Les terrains abandonns au Canada Retour au vert :

Cadre national visant encourager le ramnagement des sites contamins admissibles par llimination des privilges de ltat et des arrirs de taxes
Prpar pour Le Gouvernement du Canada, les gouvernements provinciaux et les municipalits

Par la: Table ronde nationale sur lenvironnement et lconomie et le Canadian Brownfields Network

Mars 2005

Les terrains abandonns au Canada Retour au vert : limination des privilges et des arrirs de taxes

Table des matires

Page 1. Introduction 1.1 1.2 2. Objet Contexte 1 1 2

Un cadre national pour llimination des privilges et des arrirs de taxes 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Un objectif partag Les terrains contamins admissibles Les principes et les critres dadmissibilit Les mesures de protection des politiques Le protocole dapplication

5 5 7 8 10 12

Annexe 1 :

Stratgie nationale de ramnagement des sites urbains contamins pour le Canada Recommandation 1.2 16 Glossaire de termes sur le ramnagement des sites contamins 18 Participants latelier des groupes dexperts 20

Annexe 2 : Annexe 3 :

ii

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1.
1.1

Introduction
Objectif

Ce cadre a t cr pour aider le Gouvernement du Canada, les gouvernements provinciaux et les municipalits qui sintressent au ramnagement des sites contamins. Il offre la possibilit aux diffrents gouvernements du Canada dencourager le ramnagement dun grand nombre des quelques 30 000 sites urbains contamins, ou plus, au moyen dune approche coordonne, pratique et cohrente sur le plan national, savoir : llimination des privilges de ltat et des arrirs de taxes sur les terrains admissibles. Ce projet a t prpar par la Table ronde nationale sur lenvironnement et lconomie (TRNEE) et le Canadian Brownfields Network (CBN); deux organismes vous la progression du concept de dveloppement durable dans les collectivits canadiennes1. Le projet dcrit : Brivement, les dfis que comporte le ramnagement des sites contamins au Canada, notamment les obstacles que prsentent les privilges de ltat et les arrirs de taxes municipales sur les sites contamins; Les principaux lments dun cadre national simple pour coordonner la participation du gouvernement fdral, des gouvernements provinciaux et des municipalits llimination des privilges et des arrirs de taxes sur les terrains contamins admissibles comme incitatif au ramnagement.

Ce cadre pourrait servir de catalyseur pour constituer le fondement de lois, de rglements ou dautres instruments de rgie, et dautres ententes intergouvernementales, comme des protocoles dentente, visant encourager le ramnagement des sites contamins par llimination des privilges et des arrirs de taxes. Le projet sappuie sur des consultations effectues par la TRNEE et le CBN dans le but didentifier des possibilits immdiates et rentables dencourager le ramnagement des sites contamins au Canada. En particulier, les deux organismes ont bnfici de lapport et des suggestions dun atelier de groupes dexperts Ottawa, en mars 2005, o lon a envisag des approches dlimination des privilges de ltat et des arrirs de taxes sur les sites contamins. Parmi les parties reprsentes cet atelier : Certains ministres fdraux ayant un intrt pour lenvironnement, linfrastructure, la gestion des terres, la fiscalit et la politique financire; Sept gouvernements provinciaux; Plusieurs grandes municipalits de partout au Canada; Des promoteurs immobiliers et des avocats expriments dans le domaine de lamnagement urbain.

(La liste des participants latelier se trouve lannexe 3.) Latelier a permis la TRNEE et au CBN de cerner les approches de base, de mettre lessai les ides prliminaires, dexplorer dautres perspectives et dautres mcanismes, et didentifier des pratiques exemplaires de divers secteurs de comptence au pays2.
1

Pour obtenir plus de renseignements sur la TRNEE et le CBN, consultez leurs sites Web : http://www.nrteetrnee.ca/fre/index_f.htm et http://www.canadianbrownfieldsnetwork.com 2 Latelier avait lieu sous le couvert de lanonymat, pour encourager les participants discuter librement et ouvertement, sans tre obligs de dfendre des politiques ou des intrts particuliers.

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1.2

Contexte

Stratgie nationale de ramnagement des sites urbains contamins pour le Canada En 2002-2003, la demande du Gouvernement du Canada, la TRNEE a prpar et publi une stratgie nationale de ramnagement des sites urbains contamins pour le Canada3. Selon cette stratgie, il y aurait 30 000 sites contamins dans les villes et les collectivits du Canada. Il nexiste pas de dfinition lgale unique dun site contamin au Canada mais, en gnral, on considre quil sagit dun terrain industriel ou commercial abandonn, vacant, dgrad ou sousutilis o les activits passes ont caus la contamination vidente, ou probable, mais qui peut quand mme tre ramnag de faon active4. Ces sites comprennent des raffineries dsaffectes, danciennes gares ferroviaires, de vieux secteurs riverains ou de vieilles rives, danciens entrepts, des stations-services abandonnes, danciens nettoyeurs et dautres terrains commerciaux o des substances toxiques ont pu tre utilises ou entreposes. Abandonns, les sites contamins ont un impact ngatif sur limage et la qualit de vie dun quartier; dans certains cas, ils comportent des risques pour la sant humaine et lenvironnement. Cependant, si on met en place les bons incitatifs et les bons partenariats, et si on limine les obstacles connus, les sites contamins pourront gnrer dimportants avantages publics, notamment : la croissance de lactivit conomique; la croissance des recettes fiscales; la rduction des cots de linfrastructure municipale; la rduction des risques pour la sant et la scurit; la prservation des terres agricoles aux abords des villes par la rduction de lexpansion tentaculaire; lamlioration de la qualit de lair par la rduction de la pollution atmosphrique des missions de gaz effet de serre dans les secteurs urbains; et une meilleure qualit de vie dans les quartiers. Cette stratgie nationale a permis de dnombrer plusieurs obstacles importants qui, sans intervention stratgique, laissent ce genre de site abandonn, sans possibilit relle de restauration ou de rutilisation. Ces obstacles comprennent : le manque daccs aux capitaux; les risques de la responsabilit dcoulant de la rglementation; les risques dcoulant de la responsabilit civile; laccs limit une protection dassurance; les retards de rglementation; la perception des risques et de la dcrpitude; et un manque de sensibilisation chez de nombreux groupes cls des secteurs public et priv. Les activits proposes dans la stratgie prsentent trois orientations stratgiques pour la transformation des sites contamins en terrains sains sur les plans conomique, social et environnemental : Lapplication dinvestissements publics stratgiques pour couvrir les cots initiaux; La cration dun rgime efficace de politiques publiques pour le passif environnemental et la gestion des risques; La cration dune capacit de ramnagement des sites contamins et la sensibilisation de la collectivit.

