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Contenido Informes de Avaluo

Contenido Informes de Avaluo

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Published by: Ing. Luis Fernando Restrepo on Jan 14, 2009
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07/10/2013

 
 luisferes15@gmail.com;luisferes15@yahoo.com; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24 Medellín, 27 de Noviembre de 2008SeñoresICONTECDirección de NormalizaciónAsunto: Contenido de los Informes de ValuaciónAtención: Ing. Daniel Trillos OrdúzEstimado Colega, reciba un fraternal y cordial saludo de mi parte, el cual espero hagaextensivo a los miembros del honorable
Comité
, que estudia la Normalización de los “
informes deavalúo
” para Colombia en un futuro cercano.Esta correspondencia la remito ante ustedes con el fin de aportar mis opiniones al Comitémencionado y cuyas consultas públicas están abiertas desde el 15 de noviembre de este año.Considerando que los “Informes de Avalúo” son entregados a un Cliente que encomienda suejecución, es importante recordar que la
Opinión de Valor 
en ellos emitida, llega a terceraspersonas, debido a que el Cliente, con mucha regularidad, utiliza esos informes como instrumento denegociación o de sustentación en operaciones comerciales o en diligencias judiciales por comentar dos ejemplos, razón que obliga a que quien los redacta y elabora, utilice un lenguaje con un Nivel deComprensión sencillo y simple, (que no resumido) y sin muchas palabras rebuscadas, es decir,como se conoce en el léxico coloquial de nuestro ejercicio profesional, “…
Los Informes de Avalúosdeben ser entendidos por un Bobo
”.En mi ejercicio profesional he tenido la oportunidad de participar en la elaboración deinformes de avalúo en múltiples instituciones de tipo bancario, comercial, judicial, etc., y de todosellos, he podido concluir el contenido mínimo de mis informes de avalúo, el cual obedece a lossiguientes puntos:1.
 
Indicación del Bien a Valorar 
: en este punto se debe precisar muyclaramente el bien que se está valorandoa.
 
Dirección (Nomenclatura)b.
 
Barrioc.
 
Comunad.
 
Ciudade.
 
Departamento2.
 
Solicitante
: en este punto se deben responder claramente dos preguntas¿Quien pide el Avalúo? y ¿Para que lo pide? y especificar la Fecha del Avalúo3.
 
Indicación del Objeto del avalúo
: en este punto se debe indicar el objeto conque se realiza el avalúoa.
 
Actualizaciónb.
 
Comercialización o Ventac.
 
Dación en Pagod.
 
Desafectacióne.
 
Normalización
 
 luisferes15@gmail.com;luisferes15@yahoo.com; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24 4.
 
Metodología Valuatoria Aplicada
: en este punto se debe indicar el porque dela selección de la metodología Valuatoria aplicada, para sustentar la Opiniónde Valor emitida en el avalúo.a.
 
Comparativo de Mercadob.
 
Costo de Reposición (Evolutivo)c.
 
Residual (Involutivo)d.
 
Capitalización de Ingresos (Renta)e.
 
Mixto (Combinación de dos o mas métodos)5.
 
Justificación de Metodología Empleada
: en este punto se debe sustentar,porque el método de valoración seleccionado es el apropiado para el propósitopretendido.6.
 
Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados
: en estepunto se deben precisar las características y componentes más relevantes delbien o el derecho a valorar, entre otros:a.
 
Topografíab.
 
Extensión o Áreac.
 
% de Pendiented.
 
Cantidade.
 
Calidadf.
 
Estado de Conservacióng.
 
Edad Cronológicah.
 
Edad Aparentei.
 
Vida Útil j.
 
Vida Económica Sobrante (Remanente)k.
 
Grado de Obsolescencia Funcionall.
 
Grado de Obsolescencia por Estilo o Modam.
 
Grado de Obsolescencia Tecnológicon.
 
Otras características7.
 
Características de la propiedad
. Se trata de una descripción física del bien,como es el terreno donde está ubicado, las dependencias que lo conforman, yen algunos casos comentarios relacionados con la estructuraa.
 
Sistema Constructivob.
 
Canon de Administraciónc.
 
Tipo de Acabadosd.
 
Áreas Comunes (Piscina, Canchas, Senderos, etc.)e.
 
Tipo de Servicios Públicos Disponibles8.
 
Información jurídica y de titulación
. En este punto se deben asentar a.
 
Linderos según (Escrituras Vs Ficha Catastral Vs Verificación en Sitio)b.
 
Cabida según (Escrituras Vs Ficha Catastral Vs Verificación en Sitio)c.
 
Certificado de Tradición y Libertadd.
 
Número Catastrale.
 
Titulación Actual y Situación jurídica vigente9.
 
Los datos urbanísticos del sector 
. Descripción de la zona y análisis deaspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad10.
 
Variables Urbanísticas Aplicables.
Se refiere a la destinación que puededarse al uso del suelo, es decir:a.
 
Uso (Comercial, Industrial, Residencial, Mixto, otro)
 
 luisferes15@gmail.com;luisferes15@yahoo.com; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24 b.
 
Índice de Ocupaciónc.
 
Índice de Construcciónd.
 
Altura Máximae.
 
Densidad Habitacionalf.
 
Restricciones (Frente Mínimo, Área Mínima, Retiros)g.
 
N° de Parqueaderos Exigidosh.
 
Obligaciones, Cesiones y/o Afectaciones
11.
 
Los valores de referencia o unitarios
que se utilicen y sus fuentes
 
12.
 
Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado
, que seutilizaron para realizar los cálculos13.
 
Valorización.
Qué posibilidades tiene de crecer en el tiempo el precio de lapropiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras deinfraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y engeneral, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de lapropiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.14.
 
La vigencia del avalúo
, que no podrá ser inferior a un año15.
 
Memorias de los cálculos realizados
. Se debe adjuntar en la sección deanexos o en el capítulo de Cálculos o de Estimación del valor del Informe lasfórmulas, valores y resultados obtenidos y que sustenten la opinión de valor emitida.16.
 
Metodologías aplicadas
(por lo menos dos). Se deben incluir los datos yreferencias de los modelos de cálculo utilizados.a.
 
Cuando la metodología utilice proyecciones
, se deben señalar todos ycada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En elcaso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fuerontomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar laproyección.b.
 
Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación
,se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual seconsidera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.c.
 
Si la metodología del avalúo utiliza índices
, se debe señalar cuáles seutilizaron y la fuente de donde fueron tomados.17.
 
Dictamen del Avalúo (valor del inmueble).
En este punto se asienta elprecio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás consideracionestenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo,áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos18.
 
La firma del Avaluador 
, con el respectivo número de registro de credencial enel Registro Nacional de Avaluadores, La identificación de la persona querealiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen elRegistro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia deIndustria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.19.
 
Registro fotográfico del Bien o del Derecho
(si es tangible). Imágenes de lapropiedad o del Derecho con indicaciones, descripciones y comentarios quepermitan observar las consideraciones que fueron tomadas en cuenta por elAvaluador, para emitir su opinión de Valor y que permitan identificar cada unade las áreas y su estado de conservación y/o mantenimiento..

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