verifica-se, a existncia de uma relao de consumo, porquanto, de um lado, apresenta-se um fornecedor de servios de construo e venda de imveis e, de outro, um consumidor que busca no mercado a aquisio de uma
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casa prpria (cf. Cdigo de Defesa do Consumidor, artigos 2 de 3). O que se pde perceber, a partir de inmeros casos submetidos ao Judicirio Paulista envolvendo cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em
construo, que a roupagem jurdica utilizada visa justamente afastar a incidncia das normas protetivas do Cdigo de Defesa do Consumidor e das regras de resciso do contrato imobilirio, com o que no se coaduna o ordenamento jurdico. Por oportuno, transcreve-se o voto do Des. Maia da Cunha, proferido na Apelao Cvel n 203.862-4/8, j. 11/08/2005: ... o fato de se tratar de cooperativa em nada modifica a situao. que no se trata propriamente de cooperativa, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas
conseqncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo. A respeito, j se afirmou em julgado deste Tribunal, relatado pelo Des. Sebastio Carlos Garcia, que tais cooperativas muito mais se assemelham a consrcios, onde no h ou no predomina o esprito
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cooperativo e a adeso se d apenas com a finalidade de aquisio da casa prpria, dela se desligando aps consumada a construo (Apelao n 166.154, Rel. Des. Olavo Silveira, in JTJ 236/60 ). Vale transcrever, pela fora do argumento, parte do seguinte julgado em que se afirma: 'a adeso cooperativa um disfarce de compromisso de venda e compra que melhor define a relao entre as partes' e que 'no queriam participar de cooperativa nenhuma, mas sim adquirir a casa prpria' (Apelao n 106.944-4, Rel. Des. Narciso Orlandi, in JTJ 236/60). Em suma, a cooperativa colocada no plo passivo da demanda daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarada, promovem a venda de unidades condominiais. Os compradores, que no tinham a menor inteno de ser cooperados de nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imvel. Por isso que se aplica ao caso o Cdigo de Defesa do Consumidor e ficam prejudicadas as alegaes recursais sobre o sistema cooperativo tradicional em que no se encaixa a apelante. Ainda, no mesmo sentido: Cooperativa que cobra resduos dos
compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de
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incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente
demonstrados, calculados e provados - Inocorrncia Provimento. (Apelao Cvel n 636.529-4/1-00, 4 Cmara de Direito Privado - Rel. Des. nio Zuliani, j. 01.10.2009, v.u.) Superada essa questo, nota-se que os apelados ingressaram com a presente ao, porque embora tenham quitado o valor de suas unidades, a cooperativa tenta impor-lhe o pagamento de um aporte financeiro, sob a pecha de resduo final, alegando dificuldades econmicas que estaria enfrentando na construo do empreendimento Conjunto
Residencial Jardim Anlia Franco. O Termo de Adeso, na sua clusula 16, expresso ao dispor que: Clusula 16 APURAO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento
Interno, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, conforme considerados ou a de assembleia, unidade os ter pago custos
escolhida/atribuda, previstos no
ainda
reajustes
presente Termo, bem como aqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo nico. Alm disso, os arts. 22 e 39 de seu
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estatuto
permitem a convocao de assemblia geral para
deliberar sobre os rateios das perdas decorrentes da insuficincia das contribuies para cobertura de despesas da sociedade (39, II). A leitura dos dispositivos demonstra,
portanto, ser possvel o rateio de despesas, desde que concluda a obra e autorizado em Assemblia Geral. Contudo, embora haja previso contratual para a cobrana, no possvel Cooperativa impor ao aderente valor calculado unilateralmente, em desrespeito s prprias regras impostas no estatuto da Cooperativa e no contrato firmado. Sim, porque a ata da referida assemblia no traduz qualquer concordncia dos associados ao pagamento de referido saldo apurado, fazendo apenas menes genricas de aprovao de contas apresentadas, sem qualquer especificidade. Vale dizer, aludida Assemblia no
deliberou quanto aprovao do resduo e de sua forma de rateio, o que no influencia em nada a situao constatada na r. sentena, ou seja, de que no h demonstrao hbil do dbito reclamado. Assim, aparentemente a r atribuiu de forma unilateral e arbitrria valores que seriam devidos pelos autores, o que fere o princpio do equilbrio entre as partes e do consenso, alm da boa-f contratual, tornando nula sua exigncia. Sem contar que, como bem ponderou o eminente Des. Francisco Loureiro, no julgamento da apelao da civil pblica intentada pelo Ministrio Pblico na defesa dos interesses dos adquirentes (Processo n 0158529-
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07.2006.8.26.0100, A- Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, j. 24 de maro de 2011): O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os
pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva

