1.

Politica de investitii in activitatea comerciala

Categorii de investitori comerciali. Etapele unui proiect investitional. Prile antrenate ntr-o operaie de construcie hotelier i de restauraie Gestiunea investiiei (matrise douvrage) i managementul de proiect (matrise duvre. Reglementarea urbanistica.

2.Categorii de investiti si investitori comerciali

Realizarea in timp a echipamentului comercial necesita alocare de capital(fie ca parte din capitalul initial , fie ca parte din profitul intreprinzatorului

3.INVESTITIE
Totalitatea cheltuielilor care se fac pentru cumpararea bunurilor de capital. In raport cu modul de folosire a bunurilor de capital, investitiile se impart in: a) investitii de inlocuire (destinate inlocuirii, reproductiei bunurilor de capital scoase din functiune, ca urmare a uzurii lor fizice, a caror sursa este amortizarea); b) investitii pentru dezvoltare (sau nete, destinate sporirii volumului capitalului tehnic real, adica formarii nete a capitalului, a caror sursa o formeaza venitul.

4.INVESTITIE/SCOP
apare ca in act economic care poate avea ca scop obtinerea de profit, cresterea profitului, avantaje de alta natura legate de cadrul general de viata al colectivitatilor umane si care in ultima instanta, se regasesc in perfectionarea mediului de desfasurarea a vietii ecomomice si sociale.

5.INVESTITIE/REGULA GENERALA
procesul investitional precede procesul de productie, iar politica investitionala poate fi considerata drept factor primordial in strategia globala a cresterii economice 6.INVESTITII/OPTIUNI Optiunea de a investi este fara indoiala o optiune a posesorului de capital, legata organic de nevoi sau necesitati si de resurse, dar in conditiile economiei concurentiale, investitia apare ca o conditie obligarorie pentru orice agent ecomomic 7.STRUCTURA INVESTITIILOR 1.dupa caracterul lucrarilor

-constructii noi -reconstructii-cu sau fara modificarea profilului tehnologic; -dezvoltari extinderi sau completari; -reutilari-cu sau fara modificari de spatii

2 . dupa importanta luctarilor -directe, -colaterale- pentru punerea in valoare a investitilor directe(centrale termice, statii de epurare, drumuri de incinta, racordari la utilitati ect.) -conexe-in cooperare cu alti agenti economici sau administratia publica; de regula nu pot fi recupearate prin efecte proprii(triaje cale ferata ect.)

3 . dupa finantare

-din fondiri private Fonduri proprii ale agentului economic Fonduri atrase;imprumuturi bancare, subventii, asocieri -din fonduri publice De la bugetul statului De la bugetul administaratiei locale Din fonduri speciale

-Politica de investitii in activitatea comerciala Categorii de investitori comerciali. Etapele unui proiect investitional. Prile antrenate ntr-o operaie de construcie hotelier i de restauraie Gestiunea investiiei (matrise douvrage) i managementul de proiect (matrise duvre. Reglementarea urbanistica

- INVESTITIE /ELEMENT ESENTIAL Asigurarea surselor de finantare, in functie de care intregul program capata aspecte distincte -

-Cine sunt initiatorii proectelor investitionale in activitatea comerciala? societati comerciale-firme comerciale ca si societati de productie care-si dezvolta propriul echipament de distributie a produselor; promotori profesionisti, posesori de terenuri care pot participa in caliate de coinvestitori promotori in sistematizarea teritoriala, personae fizice sau juridice, organizatii care investesc in sistematizarea noilor zone de locuinte, incusiv in edificatrea echipamentului comercial aferent. institutii posesoare de suprafete de teren, inclusive administratia locala, grupuri industriale etc, si care opteaza pentru investitii comerciale, fie pentru a le expluata fie pentru a le valorifica profitul prin consecionare sau vanzare, in vederea obtinerii de profit.