Rhabiliter le pass, construire lavenir : stratgie nationale des sites urbains contamins rhabilitables pour le Canada (Table ronde nationale sur lenvironnement et lconomie, 2003) 4 Dfinition utilise dans la stratgie nationale. Lannexe 2 contient un glossaire dautres termes relevant de la question des privilges et des arrirs de taxes sur les sites contamins.

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Canadian Brownfields Network Le CBN a t officiellement cr en mars 2004 et rpond directement une recommandation de la stratgie nationale. Ce rseau, form de membres, occupe la position unique de mcanisme habilitant pour mettre en uvre les recommandations de la stratgie nationale et acclrer les activits de ramnagement des sites contamins au Canada, en sensibilisant la population aux avantages environnementaux et conomiques, et en transformant le march par des initiatives de sensibilisation et de cration de capacits. Il a pour mandat de : Crer des liens et une connectivit par lintermdiaire dun forum national sur les sites contamins pour acclrer le ramnagement et la revitalisation urbaine au Canada; Continuer de sensibiliser la population aux avantages du ramnagement des sites contamins; Faire du ramnagement des sites contamins une approche constructive essentielle aux problmes de planification durable dans la collectivit.

Le rseau a cr des alliances stratgiques avec des associations industrielles provinciales sur lenvironnement et dautres organismes concerns par le ramnagement des sites contamins au Canada, et il continue de chercher du soutien. Les problmes des privilges et des arrirs de taxes La stratgie nationale considrait, prcisment, la prsence de privilges de ltat et darrirs de taxes sur les terrains contamins comme un important obstacle financier au ramnagement. Elle proposait que les gouvernements fdral et provinciaux envisagent dliminer ces contraintes pour les sites admissibles. (Consultez lannexe 1 de ce cadre propos pour le texte complet de la recommandation de la stratgie sur llimination des privilges et des arrirs de taxes.) Par des discussions non officielles avec des municipalits et des promoteurs, et latelier des groupes dexperts, la TRNEE et le CBN ont relev des exemples o des obstacles comme ceux-l ont nui au ramnagement des sites contamins dans les villes du Canada. Lexprience de deux terrains Brantford, en Ontario, illustre cette affirmation.
1. 66, rue Mohawk, Brantford ON Cockshutt/Go Vacation

Ce site a t occup de 1904 1957 par la Cockshutt Plow Company, un fabricant de tracteurs et de machines agricoles. Il sagit dun terrain de 6,4 hectares. Depuis 1957, ce terrain a accueilli une grande varit dexploitations industrielles et commerciales, y compris GO Vacation, un fabricant de vhicules touristiques. Ce terrain devait 915 000 $ dimpts fonciers municipaux. Aprs que la ville eut cd la proprit du terrain la suite dune vente pour taxes chue, les privilges Les anciens btiments de Cockshutt et non rgls ont t limins par les gouvernements Timekeepers, les deux sont maintenant fdral et provincial. Le terrain devait 750 000 $ en dsigns structures patrimoniales. hypothque au gouvernement fdral, et environ 1 000 000 $ en privilges fdraux non rgls, et 112 000 $ en privilges provinciaux. La Ville procde la dmolition de tous les btiments du site, sauf lancien bureau de Cockshutt et les

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btiments de Timekeepers, qui sont dsigns btiments patrimoniaux en vertu de la Loi sur le patrimoine de lOntario. Les travaux de dmolition comprendront lextraction de rservoirs souterrains.
2. 186, rue Pearl, Brantford ON Bay State Abrasives

Ce site contamin de 0,38 hectare situ dans un secteur rsidentiel a abrit la Brantford Emery Wheel Company de 1910 1920 et la Brantford Grinding Wheel Company de 1920 1939. Le plus rcent occupant de ce site, Bay State Abrasives, tait une entreprise de fabrication semblable. En 1993, le terrain a t cd au gouvernement provincial, qui ne sest pas charg de maintenir le site en bon tat. La ville a entrepris les phases I, II et III de lenqute environnementale du site et absorb 100 % des cots, aprs avoir chou dans sa tentative de recevoir de laide du gouvernement provincial. sa vente pour taxes, le terrain avait des arrirs de taxes municipales de 418 075 $. Ce montant comprenait la majorit des cots de ramnagement engags par la ville lorsquelle a restaur le site. Les privilges fdraux du site totalisaient 337 395 $, une somme qui a t limine lorsque la ville a cd le terrain. Le titre avait galement un privilge provincial de 313 680 $, qui a lui aussi t supprim aprs la cession par la municipalit. Depuis, on a converti le terrain en parc pour la collectivit.
Site industriel de Bay State Abrasive

Ces deux sites ont t dserts pendant plusieurs annes, et aucun dentre eux naurait t ramnag si on navait pas limin les privilges et les arrirs de taxes. Au cours des deux dernires annes, plusieurs municipalits, de mme que plusieurs gouvernements provinciaux, se sont dits fortement intresss encourager le ramnagement des sites contamins en mettant en place un incitatif consistant liminer les privilges et les arrirs de taxes sur les terrains admissibles. Les municipalits en particulier ont invit fortement toutes les parties moins se concentrer sur les ventuels dollars perdus cause de llimination des privilges et des arrirs de taxes, mais plutt sur les ventuels dollars gagns quun terrain ramnag gnrera pour tous les ordres de gouvernement. Toutefois, toutes les parties reconnaissent le besoin dune approche transparente, cooprative et uniforme si lon veut que cette forme dincitatif russisse.

