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INTRODUCTION Le foncier constitue llment indispensable la structuration des espaces, aux cohsions sociales, la relance conomique et au dveloppement humain. Mal encadr et mal gr, il peut tre un frein redoutable, lourd de consquences. Cette question est, sans conteste, dun intrt majeur compte tenu des multiples enjeux qui sy attachent. La question foncire en Algrie a tendance prendre plus dampleur et dintensit danne en anne en relation avec les diverses atteintes et menaces dont elle est lobjet et la ncessit de sa prservation. Le CNES, dans ses diffrents rapports sur lamnagement du territoire et l'environnement( 3me session ) , lhabitat et lurbanisme (3me, 4me 6me 10me et 22me sessions), la Stratgie Nationale de Dveloppement Economique et Social moyen terme (8me session ), lagriculture (14me et 18me sessions), la PME/PMI(20me session) et la steppe ( 23me session) na pas manqu, de souligner le rle et limportance quoccupe le foncier dans le dveloppement et la ncessit de traiter cette question sous ses diffrents volets, juridique, institutionnel, politique, conomique et instrumental.

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1 - La rvolution agraire Pour prendre en charge les problmes de la rpartition des terres, du rquilibrage entre le secteur moderne et le secteur traditionnel, de la lutte contre les disparits rgionales, une commission nationale est constitue en aot 1966 pour laborer un projet de charte de la rvolution agraire . Mais, ce nest quen novembre 1971, que seront arrtes et publies la charte de la rvolution agraire et lordonnance n 71-73 du 8 novembre 1971 portant rvolution agraire.
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L'ordonnance n71-73 du 08 novembre 1971 portant rvolution agraire, qui visait une rorganisation du secteur agricole selon des principes rationnels, quitables et modernes.

Les oprations de la rvolution agraire ont port sur une assiette foncire agricole o vocation agricole de l'ordre de 1,44 million d'hectares dont 920.000 hectares au titre de la 1re phase qui a concern les terres publiques (domaniales, communales, habous publics) et 521.400 hectares au titre de la 2me phase qui a touch les terres prives (melk et arch), outre la nationalisation de prs de 671.000 palmiers. Les principales dispositions visent la distribution de terres du secteur priv aux paysans sans terres, celles du secteur tatique tant hors du champ dapplication ; les terres tant distribues en trois phases. La premire phase concerne les terres communales, domaniales et les biens habous. Cest lopration la plus simple puisquelle touche les terres appartenant sous une forme ou sous une autre la collectivit. Les bnficiaires (paysans sans terres) sont constitus en coopratives de production de la rvolution agraire (CAPRA). Paralllement ont t cres les CAPCS destines fournir aux communes et aux CAPRA, , matriel, commercialisation, comptabilit, etc Cette premire phase a permis la rcupration de 1.403.778 ha, dont 802.775 ont t attribus (la diffrence allant des groupements de mise en valeur) et 310.761 palmiers dattiers, dont 299.486 attribus. La deuxime phase, plus dlicate, concerne la proprit prive. Celle se base sur des critres prcis : richesse et nature des terres, pluviomtrie, irrigues ou non. Lopration dlimitation vise laisser
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chaque propritaire dont la terre est nationalise partiellement, une surface lui permettant de vivre dans laisance avec sa famille . les propritaires absentistes disposant dautres sources de revenus, verront par contre leurs terres totalement nationalises et verses dans le grands national de la rvolution agraire (FNRA.). Cette phase a permis la rcupration de 557 618 ha dont 456 902 ha attribus et 692 164 palmiers dont 689 974 attribus. La troisime phase, lance par lordonnance n75-43 du 17 juin 1975, concerne les zones de parcours et la steppe, soit une superficie de 20 millions dha et un cheptel avoisinant les 10 millions de ttes. Cette phase na pas eu de succs comme les prcdentes du fait que le recensement et la rcupration du cheptel ont t rendus difficiles par sa mobilit et particulirement par les spculations et les fuites aux frontires. Ces oprations de rvolution agraire ont entran aussi dautres dispositions visant promouvoir le monde rural, il sagit de : - lordonnance n75-42 du 17 juin 1975 accordant plus dautonomie de gestion aux domaines autogrs ; - lordonnance n75-74 du 12 novembre 1975 portant tablissement du cadastre gnral ; - le lancement du programme des 1000 villages socialistes avec seulement 146 villages raliss ; - la cration en novembre 1974 de lUnion Nationale des Paysans Algriens (UNPA). Les retombes positives que lon peut mettre lactif de la rvolution agraire et elles sont loin dtre insignifiantes, rsident dans la concrtisation dun important tissu dquipements collectifs (coles, centres sanitaires, structures technico-administratives), dont une bonne partie du monde paysan en profita. Nanmoins, malgr la mobilisation constante compter de 1972 des autorits politiques et administratives et de moyens financiers considrables, lapplication de la rvolution agraire a rencontr des difficults de nature diverse : - pratique : mauvais tat du cadastre, difficult de recensement, complications lies aux terres en indivision ; - financier : la terre ne rapporte pas assez par rapport aux autres secteurs ;
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- politique : opposition des milieux traditionalistes la nationalisation des biens arch et melk et des grands et moyens propritaires qui ont manifest leur opposition la limitation des superficies ; Une dcennie aprs son application, la rvolution agraire, malgr lide gnreuse quelle vhiculait, allait compliquer davantage la question foncire, vue toujours travers une approche dogmatique. Ce qui ne manquera pas de crer une dsaffection de plus en plus prononce envers lactivit agricole, gnrant par voie de consquences, une dpendance alimentaire du pays de plus en plus marque. - l'ordonnance n74-26 du 20 fvrier 1974 relative la constitution des rserves foncires communales visait assurer une utilisation rationnelle de l'espace par l'institution d'un monopole foncier au profit des communes, l'intrieur d'un primtre d'urbanisation dont elles devaient se doter en vue de dfinir les possibilits d'expansion urbaine court, moyen et long termes. Les statistiques concernant foncires indique que: la mise en oeuvre de la politique des rserves

- prs de 60.000 hectares ont t intgrs dans les rserves foncires - communales dont, 40.000 hectares environ provenant du secteur public (essentiellement des terrains domaniaux); - la destination donne par les APC, aux terrains verss dans les - rserves foncires, a t, globalement dans une proportion de 40% pour l'habitat individuel, 35% pour l'habitat collectif, 15 % pour les quipements publics et 10% pour les zones d'activits. Les rserves foncires communales, dans une forte proportion, ont t constitues partir des terrains domaniaux transfrs des prix trs faibles fixs par voie administrative. ` Ces rserves qui devaient tre constitues, en vue d'assurer, par une utilisation rationnelle des sols, un dveloppement harmonieux du tissu urbain, ont t pour une bonne part dilapides, vides de leur sens en se limitant, pour l'essentiel, la satisfaction des besoins des particuliers en matire de terrain btir, ce qui n'a pas manqu d'entraner une rarfaction des assiettes foncires en zones urbaines et gnrer des rentes immobilires indues.

