KEMENTERIAN PERUMAHAN RAKYAT

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN UMUM SEWA SUNGAI CILIWUNG

Oktober 2012

Sungai CILIWUNG adalah tulang punggung dari lahir hingga terbentuknya kota Jakarta. Baik sebagai Penyedia kebutuhan air baku hingga sarana transportasi.
Pada saat dahulu kala, berkat Sungai Ciliwung yang bersih, kota Batavia pernah mendapat julukan Ratu dari Timur. Banyak pendatang asing menyanjung tinggi, bahkan menyamakannya dengan kota-kota ternama di Eropa, seperti Venesia di Italia. Jean-Baptiste Tavernier, sebagaimana dikutip Van Gorkom, mengatakan Ciliwung memiliki air yang paling baik dan paling bersih di dunia (Persekutuan Aneh, 1988).

Sumber : buku "Het Voormal ige Batavia"

persediaan air baku

Sarana transportasi

Sarana penyeberangan

MANGGARAI

SAAT INI, sebagian besar bantarannya penuh dengan pemukiman liar dan kumuh

BALE KAMBANG

SRENGSENG SAWAH

Sehingga membelakangi sungai, dan menjadi pemukiman liar dan kumuh, sehingga luput dari perhatian serta semakin dilupakan peran pentingnya sungai bagi kehidupan perkotaan

Menjadi daerah mati dan tidak kondusif bagi lingkungan

Namun, masih diperlukan guna kegiatan sehari-hari walaupun kualitasnya tidak layak

. PADAT .
Tidak tersisa lahan kosong Sehingga sulit untuk dilakukan upaya penataan

FAKTA Sungai Ciliwung

Saat kemarau kecil, saat musim hujan besar. pemicu okupasi lahan bantaran sungai. Berlangsung lama menjadi masalah sosial Perlu pendekatan bijak

Lingkungan bantaran sungai menjadi tidak kondusif dikarenakan kekumuhan, kemiskinan, rentan terhadap bencana, kriminalitas tinggi, dsb Sehingga diperlukan relokasi.
RELOKASI SEBAIKNYA : Tidak jauh dari tempat kegiatannya Hunian susun sewa Akses non-motorized atau pedestrian Perlu akses baik ke transportasi umum massal

Kemiskinan Kondisi Padat Tidak tertata

prinsip : Membangun TANPA Menggusur

Relokasi Yang Manusiawi

Perlu Penataan dengan Rumah Susun Sewa Yang dibangun dekat tempat tinggal semula

STRATEGI RELOKASI
Dengan memanfaatkan Air-Right (ruang diatas air untuk bangunan) sungai

JUMLAH KK (per RW) DI DAERAH BANTARAN SUNGAI CILIWUNG MANGGARAI (RW 01,04 dan 10) BUKIT DURI (RW 01,09,10,11 dan 12) K. MELAYU (RW 01,02,03,06,07 dan 08) KEBON BARU (RW 01 dan 04) CAWANG (RW 01,02,03,05,08 dan 12) CILILITAN (RW 07) PANGADEGAN (RW 01 dan 02) RAWA JATI (RW 01,03,06,07 dan 08) PEJATEN TIMUR (RW 03,05,06,09 dan 11) BALEKAMBANG (RW 01,02,04 dan 05) GEDONG (RW 03,07 dan 11) TANJUNG BARAT (RW 01,03 dan 05) SRENGSENG SAWAH (RW 02,03,04,07,08,09 dan 19) TOTAL KESELURUHAN = = = = = = = = = = = =

Rencana PENTAHAPAN

2.390 KK TAHAP 1 3.526 KK (13.413 KK) 7.233 KK 264 KK Luas Kawasan + 9,6 Ha. 1.623 KK TAHAP 2 441 KK (2.334 KK) 270 KK 3.521 KK 4.967 KK TAHAP 3 363 KK (9.513 KK) 387 KK 275 KK
TAHAP 4 (8.791 KK)

