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Derecho Registral Peruano

Derecho Registral Peruano

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11/11/2013

 
DERECHO REGISTRAL PERUANO
1.QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:2.PARA QUE SIRVE EL REGISTRO:3.QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES;4.QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN;A QUE REGISTRO ACUDIR6.CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO;7.QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES;8.QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR;9.QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO;10.DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE;11.CUANTO CUESTA INSCRIBIR;12.PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR;13.EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN;SISTEMA REGISTRAL
1.-QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
Sin necesidad de llegar a formular una definición, pero si a dar un alcance de su naturaleza, debemos señalarque el Registro de la Propiedad Inmueble, es un Institución Pública, creada por el Estado, conformada por unconjunto de libros, es decir una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente legalizados existentes encada Oficina Registral, así como de las partidas obrantes en fichas y mediante partida electrónica (innovacióntecnológica que vienen aplicando los Registros Públicos en el Perú, mediante el uso o auxilio del documentoelectrónico), en los que se extiende conforme a ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles. Elart. 13 del Reglamento de las inscripciones concordado con el a rt. 2019 del Código Civil, expresan que “en ellibro denominado Registro de la Propiedad se harán los asientos de todos los títulos relativos a(...) (losinmuebles) situadas dentro del respectivo distrito”;Podría también decirse que es una institución establecida para dar seguridad al trafico jurídico tanto en lasrelaciones entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si. Esa seguridad es el valorañadido que da a la inscripción o anotación preventiva de todos aquellos actos y contratos, los cualesconstituyen asientos de carácter principal , los accesorios son las cancelaciones y las notas marginales, quepueden afectar tanto a las inscripciones como a las anotaciones preventivas, y además los asientos depresentación.Es un registro de títulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo inscrito y en la calificación de unfuncionario técnico e independiente. Es un registro de fe pública registral. No es un registro de escrituras. Nohay trascripción de documento ni archivo de títulos.El registro de la propiedad como instrumento de garantía de las transacciones inmobiliarias, asegura aladquirente, con los requisitos legales, el mantenimiento en su adquisición y lo protege a terceros, siempre ycuando se haya constituido en un tercero registral.
2.- PARA QUE SIRVE EL REGISTRO
El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en general.Es, así, de suma importancia para todos, ya que:Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos ocontratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida porla ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizarsus derechos frente a terceros.
 