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Ainsi, dans la plus part des cas, les APC notamment depuis la fin des annes 80 ont occult les terrains privs pour se rabattre sur des terres publiques sans se soucier de leur vocation, ce qui a donn lieu toute forme de drives. Outre le fait que l'urbanisation a continu s'tendre au dtriment des terres agricoles, les personnes prives ayant conserv la proprit de leurs biens ont continu, en dpit des dispositions lgislatives applicables pratiquer, par le biais de transactions occultes ou d'actes sous seing prive irrguliers, une spculation effrne sur les terrains situs l'intrieur du primtre d'urbanisation ou en priphrie, ces oprations ayant, pour une grande part, permis la prolifration des constructions illicites; Aussi, la gestion bureaucratique des rserves foncires communales a donn lieu de lourds contentieux dans la mesure o des APC ont, parfois, pris possession de terrains, publics ou privs, sans en rgulariser, au pralable, l'acquisition (dfaut de paiement du prix et absence du titre consacrant le transfert de proprit). Par ailleurs, certaines communes ont cd des terrains des coopratives immobilires ou des particuliers ou ont cr des zones d'activits sans accomplir les formalits ncessaires (permis de lotir, dlivrance des actes de vente aux acqureurs) ; plusieurs centaines de milliers d'attributaires se trouvant, ainsi, tre dmunis de titres de proprit avec tous les inconvnients que cela comporte. - la loi n84-16 du 30 Juin 1984 relative au domaine national a eu pour objet d'adapter le contenu et la notion de domanialit en conformit avec les options fondamentales du pays et plus particulirement avec les principes qui concernaient la proprit d'Etat et sa fonction, nonces dans la Constitution du 22 Novembre 1976. Dans le cadre du domaine national unitaire apparaissaient cependant, dans les faits, des subdivisions oprationnelles (domaine public, domaine conomique, domaine priv, domaine militaire, domaine externe et domaine maritime) correspondant essentiellement des fonctions dtermines ou un statut spcial, qui permet, par exemple, d'viter que la gestion du patrimoine des entreprises publiques ne soit alourdie par la rigidit des rgles de la domanialit. La loi n87-19 du 8 dcembre 1987 dterminant le mode d'exploitation des terres agricoles du domaine national et fixant les droits et obligations des producteurs, qui s'ajoute aux diverses rorganisations qu'a connu le secteur agricole public.
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Aprs lindpendance, les terres des anciens colons avaient t riges en domaines autogrs .II existait, avant la restructuration de 1981, 2046 domaines autogrs totalisant une assiette foncire de l'ordre de 2,3 millions d'hectares. Entre 1981 et 1985 a t opre une restructuration des units existantes, en fusionnant les deux systmes de gestion (autogestion, coopratives agricoles) dont le rsultat s'est traduit par la cration de prs de 3400 Domaines Agricoles Socialistes (D.A.S) totalisant 3 millions d'hectares environ. La mise en uvre de la loi cite ci-dessus, a eu pour effet de dmembrer la plupart des D.A.S en exploitations agricoles collectives (EAC) et en exploitations agricoles individuelles (EAI) au nombre de prs de 84.000, sur lesquelles l'tat octroie aux bnficiaires des droits rels immobiliers, consistant en droit de jouissance perptuel et transmissible consacrs par un acte administratif publi la conservation foncire. Le bnficiaire devant payer lEtat une redevance locative annuelle. Il faut signaler que l'assiette foncire de ces EAC/EAI s'est rtrcie de l'ordre de 400.000 hectares par suite de la restitution leurs propritaires initiaux, partir de l'intervention de la loi n90-25 du 18 novembre 1990, des terres prives qui avaient t nationalises au titre de la rvolution agraire. - La priode postrieure la constitution de 1989 Le dispositif lgislatif antrieur la Constitution de 1989 tait caractris par d'importantes interdictions ou restrictions au droit des propritaires fonciers d'accomplir librement des actes de disposition sur leurs biens, tant en matire de terres agricoles que de terrains constructibles et touchant aussi bien la proprit prive que la proprit publique ou domaniale. Avec lavnement de la constitution de 1989, le droit de proprit subit les effets des changements politiques du rle de IEtat La rupture totale a t opre partir de 1989 par la mise en place d'un nouveau dispositif lgislatif en matire de foncier urbanisable qui s'est traduit par l'abrogation : de l'ordonnance n71-73 du 8 novembre 1971 portant rvolution agraire ;
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de l'ordonnance n74-26 du 20 fvrier 1974 relative aux rserves foncires communales; de la loi n84-26 du 30 juin 1984 relative au domaine national. A ces textes se sont substitues les lois qui rgissent actuellement le foncier : la loi n90-25 du 18 novembre 1990, modifie et complte par l'ordonnance n95-26 du 25 septembre 1995 portant orientation foncire, la loi n90-30 du 1er dcembre 1990 portant loi domaniale. - La loi dorientation foncire Cette loi dveloppe une conception globale d'une politique du foncier, qui devait conduire une utilisation optimale des sols des fins urbaines ou agricoles, publiques ou prives. Sur le terrain et en dpit de l'abrogation de l'ordonnance n7426 du 20 fvrier 1974 relative aux rserves foncires communales et des dispositions claires de la loi 90-25 du 18 novembre 1990 portant orientation foncire, de nombreuses communes se sont substitues aux agences locales de gestion et de rgulation foncires et ont continu procder des attributions de parcelles de terres, relevant souvent du domaine priv de l'Etat, sans aucun respect des procdures rglementaires, crant ainsi de nouvelles situations contentieuses et dont la rgularisation ventuelle au plan juridique au profit des bnficiaires, ncessitera la mise en place de dispositions lgislatives ad-hoc comme cela a t prvu par l'article 86 de la loi d'orientation foncire pour les situations d'avant 1990. Il s'agit d'extensions d'anciens lotissements crs avant 1990 ou d'implantation de nouveaux lotissements, de surcrot sur des terres agricoles. A cela s'ajoute galement la situation de certaines parcelles de terre parses, dpendant du domaine priv de l'Etat, occupes indment et sur lesquelles des constructions ont t riges sur la base de permis de construire dlivrs, en violation de la loi, par les collectivits locales. Par ailleurs, en ce qui concerne les dispositions relatives la restitution des terres agricoles, les dispositions des articles 76 82 de la loi n90-25 du 18
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novembre 1990 portant orientation foncire, modifies et compltes par l'ordonnance n95-26 du 25 septembre 1995, ont fix les conditions et modalits de restitution, leurs propritaires initiaux de nationalit algrienne ou ayants droit, des terres agricoles qui avaient t nationalises ou fait l'objet de donation durant les oprations de la rvolution agraire ainsi que celles qui avaient t mises sous protection de l'Etat durant la premire dcennie de l'indpendance. - La loi domaniale Elle dfinit la composition du domaine national qui comprend : le domaine public et priv de lEtat ; le domaine public et priv de la wilaya ; le domaine public et priv de la commune ; Cest prcisment la partie prive du patrimoine domanial qui va prsenter le plus de difficults dans la gestion et qui va tre le principal support de lurbanisation et des activits inities tant par les particuliers que par les pouvoirs publics Le Domaine public comprend tous les biens meubles et immeubles qui sont affects l'usage du public, soit directement (voies publiques, rivage de la mer, cours d'eau...) soit par l'intermdiaire d'un service public (voies ferres, arodromes, ports,..) ainsi que les biens spcialement amnags pour l'excution d'un service public (coles, lyces, difices publics...) ou ceux dont la destination ou le . caractre interdit toute appropriation par des particuliers (ouvrages de dfense nationale, les richesses nationales du sol et du sous sol). Le Domaine priv, quant lui, regroupe tous les autres biens domaniaux non classs dans le domaine public. Ds lors, il est possible l'Etat propritaire, reprsent par l'administration des Domaines, de participer plus directement et plus librement au fonctionnement du march foncier. Toutefois des exceptions cette rgle sont prvues notamment au profit des collectivits locales, des EPIC, des EPE et des associations, pour la cession de gr gr d'immeubles domaniaux, mais un prix correspondant leur valeur vnale.