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2. Un cadre national pour llimination des privilges et des arrirs de taxes

Le TRNEE et le CBN croient quil est possible pour tous les ordres de gouvernement au Canada dencourager le ramnagement dun grand nombre de sites contamins en adoptant une approche simple, coordonne et uniforme pour liminer les privilges de ltat et les arrirs de taxes sur les sites admissibles. (La stratgie nationale numre elle seule plusieurs initiatives qui tiennent compte de tous les obstacles. Actuellement, le projet porte seulement sur les obstacles que comportent les privilges et les arrirs de taxes.) Pour faciliter la mise en uvre et rduire les frais dadministration, le cadre recommand cherche sappuyer le plus possible sur les lois et les processus actuels. Tel que not dans lintroduction, le cadre pourrait servir de fondement pour la cration de lois, de rglements ou dautres instruments de rgie, ainsi que des ententes intergouvernementales, comme des protocoles dentente. La prsente section dcrit les cinq principaux lments de cette approche : 1. 2. 3. 4. 5. Un objectif partag Les terrains contamins admissibles Les principes et les critres dadmissibilit Les mesures de protection des politiques Le protocole dapplication

2.1

Un objectif partag

Recommandation

Que le gouvernement fdral, les gouvernements provinciaux et les municipalits collaborent llaboration dune approche simple, coordonne et cohrente pour liminer les privilges de ltat et les arrirs de taxes sur les sites contamins admissibles afin dencourager des projets rentables de ramnagement des sites contamins qui contribuent dune manire positive au bien-tre conomique, social et environnemental des municipalits canadiennes.
Motifs

Tel qunonc dans la Stratgie nationale de ramnagement des sites urbains contamins, llimination des privilges et des arrirs de taxes : Rduit les cots initiaux pour les promoteurs des sites contamins et assure une meilleure garantie des subventions aux promoteurs aux premires tapes dun projet (p. ex. pendant les ngociations pour lachat), lorsquil est difficile dobtenir de laide financire selon le processus normal; Reprsente une approche trs efficace de prestation daide financire pour les sites contamins, puisquelle peut tre offerte sans frais (sauf les frais dadministration) aux sites qui nont peut-tre pas, ou trs peu, de valeur pour le gouvernement sils ne sont pas ramnags.

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Le cadre offre une approche nationale pratique et courante, suffisamment souple pour tenir compte des circonstances prcises de chaque province ou municipalit. Cela reflte lune des conclusions tires de la stratgie nationale, qui demandait aux gouvernements dlaborer une approche nationale uniforme.

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2.2

Les terrains contamins admissibles

Recommandation

Que le cadre national coordonn pour llimination des privilges de ltat et des arrirs de taxes sapplique uniquement aux terrains contamins qui ont t abandonns ou mis en tutelle par les municipalits et qui, aprs llimination des privilges et des arrirs de taxes, prsenteront une possibilit raisonnable de ramnagement aprs leur nettoyage.
Motifs

La dfinition recommande dun terrain contamin admissible peut servir de premier critre gnral de base si lon envisage dliminer les privilges et/ou les arrirs de taxes. Une dfinition unique fait en sorte quune approche nationale coordonne commence par un champ dapplication normalis et cohrent. La cohrence du champ dapplication en gnral offrirait une meilleure garantie aux ventuels promoteurs et ferait en sorte que tous les terrains seraient traits de faon comparable entre tous les secteurs de comptence. Toutefois, il faudra faire preuve de souplesse, compte tenu quil ny a pas quun genre de site contamin. Le terme couvre une grande varit de terrains contamins proprit publique ou prive, mis en tutelle, ou abandonns ou orphelins , cest--dire sans propritaire. Chaque site contamin comporte son ensemble de problmes et de perspectives offrir. Si le processus consistant liminer les privilges ou les arrirs de taxes a une porte trop troite, de nombreux terrains seront exclus, ce qui limitera lincidence globale de llimination des obstacles que posent les privilges et les arrirs de taxes. Par contre, une porte trop vaste pourrait coter trop cher au public en taxes abandonnes ou tre considre comme contraire au principe selon lequel cest le pollueur qui paye. Cela risquerait galement de dclencher dautres abandons et dautres non-paiements de taxes sur ces sites par les propritaires. La souplesse ncessaire pour tenir compte des diffrences entre les pratiques et les lois provinciales et municipales chacun des sites peut reposer sur la mise en place de critres dadmissibilit dtaills pour les terrains, ce dont il est question au point 3, ci-dessous. La dfinition recommande des terrains admissibles contient deux lments de base : Terrain abandonn : cest--dire, l o la proprit du site a t rtrocde ltat, le terrain nappartient plus un propritaire solvable, comme en tmoigne son admissibilit une vente pour taxes municipales, ou est la proprit dune municipalit par suite dune vente pour taxes chue; Perspectives raisonnables de ramnagement : cest--dire, l o il y a un intrt certain pour nettoyer et ramnager le site, en fonction des cots prvus de nettoyage et de la future valeur marchande (ou bonne valeur publique) du terrain aprs son nettoyage.

Nota : Llimination des privilges ou des arrirs de taxes sapplique au titre de proprit et ne dgage pas le dfaillant original du montant quil doit ltat.

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2.3

Les principes et les critres dadmissibilit

Recommandation

Que le cadre national applique un ensemble de critres ou de principes de base pour soutenir des approches transparentes et cohrentes dlimination des privilges et des arrirs de taxes sur les terrains contamins admissibles. Que les critres ou principes comprennent les facteurs de base suivants : Le terrain a un compte de taxes municipales en souffrance et est admissible une vente pour taxes municipales; Le terrain est entre les mains dun fiduciaire, a t abandonn par un fiduciaire ou est un site orphelin, et il ny a pas de propritaire solvable contre qui on peut entreprendre des poursuites pour rcuprer danciennes taxes et danciens privilges dus; Une municipalit ou une entit prive est prte assumer le contrle du site et dispose dun plan de restauration quelle mettra en place dans un dlai prcis aprs lapprobation de llimination des privilges; Une municipalit, une autorit de conservation ou un autre organisme public fait lacquisition du terrain pour en faire une utilisation publique (p. ex. un parc ou une autre installation publique) et une clause restrictive est impose sur le terrain et en limite une utilisation future comme celle-l; Les possibilits de ramnagement sont leves; Le montant total des privilges est considrable, compte tenu de la valeur actuelle du site.

