ETEPA II DESARROLLO DER LA INVESTIGACION. 2.1-Analisis de la informacin. 2.1.1-Resumen ejecutivo.

Este plan de negocio se desarrollara para la ZONA RENTAL ESTUDIANTIL, se basa en la construccin de una zona rental para los trabajadores informales que se encuentran dentro de la universidad de oriente, comerciantes externos que quieran integrarse a la organizacin de dicho proyecto, este se da con el fin de que todos los trabajadores antes mencionados estn concentrados en un espacio especifico para que as la comunidad estudiantil cuente con un lugar de confort, de calidad, que cuente con las normas de saneamiento y ofrezca una amplia gama de productos demandados para la comunidad antes mencionada, el servicio que se va a brindar es el de alquiler de los locales y la asociacin de los mismos de manera que estos trabajadores examinen y elijan su preferencia, la misin es la organizacin de todos estos trabajadores informales y el acuerdo mutuo de los mismos para poder satisfacer las necesidades de los estudiantes. Va a estar ubicada en la avenida universidad Los Guaritos Maturn Estado Monagas, la innovacin que se espera es que en el futuro se pueda ampliar de acuerdo con la demanda del

servicio, la mayor oportunidad que se tiene es que en los actuales momentos no se tiene una competencia igual o similar a la de esta zona rental y sus objetivos son a largo plazo ya que se tiene que esperar a la construccin de la misma, lo principal es la concentracin de los trabajadores informales, el abastecimiento para la poblacin estudiantil en cuanto a sus necesidades, que la universidad tenga un sustento econmico mediante ella misma.

Existe una demanda cuantificable del servicio de alquiler de locales, por tratarse de un servicio que se requiere y es atractivo para los comerciantes informales de la UDO, de forma que la frecuencia ptima de compras se estima sea continua.

Los principales consumidores del servicio son la comunidad estudiantil de la UDO, aun cuando es factible que ello se extienda a instituciones pblicas y privadas que lo soliciten en el futuro, dadas las propiedades del servicio que son ptimas para satisfacer el gusto de los consumidores que buscan un local para la comercializacin de productos de calidad y a precios adecuados. La empresa estar formada por socios para crear o consolidar una fuente de trabajo en forma colectiva y sustentada en la mutua cooperacin. Se prefiere la forma cooperativa por las
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facilidades para su constitucin, la mayor simplicidad para su organizacin laboral y gestin interna y mayor grado de autonoma. En esencia es una empresa de gestin democrtica, que se rige por tres principios: todas las acciones son de propiedad de los trabajadores de la empresa, ningn trabajador puede tener ms acciones que otro y cuando alguien se retira, otro trabajador adquiere la retribucin es una funcin del trabajo. La estructura que se propone para la empresa tiene como autoridad superior a la asamblea general de accionistas, y al consejo de administracin, que sern los encargados de tomar decisiones importantes en la empresa. El personal de cada rea trabajar de acuerdo a funciones especficas y hacia el logro de los objetivos en dicha rea, acorde a los objetivos y metas generales. Las lneas de autoridad son de forma descendente, siendo el director general el encargado de delegar funciones y responsabilidades. Para iniciar la ejecucin del proyecto, se requiere de una inversin inicial de 2.352.034,23 Bs.F.; de los cuales el 60% ser aportado por los socios y el 40% restante financiando a travs de instituciones financieras el cual se puede adquirir a una tasa de inters del 24% a un plazo de 5 aos. El estado de resultado proyectado para el primer ao, tomando como base la consecucin de un total de 90 locales

alquilados. En este sentido, se observa que al final del perodo se tiene un supervit de 458.983,63 Bs. F. Los ingresos proyectados del perodo 2011 al 2015 son de 864.000, los cuales se establecen asumiendo que la totalidad de los locales se mantienen alquilados durante el perodo. Luego, las ganancias se mantienen constantes ao con ao, sobre la base del mantenimiento del precio de alquiler. En el caso que el precio se incremente, se puede pensar en un incremento proporcional de las ganancias. Se requieren ventas por el orden de 483.541,04 BS.F. Para que la Zona Rental Guaritos Universidad De Oriente opere sin prdidas ni ganancias, si las ventas del negocio estn por debajo de esta cantidad se pierde y por arriba de la cifra mencionada son utilidades para la misma, de all se obtuvo un valor actual neto de 941.347,08 Bs.F. resultando mayor que cero, por lo tanto el proyecto se acepta, adems la empresa percibir un rendimiento superior a su costo de capital. El valor presente de los costos se estim aplicando una tasa de descuento para su clculo (29%). Entonces, por cada Bolvar Fuerte que se invierte, se obtiene una ganancia de 2,07 Bs. F., por lo cual se puede afirmar que al comparar la TIR con la TMAR resulto que es mayor 42,59%> 29% y basndose en el criterio de la TIR se acepta el proyecto.

Para la construccin de esta zona rental se pueden tener muchos tipos de riesgo debido a que se tienen que estudiar factores econmicos, sociales, humanos y de all hacer un anlisis completo para canalizarlos o solucionarlos por completo, Lo que llama la atencin, es el hecho que para los escenarios construidos, los perodos de recuperacin son relativamente similares al calculado como probable, observndose adems que el VAN da un valor positivo distinto de cero y que el TIR sigue siendo superior a la TMAR, lo cual implica que el proyecto, aun en condiciones de eventos desfavorables puede ser rentable. En cuanto a las normas de calidad, certificacin, responsabilidad social y empresarial tenemos a implementar las ISO 9000 van hacer de gran ayuda para medir los estndares de calidad cubriendo con estas necesidades primordiales de estos trabajadores informales, como tambin las 14000 se basan en el impacto ambiental que va a tener este plan de negocio dentro de la Universidad de Oriente Ncleo Monagas, porqu la construccin de esta zona rental abarcar areas verdes de la misma, no existe unos parmetros propiamente dichos pero se puede decir que traer beneficios econmicos ms que destruccin ambiental y las 26000 que van a desarrollar este plan de negocio, ya que de all se desprenden muchos factores como lo son la aplicabilidad, tamao, localizacin, cultura, servicio, sociedad y medio ambiente para este personal.

2.1.2-Anlisis y planificacin estratgica global. El plan de negocio est destinado a desarrollo de una propuesta para la construccin de una zona rental en el campus los guaritos de la universidad de oriente, se decidi trabajar con este punto ya que la universidad tiene muchos trabajadores informales, la mayora de estos son los mismos estudiantes, no se encuentran bien ubicados, con todo tipo de riesgos, a su vez hay falta de variedad de las necesidades que presentan , las cuales son como los sitios donde comer que por estar al aire libre no pueden ser muy confiables ni cumplen con las normas de seguridad e higiene estipuladas en la ley, los instrumentos de papelera son limitados, bebido se decidi la implementacin del mismo y as cubrir con estas necesidades ,carencias antes mencionadas. La construccin de una zona rental en al Campus de los Guaritos de la Universidad de Oriente Ncleo Monagas para as con esto implantarlo y resolver las necesidades de la comunidad estudiantil.