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Force est de constater, qu'en matire de gestion du foncier public et sous le couvert de fortes considrations sociales et du poids des habitudes acquises, l'exception de la cession de gr gr est demeure une rgle quasi gnrale, trs peu de ventes domaniales des terrains btir ayant eu lieu aux enchres publiques et encore moins la valeur vnale relle des biens cds. 2 - La demande foncire Dans la problmatique du foncier, la demande foncire est autant sinon bien moins connue que loffre prive. A l'exception d'une enqute faite par une tude finance par la Banque Mondiale, trs peu de travaux ont t consacrs la demande foncire y compris en matire de lotissements. L'inexistence d'un vritable march du foncier, autre quinformel, a conduit la majorit des promoteurs s'adresser l'Etat pour bnficier de terrains relevant de son domaine priv. Pour rpondre cette demande, les pouvoirs publics ont, ds 1994, mis en place un dispositif particulier sens rpondre aux besoins de localisation des projets d'investissement notamment ceux dclars dans le cadre du code de l'investissement de 1993 (ex APSI). Les seuls lments dapprciations rcents, du moins en matire de foncier dit conomique sont rvls par les donnes de l'ANDI provenant de ltude rcente ralise par le CENEAP avec l'appui du PNUD et de la Banque Mondiale. Bien que lANDI n'ait pas considr la demande de terrains comme critre d'valuation de la faisabilit des projets qui lui sont soumis, on estime plus de 8.000 le nombre d'intentions d'investissements en instance de ralisation au cours des annes 2001et 2002. Par ailleurs, dans ltude du CENEAP, il ressort que pour un investisseur, la dure d'attente avant de trouver des terrains btis est de l'ordre de 42 mois; elle est de 60 mois pour trouver un terrain industriel. Les paramtres de prix entre la rente absolue et la rente diffrentielle La notion du prix de la terre est une notion complexe, variable en fonction dun grand nombre dlments peu matrisables. Les influences dordre politique, culturel et conomique constituent autant de paramtres prendre en considration dans les efforts de rflexion entourant cette question. Les
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lments qui suivent font partie des multiples considrations cerner pour une meilleure approche de la problmatique lie au prix du foncier. La consistance des terrains Le prix des terrains prend en compte la prsence ou labsence de btiments sur les assiettes mise en vente. Cest un facteur qui influe le plus sur la diffrence de prix entre dune part les terrains btis et les terrains non btis, les principaux composants des actifs dormants et rsiduels. Ce facteur est aussi un des plus difficile valuer en raison des considrations qui pourraient entourer cette question. En principe, concernant le foncier bti, la logique exigerait que lon affecte aux btiments une valeur marchande, et que, par voie de consquence, un prix propre soit affect aux terres supportant les constructions. Mais les contraintes et les difficults que rencontrent la majeure partie des entreprises publiques, dans le cadre de la reprise de ces actifs, rendent ce processus encore plus dlicat. Si tel est le cas pour le foncier industriel, dans le foncier agricole, le principe de dissociation entre la terre et les matriels de production en vertu des dispositions de la loi 87/19, rendent encore plus contraignante une politique de prix dans ce domaine. Affecter une valeur propre ces terres devient difficile. La nature des terres Le prix des terres est variable selon la nature mme de celles-ci, leur potentialit agronomique et lutilisation conomique qui en est faite. Cela rejoint le principe de la rente diffrentielle. Dfinir et dterminer les variations extrmes et les prix moyens relatifs aussi bien aux diffrentes configurations quaux diffrentes rgions du pays, semble revtir une importance capitale pour toute politique de dveloppement. La surface des terrains Selon les lois du march, une trs forte demande sur une catgorie dtermine de terrains, lexemple des petites surfaces qui semblent tre plus accessibles que dautres, provoquerait une forte hausse des valeurs. Aussi, les prix moins chers qui pourraient tre affichs pour les grandes superficies mises en ventes rsultent en partie du fait quil y a une faible concurrence sur ces lots.
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La nature des contractants La nature des acqureurs ou des vendeurs constitue un autre lment de dtermination de la variation des prix du foncier. En effet, les diffrentes catgories de demandeurs de terrains (agriculteurs, partenaires privs trangers ou nationaux, non agriculteurs) ne se comportent certainement pas de la mm faon vis vis de la terre selon quils soient utilisateurs ou spculateurs. La situation juridique du terrain La situation du foncier par rapport aux instruments durbanisme, et notamment aux plans doccupation des sols (POS), peut tre dune grande influence sur le prix, dans la mesure o la protection et la sauvegarde des terres agricoles deviennent impratives. A titre illustratif, ds quun terrain agricole est dans une situation telle quune autre utilisation peut lui tre donne, il acquiert systmatiquement une plus-value dont le montant sobtient en utilisant un coefficient multiplicateur dun ordre bien dtermin.

La destination des terrains Limportance de la surface agricole utile (SAU) confre au foncier agricole une valeur de premier ordre. Ce qui conduit distinguer, dune part, la destination agricole proprement dite, et les dterminants de prix sont ceux noncs supra, et, dautre part, les destinations non agricoles (lhabitat, amnagement industriel, tourisme,etc) . 3 - ETAT DES LIEUX DU SYSTEME FONCIER EN ALGERIE Si les dveloppements qui ont prcd ont permis de situer les grands questionnements de la problmatique foncire, il reste que certains aspects spcifiques lis aux diffrentes formes de foncier, agricole, industriel, touristique et urbain mritent dtre davantage dvelopps. - LE FONCIER AGRICOLE

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Les donnes gnrales font ressortir une superficie utilise par lagriculture de 47 millions dhectares dont 8,2 millions dhectares de surface agricole utile (SAU). Ce potentiel comprend des terres de parcours : 32 millions ha, dont 20 millions ha steppiques et 12 millions ha de parcours pr sahariennes des forets : 4 millions ha des surfaces alfatires : 2,8 millions ha La surface agricole utile ( SAU) est constitue de 5,4 millions ha de terres prives et 2,8 millions ha de terres du domaine priv de lEtat confis 30.519 EAC ( 1.841.000 ha), 66.110 EAI (674.000 ha) , 177Fermes pilotes (151.000 ha)et 222 Instituts et offices (14.000 ha) ; 90.000 ha de cette SAU relve de l Accession la Proprit foncire agricole ; 31.000 ha de terres ne sont pas encore attribues La problmatique du foncier agricole ne concerne que le statut des terres du domaine national qui occupent une superficie de lordre de 2,8 millions dhectares soit 27% de la SAU exploite par environ 200 000 attributaires. Par contre le reste des terres, soit 73% de la SAU, exploits par environ un million de fellahs a t pendant trop longtemps occulte. Le foncier agricole a, de tout temps, constitu un enjeu dintrts entre divers protagonistes ; sa problmatique est devenue plus complexe par la multitude dintervenants, par la valeur symbolique du rapport la terre et par la spculation. Les rorganisations des diffrentes formes dexploitation des terres ont t souvent effectues davantage dans la prcipitation dans le seul but dattnuer des tensions existantes au plan social que pour asseoir une structuration complte du monde agricole. La question foncire demeure, en effet, la premire proccupation de lensemble des agriculteurs ; daucuns estiment quelle conditionne bien plus que tout autre paramtre la relance du processus de dveloppement de lagriculture algrienne.

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Les statuts du foncier agricole Les terres de statut priv Le mouvement de privatisation sinstitutionnalise avec la loi portant orientation foncire qui consacre dans ses articles 75 86 le principe de la restitution leurs propritaires initiaux, des terres nationalises dans le cadre de lordonnance 71-73 portant rvolution agraire. Les restitutions en question entames avant mme la promulgation de la loi, ont t opres de manire trs ingale sans orientations prcises et sans critres. En effet, de nombreuses restitutions furent effectues au mpris des dispositions de la loi et ont suscit des ractions de la part de certaines associations pour la prise en charge des questions lies aux terres arch, communales et celles mises sous protection de l"Etat, questions d'ailleurs non traites par la loi 90-25. Afin de clarifier dfinitivement cette situation et de mettre fin ce contentieux, il a t jug opportun de rgler cette question par le biais de l'ordonnance n 95-286 du 25-09-1995 modifiant et compltant la loi portant orientation foncire, qui consacre la restitution sous rserve de certaines conditions, telles que prcises plus haut. Les terres de statut priv occupent une superficie denviron 5.400.000 dhectares, soit 65% de la SAU dont 3.000.000 ha sans titres et ne sont pas encore cadastres . elles appartiennent environ 950.000 exploitants selon le dernier recensement gnral de lagriculture( RGA), effectu en 2001 Les contraintes releves ce niveau sont plus complexes et dpassent de loin celles des EAC, elles sont gnralement lies : - la non exploitations des terres pour raison de conflits entres les hritiers;

