Rolul statului n formarea i dezvoltarea sistemului de finanare a locuinelor

Coordonator tiinific Lect. Univ.Dr. Bogdan Cpraru Student: Grupa FA 11

Iai, 2010

Cuprins

...............................................................................................................................................................1 Rolul statului n formarea i dezvoltarea sistemului de finanare a locuinelor....................................1 Cuprins .................................................................................................................................................2 Capitolul 1.............................................................................................................................................3 Aspecte generale privind sistemul de finanare a locuinelor..............................................................3 1.1 Trsturi ale modelelor de finanare a locuinelor.......................................................................5 1.2. Modaliti de finanare...............................................................................................................5 1.3. Surse de finanare a locuinelor..................................................................................................6 Capitolul 2.............................................................................................................................................9 Implicaii ale statului n cadrul sistemului de ......................................................................................9 finanare a locuinelor...........................................................................................................................9 2.1. Stadiul prezent al sistemelor de locuine..................................................................................10 2.2 Experiena unor ri n domeniul finanrii locuinelor.............................................................12 2.3. Evoluia sistemului de finanare a locuinelor..........................................................................18 2.4. Rolul Guvernului n cadrul politicii de fianare a locuinelor..................................................20 Capitolul 3..................................................................................................................................24 Finanarea guvernamental n Romnia n cadrul ............................................................................24 sistemului de locuine .........................................................................................................................24 - PRIMA CAS -................................................................................................................................24 Concluzii ............................................................................................................................................26 Bibliografie.........................................................................................................................................27

Capitolul 1 Aspecte generale privind sistemul de finanare a locuinelor

Locuinele joac un rol important n economia unei ri, de obicei, reprezentnd 10-20% din totalul activitii economice. n plus, locuina este adesea cel mai mare activ al unei persoane. Disponibilitile de finanare a locuinelor sunt, prin urmare, cruciale pentru dezvoltarea economic general, precum i pentru bunstarea unei gospodrii i calitatea vieii unei familii1. Finanarea locuinelor reunete probleme complexe i multisectoriale, care sunt conduse de continua schimbare a caracteristicilor locale, cum ar fi mediul juridic sau cultura, structura economic, mediul de reglementare sau sistemul politic al rii respective2. Sistemul de finanare a locuinelor reprezint o component a sistemului de construire i achiziionare a locuinelor, fiind constituit dintr-o reea de intermediari care ofer, pe de o parte, instrumentele financiare pentru a economisi, a mobiliza resursele (inputurile), iar pe de alt parte ofer credite (outputuri) pentru cumprarea de locuine i modernizarea acestora. Comparativ cu alte domenii de activitate, n finanarea locuirii trebuie avute n vedere o serie de probleme specifice: finanarea lucrrilor destinate cldirilor cu scop locativ se asigur prin intermediul fondurilor publice sau private; obiectivele politicii n materie de locuire sunt condiionate de nivelul resurselor bugetare publice sau private; echilibrul optimal ntre diferitele obiective se poate asigura n funcie de particularitile fiecrei ri. n anumite cazuri, este urgent construirea mai multor locuine, n timp ce n altele este mai convenabil s se acorde prioritate aspectelor calitative; metoda care va da cele mai bune rezultate de finanare va depinde de tipul proprietii (individual, comun sau public) i de natura sursei de finanare (principal privat sau public);
1

Housing Finance System for Countries in Transition. Principles and Exemples, New York and Geneva, 2005, pag.4 http://www.housingfinance.org/

cheltuielile pot fi destinate: construirii de noi locuine, ntreinerii parcului imobiliar, cumprrii locuinelor existente; preul locuinelor trebuie s fie determinat n funcie de mijloacele de care dispun familiile i de posibilitle subveniilor . Locuina, bun necesar, nu poate fi achiziionat n mod normal fr un mprumut pe termen

lung, preul acesteia fiind de cteva ori venitul anual al unei familii. n rile cu o economie de pia dezvoltat, mprumuturile imobiliare sunt extrem de extinse, procentul locuinelor achiziionate prin mprumut imobiliar fiind de peste 20%. n rile n tranziie acest procent este de sub 5%. n cadrul procesului de tranziie spre o economie de pia, n Estonia, Letonia, Cehia i Slovacia, s-a nregistrat o cretere susinut a valorii mprumuturilor contractate pentru achiziionarea de locuine. Stabilirea unui sistem funcional de finanare imobiliar este de o importan major n economiile de tranziie. Locuina este o nevoie de baz, fiind un element cheie de politic social pentru orice guvern i n special pentru rile n tranziie. Figura 1. Ponderea pieelor ipotecare n cadrul economiilor naionale n Europa

1.1 Trsturi ale modelelor de finanare a locuinelor

n rile cu o economie de pia avansat exist o mare varietate de sisteme de finanare imobiliar, acestea constituind un segment important al pieelor financiare. Modelul Sud European se bazeaz pe rate ridicate ale ocuprii locuinelor de ctre proprietarii lor, ntre 68% n Italia i 80% n Spania. Aceste rate ridicate nu se datoreaz unui sistem de finanare care funcioneaz foarte bine, ci unor constrngeri legale privind drepturile de proprietate. Sectorul nchirierilor de locuine privat a fost de multe ori defavorizat prin controlul chiriilor i de perioadele cu inflaie ridicat. Modelul Homeowner este tipic rilor scandinave i al celor vorbitoare de limba englez, unde rata ocuprii locuinelor de ctre proprietari este de 60%-70%. n aceste ri, statul joac un rol activ n promovarea deinerii dreptului de proprietate asupra locuinelor ocupate. Spre exemplu, Marea Britanie deine cel mai mic sector de nchirieri privat. Modelul Balanced Tenure, existent n special n Germania i Austria, este caracterizat printr-o rat sczut a ocuprii locuinelor de ctre proprietari, de 40%-50%, restul populaiei trind n locuine nchiriate. Aceast situaie apare ca urmare a politicii imobiliare care favorizeaz sectorul privat al nchirierii de locuine, n ceea ce privete controlul i impozitatea chiriilor. Modelul Est European se regsete n special n fostelor ri comuniste.