El rea donde se desarrolla este plan de negocio es dentro de la universidad y van a participar tanto la comunidad estudiantil como inversionistas externos ya que se toman en cuenta muchos factores para este anlisis externo como lo son las cinco fuerzas de poter que hablan del poder de negociacin de los compradores o clientes para as saber qu precio, cuanto locales, si para ellos tiene ms beneficios y que comodidades nuevas es se les va a ofrecer a los involucrados, el poder de negociacin de los proveedores y vendedores en este caso se habla de los proveedores de nuestros clientes que se creara un sindicato para poder regular y tener ms oportunidad de llamar a los proveedores y solucionar la demanda de los clientes de nuestros clientes, amenazas de nuevos entrantes ya que este es el primer proyecto de este tipo no creo que se tenga algn otro competidor, amenazas de productos sustitutivos este se refiere a que si algunos de estos trabajadores no quisieran trabajar dentro de esta zona rental seria nuestro producto sustitutivo y se tiene que buscar la manera de atraerlo para solucionar y poder incluirlo en nuestro plan, y por ltimo la rivalidad entre los competidores es como se menciono anteriormente si algn tipo de trabajador informal esta renuente a la integracin buscar como atraerlo bien sea con un poco mas de beneficios para as poder abarcar todo este mercado. A) Para el anlisis interno se habla de una cadena de valor que distinguen diferentes actividades como son la logstica interna
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que serian los materiales que se va a usar para la construccin de esta zona rental, operaciones el proceso de construccin, logstica externa ofrecerle estas personas los locales a rentar o a la asociacin, marketing de ventas es como el dar a conocer la disponibilidad de los locales, servicios de posventa realizar algn tipo de garanta para nuestro posibles clientes, tener una buena planificacin, motivacin bien sea con publicidad o das de oferta, que se tenga una tecnologa un poco avanzada y que los proveedores de nuestros clientes sean seguros y responsables para ganar confianza y obtener un buen abastecimiento para ellos.
Logstica interna
Materiales y La construccin del la misma mano de obra que se utilizaran en la construccin de esta zona rental

Operaciones

Logstica externa
Ofrecimiento informales parte de impulsores este proyecto a por los de los trabajadores

Marketing de Servicios de venta

Cuanta disponibilidad de locales va a tener esta zona rental

posventa
Dar a conocer e implantar algn tipo de motivacin para atraer a estos trabajadores

Fuente: Elaboracin Propia

Anlisis FODA del Proyecto. El anlisis FODA resume todos los elementos importantes detectados en el diagnstico interno y externo, confrontndolos con los objetivos de la empresa. Busca condensar los elementos claves de la empresa, separndolos en Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas. Su identificacin es de vital importancia para la empresa. Fortalezas Concepto innovador. Excelentes Instalaciones Calidad Oportunidades Ofrecer locales de excelente calidad Establecer una imagen de prestigio en el mercado Expansin del mercado Debilidades Falta de experiencia en el negocio Necesidad de financiamiento Estacionalidad de la demanda

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Amenazas Situacin poltica y econmica del pas Competencia actual y futura Baja del poder adquisitivo del demandante F O
Concepto innovador. Excelentes Instalaciones Calidad

D
Falta de experiencia en el negocio Necesidad de financiamiento Estacionalidad de la demanda Ofrecer locales de excelente calidad Establecer una imagen de prestigio en el mercado Expansin del mercado

Situacin poltica y econmica del pas Competencia actual y futura Baja del poder adquisitivo del demandante

A continuacin se detalla un cuadro de estrategias a seguir para las diferentes combinaciones de factores que puede enfrentar la empresa, sobre la base del cruce de fortalezas amenazas, fortalezas oportunidades, debilidades oportunidades, debilidades - amenazas:

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Matriz de Estratgias FODA

Fortaleza
Concepto Innovador

Amenaza
Competencia futura actual y

Estrategia
Lograr un posicionamiento fuerte en el consumidor

Fortaleza
Calidad

Oportunidad
Establecer una imagen de prestigio en el mercado

Estrategia
Plan de inversin para anticipar el potencial aumento de la demanda

Debilidad
Estacionalidad demanda de la

Amenaza
Baja del adquisitivo demandante poder del

Estrategia
Plan de promocin para cubrir costos y mantener alto porcentaje de ocupacin

Debilidad

Oportunidad

Estrategia
Desarrollar un plan estratgico de mercadeo para atraer clientes

Necesidad de financiamiento Expansin del mercado

Continuando

con

el

anlisis

FODA

(Fortalezas,

Oportunidades, Debilidades y Amenazas) la gestin de calidad influye en las condiciones de trabajo ofrece una visin positiva de la realidad, a partir del impacto de cada uno de los factores expuestos anteriormente; ya que se dejaran en evidencia fortalezas que permitan aprovechar las oportunidades; y amenazas que permitan prevenir debilidades. La influencia de la gestin de calidad en las condiciones de trabajo ofrecido por la implementacin de una zona rental, no es ms que una consecuencia de la gestin o visin que ha tenido sta consigo misma, debido a que entre mejor sea la gestin de

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calidad mejores condiciones de trabajo le va a brindar a estos trabajadores. La debilidad ms grande y concluyente es que se carece de una zona rental donde la poblacin estudiantil pueda satisfacer sus necesidades. Su mayor amenaza es el mercado existe y cambiante que se pudiera presentar; fortaleza ms importante son un sistema tcnico eficiente / eficaz, capital humano y posicionamiento en el mercado; dentro de la universidad de oriente con estas capacidades tiene la oportunidad de desarrollar procesos vanguardistas, cultivar una cultura preventiva, trayendo como resultado mejores condiciones de trabajo y ofrecindole una mejor calidad de vida a la poblacin universitaria. La visin del proyecto es que todos los trabajadores informales estn bien ubicados y mayor variedad en los productos ofrecidos dentro de esta zona rental para la comodidad de toda la comunidad universitaria. La misin es la organizacin de todos estos trabajadores informales y el acuerdo mutuo de los mismos para poder satisfacer las necesidades de los estudiantes. Los objetivos estos son a largo plazo ya que se tiene que esperar a la construccin de la misma, el objetivo principal es la concentracin de los trabajadores informales, el abastecimiento para la poblacin estudiantil en cuanto a sus necesidades, que la universidad tenga un sustento econmico mediante ella misma.

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2.1.3-Estudio de Mercado. Los objetivos del estudio de mercado para el presente proyecto son los siguientes: Ubicar el segmento de mercado que se pretende cubrir. Cotejar la aceptacin del mercado del producto a ofrecer. Incluir caractersticas y anlisis de la demanda. Pronosticar la demanda futura. Llevar a cabo el anlisis de la competencia y la oferta. Definir los canales de comercializacin, precios y polticas ms convenientes por la venta. Para el estudio de mercado se llev a cabo la aplicacin de una encuesta a la poblacin universitaria y vendedores informales que hacen vida cotidiana en el rea donde se ubicar la zona rental. Esta tcnica aporta datos sumamente valiosos para el desarrollo del proyecto ya que proporciona un enfoque ms real al estudio en consideracin. Estudio de la Demanda El anlisis de la demanda va a determina el consumo del servicio en funcin del tiempo. Este apartado en especial, es de vital importancia para el estudio de mercado en particular y para el

