Informe Definitivo ITUSA 7.02.2012 PDF

Iniciatives i Transformacions Urbanes, S.A.
ITUSA
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AUDITORA DE CUMPLIMIENTO
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c/Zenn 28, 28232 Las Rozas arnaudit@arnaudit.com
AUDITORIA DE CUMPLIMIENTO indice Introduccin................................................................................ 1 1.- Antecedentes......................................................................... 1 2.- Constitucin de la Sociedad y aspectos societarios ............... 4
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Objeto social .................................................................................................4 Domicilio social..............................................................................................5 Capital social ................................................................................................. 5 Consejo de administracin .......................................................................... 11 Poderes vigentes ......................................................................................... 12 Asientos de presentacin vigentes .............................................................. 12 Libros de actas ............................................................................................. 12 Libros oficiales de contabilidad.................................................................... 13 Auditores de la sociedad ............................................................................. 13 Depsito de cuentas .................................................................................... 13
3.- Contrato de gestin global suscrito con Gesai, S.A. ............. 13 4.- Actuaciones iniciadas. .......................................................... 14
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Edificio Es Pla de Vila .................................................................................. 14 Aparcamiento Sa Colomina ......................................................................... 25 Colegio Sa Colomina .................................................................................... 25 Realojo vecinos Santa Margarita ................................................................. 26 Solares Santa Margarita .............................................................................. 27 Equipamientos del Estado ........................................................................... 36 Aparcamientos Centro................................................................................. 36
5.- Obligaciones Tributarias. ..................................................... 36 6.- Obligaciones con la Seguridad Social. .................................. 38 7.- Relacin de litigios. .............................................................. 38 8.- Incumplimientos grupo de empresas Bruesa. ..................... 44 9.- Actuacin del Consejo de Administracin. .......................... 45 10.- Conclusiones. ..................................................................... 47
Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid. Tomo: 19.550. Folio: 58. Seccin: 8 Hoja: 343455. C.I.F. B 83845008
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INFORME AUDITORIA DE CUMPLIMIENTO
Al Consejo de Administracin de INICIATIVES I TRANSFORMACIONS URBANES, S.A.
AUDITORIA DE CUMPLIMIENTO Por parte de los administradores de la Sociedad se nos ha encargado una Auditora de Cumplimiento consistente en la comprobacin o examen de las operaciones financieras, administrativas, econmicas y de otra ndole de la entidad para establecer que se han realizado conforme a las normas legales, reglamentarias, estatutarias y de procedimientos que le son aplicables. A tales efectos se nos ha facilitado la documentacin econmico-financiera, mercantil y jurdica de la Sociedad que a continuacin analizamos y en relacin con los asuntos que se indican:
1.- ANTECEDENTES.- CONCURSO PBLICO DE SELECCIN DEL ACCIONISTA PRIVADO. El Ayuntamiento de Ibiza, a travs de la empresa municipal INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA), convoc un concurso pblico, publicado en el BOIB el 22 de abril de 2004, para la seleccin de socio privado con el objeto de constituir una empresa de economa mixta para la gestin de la remodelacin urbana del centro de Ibiza, rea Sa Graduada. El Pliego de Condiciones del Concurso estableca que el objeto del mismo consista en la seleccin del socio para la posterior constitucin de una empresa de economa mixta que con carcter de Annima y sujeta a su legislacin y las particularidades de su naturaleza, gestione la remodelacin del rea de Sa Graduada. Segn dicho Pliego de Condiciones la actuacin consista en:
1.- La sustitucin del parque de viviendas existentes en la Obra Sindical de los aos 50 con dimensiones y condiciones de habitabilidad no acordes con los estndares de decoro en el centro de la ciudad. 2.- En paralelo y para dotar de plazas de aparcamiento a los nuevos equipamientos y viviendas, se ejecutar un aparcamiento subterrneo. 3.- Ampliacin de la oferta de equipamientos culturales para el municipio. 4.- La sustitucin y/o traslado de varios equipamientos del rea en estado ruinoso como la sede de la
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anterior Delegacin de Gobierno o en estado precario como el colegio Pblico Sa Graduada o con grandes carencias fsicas como el edificio de los Juzgados. Asimismo, podr gestionar y ejecutar cuantas actuaciones pudieran resultar complementarias o principales para la regeneracin del rea conforme al objeto reseado. La Sociedad Mixta que se constituya desarrollar el proyecto de regeneracin del rea reseada, elaborando en su caso el PERI de Sa Graduada o el instrumento de desarrollo correspondiente.
Tambin segn se estableca en el referido Pliego de Condiciones, las obligaciones de la Sociedad Mixta, que seran asumidas en cuanto a la gestin y ejecucin por el Socio Privado adjudicatario del Concurso, eran las siguientes:
1.- Redaccin del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) o del instrumento de desarrollo correspondiente del rea de Sa Graduada y proceso de tramitacin. 2.- Negociacin de la compra del suelo donde se ubican las viviendas de la Obra Sindical por compra o permuta, o, en su caso, ser beneficiarios de la expropiacin que se tramite por el Ayuntamiento. 3.- Redaccin de los Proyectos bsicos y de ejecucin de las obras de las viviendas en las que podrn ser realojados los vecinos de la Obra Sindical del Hogar que como mnimo debern construir un nmero de viviendas suficiente para el realojo de todos y cada uno de los titulares de viviendas existentes en la Obra Sindical del Hogar. 4.- Redaccin de los Proyectos Bsicos y de Ejecucin de las viviendas que se construyan en las parcelas de las viviendas de la Obra Sindical del Hogar. 5.- Redaccin de los Proyectos de la Urbanizacin del rea de remodelacin de la plaza y de construccin de aparcamientos subterrneos, as como de cuantas obras o proyectos fuesen necesarios para el ptimo desarrollo del proyecto. 6.- El adjudicatario de este contrato que ser socio de la Sociedad Mixta que se constituya, ser responsable de toda la gestin urbanstica que conlleva la remodelacin y as mismo ejecutar la construccin de: Las viviendas de los realojados de la Obra Sindical del Hogar. Las nuevas viviendas en las parcelas de la Obra Sindical del Hogar. Los aparcamientos subterrneos. La urbanizacin de la nueva plaza. El Centro cultural municipal.
As como todas aquellas dotaciones y equipamientos que fuesen finalmente necesarias para el ptimo desarrollo del proyecto, y las que se puedan convenir con las instituciones mencionadas en el apartado siguiente. 7.- Con la finalidad de cumplir el objetivo social, la Sociedad podr llevar a cabo convenios, entre otras, con las siguientes instituciones: Consejera de Educacin del Gobierno de Baleares. Ministerio de Justicia. Patrimonio del Estado. Ayuntamiento de Ibiza.
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Y con cuantas instituciones sean necesarias para el buen fin del objeto social de la Sociedad.
Los citados convenios tendrn por objeto definir tanto las nuevas ubicaciones del colegio de Sa Graduada, de los Juzgados de Ibiza, de la Delegacin del Gobierno y del nuevo Centro cultural del Ayuntamiento de Ibiza, como gestionar urbansticamente el proceso, fechas de construccin, traslado de los nuevos edificios, que debern ser coordinados desde la Sociedad con las obras de urbanizacin y ejecucin del aparcamiento subterrneo. 8.- La nueva sociedad: a) Ceder al Ayuntamiento de Ibiza los viales y dems terrenos de dominio pblico previstos en el PERI o en el instrumento de desarrollo correspondiente. b) Adquirir los terrenos incluidos en el mbito del PERI sobre los que no exista disponibilidad, asumiendo, en su caso, la condicin de sociedad beneficiaria de la expropiacin. c) Asumir, en su caso, el coste de la reubicacin o de indemnizacin (o de la solucin que finalmente se pueda acordar) de los vecinos de la Obra Sindical. 9.- Dado el objeto de la futura Sociedad, en la Escritura de Constitucin de la misma se introducirn las siguientes especialidades: a) La participacin de IMVISA en la Sociedad, ser en todo caso del 51% del capital social y estar constituida por la aportacin de la parcela urbana n 18 del sector 5 de 2.265,32 m valorada en 2.400.000 . Dicha parcela estar fundamentalmente destinada a la ejecucin de viviendas para los residentes de los edificios de la Obra Sindical de la calle Avinguda DIsidor Macabich y Carrer de Madrid. b) El Socio seleccionado deber aportar el capital correspondiente al 49% del capital social, que deber ser desembolsado como mnimo en un 50% de forma monetaria, y el restante 50% en su caso mediante aportacin en obra a determinar con la Sociedad Pblica, que ser destinada preferentemente a dotaciones pblicas. c) La presidencia de los rganos de la Sociedad recaer siempre en un representante municipal, y las facultades de disposicin de la Sociedad sern ejercidas en forma mancomunada por un representante municipal y por una persona designada por la adjudicataria. d) Los acuerdos de los rganos de Gobierno y de Administracin, debern ser adoptados por la mayora de tres cuartas partes del nmero de votos en los siguientes casos: 1) Modificacin de los Estatutos de la Sociedad 2) Operaciones de crdito. 3) Aprobacin de balances. e) La responsabilidad de IMVISA, quedar limitada en todo caso a su aportacin a la Sociedad, conforme a lo establecido en la Ley. f) Podr producirse la disolucin y liquidacin anticipada de la Sociedad, con adjudicacin a los socios de los inmuebles no enajenados a terceros siempre que se haya urbanizado y cedido al ayuntamiento los terrenos de dominio y uso pblico.
La garanta provisional establecida en el Pliego de Condiciones del Concurso era de 60.000 y la garanta definitiva que deba depositar el adjudicatario en la Caja de IMVISA era de 300.000 .
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El referido concurso fue adjudicado al GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., mediante acuerdo del Consejo de Administracin de IMVISA de fecha 22 de junio de 2004. El concurso fue promovido para realizar la actuacin urbanstica ms importante de la ciudad de Ibiza y, a pesar de que se cumplieron las obligaciones mnimas establecidas, ni la publicidad, ni el tiempo para la presentacin al concurso, estuvieron a la altura de la importancia del mismo. En este sentido, se adjudica a una empresa privada la ejecucin de unas obras futuras sin concretar el precio de las mismas y sus condiciones de ejecucin. Por otro lado, hemos de decir que no tenemos constancia documental de que por parte del adjudicatario se constituyeran efectivamente las garantas provisional y definitiva previstas en el Pliego de Condiciones del Concurso. 2.- CONSTITUCIN DE LA SOCIEDAD Y ASPECTOS SOCIETARIOS RELEVANTES. Hemos revisado los Libros de Actas de la Sociedad, la nota simple registral relativa al capital, consejeros y domicilio social, as como copia de las escrituras de elevacin de acuerdos sociales ms relevantes. De dicha documentacin cabe resaltar lo siguiente: 2.1.- Objeto social: El objeto de la Sociedad fue rectificado mediante escritura de subsanacin y aclaracin de la de constitucin, otorgada el 10 de diciembre de 2004, ante la Notario del Ilustre Colegio de Baleares, con residencia en Ibiza, D Mara Eugenia Roa Nonide, bajo el n 3.994 y su redaccin actual es la siguiente:
Art. 2.- OBJETO La sociedad desarrollar ntegramente su objeto social en el trmino municipal de Ibiza, consistir en lo siguiente: La remodelacin del rea de Ibiza centro (SA GRADUADA) que comprende el espacio entre las calles, Avenida Isidoro Macabich, c/ Madrid y calle Castilla, gestionando y ejecutando cuantas actuaciones pudieran resultar complementarias o principales para la regeneracin del rea conforme al objeto reseado. En concreto la Sociedad deber llevar a cabo las siguientes actuaciones: 1.- Redaccin del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) o del instrumento de desarrollo correspondiente del rea de Sa Graduada y proceso de tramitacin. 2.- Negociacin de la compra del suelo donde se ubican las viviendas de la Obra Sindical por compra o permuta, o, en su caso, ser beneficiarios de la expropiacin que se tramite por el Ayuntamiento. 3.- Redaccin de los Proyectos Bsicos y de Ejecucin de las viviendas en las que podrn ser realojados los vecinos de la Obra Sindical del Hogar. 4.- Redaccin de los Proyectos de Urbanizacin del rea de remodelacin de la plaza y de la construccin de aparcamientos subterrneos, as como de cuantas obras o proyectos fuesen
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necesarios para el ptimo desarrollo del proyecto. 5.- La gestin urbanstica que conlleva la remodelacin y asimismo la construccin de: Las viviendas de los realojados de la Obra Sindical del Hogar. Las nuevas viviendas en las parcelas de la Obra Sindical del Hogar. Los aparcamientos subterrneos. La organizacin de la nueva plaza. El Centro Cultural Municipal.