entrega das obras, no ano de 2.005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele encerrada a momento, construo deveria no final de 2.005, de de
daquela a
torre
apartamentos,
ocorrer
realizao
assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de
documentao probatria dos gastos. (...) Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito. No precedentes deste mesmo que sentido ao so inmeros os
Tribunal,
julgar
casos
anlogos
8
Apelao n 0140427-63.2008.8.26.0100
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envolvendo
os
adquirentes
Bancoop,
entenderam
pela
inadmissibilidade da cobrana efetuada. Por oportuno: AP n 0046053-
85.2007.8.26.0554, da Comarca de Santo Andr, 6 Cmara de Direito Privado, rel. Des. Percival Nogueira, j. 17.11.2011); AP
0629173-42.2008.8.26.0001
(3
Cmara,
rel.
des.
Doneg
Morandini, j. 15.03.2011); AP 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009); AP 990.10.024482-5 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.02.2011); AP 010490629.2009.8.26.0001 (6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.03.2011); AP 0102282-83.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j. 20.04.2001); AP 636.529-4/1-00 (4 Cmara, rel. des. nio Zuliani, j. 01.10.2009); AP 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 04.11.2009); AP 604.764.4/400 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.02.2009); AP 582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j.
05.11.2008); AP 0198388-30.2006.8.26.0100 (8 Cmara, j. 06.04.2001, rel. Des. Salles Rossi); AP 9247421-
68.2008.8.26.0000 (2 Cmara, rel. Des. Boris Kuffmann, j. 19.04.2011); AP 0343193-80.2009.8.26.0000 (2 Cmara, rel. Des. Neves Amorim, (1 j. 29.03.2011); rel. Des. AP Rui 9070537Cascaldi, j.
24.2007.8.26.0000
Cmara,
29.03.2011); e AP 0122050-53.2008.8.26.0000 (4 Cmara, j. 07.04.2011, rel. Des. Teixeira Leite). Note-se, por fim, que o alegado fato novo consistente na celebrao de acordo entre o Ministrio Pblico do Estado de So Paulo e a Bancoop expressamente ressaltou que a celebrao do presente acordo no impede que os cooperados exeram todos os direitos que lhe so assegurados pelo
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ordenamento
jurdico
(especialmente
pela
Lei
Federal
5.764/71) e pelo Estatuto da BANCOOP, ou que ajuzem aes individuais ou coletivas contra a Cooperativa visando assegurar seus interesses.. Logo, tal acordo no se mostra capaz de influenciar o julgamento da presente ao, que objetiva a proteo de direito individual consistente na declarao de inexigibilidade da cobrana e regularizao do empreendimento. Assim, de rigor a confirmao da sentena de procedncia, pois no restou comprovada a alegada
exigibilidade do valor da apurao final, nus que cabia recorrente e do qual no se desincumbiu (art. 333, I do CPC). Quanto os honorrios advocatcios, no
entanto, com a devida vnia do entendimento esposado pelo d. Magistrado a quo, a ao possui cunho declaratrio e
condenatrio, de modo que a ltima parte faz com que seja regida pelo disposto no art. 20, 3, do CPC (e no o 4 do aludido artigo). Assim, considerando-se, em especial, o trabalho
despendido, pois no se cuida a toda evidncia de causa complexa, sequer houve instruo probatria, mas mera juntada de documentos, a despeito dos nove volumes que a compem, entendo suficiente a fixao dos honorrios em 10% sobre os valores a serem restitudos aos apelados, cuja apurao deve se dar em sede de liquidao de sentena. Ante o exposto, d-se parcial provimento ao apelo, nos termos explicitados.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES Relator
Apelao n 0140427-63.2008.8.26.0100
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
Apelao n 0140427-63.2008.8.26.0100
PODER JUDICIRIO
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05.11.2008); AP 0198388-30.2006.8.26.0100 (8 Cmara, j. 06.04.2001, rel. Des. Salles Rossi); AP 9247421-

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PAULO ALCIDES AMARAL SALLES Relator

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