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proyecto en general, ya que dar la pauta para determinar el grado de viabilidad existente para la continuacin del proyecto. 1) Perfil del Consumidor El consumidor meta de los locales en la zona rental que se propone es la poblacin de comerciantes de distintos productos o servicios, en especial los rubros de alimentos, fotocopias y papelera en el municipio Maturn del particularmente en la Universidad de Oriente. El alquiler o venta de locales que se propone, va dirigido a personas de sexo indistinto, en un rango de edad entre los dieciocho y cuarenta aos, los cuales se dedican al comercio legal. Sin embargo, se puede extender el mercado hacia las empresas e instituciones en general que requieran realizar sus actividades dentro de la zona rental. 2) Mercado Potencial y Mercado Meta El mercado meta es la parte del mercado disponible al que debe dirigirse el proyecto, y para el caso especfico de este, se considera que el mercado disponible es igual al mercado potencial. En todo caso, inicialmente, para este proyecto se han tomado en consideracin tres importantes aspectos que delimitan el segmento de mercado a cubrir, los cuales se muestran a continuacin:
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Estado Monagas,

a) Geogrficos: La zona rental se ubicar en la Universidad de Oriente, Municipio Maturn, Estado Monagas, pero estar dirigido principalmente a la poblacin universitaria. Dicho espacio geogrfico se caracteriza por ser una de las zonas con un alto grado de concentracin poblacional. b) Demogrficos: Se tomar en cuenta a la poblacin masculina y femenina, ya que las actividades propuestas en el proyecto podrn cubrir las necesidades de ambos sexos. c) Econmicos: por ser el segmento de la poblacin que tiene mayor posibilidad de pagar el servicio ofrecido (alquiler o compra de locales en la zona rental). Sin embargo, no se descarta la posibilidad de captar a comerciantes, siempre y cuando puedan pagar el servicio. 3) Factores que Influyen en la Demanda Los factores que afectaran la adquisicin los locales comerciales en la zona rental seran los siguientes: El precio: El precio afectara la cantidad demandada de locales, debido a que si este se incrementa, la demanda tender a disminuir. Crecimiento poblacional: Se considera que la demanda de locales en la zona rental estar afectada por el crecimiento de

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la poblacin de comerciantes, pues a medida que se incremente, ser mayor la demanda del servicio ofertado. Productos sustitutos: La aparicin de servicios sustitutos puede afectar la demanda del mismo, al atraer la intencin de consumo hacia otros servicios distintos a los de alquiler o compra de locales para actividades comrciales, ya que puede hay la posibilidad de comerciantes informales dentro del Campus, el cinturn de comercios alrededor de la universidad, tanto formales, como informales y en consecuencia una disminucin en la venta u alquiler de estos locales ofrecidos. Calidad: Se debe mantener la calidad de acuerdo a la lnea de normas y estndares establecidos, ya que esto puede afectar la demanda real del mismo este punto es muy relevante porque las personas que van a disfrutar del servicio van tener el privilegio de contar con una comodidad en todo su uso y disfrute. 4) Comportamiento Histrico de la Demanda Para realizar el estudio del comportamiento histrico de la demanda, as como su proyeccin en los aos venideros, primeramente se aplic una encuesta, en la cual se indag acerca de la posibilidad que se realice el alquiler o compra de locales en la zona rental, el nivel de satisfaccin con la oferta actual, nivel de ingresos y tipos de actividades comerciales. Para ello se tomo una muestra de doscientas personas en la Universidad de Oriente y se
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obtuvo las siguientes informaciones:

a)

En primer lugar, el 70% de los encuestados afirm

que la construccin de una zona rental en la universidad de oriente ncleo Monagas sede los guaritos traer beneficios a la poblacin Universitaria. En trminos grficos:

Grfico 1. Opinin Sobre Posibilidad que la Zona Rental Traiga Beneficios

30
Si No

70

Fuente: Encuesta aplicada Febrero 2011

b)

En segundo lugar, se encontr que el 80% est de

acuerdo con la construccin de esta zona rental. Grficamente:

Grfico 2. Opinin Sobre Posibilidad que la se Ubique a Comerciantes en Zona Rental 20

Si No

80

Fuente: Encuesta aplicada Febrero 2011

c)

En cuanto al nivel de ingresos, un 40% afirm

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poseer un ingreso superior al salario mnimo mensual, mientras que un 45% indic que tiene un ingreso equivalente al salario mnimo y el 15% no respondi a la pregunta. En trminos grficos:

Grfico 3. Nivel de Ingresos

Menos Salario Mnimo
45

15

Igual Salario Mnimo Superior Salario Mnimo

40

NC

Fuente: Encuesta aplicada Febrero 2011

d)

Por lo que respecta al nivel de satisfaccin con la

oferta actual de locales para la actividad comercial dentro o en las adyacencias de la UDO, un 70% de los encuestados indic estar poco satisfecho, siendo seguidos en orden relativo descendente por el 15% que respondi estar medianamente. Grficamente:

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Grfico 4. Satisfaccin con la Oferta

15

15

Totalmente M edianamente Poco Nada

70

Fuente: Encuesta aplicada Mayo de 2009

De acuerdo con lo anterior, se tiene una demanda con niveles de satisfaccin relativamente bajos, lo cual apunta a que el proyecto representa una oportunidad para cubrir estas necesidades insatisfechas. Adems, el hecho que un 40% tenga un nivel de ingreso superior al salario mnimo indica que una parte importante de la poblacin puede ser concebida como mercado meta. En cuanto al alquiler o compra de locales para actividades comerciales en la zona rental, se puede inferir de los datos obtenidos de la encuesta que un porcentaje importante demanda el servicio, aspecto que debe ser considerado en la estimacin de los ingresos por ventas del que se realizar ms adelante. En este sentido, la tendencia histrica de la demanda se determina considerando los datos histricos de la poblacin de comerciantes establecida anteriormente, en a Universidad de

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Oriente, Municipio Maturn, Estado Monagas, correlacionndolos con los datos encontrados en la encuesta. As, se tomaron los datos de esta poblacin desde el ao 2004 hasta la fecha considerando un incremento anual de 5% establecido por las autoridades de la UDO, esto con la finalidad de tener referencias del comportamiento histrico de la demanda para realizar las proyecciones futuras. En cuadro que sigue presenta la tendencia histrica:

Cuadro 1. Tendencia Histrica del Mercado Potencial Ao 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 aplicada. Mercado Potencial (comerciantes informales) 80 84 89 93 98 103 108 Comerciantes que requieren local 64 67 71 75 79 83 87 Cantidad demandada 64 67 71 75 79 83 87

Fuente: Elaboracin propia con datos de UDO y de encuesta

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Hay que hacer notar que el clculo de la poblacin de comerciantes que requieren local se realiz tomando como base la idea que el 80% de los mismas esta de acuerdo en adquirir un local. La cantidad demandada se obtuvo tomando como base un consumo promedio de un local comercial y multiplicndolo por la poblacin que consume. En trminos grficos:

Grafico 5. Tendencia Histrica de la Demanda de Locales

Cantidad Demandada (Servicios por Ao)

Demanda

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Aos
En cuanto a la proyeccin de la demanda, suponiendo que la misma guardar un incremento anual de 5% establecido y que se mantendr el nivel de comerciantes que adquieren locales alquilados o comprados y el nmero de prestaciones por ao, se tiene entonces lo siguiente:

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Cuadro 2. Proyeccin del Mercado Potencial. Mercado Potencial Comerciantes Cantidad (Comerciantes que requieren demandada informales ) local 2011 113 90 90 2012 118 94 94 2013 122 99 99 2014 126 104 104 2015 130 109 109 2016 134 115 115 2017 139 120 120 Fuente: Elaboracin propia a partir de Tendencia Histrica. Ao

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Grafico 6.Proyeccin de la Demanda de Locales

Cantidad Demandada (Servicios

por Ao)