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- aux rapports complexes entre la nue proprit et lusufruitier dus labsence dun cadre dfinissant lensemble les droits des deux parties de la mme famille ; - au transfert de la proprit dans lindivision ; - au partage de la proprit qui reste conditionn par ltablissement de la frdha , des plans cadastraux des parcelles de terre trs morceles et les positions et comportements de chaque hritier qui cherche toujours a avoir le meilleur terrain do le report frquent de lchance du partage . Le secteur priv est en butte trois difficults majeures pour son insertion dans une dynamique agricole : lexistence de proprits non titres ; lindivision et la faible taille des exploitations : 80% des exploitations ont moins de 5 ha ; la non exploitation de certaines terres agricoles dans certaines zones. Ce constat a amen les pouvoirs publics instaurer deux procdures daccs la proprit, la prescription acquisitive et le certificat de possession qui nont pu tre suffisamment gnraliss. Lobligation de travailler la terre agricole est institue par le dcret n97-482 du 20/12/1997, qui met en place un organe ad-Hoc au niveau des wilayas pour constater ltat de non exploitation des terres et pour mettre en uvre des sanctions prvues par la loi n 90-25 du 18/12/1990 portant orientation foncire (la mise en demeure des exploitants concerns) ; Ce dispositif na pas fonctionn. Les terres du domaine priv de lEtat : Occupant une superficie de 2.800.000 dhectares, ces terres sont gres par la loi n87-19 du 08/12/1987, soit 35% de la SAU, dont 2,515 millions dhectares ont t attribu environ 200.000 producteurs et environ 96.000 exploitations agricoles. Au niveau de ces exploitations, on relve que : les terres sont inexploites ou insuffisamment exploites ;
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les patrimoines cds aux exploitations sont non encore pays ; les btiments sont utiliss dautres fins ; les changements frquents de la composante humaine des collectifs. Face cette situation, plusieurs projets de loi sont soit en cours, soit finaliss. Sur le volet administratif, il est relev la non dotation dactes administratifs pour certaines exploitations, lempitement non rglementaire des terres aux fins de construction, lexistence de terres excdentaires non attribues. Sagissant de ltablissement des actes administratifs, sur 96.629 exploitations agricole existantes, 79 943 ont des actes administratifs et le reste, soit 30.619 en sont dpourvues. Cette situation sexplique par le fait que : - 16.686 exploitations nont pas de plans cadastraux ; - 9.144 exploitations nont pas dpos leurs dossiers ; - 4.789 dossiers sont en instance au niveau de ladministration des domaines. Au plan de lattribution des terres agricoles, au 31.12.2003, il a t recens que sur 54.748 hectares de terres excdentaires, 23421 hectares ont t attribus 3.826 bnficiaires. En ce qui concerne la protection des terres agricoles, un rapport du Ministre de lAgriculture ralis en 1995 mentionne que 170.000 ha de terres agricoles ont t la proie de lurbanisation entre 1962 2003. Une instruction en ce sens a port sur lurgence de la protection des terres. A cet gard 7800 dossiers examins non conformes la loi ont t transmis la justice. La dfaillance ne semble pas dans sa grande majorit se situer au niveau des citoyens ds lors que les bnficiaires possdent des documents attestant de la proprit mais qui restent non conformes la loi. A propos du contentieux foncier, on relve au total 24.779 propritaires concerns par la nationalisation durant la rvolution agraire ou mise sous protection de lEtat dont : - 23.096 nationaliss au titre de la rvolution agraire, - 1.387 donateurs au titre galement de la rvolution agraire, - 296 au titre des terres mises sous protection de lEtat.

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Sur les 24.779 propritaires, 470 cas restent encore non rgls et ce pour le comportement indigne durant la priode de la guerre de libration nationale. Les autres formes de proprit. Les terres Melk sont susceptibles dappropriation et restent soumises au droit successoral qui fait de lindivision la rgle gnrale. Souvent, il nest ralis quun simple partage de jouissance. Dailleurs, linsuffisance des titres de proprit, comme on le verra plus loin, rend extrmement difficiles autant les rglements successoraux, que les interventions du crdit. Aujourdhui, on parle de 3.000.000 dhectares sans titres soit, les 2/3 de la surface concerne ! Les terres habous sont de nouveau gres par le Ministre des Affaires Religieuses aprs avoir t verses en 1972 dans le fonds national de la rvolution agraire (FNRA). Le mode de gestion actuel nest encore pas prcis. La Loi domaniale et la loi d'orientation foncire ont approch travers quelques articles les questions relatives aussi bien au devenir des terres de statut melk (indivis ou collectif) et le devenir des terres de statut archs oublies par le lgislateur ; ce qui hypothque lourdement le dbat politique sur la vente des terres (archs et communal), d'autant que ces terres ont t classes dans le domaine susceptible d'alination. L'Article 23 de la Loi d'orientation foncire assimile la premire catgorie la proprit prive (biens melk ou de proprit prive), ce qui laisse supposer que le melk indivis ou collectif est appel se fondre et disparatre, grce aux effets de la gnralisation du cadastre et de l'immatriculation, dans la proprit prive dfinie par la loi d'orientation foncire. La gestion du foncier agricole Lurbanisation effrne a eu un impact dommageable en termes de dgradations subies, sur la surface agricole utile qui ne cesse de se diminuer. Cette situation a pouss les pouvoirs publics sintresser, et cela depuis longtemps, des alternatives pour pouvoir augmenter loffre de la SAU. Lattention sest porte sur la mise en place dun dispositif appropri damnagement des terrains agricoles, notamment laccession la proprit foncire agricole et la concession.
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- LE FONCIER INDUSTRIEL La mise en place despaces destins recevoir des projets industriels dans un cadre organis remonte aux annes 1970 et 1980 ; des arrts interministriels consacrent la cration des Zones Industrielles amnages par lEtat ; leur gestion fut confie aux Etablissements de Gestion de Zones Industrielles (EGZI). En ce qui concerne les zones dactivits, la majeure partie a t le fait des dcisions des autorits locales. Ces zones sont gnralement dmunies dorganismes amnageurs ou de gestionnaires et connaissent presque les mmes contraintes que celles des zones industrielles. La CADAT (Caisse Algrienne d'Amnagement du Territoire) a t cre en 1959. Elle oprait l'chelle nationale par le biais des structures rgionales lies une administration centralise Alger. En 1982, elle change de dnomination pour devenir le Centre national d'tudes et de ralisation en urbanisme ou CNERU. En 1983, la restructuration organique du CNERU a permis la cration de huit units rgionales, les centres d'tudes et de ralisation en Urbanisme (URBA). En 1984, les zones industrielles, auparavant proprit de la CADAT devenaient la proprit des URBA, units rgionales durbanisation, au niveau local et leur mission consistait viabiliser les lots industriels, les cder viabiliss aux oprateurs industriels, puis transfrer l'espace commun aux tablissements de gestion. La responsabilit de gestion des zones industrielles incombait aux Entreprises de gestion des zones industrielles (EGZI), dont la mission est la gestion des espaces communs. Lvaluation de la gestion au niveau des zones faisait ressortir : labsence industrielles ;
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de

promoteurs

(URBA)

dans

certaines

zones
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des Zones industrielles non rgularises au profit des promoteurs (URBA) ; labsence de transfert de proprit des promoteurs aux bnficiaires (les industries) pour 3 233 lots industriels (76 %) sur un total de 4 211 lots ; de retards enregistrs par les promoteurs (URB) dans la viabilisation des sites qui leur ont t cds en raison du manque de moyens financiers ou du dfaut de rgularisation des terrains cds aux nouveaux propritaires ; de contentieux lis aux prix de cession appliquer ; la faillite de certaines socits de gestion des zones industrielles ; le changement de la vocation des terrains attribus ; des terrains rgulariss mais non utilises. La gestion du foncier industriel Au plan de loffre Les zones industrielles et les zones dactivits connaissent toutefois des difficults en matire de titrage et de rgularisation de certains propritaires. Il est fait tat de prs de 30 % de terrains non utiliss, soit 7500 hectares. En terme de superficie, cet espace semble tre largement suffisant pour assurer une disponibilit foncire consquente court terme. En moyenne, cet espace peut localiser lintrieur de son primtre lquivalent de 15.000 projets dune dimension et nature PME/PMI. En fait, laccs au foncier avait plus souffert dune dfinition des modalits daccs aux assiettes de terrains que dune pnurie doffre ou de disponibilits. Cette situation a t aggrave par la problmatique lie la rgularisation des actif rsiduels dont la surface inexploite est value plus de trois ( 3 ) millions de m2, soit lquivalent de 300 400 hectares ( constitus de meilleurs sites du point de vue conomique). Lamlioration de loffre foncire figurait comme priorit dans les diffrents dispositifs mis en place par lEtat. Lchec dans la gestion et la matrise de cette question trouve son origine dans les conflits dintrts au sein de la socit. Les efforts allant dans le sens damliorer et de simplifier la politique daccs au foncier sont souvent confronts de multiples rsistances.

