TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2012.0000422029 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 023320523.2006.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL BANCRIOS SO PAULO LTDA BANCOOP, apelado FILOMENA MACHADO GAVIAO DAVI. ACORDAM, em 8 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCNTARA. So Paulo, 22 de agosto de 2012. LUIZ AMBRA RELATOR Assinatura Eletrnica

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APELAO n 0233205-23.2006.8.26.0100 APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL BANCRIOS SO PAULO LTDA BANCOOP APELADO: FILOMENA MACHADO GAVIAO DAVI COMARCA: SO PAULO VOTO N 16247

COOPERATIVA HABITACIONAL Declaratria Pedido de inexigibilidade da cobrana de resduo inflacionrio derivado de apurao final Procedncia Pretenso da cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderente que no participou da realizao do rateio final de responsabilidade Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Escritura somente aps o trmino do empreendimento Inadmissibilidade Carter potestativo da clusula que no permite que o promitente comprador obtenha o domnio da coisa adquirida, por condicionar a transmissibilidade ao trmino do empreendimento Sentena mantida Apelo improvido.

Trata-se de apelao contra sentena (a fls. 583/587), que julgou procedente ao declaratria cumulada com obrigao de fazer derivada de contrato imobilirio. Nas razes de irresignao se sustentando descabimento do decisum, pelos fundamentos ento expendidos (fls. 596/631).

Recebido o apelo a fl. 721 em seus regulares efeitos, tempestivo, a fls. 743/756 veio a ser contra-arrazoado.

o relatrio.

Meu voto nega provimento ao apelo, confirma a deciso recorrida.

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Depreende-se dos autos, que as partes firmaram termo de adeso e compromisso de participao em 30 de julho de 2001, colacionado s fls. 38/47, para aquisio de uma unidade habitacional do Condomnio Residencial Praias de Ubatuba, na Comarca de Ubatuba, So Paulo.

A autora, consoante narra a inicial, ao propor a ao aduziu que honrou com todas as obrigaes contratuais, quitando integralmente as prestaes. No entanto, foi surpreendida com uma cobrana adicional a ttulo de apurao final. Sustentou a nulidade da

clusula contratual que prev a cobrana do saldo residual. Assim, requereu: a regularizao do empreendimento com o registro pblico da incorporao Imobiliria, sob pena de multa diria de R$.10.000,00, oficiando-se o cartrio de Registro de Imveis para efetuar o bloqueio da matrcula para impedir eventuais constries ou restries; que a requerida se abstenha de efetuar qualquer tipo de cobrana em relao ao saldo residual; que seja deferida a outorga definitiva da escritura do imvel. Pugnou pela procedncia da demanda.

A r apresentou contestao (fls. 211/246), alegando inpcia da inicial. Afirmou ser cabvel a cobrana do resduo decorrente de apurao final aps o trmino das obras. Aventou a inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor na relao jurdica havida entre as partes. Alegou ser impossvel a lavratura da escritura definitiva do imvel, bem como a desconsiderao da personalidade jurdica. Requereu a improcedncia da ao.

Sobreveio ento a r. sentena de fls. 583/587, julgando procedente ao, declarando a nulidade da clusula contratual que prev a cobrana do resduo (clusula 16), condenando a r a efetuar os registros imobilirios inerentes incorporao da construo, bem como na outorga da escritura definitiva do imvel. Como corolrio da sucumbncia,

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condenou a requerida no pagamento das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios fixados em 10% do valor da causa. Por fim, concedeu antecipao da tutela para determinar a r a obrigao de proceder, em 60 dias, os registros de incorporao do empreendimento Praias de Ubatuba, sob pena de multa diria de R$.10.000,00 e se abster de inserir o nome da autora no rol de inadimplentes em razo do no pagamento das parcelas que lhe esto sendo cobradas a ttulo de resduo, sob pena de multa.

Desse modo, a r, ora apelante, se insurge fazendo meno ao acordo firmado com o Ministrio Pblico. Aduz que a forma de participao na cooperativa se d por termo de adeso e compromisso de participao; o empreendimento baseado no preo de custo e em seu lanamento o valor estimado; que ao final, procede-se apurao final do custo e, em havendo dficit faz-se o rateio proporcional entre os cooperados. Sustenta a inexistncia de nulidade na cobrana da diferena porque prevista em clusula contratual a obrigao de saldar aquele valor apurado na liquidao final. Da porque legtima a sua cobrana. Afirma a inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor, vez que se trata de cooperativismo. Esteia a desnecessidade de averbao da construo do empreendimento. Alega que no pode ser fixada multa cominatria no caso em exame. Por fim, pugna pela reforma integral do decisum, para que seja julgada improcedente a ao, invertendo-se os nus sucumbenciais.

Esta a sntese do necessrio.

Pois bem, a discusso em tela no nova, as alegaes so surradas, a matria em discusso j pacificada nesta Corte. De minha relatoria, a Apelao Cvel n 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842.4/5-00), de So Paulo, sendo apelantes Luiz Fernando e outros e apelada a mesma r, Apelada: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo.