Demanda

2011

2012

2013

Aos

2014

2015

2016

2017

En referencia a lo anterior, se espera que la demanda mantenga su tendencia creciente en el tiempo, de manera que existe un horizonte de negocio amplio y la posibilidad real que la zona rental pueda satisfacer la misma con sus operaciones. De lo que se trata es de reconoce que el proyecto tiene buenas expectativas, puesto que al incrementarse el nmero de comerciantes, existir la posibilidad de que parte de ellos conformen los futuros demandantes de este tipo de servicio. Estudio de la Oferta. De acuerdo a las investigaciones realizadas, se trata de centros de reciente conformacin, que tienen una capacidad de atencin relativamente media, el cual no alcanza a cubrir la totalidad de los demandantes potenciales. Sin embargo, por la falta de datos histricos que sean tiles a la realizacin de una
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proyeccin histrica de la oferta no se presenta para este proyecto la proyeccin de la oferta, de forma que se asume que la oferta es insuficiente para cubrir el mercado de consumidores. 1) Factores que Afectan la Oferta. Los factores que afectaran la oferta seran los costos de operacin, el precio de los locales (alquiler o venta). Cuando los costos de operacin se incrementan, la oferta tiende a disminuir, debido a que no resulta conveniente prestarlo en una magnitud importante cuando los costos de operacin son altos. Asimismo, el precio tambin es un determinante de la oferta porque si se espera que el precio suba en el futuro, conviene mantener una tendencia creciente de las ventas del mismo para obtener mayores ganancias. Por ltimo, cuanto mayor sea el nmero de oferentes, mayor ser la oferta de este producto en el mercado. Para el caso de la zona rental, los costos de operacin son relativamente altos, pero con la venta o alquiler de los locales se obtiene un margen de utilidad razonable. Respecto al nmero de oferentes, la inexistencia de otra zona rental y las caractersticas del mercado hacen posible la entrada de nuevos oferentes. Por lo tanto, se pretende ingresar al mercado con una oferta programada y mantenerla constante para prever los cambios que se puedan dar en la demanda del producto. 2.1.4-Plan de marketing.
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Para desarrollar esta parte del proyecto en cuestin se utilizo el anlisis de las siete p. 1. Producto. El nombre que se escogi para la Zona Rental propuesta es Zona Rental Estudiantil, apuntando al hecho que es una ventaja para los estudiantes pues all pueden realizar sus compras de los determinados rubros que se expendan en los locales comerciales a ser construidos. La Zona Rental es un servicio que est destinado al uso de comerciantes informales (especialmente estudiantes), que no cuentan con un local en las inmediaciones donde est ubicada la universidad, en la cual realizarn sus actividades comerciales. Sin embargo, esta abierta a la posibilidad de ser utilizada por otros comerciantes (empresas constituidas) de acuerdo a la demanda. La Zona Rental, ser construida mediante estructuras que se especifican a continuacin: Dos estructuras de aproximadamente de 620 m2, cada uno de los cuales 423,72 m2 corresponde al edificio prototipo el cual est compuesto por tres mdulos: un de sanitarios. modulo de servicio de preparacin de comidas, un mdulos de comensales y un modulo

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Y 48 locales para la actividad comercial institucional distribuidos en dos sectores, denominados Sector 1 y Sector 2 el rea del modulo tipo es de 38,81 m2 y contemplan locales de 4,00 m2 cada uno, adems de ares exteriores requeridas. El uso establecido es para el almacenamiento y venta a la comunidad universitaria de mercanca seca (dulces, chucheras, peridicos, fotocopia, papelera, encuadernacin, entre otras). 2. Plaza. La Zona Rental Guaritos UDO estar ubicada en la parte suroeste del Campus de Los Guaritos de la Universidad de Oriente, Ncleo Monagas, que se emplaza en la Avenida Universidad de la ciudad de Maturn. 3. Precio. Para fijar el precio adecuado para los locales en la zona rental, es necesario realizar el anlisis del precio de un local promedio en la zona para, el cual oscila entre 120 y 150 Bs. F. por alquiler aproximado por m2 y con un costo que oscila entre los 10000 y los 20000 Bs. F. m2 por compra. Sin embargo, debido a la existencia de pocos oferentes del servicio, se establece que el precio unitario del mismo es de 800 Bs. F. en promedio para el alquiler. Se considera que el precio propuesto es competitivo, porque se est ofreciendo un costo que pagaran los consumidores finales por el uso de los locales en la zona rental
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propuesta. 4. Promocin. Inicialmente, se decide utilizar un canal de comercializacin directo, mediante el cual se el servicio se ofrecer directamente a consumidores finales (los comerciantes informales establecidos, as como empresas que lo requieran). La promocin se apoyar en herramientas tales como la publicidad, promocin en ventas, ventas personales, relaciones pblicas y el merchandising. La manera en que se dar a conocer el servicio de alquiler de locales para comerciantes ser mediante medios de comunicacin internos que circulan en la Universidad de Oriente, as como mediante vallas y publicaciones en radio, peridicos y revistas locales. Adems, el servicio ser promocionado mediante volantes, carteleras informativas en cada facultad. Adems se contar con banners que se encuentren en la pgina web de la UDO y se enviarn constantemente mails masivos con el objetivo de dar a conocer el servicio. 5. Publicidad e Imagen. La publicidad es el instrumento ms importante que tienen las empresas de servicios para hacerse presente en la mente de

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los clientes. La publicidad comienza por atraer al cliente hacia el uso de los locales comerciales y se concentra en atraerlos hacia la decisin de alquilar los mismos. Por lo tanto, la publicidad es un muy buen indicador del posicionamiento y presencia de la competencia en el mercado. En cuanto a la imagen, se maneja una estrategia de posicionamiento mediante el precio y la calidad, la cual consiste en ofrecer un local de muy alta calidad de acabados a un precio relativamente accesible. Los esfuerzos de publicidad debern enfocarse

directamente al mercado objetivo deseado para que la mayora de este mercado conozca del proyecto e identifique un inters por l. Los objetivos especficos de publicidad son bsicamente los de apoyar a las ventas, familiarizando a las personas con el proyecto. As como darse a conocer dentro de todo el mercado objetivo como un proyecto con altos estndares de calidad y servicio para lograr un fuerte posicionamiento en la mente de los consumidores. Se requiere de una inversin evidente en publicidad para lograr atraer a los clientes potenciales hacia el proyecto. Esta inversin deber estar compuesta bsicamente por: avisos, pancartas, pgina Web, vallas publicitarias, anuncios en revistas y peridicos, en los cuales se muestre toda la informacin necesaria sobre que se conozca la Zona Rental (direccin de ubicacin, tarifas, comodidades, actividades, servicios, fotos).

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6. Patrocinio. Se debe contar con el firme apoyo y el patrocinio de las autoridades de la Universidad de Oriente, as como de los encargados del ejecutivo regional y estadal ya que estos son los ms involucrados y los beneficiarios, a los fines de garantizar un adecuado desenvolvimiento de todas las actividades tendentes a la consecucin del proyecto. 7. Proveedores Los proveedores para la construccin de la zona rental son los siguientes EPA,

dentro de la Universidad de Oriente que nos suministraron cotizaciones.

PRECA, FERVENCA, CERAMIHOGAR, que fueron las empresas

2.1.5-Anlisis tcnico, operativo y de RR.HH. Estudio de Localizacin. Como ya se mencion, la sede de la Zona Rental Guaritos UDO estar ubicada en la parte suroeste del Campus de Los Guaritos de la Universidad de Oriente, Ncleo Monagas, considerando los siguientes factores: a) Cercana al mercado consumidor: Por su importancia

poblacional se considera que Los Guaritos tiene una poblacin con gran actividad comercial y es un punto estratgico para ubicar

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la planta e iniciar la comercializacin del servicio. b) Disponibilidad y costo de materiales e insumos

operativos: Se cuenta con suficientes vas de comunicacin que facilitan el traslado de materiales, maquinaria e insumos desde los sitios donde se encuentran ubicados los principales proveedores. c) actividades Disponibilidad de mano de obra: Se encuentra mano de operacin requieran de mano de obra

de obra suficiente para la construccin, aun cuando las especializada. d) En la ciudad no existen restricciones jurdicas para la

instalacin de empresas de este tipo, porque se requiere este tipo de inversiones para apoyar el desarrollo industrial. e) Infraestructura y servicios: Se cuenta con todos los

servicios bsicos necesarios para el establecimiento de la planta requerida, adems de la infraestructura necesaria para el mejor acondicionamiento del servicio. Tamao ptimo y Localizacin de la Zona Rental. Para la ubicacin de la Zona Rental Guaritos UDO, la seleccin ptima del sitio para la instalacin de la misma se realiz pensando en las actividades a desplegarse, la disponibilidad de servicios bsicos de agua, drenaje y recoleccin