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Lvaluation des diffrents dispositifs mis en place par lEtat dans le cadre de la gestion du foncier public parat retenir une importance particulire au sein des structures de lEtat. Ce dernier a estim ncessaire de mettre en place une structure spciale charge de mener cette mission. Cette initiative sinscrit dans une perspective davenir visant lamlioration de lefficacit dutilisation et daffectation du foncier, aprs un bilan, jug ngatif, de lintervention de lEtat dans ce domaine. Rflchir dautres mcanismes de mobilisation de loffre foncire particulirement auprs du secteur priv, constitue une proccupation des pouvoirs publics. Aussi, la rcupration des attributions de terrains non utilises devient une obligation et une ncessit pour accrotre loffre du foncier. Cest dailleurs dans ce sens quun projet portant cration de 3 zones industrielles intgres est en cours de ralisation ( Est- Haut Plateaux-Ouest). Il faut ajouter cela le projet de reconversion de la zone franche de Bellara en une zone industrielle. En tout tat de cause, le gel des capacits foncires face une demande relle constitue un lment dissuasif toute volont dinvestissement : le foncier vacant (qui provient du surplus dgag par les assiettes attribues : actifs excdentaires, est de 15 % pour les ZI et de lordre de 60 % pour les ZA, constituant des superficies respectives de 2334 ha et 4496 ha. Pour les infrastructures immobilires (entreprises dissoutes, en difficults ou projets abandonns) entrant aussi dans le foncier vacant (actifs rsiduels), les superficies disponibles sont importantes : au total 529 ha rparties en 387 ha en zones industrielles et 142 ha en zones dactivits. Il ressort que prs du tiers des superficies des zones industrielles et d'activits sont vacantes et mritent un traitement appropri l'effet de les valoriser au profit de l'investissement. Parmi les mesures conservatoires qui ont t prises par lEtat pour encourager loffre foncire et valoriser les espaces disponibles, il y a lieu de citer le principe dassujettir les concessions des terrains domaniaux la vente aux enchres, qui fait lobjet de controverses aujourdhui de la part de certaines parties (article 51 de la loi de finances 1998). Cet article renvoi un texte particulier faisant tat des conditions dans lesquelles lEtat peut recourir la formule de gr gr.

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Le risque de voir surgir, travers ce dispositif, une forme de dsquilibre au niveau du choix et des prfrences lgard des investisseurs nest pas carter. Au plan de la gestion La rgularisation juridique du foncier, est pass de 25 % en 1999 prs de 52 % fin 2003 , se traduisant par ltablissement dun acte de proprit ou dun acte administratif lgalement inscrit auprs des Institutions concernes ( les SGP en donnent 36 %). Linterfrence des prrogatives entre Services des Domaines, Organismes Amnageurs (URBA et CNERU) et Oprateurs est non seulement cause de lenteurs, de litiges mais engendre une dilution des responsabilits au niveau de laffectation des terrains, de ltablissement de lacte de proprit, de la prise en charge et du maintien des rseaux de commodits. Quand bien mme laccord sur laccs au foncier est tabli entre les divers partenaires, les conditions poses pour se faire demeurent encore non tranches : la cession au profit des oprateurs bute toujours sur le niveau des prix, la responsabilit dans la mise en uvre des rseaux de commodits nest pas dtermine, la dcision quant la rappropriation par lEtat et non lexpropriation des terrains affects mais non exploits est toujours lente. La gestion des espaces communs constitue encore un lment de dsaccord, eu gard la ncessit de veiller effectivement toutes les mesures daccompagnement dont la viabilisation et ce, faute de pouvoir procder la rcupration des quotes-parts que devaient lgalement verser les oprateurs. Cette situation est vcue de faon plus grave dans les zones dactivits dont la gestion relve des Agences Locales qui, gnralement ne disposent pas de tout le professionnalisme ncessaire, ni dun budget consquent. Les structures au niveau local fonctionnent dans un cadre purement administratif sans ressentir le besoin deffectuer un travail de veille permanente. Conues comme de vrais ples de dveloppement, les zones industrielles et dactivits sont devenues de simples espaces dimplantation dtablissements sans donner lieu la dynamique attendue.

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La multiplicit dintervenants, labsence de suivi et de contrle, la faible qualit, voire labsence dune gestion approprie, linsuffisante maturation des textes rglementaires, linexistence de sanctions, linsuffisance dun encadrement performantont transform ces espaces dexpansion en zones de difficults et dambiguts, voire en zones hors tutelle donnant lieu toute forme de spculation. Les actifs rsiduels relevant des entreprises publiques dissoutes en sont un exemple avr qui a conduit ladoption dune nouvelle vision de gestion du foncier, base sur lorganisation SGI SGP. Le nouveau dispositif daccs au foncier est ancr sur les articles 26 et 27 de l'ordonnance 01-03 du 20 Aot 2001 relative au dveloppement de l'investissement et l'article 25, alina 5 du dcret 01-282 du 24 septembre 2001 portant attributions et fonctionnement de lANDI. La mise en oeuvre des nouvelles dispositions rglementaires sappuie sur la dcentralisation de lANDI travers ses guichets uniques implants sur le territoire national mme d'accueillir les reprsentants des organismes susceptibles d'offrir des terrains destins l'investissement. Cette nouvelle structuration porte essentiellement sur la gestion des zones industrielles et d'activits ainsi que la prise en charge des actifs rsiduels relevant des entreprises publiques dissoutes et actifs excdentaires des EPE en activit. En 2003, il a t dcid la cration dun nouveau dispositif de gestion du foncier et lui a assign les objectifs suivants : amliorer les conditions de ralisation des investissements en facilitant l'accs au foncier, amliorer les formalits administratives notamment l'allgement des procdures d'accs au foncier ainsi que la rgularisation du lourd passif qui caractrise cette question, informer les promoteurs d'investissements sur les disponibilits foncires existantes par la cration d'une base de donnes sur le foncier destin l'investissement, valoriser les actifs rsiduels relevant des entreprises publiques dissoutes et les actifs dormants des EPE en activit pour le dveloppement de l'investissement.
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Globalement le dispositif s'articule autour de : la cration de quatre Socits de Gestion des Participations (SGP-ZI), la cration de 48 Socits de gestion immobilires (une SGI par wilaya), la gestion conomique du foncier destin l'investissement l'adoption du principe de la concession, la gestion de l'offre des assiettes foncires se fera travers les guichets uniques de lANDI. Ainsi, le Conseil des Participations de l'Etat a procd par rsolution n 05 du 21 juillet 2003 la cration de quatre (04) socits de gestion des participations : -SGP-ZI OUEST, -SGP-ZI CENTRE, -SGP-ZI EST, -SGP-ZI SUD. La nouvelle organisation portant institution des SGP et SGI devrait permettre aussi bien la reconstitution dun nouveau portefeuille foncier, issu entre autres des actifs dormants et rsiduels des entreprises concernes, que la gestion de ce potentiel qui serait de nature rpondre la demande immdiate des investisseurs. La mise en place des nouvelles structures (SGI / SGP-ZI) semble susciter certaines proccupations quant lefficacit de leur gestion ou de leur capacit rsoudre les multiples problmes lis au foncier de manire gnrale. Le passif des anciennes organisations, avec toute sa lourdeur, qui doit constituer lhritage de ce nouveau dispositif, dans le cadre du transfert du droit de proprit, amplifie les craintes quant un ventuel chec de la nouvelle organisation mise en place. Le risque de reconduire les dysfonctionnements de lancienne organisation nest pas fondamentalement cart car sans une vritable prise en charge du problme du foncier aussi bien travers un processus dcisionnel efficace et simplifi qu travers un systme de contrle et de suivi de ces organes, les rformes engages rendraient plus complexe la situation existante et le blocage demeurerait dans ces conditions entier.