As como todas aquellas dotaciones y equipamientos que fuesen finalmente necesarias para el ltimo desarrollo del proyecto y las que se puedan convenir con otras administraciones a dichos fines. Asimismo, podr realizar en el municipio de Eivissa cuantas actuaciones urbansticas pudieran ser beneficiosas para el municipio. 6.- La negociacin y suscripcin de convenios con cualesquiera instituciones y administraciones que tengan por objeto definir tanto las nuevas ubicaciones del Colegio Sa Graduada, de los Juzgados de Ibiza y de la Delegacin del Gobierno y del nuevo Centro Cultural del Ayuntamiento de Eivissa, as como gestionar urbansticamente el proceso, fecha de construccin, traslado a los nuevos edificios, que debern ser coordinados desde la sociedad con las obras de urbanizacin y ejecucin del aparcamiento subterrneo 7.- La cesin a favor del Ayuntamiento de Eivissa de los viales y dems terrenos de dominio pblico previstos en el PERI o en el instrumento de desarrollo correspondiente; la adquisicin de los terrenos incluidos en el mbito del PERI sobre los que no exista disponibilidad, asumiendo en su caso la condicin de sociedad beneficiaria de la expropiacin; la asuncin de los costes de reubicacin con las indemnizaciones o soluciones que finalmente pueda acordar con los vecinos de la Obra Sindical.
Como puede comprobarse el objeto social rectificado incluye un prrafo nuevo al final del punto 5, del artculo 2 de los Estatutos Sociales, que transcribimos a continuacin: Asimismo, podr realizar en el municipio de Eivissa cuantas actuaciones urbansticas pudieran ser beneficiosas para el municipio. Dicho prrafo, al estar redactado en trminos tan amplios, da la posibilidad de llevar a cabo actuaciones urbansticas fuera del mbito delimitado en el Concurso Pblico. 2.2.- Domicilio social: El domicilio social se encuentra sito en Ibiza, calle Carlos III, nmero 4, 6 planta y tiene CIF n A-57289167. 2.3.- Capital social: El capital social inicial se fij en el acto constitutivo en la cantidad de 4.706.000 , dividido en 47.060 acciones nominativas de 100 de valor nominal cada una de ellas, numeradas correlativamente del 1 al 47.060, ambos inclusive, totalmente desembolsadas de la 1 a la 24.000, ambas inclusive, correspondientes a la aportacin no dineraria efectuada por el accionista INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) y desembolsadas al 50% de la 24.001 a la 47.060, ambas inclusive,
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correspondientes a la aportacin dineraria efectuada por el accionista privado GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. Por tanto, la participacin en el capital social de los accionistas constituyentes fue la que se indica a continuacin: INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. 51,00% 49,00%
La aportacin no dineraria consisti en la transmisin a la Sociedad por parte de INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) de la siguiente finca: Parcela urbana 18, Sector 5 del Pla General dOrdenacin Urbana de superficie dos mil doscientos sesenta y cinco metros con treinta y dos centmetros cuadrados, denominada Es Pla de Vila S-5, nmero 18, situada en Ibiza. Lindante: norte, Parque PU-8 y calle VG-14.2; sur, solar vendido al Invifas; este, Calle Abad y Lasierra y este, Parque PU-8, en el Municipio de Ibiza. Para llevar a cabo dicha aportacin, de conformidad con lo establecido en la Ley, se solicit por la Sociedad al Registrador Mercantil el nombramiento de un experto que valorara la finca objeto de aportacin. La valoracin dada a dicho inmueble ascendi a 2.400.000 euros, segn consta en el certificado de tasacin emitido el 26 de marzo de 2004 por D. Rafael Frutos Decoro (arquitecto tcnico), que corrobora mediante un certificado posterior emitido con fecha 20 de junio de 2004. Dicho certificado se basa en el PGOU 1987, el cual fijaba una edificabilidad mxima de 5.177 m2, correspondiente a 39 viviendas.
PARCEL LA A. JUTJATS B. I. MACABICH NORD C. I. MACABICH SUD D. ABEL MATUTES E. DELEGACIO GOVERN F. ESCOLA GRADUADA G. ESCOLA SECTOR 5 H. ESPAI LLIURE VIARI TOTAL
ORDENACI INICIAL - PGOU 1987 Superficie Us Edificabilitat m2 Previst m2c/m2 3,500 3,500 3,500 2,178 3,500 m2c 1.911 3.829 3.241 5.177 3.024 546 Habitatge plurifamiliar 1.094 Habitatge plurifamiliar 926 Habitatge plurifamiliar 2.377 Habitatge plurifamiliar 864 Serveis urbans 3.099 Docent 6.181 Docent-Cultural 1.480 Habitatge plurifamiliar 5.110 Viari public 21.677 46.671
Habitatges m2/hab hab 34,20 34,20 34,20 61,20 16 32 27 39
3,500 10.847 2,178 13.462 3,500 5.180 34,20 43 157
La nueva Modificacin Puntual del Plan General Municipal de Ibiza Centro, redactado en abril de 2004 y aprobado en marzo 2006, presenta las siguientes modificaciones:
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PARCEL LA A-B. I. MACABICH NORD C. I. MACABICH SUD D. ABEL MATUTES E. DELEGACIO GOVERN F. ESCOLA GRADUADA G. ESCOLA SECTOR 5 F-H. ESPAI LLIURE VIARI TOTAL
ORDENACI PROPOSADA Superficie Us m2 Previst 1.640 Habitatge plurifamiliar 926 Habitatge plurifamiliar 2.377 Habitatge plurifamiliar 1025 Equipament 2.099 Equipament 6.181 Docent 2.480 Espai lliure pblic 4.949 Viari pblic 21.677
Edificabilitat m2c/m2
Habitatges
m2c m2/hab hab 9.159 21,00 78 5.641 21,00 44 9.508 5.998 10.564 18,00 132
4,000
2,178 13.462
54.332
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Queremos llamar la atencin sobre este particular, ya que a la fecha de aportacin ya se saba que el AYUNTAMIENTO DE IBIZA iba a llevar a cabo una modificacin puntual del Plan General de Ordenacin Urbana (PGOU) que incrementara la edificabilidad de la parcela objeto de aportacin. En nuestra opinin debera haberse tenido en cuenta dicha circunstancia, ya que una vez aprobada la referida modificacin puntual el valor de la parcela se multiplic por casi dos y, por lo tanto, la aportacin efectuada por IMVISA se valor por debajo de su valor real, con el consiguiente perjuicio para la misma. El desembolso de capital pendiente, correspondiente al 50% del valor nominal de las acciones suscritas en el acto fundacional, deba ser desembolsado por GRUPO DE EMPRESAS, S.A. de conformidad con lo establecido en el artculo 6 de los Estatutos Sociales antes del 31 de diciembre de 2004. Consta en la hoja registral de la Sociedad (inscripcin 3) que dicho desembolso fue llevado a cabo con posterioridad a dicha fecha. Concretamente GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. hizo el desembolso que le corresponda, mediante ingresos en la cuenta de la Sociedad los das 25 de enero de 2005 (400.000 ) y 14 de junio de 2005 (los 752.970 euros restantes). Sealamos que GESAI, S.A. (Sociedad perteneciente a GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A.) a 25 de enero de 2005 haba percibido de ITUSA, en concepto de gestin, la cantidad de 405.188 y, desde esa fecha hasta el 14 de junio de 2005, la cantidad de 289.420 . El 23 de julio de 2010 fue elevado a pblico el acuerdo tomado en la Junta General Extraordinaria y Universal de accionistas de 25 de junio de 2010, por el que se acuerda reducir el capital social de la sociedad en 1.288.502,80 euros, con la finalidad de restablecer el equilibrio entre capital y patrimonio disminuido por prdidas. La reduccin se efectu mediante el procedimiento de disminuir el valor nominal de todas y cada una de las acciones que integraban el capital social, en la suma
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de 27,38 euros por accin, quedando fijado el nuevo valor nominal de cada accin en la suma de 72,62 euros. Sirvi de base a este acuerdo el balance cerrado el 31 de diciembre de 2009 aprobado por la Junta General Ordinaria el 27 de mayo de 2010, el cual fue verificado por el auditor de la Sociedad. El auditor emiti con fecha 22 de junio de 2010 Informe especial para una reduccin voluntaria de capital social para compensar prdidas contemplada en el artculo 168 TRLSA referido a las cuentas anuales auditadas a 31 de diciembre de 2009. El total de prdidas acumuladas a 31 de diciembre de 2009, en el balance auditado son las siguientes: Resultados Negativos de ejercicio anteriores Resultado del ejercicio 2009 TOTAL PRDIDAS 1.158.673,23 130.118,78 1.288.792,01
A la fecha del acuerdo de reduccin de capital existan dudas razonables sobre el valor a 31 de diciembre de 2009 de los fondos propios de la sociedad; en particular por la valoracin de las existencias y el saldo deudor del Grupo Bruesa, por lo que, en nuestra opinin, las prdidas del ejercicio 2009 eran mayores y, por tanto, afectaban a los fondos propios y al valor estimado de la accin para la reduccin de capital. As pues, hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones: Existencias: En la valoracin se encuentran incluidas dos obras en curso, cuyos importes acumulados provienen principalmente de los ejercicios 2007, 2008 y 2009. En el ejercicio 2010 se procedi a dar de baja dichas existencias contra prdidas. El importe de ambas obras ascendi a 321.613 euros y las obras correspondan a Aparcamientos Centro por 253.776 euros y Edificio Ayuntamiento Auditorio por 67.836 euros. El acuerdo de llevar dichas existencias a prdidas no aparece en las actas de los distintos Consejos de Administracin en el ejercicio 2010. La decisin de llevar a prdidas estos importes debera estar reflejada en un acta del Consejo de Administracin, tal como sucedi en otras ocasiones. Deudores: Bruesa Inmobiliaria S.A. adeuda la cantidad de 254.682,21 euros como consecuencia de las siguientes demandas: o INVIFAS (Instituto para la vivienda de las Fuerzas Armadas). Invasin de una porcin de terreno de 94,49 m2 del solar situado en c/ Abad y La Sierra n 61, propiedad de INVIFAS. El 6 de agosto de 2008, el Consejo de Administracin de ITUSA, aprob que Bruesa Inmobiliaria asumira el coste. El 24 de noviembre de 2009 el Consejo de ITUSA, aprob por unanimidad aceptar la cantidad propuesta por el INVIFAS (valor residual del suelo ocupado 127.905,93 euros), que BRUESA pagara en dos plazos. Dicha cantidad al da de hoy sigue pendiente de abono y no existe reclamacin judicial de la misma contra BRUESA.