= 8.791 KK = 34.051 KK

SUMBER DINAS PERUMAHAN DAN GEDUNG DKI JAKARTA

MANGGARAI

Pasar Rumput 3.500 unit

8 km

Lokasi DEPO KA Tahap 1 5.600 unit Lokasi Dinas Teknis Total dibangun 13.228 unit Normalisasi Sungai Manggarai-Cawang (8 km) 1.728 unit Guna menghunikan 13.000 KK warga sepanjang ManggaraiDiatas sungai 8.000 unit
2,2 km

PENTAHAPAN

Membangun di Sodetan 4.500 unit

CAWANG

termasuk sodetan di Kebon Baru Cawang termasuk 264 KK di rencana sodetan Kebon Baru sehingga pekerjaan sodetan bisa dimulai Tahap 2 -

Membangun di Sodetan 11.000 unit

KALIBATA

Total dibangun 4.500Manggarai Kalibata (2,2 km) Normalisasi Sungai unit Guna menghunikan 2.344 KK termasuk Sodetan Pengadegan warga sepanjang CawangKalibata termasuk di rencana sodetan Pengadegan sehingga Tahap 3 sodetan bisa dimulai pekerjaan

12,6 km

Normalisasi Kalibata Tanjung Barat (12,6 km)

TANJUNG BARAT

Tahap 4

12,2 km

Normalisasi Tanjung Barat Srengseng Sawah (12,2 km)

Total Normalisasi sungai Ciliwung 35 km Total warga dihunikan 34.051 KK

SRENGSENG SAWAH

RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 1

(1) PEMBANGUNAN di atas sungai dinormalisasi sepanjang 800 M yang sudah

Lebar DAS rata-rata 60 M + sempadan @ 5 M dibangun 8.000 unit

(2) PEMBANGUNAN di atas Pasar Rumput

dibangun 3.500 unit

(3) PEMBANGUNAN di lokasi ex Dinas Teknis

dibangun 1.728 unit

TOTAL dibangun tahap 1 13.228 unit

Untuk menghunikan warga sepanjang Manggarai-Cawang

RENCANA
PEMBANGUNAN DIATAS SUNGAI Lokasi : segmen bidaracina sepanjang 800 M

SEGMEN Kp. MELAYU - BIDARACINA

Lebar DAS 60M
TERMINAL KAMPUNG MELAYU

Potensi pemanfaatan Air Right (ruang diatas air untuk bangunan) Bantaran dapat digunakan sebagai Public Space pada musim kemarau Jalur sungai sebagai Mitigasi Bencana Persediaan air sungai bagi keperluan pemadam kebakaran Aspek sosial-ekonomi, penghuni tidak keluar dari daerah asalnya Sebagai penghubung / jembatan yang menyatukan wilayah di 2 sisi yang selama ini terpisah oleh keberadaan sungai

(situasi pada 12 Oktober 2012, kel Bidaracina)

GAGASAN PENATAAN
Daerah sekitar sudah bersih, sehingga dapat dilakukan penataan atau pembangunan blok rusun yang baru dan permanen

HUNIAN

Public Space

Sebagai Jembatan penghubung 2 wilayah

Pada saat air surut, bantaran berfungsi sebagai Ruang Publik, sebagai tempat interaksi sosial