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de basura; adems, el servicio de transporte urbano para los empleados que trabajarn en la construccin, que asegure el traslado oportuno del personal. La planta propuesta para la Zona Rental Guaritos UDO estar distribuida de la siguiente forma: Dos estructuras de aproximadamente de 620 m2, cada uno de los cuales 423,72 m2 corresponde al edificio prototipo el cual est compuesto por tres mdulos: un de sanitarios. Y 48 locales para la actividad comercial institucional distribuidos en dos sectores, denominados Sector 1 y Sector 2 el rea del modulo tipo es de 38,81 m2 y contemplan locales de 4,00 m2 cada uno, adems de reas exteriores requeridas. El uso establecido es para el almacenamiento y venta a la comunidad universitaria de mercanca seca (dulces, chuchera, peridicos, fotocopias, papelera, encuadernacin, entre otras). Organizacin. La Zona Rental Guaritos UDO funcionar bajo la forma de una empresa de carcter cooperativo, reuniendo las condiciones del trabajo basado en la concepcin cooperativista. En este sentido, las caractersticas de la empresa se definen de la
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modulo de servicio de

preparacin de comidas, un mdulos de comensales y un modulo

siguiente forma: Mdulos Cafetn numero 1 Descripcin - Cooperativa de 21 asociado Aporte asociados Cafetn numero 2 iguales entre

- Cooperativa de 21 asociado Aporte asociados iguales entre

Modulo numero 1 16 locales comerciales

- Cooperativa de 16 asociado - Aporte iguales entre socio - Cada socio una accin

Modulo numero 2 32 locales comerciales

- Cooperativa de 32 asociado Aporte asociados iguales entre

- Cada socio una accin

Cuadro 3. Descripcin del Funcionamiento de la Empresa. Elementos Titulares Descripcin Asociados

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Objetivo Control y direccin Poder de decisin Capital Condiciones de ingreso Funcionamiento

Proveer un servicio de adecuado y de calidad a la comunidad universitaria En funcin de los Asociados (un hombre, un voto) Se basa en el principio de igualdad, Todos los asociados poseen los mismos derechos a opinar y votar Este se va dar por medio de los asociados por formas de pago. Libre, sujeta a aprobacin del resto de los asociados 4 cooperativas que estarn constituida de la siguiente manera: - Cooperativa 1constituida por 21 socio -Cooperativa 2 constituida por 21 socio -Cooperativa 3 constituida por 16 socio -Cooperativa 4 constituida por 32 socio Se capitaliza o se distribuye entre los asociados en proporcin a las operaciones realizadas o servicios prestados por los asociados. Principio de equidad

Ganancia o excedentes

Fuente: Elaboracin Propia. La empresa estar formada por socios para crear o consolidar una fuente de trabajo en forma colectiva y sustentada en la mutua cooperacin (los cuales pueden ser en principio docentes y estudiantes de la UDO). Se prefiere la forma cooperativa por las facilidades para su constitucin, la mayor simplicidad para su organizacin laboral y gestin interna y mayor grado de autonoma. En esencia es una empresa de gestin

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democrtica, que se rige por tres principios: todas las acciones son de propiedad de los trabajadores de la empresa, ningn trabajador puede tener ms acciones que otro y cuando alguien se retira, otro trabajador las adquiere, la retribucin es una funcin del trabajo. Para determinar las reas de la empresa, se consider el personal mnimo necesario para la puesta en marcha de la misma, pero estableciendo una estructura jerrquica flexible, de tal forma que se puede ir modificando dependiendo de las necesidades de operacin y ventas. El organigrama que se propone para la empresa tiene como autoridad superior a la asamblea general de accionistas, y al consejo de administracin, que sern los encargados de tomar decisiones importantes en la empresa. El personal de cada rea trabajar de acuerdo a funciones especficas y hacia el logro de los objetivos en dicha rea, acorde a los objetivos y metas generales. Las lneas de autoridad son de forma descendente, siendo el director general el encargado de delegar funciones y responsabilidades. A continuacin se presenta el organigrama propuesto:
Asamblea de Socios

Figura 1. Organigrama Propuesto

Consejo de Administration

Gerente de Operaciones

Secretaria

35

Supervisor

Vigilantes

Mantenimiento

Fuente: Elaboracin Propia.

Descripcin de puestos. Gerente Operaciones: La funcin principal es ser el administrador de la Zona Rental, tiene la responsabilidad de negociar los futuros contratos con los locatarios, debe contar con amplia experiencia en el manejo de equipos de trabajo, ya que adems debe tener habilidad para generar un ambiente de trabajo agradable y confortable, tambin es indispensable que tenga clara la misin, visin y objetivos generales de la Zona Rental para que pueda transmitirla al resto de los empleados. Secretaria: Su funcin es atender a los clientes y brindar servicio de apoyo tcnico al resto del personal, contar con habilidades de comunicacin, ya que sus responsabilidades son
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las de contestar el telfono, redactar oficios, programar las visitas, entre otras. Estudios mnimos de preparatoria terminada o carrera tcnica, conocimientos bsicos de computacin y procesadores de palabra. Supervisor: Le corresponde la tarea de mantener una supervisin constante sobre el personal que labora en la Zona rental, elaborando informes que permitan el seguimiento de las actuaciones de estos. Tambin debe velar por el correcto desenvolvimiento de las operaciones en conjunto con el gerente. Debe tener habilidades de liderazgo y negociacin. rea de Mantenimiento: Su funcin principal es mantener vigilada y en buenas condiciones las instalaciones de la Zona Rental Guaritos UDO. Se requiere de contar con estudios terminados de secundaria y tener actitud de servicio. Vigilancia: Tiene como funcin el garantizar la seguridad de las instalaciones, insumos, equipos y personas que se encuentran en la Zona Rental Guaritos UDO. 2.1.6-Aspectos Econmicos Financieros. En el estudio econmico se determinan los recursos necesarios para la realizacin del proyecto, entre los cuales estn: Gastos de administracin y mantenimiento, los ingresos del proyecto y la inversin estimada para ponerlo en marcha.

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Ingresos del Proyecto. El cuadro que sigue presenta los ingresos del proyecto durante el primer ao de operacin. De los 113 comerciantes potenciales que se estiman como demanda para los locales, solo se ofrecern 48 locales comerciales para la venta de mercanca seca y dos locales comerciales para el expendio de comidas en una primera etapa, que pagarn una renta mensual de 60 Bs.F. por m2. La renta mensual se clculo en base al estudio realizado anteriormente. De all que se estima un ingreso de 10.151.424 Bs.F. el primer ao.