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Le succs et la performance dun tel dispositif, en cours de cration, ne peut se concrtiser sans certains pralables notamment une promulgation de textes rglementaires dfinissants : Le mode de transfre des actif rsiduels, Le mode de traitement des actifs excdentaires, Le mode de gestion de ces actifs confis aux SGI ou SGP, ..ect. Dfinir ces pralables semble tre indispensable pour russir le processus de transition dun systme bas sur la rente un systme qui devrait en faire de lallocation rationnelle des ressources lobjectif fondamental. Donc un systme qui devrait mettre un terme aussi bien aux gaspillages des ressources, aux confusions dans la gestion du foncier, qu lopacit qui rgnait depuis le dbut de la transition. Au problme daccs au foncier, viennent sajouter les contraintes de gestion des zones industrielles. Ces espaces amnags et viabiliss sur concours budgtaire, de forts cots, posent de graves problmes de dgradation des infrastructures communes (rseaux routiers, lectriques, dassainissement, dAEP), dont lutilisation devient de plus en plus difficile, pnalisant le dveloppement des PMI/PME. Les contraintes dentretien et de gestion au niveau de ces espaces sont dues au manque de moyens matriels et financiers. Ceci est accentu par labsence de puissance publique au niveau de ltablissement public de gestion (EGZI) devant faire obligation aux industriels, de payer leur cote part quant lutilisation des espaces et infrastructures communs. En zones dactivits, le problme est plus complexe. Les wilayas et communes ont multipli les zones dactivits mais sans utilisation rationnelle de ces espaces. Bon nombre dentre elles ne sont pas viabilises dans les normes ; plusieurs lots de terrains attribus, ont t dvoys de leur destination ce qui conduit loccupation par lhabitat lintrieur des zones dactivits. Cette situation est due aux pratiques ayant prvalu en matire de cration de zones sans respect du schma damnagement et en labsence surtout de mode de gestion appropri. Lapplication des textes de lois relatifs aux ZI et ZAC demeure du ressort du premier responsable de la wilaya. Les multiples injonctions et immixtions dans
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les prrogatives des directions de lexcutif, notamment celles en charge des secteurs agricole, de lurbanisme, de lindustrie et du tourisme, mettent en vidence un conflit de comptences entre les arbitrages sectoriels et les arbitrages locaux sans minimiser la pression des lobby et des groupes dintrt. Cette situation de rigidit, dautorit, de centralisation excessive des pouvoirs et dinadaptation de textes lgislatifs, constitue un des facteurs dincohrence. Les terrains industriels sont devenus objet de multiples prdations. En 1997, les Domaines ont dcid de cesser de vendre des terrains industriels mais d'offrir des concessions de terrains qui seraient vendus au concessionnaire lorsque l'investissement serait ralis. Selon une tude rcente du CENEAP, 85% des concessions n'auraient pas respect leur accord d'agrment et un grand nombre d'entre elles resteraient non dveloppes. Les concessions foncires font l'objet d'une spculation intense, puisqu'elles peuvent tre considres comme une garantie pour un prt par un tablissement financier et non pour son potentiel industriel. Le Ministre de l'Industrie, dans un document datant de novembre 2001, recommande linstauration de comits locaux de rgularisation du foncier industriel. Ces comits seront placs sous la responsabilit de chaque wali et composs de tous les responsables des structures ayant un lien avec le foncier industriel. Au plan de laccs au foncier industriel En matire daccession des PME PMI au foncier industriel il y a profusion de textes rglementaires auxquels sajoutent une multitude de notes et circulaires d'application manant des diffrentes tutelles qui viennent parfois en contradiction les unes par rapport aux autres, alors que leur objet consiste expliquer le domaine dintervention et dapplication des textes en vigueur. Lanalyse des diffrentes notes et circulaires dapplication montre que lEtat principal pourvoyeur en foncier industriel est partag entre deux soucis majeurs : celui de rentabiliser au maximum le patrimoine public travers les diffrents modes de gestion et de disposition (cession, concession, affectation, location, etc) ;
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celui daccorder le maximum dencouragement aux investisseurs par la mise leur disposition de terrains industriels des prix attractifs, ces mmes prix pouvant attirer un nombre important de spculateurs. Les entreprises publiques ont hrit dun patrimoine foncier industriel et immobilier important. Le transfert de proprit au cours des diffrentes restructurations na eu lieu quen de rares occasions, ce qui conduit aujourdhui la plupart des entreprises ne pas pouvoir justifier de la proprit de leur patrimoine foncier. Le patrimoine foncier industriel dtenu par lEtat travers son domaine priv tait lou des particuliers ou affect des entreprises publiques. Il a fait lobjet ces vingt dernires annes de cession au profit de particuliers ou des entreprises publiques ou encore de socits prives nes de la dissolution des EPE, EPIC et EPL. Les pouvoirs publics semblent avoir pris conscience des entraves bureaucratiques, des dviations et des dtournements des missions et prrogatives des organes chargs dencourager et de suivre linvestissement (ANDI - CALPI). Le dcret excutif n 10-282 du 24.09.2001 portant attribution, organisation et fonctionnement de lagence nationale de dveloppement de linvestissement ANDI, a t promulgu pour rectifier les incohrences de lancien systme et pour faciliter davantage les formalits de cration dinvestissement travers l'installation dun guichet unique regroupant tous les organes et services concourant et devant faciliter la ralisation dun investissement. Ds leur cration, les SGP-ZI ont engag un audit pour dterminer l'tat des lieux et le niveau de ralisation atteint par le programme de rhabilitation des zones industrielles mis en oeuvre par le Ministre de l'industrie. Le rle dvolu ces socits est ax sur les objectifs suivants : permettre lEtat d'asseoir une stratgie de dveloppement de l'investissement ; grer les zones industrielles et assurer la maintenance du portefeuille des disponibilits foncires existantes dans ces zones; amliorer la viabilisation et l'entretien des espaces communs; mettre en place une banque de donnes incluant lensemble des disponibilits foncires promouvoir dans le cadre de l'investissement.
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Cette banque de donnes constituera l'un des supports essentiels des actions de promotion de l'investissement au niveau des guichets uniques de lANDI. Elle sera mise la disposition des promoteurs nationaux et trangers, selon des moyens de communication modernes et adapts (Sites Internet, catalogues, revues spcialises etc.) mme de leur fournir les informations ncessaires sur les possibilits de localisation de leurs projets d'investissement : Elaborer et afficher un catalogue gnral de l'offre foncire destine aux investissements, assorti d'un fichier complet des zones caractre conomique classes par catgorie d'activits (industrielles, artisanales, touristiques, franches .... etc), recevoir,, travers ses reprsentants au niveau des guichets uniques de lANDI les demandes de localisation des investissements et les traiter conformment aux grilles d'ligibilit approuves par le CNI, laborer et mettre en oeuvre, aprs approbation du CNI, la politique de soutien et d'encouragement des prix du foncier destin l'investissement, grer les actifs rsiduels et excdentaires et leur valorisation travers les guichets uniques de lANDI. Sur le plan des moyens, les pouvoirs publics ont pris la dcision de dgager et cela depuis 4 annes dj, un fonds annuel de prs de 7 milliards de dinars destin au ramnagement et la rhabilitation des zones industrielles. Cette politique de soutien doit essayer de combler, du moins court terme, le dficit enregistr au niveau de la demande de terrains. Linitiative semble judicieuse et louable mais reste tributaire des capacits et des motivations des hommes en assurer le fonctionnement et de promouvoir un service public efficace mme de faciliter et dinciter linvestissement. Le foncier touristique Dans le processus de promotion du tourisme, la prise en charge de la question foncire touristique sest manifeste ds 1966; les pouvoirs publics avaient prconis la cration de zones d'expansion touristique (ZET) qui reprsentent des territoires susceptibles dtre spcialement amnages dans les parties

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enclaves du littoral, des hauts plateaux et dans le Sud , dans la perspective d'abriter les investissements touristiques. Au cours de la dcennie 1986-1996, le portefeuille foncier touristique a t dlimit au moyen de la cration des ZET. La mobilisation des terrains usage touristique au niveau des ZET connat pratiquement les mmes contraintes que les zones industrielles. La question de l'accs au foncier, les conditions de sa gestion et les prix, constitue encore une proccupation majeure de l'administration charge du tourisme qui s'apprte lancer un plan de promotion des investissements dans une perspective dcennale de dveloppement durable du tourisme. De plus, les dispositions lgislatives et rglementaires rgissant le foncier touristique ont t de tout temps celles applicables l'investissement en gnral, et malgr les mesures incitatives caractre fiscal notamment, le secteur priv n'a pas pris, de faon significative, la relve attendue du secteur public qui s'est dsengag de l'investissement touristique depuis l'anne 1980. Par ailleurs, et dans le souci de prserver, de protger et de valoriser le patrimoine national touristique, et ce ds 1966, les pouvoirs publics ont prconis la cration de ZET, qui devraient tre spcialement amnages dans les parties enclaves du littoral, des hauts plateaux et dans le Sud , dans la perspective d'abriter les investissements touristiques. Le souci de valorisation et de protection du patrimoine foncier a conduit mettre en place un cadre juridique, travers l'ordonnance n 66-62 du 28 Mars 1966 et le dcret d'application n 66-75 du 4 Avril 1966, modifi et complt par le dcret n 81-298 du Octobre 1981, qui avaient prvu pour conforter les propositions dune politique nationale du tourisme avec les dispositions suivantes : la ralisation d'un plan d'amnagement touristique en procdant la dlimitation des rgions ou localits prioritaires pour le tourisme; la qualit de ZET accorde toute rgion ou localit dote de potentialits naturelles etc... propice au tourisme et l'implantation d'investissement touristique; les mesures de protection de ces ZET, de contrle des constructions et de circulation, des droits immobiliers ainsi que les