Akses Mitigasi Bencana

BLOK PLAN

Mesjid
5.40

R.KELAS
15.00

5.40 5.40 5.40

2.80 5.60

5.40

Kios/Warung

R.Simpan Alat

Pengelola

35.60

R.Simpan Alat

R.Duduk

5.40

Balai Warga
15.00

5.40

2.80

5.60

5.60

5.60

5.60 50.40

5.60

5.60

5.60

5.60

2.80

2.80

5.60

5.60

5.60

5.60 50.40

5.60

5.60

5.60

LANTAI DASAR

Level CONCOURSE

5.40

Klinik

PAUD

15.00

4.20

4.20

35.60

15.00

4.20

4.20

5.40

15.00

4.20

5.40

R.Duduk/ Terima Tamu

5.40

35.60

WARUNG TOKO

15.00

4.20

5.40

2.80

5.60

5.60

5.60

5.60 50.40

5.60

5.60

5.60

5.60

2.80

2.80

5.60

5.60

5.60

5.60 50.40

5.60

5.60

5.60

5.60

2.80

Lantai 3

Lantai TIPIKAL 4-24

5.40

4.20

5.40

5.40

4.20

5.40

LANTAI 11 LANTAI 10 LANTAI 9 LANTAI 8 LANTAI 7 LANTAI 6 LANTAI 5 LANTAI 4

LANTAI 3

LANTAI 2
15.00

LANTAI 1

MAB

UNIT 3 kamar

UNIT 2 kamar

Kmr Tidur 2

Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 1

Jemur

Kmr Tidur 1 Kmr Tidur 3

KM/WC KM/WC Cuci

Dapur

Dapur

S E LASAR

UNIT 3 kamar

UNIT 2 kamar

KM/WC

KM/WC

Dapur

Dapur

S E LASAR

AREA SELASAR DALAM / KORIDOR

TRANSPORTASI VERTIKAL
Bagian paling mahal (boros energi) adalah bukaan pintu lift pada saat operasional PINTU LIFT

EFISIENSI BUKAAN PINTU LIFT (LANDING FLOOR) Bukaan tidak pada setiap lantai Perletakan Lift Lobby pada bordes Pintu Lift terbuka setiap 4 lantai

PINTU LIFT

VERTIKAL

LO-RISE

HI-RISE

PENGGABUNGAN 3 Tower dalam 1 BLOK

Guna perkuatan struktur sekaligus efisiensi sarana dan fasilitas : Sharing Asset Sharing Infrastructure Sharing Utilities

PEMBANGUNAN RUSUNAWA
Lokasi Pasar Rumput
Jl. Sultan Agung

DESIGN APPROACH
Penciptaan Ruang Interaksi sosial sebagai pengikat fungsi/aktivitas yang ada sekaligus pembentuk hirarki ruang Publik/Bersama

KONSEP / GAGASAN DESAIN

Penegasan bentukan Defensible Space Kesadaran akan Milik Bersama : Penggunaan dan pemeliharaan bersama menghindari okupasi ruang bersama

Kendaraan (pengunjung)

Pedestrian (warga penghuni)

Pedestrian (warga penghuni)

Services

AKSESIBILITAS

PLAZA PEDESTRIAN

10497.76 m2

PLAZA PEDESTRIAN

LANTAI DASAR Pasar Tradisional

Referensi : BUDAPEST MARKET

Lt 3 24 HUNIAN SEWA :

LANTAI TIPIKAL Hunian

30 m2 /unit 134 unit / lantai 3.216 unit total (24 lantai)

KDB : 60% KLB : 7 Ketinggian : 24 lantai Jumlah Populasi : 12.863 jiwa Kepadatan : 6.770 jiwa / Ha

UNIT 3 kamar

UNIT 2 kamar

Kmr Tidur 2

Kmr Tidur 2 Kmr Tidur 1

Jemur

Kmr Tidur 1 Kmr Tidur 3

KM/WC KM/WC Cuci

Dapur

Dapur

S E LASAR

PLAZA PEDESTRIAN

SEKOLAH

LIFT LOBBY

SEKOLAH

LOBBY LIFT

LIFT LOBBY

LOBBY LIFT

MASJID BALAI WARGA

PLAZA PEDESTRIAN

FASUM / FASOS

LANTAI 3 Public Area

TRANSPORTASI VERTIKAL
Bagian paling mahal (boros energi) adalah bukaan pintu lift pada saat operasional

PINTU LIFT

EFISIENSI BUKAAN PINTU LIFT (LANDING FLOOR) Bukaan pada setiap 4 lantai Perletakan Lift Lobby pada bordes

PINTU LIFT

LOBBY LIFT

R.DUDUK

LIFT LOBBY

RUANG BERSAMA PUBLIK

Suasana INNERCOURT

HUNIAN

PUBLIC AREA sebagai pembatas / buffer

PASAR

ZONNING VERTIKAL

Konsep PENGHAWAAN ALAMI

PEMBANGUNAN RUSUNAWA
Lokasi lahan ex Dinas Teknis DKI
Jl. Jatinegara Barat Raya

LOKASI EX KANTOR DINAS TEKNIS DKI

TOTAL = 1.400 unit

MANGGARAI Kel. MANGGARAI

2.390 KK

HASIL KEGIATAN TAHAP 1

Kel. BUKIT DURI

3.526 KK

Dengan terhunikannya warga di tahap 1 ini, maka sungai Ciliwung segmen Manggarai-Cawang (8 KM) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi Termasuk pengerjaan sodetan di Kebon Baru