1.2. Modaliti de finanare

n rile europene se practic diferite tipuri de sisteme de finanare a locuirii care integreaz cu succes finanarea locuirii n economie. Acestea realizeaz o anumit combinaie ntre modelele de baz: sistemul contractual; modelul bncilor comerciale; modelul bncilor ipotecare ; modelul bncilor ipotecare secundare.

n ceea ce privete finanarea reabilitrii locuinelor,cele mai importante modaliti sunt:

prima, i cea mai puin costisitoare este cea care respect principiul economisete i apoi investete. n unele tri, proprietarii au dreptul prin lege s fixeze chiria astfel nct costurile curente ale reparaiilor sau meninerii sa fie acoperite;

cele mai multe activiti de reabilitare nu pot fi finanate numai cu capitalul proprietarului, acesta depinznd de sursele pieei de capital; subveniile reprezint un alt mod de finanare a reabilitrii urbane cnd fora pieei nu este suficient pentru a asigura reabilitarea locuinelor. Subveniile pot consta n alocaii, mprumuturi cu dobnd mic de la instituii naionale sau locale sau subvenii pentru credite pentru locuine, garantate de instituii i bnci de credit ipotecar;

alte instrumente sunt deducerile de impozite sau alte forme de susinere a taxelor.

mprumuturile individuale i subveniile sunt acordate proprietarilor n anumite condiii n funcie de venit, mrimea familiei, cheltuielile locuinei.

1.3. Surse de finanare a locuinelor

Procesul de transformare economic ce a nceput n anii 1990 a modificat complet mecanismul furnizrii de locuine ctre populaie. Aceasta era reponsabilitatea guvernului statului, n prezent fiind lasat n seama mecanismelor pieei, cu doar un sprijin guvernamental. Fondul imobiliar era deinut de stat, populaia putnd cumpra locuinele de la acesta dar nu i tranzaciona. Pentru aceste case, a fost creat un sistem financiar special de cumprare, n general mprumuturi pe termen lung, cu rate mici ale dobnzii, fixe, de la Banca de Economii. Aceste mprumuturi au fost fcute automat, fr ca un credit sa fie angajat efectiv. Acest sistem nu poate funciona bineneles ntr-o economie de pia liberalizat. Acest sistem a continuat s funcioneze n primii ani de transformare economic, n Polonia i Bulgaria, ns a euat n momentul n care guvernul a trebuit s acorde subvenii majore pentru compensarea dobnzilor mici n perioada puternic inflaionist prin care statele au trecut. Pentru dezvoltarea pieei financiare imobiliare, trebuie stabilit un sistem de finanare imobiliar, funcional i stabil pentru un mecanism de pia. n multe din rile n tranziie au fost fcute eforturi de implementare a diverselor mecanisme financiare i sisteme de finanare imobiliar, acestea depinznd de strategiile de dezvoltare ale fiecrei ri. n general principalele surse de finanare sunt: 6

1.

Fondurile publice: statul acord credite imobiliare direct prin stabilirea unui fond public pentru promovarea construciei i vnzrii de locuine.

Agenile Naionale pentru Locuire Soluia tipic a fost crearea Ageniei Naionale pentru Locuire, care a fost organizat ca o instituie bugetar, parte a guvernului (ca i un departament ministerial). Trstura general a acestui model este dependena sa de bugetul de stat sau de veniturile stabilite de ctre guvern. Incertitudinea n privina succesului acestui model ar putea fi nlturat prin dou soluii: aceste instituii s devin uniti deconcentrate ale guvernului care s depind n ntregime de alocrile bugetare anuale; s devin instituii semi-private care s coopereze sau s concureze cu sectorul privat. 2. Bncile comerciale

Bncile comerciale folosesc depozitele pentru mpumuturi. Ele reprezint, de obicei, cele mai importante instituii financiare din sectorul finanrii locuirii (n Uniunea European, depozitele asigur 62% din finanarea mprumuturilor ipotecare). Aceste instituii trebuie s fac fa problemei capacitii de rambursare, care i d acestui instrument un mai mare risc de lichiditate. Costul relativ sczut al acestei resurse poate compensa partea de risc. 3. Bncile de economii Acestea sunt institutii financiare specializate, create pentru a colecta depozitele de economii ntr-un mod regulat, la un nivel al ratei dobnzii mai sczut dect al pieei i pentru a finana mprumuturi pentru locuire cu rate reduse ale dobnzii. Deponenii se vor bucura de un premiu dup depunere. n multe economii central i est europene schemele de depozite de economii de tipul celor germane au fost exportate pentru a ncuraja economiile pentru locuire. 4. Bncile ipotecare

Acestea reprezint cel mai comun tip de instituie ce finaneaz locuirea n Europa (Germania, Suedia etc.). Dei, n mod tradiional, ele au finanat mprumuturile prin intermediul depozitelor, n prezent folosesc mai mult finanarea prin intermediul titlurilor ipotecare. Pieele de capital sunt i ele o surs alternativ de fonduri pentru mprumuturile pentru finanarea locuirii, care au crescut n importan n multe ri dezvoltate. Exist, n general, doua 7

moduri de a strnge fonduri de pe pieele de capital pentru mprumuturi ipotecare: titluri ipotecare i garanii ipotecare. Legislaia cu privire la titlurile ipotecare a fost introdus n anumite ri n tranziie (Ungaria, Polonia, Republica Ceh, Bulgaria, Rusia, Lituania, Estonia). Dar, dezvoltarea pieei titlurilor ipotecare este legat de dezvoltarea fondurilor de pensii i asigurrilor de via, care sunt cei mai importani investitori.