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o Demanda de Arquitectura, Urbanismo i Territori (Borja Carreras). El 25 de octubre de 2007 el Consejo de Administracin de ITUSA aprob por unanimidad, a propuesta de Pedro Azcue, que BRUESA asumiera los gastos y posibles compensaciones econmicas del procedimiento. La cantidad asciende a 126.776,28 euros y al da de hoy sigue pendiente de abono por BRUESA, la reclamacin de sta la lleva a cabo BalagueMadariaga Abogados. Tomando como base estos datos, la reduccin de capital social de la sociedad tendra que haber sido de 1.865.086,90 euros.
Resultados Negativos de ejercicio anteriores Resultado del ejercicio 2009 Ajuste existencias 2009 Ajustes saldo deudor Bruesa 2009 Resultado Negativo con ajustes 2009 1.158.673,23 130.118,78 321.612,68 254.682,21 1.865.086,90
La reduccin de capital, que se efectu mediante el procedimiento de disminuir el valor nominal de todas y cada una de las acciones que integran el capital social, debi haberse efectuado por la suma de 39,63 por cada accin (1.865.086,90 euros de prdidas / 47.060 acciones), quedando fijado el nuevo valor nominal de cada accin en la suma de 60,37 euros (100 euros valor nominal constitucin 39,63 euros reduccin).
IMPORTE 3.417.207,99 -321.612,68 -254.682,21 2.840.913,10 47.060 60,37
CONCEPTO Patrimonio Neto 31/12/2009 Ajuste Existencias Ajuste Deudor Bruesa Patrimonio Neto 31/12/2009 Terico Arnaudit Acciones Valor Nominal
Inmediatamente despus del acuerdo de reduccin del capital social, la Junta General de Accionistas, que acord el aumento del capital social en la cifra de 3.417.497,20 euros mediante la emisin y puesta en circulacin de 47.060 nuevas acciones nominativas de 72,62 de valor nominal y numeradas correlativamente del 47.016 al 94.120, ambos inclusive. El accionista INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. ejercit el derecho de suscripcin preferente de las 24.000 acciones que le correspondan, comunicndolo al Consejo, con fecha 23 de junio de 2010 y acompaando el resguardo bancario acreditativo de la aportacin dineraria del desembolso del capital por importe de 1.742.880 euros. El otro accionista, la mercantil GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., remiti al Consejo carta de fecha 9 de julio de 2010 renunciando al derecho de
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suscripcin preferente de acciones y, en cumplimiento del artculo 8 de los estatutos sociales, fueron ofrecidas a la accionista mayoritaria las 23.060 acciones no suscritas, el cual acept desembolsando el 30 de julio de 2010 la cantidad de 1.674.617,20 euros. En consecuencia se adjudicaron la totalidad de las nuevas acciones emitidas nmeros 47.061 a 94.120 a la entidad INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A., con domicilio en Plaza de Espaa, 1 de Ibiza y CIF A57261281. El capital social, tras la ampliacin, es de 6.834.994,40 euros, dividido en 94.120 acciones nominativas de 72,62 euros de valor nominal cada una de ellas, incorporadas a ttulos y numeradas correlativamente del 1 al 94.120, as queda reflejado en el artculo 6 de los estatutos sociales y elevado a pblico el diecisis de agosto de 2010. Por lo expuesto anteriormente en relacin con la Reduccin de Capital, la subsiguiente ampliacin de capital realizada y la que correspondera por los ajustes mencionados, sera la siguiente: Valores nominales
Escritura Constitucin IMVISA BRUESA TOTAL Reduccin Realizada IMVISA BRUESA TOTAL Reduccin Arnaudit IMVISA BRUESA TOTAL
Porcentaje 51% 49% 100%
Acciones 24.000 23.060 47.060
VN 100 100 100
FONDOS PROPIOS 2.400.000 2.306.000 4.706.000 FONDOS PROPIOS 1.742.880 1.674.617 3.417.497 FONDOS PROPIOS 1.448.880 1.392.132 2.841.012
Porcentaje 51% 49% 100% Porcentaje 51% 49% 100%
Acciones 24.000 23.060 47.060 Acciones 24.000 23.060 47.060
VN 72,62 72,62 72,62 VN 60,37 60,37 60,37
La ampliacin de capital se realiz por el importe de 3.417.497,20 euros, desembolsados ntegramente por IMVISA. Para obtener el nuevo nmero de acciones a emitir correspondientes a dicho desembolso, debemos dividir 3.417.497,20 entre el valor nominal utilizado en la ampliacin, 72,62, que nos dara 47.060 nuevas acciones, y en el caso de la estimacin realizada por Arnaudit, dando un valor nominal de 60,37, dara una emisin de nuevas acciones que ascendera a 56.611 acciones. A continuacin mostramos el desglose de la ampliacin realizada y estimada.
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Ampliacin Capital Social IMVISA BRUESA TOTAL Ampliacin Capital Arnaudit IMVISA BRUESA TOTAL
Porcentaje 75,5% 24,5% 100%
Acciones 71.060 23.060 94.120
VN 72,62 72,62 72,62
FONDOS PROPIOS 5.160.377 1.674.617 6.834.994 FONDOS PROPIOS 4.866.327 1.392.084 6.258.410
Porcentaje 77,7% 22,3% 100%
Acciones 80.611 23.060 103.671
VN 60,37 60,37 60,37
La diferencia de participacin en los Fondos Propios del real a la estimacin realizada por nosotros sera de seis puntos porcentuales en perjuicio de IMVISA.
No obstante lo anterior, en la actualidad el accionariado de la Sociedad es el siguiente: INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. 75,50% 24,50%
2.4.- Consejo de Administracin: En virtud de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de Accionistas de la Sociedad celebrada el pasado 28 de junio de 2011, el nmero de miembros que actualmente integran el Consejo de Administracin fue fijado en tres, con el voto favorable del Accionista mayoritario INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) y el voto en contra del otro Accionista, GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., cuyo representante solicit que el Consejo estuviera integrado por cuatro miembros. Los Consejeros actuales de la Sociedad designados por la mencionada Junta son los siguientes: Presidenta: D Marienna Snchez-Jauregui Martnez Vocal: D. Juan Daura Escandell Consejero Secretario: D. Juan Mayans Cruz.
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Todos ellos fueron designados con el voto favorable del Accionista mayoritario INICIATIVES MUNICIPALS DE VILA, S.A. (IMVISA) y el voto en contra del otro Accionista, GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., cuyo representante, solicit constara en Acta que su representada ejercitaba su derecho a representacin proporcional en el Consejo, comunicando que oportunamente nombrara a sus representantes. 2.5.- Poderes vigentes: Segn la informacin que hemos solicitado del Registro Mercantil de Ibiza, actualmente figuran como apoderados de la Sociedad las siguientes personas: D Mara Julia Santos Hernndez (anterior Gerente de la Sociedad): El poder conferido a su favor caus la inscripcin 11 en la hoja registral de la Sociedad. Segn hemos podido comprobar a travs del Libro de Actas, el poder conferido a dicha Sra. fue revocado por acuerdo del Consejo de Administracin celebrado 17 de enero de 2011. No tenemos constancia de que dicho acuerdo de revocacin haya sido elevado a escritura pblica y presentado a inscripcin en el Registro Mercantil, en caso de que haya sido as, consideramos debera hacerse una gestin ante el Registro Mercantil para regularizar dicha circunstancia. D Zulema Velasco Nieto (inscripcin 13). Segn hemos podido comprobar a travs del Libro de Actas, el poder conferido a dicha Sra. fue revocado por acuerdo del Consejo de Administracin celebrado 30 de junio de 2011. Dicho acuerdo ha sido publicado en el BORME de fecha 20 de julio de 2011, aunque dicha revocacin no figura en la hoja registral de la Sociedad, por tanto, consideramos que se debera hacer una gestin ante el Registro Mercantil para regularizar dicha circunstancia.
D. Juan Mayans Cruz (inscripcin 15).
2.6.- Asientos de presentacin vigentes en el Registro Mercantil: Segn hemos podido comprobar en el Registro Mercantil no existen asientos vigentes relativos a acuerdos sociales elevados a pblico pendientes de inscripcin. 2.7.- Libros de Actas: Hemos tenido a la vista y examinado los libros de actas de la Sociedad, comprobando que los mismos estn debidamente cumplimentados y firmados por el Presidente y el Secretario del Consejo. La ltima Acta transcrita es de junio del presente ao 2011.
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2.8.- Libros Oficiales de Contabilidad. Se nos han exhibido los Libros Oficiales de Contabilidad de la Sociedad correspondientes a los ejercicios 2008, 2009 y 2010, comprobando que los mismos se encuentran al da y han sido legalizados en el Registro Mercantil. 2.9.- Auditores de la Sociedad. La Junta General Ordinaria de Accionistas de la Sociedad celebrada con fecha 28 de junio de 2011 adopt el acuerdo de nombrar para la auditora de cuentas de los ejercicios de 2011, 2012 y 2013 a la mercantil ANTONIO LUIS MAR AUDITORES SOCIEDAD LIMITADA. Dicho nombramiento figura en la inscripcin 15 de la hoja registral de la Sociedad. 2.10.- Depsito de las Cuentas Anuales de los ltimos ejercicios en el Registro Mercantil. Hemos comprobado que la Sociedad tiene depositadas sus cuentas anuales en el Registro Mercantil correspondientes a los ejercicios 2008, 2009 y 2010.
3.- CONTRATO DE GESTIN GLOBAL SUSCRITO CON GESAI, S.A. El 7 de septiembre del 2004 ITUSA suscribi con GESAI, S.A. (Sociedad del Grupo de Empresas BRUESA) el contrato en virtud del cual la primera encarg a la segunda la gestin global y general (realizacin de gestiones urbansticas, control de la ejecucin de obras, administracin, comercializacin y escrituracin) del Proyecto Global de Remodelacin urbana de Ibiza Centro (centro rea Sa Graduada de Eivissa). En la Clusula Tercera de dicho contrato GESAI asumi el compromiso de garantizar un coste mximo de promocin para todos y cada uno de los proyectos descritos en la oferta adjudicada en el Concurso y los que pudiera eventualmente incorporar el Consejo de Administracin de ITUSA. Adems, en la mencionada Clusula Tercera se estableca que GESAI percibira a cuenta por la prestacin de sus servicios de gestin y control de la ejecucin la cantidad mensual de 49.900,00 euros + IVA, pagadera dentro de los cinco primeros das de cada mes vencido, a partir de la adjudicacin del concurso y hasta la completa terminacin de los proyectos. Dicha cantidad deba ajustarse cada mes de enero a la variacin sufrida en el ejercicio precedente en el IPC. Para cada actuacin concreta, GESAI deba presentar un presupuesto en donde constara el coste de la promocin, garantizando su cumplimiento dentro del concepto global de la operacin, debiendo este presupuesto ser aprobado por el Consejo de Administracin de ITUSA, siendo las cantidades pagadas a cuenta de los honorarios determinados en los diferentes proyectos.
