PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2012.0000593103 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 909497869.2007.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, so apelados VERALICE BETTA PEREIRA TROVILHO, MARCOS MAXIMILIANO BETTA BARBOSA CORREA TROVILHO, OCTAVIO HENRIQUE BETTA BARBOSA CORREA TROVILHO e PAULO OCTAVIO BETTA BARBOSA CORREA TROVILHO. ACORDAM, em 7 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores MIGUEL BRANDI (Presidente), WALTER BARONE E GILBERTO DE SOUZA MOREIRA. So Paulo, 7 de novembro de 2012. Miguel Brandi RELATOR Assinatura Eletrnica

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO VOTO N 6830/2012 Apelao N 9094978-69.2007.8.26.0000 Comarca: So Paulo Juiz(a) de 1 Instncia: Carlos Eduardo Borges Fantacini Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de Sao Paulo Bancoop Apelados: Veralice Betta Pereira Trovilho, Marcos Maximiliano Betta Barbosa Correa Trovilho, Octavio Henrique Betta Barbosa Correa Trovilho e Paulo Octavio Betta Barbosa Correa Trovilho

Obrigao de fazer Cooperativa habitacional - Outorga de escritura bito do adquirente - Quitao feita atravs de pagamento de indenizao de seguro habitacional Recusa fundada em saldo residual apurado posteriormente Inadmissibilidade - Sentena incensurvel Recurso desprovido.

Ao de obrigao de fazer movida pelos apelados em desfavor da apelante julgada procedente pela sentena de fls. 185/189, para declarar quitado o imvel e inexigvel o saldo residual cobrado, e para condenar a r a outorgar aos autores a escritura definitiva, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria de R$ 1.000,00. Por consequncia condenou a r ao pagamento das despesas processuais e honorrios advocatcios arbitrados em 15% do valor da causa. Apela a r (fls. 194/213). Aps relatar a finalidade da cooperativa, salienta que os apelados tinham conhecimento que poderiam vir a ser cobrados por custos adicionais da obra (clusula 4.1 e 16). Aduz que a obrigao de complementar o valor do custo muito apropriado para o sistema, tanto que previsto na Lei 5.764/71. Assevera que diante da existncia de pendncia, inadmissvel a declarao de quitao, bem como a outorga de escritura, uma vez que esta somente devida aps o pagamento de todas as obrigaes. Esses os fundamentos
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da irresignao. Recurso preparado (fls. 206/208), recebido (fls. 209) e contrarrazoado (fls. 211/213). o relatrio. Cheguei ao Tribunal em julho de 2010. No final de 2011, requisitei ao acervo os processos de 2008, de minha Relatoria, depois de vencidos os de 2006 e prestes a vencer os de 2007. Juntamente com os processos de 2006 e 2007, vieram-me aqueles da chamada redistribuio (Resoluo 542/2011 Meta 2 do CNJ processos chegados no Tribunal at 2006). Encerrados os processos da redistribuio, dei conta dos de 2007, vindos concluso em julho e dezembro de 2011. Ao iniciar a avaliao dos casos recebidos de 2008, sobreveio a recomendao do rgo Especial, lanada no processo n 95.594/2011 Comisso de Organizao Judiciria (recebida em

15/03/2012), para que fosse dada prioridade aos processos envolvendo planos de sade. Superados esses casos, volto anlise do acervo de 2008, entre os quais este. De se destacar, inicialmente que a apelante ao atuar no ramo habitacional, tem descaracterizada sua finalidade de cooperativa, devendo submeter-se as condies estipuladas no Cdigo de Defesa do Consumidor.

Confira-se jurisprudncia desta Corte:

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"Tribunal de Justia de So Paulo

COMPETNCIA - Resciso de ato jurdico

Inscrio em

cooperativa para aquisio de bem imvel - Relao que se identifica como de consumo em face das caractersticas que ostenta Ajuizamento da ao no foro do domiclio da autora (Lei 8.078/90, artigo 101, I) - Exceo de incompetncia deduzida pela r, desacolhida - Recurso visando a reforma da deciso - Recurso no provido. Ainda que cuidando-se de cooperativa, se a relao entre ela e o cooperado teve como finalidade nica a aquisio de um bem, submete-se ao Cdigo de Defesa do Consumidor. (Agravo de Instrumento n. 234.703-4 - So Caetano do Sul - 5 Cmara de Direito Privado - Relator: Boris Kauffmann - 11.04.02 - V. U.)". "COMPRA E VENDA Imvel

Cooperativa habitacional - Declaratria de nulidade de clusula contratual - Restituio das quantias pagas - Cabimento - Aplicao dos arts. 51 e 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor - Recurso parcialmente provido. (Apelao Cvel n. 138.698-4/0 - So Paulo 6 Cmara de Direito Privado - Relator: Reis Kuntz - 08.05.03 - V. U.)".

