Acordao Ed Cachoeira Contra Bancoop

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo
Registro: 2012.0000571938
ACRDO
ACORDAM, em 8 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DA R. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCNTARA.
So Paulo, 24 de outubro de 2012.
LUIZ AMBRA RELATOR Assinatura Eletrnica
Este documento foi assinado digitalmente por LUIZ ANTONIO AMBRA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0158530-89.2006.8.26.0100 e o cdigo RI000000FE6LW.
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 015853089.2006.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante/apelado ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMNIO EDIFCIO CACHOEIRA, apelado/apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP.
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APELAO n 0158530-89.2006.8.26.0100 APELANTE/APELADO: ASSOCIAO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO CONDOMNIO EDIFCIO CACHOEIRA APELADO/APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP INTERESSADOS: ALESSANDRO ROBSON BERNARDINO, LUIZ EDUARDO SAEGER MALHEIRO, MARCELO RINALDO, JOO VACCARI NETO, LETYCIA ACHUR ANTONIO, MANOEL CASTANO BLANCO, TOMAS EDSON BOTELHO FRAGA, DORALICE LOPES DE ALMEIDA, ANA MARIA ERNICA, ADRIANA PEREIRA LAGE, SIDNEY DE JESUS, EDWARD MARTINS MOREIRA E MARCIA AIDE DA ROCHA PINTO COMARCA: SO PAULO VOTO N 16975 E 17129
BANCOOP Cooperativa dos bancrios Medida Cautelar incidental, buscando o bloqueio da matrcula do terreno onde edificada as unidades dos autores, vista do risco de malversao, catica a situao financeira da r Concesso de liminar pelo relator, que se mantm e torna definitiva, julgada procedente a cautelar pelas razes constantes do corpo do voto.
AO COLETIVA Pedido de inexigibilidade da cobrana de resduo inflacionrio derivado de apurao final Procedncia parcial Alegao de julgamento extra petita Inocorrncia Pretenso da cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Escritura somente aps o trmino do empreendimento Inadmissibilidade Carter potestativo da clusula que no permite que o promitente comprador obtenha o domnio da coisa adquirida, por condicionar a transmissibilidade ao trmino do empreendimento Sentena reformada Provido o recurso dos autores Apelo da r improvido.
APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 2/12 (DH)
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Trata-se de apelao contra sentena (a fls.
2803/2812) que julgou parcialmente procedente ao coletiva cumulada com pedido de tutela antecipada. Nas razes de irresignao se sustentando o descabimento do decisum, pelos fundamentos ento expendidos (fls. 2901/2909).
em sede de apelao pleiteia (fls. 2950/3002), a improcedncia da ao.
Recebidos os recursos a fls. 2910 e 3003 em seus regulares efeitos, a fls. 2920/2939 e 3004/3021 vieram a ser contraarrazoados. Na sua pendncia ingressando os autores com a medida cautelar em apenso, pleiteando em carter liminar o bloqueio judicial das matrculas para fins de inalienabilidade, at deciso final da ao principal.
A liminar foi concedida (fl. 248), a fls. 291/304 advindo contestao, rplica a fls. 410/421, pelo despacho a fl. 579 deliberado o julgamento conjunto.
o relatrio.
Pois bem. Num primeiro momento, pelo despacho de fls. 188/189, a liminar requerida houvera sido indeferida. Isto : 1) Trata-se de medida cautelar promovida pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Edifcio Cachoeira, em nome destes, incidental ao principal em curso, j sentenciada (fls. 47/52); buscando declarao de quitao do preo, adjudicao compulsria das unidades adquiridas, em carter de cautela o bloqueio de matrculas e a averbao dos respectivos termos de aquisio no Registro Imobilirio. Com pedido de liminar, a inicial a fls. 2/15. 2) No caso de liminar. As hipteses de registro imobilirio so taxativas,