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El 20 de mayo de 2008 ITUSA suscribi con BRUESA INMOBILIARIA, S.A. (sucesora universal de GESAI, S.A.) un documento privado de novacin del contrato de gestin global firmado con fecha 7 de septiembre de 2004, mediante el cual se acord que la remuneracin a satisfacer por ITUSA a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. a partir de 1 de enero de 2008 (con carcter retroactivo) lo ser exclusivamente por las dos actuaciones siguientes: Gestin del realojo de los vecinos de Santa Margarita y Gestin de la promocin del edificio Es Pla de Vila. Por la gestin de ambas actuaciones se fij la cantidad total de 1.444.575 . No obstante y dado que a 31 de diciembre de 2007 ITUSA haba abonado a cuenta a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. la cantidad de 1.593.705,48 , superior a la fijada, se acord que las cantidades abonadas en exceso (149.130,48 ) se regularizaran en la liquidacin del contrato de gestin del proyecto Parcela de realojo Es Pla de Vila. Adems, en dicha novacin contractual BRUESA INMOBILIARIA, S.A. asumi frente a ITUSA los siguientes compromisos: 1.- Garantiz la inalterabilidad del costo de promocin del edificio en construccin en la parcela Es Pla de Vila S-5 2.- Adquirir las viviendas libres no vendidas en un plazo de 4 meses desde la concesin de la cdula de habitabilidad a un precio de 3.001,68 /m2. 3.- Garantiz un precio mnimo de 1.200 /m2 para los solares de Santa Margarita y se comprometi a acudir a la licitacin pblica ofertando como mnimo dicho precio.
4.- ACTUACIONES INICIADAS. Al amparo del contrato de gestin global ITUSA inici las actuaciones que se indican a continuacin:
4.1.- Edificio Es Pla de Vila: El 9 de septiembre de 2004 se suscribi "el contrato de gestin ITUSA-GESAI parcela de realojo Es Pla de Vila del proyecto de remodelacin Ibiza Centro" para llevar a cabo la gestin global (realizacin de gestiones urbansticas, control de la ejecucin de obras, administracin, comercializacin y escrituracin) del Proyecto a desarrollar sobre rasante en la Parcela denominada Es Pla de Vila S-5, en el marco del proyecto de remodelacin de Ibiza Centro. En dicho contrato se fij como costo de promocin de las actuaciones edificatorias la cantidad de 1.346,30 /m2 y el coste de promocin de las plazas de garaje en la suma de 10.818,22 /m2, y en 300.000 los costes de urbanizacin de la
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parcela, importe que deba incluir todos los gastos de construccin, as como todos los gastos de gestin y promocin y dems gastos edificatorios para llevar a buen fin la actuacin. Con motivo de la paralizacin de las obras por Resolucin Administrativa (junio de 2006) y de la demora en la aprobacin definitiva de la modificacin puntual del PGOU, el Consejo de Administracin de ITUSA acord por unanimidad, en relacin al contrato de la parcela de realojo de Es Pla de Vila, la revisin de precios establecidos en el mismo conforme al IPC de la construccin en Baleares por el tiempo de paralizacin efectiva de la obra y desde la fecha en que se orden por el Ayuntamiento la citada paralizacin, fijando el coste resultante de la edificacin incluidos gastos de promocin y gestin en la cantidad total de 14.545.600 , de los cuales corresponden a la ejecucin material de la obra la cantidad de 10.606.025 . En base a dichos acuerdos, con fecha 20 de mayo de 2008 se procedi a la firma de un documento privado de novacin del contrato de gestin anteriormente indicado. En virtud del mencionado documento de novacin contractual se contrat a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. para llevar a cabo: a) La gestin, promocin y ejecucin del edificio de 121 viviendas y 100 plazas de aparcamiento en la parcela denominada Es Pla de Vila S-5, con todas las actuaciones necesarias que garanticen la ejecucin de la obra en los plazos establecidos, a un precio cierto y cerrado que resultar invariable, y garantizando igualmente las condiciones de venta de las viviendas sobrantes. b) La gestin del realojo de todos los propietarios de las viviendas de Santa Margarita en el edificio Es Pla de Vila, con todas cuantas actuaciones sean necesarias a los efectos de obtener el traslado y realojo de dichos, propietarios, incluida la gestin para la venta de suelo (con las garantas que se establezcan), impulso del expediente de expropiacin y apoyo jurdico y tcnico en el expediente, con preparacin de valoraciones tcnicas, preparacin de escritos, documentos, notificaciones, contratos de permuta, escrituras pblicas, etc. y en general, todas cuantas actuaciones sean necesarias para el buen fin de dicha actuacin. El precio total de las actuaciones objeto de contrato qued fijado en la cantidad de 14.545.600 , conforme al siguiente detalle:
CONCEPTOS TOTAL CONTRATO Construccin (Bruesa) Gestin Otros gastos promocin PRESUPUESTO 14.545.600 10.606.025 1.444.174 2.495.401
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A fecha de 31 de diciembre de 2007, los costes imputados a este proyecto ascendan a la cantidad de 6.275.376 , por lo que los costes pendientes de generacin y pago a la fecha de novacin contractual (20 de mayo de 2008) ascendan a la cantidad de 8.270.224 .
Los gastos de gestin imputados en el periodo 2004 a 2007, por las actuaciones objeto de este contrato y que haban sido abonadas por ITUSA a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. a la fecha de la novacin contractual, ascendan a la cantidad de 1.593.705,48 . Por tanto, ITUSA haba abonado por gastos de gestin un exceso de 149.531,48 , exceso que en el documento de novacin se pact que se regularizara en el momento de la liquidacin del contrato, de acuerdo con el precio garantizado por BRUESA INMOBILIARIA, S.A.
En el documento de novacin del contrato BRUESA INMOBILIARIA, S.A. asume expresamente la inalterabilidad de los precios acordados, a la vez que garantiza como condicin esencial del contrato la finalizacin y entrega del edificio a favor de ITUSA en el plazo mximo de 12 meses contados a partir de la fecha del documento de novacin contractual, por lo que la fecha de entrega mxima garantizada era la de 20 de mayo de 2009.
En el marco del contrato de gestin anterior y con especial referencia al mismo se firm entre ITUSA, BRUESA INMOBILIARIA, S.A. y BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. el Contrato de ejecucin de las obras de edificacin del aparcamiento y viviendas en la parcela Es Pla de Vila, por un precio alzado y cerrado de 10.606.025 . Asimismo, el contrato estableca el plazo de ejecucin de un ao y un sistema de penalizaciones por retraso. No obstante lo anterior y ante las discrepancias surgidas entre las partes en relacin al precio total de la obra, las mismas se sometieron a un arbitraje de equidad, designando como rbitros a tales efectos al Arquitecto Superior D. Jos Milln Solsona y al Arquitecto Tcnico D. Jos Luis Olariaga Aceytuno. Dichos rbitros dictaron con fecha 12 de marzo de 2010 un laudo mediante el cual fijaron como cantidad alzada y total del coste de la obra a satisfacer por ITUSA a BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. la suma de 10.933.025,37 . La entrega del edificio se materializ el 19 de mayo de 2010, es decir, a los 24 meses contados desde la fecha de firma del contrato de ejecucin, lo que supone 12 meses de retraso sobre el plazo contractualmente fijado. Dada la configuracin del sistema de penalizaciones establecido en la Clausula Decimoctava del contrato de ejecucin, es difcil calcular con los datos que tenemos la cuanta de la penalizacin por retraso aplicable. En cualquier caso, llama la atencin que con semejante retraso solo se le aplicara a la constructora una penalizacin de 50.000 .
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Por otra parte, en el apartado Sexto del Acta de Recepcin firmada al efecto consta que ITUSA entreg a BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. los pagars que se indican a continuacin: Pagar con vto. 23/07/2010 e importe de 172.057,67 mediante el que ITUSA devuelve las cantidades descontadas en concepto de penalizacin por retrasos, excepto los 50.000 , en cumplimiento del acuerdo alcanzado en Consejo de Administracin de 25 de marzo de 2010. Pagar con vto. 23/07/2010 e importe de 234.170,69 , mediante el que ITUSA, abona la factura n 86/7048/001/10 correspondiente a la certificacin n 26, hasta el total del precio inicial de la obra, IVA incluido y retencin practicada. Pagar con vto. 23/07/2010 e importe de 302.356,17 , mediante el que ITUSA abona la factura n 86/7048/010/10, en concepto de modificaciones ejecutadas en el transcurso de las obras y que se recogen en el laudo arbitral. Adems, en el mencionado apartado Sexto de dicho documento se indica que ITUSA entregar a la constructora otro pagar con vto. 23/05/2011 e importe de 179.412,75 , en el momento en que la misma entregue a ITUSA un aval bancario por el mencionado importe y en sustitucin de las retenciones practicadas en concepto de garanta. No nos consta que BRUESA INMOBILIARIA, S.A. entregara a ITUSA el mencionado aval ni que consecuentemente ITUSA hiciera entrega del tambin mencionado pagar. Asimismo, en el apartado Sptimo de la mencionada Acta de Recepcin se indica que ITUSA devolvi los avales de garanta prestados y la constructora se compromete a sustituir dicho aval por un seguro de caucin por importe del 50% de la cantidad a qu ascendi el citado aval. Nos consta que el certificado del citado seguro de caucin por importe de 125.756,61 fue entregado a ITUSA el mismo da 19 de mayo de 2011, aunque llama la atencin que el mismo fuera emitido por una compaa de seguros radicada en el paraso fiscal de Gibraltar. Adems, el precio de las actuaciones recogidas en el contrato fue superior al precio cerrado y garantizado por BRUESA INMOBILIARIA, S.A., tal como se indica en el siguiente cuadro:
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CONTRATO BRUESA INMOBILIARIA (20-05-2008) Finalizacin Obra mayo 2010 GESTIN, PROMOCIN Y EJECUCIN EDIFICIO "ES PLA DE VILA"
Coste Promocin s/Gastos Activados 18.327.919 2.400.000 1.054.400
CONCEPTOS
PRESUPUESTO
DESVIACIN
TOTAL SOLAR PARALIZACIN OBRA
18.000.000 2.400.000 1.054.400
327.919 0 0
TOTAL CONTRATO Construccin (Bruesa) Gestin Otros gastos promocin
14.545.600 10.606.025 1.444.174 2.495.401
14.873.519 10.838.601 1.593.705 2.441.212
327.919 232.576 149.531 -54.188
En el citado Informe de la Gerencia de ITUSA de noviembre de 2010, se relacionan una serie de incumplimientos por parte de BRUESA INMOBILIARIA, S.A. en relacin con los servicios contratados a la misma. De dichos incumplimientos consideramos comprobados los que se indican a continuacin: Apoyo jurdico al expediente de expropiacin: fue necesario contratar al Despacho de J. Tornos para ejercer este asesoramiento. Coordinacin y gestin de la ejecucin del edificio Es Pla de Vila: el delegado de BRUESA INMOBILIARIA, S.A. no realiz las necesarias labores de coordinacin entre la empresa constructora, la direccin facultativa, e ITUSA. Esta dejacin de funciones se hizo manifiesta por parte del Delegado de BRUESA INMOBILIARIA, S.A. a partir del 4 de diciembre de 2009, en el que se consider unilateralmente relevado de esta tarea. En esos momentos la obra no estaba terminada y exista un conflicto entre la empresa constructora y la Direccin Facultativa. Planificacin econmicafinanciera: BRUESA INMOBILIARIA, S.A. no present en tiempo y forma la planificacin econmica financiera solicitada reiteradamente desde ITUSA. Los estudios presentados, adems, no ofrecan garantas suficientes, estaban basados en frgiles hiptesis tal y como demuestran los informes realizados por la gerente y no fueron corregidos y
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actualizados debidamente al fallar las premisas en la que basaban su equilibrio financiero.