Capitolul 2 Implicaii ale statului n cadrul sistemului de finanare a locuinelor

Dup mai mult de cincisprezece ani de tranziie, multe ri se confrunt n continuare cu o lent dezvoltare a pieei de finanare a locuinelor, din cauza obstacolelor legislative, precum i la niveluri sczute de accesibilitate financiar, n special pe partea de venituri reduse ale populaiei. Comune pentru toate sistemele de finanare este nevoia de stabilire a condiiilor economice, a cadrului juridic i fiscal a unei alocri eficiente a capitalului. Acest lucru necesit n primul rnd, i n cel mai important, un sistem juridic fiabil, asigurarea drepturilor de proprietate i a libertii contractuale, precum i procedurile rapide de blocare a piaei. Premisele suplimentare (pralabile) sunt reprezentate de sistemele moderne de supraveghere a soliditii i siguranei bancare i cteva obstacole posibile n ceea ce privete tranzaciile imobiliare. Odat ce aceste condiii sunt stabilite, vor aprea diverse instituii corespunztoare de finanare a locuinelor. Interveniile suplimentare ale guvernului sunt necesare i justificate pentru a susine, unele mai degrab dect altele, o chestiune de dezbatere fr sfrit. Invocat ca un argument de susinere interveniile statului au adesea un interes real sau sunt percepute n lucrrile publice de reparare a distorsiunilor pieei, n furnizarea de credite cu dobnd redus pentru gospodrii defavorizate sau n protecia de sucursale mpotriva concurenei strine etc. Unele dintre ele ar putea fi valabile, altele mai puin. n orice caz, guvernele statelor ar trebui s fie prudente i s se fereasc de anumii pai necugetai care ar putea ineficiente. O posibilitate pentru minimizarea a riscurilor i de msurare a impactului acestora este de a evalua cu atenie politicile pe care un stat le are la ndemnn sau care le sunt accesibile. Aceast metod de evaluare este ilustrat prin trei sisteme distincte de finanare, a crui selecie nu trebuie s fie interpretat ca o prejudecat oficial fa de oricare dintre aceste sisteme. O multitudine de alte practici exist n ntreaga regiune a Comisiei Economice a Naiunilor Unite pentru Europa (UNECE). Cu toate acestea se poate afirma c finanarea de locuine a evoluat de-a lungul anilor i c noile evoluii ar putea aprea n continuare. s conduc la aranjamente instituionale i politice

2.1. Stadiul prezent al sistemelor de locuine

n fostele ri socialiste, statul a fost responsabil pentru furnizarea cetenilor o locuin adecvat. Dei au existat mai multe tipuri distincte de politici de finanare a locuinelor, acordarea de subvenii publice au avut ntotdeauna o importan crucial. Rolul finanrii private a fost limitat la contribuii la subvenii de stat. n cele mai multe cazuri, mprumuturile pentru locuine cu rate ale dobnzii fixe i sczute i scaden pe termen lung au fost alocate de ctre bncile de economii de stat i nu au caracter de creditare pe baz de garanii. n multe ri a fost aplicat modelul de construcie centralizat de stat. Mecanismele de creditare i a mandatului de proprietate au fost utilizate numai n Ungaria, Bulgaria, Polonia i fosta Iugoslavie, mai ales dup 1980. Cu toate acestea, chiar i n aceste ri economiile private i creditele prefereniale au fost nsoite de acordarea de subvenii pentru familiile defavorizate (Ungaria), sau de ctre ajutore substaniale de stat. De exemplu, n Bulgaria au fost construite apartamente cu ajutorul subveniilor de stat i ulterior vndute chiriailor pentru un pre rezidual sczut. Dei au existat diferene profunde ntre ri, la sfritul anilor 1980 fostele regimuri au subliniat nevoia de locuine care rezult din lipsa acestora dup rzboi. Totui, acest lucru a fost realizat prin construirea de locuine folosind tehnologii nalte, construcii prefabricate i / sau de restricii de mobilitate (spre exemplu, Albania). Nivelul sczut de construcii de locuine de calitate, spaiul redus pentru o locuin medie, lipsa facilitilor ansamblurile de locuine i de ntreinere precar att de cldirile, ct i a zonele comune a condus la niveluri sczute ale calitii vieii. Dup schimbarea regimului politic, se asteapta o schimbare imediat n domeniul politicii de locuine, dintr-un sistem aproape n ntregime controlat i finanat de stat la unul bazat n principal pe proprietatea privat i finanarea de pia, ns aceste ipoteze au fost nerealiste. Reformele n domeniul politicii de locuine au fost adesea realizat doar parial. n prima etap acestea au fost caracterizate de ambele abordri, liberal i conservatoare, care au condus la reducerea brusc a subveniilor publice. Chiar i astzi, mai multe relicve din trecut rmn nc n vigoare3. Dei legislaia de baz pentru finanarea locuinelor bazate pe pia a fost adesea aprobat n anii urmtori, dezvoltarea lent a pieei locuinelor a condus la acordarea de subvenii pentru construirea de noi locuine, dei de multe ori nerelevante 4. Aceste subvenii, n unele cazuri, au ajutat numai
3

Exemplu: protecia chiriaului, obstacole legale pentru evacuarea debitorilor, bariere birocratice pentru investiii de capital i de nregistrare a titlul de ncredere, clientelismul, confirmarea inegalitilor n privatizarea locuinelor publice 4 Strategiilor politice de construcie a locuinelor difer considerabil printre economiile de tranziie. Printre astfel de subvenii la care nu se aplic mijloace de testare sunt subvenii forfetare pentru familiile cu copii n Ungaria, subveniile

10

grupurile cu venituri mai mari ale populaiei, care nu au nevoie de astfel de asisten, dar au facilit construirea/ cumprarea de locuine mai mari dect i-ar fi putut permite. n majoritatea rilor, privatizarea pe scar larg a locuinelor sociale a avut ca rezultat, n unele cazuri, n eradicarea aproape complet de locuine publice. Eforturile depuse de guvernele centrale sau locale s-i vnd aproape tot stocul de locuine au avut consecine considerabile pentru familiile nevoiae. Cursul de privatizare a valorilor publice a fost transferat n proprietatea municipalitii, i mai trziu pe chiriai actuali au obinut dreptul de a cumpra locuinele lor la o reducere substanial sau chiar gratuit. Doar cteva ri nu au trecut "dreptul de a cumpra" pentru chiriai (Republica Ceh i Polonia, i o versiune limitat a fost introdus n Slovacia), n timp ce n majoritatea celorlalte aplicarea acestuia a dus la schimbri radicale n structura mandatului. n multe ri locuinele ocupate de proprietari reprezint 90% din fondul locativ,n Albania, spre exemplu, gradul de proprietate este de 98%. Finanarea mai restrictiv a locuinelor publice, privatizarea locuinelor i liberalizarea preurilor de construcie au avut dus la scderea accesibilitii n domeniul imobiliar i la o rata mai sczut de construcie de locuine noi. Dei, n general se poate spune c nu exist nici o lips de locuine sau de criz mare de locuine n cele mai multe dintre rile n tranziie, este clar c disponibilitatea, precum i accesibilitatea la locuine pentru gospodriile casnice nou nfiintate i la cei care au nevoie de o locuin s-a nrutit n anii 1990. Pe partea de construire de noi locuine la preuri accesibile de nchiriere, prin intermediul subveniilor exist puine programe,cum ar fi sistemul de TBS n Polonia. Puine programe sunt i n cazul n care subveniile sunt destinate pentru regenerarea locuinelor existente. Cu toate acestea, direcionarea subveniilor a fost recent mbuntit. Multe ri i-au mbuntit condiiilor macroeconomice, inclusiv au reuit reducerea inflaiei, promovarea creterii venitului real, i de ntrire a sistemelor financiare - acest lucru a avut un efect major asupra cererii i ofertei de locuine, dei efectul a fost treptat nu imediat. Intervenia Guvernului/ statului joac un rol important n cadrul sistemului de finanare a locuinelor i - n timp ce sprijinirea cererii de credit ipotecar - denatureaz semnificativ o parte din pia. Activitatea guvernului are un impact semnificativ asupra piaei imobiliare din multe ri i, totodat, asupra structurii de pia, nivelurilor de pre i de cost.
cu plat sczut n Romnia i Slovacia, subvenii pentru "cvasi- nchiriere/cvasi- proprietate" n Republica Ceh, diferite combinaii de mprumuturi prefereniale i subvenii pentru populaia fr adpost (n special cele care triesc n locuine restituite) n Albania, i credite ipotecare subvenionate n Lituania. n plus, au fost introduse diferite forme de scutire a impozitului pe dobnzile ipotecare care au un efect de distribuie regresiv.