De seu turno igualmente se irresignando a requerida,
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perfazem numerus clausus, a presente no se acha entre elas. 3) No possvel averbar termos de adeso ao empreendimento comunitrio, como se de compromissos de compra e venda se tratasse. Pela simples e boa razo de que, ainda que compromissos existissem, igualmente no poderiam ser registrados. Para o registro, mister se faria regularizar primeiro a construo dos apartamento, no consta tal tenha sido feito. Do mesmo modo que ocorreria se de incorporao se tratasse. 4) Em outras palavras. No h como averbar as unidades autnomas apenas na matrcula do terreno. Que , ao que parece, o que aqui se pretende. Inexiste, como quer que seja, o acenado periculum in mora. A situao antiga, no se afigura crvel tivesse a r a temeridade de transacionar os terrenos onde edificada a obra. Se o fizesse, alis, praticaria ato de evidente fraude execuo, punvel inclusive criminalmente. Quer dizer, a transao no valeria absolutamente nada, se j pende ao de conhecimento em curso. 5) No prprio despacho trazido colao a fl. 13, da lavra do eminente desembargador Enio Zuliani, se reconhece inexistir prova da ameaa de revenda das unidades. Ali se deferiu o bloqueio em exame, das unidades. Mas se a construo destas no constar do Registro Imobilirio, averbar-se- o nada? Processe-se a cautelar, citando-se a parte contrria para contestar, querendo. Oportunamente, subindo aos autos a apelao contra a sentena j prolatada, apensem-se os autos. Aqui, pretendia-se o bloqueio, aparentemente sem razo de ser. Mas os autores fizeram prova, ao aparelhar a petio de fls. 239/247, de que a obra j terminara e devidamente se vira registrar no Cartrio de Registro Imobilirio.
No vo distantes os tempos da Construtora Encol, atolada em dvidas como aqui, igualmente, o Bancoop estaria. A sacrificar adquirentes, a tal ponto que veio a ser baixada no STJ a Smula 308 da sua jurisprudncia dominante.
Aqui, o que unicamente se pretendeu foi o bloqueio das matrculas em prol dos adquirentes, para de futuro no se verem
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surpreendidos com imprevistos de natureza semelhante. O que,
evidentemente, no impedir eventual registro de penhoras de terceiros, ou atos constritivos equivalentes, depois que tudo se dever dirimir. Impedindo o bloqueio novas transmisses por parte da r, em desrespeito ao direito dos adquirentes.
podia ser deferida, a meu juzo. Da, posteriormente, a fl. 248 liminar foi concedida.
Desse modo, pelo meu voto, julgo procedente a presente ao cautelar. Fazendo-o, carreia r as custas processuais e honorrios advocatcios, de R$.1.000,00, idntico tal importe ao valor da causa (fl. 15).
Esclarecido este ponto, passa-se ao exame do mrito.
O julgamento extra petita acarreta a nulidade da sentena, por haver deferido o que no se pedira. Mas aqui se pediu apenas a nulidade de clusula contratual, fato pelo qual no h que se cogitar em deciso extra petita.
Conforme GONALVES:
ensina
MARCUS
VINCIUS
RIOS
A sentena extra petita, e nula, sempre que o juiz aprea pedido ou causa de pedir distintos daqueles apresentados pelo autor na inicial, isto , quando h pronunciamento judicial sobre algo que no foi pedido, ou embasado em fundamento de fato que no foram trazidos pelas partes (...) (in Novo Curso de Direito Processual Civil, Vol 2, ed. Saraiva, 2 ed., p. 14).
Providncia de cunho simplesmente acautelatrio,
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Nesse passo, a deciso recorrida no foi alm do postulado pelos autores, eis que est dentro dos limites pelos quais viera a ser requerido no pedido. Desse modo, no existiu julgamento extra petita qualquer, embasada em causa de pedir diversa da ao.
Pois bem, a discusso em tela no nova, as