A la vista de los incumplimientos referidos, el Consejo de Administracin de ITUSA celebrado con fecha 8 de octubre de 2010 facult a la Presidenta para la designacin de letrados para ejercitar cuantas acciones, civiles o penales, estimen oportunas, analizando el alcance de los incumplimientos y compromisos asumidos por los representantes de BRUESA INMOBILIARIA, S.A. derivados del contrato y de los acuerdos adoptados en el Consejo de Administracin de ITUSA. Segn el Informe de la Gerencia de ITUSA de noviembre de 2010, fueron designados a tales efectos los abogados D. Manuel Alcaide, D. Antonio Balagu y D. Jos Vicente Mar, que coordinados por el Gerente de IMVISA, D. Emilio Prez procedieron al estudio de las acciones legales pertinentes, sin que a fecha de hoy tengamos conocimiento de cul ha sido el resultado de dicho estudio y si se han iniciado acciones legales contra GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. El edificio Es Pla de Vila lo forman 121 viviendas y 100 plazas de garaje, su situacin al 30 de septiembre de 2011 era la siguiente:
Ventas viviendas a terceros:

VENTAS VIVIENDAS LIBRES 2010 Total Sup. Con. 73,34 75,95 69,15 60,87 60,87 73 73 74,36 136,48 136,59 103,83 107,46 1044,9 VALOR COSTE EXISTENCIAS 107.980,34 111.818,90 101.805,27 89.622,02 89.622,02 107.479,66 107.479,66 109.482,39 200.940,24 201.107,13 152.874,80 158.215,40 1.538.427,83 PRECIO VENDIDO 137.700,00 145.000,00 124.929,92 114.300,00 114.300,00 137.050,00 137.050,00 142.129,55 222.900,00 230.100,00 168.800,00 193.750,00 1.868.009,47 Precio M2 1.877,56 1.909,15 1.806,65 1.877,77 1.877,77 1.877,40 1.877,40 1.911,37 1.633,21 1.684,60 1.625,73 1.803,00 1.813,47 % Beneficio 21,58% 22,88% 18,51% 21,59% 21,59% 21,58% 21,58% 22,97% 9,85% 12,60% 9,43% 18,34% 17,64%
N Finca 21545 21575 21577 21578 21603 21609 21613 21622 21631 21634 21639 21641 TOTAL
id 112 142 144 145 170 176 180 189 198 201 206 208
TITULAR CRISTINA VILA LAYLA RASILLA CAMUESCO CRISTINA PALAU MARTORELL CATALINA RIBAS ROSELLO PERE RIBAS FERRER CARMEN ARMAYONES RECIO NURIA TORRES TUR LEONARDO RUBEN ASTORRI RAFAEL ROLDAN ANTONIO JESUS RODRIGUEZ MONTSERRAT MORIN LUQUE JUAN ORIHUELA
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VENTAS VIVIENDAS LIBRES 2011 Total Sup. Con. VALOR COSTE EXISTENCIAS PRECIO VENDIDO 125.820,00 134.100,00 124.200,00 142.290,00 129.735,00 137.700,00 210.645,00 208.620,00 201.015,00 206.685,00 210.510,00 164.430,00 279.000,00 216.318,00 2.491.068,00 Precio M2 1.689,54 1.836,99 1.866,55 1.907,63 1.949,73 1.943,54 1.543,41 1.528,58 1.459,49 1.500,65 1.513,48 1.633,52 1.402,57 1.534,17 1.602,92 % Beneficio 12,85% 19,85% 21,12% 22,82% 24,49% 24,25% 4,61% 3,68% -0,88% 1,89% 2,72% 9,87% -4,98% 4,02% 8,15%
N Finca 21543 21584 21589 21612 21614 21619 21627 21628 21630 21635 21636 21640 21643 21646 TOTAL
id 110 151 156 179 181 186 194 195 197 202 203 207 210 213
TITULAR ESPERANZA SUER TORRES MARIA GARCIA SEGURA ESPERANZA MAYO CAAMAO MARGARITA RAMON TORRES MARGARITA RAMON TORRES ESTRELLA MARTINEZ MAYO FRANCISCO MARIN GONZALEZ FADRIQUE CASTILLO RUBIO FRANCISCO COSTA CARCEL MARIA DEL MAR CELDA DAVID EPHRAIM PAUL BENHAIM ESTHER ASENSIO HEREDIA JUAN MANUEL FERRER ARABI JESUS DE MEDINACELI
74,47 109.649,28 73 107.479,66 66,54 97.966,71 74,59 109.816,18 66,54 97.966,71 70,85 104.308,68 136,48 200.940,24 136,48 200.940,24 137,73 202.776,07 137,73 202.776,07 139,09 204.778,80 100,66 148.201,77 198,92 292.898,77 141 207.615,99 1554,08 2.288.115,16
La bajada del precio de venta medio del ao 2011 respecto al ao 2010 ha sido de 210,55 m2, lo que supone un descenso 11,61%; en cuanto al beneficio el decremento ha sido de 9,5 puntos porcentuales. Pese a la bajada, el precio de venta de vivienda libre sigue siendo superior al coste de produccin, en dicho coste de produccin la repercusin del suelo fue de 2.400.000 euros.
Realojos de Santa Margarita: VIVIENDAS PERMUTADAS REALOJADOS SANTA MARGARITA NORTE 2010. Avda. Isidoro Macabich, n 6,8,10. C.P. 07800 Ibiza
Finca Es Superf. Valor coste Pla Vila M2 existencias 21617 21602 21562 21605 21548 21583 21559 21571 75,83 69,15 74,59 73,00 74,59 73,00 73,00 71,30 111.652,01 101.805,27 109.816,18 107.479,66 109.816,18 107.479,66 107.479,66 104.976,25
Vivienda Santa Margarita permutada MADRI36-PB-DR MADRI36-PB-IZ MADRI36-P1-DR MADRI36-P2-DR MADRI36-P3-DR MADRI36-P2-IZ MADRI34-PB-DR MADRI34-PB-IZ
Finca Sta. Margarita 4909 4910 4911 4912 4913 4915 4917 4918
Valor justiprecio 105.403,70 75.356,49 81.556,71 81.556,71 81.556,71 111.603,91 106.834,52 106.834,52
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Finca Es Pla Vila 21572 21620 21608 21599 21542 21610 21568 21573 21567 21598 21618 21554 21601 21576 21615 21556 21606 21535 21585 21538 21611 21623 21560 21582 21596 21541 21607 21551 21563 TOTAL
Superf. M2 75,95 71,30 73,00 75,95 83,79 73,00 75,83 74,36 75,83 74,36 71,41 73,00 118,46 119,48 104,06 74,93 74,93 85,72 73,00 83,79 74,59 75,95 73,00 74,93 71,30 85,26 74,93 74,59 73,00
Valor coste existencias 111.818,90 104.976,25 107.479,66 111.818,90 123.334,58 107.479,66 111.652,01 109.482,39 111.652,01 109.482,39 105.143,15 107.479,66 174.404,11 175.906,15 153.208,59 110.316,86 110.316,86 126.171,78 107.479,66 123.334,58 109.816,18 111.818,90 107.479,66 110.316,86 104.976,25 125.504,20 110.316,86 109.816,18 107.479,66
4.260.967,78
Vivienda Santa Margarita permutada MADRI34-P1-DR MADRI34-P2-DR MADRI34-P2-IZ MADRI34-P3-IZ MADRI32-PB-DR MADRI32-P1-DR MADRI32-P2-DR MADRI32-P3-DR MADRI32-P1-IZ MADRI32-P2-IZ MADRI32-P3-IZ ISMAC10-PB-DR ISMAC10-PB-IZ ISMAC10-P1-DR ISMAC10-P3-DR ISMAC10-P1-IZ ISMAC10-P2-IZ ISMAC08-PB-DR ISMAC08-PB-IZ ISMAC08-P1-DR ISMAC08-P2-DR ISMAC08-P3-DR ISMAC08-P1-IZ ISMAC08-P3-IZ ISMAC06-PB-DR ISMAC06-PB-IZ ISMAC06-P3-DR ISMAC06-P1-IZ ISMAC06-P2-IZ
Finca Sta. Margarita 4919 4920 4923 4924 4925 4927 4928 4929 4930 4931 4932 4933 4934 4935 4937 4938 4939 4941 4942 4943 4944 4945 4946 4948 4949 4950 4953 4954 4955
Valor justiprecio 113.034,73 113.034,73 113.034,73 113.034,73 106.834,52 113.034,73 113.034,73 113.034,73 113.034,73 113.034,73 113.034,73 77.741,19 139.743,36 146.420,52 146.420,52 83.464,47 83.464,47 77.741,19 77.741,19 83.941,41 83.941,41 83.941,41 83.941,41 83.941,41 77.741,19 77.741,19 83.941,41 83.941,41 83.941,41
3.647.635,66
VIVIENDAS PERMUTADAS REALOJADOS SANTA MARGARITA SUR 2010 Avda. Isidoro Macabich, n 3,5,7. C.P. 07800 Ibiza
Finca Es Superf. Pla Vila M2 21534 83,79 21536 85,72 21539 83,79 21547 73,34 21558 73,00 21566 108,71
Valor coste existencias 123.334,58 126.171,78 123.334,58 107.980,34 107.479,66 160.051,24
Vivienda Santa Margarita permutada MADRI30-P2-01 ISMAC07-PB-IZ MADRI30-P2-DR MADRI30-PB-DR MADRI28-P3-IZ ISMAC07-PB-DR
Finca Sta. Margarita 7577 7560 7574 7571 7586 7559
Valor justiprecio 73.015,96 91.675,59 73.015,96 67.336,94 80.125,89 153.333,51
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Finca Es Superf. Pla Vila M2 21574 75,95 21587 74,59 21593 75,83 21595 70,85 21604 73,00
Valor coste existencias 111.818,90 109.816,18 111.652,01 104.308,68 107.479,66 1.293.427,61
Vivienda Santa Margarita permutada ISMAC05-P1-IZ ISMAC03-P1-IZ ISMAC05-P2-IZ MADRI30-P1-DR ISMAC05-PB-IZ
Finca Sta. Margarita 7556 7548 7557 7573 7552
Valor justiprecio 98.165,90 98.165,90 98.165,90 73.015,96 91.675,59 997.693,10
VIVIENDAS PERMUTADAS REALOJADOS SANTA MARGARITA SUR 2011 Avda. Isidoro Macabich, n 3,5,7. C.P. 07800 Ibiza