Motifs

La Stratgie nationale de ramnagement des sites urbains contamins demandait aux gouvernements dlaborer un ensemble national cohrent de critres, de sorte que les promoteurs et les acheteurs sauraient si un site en particulier, o quil se trouve, est admissible la suppression du privilge qui le grve . Les critres dadmissibilit doivent tre souples afin de tenir compte des circonstances des diffrents secteurs de comptence et des diffrents sites, mais il est possible dappuyer la cohrence lchelle nationale laide dune entente sur un ensemble de critres ou de principes de base. Ces critres de base pourraient tre insrs dans une loi, faire partie de rglements ou de protocoles dentente pour offrir une meilleure cohrence et une meilleure garantie toutes les parties, quel que soit lemplacement. Par exemple, une directive stratgique fdrale sur llimination des privilges qui grvent les terrains concerns pourrait tre couple au moyen dententes fdrales-provinciales qui, entre autres choses, normalisent ces critres. Les principes et les critres de base que lon recommande comprennent des considrations conomiques, sociales et environnementales en ce qui concerne le concept de dveloppement durable. Cette approche reflte ce qui suit :

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Le terrain admissible doit avoir un compte de taxes municipales en souffrance (cest--dire, les terrains o se trouve actuellement une entreprise en exploitation ne sont pas admissibles ce programme); Le terrain admissible doit ncessiter une intervention (parce quil est orphelin ou en tutelle, sans propritaire solvable); Il doit y avoir un intrt marqu et de bonnes perspectives pour le ramnagement du site, tel que dmontr par un programme de ramnagement rdig en fonction dun programme de dveloppement communautaire; La valeur marchande du terrain une fois nettoy peut tre lgrement au-dessus ou en dessous du cot combin du terrain et du nettoyage.

Utilisation publique du terrain Les critres doivent galement tenir compte des cas o un organisme public propose dacqurir le terrain pour en faire une utilisation publique, comme un parc. Approbation automatique Il pourrait y avoir des dispositions pour une approbation automatique dans le processus dapplication du cadre si le terrain rpond tous les critres de base numrs (voir le point 2.5, ci-dessous). Dautres terrains contamins pourraient tre examins un par un, et on pourrait laborer un processus dapprobation ou de refus (appuy par des raisons) dans un dlai prcis aprs la soumission dun formulaire de demande rempli, tel que demand. Sant et scurit du public Les critres doivent tenir compte des questions de scurit et de sant du public sur les terrains contamins. (Par exemple, les critres pourraient comprendre l o le terrain contamin prsente un risque dmontrable pour la scurit et la sant du public .) Toutefois, tandis que la question des risques pour la scurit ou la sant du public concerne certainement plusieurs terrains contamins, certains secteurs de comptence sont davis que des risques comme ceux-l ne font pas partie du problme des privilges et des arrirs de taxes en soi, mais quils sont plutt une consquence de labandon des terrains. Ainsi, on recommande que les risques pour la scurit et la sant du public ne soient pas intgrs aux critres et aux principes nationaux de base, mais plutt appliqus seulement dans les cas o on peut les justifier.

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2.4

Les mesures de protection des politiques

Recommandation

Que le cadre national comprenne des mcanismes pour : Empcher les dfaillants de racheter un terrain aprs llimination des privilges ou des arrirs de taxes; viter lenrichissement exagr des acheteurs; Assurer la protection des personnes qui entrent sur un site contamin dans le but de ramnager le terrain par la responsabilit dcoulant de la rglementation.

Que les mcanismes de mise en uvre de ces mesures de protection comprennent :

Motifs

Une lettre de drogation de la part de lacheteur ventuel; Une lettre de crdit ou autre assurance financire; Une loi provinciale dgageant les municipalits et leurs agents de toute responsabilit lorsquils entreprennent ltude de sites contamins.

Pour encourager le ramnagement des sites contamins en liminant les privilges et les arrirs de taxes, il est essentiel que lon opte pour dlaisser les fonds publics ds et que lon envisage plutt de restaurer un terrain que lon grvera nouveau de taxes municipales et dimpts fdraux et provinciaux. Une dcision comme celle-l doit tre ouverte et transparente pour contrebalancer lventuelle perception politique et publique selon laquelle les pollueurs ou les dfaillants sont dgags de leurs obligations, ou selon laquelle les promoteurs ralisent des bnfices aux dpens du public. Ainsi, le processus dlaboration dun cadre national devra comprendre des mesures de protection des politiques pour faire connatre la nature de ces transactions de sites contamins et tablir la crdibilit et la confiance politiques et publiques ncessaires. Acheteurs admissibles Pour tre admissibles llimination des privilges ou des arrirs de taxes dun terrain contamin admissible et grev, les acheteurs ventuels doivent tre des acheteurs de bonne foi (selon la dfinition de ce terme dans plusieurs lois provinciales sur lenvironnement). Ils doivent galement tre indpendants de toute personne ou socit qui a : Caus la contamination du site ou y a contribu lorigine; Mis le compte de taxes en souffrance (a mis fin au flux de recettes pour le gouvernement fdral, provincial ou la municipalit).

La Loi fdrale sur la faillite et linsolvabilit contient des dfinitions et une formulation cet gard que lon peut adapter au ramnagement des sites contamins. Il faut galement tablir un mcanisme pour veiller ce que lacheteur ne soit pas le dfaillant ou le pollueur initial. Un outil simple mais efficace serait une lettre de drogation signe par lacheteur qui garantit quil nest pas le dfaillant ni le pollueur, et quil ne vendra pas, quil ne transfrera pas, quil naffectera pas ou ne cdera pas le terrain un dfaillant ou un pollueur