11

Intervenia guvernamental n cadrul finanrii locuinelor apare sub trei forme: creditori; de creditare - intervenie, care influeneaz n mod direct creditarea ipotecar ca mprumuturi subvenionate sau mprumuturi garantate. implicarea proprietii- deinut de stat ca i creditor ipotecar; garanii - explicite sau implicite pentru creditori i / sau debitorilor; subvenii fiscale i alte stimulente fiscale. de finanare - intervenie care afecteaz finanarea de credite ipotecare pentru

n acest caz rolul administraiei publice ar putea fi separat n dou categorii:

2.2 Experiena unor ri n domeniul finanrii locuinelor

n majoritatea rilor Vest Europene au fost creat o legislaie i un cadru instituional n domeniul construirii i dezvoltrii locuinelor, care a favorizat procesele de construire i modernizare urban i a marilor ansambluri de locuine. n rile Europei Occidentale, finanarea sectorului imobiliar era n principal asigurat de ctre piaa liber a capitalurilor. n Germania, Austria, Danemarca, Frana, Regatul Unit al Marii Britanii i n Suedia, organizaiile specializate n finanarea imobiliar joac un rol foarte important. Este vorba de organizaii ipotecare, dar n Germania, Austria i Regatul Unit, o parte important a activitii lor const n strngerea economiilor. n Germania, sistemul garanteaz familiilor, care economisesc pentru cumprarea unei locuine, o perioad de timp, dreptul la un mprumut cu o rat a dobnzii fix cuprins ntre 4, 5, 6%, oricare ar fi evoluia dobnzilor pe piaa capitalurilor. La scurt timp dup nfiinarea modelului Bausparkassen specializat n acordarea de credite garantate cu ipoteci clasat pe locul al doilea s-a stabilit "diviziunea muncii" ntre el i bncile comerciale sau bnci ipotecare care ofer finanare de stat garantat prin ipoteci clasate pe primul loc. Dup al Doilea Rzboi Mondial, guvernul german a promovat sistemul Bauspar, n mare parte, pentru a stimula construcia de locuine atunci cnd a existat un deficit de peste 6 milioane de locuine, ca urmare a rzboiului. Strategia de baz a Guvernului, n sprijinul sistemului Bauspar a avut ca scop promovarea acumulrii de fonduri proprii dedicate asigurrii structurii de finanare a locuinelor n condiii de siguran icalitate. n prezent,

12

Germania are 27 de gestiuni Bausparkassen, peste 32 milioane de contracte n valoare de 670 miliarde euro5. Principiul de baz normativ n sistemul Bauspar este contractul Bauspar care reglementeaz relaia dintre banc i client. Un client al unei Bausparkasse are dreptul la ajutoare de stat sub forma unei prime pentru economiile sale. Cu toate acestea, plata acestui bonus este supus pragurilor de venit (pe venitul anual impozabil de pn la 25,600 pentru o persoan singr i 51200 pentru un cuplu) i este legat de o perioad minim de economisire de 7 ani. Dac el folosete fondurile sale Bauspar pentru locuine n aceast perioad de apte ani, el nu este obligat s plteasc napoi bonusul. Daccel care economisete ndeplinete aceste criterii, el va primi un bonus de 8,8% din economiile sale anuale de pn la un maxim de 45.06 (pentru o singur persoan) sau 90.11 (pentru un cuplu). Guvernul nu acorda nici o scutiri de taxe pe contractele Bauspar. Majoritatea rilor fac apel la organizaiile ipotecare pentru finanarea locuinelor. Acestea primesc economiile emind obligaii pe piaa capitalurilor. Unul dintre avantajele acestui sistem este c organizaiile ipotecare sunt foarte eficace i sunt capabile s opereze cu o marj care poate s nu fie dect de 0,5%. n Frana, cea mai mare parte a resurselor acordate sub form de mprumut pentru construirea de locuine publice provine din transformarea de ctre o organizaie specializat (Casa de Economii) a economiilor pe termen scurt n mprumuturi pe termen lung. Finanarea public a sectorului social n aceast ar mbrac dou forme principale: creditele de investiie, ajutor financiar public pentru construcii acordat unui beneficiar care construiete locuine cu scop social; ajutorul acordat persoanelor sau familiilor, care se ajusteaz n funcie de veniturile acestora, ajutndu-i s-i plteasc chiria sau ratele la credite. Ajutorul statului pentru ameliorarea locuinei are trei forme: prima de ameliorare a locuinei, acordat proprietarilor-ocupani ai unor locuine mai vechi de 20 de ani i n anumite condiii de resurse; subvenia pentru ieirea din insalubritate, destinat proprietarilor-ocupani care triesc de cel putin doi ani ntr-o locuin insalubr i ale cror resurse ce nu depesc un anumit plafon;
5

Housing Finance System for Countries in Transition. Principles and Exemples, New York and Geneva, 2005,

pag.21

13

subveniile Ageniei Naionale pentru Ameliorarea Habitatului (ANAH), care favorizeaz reabilitarea locuinelor private cu chirie.