Cuadro 4. Proyeccin de Ingresos Primer Ao en Bs.F. Concepto Renta bsica mensual para los L.A.C.U Renta bsica mensual para los M.S Nmero de comerciantes 48 Precio unitario Bs.F. 11.520 Ingreso mensual 138.240

74.400 Total anual

832.800 1.031.040

Fuente: Elaboracin propia Inversin estimada. En el cuadro que sigue se presenta la inversin estimada
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para la construccin de la planta fsica y los locales comerciales universitarios y servicios sanitarios Ojo el precio por metro cuadrado para alquiler de locales es de 60 bs por m2 Cuadro 5. Presupuesto de Inversin Inicial en Bs.F. Concepto Costo (Bs. F.) Inversin fija Terreno y Obra civil Construccin de 48 locales de 4M2 c/u 80.270.520 Construccin de 2 estructuras de 3 mdulos 3.685.243,7

Subtotal Inversin Fija Inversin Diferida Constitucin de las Empresas Licencias y permisos Gastos pre operativos Gastos de reclutamiento Subtotal INVERSIN INICIAL TOTAL Fuente: Elaboracin Propia

83.955.763,7 1400,00 3930,00 1468,00 1120,00 7918,00 83.963.681,7

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Debe hacerse notar que esta inversin estimada se determino sobre la base de proyecto facilitado por la arquitecto Patricia Snchez. Asimismo, se reflejan los datos para el presupuesto de mobiliario y equipo proporcionados por los propietarios de locales en centros comerciales. Estructura Financiera. Para iniciar la ejecucin del proyecto, se requiere de una inversin inicial de 83.963.681,7 Bs.F.; de los cuales el 60% ser aportado por los socios y el 40% restante (33.585.547,4 Bs.F.) financiando a travs de instituciones financieras el cual se puede adquirir a una tasa de inters del 24% a un plazo de 5 aos. Financiamiento: 40% Aportacin: 60% Tasa de inters: 24% Monto del crdito: 33.585.472,4 Bs.F. Plazo: 5 aos. A continuacin se determinar el monto de la cantidad que se pagaran durante los cinco aos de plazo; para ello se utilizo la formula siguiente.

40

Donde: A = anualidad. P = monto del crdito. I = tasa de inters. N = numero de periodos de aos para cubrir el prstamo. Sustituyendo: 0.24( ` + 0.24 ) 1
5

A = 33.585.472,4

(1 + 0.24) 5 1

A = 33.585.472,4

0.703590015 1.931625062

A = 33.585.472,4 x0,3642477115 A= 12.233.413,46 Bs.F. A partir de lo anterior se tiene el siguiente cuadro de proyeccin de liquidacin de la deuda adquirida con instituciones

41

financieras: Cuadro 7. Proyeccin de Liquidacin de la Deuda Adquirida en Bs.F. Ao Inters Anualidad Pago a capital 4.172.914,17 5.174.413,57 6.416.272,83 7.956.184,78 9.865.601,12 Deuda despus del pago 33.585.413,46 29.412.499,29 24.238.058,72 17.821.785,9 9.865.601,12 0

0 1 8.060.499.23 12.233.413.4 2 7.058.999,83 12.233.413,4 3 5.817.140,57 12.233.413,4 4 4.277.228,62 12.233.413,4 5 2.367.744,27 12.233.413,4 Fuente: Elaboracin Propia

Al final del quinto ao, la Zona Rental Guaritos UDO liquidar completamente su deuda.

Gastos de Operacin del Proyecto. En el cuadro que sigue a continuacin se pueden observar los gastos de operacin proyectados para el proyecto, los cuales se refieren bsicamente a los sueldos del personal administrativo que comprenden el Gerente de Operaciones, la secretaria, personal de mantenimiento y los vigilantes los cuales se mantienen para los primeros dos aos. Para el tercer ao los sueldos se proyectan a incrementar en un 15%, mantenindose
42

en el cuarto ao y en el quinto incrementar el 20%. Los gastos de oficinas incluyen papelera, lpices,

bolgrafos, facturas y telfono, que se estimaron de acuerdo al inicio de las operaciones de la Zona Rental. Para el ao 2 se proyecta un incremento del 3%, para el ao 3 incrementar el 5%, para el ao 4 incrementar el 6% y para el ao 5 el 8%. En cuanto a los gastos de mantenimiento general, se proyecta un incremento ao con ao, tanto para el material de limpieza como para el agua y la energa elctrica, los cuales se incrementarn anualmente, en un orden de 3%.

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Cuadro 7. Gastos de Operacin en Bs.F. Concepto Gastos de Administracin 1 Administrador 1 Contador 1 Asistente administrativa 1 Encargado de Matto. 4Vigilantes Gastos de oficina Subtotal Gastos de Admon. Gastos de Matto. General Material de limpieza Energa elctrica Agua Subtotal Gastos de Matto. Total Gastos de Operacin Fuente: Elaboracin Propia. 2011 39.140,86 36.025,13 30.211,42 32.315,96 86.450,78 6.187,46 230.331,61 2.788,12 8.600,00 1.960,00 13.348,12 243.679,73 2012 39.140,86 36.025,13 30.211,42 32.315,96 86.450,78 6.373,08 230.517,23 2.871,76 8.858,00 2.018,80 13.748,56 244.265,79 2013 45.011,98 41.428,89 34.743,13 37.163,35 99.418,39 6.691,73 264.457,47 2.957,91 9.123,74 2.079,36 14.161,01 278.618,48 2014 45.011,98 41.428,89 34.743,13 37.163,35 99.418,39 7.093,23 264.858,97 3.046,64 9.397,45 2.141,74 14.585,83 279.444,80 2015 54.014,37 49.714,66 41.691,75 44.596,02 119.302,06 7.660,68 316.979,54 3.138,03 9.679,37 2.205,99 15.023,39 332.002,93

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Estado de Resultado Proyectado del Primer Ao de Operacin de la Zona Rental Guaritos UDO. Cuadro 8. Estado de Resultado Del 1 de enero al 31 de diciembre de 2011 en Bs.F. Ingresos por alquiler (-) Gastos de operacin Gastos por servicios de Matto. Gastos de administracin Gastos financieros (=) Supervit del Ejercicio Fuente: Elaboracin Propia. 1.031.040,00 405.016,37 13.348,12 230.331,61 161.336,64 626.023,63

En el cuadro anterior, se puede apreciar el estado de resultado proyectado para el primer ao, tomando como base la consecucin de un total de 50 locales alquilados. En este sentido, se observa que al final del perodo se tiene un supervit de 626.023,63 Bs. F.

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Ingresos Proyectados del 2011 Al 2015. Cuadro 9. Ingresos Proyectados de la Zona Rental Guaritos UDO en Bs.F. Nmero de Precio comerciantes unitario Bs.F. 2011 50 48.720 2012 50 48.720 2013 50 48.720 2014 50 48.720 2015 50 48.720 Fuente: Elaboracin propia. Ao Ingreso anual 548.640 548.640 548.640 548.620 548.620

En el cuadro anterior representa los ingresos proyectados del perodo 2011 al 2015, los cuales se establecen asumiendo que la totalidad de los locales se mantienen alquilados durante el perodo. Luego, las ganancias se mantienen constantes ao con ao, sobre la base del mantenimiento del precio de alquiler. En el caso que el precio se incremente, se puede pensar en un incremento proporcional de las ganancias. Estado de Resultados Proforma. En el cuadro que sigue a continuacin se indica el estado de resultados proyectado proforma para el perodo 2012 2015:

46

Cuadro 10. Estado de Resultados Proyectados Proforma 2012 2015 en Bs.F.

Ao Ingresos por alquiler (-) Gastos de operacin Gastos por servicios de Matto. Gastos de administracin Gastos financieros (=) Utilidad del Ejercicio 385.566,72 13.748,56 2011 2012 548.620 385.556,72 13.748,56 14.161,01 2013 548.620 2014 548.620 395.052,72 14.585,83 2015 548.620 365.056,77 15.023,39

230.501,23 141.290.93

231.501,58 130.369,54 478.443.28

264.457,47 116.434,25

264.858,97 85.611,97 468.947,28

316.979,54 47.392,34 498.943,23

Fuente: Elaboracin Propia.