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moins que le montant original des privilges et des taxes limins ait t rembours par cette partie aux organismes gouvernementaux comptents. Enrichissement exagr de lacheteur Le cadre doit faire en sorte que lacheteur du terrain contamin ne ralise pas de bnfices exagrs grce llimination des privilges ou des arrirs de taxes et quil sengage pleinement restaurer et ramnager le site. La Stratgie nationale de ramnagement des sites urbains contamins recommande, par exemple, ceci : La suppression des privilges ou lannulation des arrirs dimpt ne doit pas tre accorde avant que le nettoyage nait t termin, afin dviter une situation o le privilge serait limin sans quaucun ramnagement nait lieu. Certaines municipalits montrent des prcdents dune mesure de protection du genre. Par exemple, Kingston, en Ontario, les promoteurs doivent payer toutes les taxes municipales dues et se soumettre un processus dvaluation avant de recevoir des subventions pour couvrir leurs frais supplmentaires. Toutefois, certaines municipalits ont rvl que llimination des privilges et des arrirs de taxes au dbut du processus sert dincitatif de base supplmentaire pour attirer des promoteurs au site. Un outil efficace pour protger la responsabilit financire dun gouvernement qui envisage dliminer les privilges ou les arrirs de taxes est lobtention dune lettre de crdit ou dune autre assurance financire pour couvrir les privilges et les arrirs de taxes non pays. La lettre de crdit ou linstrument financier serait affich par la municipalit (si le terrain doit tre destin au public) ou lacheteur, et annul aprs lachvement du nettoyage et du ramnagement. (Prenez note que ces mesures de protection des politiques ne doivent pas empcher un promoteur ou un nouvel acheteur indpendant de raliser un bnfice raisonnable la suite du ramnagement de terrains contamins, tant donn quun profit financier constitue le meilleur incitatif au ramnagement.) Responsabilit dcoulant de la rglementation Une protection efficace par la responsabilit civile et dcoulant de la rglementation pour les participants au ramnagement des sites contamins est essentielle la russite dune stratgie nationale long terme de restauration des sites contamins du Canada. La stratgie nationale a permis de conclure que lincertitude quant la responsabilit concerne chaque participant au ramnagement des sites contamins, des propritaires actuels et ventuels promoteurs aux prteurs, aux assureurs et aux municipalits. Par exemple, dans certaines provinces et municipalits, il est possible que les fonctionnaires municipaux et les ventuels promoteurs ou leurs agents assument la responsabilit sils entrent dans un site contamin. Cela les dcourage fortement denquter sur la condition des terres et dlaborer un plan de nettoyage. Certaines provinces ont des lois qui protgent les municipalits qui entreprennent des valuations des terrains contamins. LAlberta envisage de modifier sa loi afin de protger les personnes qui exacerbent par inadvertance un problme pendant une valuation. La Colombie-Britannique est en train de rviser sa loi sur les sites contamins. Le Qubec permet aux municipalits et aux tablissements de crdit qui veulent valuer les sites orphelins daccder aux sites. LOntario a des lois qui permettent aux municipalits dentreprendre plusieurs activits, y compris laccs aux sites pour lvaluation des terrains non municipaux, sans risque dordonnance rglementaire. La

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loi prvoit mme une protection prcise de responsabilit dcoulant de la rglementation dans les cas o une vente pour taxe vient chance et/ou un terrain est ensuite cd la municipalit. La municipalit dispose ensuite de cinq annes supplmentaires aprs la cession pour entreprendre les activits prcises protges, sans craindre une ordonnance rglementaire.

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2.5

Le protocole dapplication

Recommandation

Quune approche nationale dlimination des privilges et des arrirs de taxes adopte un protocole dapplication clair et transparent qui utilise les processus, les responsabilits et les outils actuels dans la mesure du possible. Que le protocole dapplication soit intgr aux lois, aux rglements ou aux protocoles dentente entre les gouvernements, au besoin, pour lui donner du poids, de la crdibilit et de la visibilit. Que lon tablisse une priode davis dintention et dchange dinformation rapide entre les gouvernements en ce qui a trait aux privilges et aux arrirs de taxes sur le terrain contamin. Que chaque gouvernement participant au protocole dapplication tablisse une fentre daccs unique ou un bureau de liaison sur les sites contamins , qui coordonnera llimination des privilges ou des arrirs de taxes au nom du gouvernement. Que le bureau municipal de liaison sur les sites contamins soit responsable de coordonner le partage de tous les renseignements pertinents avec les autres gouvernements. Que les municipalits soient rmunres partir des recettes des ventes dcoulant des frais administratifs des ventes pour taxes et de la coordination de linformation. Que tous les ordres de gouvernement soient tenus de grever le titre des privilges ou des arrirs de taxes ds quils prennent connaissance de ces renseignements, afin dviter tout passif cach dun terrain pendant lenqute.
Motifs

Le processus dadministration de llimination des privilges et des arrirs de taxes pourrait demander beaucoup de temps et constituer une lourde charge administrative, compte tenu quun terrain contamin en particulier peut ncessiter une dcision de la part du gouvernement fdral, provincial et dune municipalit, chacun dentre eux ayant son processus de dcision et son calendrier pour donner son approbation. Il nous faut donc un protocole transparent, clair et simple pour liminer les privilges et les arrirs de taxes dun terrain contamin admissible. Le protocole peut rassembler les autres lments du processus : les objectifs partags; la dfinition d admissible ; les critres dadmissibilit; et les mesures de protection des politiques. Le protocole permettrait de faire en sorte que : Toutes les tches soient entreprises rapidement, de manire efficace et coordonne; Les possibilits de chevauchement et de recoupement des efforts de divers participants soient rduites; Les frais administratifs soient limits au minimum; La confiance, la crdibilit et le soutien du public soient tablis.

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Pour atteindre ce rsultat, le protocole doit reflter et incorporer, dans la mesure du possible, les lois, les processus et les autres instruments de rgie actuels, ainsi que les relations de travail et les dispositions entre les gouvernements. Pour donner un caractre obligatoire, le protocole en soi doit tre intgr aux lois, aux rglements ou aux protocoles dentente entre les gouvernements. Le protocole global doit tre caractris par un haut niveau dchange dinformation et de collaboration ds quune municipalit ou un promoteur manifeste un intrt envers le terrain contamin. Principales tapes du processus dtablissement dun protocole La liste qui suit contient les principales tapes et tches que doit couvrir le protocole dapplication. (La liste est fournie titre dorientation gnrale aux gouvernements intresss. Il est possible dlaborer un protocole en fonction des lois, des ententes et des processus actuels ou de les y intgrer.) Lorigine du processus serait une vente pour taxes municipales propose ou chue dun terrain dont les taxes municipales sont en souffrance (un terrain que lon peut grever ou non de privilges) et une municipalit qui veut favoriser le ramnagement du site. Lchance dune vente pour taxes a gnralement pour effet que le terrain devient orphelin ou est mis en tutelle, et na plus de propritaire solvable ( moins que la municipalit soit prte inscrire un avis de rtrocession son nom). 1. tablissement de ladmissibilit