Finca Es Superf. Pla Vila M2 21570 70,85 21540 85,26 21537 83,79 21561 74,59 21580 73,00 21592 75,83 21557 74,93 21588 73,00 21586 74,59 21581 74,93 21600 75,95 21597 75,95 21624 75,95 21621 75,95 21591 108,71 21625 118,46 21546 63,71 21550 74,59 21555 73,00 21594 71,41 21553 60,87 21549 73,00 21564 66,54 21569 71,41 21552 69,15 21579 73,00 TOTAL
Valor coste existencias 104.308,68 125.504,20 123.334,58 109.816,18 107.479,66 111.652,01 110.316,86 107.479,66 109.816,18 110.316,86 111.818,90 111.818,90 111.818,90 111.818,90 160.051,24 174.404,11 93.794,36 109.816,18 107.479,66 105.143,15 89.622,02 107.479,66 97.966,71 105.143,15 101.805,27 107.479,66 2.927.485,64
Vivienda Santa Margarita permutada ISMAC03-PB-IZ ISMAC03-P1-DR ISMAC03-P2-DR ISMAC03-P3-DR ISMAC03-P2-IZ ISMAC03-P3-IZ ISMAC05-PB-DR ISMAC05-P2-DR ISMAC05-P3-DR ISMAC05-P3-IZ ISMAC07-P1-DR ISMAC07-P3-DR ISMAC07-P2-CN ISMAC07-P3-02 ISMAC07-P2-IZ ISMAC07-P3-03 MADRI30-PB-IZ MADRI30-P3-DR MADRI30-P1-01 MADRI30-P3-IZ MADRI28-PB-DR MADRI28-PB-IZ MADRI28-P1-DR MADRI28-P2-DR MADRI28-P1-IZ MADRI28-P2-IZ
Finca Sta. Margarita 7544 7545 7546 7547 7549 7550 7551 7554 7555 7558 7562 7564 7566 7567 7569 7570 7572 7575 7576 7578 7579 7580 7581 7582 7584 7585
Valor justiprecio 60.846,63 66.525,65 66.525,65 98.165,90 98.165,90 98.165,90 92.892,52 97.354,61 97.354,61 98.165,90 116.419,89 116.419,89 102.627,99 102.627,99 164.285,91 164.285,91 67.336,94 73.015,96 73.015,96 73.015,96 62.469,21 67.336,94 73.015,96 73.015,96 68.148,23 68.148,23 2.339.350,20
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VIVIENDA PENDIENTE PERMUTA SANTA MARGARITA SUR Avda. Isidoro Macabich, n 3,5,7. C.P. 07800 Ibiza
Finca Es Superf. Pla Vila M2 21544 74,47 Valor coste existencias Vivienda Santa Margarita permutada Finca Sta. Margarita 7583
Valor justiprecio 73.015,96
109.649,28 MADRI28-P3-DR
Viviendas y aparcamientos pendientes de venta
VIVIENDAS PENDIENTES SIN ESCRITURAR
N Finca
Descripcin
Total Sup. VALOR COSTE Con. EXISTENCIAS 104,06 108,71 213,09 137,73 135,35 239,27 187,6 107,23 152,11 141 129,56 126,72 133,41 140,78 140,66 183,51 153.208,59 160.051,24 313.760,50 202.776,07 199.271,30 352.312,99 276.209,38 157.881,62 223.971,59 207.615,99 190.759,71 186.587,36 196.434,10 207.282,21 207.115,31 270.201,20 3.505.439,16
PRECIO EN VENTA 195.319,32 204.047,31 335.800,00 229.650,00 223.350,00 347.550,00 273.500,00 195.250,00 243.850,00 234.900,00 217.450,00 217.550,00 223.600,00 241.450,00 241.350,00 260.050,00 3.884.666,63
NOVACION 2011 RH sa nostra 121.018,50 124.744,50 193.335,00 166.217,50 167.838,00 203.886,50 193.165,00 117.616,00 176.669,50 163.234,00 163.018,50 162.694,00 163.301,50 163.302,00 163.302,00 180.206,50 2.623.549,00
21565 21616 21626 21629 21633 21637 21638 21642 21644 21645 21647 21648 21649 21650 21652 21654
114 315 401 404 408 412 413 417 601 602 604 605 606 607 609 611
Entre el 30 de septiembre y el 11 de noviembre, han sido vendidas las viviendas sombreadas.
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APARCAMIENTOS PENDIENTES DE ESCRITURAR 30-09 VALOR COSTE EXISTENCIAS 15.713,51 13.009,93 16.958,79 17.007,95 17.007,95 16.991,56 17.663,36 13.141,02 13.141,02 13.141,02 13.141,02 13.911,13 20.842,11 13.976,67 13.976,67 15.418,57 16.876,87 15.025,33 15.025,33 16.565,55 15.025,33 15.025,33 15.025,33 15.025,33 16.024,83 15.025,33 15.025,33 15.025,33 15.025,33 16.057,60 15.025,33 15.025,33 15.025,33 15.025,33 13.141,02 14.730,39 15.680,74 14.746,78 13.845,58 13.845,58 13.845,58 13.845,58 13.845,58 13.845,58 13.845,58 24.807,35 21.251,74 29.460,78 751.659,56 Precio Venta
N Finca 21436 21441 21445 21446 21447 21449 21450 21452 21459 21460 21461 21465 21466 21467 21468 21469 21470 21471 21472 21473 21475 21476 21477 21478 21479 21482 21483 21487 21489 21490 21492 21494 21495 21496 21505 21510 21511 21512 21513 21514 21515 21516 21517 21518 21520 21523 21530 21531
Descripcin P003 P008 P012 P013 P014 P016 P017 P019 P026 P027 P028 P032 P034 P035 P036 P037 P038 P039 P040 P041 P043 P044 P045 P046 P047 P050 P051 P055 P057 P058 P060 P062 P063 P064 P077 P083 P084 P085 P086 P087 P090 P091 P092 P093 P097 P100 T07 + 076 T08 + 089
RH SA N.
10.250,88 19.500,00 10.250,88 19.500,00 10.876,72 19.500,00 10.876,72 25.500,00 10.876,72 19.500,00 10.353,40 19.500,00 11.275,97 25.500,00 10.865,93 16.500,00 10.558,42 16.500,00 10.558,42 16.500,00 10.558,42 24.500,00 10.660,92 24.500,00 14.157,00 25.000,00 12.387,38 17.500,00 11.502,58 24.500,00 11.502,58 25.500,00 11.502,58 17.500,00 10.919,88 17.500,00 10.876,72 25.500,00 10.876,72 25.500,00 10.919,88 17.500,00 10.919,88 17.500,00 10.919,88 25.500,00 10.876,72 17.500,00 10.660,92 25.500,00 10.876,72 17.500,00 10.876,72 25.500,00 10.876,72 17.500,00 10.876,72 17.500,00 10.876,72 25.500,00 10.876,72 17.500,00 10.876,72 25.500,00 10.876,72 25.500,00 10.660,92 17.500,00 10.660,92 17.500,00 10.876,72 17.500,00 11.416,24 25.500,00 10.876,72 25.500,00 10.660,92 17.500,00 10.660,92 17.500,00 10.660,92 17.500,00 10.660,92 24.500,00 10.660,92 17.500,00 10.660,92 24.500,00 10.660,92 17.500,00 12.344,21 27.000,00 13.844,08 28.000,00 15.354,74 33.000,00 533.660,87 1.029.000,00
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4.2.- Aparcamiento Sa Colomina: Con fecha 1 de diciembre de 2004 se firma entre ITUSA y GESAI un contrato de gestin para la construccin del Aparcamiento Semienterrado de la Parcela denominada Sa Colomina, en el marco del proyecto de remodelacin de Ibiza Centro. Los costos de promocin de las actuaciones edificatorias proyectadas se fijan en 12.000 por cada plaza de aparcamiento, importe que incluye los gastos de construccin del aparcamiento del semistano de dicha parcela, as como los gastos de gestin y dems gastos necesarios para llevar a buen fin la actuacin. El 9 de marzo de 2007 se firma el Acta recepcin por parte de IMVISA El 29 de abril de 2008 se firma la Liquidacin Contrato de gestin ITUSAGESAI Aparcamiento semienterrado parcela Sa Colomina Proyecto de remodelacin Eivissa Centro. 4.3.- Colegio Sa Colomina: Con fecha 21 de septiembre de 2006 se firma entre ITUSA y GESAI un contrato para llevar a cabo la gestin global (realizacin de gestiones urbansticas, control de la ejecucin de obras, administracin, comercializacin y escrituracin) del Proyecto a desarrollar sobre rasante en la Parcela denominada Sa Colomina S-5, en el marco del proyecto de remodelacin de Ibiza Centro. La finalidad del desarrollo sobre rasante de la Parcela denominada Sa Colomina S-5 es la de crear un colegio, tal y como se especificaba en la oferta del Concurso. Los costos de promocin de las actuaciones edificatorias proyectadas se fijan en 2.585.207 (IVA excluido), importe que incluye los gastos de construccin del colegio, as como los gastos de gestin y dems gastos necesarios para llevar a buen fin la actuacin. Los costos de la urbanizacin correspondientes a esta parcela sern liquidados con posterioridad, a cuenta del costo total de urbanizacin de la operacin. Con fecha 16 de julio de 2007 se firma el Acta recepcin definitiva de la obra suscrita por BRUES Y FERNANDEZ, GESAI, ITUSA, Direccin facultativa e IBISEC. El 29 de abril de 2008 se firma la Liquidacin Contrato de gestin ITUSAGESAI Colegio en parcela Sa Colomina Proyecto de remodelacin Eivissa Centro. Segn el Informe de la Gerencia de ITUSA, con posterioridad a la fecha de liquidacin se emitieron diversos Informes Tcnicos sobre defectos en la construccin del Aparcamiento Sa Colomina y C.P. Sa Graduada.