-Etapele unui proiect investitional

Oricare ar fi contextul n care se efectueaz investiia, intervenia se va face totdeauna la trei nivele: arhitectur, echipamente funcionare

-6 etape principale ale proectului investitional Studiul de fezabilitate Planificarea Proiectarea Construcia Punerea n funciune Exploatarea

-Studiul de fezabilitate

Obiectivul su este de a verifica dac un proiect precis de investiie sau de restructurare se nscrie n mod coerent n politica unei ntreprinderi sau a unei instituii. Ea se asigur c este realizabil din punctele de vedere: tehnice, administrative, financiare, n cadrul unor constrngeri particulare i al strategiei investitorului. Se disting trei etape ale fezabilitii: faza de investigare, n cursul creia sunt trasate obiectivele i metodele de operare i este evaluat capacitatea de integrare a proiectului n mediul socioeconomic; faza de formulare, care permite definirea cu o mai mare precizie a contururilor proiectului: anvergura, ntinderea i obiectivele sale operaionale; montarea unui proiect precizeaz contextul n care va putea fi realizat investiia n ce privete termenele, intervenienii, finanarea

-Planificarea Obiectivul unui plan este de a exprima ntr-un limbaj exploatabil de ctre autorul de concept (managerul de proiect) destinaia lucrrii. Coninutul su este standardizat i este alctuit din patru capitole de baz:

datele, care prezint caracteristicile fizice ale sitului (locaiei) pe care va fi realizat proiectul, necesitile, care exprim finalitatea proiectului preciznd caracteristicile sale funcionale, constrngerile, care inventariaz cadrele de reglementare n care se nscrie operaia (urbanism, arhitectur, securitate, igien, primirea persoanelor cu handicap) i cerinele particulare, pe care i le fixeaz beneficiarul n ce privete termenele, preurile i calitatea

-Proiectarea
cuprinde diferite studii care elaboreaz soluiile tehnice susceptibile (capabile) s permit realizarea obiectivelor. Ea constituie rspunsul n termeni de mijloace, soluii tehnice la obiectivele desemnate n proiect

PROECTAREA .... ncepe cu: o schi de proiect (n caz de proiect de construcie) sau un diagnostic imobiliar (n caz de restructurare), care propune soluii. Continu cu un ante-proiect sumar (APS), care perfecioneaz ideile, un ante-proiect definitiv (APD), care descrie n detaliu soluia reinut (aleas); i se termin cu un proiect arhitectural, ce cuprinde specificaiile tehnice detaliate i planurile de execuie a lucrrilor

-CONSTRUCTIA Este faza de execuie, de realizare. Ea ncepe cu: consultarea ntreprinderilor i ntocmirea actelor (contracte); continu cu antierul n sine, care este constituit din lucrrile coordonate de managementul de proiect; se termin cu recepia lucrrilor executate -Punerea n funciune
Aceast faz corespunde cu perioada de deschidere a instituiei i const din: definirea precis a organizrii i a procedurilor de munc, adic redactarea unui manual de utilizare;

elaborarea unui plan de formare a personalului, destinat s faciliteze preluarea i nsuirea noii unelte; deseori este precedat, n caz de renovare sau de restructurare, de un audit social destinat s studieze potenialul uman existent, evoluiile posibile i necesitile de recrutare; faza de asisten pentru deschidere, n timpul creia experi confirmai asist echipa permanent pe parcursul primelor sptmni de exploatare.

-Exploatarea
Este faza de via normal a instituiei, n cursul creia gestionarii ncearc s ating obiectivele propuse de proiect i opereaz ajustrile necesare pentru buna funcionare a ntreprinderii. Se pot considera ca prelungire a proiectului: o verificare a realizrii obiectivelor (financiare i funcionale), asistena tehnic gestiunii, asistena tehnic acordat pentru elaborarea unei politici de calitate.