n Marea Britanie, finanarea sectorului imobiliar n cazul colectivitilor locale se face sub form de mprumut, respectiv: ipotec sub form de titluri reglementate de Local Act-1933; aciune la burs; obligaiuni emise la diverse taxe de scont; fonduri interne; mprumuturi temporare i deschise la banc pentru a putea acoperii cheltuielile de mprumut n ateptarea intrrilor de fonduri; mprumuturi de la Casa de Depuneri i sub form de subvenii pentru locuine6. De asemenea se acord ajutoare pentru proprietari i chiriai sub form de: subvenii de mbuntire, subvenii intermediare, subvenii speciale, subvenii pentru reparaii. n Olanda, instrumentele financiare guvernamentale au un rol important n sprijinirea aciunilor de renovare sustenabil a locuinelor; un exemplu n acest sens l reprezint EPA (Ajutorul pentru Performane Energetice) care are posibilitatea s identifice oportunitile pentru economisirea energiei de ctre persoanele fizice sau asociaiile de locatari i s aleag una din formele de economisire a energiei. O parte din cheltuielile prevzute prin EPA sunt rambursate de ctre Guvern. n Danemarca, organizaiile ipotecare exist de mult timp i asigur astzi 90% din mprumuturile imobiliare. Ele emit pentru a se finana obligaiuni cu rat fix sau indexat. Proprietate Garanii Subvenii i alte taxe Impactul asupra structurii pieei Danemarca finanare Industrie puternic reglementat garantat prin obligaiunile ipotecare asumate de ctre unii
6

Intervenie: clasament i tendin

Aproape 100% credite ipotecare

Clasament: mediu constant

finanare prin Trend:

Principala subvenie fiind introdus de Housing Rent i Subsidies Act-1975

14

investitori (CSFB, 2002) creditare Dobnd ipote- Neutru car deductibil (acelai tratament ca i la alte credite) Sistemul ipotecar danez se bazeaz pe un sistem de pia fr subvenii publice. Regimurile speciale pentru creditele care definesc "locuinele sociale" au fost practicate, permind un mai mare mprumut-la o valoare limit, sau un profil de rambursare mai lent, de multe ori combinat cu o garanie guvernamental. Plata i rambursarea mprumuturilor ipotecare, precum i pli de dobnzi la debitor sunt supuse reglementrilor fiscale normale. n Olanda i n Canada, guvernul local garanteaz, direct sau prin intermediul unei case, mprumuturile contractate pe piaa de capitaluri. Riscul fiind mai mare pentru cel care mprumut, familiile au mai uor acces pe pia. Dac proprietarul locuinei nu poate rambursa mprumutul contractat, casa de garanie sau guvernul local pltete creditorului i elibereaz proprietarul. n anumite ri ale Europei Orientale ca i n Europa Occidental cooperativele imobiliare joac un rol important. n Norvegia, cooperativele private au devenit principalele responsabile cu locuinele sociale. n alte ri nordice, exist alte tipuri de societi imobiliare semi-publice cu o participare important a locatarilor care au fost principalii organizatori ai programelor de locuine sociale. Cooperativele i societile imobiliare cu scop nelucrativ beneficiaz de sprijin i de subvenii ale puterii publice, ceea ce le permite s menin preurile la un nivel satisfctor. n unele ri Central Europene au fost adoptate legi privind renovarea urbana. Astfel, n Ungaria, a fost adoptata n 1998 o lege privind renovarea urban care include i nfiinarea unui fond pentru reabilitare, precum i a unui sistem de utilizare a suprafeelor. n Bulgaria a fost conceput o strategie naional n domeniul locuirii (de Ministerul Dezvoltrii Regionale i a Lucrrilor Publice), care identific prioritile n domeniul politicii locuirii pentru perioada 2003-2007, n legtur cu aciunile de reabilitare a locuinelor existente. Paralel cu implementarea acestei strategii a fost stabilit cadrul legislativ i instituional n domeniul imobiliar i s-a mbuntit sistemul de credite pentru locuine. Astfel, creditele pentru cumprarea 15 Clasament: sczut/mediu Trend: constant

sau construirea de noi locuine se acord de principalele bnci cu o dobnd cuprins ntre 8% i 15%, unele bnci oferind un termen de 20 de ani pentru achitarea creditelor. Adoptarea Legii pentru stimularea construirii i reabilitrii locuinelor din aceast ar va permite crearea unor instituii specializate cu atribuii n domeniul administrrii fondului de locuine i a modernizrii acestuia, precum i introducerea unui sistem pentru subvenionarea locuinelor noi i reabilitarea celor existente. De asemenea n anumite ri din centrul Europei, ca Polonia, Cehia i Slovacia, cooperativele imobiliare au reprezentat un element important al politicii puterii centrale i au primit subvenii importante. n ceea ce privete rile n tranziie, tendina este de a trece la structuri instituionale care s asigure finanarea n sistem privat a locuirii, care include trei elemente de baz: sectorul bancar universal; o anumit versiune a sistemului bancar ipotecar ca o modalitate potenial de a accesa fondurile pentru locuire de pe pieele de capital; modelul subveniilor (modelul contractelor de economii). n rile din Sud-Estul Europei a nceput s se dezvolte un sistem de finanare a locuirii, dar acesta se afl ntr-un stadiu nu foarte avansat. Bncile comerciale reprezint instituiile financiare tipice care au produse ipotecare, acestea nefiind pentru nceput cu adevrat ipotecare, ci mai mult mprumuturi legate de locuire. mprumuturile sunt, n general, pe termen scurt, cu garanii mari i rata dobnzii variabil. n Romnia, finanarea ansamblurilor de locuine are ca sursa important creditul ipotecar. Indiferent de diferenele structurale, sistemul financiar imobiliar este n stadiu rudimentar n toate economiile n tranziie. Nici una din provocrile cu care se confrunt dezvoltarea pieei financiare imobiliare nu are o soluie imediat, fiind necesar un efort continuu i susinut de mbuntire a cadrului general al strategiei de transformare economic. Guvernele consider lipsa finanrii pentru locuine ca fiind cea mai mare constrngere pentru dezvoltarea pieei imobiliare. Exist dou abordri posibile ale problemei: dezvoltarea instituiilor financiare cu un potenial rol pe piaa ipotecar; crearea instituiilor de stat (de tipul instituiilor semiprivate) care vor fi active pe piaa imobiliar. n ceea ce privete gradul de intervenie a autoritilor publice n acordarea de credite ipotecare se pot afirma urmtoarele lucruri: 16

n Germania, Frana i Portugalia gradul de implicare a statului n cadrul sistemului de locuine este ridicat; n Spania, Marea Britanie i Italia guvernul are puine implicaii directe n acest sector/ domeniu; guvernul olandez influeneaz piaa locuinelor prin furnizarea de garanii pentru creditori i prin intermediul politicii fiscale pe care o desfoar; n Danemarca exist un grad ridicat de reglementare a creditelor ipotecare, dar o sczut intervenie direct a statului n acest domeniu.