8 Km

Kel. KAMPUNG MELAYU

7.233 KK

Kel. KEBON BARU

264 KK

SODETAN Kebon Baru

CAWANG

RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 2

PEMBANGUNAN di SEGMEN KEBON BARU (area bekas Sodetan sepanjang 600 M)
Lebar DAS rata-rata 65 M + sempadan @ 5 M dibangun 4.500 unit, untuk menampung hunian warga di kel. Cawang, Pengadegan dan Cililitan sejumlah 2.434 KK serta sebagian dari kel Rawajati

Sodetan Kebon Baru

TOTAL dibangun tahap 2 4.500 unit

Untuk menghunikan warga sepanjang Cawang-Pengadegan-Cililitan

HASIL KEGIATAN TAHAP 2

Dengan terhunikannya warga di tahap 2 ini, maka sungai Ciliwung segmen Cawang-Kalibata (sepanjang 2,2 Km) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi

2,2 Km

Termasuk membuat sodetan di Pengadegan

SODETAN Pengadegan

RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 3

PEMBANGUNAN di SODETAN PENGADEGAN (area bekas Sodetan dan diatas Sodetan sepanjang)
dibangun 13.000 unit, untuk menampung hunian warga di kel. Rawajati, Pejaten Timur, Bale Kambang, Gedong dan Tanjung Barat sejumlah 9.513 KK serta sebagian kel. Srengseng Sawah (3.487 KK)

TOTAL dibangun tahap 3 11.000 unit

Untuk menghunikan warga sepanjang Rawajati-Tanjung Barat-Srengseng Sawah

MANGGARAI

HASIL KEGIATAN TAHAP 3

Tahap 1 8 km

CAWANG Tahap 2 2,2 km KALIBATA

Tahap 3 12,6 km

Dengan terhunikannya warga di tahap 3, maka sungai Ciliwung segmen Kalibata-Tanjung Barat (sepanjang 12,6 Km) sudah bebas untuk dilakukan perbaikan dan penataan DAS

TANJUNG BARAT

Tahap 4 12,2 km

SRENGSENG SAWAH

PEMBANGUNAN diatas DEPO KA BUKIT DURI

dibangun 5.600 unit, untuk menampung sisa warga di kel. Srengseng Sawah (8791-3487= 5.304 KK)

RENCANA PEMBANGUNAN TAHAP 4

MANGGARAI

HASIL KEGIATAN TAHAP 4

Tahap 1 8 km

CAWANG Tahap 2 2,2 km KALIBATA

Tahap 3 12,6 km

TANJUNG BARAT

Setelah relokasi sisa warga Kel Srengseng Sawah di tahap 4, maka sungai Ciliwung segmen Tanjung Barat Srengseng Sawah (sepanjang 12,2 Km) sudah bebas untuk dilakukan normalisasi

Tahap 4 12,2 km

Sungai Ciliwung dari Srengseng Sawah sampai Manggarai sepanjang A35 Km selesai dinormalisasi
SRENGSENG SAWAH

PRESEDEN

Ponte Vecchio, Florence Italy (Taddeo Gaddi 1564)

Sudah pernah terjadi, permukiman diatas sungai / kanal sebagai pemanfaatan struktur jembatan, walaupun hanya lo-rise yang dikarenakan keterbatasan teknologi

Hong Kong

pinnacle@duxton, singapore (HDB)

Gate Tower Hanshin Expressway, Fukushima-ku, Osaka, Japan 56 lantai - Low cost housing

Aspek Legalitas :
UU no 28/2002 tentang Bangunan Gedung Dimungkinkan pemanfaatan ruang atas air, dengan seijin instansi yang berwenang. Persyaratan : tidak mengganggu fungsi aliran air dibawahnya. PP no 38/2011 tentang Sungai Dimungkinkan

PerMen PU no 47/PRT/1990 tentang Pengelolaan Atas Air dan atau Sumber Air pada Wilayah Sungai Sungai Ciliwung termasuk dalam daftar wilayah sungai yang kewenangan pengelolaannya berada pada Menteri Pekerjaan Umum
Perda DKI no 1/2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2030 Dimungkinkan, pengaturan lebih detilnya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Gubernur

DIPERLUKAN KAJIAN AMDAL :

Limbah Tata Air Biota Air Aspek sosial, budaya dan ekonomi.