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A autora, como no se controverte nos autos, pagou integralmente o preo de aquisio das respectivas unidades com que contemplada; mas se viu depois notificada ao pagamento de elevado resduo, decorrente de prejuzos que a cooperativa estaria enfrentando.

A mera aprovao de contas da cooperativa, como quer que seja, de si nada representava, deveria haver deliberao especfica acerca das contas da obra aqui discutida, de que nem se cogitou.

Nesta Corte a questo se pacificou. Iterativo aresto, da lavra do desembargador Francisco Loureiro, bem a equacionando. Dando conta, inclusive, de ao caso se aplicar o Cdigo do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E

permanecerem com dbito ad aeternum, exigvel a qualquer novo revs financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelao n 0158529-07.2006.8.26.0100, j. 24.3.11, 4 Cmara de Direito Privado): Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores.

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....................................................................... Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. ......................................................... Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. ......................................................... Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. ......................................................... O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida.

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Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assembleia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. .................................................................. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. Alis, como anotado em acrdo outro da 1 Cmara (Apelao Cvel n 9145098-19.2007.8.26.0000, j. 26.4.2011) pelo

desembargador Rui Cascaldi: A r, ora apelada, esclareceu que o dbito cobrado tem origem em saldo negativo apurado no ano de 2005 para o empreendimento onde localizadas as unidades dos autores, no tendo

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especificado qual o custo das obras, dos materiais utilizados, da mo de obra, nem h prova destes gastos. Ou seja, no ficou claro que esse resultado tem origem no aumento de custo, podendo proceder da m gesto de seus dirigentes (desvio ilcito de recursos ou inabilidade administrativa), conforme alegado na inicial. O demonstrativo publicado na revista informativa da r informa apenas os ingressos e dispndios acumulados por obra nos anos de 2004 e 2005, sem especific-los. E a ata da assemblia realizada em 19.2.2009 sequer traz indicao dos custos por obra, tendo sido aprovado, apenas, as contas da cooperativa r dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada h nesse documento que permita concluir que houve aprovao dos resultados negativos correspondente cobrana efetuada dos autores.. Ainda da 1 Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelao 0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remisso a inmeros outros precedentes, a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des. Doneg Morandini, j. 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.2.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.3.2011).

Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 010228283.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j. 20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4 Cmara, rel. des. nio Zuliani, j. 1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008).

Desta

Cmara,

mais,

Apelao

0198388-

30.2006.8.26.0100 (j. 6.4.2001, rel. des. Salles Rossi). Da 2, a Apelao 9247421-68.2008.8.26.0000 (rel. des. Boris Kuffmann, j. 19.4.2011), ainda a Apelao 0343193-80.2009.8.26.0000 (rel. des. Neves Amorim, j. 29.3.2011). Da 1, outro aresto do desembargador Rui Cascaldi (Apelao
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n 9070537-24.2007.8.26.0000, j. 29.3.2011). Da 4 a Apelao 012205053.2008.8.26.0000 (j. 7.4.2011, rel. des. Teixeira Leite). Da 3 a Apelao 527.602.4, rel. des. Beretta da Silveira.

Assim, ante a nulidade da cobrana, a r deve responder pela obrigao da outorga da escritura definitiva do imvel.

Precisa, nesse caso, a indicao da jurisprudncia, contida na Apelao Cvel n. 0024863-64.2010.8.26.0068, 4 Cmara de Direito Privado, relatada pelo Des. nio Santarelli Zulani, com julgamento em 24/11/2011:

Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se considerar ter a autora quitado o preo do negcio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domnio, consagrao do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da clusula 17a (fls. 30) no sentido de que somente aps encerrado o empreendimento poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em clusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbtrio exclusivo da r a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado. Provou-se que o ltimo bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que no cabe aguardar qualquer outra providncia para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razes recursais que o impedimento est ligado a falta da averbao da obra no registro de imveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confisso sobre a sua falha na execuo do contrato e que no constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Alis, falta a boa-f objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na concluso do contrato opera contra a funo social, impedindo que o comprador que quita o preo obtenha o direito real que lhe dar segurana quanto a defesa da propriedade.

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Desta forma, no h que falar na entrega de escritura aps o trmino do empreendimento, vez que j houve entrega das chaves, bem como da unidade habitacional.

Consigna-se, por fim, que eventual acordo entabulado em ao civil pblica para regularizao definitiva da atuao da apelante no prejudica a responsabilizao judicial pelos contratos anteriores, tendo em vista a facilitao da defesa do consumidor em juzo, nos termos do artigo 6, inciso VIII, do Cdigo de Defesa do Consumidor.

vista do exposto, era mesmo de rigor o decreto de procedncia da ao, mantida r. sentena por seus prprios fundamentos.

Tudo sopesado, pelo meu voto, nego provimento irresignao recursal, nos termos explicitados.

Luiz Ambra Relator

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