AO DE RESCISO DE CONTRATO C.C. DEVOLUO DE VALORES. Cooperativa habitacional. Ingresso nos quadros da cooperativa em 09.03.1999, objetivando a aquisio da casa prpria, sem xito. Sentena de procedncia. Cooperativa habitacional que pratica verdadeira comercializao de imveis. Descaracterizao do sistema cooperativista.

Aplicabilidade do CDC. Deciso mantida. Recurso improvido. (APEL. N: 0002539-19.2010.8.26.0153, COMARCA: Cravinhos, Relator James Siano; sem grifos no original).

Em caso idntico o Des. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da apelao n 0044133-76.2007.8.26.0554 - Santo

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Andr - voto n 16179 4/6 explicita que: Parece evidente que ocorreu ao longo de
alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores.

Inevitvel reconhecer que hiptese se aplicam as normas de consumo. Por outro lado, de rigor a observncia do prprio contrato, como pugnado pela cooperativa. Com efeito, consta da clausula 8 do Termo de Adeso e Compromisso de Participao (fls. 11/19) firmado em 22/01/1997, entre o marido e pai dos apelados que: CLUSULA 8 SEGUROS

O COOPERADO, neste ato, includo pela COOPERATIVA, na condio de segurado, em Contrato Coletivo de Seguro, cobrindo riscos de morte e de invalidez permanente, e devendo pagar mensalmente a quota que lhe couber do prmio respectivo, que ser acrescida s prestaes previstas neste Termo, conforme o item 4.7 do quadro resumo. 8.1. Caso ocorra algum sinistro, a

cobertura securitria garantir a quitao da unidade habitacional. Tal direito fica conferido a partir do pagamento da primeira

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prestao.

Nem se argumente que o dever de pagamento do saldo residual est consubstanciado nas clusulas 16 e 17 do Contrato1 (fls. 16/17), uma vez que alm desta clusula no invalidar a quitao garantida pelo seguro, esta Corte j declarou sua potestatividade (potestativa pura art. 122 do CC), uma vez que fica ao exclusivo

arbtrio da apelante a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato, mesmo que quitado. Confira-se:
Apelao Cvel n. 0024863-64.2010.8.26.0068 - Des. nio Santarelli Zulan, 4 Cmara de Direito Privado, julgada em 24/11/2011: Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se considerar ter a autora quitado o preo do negcio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domnio, consagrao do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da clusula 17 (fls. 30) no sentido de que somente aps encerrado o empreendimento poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em clusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbtrio exclusivo da r a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado.

Ainda:
1

16 - "Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso da diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo". 17 - Cumpridas pelo COOPERADO todas as suas obrigaes com a COOPERATIVA, e concluda a apurao final, ter ele o direito a receber da COOPERATIVA a escritura definitiva de compra e venda da unidade habitacional autnoma, cujo uso precrio lhe tenha sido concedido, e das respectivas fraes ideais no terreno e das partes de uso comum.
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"COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois de os cooperados estarem imitidos na posse do imvel. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Entrega de termos de quitao. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire entra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de forma tcita a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso improvido (Relator TEIXEIRA LEITE)".

Extinto o contrato pela morte do promitente comprador e depois do recebimento da indenizao securitria (fls. 21), a cobrana de qualquer valor inadmissvel. Admitir tal possibilidade seria o mesmo que esvaziar a prpria finalidade do seguro, cujo valor foi inteiramente repassado a cooperativa. Dessa forma, a pretenso da cooperativa de cobrar suposto saldo devedor viola frontalmente a causa do contrato de seguro, bem assim a confiana do adquirente e a segurana jurdica, valores de extrema relevncia no mundo contemporneo. Correta a r. sentena devendo ser integralmente mantida. Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

MIGUEL BRANDI Relator

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