Altfel spus indiferent de ar sau politic desfurat de acesta, statul poate acorda mprumuturi guvernamentale pentru construirea sau dezvoltarea sistemelor de locuine. Aceste mprumuturi provin fie din dobnzile sau rambursrile ale mprumuturilor acordate anterioar, fie din vnzarea de obligaiuni sau din securitizare (acest lucru a fost fcut de ctre Fondul de Stat al Locuinelor n Finlanda). Fonduri pentru finanarea locuinelor se pot primi, de asemenea, printr-o finanare suplimentar n cadrul bugetelor de stat. O alternativ de creditare guvernamental este reprezentat de garaniile oferite de stat li subveniile acordate de acesta la o dobnd mai sczut fa de mprumuturile acordate de bncile sau instituiile ipotecare. Atunci cnd se analizeaz avantajele i dezavantajele acestor sisteme, trebuie amintit c riscul de credit este n esen acelai n ceea ce privete mprumuturile de stat i garaniile de stat. n cazul n care statul (sau un fond) poate obine fondurile necesare construirii de locuine mai avantajos pe piaa liber, dect prin instituii de finanare private, aceasta poate, prin furnizarea de subvenii s finaneze mai ieftin acest sector prin intermediul instituiilor guvernamentale. Un alt factor n favoarea finanrii guvernamentale este c pe piaa liber ar putea fi dificil de a gsi finanare pentru scopuri specifice. Fondul mprumuturilor de stat pentru locuine au fost n general canalizat ctre proiecte de locuine sociale de nchiriere, pentru care este dificil de a obine disponibiliti de pe pieele de capital. Astfel, se pot desprinde dou concluzii n ceea ce privete politica locuirii: dorina de a reduce povara pe care o reprezint aceast politic pentru bugetul de stat; cutarea unei mai mari eficaciti n ceea ce privete msurile de subvenionare.

17

2.3. Evoluia sistemului de finanare a locuinelor

n ansamblu, participanii se ateapt la o reducere a implicrii guvernului n cadrul

sistemului de finanare a locuinelor, dei momentul cnd va avea loc acest lucru este destul de neclar. Aceste reduceri ale implicrii guvernului sunt posibile i adesea discutate n unele piee. Spre exemplu: eliminarea sau reducerea de stimulente fiscale n Olanda; implicarea redus a statului n sectorul bancar ipotecar n Germania i Portugalia; eliminarea sau reducerea subveniilor n Frana.

Impactul retragerii guvernului din aceste piee ar avea implicaii la nivel structural mari, dar astfel de modificri sunt extrem de incerte i astfel creditorii ipotecari nu se bazeaz pe ele n planificarea afacerilor. Gradul diferit de implicare a statului n sistemul de finanare a locuinelor are impact i asupra nivelului ratelor ipotecare practicate n diferite ri. Astfel evoluia marjelor de credit ipotecar peste rata depozitului la termen n perioada 1993- 2003 se prezint astfel: Figura 2. Evoluia nivelului ratelor ipotecare peste rata depozitul la termen

Gradul de implicare a guvernului n finanarea locuinelor are impact i asupra nivelului preului unui mprumut ipotecar. Astfel, de cele mai multe ori mprumuturile guvernamentale sunt 18

mai ieftine i mai puin costisitoare dect cele contractate de pe piaa liber, mergndu-se pe ideea c implicaiile guvernamentale ar menime un nivel relativ mai sczut a preului n unele zone geografice7. Figura 3. Nivelul preului ajustat (2003)

Totodat, subveniile din mprumuturile ipotecare pot denatura tarifele n cadrul pieei. De exemplu, guvernul crediteaz direct la rate sczute sau acord mprumuturi subvenionate ceea ce va duce la o reducere a preului de pe piaa. Cu toate acestea, n cadrul analizei preului nu este inclus guvernul sau mprumuturi subvenionate de acesta, ceea ce duce la o restrngere a analizei la credite nesubvenionate furnizate de ctre creditorii ipotecari. Aceasta nseamn c rezultatele preului nu iau n considerare efectul subveniilor directe, iar n cazul n care acestea exist se va supraestima preul. Cu toate acestea, impactului subveniilor indirecte vor fi reflectate n analiza preurilor ajustate i va aciona la scderea preurilor pe anumite piee. n plus, subveniile ar putea duce la scar mai mic a finanrii ipotecare n cazul n care statul sponsorizeaz acest sector rezultnd astfel un volumul mediu de credite ipotecare. Exemple de astfel de sponsorizri sunt rata taxei zero n Frana i Bausparen n Germania.
7

Mercer Oliver Wyman, Study on the financial integration of European Mortgage Markets, 2003, pag.56

19

Facilitile fiscale pentru depozite sau investiii vor denatura, de asemenea, procesul de stabilire a preurilor pentru anumite produse i poate duce la pre redus pentru debitor ( n Olanda). Impozitului pe profit este , de asemenea, un act care conduce la creterea preurilor n raport cu alte piee. n mod similar impozitul pe procese specifice, de exemplu externalizarea serviciilor, poate restriciona oportuniti pentru economii i s pstreze astfel nct costurile i preuri ridicate. Stimulentele fiscale acordate de Guvern au un impact major asupra gamei de produse oferite. De exemplu, deductibilitatea fiscal a dobnzilor ipotecare n rile de Jos a condus la o valoare ridicat la mprumuturi,. n mod similar, avantajele fiscale pentru produsele de specialitate (de exemplu, credite Bauspar n Germania) permit o gam mai larg de produse s fie meninute pe pie, dar poate limita dezvoltarea de produse integrate (n Germania valoare mprumuturilor este ridicat). Subveniile directe, cum ar fi n Frana, permit, de asemenea, ca credite ipotecare s fie oferite la o gam mai larg de debitoriajutnd astfel la lrgirea accesului la astfel de produse ipotecare. Cu toate acestea ele pot, de asemenea, s-i nbue crearea unor piee de produse, cum ar fi creditele sub-prime. Guvernul i intervenia sa de reglementare n domeniul fuziunilor i achiziiilor transfrontaliere este un factor de descurajare pentru activitatea transfrontalier. n unele ri instituiile strine de creditare sunt dispuse s liciteze pentru obiective de achiziie, deoarece simt c autoritile naionale de reglementare vor discrimina noile ntreprinderi n favoarea unei fuziuni interne. Exemple de astfel de intervenie includ rolul guvernelor i a autoritilor de reglementare n ultimii ani n cazul unor mari fuziuni interne n Frana i Italia. Alte forme de intervenie guvernamental care acioneaz ca obstacole n calea integrrii includ implicaiile statului n politica de locuine, care este strns legat de mprumuturile ipotecare rezideniale i care poate aciona pentru a schimba atractivitatea pieei pentru strini noi intrai pe aceasta.