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conditions d'exercice du droit de premption par l'Etat reprsent par le Ministre du Tourisme. Durant la priode 1980 1988, le secteur du tourisme a entrepris la ralisation, par tapes successives, des tudes d'amnagement touristique au niveau du littoral, des rgions sahariennes ainsi que l'laboration d'un bilan thermal, et ce pour se constituer une base de donnes sur l'offre du foncier touristique dans la perspective d'laboration de plans de dveloppement du secteur. Dans ce cadre, le schma Directeur d'Amnagement Touristique a permis la dlimitation de 174 zones d'expansion touristique (ZET) et l'identification de 202 gtes thermaux. La stratgie d'amnagement des ZET de lpoque visait la valorisation et l'amnagement selon 4 catgories de zones : les zones qu'il y lieu de laisser l'tat naturel eu gard leur vulnrabilit au plan cologique et des difficults d'amnagement ; - les zones qui s' y prtent aisment l'investissement compte tenu de leur situation par rapport aux centres d'intrts aux flux touristiques ; les zones favorables au dveloppement du tourisme familial compte tenu de la possibilit d'adaptation de plusieurs formules d'hbergement ; les zones destines au tourisme international de standing du fait de la particularit des sites et de la possibilit de cration de grands ensembles touristiques. La gestion du foncier touristique Les dispositions lgislatives et rglementaires rgissant le foncier touristique ont t de tout temps celles applicables linvestissement en gnral avec la particularit que des espaces spcifiques complmentaires ont t rservs linvestissement touristique dans les ZET. L'valuation du dispositif relatif au foncier touristique indique que les mesures de protection des ZET, de contrle des oprations immobilires et de la nature des constructions, l'exercice du droit de premption confr l'Etat, n'ont pratiquement jamais t ou trs peu exerces.

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Cette situation a favoris, dans certains cas, un dtournement quant la vocation premire des ZET au profit de la prolifration d'autres activits, notamment industrielles. Les affectations de terrains situs dans les ZET opres par l'intermdiaire de certains CALPI et dAgences Foncires Locales ont port un grave prjudice lactivit touristique, telle enseigne que certaines zones du littoral ne disposent plus de consistance physique et sont susceptibles dtre soustraites du portefeuille foncier touristique. A titre indicatif, on relve plus de 700ha de terrains constructibles ont t dtourns de leur vocation initiale. La dmultiplication des dispositifs et les difficults identifier avec prcision l'autorit comptente en matire de gestion du foncier touristique, n'ont pas permis de mettre en uvre des mesures rigoureuses pour la valorisation la prservation des ZET. Pour faire face cette situation, le secteur en charge du tourisme, a mis en place, en 1998, l'Agence Nationale de Dveloppement du Tourisme (ANDT ) afin de : veiller la protection et la prservation des ZET ; procder aux tudes et l'amnagement; exercer le droit de premption; procder l'acquisition des terrains ncessaires l'implantation des projets d'investissement dans les zones. Cependant, malgr son statut, et la disponibilit de ressources financires qui lui ont t affectes pour l'acquisition et la viabilisation des sites, cette agence n'est pas encore arrive bnficier de transferts de terrains domaniaux dans les ZET ( except ceux de la ZET de Messida dans la Wilaya d'El Tarf). Alors que des terrains au niveau de certaines zones ont t affectes d'autres organismes telles que les OPGI, les EPLF, les Agences Foncires et les Promoteurs privs pour dvelopper des oprations de promotion immobilire. Ces transferts sont de toute vidence contraires aux dispositions prvues par la rglementation en vigueur qui prcise que l'octroi du permis de

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construire dans les ZET ou site touristique est subordonn une autorisation dlivre par le Ministre du Tourisme. . Cette mme disposition est galement reprise par la loi n 99-01 de 1999, relative lhtellerie.
Il convient de souligner que les travaux engages par lANDT sur 19 ZET prioritaires et pour lesquelles des plans damnagement touristique (PAT) ont t lancs, le cadastre de 1555 ha indique que 559,5 ha relvent des domaines privs de lEtat, 199,5 ha des domaines publics de lEtat et 287,5 ha des particuliers. La complexit dans la mobilisation du foncier lie aux statuts des terres freine considrablement linvestissement dans le secteur qui pourtant enregistre quelques 300 projets/an dinvestisseurs nationaux. Cest pourquoi, pour promouvoir les investissements, il devient durgent dadapter les instruments lgislatifs et rglementaires, ainsi que les mcanismes de financement et d'accs au foncier touristique la spcificit du secteur et aux exigences de lconomie de march. Les facilitations en matire doffre foncire touristique ne devraient pas occulter le facteur concurrence des pays voisins qui offrent aujourdhui des conditions dinvestissement nettement plus attractives. Il sagit de rechercher un autre concept en relation avec la disponibilit et lutilisation du sol Dans ce mme ordre dides, et pour ce qui concerne les investissements directs trangers (IDE), il conviendrait de lever les contraintes administratives de tout ordre (expropriations, transferts du domaine agricole ou maritime) lies principalement laffectation des terrains dassiettes constituant les nouvelles zones dexpansion touristiques promouvoir. En matire de foncier touristique, le secteur devra se placer en acteur principal et disposer de moyens adquats pour la gestion de ce problme, qui entrave lefficacit de la prise en charge du dveloppement et de la prservation des Zones dExpansion Touristique. Sur un autre plan, lurbanisation sest faite aux alentours des ZET et sans aucune cohrence doutils damnagement du territoire et de lurbanisme (PDAU et POS). La ville sest dveloppe autour des ZET lesquelles se sont retrouves soit touffes soit rduites en jachre.
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Cette absence de prise en charge dans les plans d'amnagement explique l'implantation dsordonne de projets raliss en dehors des ZET pour contourner, trs souvent, les contraintes lies l'obtention de terrains d'assiette l'intrieur des ZET. A cet gard, janvier 2003, il a t recens 667 projets qui buttent sur des contraintes lies au foncier : 388 projets en cours de ralisation (88 projets dans les ZET et 300 projets hors ZET) 279 projets larrt (86 projets dans les ZET et 193 projets hors ZET) Par ailleurs, les terres agricoles contenues dans les ZET nationalises dans le cadre de la rvolution agraire, ont t rendues leurs propritaires et ont t soustraites des assiettes damnagement touristique. Dans la plus part des cas, lintrieur de la ZET, la mobilisation du foncier fait face une multitude de propritaires (collectivits locales, priv, agriculture, foret, etc) De plus, les collectivits locales et le CALPI se sont attribus le droit, par procuration, dattribution de terrains lintrieur des ZET ce qui nest pas de nature aider la promotion de lactivit touristique. Dans le souci de lever les entraves constates dans l'accs au foncier et de complter le dispositif juridique par plus de transparence dans sa gestion, les pouvoirs publics, la faveur de la Loi des Finances pour 1998, ont consacr la formule de transfert des assiettes foncires par voie d'adjudication. Ce nouveau dispositif prcise galement que la formule de gr gr ne peut tre consentie qu' titre exceptionnel; mais les textes rglementaires d'application de cette disposition ne sont pas encore dfinis. Or, la formule de cession ou de concession selon ces nouvelles dispositions constitue une autre contrainte supplmentaire car elle peut pnaliser les promoteurs qui accusent de surcrot un retard considrable par rapport aux potentialits du pays et qui doit se placer en concurrence par rapport d'autres pays. L'investissement touristique ncessite la mobilisation d'importants capitaux, et des dlais de construction et de monte en cadence relativement longs. La
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rentabilit des projets ne peut se concevoir, par consquent, que sur le long terme. Le gel de capitaux durant une priode de 7 ou 8 annes, est assimil gnralement un lourd sacrifice consenti par les promoteurs dans le tourisme, et devra tre compens par des soutiens et avantages multiformes. C'est pourquoi, la mise disposition de terrain sous forme de cession ou de concession des prix raisonnables devrait constituer un facteur d'incitation pour drainer et scuriser l'investisseur qu'il soit local ou tranger. En outre, et selon les normes de ralisation des projets touristiques, une partie relativement importante du site est gnralement amnage en espaces non productifs, tels que: les espaces verts, voirie, parking, animation culturelle etc..., dans le but de prserver l'environnement et valoriser l'infrastructures touristique. Contrairement aux autres secteurs d'activits conomiques qui utilisent la quasi-totalit du terrain en btiment, le secteur du tourisme se singularise par cet impratif de valorisation des sites qui apparat dans les plans d'amnagement et cahiers de charge. Ces espaces non commerciaux devront, par consquent, tre pris en charge dans la fixation des prix. Il s'agira aussi, pour les pouvoirs publics, d'afficher clairement une politique du foncier touristique qui mette les promoteurs de projets l'abri du phnomne de spculation et qui favorise les investissements porteurs d'emplois, sachant que notre pays est en comptition avec d'autres pays de la rgion pour les mmes objectifs dans le tourisme. Dans cette perspective, et comme l'investissement est fortement dpendant de la zone d'implantation, les ZET des rgions du Sud devront offrir des conditions d'accs au foncier encore plus favorables que celles retenir pour celles du nord du pays. Le foncier urbain Le processus durbanisation ne peut se concevoir sans son support, le foncier, car il ne peut y avoir durbanisation sans les terrains dassiette. En Algrie, le foncier na pas t un simple support lurbanisation; il a t le catalyseur dun processus urbanistique effrn devenant au fil du temps, un but et non un moyen et donnant naissance des comportements peu
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conscients des dgradations des terres. Les quelques repres historiques sont de nature mettre en relief ces aspects. Il nest pas sans intrt de revenir des approches aujourdhui dpasses, du fait que dans un domaine comme celui du foncier urbain, ceci est amplement justifi en raison du principe dirrversibilit selon lequel toute action de construction fait perdre irrmdiablement les caractristiques originelles du sol. Un sol construit ne peut redevenir sa vocation initiale . La gestion du foncier urbain La volont de satisfaire les importants besoins sociaux et la forte demande apparus en matire dhabitat, au dbut des annes 1980 et un rgime foncier administr ont eu pour rsultat, des extensions urbaines dmesures, telles que la gnralisation de la politique des lotissements dhabitat individuel, les zones dhabitat urbaines nouvelles (ZHUN) surdimensionnes pour les grands ensembles dhabitat collectif. Ces extensions qui se sont accompagnes de la prolifration des constructions illicites, ont eu pour consquence, lempitement frquent et sans discernement, sur les terres agricoles fertiles. Cet ensemble dlments a accentu ainsi, les tendances dj latentes de concentration des populations et des activits dans les grandes villes qui allaient trs vite monter leur incapacit accueillir de manire organise les flux migratoires aggravs par la pousse terroriste. Un systme de contrle de lurbanisation peu efficient, un rgime foncier peu transparent autorisant et engendrant tous les abus et surtout, labsence dune politique damnagement du territoire effective ont conduit de fait induit, une tendance marque au dveloppement excessif et non matris de nombreuses agglomrations, entranant ainsi des dsquilibres conomiques et cologiques marqus. On a dj not ce sujet, que prs de 40.000 hectares de terrains dassiettes destins la ralisation des lotissements ont t transfrs du portefeuille foncier de lEtat rserves foncires communales. Depuis 1992, date de dveloppement de la promotion immobilire, lEtat a pu transfrer en additif 26.000 hectares soit, 10.000 parcelles cres gnrant pour le trsor 17 milliards de dinars, et ce malgr les faibles prix de cession ( abattements) appliqus par lEtat.
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Selon les statistiques de fin 2002, lEtat a pu transfrer, partir de son portefeuille, plus de 100.000 hectares. Ce bilan ne prend pas en considration les assiettes destines aux quipements publiques et les terrains affects aux entreprises nationales publiques. Depuis 1998 et dans le cadre de la loi de finances y affrente, compte tenue de la forte demande en matire du foncier urbain, lEtat est dsormais en mesure de procder la reprise des terrains EAC et EAI sans recourir pour autant au dispositif dexpropriation. Il est toutefois important de souligner les risques de drives qui peuvent surgir au niveau des chefs lieux des wilayas du fait des tentations visant la modification des POS et des PDAU au sens dextensions excessives durbanisation au dtriment des terres agricoles. Par ailleurs, la question foncire dans les mdinas ou dans les sites historiques, de tout temps, tait prsente comme tant la contrainte de taille de la non intervention pour des oprations lourdes damnagement de restauration et ou de rhabilitation. En matire de gestion du foncier destin lhabitat des dysfonctionnements persistent, en dpit des normes disponibilits en matire dassiettes de terrains qui ont pu tre dgages au profit de lactivit conomique et de linvestissement en gnral et sans pour autant satisfaire une demande relativement pas trop importante. Cela confirme galement le fait que la raret des terrains, trop longtemps, affiche par le march ne reflte en rien la ralit des choses et que le facteur mis en cause dans ce systme demeure bien la gestion de cette ressource et non pas la ressource elle mme (superficie excdentaires, terrains non utiliss, spculation, la rtention.). Par ailleurs, les lenteurs enregistres dans la mise en uvre des mesures daccompagnement entre la situation du monopole et la libralisation du march foncier, en matire de transactions, ont engendr des contraintes qui continuent de peser lourdement sur le march du foncier avec une tendance la saturation des espaces urbaniser ou urbanisables dans la plupart des communes et la lenteur, la complexit et le manque de transparence dans la mise en uvre des procdures devant consacrer le droit de proprit des terrains tel que : la couverture cadastrale insuffisante, le livret foncier embryonnaire,
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la lenteur dans lenregistrement des actes et leur publication

