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LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS

LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS

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Published by: Oscar Vielich Saavedra on Nov 30, 2012
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LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS1. ANTECEDENTES Y BASE LEGAL
Como primer antecedente de las cédulas hipotecarias podemos mencionar aquellos títulos que recibían el mismo nombre que se encontraban autorizados aemitir los bancos hipotecarios, conforme a la autorización que establecía la Ley debancos hipotecarios promulgada el 2 de enero de 1889.La mencionada ley establecía que los bancos hipotecarios se encontrabanautorizados a emitir obligaciones denominadas cédulas hipotecarias, pagaderasen oro o plata. La garantía de estos valores estaba constituida tanto por el capitaldel banco como por los inmuebles hipotecados.Como características de la cédula cabe indicar que las mismas eran al portador,se emitían por series y se amortizaban por sorteo.Posteriormente, el 16 de marzo de 1928 se aprobó la Ley N° 6126 que creó elBanco Hipotecario del Perú. Dicha entidad, como lo establecía su norma decreación, se encontraba autorizada a emitir y negociar cédulas hipotecarias. Lacitada ley contenía disposiciones similares a las contenidas en la Ley de BancosHipotecarios ya citada.EI 12 de junio de 1981 se aprobó el Decreto Legislativo N° 204 que creó el BancoCentral Hipotecario, cuyo objeto, como se establece en el artículo 2 de la normacitada, era: "... promover la formación del ahorro a través de la emisión de cédulashipotecarias para destinar los recursos que capte, junto con sus propios recursos,al otorgamiento de préstamos con garantía hipotecaria; en concordancia con lapolítica económica y financiera del Estado"De acuerdo al citado dispositivo legal, el Banco Central Hipotecario se encontrabafacultado para otorgar préstamos garantizados por primera hipoteca sobreinmuebles urbanos cuyo objeto era el de construir, comprar o reparar total o
 
parcialmente inmuebles, por lo que los prestamos cuyos recursos provenían de lascédulas hipotecarias que se emitían solo podían ser destinados a financiar lacompra, construcción o reparación de un inmueble.Podemos destacar como características relevantes de estos instrumentos: (i) elser emitidos en moneda nacional y, solo excepcionalmente, en monedaextranjera;(ii) que el único obligado al pago era el banco; (iii) que su repago seencontraba garantizado tanto por los contratos de préstamo hipotecario como por el capital, el fondo de reserva y demás activos del banco, así como por una suertede "fianza" a cargo del Estado; (iv) la emisión debía ser autorizada por elMinisterio de Economía, Finanzas y Comercio; (v) eran redimibles, en todo o enparte, con aviso anticipado al precio y con un premio que determinaba el directoriodel Banco Central Hipotecario.Finalmente, la experiencia de la banca de fomento hipotecario llegó a su fin el 7 deagosto de 1992 con la promulgación de la Resolución N° 766-92 de la SBS quedeclaró en disolución al Banco Hipotecario del Perú.
2. DEFINICIÓN
Se denominan cédulas hipotecarias a aquellos valores mobiliarios representativosde deuda hipotecaria emitidos a largo plazo por empresas del Sistema FinancieroNacional y que tienen por objeto conceder financiaciones hipotecarias. A partir dela definición propuesta podemos saber cuál es la naturaleza jurídica delas cédulashipotecarias, quién puede emitirlas y cuál es su finalidad. A. NATURALEZA JURÍDICATanto por su ubicación en la Ley de Títulos Valores como por el hecho de reunir todas las características pertinentes (valores emitidos en serie, en forma masiva,libremente negociables y que otorgan a sus titulares el goce de derechoscrediticios), la naturaleza jurídica de las cédulas hipotecarias es la de ser valoresmobiliarios.
 
 En efecto, partiendo de que la Ley de Títulos Valores regula las cédulashipotecarias en la Sección Novena de su Libro Segundo, relativo a los valoresmobiliarios, y en especial en el Capítulo Tercero del Título Tercero de la referidasección, denominado "De los valores representativos de deuda", se puede inferir que las cédulas hipotecarias tienen naturaleza de valor mobiliario.Los dispositivos que regulan este instrumento financiero establecen comocaracterísticas del mismo su emisión en forma masiva, su carácter de librementenegociable y el otorgar a sus titulares el goce de derechos crediticiosB. EMPRESAS EMISORAS Al igual que en el caso de las letras hipotecarias, las cédulas hipotecarias solopueden ser emitidas por empresas del Sistema Financiero Nacional que seencuentren autorizadas a ello por la Ley de Bancos, es decir, las empresasbancarias y aquellas que hayan sido autorizadas por la Superintendencia deBanca y Seguros para realizar estas operaciones, luego de cumplir con losrequisitos señalados en la Ley de Bancos (módulos 2 o 3 del artículo 290 de la Leyde Bancos)Si bien cualquiera de las empresas señaladas en el párrafo anterior puede emitir cédulas hipotecarias, la Ley de Bancos también autoriza a las denominadasempresas de capitalización inmobiliaria a emitir cédulas hipotecarias, aun cuandodichas empresas no se encuentran incluidas dentro de aquellas que puedenacceder al sistema de módulos por la referida ley.En efecto, el artículo 295 de la Ley de Bancos define a las empresas decapitalización inmobiliaria como aquellas cuya actividad consiste en comprar y/oedificar inmuebles, y, con relación a los mismos, celebrar contratos decapitalización inmobiliaria individual con terceros, entregando en depósito alinversionista la correspondiente unidad inmobiliaria. Asimismo, la referida norma

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