De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripción consiste en amparar los derechos dequienes adquieren apoyándose en los asientos del Registro, y de sus antecedentes y precedentes registralesacogiéndose a él contra todos erga omnes.Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea mediante las búsquedas ocertificaciones que emiten los registradores de quién es el propietario de una propiedad inmobiliariadeterminada, así como si ésta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye unainformación fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier operación con la misma.Facilita el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes dificultades, como al que presta,quien tendrá con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prestó.Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del país, dotando de seguridad a lastransmisiones de propiedades y demás operaciones inmobiliarias en general.
3.- QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES
 Al frente de cada Registro de la Propiedad hay un Registrador Público, cuya función fundamental es la decalificación, que consiste en el examen extrínseco de los documentos cuya inscripción se solicita para apreciarsi los derechos en ellos contenidos están correcta y legalmente extendidos y guardan la necesaria conexión conla titularidad previamente inscrita en el Registro. Si en dicho examen llega a la conclusión de que todo estábien, procede a la inscripción solicitada. En caso contrario, deniega la inscripción mediante las observaciones(cuando exista defectos subsanables) o la tacha (si el título por ejemplo es nulo, cuando aparece celebrando laventa u menor de edad que carece de capacidad civil), indicando los defectos advertidos y el modo, en su caso,de subsanarlos. Según el Reglamento el término de vigencia de un asiento de presentación es de treinta días,teniendo cinco días el Registrador para calificar el título y veinte el usuario para subsanar las omisiones, sinocaso contrario al vencimiento del término se procede a la tacha.Es necesario precisar que en el procedimiento registral no existe la cosa juzgada, pues si al denegar unainscripción, el título devenía en defectos subsanables o de fondo como el caso expuesto, el menor al adquirir sumayoría de edad,Podrá otorgar un contrato de confirmación del acto jurídico ratificándolo en todos sus extremos con el cual elRegistrador podrá admitir la inscripción, si solo ese fuera el defecto detectado.La calificación Registral se halla regulada por el Principio de la Legalidad, la cual tiene por objeto que elregistrador al momento de calificar los títulos presentados para su inscripción, efectúa un estudio prolijo de losinstrumentos o títulos, los cuales tienen que estar adecuados a las normas registrales y a subes relacionadascon los asientos precedentes del Registro, y a las normas legales aplicables al acto o contrato o de su licitud.La calificación de los títulos se concreta al estudio de la validez del acto o contrato que el documento contieneen cuanto a su formalidad y a la capacidad de los otorgantes.Las consecuencias que tiene la inscripción ponen de manifiesto la importancia de la función del Registrador, así como la necesidad de una preparación jurídica especializada para dicho cargo, al que se accede a través de unconcurso público siendo su principal requisito el de ser abogado en ejercicio y debidamente colegiado. Elproblema central que se viene generando es que al ser un funcionario público, deviene al no existir un procesode profesionalización por su respectiva institución, que el Registrador se llega a burocratizar y a ser unfuncionario rutinario, pues si este no se actualiza o renueva sus conceptos será siempre un registrador quefrente a hechos nuevos, no asuma sus funciones y rechaza inscripciones y asuma actitudes legalistasdenegando la inscripción cuando el acto o contrato no se halla contemplado en la legislación en forma taxativa,máxime si nos atenemos que el derecho se va renovando y tiene que adecuarse a los cambios que se producenen la sociedad
QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN
En las regulación existente en la legislación peruana, en el artículo 131 del Reglamento General de losRegistros Públicos señala: “
Toda inscripción se efectúa a instancia de quien adquiera el derecho, del que lotransmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser presentantes de títulos; están también facultados para hacer valer los recursos que permitan los Reglamentos de los Registros” 
, estos recursos son el de apelación por ante el Tribunal Registralcomo segunda y última instancia administrativa y si es negativo su petitorio tiene el derecho de iniciar lasacciones contenciosas administrativas, por otro lado existe el recurso de queja contra el Registrador. Se dejaconstancia que estos recurso prolongan la vigencia del asiento de presentación, lo cual garantiza que durantesu vigencia no pueda efectuarse ninguna inscripción relacionada a la partida que contravenga el derechoinvocado.Es lamentable, que en la actualidad en los Registros Públicos, se haya emitido políticas administrativas porlas cuales, se ha denegado el derecho que tenía el usuario de entrevistarse con el Registrador para quefundamente o en su defecto oriente al usuario, sobre las observaciones o tachas formuladas al título,habiéndolo derivado a un mecanismo meramente administrativo, siendo que el que lo absuelve es un tercero
 