2.4. Rolul Guvernului n cadrul politicii de fianare a locuinelor

Guvernul unei ri poate facilita i stimula procesul de intermediere financiar n cadrul finanrii locuinelor, nu s-l nlocuiasc. n ceea ce privete punerea n aplicare a sistemelor de finanare a locuinelor, un guvern ar trebui s gseasc o modalitate viabil pentru a permite 20

instituiilor financiare s fac afaceri viabile, care s duc la dezvoltarea sectorul locuinelor i impactul acestuia asupra economiei. Aceti factori determin costurile de implementare a unui sistem de finanare de locuine Pe baza obiectivelor politicii de locuine i nevoia de investiii n locuine pentru gospodriile private, Guvernul trebuie s evalueze sistemele diferite de finanare a locuinelor i s decid ce sistem sau ce combinaie de sisteme ar trebui s promoveze. n scopul de a ajuta la alegerea ntre diferite sisteme de finanare, se recomand ca o evaluare a diferitelor opiuni s se desfoare evideniind argumentele pro i contra ale fiecrui sistem. Un guvern trebuie s evalueze i s decid asupra politicilor de finanare de locuine, care coroborat cu evoluia din sectorul privat de finanare de locuine, va fi cel mai eficient i va sprijini i stimula cererea de locuine la nivel naional. n plus, Guvernul trebuie s cunoasc efectele directe i indirecte ale diferitelor sisteme de finanare pe piaa imobiliar n general, privind situaia locuinelor pentru diferite grupuri familiale, precum i asupra economiei naionale, pentru a avea o baz pentru deciziile cu privire la evoluia finanrii private a locuinelor. n cele din urm o decizie trebuie s se bazeze pe problemele economice, instituionale, financiare specifice sectorului, precum i pe costurile Guvernului i alte consecine pentru acesta. Urmnd modelul Angel8- un eficient sistem de finanare de locuine - se pot mbunti rezultatele pieei imobiliare din cadrul unei economii naionale.

Figura 4. Beneficii realizabile ale Guvernului

Angel, S. Housing Policy Matters a Global Analysis. Oxford, 2000

21

Angel subsumeaz n conformitate cu preurile de pe piaa locuinelor casa rezultatelor i a chiriilor, precum i cantitatea i calitatea locuinelor. Indicatorii internaionali sunt capabili s msoare consecinele unui sistem eficient de finanare de locuine. n plus, lucrrile empirice de Oswald, Janssen-Timmen et. al.9 i a mai muli indicatori economici10 indic o relaie pozitiv ntre aceste rezultate economice, sociale i politice dintr-o ar (a se vedea figura de mai sus), cum ar fi venitul naional i ocuparea forei de munc sau de adncimea financiar a economiilor naionale. Guvernele naionale au responsabilitatea de a facilita i de a stimula activitile de afaceri ntre creditorii i debitorii privai11.

Figura 5. Lista de control asupra obiectivele i criteriilor de evaluare a

9

Janen-Timmen, R. and Loeffelholz, H.D. and Moss, W. Gesamtwirtschaftliche und sektorale Auswirkungen des Eigenheimbaus. Essen, 2001; Oswald, A. A Conjecture on an Explanation for High Unemployment in the Industrialized Nations. Warwick, 1996 10 Analiza input-output a dovedit deja efectele investiiilor n locuine asupra PIB / PNB pentru multe ri. n acelai timp,valoarea unei locuine urbane este n cretere, deoarece valoarea individual a fiecrei locuine se ridic datorit investiiilor n locuine, chiar dac numrul total de locuine rmne aceeai. n consecin, investitorii n sectorul de locuine sunt n msur s ridice chiriile, ceea ce conduce la o rentabilitate mai mare a investiiei. Guvernele sunt capabile s privatizeze stocul de locuine publice rezultnd astfel reducerea cheltuielilor publice de ntreinere. 11 Global Report on Human Settlments, 2001

22

sistemelor de finanare de locuine Premise economice (ale costurilor) Premise instituionale (ale costurilor) Premise specifice (ale Stabilitate macroeconomic Abilitatea economic Legistaie Reglementare i supraveghere Gradul de dezvoltare financiar Calitatea infrastructurii rezidentiale, sectorul de construcii i nivelul nchirierilor Promovarea proprietii Devine clar faptul c punerea n aplicare a unei tehnici de finanare de locuine cu costuri mai reduse realizeaz o valoare mai mare a beneficiului parial din punctul de vedere al guvernelor naionale. ntruct acest lucru este, n principiu valabil pentru toate nivelurile economice, premisele instituionale i specifice sectorului care urmeaz s fie stabilit, abordarea evalurii devine mai evident atunci cnd se iau n considerare costurile generate de introducerea diferitelor tipuri de promovare a proprietii prin subvenii. Costurile mai mari antreneaz o valoare mai sczut a beneficiilor pariale guvernamentale pentru sectorul special.