La premire tape du protocole comprend gnralement une confirmation que le terrain et lacheteur sont admissibles lventuelle limination des privilges ou des arrirs de taxes : Lorsquun terrain est admissible une vente pour taxes, ou aprs lchance dune vente pour taxes municipales dun terrain, le promoteur intress ramnager le site soumet par crit une manifestation dintrt pour le terrain contamin au bureau de liaison sur les sites contamins de la municipalit; le promoteur remet galement une lettre de drogation au bureau municipal sur les sites contamins lui garantissant quil est un acheteur de bonne foi , quil na pas de lien avec le pollueur ou le dfaillant original et quil est compltement indpendant; Le bureau municipal de liaison sur les sites contamins examine si le terrain rpond la dfinition d admissible nonce dans le protocole; Si le site est admissible, la municipalit communique avec les bureaux de liaison sur les sites contamins ( fentre unique ) des gouvernements fdral et provinciaux pour les informer de la possibilit de ramnager le site en vertu du protocole, et recevoir une confirmation disant si le gouvernement a grev ce terrain de privilges; Compte tenu que les donnes sur les privilges et les arrirs de taxes dun terrain ne sont pas toujours jour, un avis dintention de 60 jours favoriserait une approche coordonne et rapide; pendant cette priode, les gouvernements fdral et provinciaux seraient tenus de grever leurs privilges ou daviser la municipalit quils ont lintention de grever le terrain dun privilge; Le bureau municipal de liaison sur les sites contamins coordonne le partage de toutes les donnes sur tous les privilges et arrirs de taxes actuels, ainsi que lhistorique du site (y compris lidentification du pollueur et du dfaillant originaux); si le gouvernement fdral est

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concern, ce partage dinformation devra tre conforme la rglementation fdrale sur la vie prive et laccs linformation, notamment la Loi fdrale sur la protection des renseignements personnels et les documents lectroniques; Un groupe de travail mixte pourrait se runir (une confrence entre crditeurs ), et toutes les parties ayant une participation dans un terrain pourraient discuter des privilges ou des arrirs de taxes applicables ce terrain, de mme que des plans de ramnagement; La municipalit (ou le groupe de travail mixte, sil est form) examine la mesure dans laquelle le terrain rpond aux critres et aux principes de base numrs dans le protocole, et confirme que la demande peut tre achemine ltape suivante. Prparation du plan de restauration du site

2.

La deuxime tape comprend les tches suivantes, avant la vente pour taxes municipales : Si le site rpond la totalit ou la majorit des critres et des principes de base et est admissible llimination des privilges et des arrirs de taxes, le promoteur entreprend les valuations du site qui simposent pour prparer un plan de restauration; Le promoteur prpare un plan de restauration conforme aux exigences provinciales et en soumet une copie, accompagne de son projet de ramnagement, au bureau principal de liaison sur les sites contamins (qui partage les donnes avec les autres gouvernements concerns ou avec le groupe de travail mixte, sil a t form); Le promoteur soumet galement une lettre de crdit ou une autre assurance financire acceptable pour protger lintgrit de llimination des privilges ou des arrirs de taxes. Vente pour taxes et limination des privilges et des arrirs de taxes

3.

La troisime et dernire tape comprend les tches suivantes : Ds la vente du terrain au promoteur, si aucune lettre de crdit ou autre assurance financire acceptable nest prsente, le promoteur reoit par crit une assurance que tous les privilges et arrirs de taxes inscrits seront effacs du titre de proprit ds que le site aura t restaur, afin dempcher une situation o un privilge est rembours sans quil ny ait de ramnagement; Aprs la vente, la municipalit se fait rembourser un pourcentage ngoci au pralable (ou un montant) des recettes de la vente pour couvrir ses frais dadministration de base; Toute somme restante est rpartie entre le gouvernement fdral, le gouvernement provincial et la municipalit selon une formule ngocie au pralable (par exemple, un tiers chacun, ou une part calcule au prorata en fonction du montant des privilges ou des arrirs de taxes).

Protocole dentente Une protocole dentente (PE) entre la municipalit et les gouvernements fdral et provinciaux peut tre un outil efficace pour promouvoir la coordination et la rapidit de llaboration dun protocole de demande. Le PE peut : tablir un processus davis informant toutes les parties des charges lgales, pour faire en sorte que toutes les dettes fiscales de tous les gouvernements soient prises en compte avant que lon procde la vente pour taxes; tablir les rles et les responsabilits; Crer un systme quitable de rpartition des fonds rsultant de la vente dun terrain contamin admissible.
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Annexe 1 :
Stratgie nationale de ramnagement des sites urbains contamins pour le Canada Recommandation 1.2
1.2 Supprimer les privilges et arrirs dimpts grevant les sites urbains contamins rhabilitables admissibles Recommandation Que les gouvernements fdral et provinciaux fixent ensemble les principes et critres pour la suppression des privilges fdraux et provinciaux ainsi que des arrirs dimpts dans des situations prcises. Que les gouvernements fdral et provinciaux modifient leurs lois sur la faillite et les socits afin que soit remise la Couronne une proprit dtenue par une socit en faillite laquelle le syndic de faillite a renonc. Si la socit est constitue en vertu de la Loi canadienne sur les socits par actions, la proprit devrait choir la Couronne aux droits du Canada; si la socit est constitue en vertu dune loi provinciale, la proprit devrait choir la province. Justification Intrt de llimination des privilges et des arrirs dimpts propose : Elle rduit les cots initiaux pour les promoteurs de sites urbains contamins rhabilitables et leur fournit davantage de certitude quils disposeront de fonds aux tapes prliminaires des projets (p. ex. au cours des ngociations entourant lachat du site), o il est difficile dobtenir une aide financire normale; Elle constitue une faon trs rentable daccorder une aide financire aux sites urbains contamins rhabilitables, parce que sa mise en uvre nimplique aucun frais (autres que les frais administratifs), et permet daider les sites qui nauraient aucune ou trs peu de valeur pour le gouvernement, en labsence de ramnagement. Discussion De nombreux sites urbains contamins rhabilitables sont dlinquants en ce qui concerne le paiement de leur impt foncier, au point quils sont ventuellement soumis une vente pour impts municipaux. Toutefois, ces proprits se vendent souvent difficilement en raison de la situation de dtrioration dans laquelle elles se trouvent, dune contamination du site connue ou percue, ou des cots levs de restauration anticips. Laisses inoccupes, elles sont sujettes au vandalisme et deviennent une charge pour ladministration municipale. Bien que pour un grand nombre de ces sites, aucun impt municipal ne soit prlev, ils cotent cher aux municipalits qui doivent mettre leur disposition des services de police, dincendie et dinspection, de mme que des services dexcution et dentretien de linfrastructure municipale. Souvent, ces proprits sont aussi greves de privilges* de la Couronne en instance, tant au fdral quau provincial, qui ne peuvent tre annuls par une vente pour impts municipaux. La combinaison arrirs dimpts et privilges de la Couronne peut suffire rendre une proposition locale de ramnagement dun site industriel infaisable. Une entente pralable visant supprimer tous ces privilges, ou une partie dentre eux, pourrait tre un facteur dcisif de la viabilit financire dun projet ventuel de ramnagement de sites urbains contamins rhabilitables. Cette forme dincitatif a t propose par le pass sur une base ponctuelle par tous