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Cuadro 11. Flujo de Efectivo Acumulado para el Perodo 2011 2015 en Bs.F. Detalle Ingresos Saldo del Ao Anterior Ingreso por Alquiler de Servicio Total de Ingresos Gastos Gastos de Operacin Intereses (24%) Amortizacin Total de Gastos Saldo a ser Transferido Ao 0 Ao 1 375.459,87 864.000 864.000 Ao 2 750.333,65 864.000 Ao 3 1.090.854,74 864.000 Ao 4 1.430.549,51 864.000

864.000

1.239.459,87

1.614.333,65

1.954.854,74

2.294.549,51

243.679,73 161.336,64 83.523,79 488.540,16 375.459,87

244.265,79 141.290,93 103.569,50 489.126,22 750.333,65

278.618,48 116.434,25 128.426,18 523.478,91 1.090.854,74

279.444,80 85.611,97 159.248,46 524.305,23 1.430.549,51

332.002,93 47.392,34 197.468,09 576.863,36 1.717.686,15

Fuente: Elaboracin Propia.222222222222222222222

48

Cuadro 12. Balance General Proyectado para el Primer Ao de la Zona Rental Guaritos UDO (Del 1 de enero al 31 de diciembre de 2011) en Bs.F. Activo Activo Fijo 1.678.610,53 Pasivo Pasivo Corto Plazo Intereses ms amortizacin Mobiliario y Equipo Terreno Obra Civil 6.788,38 110.000,00 1.561.822,15 Pasivo Largo Plazo Prstamos a largo plazo Capital Capital Social 1.251.234,94 427.375,59 244.860,43

Total de Activo Fuente: Elaboracin Propia.

1.678.610,53

Total de Pasivo

1.678.610,53

49

2.1.7-Evaluacion Econmica. Costo de Capital o Tasa Mnima Aceptable de Rendimiento (TMAR). Para el clculo de la TMAR, se emplear la siguiente expresin: TMAR = i + F + iF Donde: = Premio al riesgo del inversionista ( en este caso se escogi 10%) F= Inflacin (14% de acuerdo a datos oficiales) TMAR = 10% premio al riesgo + 14% de inflacin + (0.10 x 0.14) TMAR = 0.10 + 0.14+ 0.014 TMAR = 0.254 *TMAR banco = 24% Porcentaje de aportaciones Inversionista = 0.60 x 0.254 = 0.1524 = 15,24%

50

Banco = 0.40 x 0.24 = 0.096 = 9.6%

Inversionista + Banco= 24.84% TMAR= 24.84% La TMAR del capital total (83.963.681,7 Bs.F.) es del 24,84%, esto significa que es el rendimiento mnimo que deber ganar la Zona Rental Guaritos UDO para cubrir el pago de intereses al Banco. Perodo de Recuperacin. El proyecto del desarrollo de la Zona Rental Guaritos UDO requiere de una inversin inicial de 83.963.681,7 Bs.F. A continuacin se calcula el perodo de recuperacin: Cuadro 13. Perodo de Recuperacin. Ao Flujo Neto Actual 0 83.963.681,7 Bs.F 1 375.459,87 2 750.333,65 3 1.090.854,74 4 1.430.549,51 5 1.717.686,15 Fuente: Elaboracin Propia. Flujo Neto Acumulado 1.305.130,16 554.796.51 (536.058,23) ---

51

El perodo de recuperacin se calcula sumando los flujos netos de efectivo ao con ao hasta que de el monto de la inversin inicial. Si el perodo de recuperacin se obtiene antes del tiempo estipulado pero no da exactamente la inversin inicial, lo que se hace es dividir el flujo neto de efectivo anterior entre la cantidad del flujo neto de efectivo que sobrepasa la cantidad. Por lo que el perodo de recuperacin para el proyecto es de:

PR =

554796,61 1090854,74

PR= 0,50 x 12 = 6 meses Luego, el perodo de recuperacin de la inversin es de dos aos y seis meses (30 meses). Valor Actual Neto (VAN). Para el clculo del VAN del proyecto, se utiliz la siguiente expresin:

Donde: P = Inversin (1.680.590,03 Bs.F)

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FNE = Flujos 750.333,65 Bs.F, 1.717.686,15 Bs.F ) i= inters (23%)

netos de efectivo (375.459,87 Bs.F, Bs.F, 1.430.549,51 Bs.F,

1.090.854,74

n = tiempo (5 aos). Cuadro 14. Proyeccin del Valor Actual Neto en Bs.F. Ao 2011 2012 2013 2014 2015 Entradas de Efectivo 375.459,87 750.333,65 1.090.854,74 1.430.549,51 1.717.686,15 Factor de Inters del Valor Presente (23%) 0,813 0,661 0,537 0,437 0,355 Valor Actual = (-) Inversin Inicial = Valor Actual Neto = Valor Actual 305.248,87 495.970,54 585.788,99 625.150,13 609.778,58 2.621.937,11 1.680.590,03 941.347,08

Fuente: Elaboracin Propia. De acuerdo con el cuadro anterior, se obtuvo un valor actual neto de 941.347,08 Bs.F. resultando mayor que cero, por lo tanto el proyecto se acepta, adems la empresa percibir un rendimiento superior a su costo de capital. Tasa Interna de Retorno. Para el clculo de la TIR del proyecto, se utiliz la siguiente

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expresin:

Donde: FE= Flujos netos de efectivo K= TIR N= Tiempo (5aos) Cuadro 15. Proyeccin del Valor Actual Neto en Bs.F. con TIR. Ao Entradas de Efectivo 375.459,87 750.333,65 1.090.854,74 1.430.549,51 1.717.686,15 Factor de Inters del Valor Presente (42,59%) 0,701 0,492 0,345 0,242 0,169 Valor Actual = (-) Inversin Inicial = Valor Actual Neto = TIR= Valor Actual

2011 2012 2013 2014 2015

263.197,36 369.164,15 376.344,88 346.192,98 290.288,95 1.645.188,32 1.680.590,03 -35158.76 42,59%

Fuente: Elaboracin Propia.

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En esta tcnica se determin el rendimiento real de la inversin, la cual fue calculada por medio del mtodo de prueba y error, para encontrar el valor de K que permitiera igualar los flujos de efectivo a la inversin inicial. Se escogieron dos K de tal manera que la primera arroje como resultado un Valor Presente Neto positivo lo ms cercano posible a cero y la segunda d como resultado un Valor Presente Neto negativo, tambin lo mas cercano posible a cero. Con estos valores se toman las diferencias entre k1 y k2. Este resultado se multiplica por VPN 1 y se divide por la diferencia entre VPN1 y VPN2. La tasa obtenida se suma a k1 y este nuevo valor dar como resultado la Tasa Interna de Retorno. Por lo tanto se acepta el proyecto, dado que al comparar la TIR con la TMAR resulto que es mayor 42,59%> 23% por lo tanto se acepta el proyecto segn el criterio de la TIR. Punto de Equilibrio. Para el clculo del punto de equilibrio se utiliz la siguiente expresin:
PE = CostoFijo , donde la contribucin marginal Contribuci nM arg inal

es determinada por:
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ContribucinM arg inal =

Pr eciodeVenta CostoVariable Pr eciodeVenta

Luego:
Cm = 240 148,3 240 91 .7 240

Cm =

Cm = 0,38 = 38%

PE =

391668,25 38%

PE= 1.030.758,55 BS.F. De acuerdo con lo anterior, se requieren ventas por el orden de 1.030.758,55 BS.F. Para que la Zona Rental Guaritos Universidad De Oriente opere sin prdidas ni ganancias, si las ventas del negocio estn por debajo de esta cantidad se pierde y por arriba de la cifra mencionada son utilidades para la misma. Tasa Beneficio Costo. Para el clculo de la Tasa Beneficio Costo, se emple la siguiente expresin:

