Stoica Cristian CCO 16 septembrie 2011 CURS 2

PROMISIUNEA UNILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE

Este actul juridic facut cu intentia de a se obliga independent de acceptare care leaga numai pe autor in conditiile in care destinatarul actului poate refuza dreptul astfel nascut.
Cand autorul actului nu a stipulat un termen, promisiunea este considerata ca fiind facuta ptr o anumita perioada potrivit cu natura obligatiei si cu imprejurarile in care a fost asumata. Acest aspect instituie o limitare a exercitiului dreptului de a revoca oferta, fiind menita sa asigure evitarea unui abuz de drept care s-ar putea deduce dintr-o revocare intempestiva. Daca promitentul refuza incheierea contractului de vanzarecumparare, beneficiarul promisiunii va avea dreptul sa solicite executarea obligatiei de catre promitent sau poate solicita desfiintarea conventiei cu daune interese. Daca bunul a fost vandut altei persoane sau nu mai exista , beneficiarul promisiunii are dreptul la daune interese. Daca bunul inca mai este in patrimoniul promitentului instanta de judecata poate pronunta o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, actiunea putand fi introdusa in termen de 6 luni de zile de la data cand contractul trebuia incheiat ( art. 1669 alin 1 si 4). Daca bunul piere riscul il va suporta promitentul ptr ca el este proprietar si intrucat nu a avut loc transferul proprietatii. Daca inainte ca promisiunea sa fie executata creditorul instraineaza bunul sau constituie un drept real asupra lui, obligatia promitentului se considera stinsa.

Stoica Cristian CCO 16 septembrie 2011 CURS 2

PROMISIUNEA BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE

Reprezinta acel antecontract care, comparativ cu promisiunea unilaterala da nastere la obligatii in sarcina ambelor parti de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare.
Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia si vinde bunul altei persoane, beneficiarul promisiunii nu poate solicita predarea bunului, fiindca nu a devenit proprietar, dar are posibilitatea sa solicite daune interese. Daca bunul mai este in patrimoniul promitentului vanzator, atunci in conditiile art 1669 alin 1 NCC beneficiarul poate solicita instantei sa dea o hotarare care sa tina loc de act de vanzarecumparare. Actiunea se poate introduce in termen de 6 luni de zile de la momentul incheierii promisiunii.

Inscrierea promisiunii in cartea funciara

Aici se prevede ( art 906 NCC ) ca promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil sau alt drept real , in legatura cu acest imobil, se poate nota in cartea funciara daca promitentul este inscris in cartea funciara ca fiind titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul prevede un termen in care urmeaza sa se incheie , sub sanctiunea respingerii cererii de notare. Notarea in cartea funciara se pate face oricand in termenul stipulat in antecontract, dar nu mai tarziu de 6 luni de la expirarea lui. Promisiunea bilaterala se va putea radia daca cel indreptatit nu a solicitat instantei de judecata o hotarare care sa tina loc de
2

Stoica Cristian CCO 16 septembrie 2011 CURS 2

contract de vanzare-cumparare, in termen de 6 luni de la expirarea termenului fixat ptr incheierea lui sau daca intre timp imobilul a fost definitiv adjudecat ( la licitatie publica ) de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului.

Pactul de optiune Este un act bilateral, un contract prin care partile convin cu privire la contractul pe care urmeaza sa-l incheie, care naste obligatii in sarcina promitentului ( emitentului ) declaratiei.
Promitentul declaratiei nu se mai angajeaza de a incheia in viitor contractul, ci acesta in mod actual si anticipat isi manifesta vointa la incheierea contratului subsecvent, astfel incat la data la care si beneficiarul va opta ptr incheierea acestuia odata cu manifestarea propriei vointe, realizandu-se acordul de vointa, contractul fiind considerat incheiat.

Pactul de optiune cuprinde 2 elemente:

- un element care s-ar asemana cu oferta

-si care cuprinde continutul esential al actului proiectat, inclusiv consimtamantul promitentului, dar fara consimtamantul beneficiarului

- un element se refera la contractul care urmeaza sa fie incheiat

-contractul dintre promitent si beneficiar cu privire la
mentinerea propunerii pe o anumita durata de timp, conventie din care ia nastere ptr beneficiar un drept potestativ de a incheia contractul sau de a nu-l incheia, contract care i-a fost propus. Pactul de optiune trebuie sa cuprinda toate elementele contractului care urmeaza sa fie incheiat de catre parti.

Stoica Cristian CCO 16 septembrie 2011 CURS 2

Contractul se incheie prin exercitarea optiunii de catre beneficiar in sensul acceptarii declaratiei de vointa facute de catre promitent ( emitentul promisiunii ).

In cazul in care vanzarea urmeaza sa aiba ca obiect un imobil este necesar ca/ nevoie de : -exprimarea consimtamantului sa fie facuta in forma autentica -de obligativitatea inscrierii dreptului in cartea funciara ca formalitate ce marcheaza dobandirea dreptului real, astfel incat transmiterea proprietatii sa aiba loc in momentul inscrierii in cartea funciara -daca vanzatorul refuza indeplinirea formalitatilor de publicitate, cumparatorul are la dispozitie actiunea in prestatie tabulara. In contractul de vanzare-cumparare trebuie sa fie cuprinsa o clauza de inalienabilitate, in perioada cuprinsa intre data incheierii pactului si data exercitarii optiunii, ca atare neputandu-se instraina de bun, dar nici de o publicitate obligatorie prin cartea funciara, atunci cand pactul are ca obiect drepturi tabulare. Inalienabilitatea este temporara prin esenta ei, iar pactul de optiune va fi supus in mod obligatoriu unui termen determinat in insasi continutul sau. Nerespectarea clauzei de inalienabilitate atrage dupa sine faptul ca beneficiarul poate solicita anularea actului de instrainare. Nerespectarea de catre proprietar a dreptului de optiune al beneficiarului ca urmare a vanzarii bunului de catre un tert nu acorda beneficiarului un drept de urmarire, ci numai daune interese cu privire la repararea prejudiciului cauzat.
4