-Prile antrenate ntr-o operaie de construcie hotelier i de restauraie

Beneficiar Studiu de fezabilitate Planificare Proiectare Lucrri Punerea n funciune Exploatare

Executant

Beneficiar

-INTERVENIENTII
consultani, birouri de proiectri, ingineri consultani, arhiteci, arhiteci amenajri interioare, ntreprinderi de construcii, distribuitori de echipamente

cuplului central al unei misiuni de inginerie beneficiar (client) managerul de proiect.

-Beneficiar:
beneficiarul este clientul, persoana n contul creia este realizat proiectul. El are autoritatea, dup ce s-a asigurat de fezabilitatea i oportunitatea operaiunii preconizate, s determine locaia, s defineasc planul, s determine pachetul financiar previzional, s asigure finanarea, s aleag procesul de realizare a lucrrii i s ncheie contracte cu managerii de proiect i antreprenorii pe care i-a ales, contractele avnd ca obiect proiectarea i executarea lucrrilor

Statutul i funciile beneficiarului

s fie proprietar sau s caute i s obin un drept de construcie; s realizeze sau s solicite realizarea unor studii prealabile de fezabilitate; s stabileasc un plan de finanare i s asigure mijloacele necesare; s defineasc cu precizie necesitile crora viitoarea lucrare trebuie s le corespund, ntrun program; s asigure demersurile administrative necesare pentru proiect (cu excepia solicitrii autorizaiei de construire); s aleag procesul de realizare a lucrrilor (soluia proiect-realizare, management de proiect general sau cu angajare prealabil a unor distribuitori de echipament); s ncheie contractele de proiectare; s aprobe lucrrile de proiectare (schi de proiect, APS, APD i proiect); s ncheie contractele de subantrepriz.

Beneficiar public i beneficiar privat Matre douvrage public/Matre douvrage priv :

Cel mai des ntlnit situaie n materie de hotelerie-restauraie este cea n care beneficiarul este un proprietar de hotel sau de restaurant (persoan fizic) sau o societate de hotelerie-restauraie (persoan juridic), ce deine un teren, un imobil sau un contract de arend, i decide o operaiune de construcie sau de renovare. Avem de a face aici cu un beneficiar privat.

ns acest context nu este singurul, n special n materie de turism i de restauraie, unde numeroase proiecte sunt iniiate de persoane juridice (stat, comuniti, ntreprinderi publice), care se supun prevederilor Codului privind contractele publice i care sunt numite beneficiar public.

Gestiunea investiiei i conducerea operaiunii

Pentru coordonarea general a investiiei beneficiarul mobilizeaz competene administrative, financiare i tehnice rareori ntlnite la un singur om, de aceea atunci cnd ne gsim n faa unui proiect mai complex, se recurge la distincia ntre directorul proiectului de investiie, aprtor al obiectivelor proiectului, i conductorul operaiunii, gestionar al mijloacelor ce trebuie puse n funciune pentru a atinge aceste obiective

Directorul proiectului de investiie

face parte din organizaia investitor, el exprim dezideratele, obiectivele i cerinele imperative ale investitorului i este responsabil de: redactarea planului, ceea ce nu nseamn c anume el este autorul, deoarece el nu dispune ntotdeauna de competenele necesare. n acest caz, el apeleaz la dirigintele de antier sau la un consultant extern; controlul respectrii de ctre managerul de proiect, n faza de proiectare, a scopurilor i obiectivelor propuse; aprobarea schielor, ante-proiectelor i a proiectului; suportul financiar al operaiunii; totalitatea deciziilor politice