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les ordres de gouvernement. (La suppression des privilges ou lannulation des arrirs dimpts ne doit pas tre accorde avant que le nettoyage nait t termin, afin dviter une situation o le privilge serait limin sans quaucun ramnagement nait lieu.) Certaines provinces envisagent dlaborer une srie de critres et de protocoles concernant ladmissibilit des projets de ramnagement de sites urbains contamins rhabilitables, la suppression de tous les privilges provinciaux dans lintrt de linvestisseur. Ce processus serait plus efficace si des critres et des procdures clairs et uniformes taient fixs dans toutes les juridictions, de sorte que les promoteurs et les acheteurs sauraient si un site en particulier, o quil se trouve, est admissible la suppression du privilge qui le grve. En particulier, un programme fdral de suppression des privilges grevant certaines proprits pourrait tre li une entente entre les gouvernements fdral et provinciaux qui, entre autres, normaliserait les critres et les protocoles. Il convient aussi de modifier les lois fdrales et provinciales afin de rgler la question des sites urbains contamins rhabilitables qui font lobjet de procdures de faillite. Linterprtation donne par les tribunaux de larticle 20 de la Loi sur la faillite et linsolvabilit fdrale a pour effet de remettre la socit en faillite la proprit laquelle le syndic en faillite a renonc. Cela a leffet indsirable de crer un site orphelin, sans entit pour assurer la matrise de la proprit consquence qui peut savrer dsastreuse et mme dangereuse. Pour faire en sorte quil y a une entit qui assure la matrise de la proprit lorsque le syndic de faillite y renonce, la Loi sur la faillite et linsolvabilit, la Loi sur les biens en dshrence et la Loi canadienne sur les socits par actions fdrale, ainsi que les lois provinciales quivalentes, devront tre modifies de faon prvoir que, dans ces circonstances, la proprit choit Sa Majest la Reine du Canada ou la province, le cas chant. Il est aussi vital que le ministre dsign reoive le financement appropri pour assurer la gestion de ces sites jusqu leur restauration. (Il convient de noter que la suppression du privilge ne libre pas le dbiteur initial du montant qui est d ltat. Dans le mme ordre dides, la dvolution de la proprit ltat fdral ou la province ne libre pas le pollueur de sa responsabilit et ne cre pas, non plus, avec les mesures de sauvegarde appropries, de responsabilit supplmentaire pour la Couronne.)

Source : Rhabiliter le pass, construire lavenir : une stratgie nationale des sites urbains contamins rhabilitables pour le Canada (Table ronde nationale sur lenvironnement et lconomie, 2003), pp. 25-26

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Annexe 2 :
Glossaire de termes sur le ramnagement des sites contamins
Acte de transport par renonciation Titre qui transfre le droit de proprit lacheteur dun bien sans lui garantir que ce dernier ne fait lobjet daucune autre rclamation. Dshrence Remise dun bien ltat provincial ou fdral, prvue par la loi, par exemple lorsquil a t abandonn. choir Possder le droit de proprit, bien que la jouissance de ce droit puisse tre reporte une date future. valuation du risque Processus didentification et dvaluation des risques pour la sant humaine, la scurit humaine et/ou lenvironnement, partir de la prsence et/ou de lutilisation, relle ou potentielle, de polluants particuliers. valuation (environnementale) du site Approche visant identifier et valuer les consquences potentiellement nuisibles pour lenvironnement, dactivits exerces une installation et/ou la prsence potentielle de contaminants sur un site en fonction de normes tablies et acceptes (typiquement les phases 1 et 2 de lvaluation environnementale des sites dcrite par lAssociation canadienne de normalisation). valuation environnementale particulire un site valuation environnementale de site qui tient compte des caractristiques dun site (p. ex. les caractristiques physiques et chimiques, la gologie, le type de sol et la biologie) afin de dfinir le risque pos par un contaminant ou un danger particulier prsent sur le site. Privilge Droit de retenir la possession lgitime du bien dune autre personne jusqu ce que le propritaire sacquitte de son obligation lgale vis--vis de la personne qui retient le bien, comme le paiement du cot lgitime des travaux excuts sur le bien. Une hypothque est un privilge de droit commun. Dans son sens le plus large, cette notion couvre tous les cas o un bien rel ou personnel est grev de ce quon appelle un privilge, cest--dire lgard duquel une dette ou un droit doit tre pay. Dans un sens plus limit, il est dfini comme le droit de dtenir le bien dun autre jusqu ce quune rclamation soit acquitte. Renonciation Transfert de la proprit dun terrain ou dun bien rel sans garantie dun titre libre.

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Responsabilit Responsabilit civile Obligation lgale qui est prescrite par le droit priv, appel common law ou droit civil, par opposition au droit criminel ou administratif. La responsabilit civile peut faire lobjet dune action devant les tribunaux de droit commun. Responsabilit dcoulant de la rglementation Obligation lgale qui est prescrite par une loi crant une infraction rglementaire. Cette dernire est, en gnral, considre comme mineure par rapport aux infractions pnales, car elle vise la rglementation efficace du comportement dans lintrt de la collectivit. Responsabilit conjointe et solidaire Selon le principe de la responsabilit conjointe et solidaire, un dfendeur conjoint, contre qui un jugement a t rendu, est responsable de la totalit de lobligation quelle que soit sa part de responsabilit. Le dfendeur a le droit de se retourner contre les autres co-dfendeurs pour se faire indemniser. Si les co-dfendeurs sont insolvables, le dfendeur qui demeure solvable doit sacquitter de la totalit de lobligation, mme si sa part de responsabilit nest que dun pour cent. Restauration Acte de nettoyer, de confiner ou dliminer le risque pos par la contamination dun site. Site urbain contamin Proprit industrielle ou commerciale abandonne, inoccupe ou sous-utilise, o les activits qui sy exeraient ont laiss une contamination relle ou probable de lenvironnement et qui prsente un bon potentiel de ramnagement. Terrain vierge Site inoccup sans contamination relle ni probable, habituellement situ en dehors des centres urbains et o il nexiste pas de services municipaux. Vente pour impts municipaux Processus prvu par la loi que les municipalits utilisent pour recouvrer les arrirs dimpts fonciers. Il existe une priode davis initiale au cours de laquelle la municipalit envoie des avis au propritaire du bien pour entamer le processus et demander le paiement dun prix dannulation dans un dlai prescrit. Si le prix dannulation nest pas pay, le bien est mis en vente et attribu au plus haut enchrisseur. dfaut denchrisseur, le bien choit la municipalit.