alegaes so surradas, a matria em discusso j pacificada nesta Corte. De minha relatoria, a Apelao Cvel n 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842.4/5-00), de So Paulo, sendo apelantes Luiz Fernando e outros e apelada a mesma r, Apelada: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo.
Os autores, como no se controverte nos autos, pagaram integralmente o preo de aquisio das respectivas unidades com que contemplados; mas se viram depois notificados ao pagamento de elevado resduo, decorrente de prejuzos que a cooperativa de que partcipes estaria enfrentando.
Que isso ocorreu, no h dvida, qual nova Encol, de infeliz memria; confessada a utilizao de recursos provenientes de outros grupos cooperados para o trmino da obra. Havendo notcia de aprovao das contas do perodo compreendido entre 2005 e 2008 somente em 19.02.09; isto , muito depois de ultimada a obra, ocorrida esta nos primeiros anos da dcada passada.
A mera aprovao de contas da cooperativa, como quer que seja, de si nada representava, deveria haver deliberao especfica acerca das contas da obra aqui discutida, de que nem se cogitou.
Nesta Corte a questo se pacificou. Iterativo aresto, da lavra do desembargador Francisco Loureiro, bem a equacionando. Dando
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conta, inclusive, de ao caso se aplicar o Cdigo do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E
permanecerem com dbito ad aeternum, exigvel a qualquer novo revs financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelao n 0158529-07.2006.8.26.0100, j. 24.3.11, 4 Cmara de Direito Privado): Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. ....................................................................... Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. ......................................................... Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural.
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Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. ......................................................... Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. ......................................................... O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assembleia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre
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propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. .................................................................. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. Alis, como anotado em acrdo outro da 1 Cmara (Apelao Cvel n 9145098-19.2007.8.26.0000, j. 26.4.2011) pelo
desembargador Rui Cascaldi: A r, ora apelada, esclareceu que o dbito cobrado tem origem em saldo negativo apurado no ano de 2005 para o empreendimento onde localizadas as unidades dos autores, no tendo especificado qual o custo das obras, dos materiais utilizados, da mo de obra, nem h prova destes gastos. Ou seja, no ficou claro que esse resultado tem origem no aumento de custo, podendo proceder da m gesto de seus dirigentes (desvio ilcito de recursos ou inabilidade administrativa), conforme alegado na inicial. O demonstrativo publicado na revista informativa da r informa apenas os ingressos e dispndios acumulados por obra nos anos de 2004 e 2005, sem especific-los. E a ata da assemblia realizada em 19.2.2009 sequer traz indicao dos custos por obra, tendo sido aprovado, apenas, as contas da cooperativa r dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada h nesse documento que permita concluir que houve aprovao dos resultados negativos correspondente cobrana efetuada dos autores.. Ainda da 1 Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelao 0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remisso a inmeros outros precedentes, a saber:
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Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des. Doneg Morandini, j. 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.2.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.3.2011).
83.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j. 20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4 Cmara, rel. des. nio Zuliani, j. 1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008).
Desta
Cmara,
mais,
Apelao
0198388-
30.2006.8.26.0100 (j. 6.4.2001, rel. des. Salles Rossi). Da 2, a Apelao 9247421-68.2008.8.26.0000 (rel. des. Boris Kuffmann, j. 19.4.2011), ainda a Apelao 0343193-80.2009.8.26.0000 (rel. des. Neves Amorim, j. 29.3.2011). Da 1, outro aresto do desembargador Rui Cascaldi (Apelao n 9070537-24.2007.8.26.0000, j. 29.3.2011). Da 4 a Apelao 012205053.2008.8.26.0000 (j. 7.4.2011, rel. des. Teixeira Leite). Da 3 a Apelao 527.602.4, rel. des. Beretta da Silveira.
Assim, ante a nulidade da cobrana, a r deve responder pela obrigao da outorga da escritura definitiva do imvel.
Precisa, nesse caso, a indicao da jurisprudncia, contida na Apelao Cvel n. 0024863-64.2010.8.26.0068, 4 Cmara de Direito Privado, relatada pelo Des. nio Santarelli Zulani, com julgamento em 24/11/2011:
Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se
APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 1 0/12 (DH)
Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 0102282-
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considerar ter a autora quitado o preo do negcio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domnio, consagrao do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da clusula 17a (fls. 30) no sentido de que somente aps encerrado o empreendimento poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em clusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbtrio exclusivo
da r a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado. Provou-se que o ltimo bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que no cabe aguardar qualquer outra providncia para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razes recursais que o impedimento est ligado a falta da averbao da obra no registro de imveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confisso sobre a sua falha na execuo do contrato e que no constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Alis, falta a boa-f objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na concluso do contrato opera contra a funo social, impedindo que o comprador que quita o preo obtenha o direito real que lhe dar segurana quanto a defesa da propriedade.
Desta forma, no h que falar na entrega de escritura aps o trmino do empreendimento, vez que j houve entrega das chaves, bem como das unidades habitacionais. Do registro de incorporao imobiliria descabendo cogitar, mas determinada a outorga do instrumento definitivo de aquisio aos autores, que j quitaram os seus dbitos.
Consigna-se, ainda, que eventual acordo entabulado em ao civil pblica para regularizao definitiva da atuao da requerida no prejudica a responsabilizao judicial pelos contratos anteriores, tendo em vista a facilitao da defesa do consumidor em juzo, nos termos do artigo 6, inciso VIII, do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Por fim, afasta-se o pedido de revogao da iseno de
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custas, porquanto a requerida no se valeu da via adequada para impugnar. Alis, a pretenso est coberta pelo manto da precluso. Por ora, a deciso de fls. 1515/1516 subsiste tal como prolatada.
Tudo sopesado, pelo meu voto, dou provimento ao apelo dos autores. Igualmente, convalidando a liminar de incio concedida
(fl. 248 apenso), julgo procedente a medida cautelar. Por fim, nego provimento irresignao recursal da r, nos termos explicitados.
Luiz Ambra Relator

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

So Paulo, 24 de outubro de 2012.

LUIZ AMBRA RELATOR Assinatura Eletrnica

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 2/12 (DH)

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em sede de apelao pleiteia (fls. 2950/3002), a improcedncia da ao.

APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 3/12 (DH)

De seu turno igualmente se irresignando a requerida,

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APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 4/12 (DH)

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Esclarecido este ponto, passa-se ao exame do mrito.

APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 5/12 (DH)

Providncia de cunho simplesmente acautelatrio,

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Pois bem, a discusso em tela no nova, as

APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 6/12 (DH)

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APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 7/12 (DH)

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APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 8/12 (DH)

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Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se

APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 1 0/12 (DH)

Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 0102282-

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Por fim, afasta-se o pedido de revogao da iseno de

APELAO N 0158530-89.2006.8.26.0100 SO PAULO VOTO N 1 1/12 (DH)

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Luiz Ambra Relator

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