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No tenemos constancia de que se hayan reclamado por parte de ITUSA a BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. los defectos puestos de manifiesto en los referidos Informes Tcnicos. Por otro lado, hemos de sealar que el equilibrio de las obligaciones del contrato de prestacin de servicios es dudoso si se tiene en cuenta que una parte de los servicios encomendados a GESAI consiste en el control de la ejecucin de las obras que obligatoriamente debe llevar a cabo una empresa del mismo Grupo de Empresas al que pertenece GESAI, por lo tanto, sta no puede llevar el control de la ejecucin de las obras con la necesaria imparcialidad, lo que puede causar posibles perjuicios a ITUSA y por ende a IMVISA. 4.4.- Realojo vecinos Santa Margarita: En el concurso pblico para la seleccin de socio con objeto de constituir una empresa de economa mixta para la gestin de la remodelacin urbana del centro, rea de Sa Graduada, Eivissa, se estableca que una de las actuaciones consistira en: La sustitucin del parque de viviendas existentes de la Obra Sindical de los aos 50 con dimensiones y condiciones de habitabilidad no acordes con los estndares de decoro en el centro de la ciudad En la Modificacin Puntual del Plan General de Ibiza Centro, los dos edificios promovidos en 1954 por la Delegacin Nacional de Sindicatos, titulada Grupo Santa Margarita, ubicados en la avenida Isidor Macabich, fueron calificadas como infraviviendas al no reunir las condiciones de higiene, habitabilidad y seguridad acordes a los parmetros actuales, con una superficie til media aproximada de 35 m2. Las viviendas a realojar correspondientes al edificio norte era de 48 unidades y las correspondientes al edificio sur de 44 unidades. Entre junio y septiembre de 2009, el AYUNTAMIENTO DE IBIZA e ITUSA firmaron con 80 propietarios de Santa Margarita los Convenios de adquisicin por Mutuo Acuerdo y pago en especie del Proyecto de Expropiacin Conjunta Unidad de Actuacin Eivissa Centre. En relacin con los propietarios afectados con los que no se alcanz un acuerdo, se inici un expediente de expropiacin forzosa, aprobndose el 14 de octubre de 2009 por la CIOTUPHA (Consell DEivissa) el Proyecto de Expropiacin por Tasacin conjunta de la Unidad de Actuacin Eivissa Centre. El 31 de agosto de 2009 se firmaron las Actas de Ocupacin y Pago del justiprecio a los propietarios de Santa Margarita que no aceptaron la propuesta del AYUNTAMIENTO. La firma de las escrituras de permuta y la entrega de viviendas de Es Pla de Vila a propietarios de Santa Margarita Norte se realiz en los meses de junio, julio y agosto de 2010.
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El Consejo de Administracin de ITUSA de 7 de julio 2010 acord ceder el uso de las viviendas de Es Pla de Vila a los propietarios de Santa Margarita Sur que as lo desearan, previa firma de un acuerdo en el que ITUSA se comprometa a levantar las cargas cuanto antes y firmar las escrituras a continuacin. A noviembre de 2010 se haban firmado 10 contratos de cesin en precario. El 29 de julio de 2009 el Consejo de Administracin de ITUSA aprob la concesin de ayudas a propietarios de Santa Margarita, para el traslado y realojo, de acuerdo con el Informe presentado por los Servicios Sociales del AYUNTAMIENTO. A noviembre de 2010 se haban vendido 15 viviendas y 32 aparcamientos. Cuatro de ellas corresponden a propietarios de Santa Margarita que han adquirido viviendas con mayor superficie de las que le corresponda por la permuta. A dicha fecha el nmero de viviendas disponibles en venta era de 31 unidades y el de aparcamientos 47. 4.5.- Solares Santa Margarita: Se han inscrito en el Registro de la Propiedad n 1 de Ibiza la totalidad de las escrituras de compraventa y las Actas de ocupacin y pago de las viviendas de Santa Margarita Norte. El 8 de octubre de 2010 el Consejo de Administracin de ITUSA acuerda proceder a la demolicin de las viviendas y realizar un pliego de condiciones en el que se establezcan los siguiente criterios: plazo, precio, aprovechamiento residuos, vallado y plan de trabajo. El 19 octubre de 2010 el AYUNTAMIENTO concede la Licencia de Demolicin de Santa Margarita Norte. A fecha de hoy todos los vecinos, salvo uno, han sido realojados en Es Pla de Vila o se les ha indemnizado con el justiprecio establecido. El edificio Norte, al da de hoy, se encuentra demolido, estando pendiente de demoler el edificio Sur por la negativa de un vecino a desalojar. Al 30 de septiembre de 2011, en la contabilidad de la sociedad aparecen valoradas ambas fincas por 12.421.490 euros. El mtodo utilizado inicialmente por la empresa era valorar la adquisicin por el justiprecio establecido, tanto en permutas (viviendas entregadas de Es Pla de Vila) como por contraprestacin monetaria. El auditor de cuentas propuso un ajuste en dicha valoracin porque aplic la Norma 14 1 referente a los ingresos por ventas Los ingresos de la venta de bienes se valorarn por el valor razonable de la contrapartida
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recibida o por recibir. En consecuencia se valor la vivienda entregada (Es Pla de Vila) por el valor razonable de la vivienda recibida (Santa Margarita). La sociedad ha utilizado como valor razonable de Santa Margarita Norte la tasacin efectuada por Sociedad de Tasacin de fecha 25 de junio de 2010 por un valor razonable de 7.074.816 euros (anexo 1). Como valor razonable de Santa Margarita Sur se han utilizado las tasaciones efectuadas por Sociedad de Tasacin de fecha 25 de junio de 2010 por un valor razonable de 6.167.552 euros para las permutas realizadas en el ao 2010 y la efectuada por TasaSur de fecha 6 de abril de 2011 por un valor de mercado de 3.744.669,93 euros (anexo 2) para las permutas de 2011. Nosotros entendemos que se ha producido una permuta no comercial (el intercambio ha consistido en entregar pisos en Es Pla de Vila y como contraprestacin se han recibido pisos de Santa Margarita). Tal y como establece el Plan General Contable NRV 14.1 Ingresos por ventas y prestaciones de servicios. Aspectos comunes No se reconocer ningn ingreso por la permuta de bienes o servicios, por operaciones de trfico, de similar naturaleza y valor. Por tanto, los pisos recibidos en las permutas correspondientes a Santa Margarita se deberan haber valorado por el precio de produccin de los pisos entregados de Es Pla de Vila. 1. Solar Santa Margarita Norte La distribucin realizada por la Sociedad, por fincas, sobre la tasacin de Santa Margarita Norte efectuada por Sociedad de Tasacin de fecha 25 de junio de 2010 por un valor razonable de 7.074.816 euros, ha sido la siguiente:
Finca norte Finca Reg 4909 4910 4911 4912 4913 4914 4915 4916 4917 4918 4919 4920 4921 4922 4923 4924 4925 4926 4927 4928 Repercusin 2,21 1,58 1,71 1,71 1,71 2,34 2,34 2,34 2,24 2,24 2,37 2,37 2,37 2,37 2,37 2,37 2,24 2,24 2,37 2,37 Valor Razonable 156.353,37 111.782,05 120.979,30 120.979,30 120.979,30 165.550,62 165.550,62 165.550,62 158.475,81 158.475,81 167.673,07 167.673,07 167.673,07 167.673,07 167.673,07 167.673,07 158.475,81 158.475,81 167.673,07 167.673,07
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Finca Reg 4929 4930 4931 4932 4933 4934 4935 4936 4937 4938 4939 4940 4941 4942 4943 4944 4945 4946 4947 4948 4949 4950 4951 4952 4953 4954 4955 4956
Finca norte Finca Reg 2,37 2,37 2,37 2,37 1,63 2,93 3,07 3,07 3,07 1,75 1,75 1,75 1,63 1,63 1,76 1,76 1,76 1,76 1,76 1,76 1,63 1,63 1,76 1,76 1,76 1,76 1,76 1,76 100
Finca Reg 167.673,07 167.673,07 167.673,07 167.673,07 115.319,45 207.292,02 217.196,76 217.196,76 217.196,76 123.809,23 123.809,23 123.809,23 115.319,45 115.319,45 124.516,71 124.516,71 124.516,71 124.516,71 124.516,71 124.516,71 115.319,45 115.319,45 124.516,71 124.516,71 124.516,71 124.516,71 124.516,71 124.516,71 7.074.813,00
Como se puede apreciar, si dividimos esta valoracin por las 48 viviendas, el precio medio razonable utilizado por infravivienda (viviendas que, segn la Modificacin Puntual del Plan General de Ibiza Centro, tenan una superficie media til de 35 m2) asciende a 147.392 euros. La sociedad ha contabilizado en el ejercicio 2010 una plusvala de 1.153.020 euros generada por la diferencia entre el valor de produccin de los pisos entregados y el valor razonable de los pisos recibidos de las 37 viviendas permutadas del edificio norte.
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El detalle de la plusvala contabilizada es el siguiente:
Finca Es Pla Vila 21617 21602 21562 21605 21548 21583 21559 21571 21572 21620 21608 21599 21542 21610 21568 21573 21567 21598 21618 21554 21601 21576 21615 21556 21606 21535 21585 21538 21611 21623 21560 21582 21596 21541 21607 21551 21563 TOTAL
Superf. M2 75,83 69,15 74,59 73,00 74,59 73,00 73,00 71,30 75,95 71,30 73,00 75,95 83,79 73,00 75,83 74,36 75,83 74,36 71,41 73,00 118,46 119,48 104,06 74,93 74,93 85,72 73,00 83,79 74,59 75,95 73,00 74,93 71,30 85,26 74,93 74,59 73,00
Vivienda Santa Margarita permutada MADRI36-PB-DR MADRI36-PB-IZ MADRI36-P1-DR MADRI36-P2-DR MADRI36-P3-DR MADRI36-P2-IZ MADRI34-PB-DR MADRI34-PB-IZ MADRI34-P1-DR MADRI34-P2-DR MADRI34-P2-IZ MADRI34-P3-IZ MADRI32-PB-DR MADRI32-P1-DR MADRI32-P2-DR MADRI32-P3-DR MADRI32-P1-IZ MADRI32-P2-IZ MADRI32-P3-IZ ISMAC10-PB-DR ISMAC10-PB-IZ ISMAC10-P1-DR ISMAC10-P3-DR ISMAC10-P1-IZ ISMAC10-P2-IZ ISMAC08-PB-DR ISMAC08-PB-IZ ISMAC08-P1-DR ISMAC08-P2-DR ISMAC08-P3-DR ISMAC08-P1-IZ ISMAC08-P3-IZ ISMAC06-PB-DR ISMAC06-PB-IZ ISMAC06-P3-DR ISMAC06-P1-IZ ISMAC06-P2-IZ
Finca Sta. Margarita 4909 4910 4911 4912 4913 4915 4917 4918 4919 4920 4923 4924 4925 4927 4928 4929 4930 4931 4932 4933 4934 4935 4937 4938 4939 4941 4942 4943 4944 4945 4946 4948 4949 4950 4953 4954 4955
