Nr. 178, 44. KW, 31.10.2008, Seite 2 von 25
Nachgedacht! - Konsequenzen der non recourse Finanzie- rung von Banken immer noch nicht verstanden
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Gespräche auf der Expo Real machten deutlich, dass die Crux der non recourse Fi-nanzierung immer noch nicht realisiert ist. Die meisten Banker halten non recourseFinanzierung, eine Finanzierung ohne direkte Haftung des Kreditnehmers, die aus-schließlich auf der Objektbonität aufgebaut ist, immer noch für eine innovative US-Idee. Da ergibt sich wohl ein kindlicher Bedarf nach eigenen Erfahrungen, die ich sel-ber in Zusammenhang mit dem
DAL
-Desaster 1983 sammeln durfte.
Non recourse Finanzierung hat Preis-, Risiko- und Verhaltenswirkungen.
Preiswirkungen ergeben sich daraus, dass bei der Preisfindung der negative Aspektder wahrscheinlichen Verläufe abgeschnitten ist. Damit ist allein schon mathematischein höherer Preis möglich. Einfach formuliert:
Kein vernünftiger Mensch würdeInvestitionen tätigen bzw. Preise zahlen, die nur gut gehen können, wenn allepositiven Annahmen eintreffen.
Non recourse macht’s möglich!
Unser Vertrauenauf die Bodenhaftung von Banken, die sich auch im Boom über die Kreditprüfungzur Abstinenz hätten entscheiden können, ist derzeit nicht groß. Da schlummernnoch viele Milliarden Bankrisiken, die in den Konjunkturbetrachtungen noch gar nicht angekommen sind.
Gleichzeitig reduziert non recourse für den „Investor“ das Investment und dieaus formalen Gründen notwendige „due diligence“ auf den Abgleich von Zah-lungsströmen
und wird so bei minimalen positiven Überschüssen durchführbar. Risi-ken spielen keine Rolle mehr, so dass lepröse Wohnungsportfolios in demographi-scher Diaspora zu Investmentrennern wurden.
„Nicht reingucken, dealen!“
war dieDevise, die alle Beteiligten zur Maxime erkoren. „Due Diligence“ nannte man dasneudeutsch und hielt Vorträge über die besondere Qualität der Prüfung und dasKnow how, in kurzer Zeit große Portfolien zu bewerten. Über die Bewertung des Im-mobilienvermögens in den neuen Bundesländern bei der Strategieentwicklung für die
TLG
, bei der
Telekom
-Immobilienbewertung und einigen anderen Großprojekten inden 90ern durfte ich „wertvolle Erfahrungen sammeln“, von denen ich Ihnen mitSchmunzeln schon mit Bezug auf aktuelle Portfoliobewertungen schon berichtete.
Übrigens:
Die Bindung von non recourse finanzierten Private-Equity-Unternehmenan ihre Unternehmensbeteiligungen, die entweder nicht wie geplant in der Krise funk-tionieren werden oder bei denen das Eigenkapital längst in Form von Unternehmens-krediten an die Private-Equity-Gesellschaft zurückgezahlt worden ist, ist im Übrigenauch überschaubar. Diese Unternehmen in die Pleite gehen zu lassen, wäre gleich-falls unverantwortlich. Hier werden sich manche Banken nach ihren Kreditvorgabe-richtlinien fragen lassen müssen.
Der einzige, der bei non recourse Finanzierungen eine tatsächliche Immobilien-investition durchführt, ist die Bank
und die ist traditionell doch nicht so gut auf Im-mobilien spezialisiert, wie sie selbst annimmt. Der Ausweg des Bankensystems lagdarin, die Risiken über Verbriefung auf noch Ahnungslosere zu übertragen. Dass diesdazu führte, dass Akteure manchmal derselben Banken an anderer Stelle, diese Risi-ken spekulativ und durch Strukturierung verteuert, gebündelt, durch US-Risiken er-gänzt und hoch geleveraged wieder zurückkauften, um an Zins- und Fristendifferen-zen schnelles Geld zu verdienen, war vielleicht nicht bedacht worden.
Es ist aberevident, dass Risiken durch Strukturierung nicht verschwinden, sondern nurverteuert und verlagert werden können. (Vgl. Artikel „Strukturierte Finanzierung – Die Wurzel allen Übels?“, Eberhard S. ?)
Bonn:
Andrea Wöge
(42),zuletzt glücklos in der Leich-nitz-Ära für IVG-Kommuni-kation zuständig, verlässt die
IVG
. Der „Er-folg“ der Wö-ge-Strategie, unter Umge-hung der Fachpresse sichannähernd ausschließlich auf die Aktienanalysten zu fo-kussieren, lässt sich am IVG-Kurs-verlauf ablesen. OhneFachpresse haben Aktienana-lysten weniger Vertrauen indas schwer beurteilbare Im-mobiliengeschäft. Die IVGwurde trotz Historie, Größeund qualifiziertem Bestandvon der Börse stärker abge-straft als viele Story-Ballonsdes Booms. In der Zusam-menarbeit mit der Fachpressewollte sich Wöge auf wenige„große Stories“ O-Ton be-schränken. Unterdessen ist
Dr. Gerhard Niesslein
(55)zum Sprecher des Unterneh-mens ernannt worden. Vor-her war Niesslein bei
De-TeImmobilien
. (siehe auchRies-Artikel
„IVG - Vertrau-en auf dem Nullpunkt“)
München:
Aufsichtsrat undVorstand der
Hypo RealEstate
haben weitere Maß-nahmen zur Neuordnung der Führungsstruktur des Unter-nehmens beschlossen.
CyrilDunne
, bisher COO und seitSeptember 2008 zusätzlichCEO der
DEPFA Bank plc
,wird sich künftig vollständigauf die Rolle des CEO der DEPFA Bank konzentrieren.
Frank Krings
(36) ist mitsofortiger Wirkung vom Auf-sichtsrat in den Vorstand der Hypo Real Estate bestelltworden und übernimmt diePosition des CEO.
Personalien
Auffahrt zu „Haus Aussel“, Radaktionssitz
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