Conducerea operaiunii, n cazul unei investiii publice, ntotdeauna este asigurat de un serviciu
tehnic public: fie din subordinea investitorului nsui, atunci cnd acesta are unul, fie din subordinea unui alt organism public, de exemplu serviciul tehnic al unei primrii, al unui Consiliu regional, chiar al unui minister sau unei alte instituii publice abilitate. n cazul unei investiii private, conducerea operaiunii/dirigenia poate fi asigurat de un birou tehnic specializat privat Avnd o formaie tehnic (arhitect sau inginer), conductorul operaiunii pune n serviciul directorului de investiie competenele sale tehnice i administrative. Obligaiile sale: l ajut pe beneficiar s exprime obiectivele lucrrii n termeni de calitate, termene i costuri; redacteaz parial sau integral planul pentru directorul proiectului de investiie; pregtete modul de selectare a proiectantului; pregtete alegerea modului de ncheiere a contractelor de antrepriz: antrepriz general sau cteva contracte separate; particip, dup consultare, la alegerea unui antreprenor general sau a ctorva antreprenori; verific corespunderea (adecvaia) dintre proiect i plan;

urmrete realizarea construciei n conformitate cu proiectul, caietul de sarcini, reglementrile tehnice n vigoare i cu contractul; urmrete realizarea lucrrilor, din punct de vedere tehnic, pe tot parcursul executrii acestora.

-Managerul de proiect
Managerul de proiect este unicul responsabil de proiectarea i de controlul executrii tuturor lucrrilor ce urmeaz a fi efectuate Nota: funcia de manager de proiect este deseori ncredinat unui arhitect sau unui birou de arhitectur.

Profesii ce pot exercita managementul de proiect: - arhitect; - director tehnic n construcii, - inginer n construcii, - birou de arhitectur, antreprenor, - inginer consultant, - birou de proiectare, - serviciu tehnic public.

-Atribuiile managerului de proiect

Activitatea managerului de proiect se mparte n dou pri: concepere i proiectare arhitectural (schi sau diagnostic, APS, APD, proiect tehnic); urmrirea de antier (organizarea licitaiilor pentru execuia lucrrilor, asistare la ncheierea contractelor de antrepriz, coordonarea i dirigenia lucrrilor de antier pn la faza de recepie).

-Sarcina de baz i elemente specifice ale managementului de proiect

Subansambluri Schi de proiect sau diagnostic imobiliar Anteproiect sumar Anteproiect definitiv Proiect tehnic Asisten contract/lucrri Detalii de execuie i aviz de execuie Urmrirea de antier Repartizarea lucrrilor, coordonarea i conducerea antierului Asisten n faza operaiunilor de recepie Sigle SP sau DI APS APD PT ACL DDE

AOR

-Ali intervenieni
n jurul cuplului central al proiectului, format din beneficiar/investitor i managerul de proiect, graviteaz un anumit numr de intervenieni, care pot de altfel s asigure, n dependen de caz i de organizarea proiectului, funcia de manager de proiect

- Birouri de inginerie i birouri de proectri

exist birouri de proiectri specializate n turism, hotelerie i restauraie, ale cror sarcini, n dependen de natura i competenele lor, pot fi situate pe trei nivele: Asistarea beneficiarului/investitorului Biroul de proiectri acord servicii de consiliere beneficiarului n sarcina sa de inginerie, oferindu-i prerea i competenele n calitate de tehnicieni n ingineria hotelier.

Asistarea managerului de proiect n acest caz, biroul de proiectri specializate realizeaz sub conducerea managerului de proiect un anumit numr de proiecte tehnice specifice.

Management de proiect Unele birouri de proiectare specializate n inginerie de restauraie ce dispun de resurse i de competene importante (prezena unor arhiteci sau ingineri) asigur sarcinile complete de management de proiect.

-Ingineri consultani:
Inginerii consultani i birourile de proiectare i exercit activitatea fie ca independeni, fie fiind contractai de un arhitect (subantrepriz) sau n cadrul unui birou de arhitectur. Acetia sunt specialiti nalt calificai n diferite specialiti de construcie ori de echipare: rezisten, mecanica terenurilor, nclzire, instalaii etc

-Tehnicieni-msurtori :
Au sarcina de a efectua operaiile de msurare.