PERKIRAAN RENCANA BIAYA

Jumlah Unit Tower Sungai Bidaracina sub-struktur upper struktur Lokasi Pasar Rumput Lokasi ex Dinas Teknis DKI sub-struktur upper struktur ex Sodetan Kebon Baru sub-struktur upper struktur ex Sodetan Pengadegan sub-struktur upper struktur Depo Bukit Duri sub-struktur upper struktur TOTAL 8,000
50

sub struktur 6,000,000 240,000,000,000

upper structure 4,500,000

400,000 m2 40,000 m2 360,000 m2 175,000 m2 86,400 m2 8,640 m2 77,760 m2 225,000 m2 225,000 m2 550,000 m2 550,000 m2 280,000 m2 280,000 m2 3,257,800 m2

1,620,000,000,000 787,500,000,000 51,840,000,000 349,920,000,000 1,012,500,000,000 2,475,000,000,000 1,260,000,000,000 291,840,000,000 7,504,920,000,000 tahap 4 1,260,000,000,000 tahap 3 2,475,000,000,000 tahap 2 1,012,500,000,000 tahap 1 3,049,260,000,000

3,500 1,728

4,500

11,000

5,600

34,328

7,796,760,000,000

KESIMPULAN
1. Pembangnan Rusun Umum Sewa Bertingkat Tinggi diatas sungai Ciliwung mampu : Menjadi terobosan dalam mengatasi kesulitan memperolah lahan di perkotaan Meningkatkan daya tampung penduduk di bantaran sungai TANPA menggusur Mendukung kegiatan normalisasi dan sodetan sungai Ciliwung oleh Kementerian Pekerjaan Umum.

Pengentasan kawasan kumuh di bantaran sungai. Menciptakan Ruang Terbuka Hijau (RTH) yang lebih luas
2. Pembangunan Rusun Umum Sewa Bertingkat Tinggi diatas sungai Ciliwung memerlukan :

Dukungan / Rekomendasi Kementerian Pekerjaan Umum Dukungan Perijinan Pemprov DKI Jakarta Pembiayaan APBN dan APBD. Persiapan sosial, ekonomi dan budaya masyarakat.

KESIMPULAN
3. Perlu percepatan penerbitan Keppres tentang Tim Koordinasi Penataan Kawasan Sungai Ciliwung. (Rakeppres sudah di TU Presiden) 4. Rencana Ground Breaking oleh Presiden dan Wakil Presiden RI, Januari 2013 di lokasi sungai Ciliwung (Kel Kebon Baru), Pasar Rumput dan di lokasi ex Kantor Dinas Teknis DKI, jl. Jatinegara Barat Raya Jakarta Timur 5. Pembangunan Rumah Susun Sewa secara administratif dan teknis, menggunakan UU nomor 28 tahun 2002 ttg Bangunan Gedung serta UU nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun.

6. Pelaksanaan pembangunan, pengalihan kepemilikan dan distribusi rumah susun umum dan rumah susun khusus dilakukan untuk tahap awal oleh BLU, dasar pembentukannya PP nomor 23 tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum, dengan persetujuan Menteri Keuangan.
7. Tahap pelaksanaan angka 6 selanjutnya membentuk Badan Pelaksana Rumah Susun sesuai amanat pasal 72 UU nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, pembentukannya melalui Peraturan Pemerintah, (mempercepat

penyediaan rusun umum dan rusun khusus terutama di perkotaan, menjamin pemilikan dan penghunian rusun umum hanya oleh MBR, menjamin tercapainya asas manfaat rusun dan melaksanakan berbagai kebijakan bidang rusun umum dan rusun khusus)

terima kasih