Guvernul

costurilor)

23

Capitolul 3 Finanarea guvernamental n Romnia n cadrul sistemului de locuine - PRIMA CAS La nceputul anilor `90 a fost promovata o politica generala de liberalizare rapida a preurilor, care a determinat creterea brusc a costurilor locuinelor. Ea nu a fost, nsa nsoit de creterea n acelai ritm a salariilor, atragnd n consecin scderea puterii de cumprare. S-a produs astfel un dezechilibru ntre puterea de cumprare a populaiei i costul unei locuine. n continuare dezechilibrul s-a accentuat. Astazi, situaia real a accesului la o locuin proprie dovedete c forele pieei nu au putut reaciona n condiiile imensei dispariti ntre cererea real i oferta. Acesta este i motivul pentru care politicile de locuire trebuie s sprijine echilibrarea situaiei, deoarece interesul statului este de a menine o activitate normal n construcia de locuinte. Astfel, cunoaterea aspectelor legate de costurile locuinelor este necesar pentru adaptarea permanent a politicilor de locuire, dar i pentru corecta informare a actorilor pieei locuinelor, n special a viitorilor clieni. n acest sens, Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului a demarat, n anul 1997, o aciune de urmrire a modului de formare a preurilor i a evoluiei acestora, n special pentru locuine finantate din fonduri publice, printr-o banca de date denumit Bursa preurilor n construcii. Prin acest sistem se urmreau preurile practicate pe piaa materialelor de construcie, a produselor, echipamentelor i forei de munc n domeniu, n scopul cunoaterii situaiei pieei i identificrii msurilor i aciunilor necesar a fi ntreprinse. Ca i n alte ri, i n Romnia statul joac n cadrul sistemului de finanare a locuinelor att rolul de finanator, ct i de creditor. Unul dintre programele adoptate i garantate de ctre stat este i programul Prima Cas. Etapele adoptrii programului Acest program a fost aprobat de ctre Guvern pe 20 mai 2009 i reprezint un program al crui scop declarativ este oferirea unui sprijin celor care vor s-i cumpere o locuin, dar nu au fonduri suficiente sau nu prezint suficiente garanii. Astfel, statul garanteaz 80% din valoarea unor credite ipotecare luate de cetenii romni, valoarea maxim a creditului garantat de ctre stat fiind de 60.000 de euro.

24

Pe 4 iunie 2009 este publicat n Monitorul Oficial Ordonana de Urgen nr. 60/2009 privind unele msuri n vederea implementrii programului Prima Casa, n care este precizat i scopul programului: implementarea msurilor anticriza iniiate de Guvernul Romniei pentru susinerea sectoarelor economice prioritare; deblocarea procesului de creditare i dinamizarea activitii de construcii cu efecte asupra creterii economice i asupra crerii de noi locuri de munc; facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziia de imobile pentru locuit n actualul context al crizei financiare i economice. Guvernul de procedur fiscal eliminnd prevederea c, n cazul debitorului persoan fizic, s nu poat fi supus executrii silite spaiul minim locuit de debitor i familia sa. Cu alte cuvinte dupa trei luni de neachitare a ratelor, beneficiarii programului vor pierde locuina. Pe 14 iunie 2009 n sedinta de guvern sunt aprobat normele de aplicare ale programului Prima Casa, premierul Emil Boc fcnd publice condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc beneficiarii programului. Pe 15 iunie 2009 premierul anun ca romnii care i vor cumpra locuine prin programul Prima Cas, dar care nu-i vor mai putea achita ratele, vor primi banii pltii pn n acel moment napoi. Pe 17 iunie 2009 se aduce o nou modificare la normele metodologice ale programului Prima Casa, prin care se poate achiziiona i o locuin neterminat sau una care este doar n stadiul de proiect i care urmeaz s fie construit. Pe 18 iunie 2009, prin publicarea sa n Monitorul Oficial, guvernul adopta HG nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului Prima Casa. Pe 25 iunie 2009 se definitiveaz i lista bncilor implicate n Program. La finalul sedinei de pe 25 iunie , numrul bncilor interesate fiind de 20. Iar pe 8 iulie 2009 cei interesai de achiziionarea unei locuine pot intra n posesia acesteia. Pe 22 decembrie 2009 Sebastian Vldescu a afirmat c Programul "Prima Casa" ar putea fi modificat, pentru susinerea construciei de locuine, nu doar pentru achiziii, mai ales ca exist un plafon de aproape jumtate de miliard de euro neutilizat.

25

Concluzii

Fiecare sistem naional de finanare de locuine este o urmare a unor circumstane specifice, cum ar fi condiiile macroeconomice, reglementarile bancare, reglementrile guvernamentale, dimensiunea sistemului bancar, impozitarea, programe de promovare i structura pieei locuinelor. Funcionarea pieelor de locuine finanate aduce beneficii importante pentru economia naional: o cretere a ocuprii forei de munc n industria construciilor i n sectoarele conexe, dezvoltare imobiliar mai eficient, mobilitatea forei de munc, progresele nregistrate n dezvoltarea pieei de capital, eficientizarea alocrii resurselor i volatilitate macroeconomic mai redus. Dezvoltarea unor piee viabile de locuine (precum tehnici de finanare de locuine) este influenat de rolul guvernului n acest sector. Guvernul este capabil de a sprijini finanarea locuinelor i de a adopta msurile care ar trebui s se aplice. Indiferent de diferenele structurale, sistemul de finanare de locuinelor este n stadiu rudimentar n toate economiile n tranziie. Nici una din provocrile cu care se confrunt dezvoltarea pieei locuinelor nu are o soluie imediat, fiind necesar un efort continuu i susinut de mbuntire a cadrului general al strategiei de transformare economic. n Romania, finanarea construirii i reabilitrii ansamblurilor de locuine are ca surs important creditul ipotecar. Intervenia statului joac un rol important n cadrul sistemului de finanare a locuinelor i n timp ce sprijinirea cererii de credit ipotecar - denatureaz semnificativ o parte din pia. Activitatea guvernului are un impact semnificativ asupra pieei imobiliare din multe ri i, totodat, asupra structurii de pia, nivelurilor de pre i de cost. Astfel, se pot desprinde dou concluzii n ceea ce privete politica locuirii: dorina de a reduce povara pe care o reprezint aceast politic pentru bugetul de stat; cutarea unei mai mari eficaciti n ceea ce privete msurile de subvenionare

26

Bibliografie
1. Angel, S. Housing Policy Matters a Global Analysis. Oxford, 2000 2. European Mortgage Federation. Hypostat 1991-2001 3. European Mortgage Federation, Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe. Nomos Verlagsgesellschaft, Baden-Baden, 3rd edition 2001. 4. Housing Finance System for Countries in Transition. Principles and Exemples, New York and Geneva, 2005 5. Mercer Oliver Wyman, Study on the financial integration of European Mortgage Markets, 2003 6. OECD. Housing finance in transition economies. Paris, 2002 7. UN HABITAT 2001. Cities in a Globalizing World. Global Report on Human Settlements 2001. 8. United Nation Economic Commission for Europe. Housing finance key concepts and terms. Geneva, 1998. 9. http://www.housingfinance.org/ 10. http://www.unece.org/hlm/prgm/hmm/hsg_finance/housingfinance.pdf

27