- Arhiteci amenajri interioare :

n calitate de manageri de proiect sau de subantreprenori contractai de managerul de proiect, ei concep, coordoneaz i conduc lucrrile de amenajri al cadrului arhitectural. Rolul lor este foarte important n hotelerie: cunotinele lor despre materiale i calitatea lor de stiliti permit elaborarea unui look aparte, adaptat clientelei sale.

- Arhiteci peisajiti :
Pentru amenajrile exterioare ale localurilor ei sunt ceea ce arhitecii sunt pentru cldiri. Nu sunt nici antreprenori, nici comerciani, i sunt remunerai de clienii lor sub form de onorariu.

Birouri de control :
Sarcina lor const n verificarea conformitii proiectului n raport cu: securitatea persoanelor, rezistena lucrrilor, buna funcionare a echipamentelor. Echipa unui astfel de birou este constituit cu aproape aceleai competene ca birourile de proiectare i acioneaz la cererea managerului de proiect. Totui, ca s-i poat ndeplini sarcina cu obiectivitate, orice intervenie n gestiunea investiiei le este interzis n cadrul proiectelor la care particip cu o misiune de control.

Diferite corpuri de meserii: Un mare numr de profesioniti de diferite specialiti din construcie intervin n realizarea unui proiect. n ordine cronologic: constructor de terasamente, zidar, tmplar, electrician, instalator de ascensoare, lucrtor n ghips, instalator, instalator de sisteme de nclzire, zugrav, faianar, mochetar, tapier .a.

- Distribuitori de echipamente profesionale: materiale pentru buctrii profesionale i pentru tratarea informaiei :
ndeplinesc funcii de asisten pe lng beneficiar sau managerul de proiect. n caz de proiecte mici sau de contracte private, ei sunt partenerii tradiionali ai arhitecilor i realizeaz frecvent planurile de implantare, rezervare tehnic i executare.

Gestiunea investiiei (matrise douvrage) i managementul de proiect (matrise duvre:

Primul lucru n organizarea gestiunii investiiei const n alegerea modului de a trata operaia. Pentru aceasta, investitorul are de ales ntre soluiile concepie-realizare

i managementul de proiect.

n al doilea rnd, el trebuie s asigure mijloacele umane i tehnice necesare pentru cele dou funcii principale ale gestiunii de investiie: dirijarea investiiei i conducerea operaiei.

Gestiunea investiiei cu recurgere la soluia concepere-realizare:

aceast tehnic de promovare a proiectului este prevzut atunci cand este vorba de operaiuni a cror finalitate major este o producie al crei proces determin conceperea, realizarea i punerea sa n funciune, precum i de operaiuni ale cror caracteristici intrinseci (dimensiuni foarte mari, dificulti tehnice particulare) solicit o execuie ce depinde de mijloacele i tehnicitatea ntreprinderilor .

Astfel, proiectele de buctrii centrale sau de mari sisteme de restauraie pot fi derulate printr-o procedur concepie-construcie. Ea este propus cu precdere de marile societi de construcii. In aceast soluie nu exist o deosebire ntre managerul de proiect responsabil de concept i de controlul executrii i societile nsrcinate cu realizarea ci un singur interlocutor [executant]. Planul de investiie joac aici rolul de caiet de sarcini.

- Distingem dou tipuri principale de contracte de concepererealizare:

contract la cheie, n cadrul cruia se livreaz o lucrare gata de intrare n funciune, cu alte cuvinte complet echipat, dar care nc nu funcioneaz. Se va avea grij ca n caietul de sarcini s fie prevzut furnizarea unui ghid de utilizare ce conine procedurile de lucru, de gestiune tehnic i de mentenan; contractul la produs, care include sistematic definirea procedurilor de producie, formarea de personal i asistarea la deschidere. Contractul este considerat ca fiind ncheiat, atunci cnd noua instituie funcioneaz i produce n mod real bunurile sau serviciile pentru care a fost construit, la nivelul de activitate prevzut

Gestiunea investiiei cu recurgere la managementul de proiect:

n soluia numit managementul de proiect, purttorul operaiunii (beneficiarul) ncredineaz managerului de proiect (primul contract), apoi unuia sau unor antreprenori realizarea acesteia (al doilea volet de contracte), desigur sub controlul proiectantului.