En outre, les contraintes lies au cadastre urbain, la proprit dans l'indivision ainsi que la rtention foncire n'ont pas permis l'mergence d'un march transparent. D'autre part, la rgulation mise la charge des agences foncires locales, au titre de la gestion du foncier communal n'a pas t assume. L'accs au terrain urbanisable est dsormais soumis aux rgles propres chaque catgorie juridique. La mise la disposition des promoteurs immobiliers et les coopratives immobilires, de terrains pour la ralisation des programmes de logements, sopre principalement sur les terrains du domaine priv de l'Etat que la loi domaniale rend cessible aux enchres publiques et titre exceptionnel, de gr gr pour les oprations d'habitat ou d'urbanisme. La cession des terrains domaniaux pour les oprations de logements caractre social, accorde un abattement de 80%. De nombreux textes principaux d'application de la loi domaniale prcisant les modalits d'accs et les avantages y affrents ont t promulgus. L'article 12 du dcret excutif n 91-454 du 23 novembre 1991, droge au principe de la vente aux enchres publiques en donnant la possibilit, aux oprateurs intervenant dans le secteur de l'habitat, d'acqurir des terrains domaniaux de gr gr, mais un prix qui ne saurait tre infrieur leur valeur vnale . Cependant, en considration du caractre social de certains programmes et dans le cadre de la politique de soutien de l'Etat aux couches dfavorises, l'article 13 du mme dcret prcise in fine que le prix des terrains cds peut tre rduit dans les zones promouvoir et d ans les autres zones, selon des taux fixs par arrt conjoint des Ministres des Finances et de l'Habitat. L'arrt interministriel du 5 septembre 1994 a fix les rductions en, cause, dont les taux atteignent 80%, voire 90% dans les zones promouvoir. Toutefois, et en dpit de ces importantes rductions, il a t constat que la dtermination du prix de cession obit, assez souvent, la prvalence de l'injonction administrative, notamment de la part des Walis habilits dcider, des ventes de l'espce, par l'arrt interministriel du 7 juin 1994 fixant les conditions et modalits d'alination des terrains du domaine priv de l'Etat.
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C'est ainsi que, sous le couvert du caractre social des programmes de rsorption de l'habitat prcaire et de ralisation de logements sociaux, de fortes pressions sont frquemment exerces sur les services des Domaines l'effet d'appliquer des prix modiques. Ce qui n'a pas manqu d'entraner, d'une part, une consommation effrne de terrains et, d'autre part, la constitution de rentes fortement spculatives, notamment dans le cadre de l'attribution de lots individuels et vu l'absence de contrle de la qualit du bnficiaire et de la destination effectivement donne au bien attribu. Selon l'administration domaniale, outre les 36.000 hectares dj transfrs antrieurement 1991, dans le cadre de la constitution des rserves foncires communales, une superficie totale de 4.800 hectares a t prlev, ces dix dernires annes, du domaine priv de l'Etat pour des oprations de promotion foncire et/ou immobilire concernant 1500 projets agrs. La faiblesse des prix de cession pratiqus, qui sont trs en dca de la ralit conomique, s'est traduite, dans bon nombre de cas, par: un phnomne d'accaparement et de dilapidation du patrimoine domanial, s'appuyant sur des dispositions rglementaires permissives; des transferts de rentes trs importantes; une forte pression sur les terrains domaniaux, dans la mesure o l'ensemble des oprateurs prfrent l'acquisition, au moindre cot, auprs de l'Etat. Or, les biens relevant du domaine priv de l'Etat constituent un patrimoine dont l'utilisation et la valorisation doivent tre assures au mieux des intrts de la collectivit nationale.

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