Source : Rhabiliter le pass, construire lavenir : une stratgie nationale des sites urbains contamins rhabilitables pour le Canada (Table ronde nationale sur lenvironnement et lconomie, 2003)

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Annexe 3 :
Participants latelier des groupes dexperts
Voici une liste des participants qui ont pris part latelier des groupes dexperts organis par la TRNEE et le CBN pour envisager des approches dlimination des privilges de ltat et des arrirs de taxes comme incitatif pour encourager le ramnagement des sites contamins admissibles. Latelier a eu lieu le 9 mars 2005 Ottawa. Participants : Abbott, Neil, partenaire, Services bancaires et restructuration, Gowlings LLP Beaulieu, Michel, charg de projet, Service des lieux contamins, ministre de lEnvironnement du Qubec Bordeleau, Franois, agent, Affaires lgislatives en matire dimpt, Agence du revenu du Canada Bouthillier, Diane, conseillre, Section gnrale de ladministration provisoire des biens non rclams, Curateur public du Qubec Brendon, Casey, gestionnaire, Soutien de lexploitation, Ville de Toronto Brennan, James W., directeur, Relations externes, LAssociation canadienne de limmeuble Brown, Victoria, gestionnaire, Excellence municipale, Unit des services consultatifs municipaux, Alberta Municipal Affairs Burgess, Geoffrey, conomiste principal, conomie environnementale, Environnement Canada Ceroici, Walter, chef, Section des terres, Alberta Environment Chang, Victor, gestionnaire, Projets spciaux, Direction gnrale de la protection de lenvironnement, Saskatchewan Environment Donahue, Madeleine, conseillre principale, Macleod Dixon LLP Drapeau, Bernard, conseiller en matire de biens sans matre et compagnies dissoutes la Direction gnrale et de ladministration provisoire des biens non rclams, Curateur public du Qubec Fasken, Mitchell, prsident, Kimshaw Holdings Limited Gee, Thelma, planificatrice gnrale, Division de la planification et du dveloppement, Direction gnrale des services environnementaux et de la planification provinciale, Groupe de la rforme de la planification, ministre des Affaires municipales et du Logement de lOntario Hughes, Ken, gestionnaire du revenu, Direction gnrale des services financiers, Ville dOttawa Jackson, Jennifer, conseillre juridique, Droit du dveloppement et de la planification, Direction des services juridiques, Ville dOttawa Kennedy, Nancy, directrice, Direction gnrale des initiatives locales provinciales, Direction gnrale des initiatives locales provinciales, ministre des Finances de lOntario MacCallum, Don, gestionnaire de projet, Socit immobilire du Canada Limite Mc Kenzie, Guy, administrateur gnral adjoint, Infrastructure Canada McInnis, Danny, superviseur sur place, Division de la prvention de la pollution, Prince Edward Island Department of Environment, Energy and Forestry Osborn, Grant, conseiller stratgique principal, Secrtariat provincial des finances locales, ministre des Finances de lOntario Paquin, Pierre, avocat, Comit des terrains intouchables, Institut de dveloppement urbain du Qubec Salloum, Doug, gestionnaire, Dveloppement et risque pour le portefeuille, Fonds vert, Fdration canadienne des municipalits
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Savio, Dario, directeur, Direction gnrale de lobservation et de la collecte, Division des recettes fiscales, ministre des Finances de lOntario Short, Ed, agent principal en politique fiscale, Entreprises, proprits et revenu personnel, Finances Canada Sprague, Mike, directeur, Direction de la restauration, ministre de lEnvironnement et des Gouvernements locaux du Nouveau-Brunswick St. Cyr, Pierre, urbaniste, Socit du Havre de Montral Susak, Bill, ingnieur municipal adjoint, Ville de Vancouver-Nord Tansley, Larry, solliciteur municipal, Ville de Brantford Taylor-Lee, Kristine, analyste stratgique, Sites contamins, Environnement Canada Ward, John, chef dunit, Unit des lois et des finances, British Columbia Ministry of Water, Land and Air Protection Groupe consultatif du CBN : Ceschi-Smith, Marguerite, directrice, Fdration canadienne des municipalits Kovacevic, Michael, avocat, Goodman and Carr LLP Lomas-Jylha, Tammy, directrice, Canadian Brownfields Network McGalliard, Tad, gestionnaire de projet principal, Programme des sites contamins, International City/County Management Association Miller, Glenn, vice-prsident, ducation et recherche, LInstitut urbain du Canada Pilon, Adrien, vice-prsident et directeur, Centre dexcellence de Montral en rhabilitation de sites (CEMRS) Ross, Angus, prsident, L&A Concepts van Velzen, Kevan, gestionnaire, Passif et valuation environnementale, Ville de Calgary OBSERVATEURS : Bogdan, Makuc, analyste principal, Secrtariat des villes, Bureau de ladministrateur gnral, Politiques et recherche, Infrastructure Canada Geracimo, George, prsident, Comit des proprits intouchables, Institut de dveloppement urbain du Qubec Jones, Kevin, cofondateur/directeur CBN, vice-prsident, OCETA Latham, Todd, cofondateur/directeur CBN, directeur gnral, EcoLog Information Resources Group Morley, David, conseiller stratgique ministriel principal, Cabinet du ministre dtat, Infrastructure Canada Personnel et conseillers de la TRNEE : Melamed, Sara, gestionnaire des projets spciaux, Table ronde nationale sur lenvironnement et lconomie Shillington, Tom, conseiller, Shillington and Burns Consultants Inc.

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