- gestiunea investiiei va putea s se organizeze conform urmtoarelor principii:

Gestiune intern a investiiei Gestiune de investiie cu conducerea extern public a operaiei Gestiunea investiiei cu asisten Gestiunea investiiei cu delegare unui mandatar

-Solutii de montare a unei operatiuni:

Soluii pentru hotelierul privat investitor :

Construcie la cheie Franciza Investitorul devine manager de proiect Recurgere la managementul de proiect Management de proiect plus asistarea beneficiarului

-Reglementarea urbanistic:
Prin reglementarea urbanistica se intelege stabilirea prin plan a raporturilor permanente ce trebue sa existe intre aglomeratiile omenesti, cladirile pe care le ocupa si suprafata de teren ce influentiaza aceste cladiri. In aceasta optica, planul de amenajare urbana incepe cu planul folosirii terenului.

-Cadrul legal :
documentaii de amenajare a teritoriului documentatii de urbanism

-Documentaiile de amenajare a teritoriului sunt:

Planul de amenajare a teritoriului naional; Planul de amenajare a teritoriului zonal; Planul de amenajare a teritoriului raional

-Documentaiile de urbanism sunt urmtoarele:

Planul urbanistic general i regulamentul local aferent acestuia (PUG); Planul urbanistic zonal i regulamentul local aferent acestuia (PUZ); Planul urbanistic de detaliu (PUD).

-Ca orice procedur de autorizare administrativ, i cea de urbanism presupune parcurgerea anumitor etape, finalizate prin elaborarea i eliberarea anumitor documente, respectiv certificatul de urbanism i apoi autorizaia de construire -cu ocazia fiecrei tranzacii imobiliare, se interogheaz administraia asupra naturii i coninutului servituilor de urbanism aplicabile imobilului care formeaz obiectul tranzaciei. Raspunsul se concretizeaza in elibirarea certificatului de urbanism. Este un instrument de control al utilizrii terenurilor. Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea public face cunoscute regimul juridic, economic i tehnic al imobilelor i condiiile necesare n vederea realizrii unor investiii, tranzacii imobiliare ori a altor operaiuni imobiliare, potrivit legii. Acest act este necesar ntocmirii documentaiei i dosarului n vederea obonerii autorizaiei de construire, dar el nu ine loc de autorizaie de construire Certificatul de urbanism cuprinde date privind: regimul juridic, regimul economic i regimul tehnic al imobilului.

Regimul juridic al imobilului conine dreptul de proprietate asupra acestuia i servituile de utilitate public care greveaz asupra acestuia; situarea terenului n intravilan sau n afara lui; prevederi ale documentaiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului zone protejate, zone n care acioneaz dreptul de preemiune asupra imobilului, interdicii definitive sau temporare de construcie etc. Regimul economic al imobilului indic folosina actual, destinaii admise sau neadmise, stabilite n baza prevederilor urbanistice aplicabile n zon, reglementri fiscale specifice localitii sau zonei. Regimul tehnic indic: procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), dimensiunile minime i maxime ale parcelelor, echiparea cu utiliti, edificabil admis pe parcel, circulaii i accese pietonale i auto, parcaje necesare, alinierea terenului i a construciilor fa de strzile adiacente terenului, nlimea minim i maxim admis. Autorizaia de construire constituie actul de autoritate al administraiei locale pe baza cruia se asigur aplicarea msurilor prevzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea construciilor. se elibereaz n temeiul i cu respectarea documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului. autorizaia de construire sancioneaz att regulile de urbanism, ct i regulile de construcie.