56

Luego:

B/C =

2261937 ,11 1090676 ,74

B/C= 2,07 El valor presente de los costos se estim aplicando una tasa de descuento para su clculo (24%). Entonces, por cada Bolvar Fuerte que se invierte, se obtiene una ganancia de 2,07 Bs. F. 2.1.8-Analisis de riesgo y sensibilidad. Anlisis de Riesgo. Tipos de riesgos Existen diferentes riesgos que se deben analizar y cuidar en una empresa por la seguridad de sta. En la Zona Rental Guaritos UDO se busca la efectiva administracin de los siguientes riesgos. El riesgo de fraude En la Zona Rental Guaritos UDO no es fcil que alguien pueda cometer un fraude porque todos son dueos, pues es un

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negocio basado en la concepcin cooperativista y por la supervisin continua de todos los socios no hay fugas de dinero. La Norma Internacional de Auditoria Fraude y Error indica que la responsabilidad de la prevencin de los mismos radica en la administracin. Es responsabilidad de la gerencia la prevencin y deteccin de fraude y error, debe implementar y mantener sistemas de contabilidad adecuados. En la Zona Rental Guaritos UDO sta ser la responsabilidad de los socios. El auditor no es y no puede ser responsable de la prevencin del fraude o error, sin embargo, el hecho de que se lleve a cabo una auditoria anual puede servir para contrarrestarlos. Existen diferentes tipos de fraudes, el primero de ellos se realiza con la intencin financiera clara de malversacin de activos de la empresa. El segundo tipo de fraude es la presentacin de informacin financiera fraudulenta como acto intencionado encaminado a alterar las cuentas anuales. En el caso de la Zona Rental Guaritos UDO se pueden dar los dos tipos de fraudes as que se procurar mejorar el control administrativo, implementar prcticas y polticas de control, analizar los riesgos que motiven a un fraude, contar con personal honesto, bien remunerado y motivado. Riesgos de las instalaciones de la Zona Rental Guaritos UDO
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Se deben conocer las caractersticas de las instalaciones, sus elementos y su entorno (cercana de gasolineras, empresas qumicas, entre otros) y disponer de planos de todo ello. En el documento tambin deben constar los lugares con mayor riesgo (evaluacin de riesgos) y los medios de proteccin existentes (extintores, alarmas, bocas de incendios, salidas de emergencia, entre otros). Igualmente, hay que planificar unas normas de actuacin, designar a las personas responsables de llevar a cabo lo dispuesto en el plan de emergencia, establecer unos canales de comunicacin y situar la ubicacin del punto de encuentro en el caso de una evacuacin (lugar situado en el exterior de las instalaciones hacia el que hay que dirigirse). Se debe informar a todos los ocupantes del edificio sobre cmo tienen que actuar ante una emergencia y realizar simulacros peridicos (al menos una vez al ao), con el fin de verificar la eficacia del plan de evacuacin y detectar los posibles errores. Para controlar una situacin de peligro en la Zona Rental Guaritos UDO hace falta que el conjunto de personas del centro ofrezcan una respuesta organizada. Es indispensable, por tanto, asignar responsabilidades y funciones a todos los ocupantes en el caso de una emergencia. En la Zona Rental Guaritos UDO se establece que la nica

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forma de control del plan de emergencia es realizar simulacros de forma peridica. Con frecuencia, en estos simulacros se detectan errores producidos en el diseo terico del plan (como la falta de coordinacin entre los ocupantes de los locales, dificultades en las vas de evacuacin, mal funcionamiento de la seal de alarma, etctera) que pueden ser corregidos. Riesgo elctrico Es importante enfatizar en los riesgos elctricos en la medida que los locales son entornos donde est presente la electricidad, aunque en menor grado que en el hogar, por lo que es primordial concienciar a los ocupantes sobre los riesgos derivados de la misma. La electricidad se encuentra en lmparas computadoras, impresoras, focos, luces, equipos de aire acondicionado, ventiladores, refrigeradores, mquinas de caf o de bebidas, entre otros. Esta cantidad de aparatos hace que se deba prestar suma atencin a este riesgo invisible, aunque no intocable. Se han expuesto las graves consecuencias que puede tener un descuido de slo un segundo en relacin con la corriente elctrica. Por ello, toda medida para evitar el riesgo de exposicin a la misma es poca.

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Riesgos financieros El problema en la administracin de riesgos se toma ms complejo al tener que diferenciar entre distintos riesgos financieros. Una clasificacin de los tipos de riesgo que se puede realizar es la siguiente: Riesgos de mercado. Riesgos de crdito. Riesgos de liquidez. Riesgos operacionales. Riesgos legales. Riesgo medioambiental En la Zona Rental Guaritos UDO los riesgos

medioambientales pueden ser peligrosos para la salud de los que alquilan los locales, los clientes y del personal que labora. Estos riesgos pueden ser productos txicos que se pueden utilizar en los locales, los productos de limpieza para pisos, baos, desinfectantes, insecticidas, entre otros, y en cuanto al jardn, pueden ser los plaguicidas, abonos qumicos, entre otros.

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Anlisis de sensibilidad. Para la realizacin de este anlisis de sensibilidad se tomo en cuente los posibles escenarios del proyecto de inversin, los cuales se clasifican en los siguientes: Pesimista Probable Optimista

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Cuadro 16. Comparacin de Escenarios Para Anlisis de Sensibilidad Escenario Evento Perodo Recuperacin 32 meses 31 meses 31 meses 29 meses 29 meses 26 meses VAN TIR

Inters a 30% Pesimista Gastos de Operacin 10% Precio de Alquiler 10% Inters 20% Optimista Gastos de Operacin 10% Precio de Alquiler 10%

299.059,47 Bs.F. 753.488,17 Bs. F. 871.103,88 Bs. F. 1.301.711,48 Bs. F. 1.129.205,87 Bs. F. 1.569.388,62 Bs. F.

38% 42% 41% 45% 45% 52%

Probable

Calculado

30 meses

941.347,08 Bs. F.

42,59%

Fuente: Elaboracin Propia

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Como se observa en el cuadro anterior, nmero dieciocho, los escenarios pesimista y optimista plantean variaciones evidentes en los valores de VAN y TIR, as como en el perodo de recuperacin de la inversin. Luego, en el caso de los escenarios pesimistas, categorizados en los eventos de incremento de los intereses del crdito solicitado hacia un 30%, incremento de 10% de gastos de operacin y disminucin del 10% en los precios de alquiler, se tuvo como perodos de recuperacin 29, 29 y 26 meses respectivamente, con VAN de 299.059,47 Bs.F., 753.488,17 Bs. F. y 871.103,88 Bs. F. para cada uno y TIR de 45%, 45% y 52% respectivamente. En el caso de los escenarios optimistas, categorizados en los eventos de disminucin de los intereses del crdito solicitado hacia un 20%, disminucin de 10% de gastos de operacin e incremento del 10% en los precios de alquiler, se tuvo como perodos de recuperacin 32, 31 y 31 meses respectivamente, con VAN de 1.301.711,48 Bs. F., 1.129.205,87 Bs. F., 1.569.388,62 Bs. F. para cada uno y TIR de 38%, 42% y 41% respectivamente. Lo que llama la atencin, es el hecho que para los escenarios construidos, los perodos de recuperacin son relativamente similares al calculado como probable, observndose adems que el VAN da un valor positivo distinto de cero y que el TIR sigue siendo superior a la TMAR, lo cual implica que el

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proyecto, aun en condiciones de eventos desfavorables puede ser rentable

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