que no es quien toma la decisión y de lo que se converse con este no determina ni influye en la absolución dela observación, si bien es cierto que este mecanismo se generó para supuestamente alejar al Registrador delusuario y evitar con ello actos de corrupción, sabido es que existen lobyes de estudios jurídicos o de abogadosque manteniendo una relación personal o de otra índole llegan directamente al funcionario y logran acceder asus inscripciones lo cual degenera pues se convierte en un sistema muy selectivo violando el derecho a laigualdad que la ley y la Constitución Política ampara, máxime que aún en nuestra sociedad no hemos vencidolas viejas raigambres del tarjetazo o de la presión política como medio para conseguir algo, taras que debemossuperar y desterrar.
A QUE REGISTRO ACUDIR 
Conforme lo establece el artículo 2019 del Código Civil, los bienes inmuebles y los actos y contratosrelacionados a este se inscriben en el Registro del Departamento o provincia donde se halla ubicado elinmueble.En el Perú, la institución Registral se halla organizada en oficinas Registrales Regionales, las cuales a su vezhan generado ámbitos geográficos de jurisdicción de las oficinas Registrales que generalmente en provincia sehallan ubicadas en las capitales y en algunos casos en los Distritos, por la naturaleza y movimiento deinscripciones, es un solo registrador el que tiene competencia sobre toda la provincia en la cual se le designa,y su competencia no sólo esta relacionada al Registro de la Propiedad, sino a todos los Registros, en le caso delas grandes ciudades como Lima, Callao, Arequipa, entre otros, existe designación de Registradores que tienencompetencia sobre un Distrito o Distritos.Así por ejemplo si su propiedad se halla ubicada en el Distrito de Barranco, Provincia y Departamento de Lima,si desea inscribir cualquier acto, lo solicitará en la oficina Registral de Lima y Callao, e internamente, se asignasu calificación al Registrador Público a cargo del Distrito de Barranco.En el caso de que usted desee saber si una persona tiene derecho inscrito en el Registro de la Propiedad deLima y Callao, deberá acudir a dichas oficinas y solicitará un certificado ya sea positivo negativo de propiedad, oen su defecto mediante el sistema de búsqueda ( en estos casos por parte de la institución registral, no existeaún una depuración de sus índices por lo que muchas veces uno no puede confiar de dicha información sintener a la vista la partida, pues puede suceder que se me informe que x persona tiene propiedad inscrita, peroal verificar la partida, ya no es el propietario. Es recomendable que en estos casos solicite mediante lasmanifestaciones tener a la vista las partidas y con ello tomar conocimiento de su contenido para obtener lainformación que busca.
CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO
Previa a la adquisición u otro acto relacionado con el inmueble es recomendable que los usuarios debenrecurrir al Registro a fin de verificar haciendo uso del principio de publicidad registral, a fin de tomarconocimiento del contenido de las inscripciones. Lo no inscrito, no le perjudica. La propiedad debe estar libre decargas y gravámenes (hipotecas, medidas cautelares, entre otros). Es necesario que previo a la celebración deun contrato verifique la realidad física del bien y que este coincida con los datos inscritos( sucede en muchoscasos, que sólo se registro el terreno y no la fábrica construida, en estos casos deberá de precisarse dichainformación en el contrato a celebrar, para con posterioridad o previo a la celebración del contrato se regularicela declaratoria de fábrica; otro de los casos muy comunes es la variación de las numeraciones o de la jurisdicción, ello en los casos en los cuales se han creado nuevos distritos.Para mayor seguridad, puede pedir a su vendedor o oferente se le adjunte copias literales de los asientosregistrales, en la cual se incluya la totalidad de la partida; actualmente al estar llevándose las inscripciones ensistemas de fichas, y mediante el uso de las partidas electrónicas, es más fácil tener una información máscompleta y rápida, solicitando copias simples informativas. El problema se genera en las partidas antiguas, lascuales todavía se llevan en tomos o libros, lo que hace más dificultoso y engorroso obtener una certificación,pues actualmente pese a los avances tecnológicos sobre todo en Lima, dura 15 días como mínimo, el algunoscasos de las oficinas provinciales, han optimizado sus servicios y lo otorgan en el día.Si adquiere sin consultar, puede llevarse muchas sorpresas, de allí que deberá de guiarse por el adagio popular,que señala
“mas vale prevenir que lamentarse”,
dado que en la actualidad aún existe individuos inescrupulososque venden inmuebles que no le pertenecen o son litigiosos. Los casos más frecuentes, son en aquellas zonasno urbanizadas ni habilitadas, en las cuales efectúan lotizaciones sin tener la respectivas resolucionesMunicipales, y a la postre el adquiriente se encuentra con la sorpresa que el terreno es de un tercero, o queestá catalogado como agrícola, lo que demanda a la corta o a la larga un engorroso trámite para susaneamiento físico legal.
QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES
En el Perú, se comprende para este rubro, a los hechos por los que se lleva a cabo cambios en las relaciones jurídicas de la propiedad inmueble y de los derechos reales que recaen sobre ella.

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