Valor razonable contable 156.353,37 111.782,05 120.979,30 120.979,30 120.979,30 165.550,62 158.475,81 158.475,81 167.673,07 167.673,07 167.673,07 167.673,07 158.475,81 167.673,07 167.673,07 167.673,07 167.673,07 167.673,07 167.673,07 115.319,45 207.292,02 217.196,76 217.196,76 123.809,23 123.809,23 115.319,45 115.319,45 124.516,71 124.516,71 124.516,71 124.516,71 124.516,71 115.319,45 115.319,45 124.516,71 124.516,71 124.516,71
Dif, Valor Valor coste razonable / existencias existencias 111.652,01 101.805,27 109.816,18 107.479,66 109.816,18 107.479,66 107.479,66 104.976,25 111.818,90 104.976,25 107.479,66 111.818,90 123.334,58 107.479,66 111.652,01 109.482,39 111.652,01 109.482,39 105.143,15 107.479,66 174.404,11 175.906,15 153.208,59 110.316,86 110.316,86 126.171,78 107.479,66 123.334,58 109.816,18 111.818,90 107.479,66 110.316,86 104.976,25 125.504,20 110.316,86 109.816,18 107.479,66 44.701,36 9.976,78 11.163,13 13.499,64 11.163,13 58.070,96 54.167,13 53.499,56 55.854,17 62.696,81 60.193,41 55.854,17 35.141,23 60.193,41 56.021,06 58.190,68 56.021,06 58.190,68 62.529,92 7.839,79 32.887,91 41.290,60 63.988,17 13.492,37 13.492,37 -10.852,33 7.839,79 1.182,13 14.700,53 12.697,81 17.037,05 14.199,85 10.343,20 -10.184,75 14.199,85 14.700,53 17.037,05
5.410.816,98 4.260.967,78 1.153.020,19
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En las Cuentas Anuales del ejercicio 2010 cuyo informe de auditora se emiti con fecha 11 de mayo de 2011, el valor de las existencias ascendi a 19.771.572 euros. Dentro de stas se encontraba la valoracin del solar de Santa Margarita Norte por importe de 7.216.812 euros. Se han realizado dos subastas para la enajenacin de dicho solar, resultando desiertas: Con fecha 5 de marzo de 2011 fue publicada en el BOIB, por importe de 7.955.720 euros Con fecha 23 de abril de 2011 fue publicada en el BOIB, por importe de 6.766.240 euros
Adems se dispone de una tasacin efectuada por TasaSur con fecha 6 de abril de 2011 por un valor de mercado de 4.617.813 euros. La sociedad no registr deterioro alguno por el valor del solar de Santa Mara Norte. A la vista de los acontecimientos descritos anteriormente ,que reflejan indicios de sobrevaloracin. Segn el Plan General Contable en su Norma de Valoracin 10.2 establece Cuando el valor neto realizable (valor de mercado) de las existencias sea inferior a su precio de adquisicin o a su coste de produccin, se efectuarn las oportunas correcciones valorativas reconocindolas como un gasto en la cuenta de Prdidas y Ganancias. Por tanto, el informe de auditora, debera haber recogido una salvedad por la incorrecta valoracin del solar, de acuerdo con las Normas Tcnicas de Auditora. 2. Edificio Santa Margarita Sur La distribucin realizada por la Sociedad, por fincas, sobre la tasacin de Santa Margarita Sur efectuada por Sociedad de Tasacin de fecha 25 de junio de 2010 por un valor razonable de 6.167.552 euros, ha sido la siguiente:
Finca Sur Finca Reg Repercusin Valor Razonable 7543 2,29 141.236,94 7544 1,50 92.513,28 7545 1,64 101.147,85 7546 1,64 101.147,85 7547 1,64 101.147,85 7548 2,42 149.254,76 7549 2,42 149.254,76 7550 2,42 149.254,76 7551 2,29 141.236,94 7552 2,26 139.386,68 7553 2,40 148.021,25 7554 2,40 148.021,25 7555 2,40 148.021,25
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Finca Reg 7556 7557 7558 7559 7560 7561 7562 7563 7564 7565 7566 7567 7568 7569 7570 7571 7572 7573 7574 7575 7576 7577 7578 7579 7580 7581 7582 7583 7584 7585 7586
Finca Sur Finca Reg 2,42 2,42 2,42 3,78 2,26 2,87 2,87 2,87 2,87 2,53 2,53 2,53 4,05 4,05 4,05 1,66 1,66 1,80 1,80 1,80 1,80 1,80 1,80 1,54 1,66 1,80 1,80 1,80 1,68 1,68 1,68 100
Finca Reg 149.254,76 149.254,76 149.254,76 233.133,47 139.386,68 177.008,74 177.008,74 177.008,74 177.008,74 156.039,07 156.039,07 156.039,07 249.785,86 249.785,86 249.785,86 102.381,36 102.381,36 111.015,94 111.015,94 111.015,94 111.015,94 111.015,94 111.015,94 94.980,30 102.381,36 111.015,94 111.015,94 111.015,94 103.614,87 103.614,87 103.614,87 6.167.552,00
La sociedad ha contabilizado en el ejercicio 2010 una plusvala de 205.288 euros generada por la diferencia entre el valor de produccin de los pisos entregados y el valor razonable de los pisos recibidos de las 11 viviendas permutadas del edificio sur.
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El detalle de la plusvala contabilizada es el siguiente:

Vivienda Santa Margarita permutada MADRI30-P2-01 ISMAC07-PB-IZ MADRI30-P2-DR MADRI30-PB-DR MADRI28-P3-IZ ISMAC07-PB-DR ISMAC05-P1-IZ ISMAC03-P1-IZ ISMAC05-P2-IZ MADRI30-P1-DR ISMAC05-PB-IZ Valor razonable contable Dif, Valor razonable / existencias
Finca Es Pla Vila 21534 21536 21539 21547 21558 21566 21574 21587 21593 21595 21604
Superf. M2 83,79 85,72 83,79 73,34 73,00 108,71 75,95 74,59 75,83 70,85 73,00
Finca Sta. Margarita 7577 7560 7574 7571 7586 7559 7556 7548 7557 7573 7552
Valor coste existencias
111.015,94 123.334,58 -12.318,65 139.386,68 126.171,78 13.214,90 111.015,94 123.334,58 -12.318,65 102.381,36 107.980,34 -5.598,98 103.614,87 107.479,66 -3.864,79 233.133,47 160.051,24 73.082,23 149.254,76 111.818,90 37.435,86 149.254,76 109.816,18 39.438,58 149.254,76 111.652,01 37.602,75 111.015,94 104.308,68 6.707,26 139.386,68 107.479,66 31.907,01 1.498.715,14 1.293.427,61 205.287,53
Queremos hacer mencin que el primer ejercicio en el que la sociedad registra beneficios es en el ao 2010, con un resultado positivo de 893.939,46 euros, como reflejan sus cuentas anuales auditadas. Las plusvalas contabilizadas, con las que no estamos de acuerdo, han sido:
CONCEPTO Resultado ejercicio 2010 Plusvala Santa Margarita norte Plusvala Santa Margarita sur Resultado ejercicio 2010 sin plusvalas
IMPORTE 893.939 -1.153.020 -205.288 -464.369
La distribucin realizada por la Sociedad, por fincas, sobre la tasacin de Santa Margarita Sur efectuada por TasaSur de fecha 6 de abril de 2011 por un valor de mercado de 3.744.669, ha sido la siguiente:
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Finca Reg 7543 7544 7545 7546 7547 7548 7549 7550 7551 7552 7553 7554 7555 7556 7557 7558 7559 7560 7561 7562 7563 7564 7565 7566 7567 7568 7569 7570 7571 7572 7573 7574 7575 7576 7577 7578 7579 7580 7581 7582 7583 7584 7585 7586
Finca Sur Repercusin Valor Razonable 2,29 85.752,94 1,50 56.170,05 1,64 61.412,59 1,64 61.412,59 1,64 61.412,59 2,42 90.621,01 2,42 90.621,01 2,42 90.621,01 2,29 85.752,94 2,26 84.629,54 2,40 89.872,08 2,40 89.872,08 2,40 89.872,08 2,42 90.621,01 2,42 90.621,01 2,42 90.621,01 3,78 141.548,52 2,26 84.629,54 2,87 107.472,03 2,87 107.472,03 2,87 107.472,03 2,87 107.472,03 2,53 94.740,15 2,53 94.740,15 2,53 94.740,15 4,05 151.659,13 4,05 151.659,13 4,05 151.659,13 1,66 62.161,52 1,66 62.161,52 1,80 67.404,06 1,80 67.404,06 1,80 67.404,06 1,80 67.404,06 1,80 67.404,06 1,80 67.404,06 1,54 57.667,92 1,66 62.161,52 1,80 67.404,06 1,80 67.404,06 1,80 67.404,06 1,68 62.910,45 1,68 62.910,45 1,68 62.910,45 100 3.744.669,93
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Como se puede apreciar, si dividimos esta valoracin por las 44 viviendas, el precio medio razonable utilizado por infravivienda (viviendas que, segn la Modificacin Puntual del Plan General de Ibiza Centro, tenan una superficie media til de 35 m2) asciende a 85.106 euros, casi la mitad que la tasacin del Edificio Norte. La sociedad ha contabilizado en el ejercicio 2011 una prdida de 797.143 euros generada por la diferencia entre el valor de produccin de los pisos entregados y el valor razonable de los pisos recibidos de las 26 viviendas permutadas del edificio sur. Al igual que en el caso anterior los pisos recibidos (Santa Margarita) en las permutas se deberan haber valorado por el precio de produccin de los pisos entregados de Es Pla de Vila, por tanto, no se reconoceran prdidas ni beneficios en la operacin. Los Estados Financieros preliminares de la sociedad al 30 de septiembre de 2011 arrojan unas prdidas de 1.070.945 euros. El detalle del quebranto registrado en el ejercicio 2011 es el siguiente:
Vivienda Santa Margarita permutada ISMAC03-PB-IZ ISMAC03-P1-DR ISMAC03-P2-DR ISMAC03-P3-DR ISMAC03-P2-IZ ISMAC03-P3-IZ ISMAC05-PB-DR ISMAC05-P2-DR ISMAC05-P3-DR ISMAC05-P3-IZ ISMAC07-P1-DR ISMAC07-P3-DR ISMAC07-P2-CN ISMAC07-P3-02 ISMAC07-P2-IZ ISMAC07-P3-03 MADRI30-PB-IZ MADRI30-P3-DR MADRI30-P1-01 MADRI30-P3-IZ MADRI28-PB-DR MADRI28-PB-IZ MADRI28-P1-DR MADRI28-P2-DR MADRI28-P1-IZ MADRI28-P2-IZ Valor razonable contable Dif, Valor razonable / existencias
Finca Es Pla Vila 21570 21540 21537 21561 21580 21592 21557 21588 21586 21581 21600 21597 21624 21621 21591 21625 21546 21550 21555 21594 21553 21549 21564 21569 21552 21579 TOTAL
Superf. M2 70,85 85,26 83,79 74,59 73,00 75,83 74,93 73,00 74,59 74,93 75,95 75,95 75,95 75,95 108,71 118,46 63,71 74,59 73,00 71,41 60,87 73,00 66,54 71,41 69,15 73,00
Finca Sta. Margarita 7544 7545 7546 7547 7549 7550 7551 7554 7555 7558 7562 7564 7566 7567 7569 7570 7572 7575 7576 7578 7579 7580 7581 7582 7584 7585
Valor coste existencias
56.170,05 104.308,68 -48.138,63 61.412,59 125.504,20 -64.091,61 61.412,59 123.334,58 -61.921,99 61.412,59 109.816,18 -48.403,59 90.621,01 107.479,66 -16.858,65 90.621,01 111.652,01 -21.031,00 85.752,94 110.316,86 -24.563,92 89.872,08 107.479,66 -17.607,58 89.872,08 109.816,18 -19.944,10 90.621,01 110.316,86 -19.695,85 107.472,03 111.818,90 -4.346,88 107.472,03 111.818,90 -4.346,88 94.740,15 111.818,90 -17.078,75 94.740,15 111.818,90 -17.078,75 151.659,13 160.051,24 -8.392,10 151.659,13 174.404,11 -22.744,98 62.161,52 93.794,36 -31.632,84 67.404,06 109.816,18 -42.412,12 67.404,06 107.479,66 -40.075,60 67.404,06 105.143,15 -37.739,09 57.667,92 89.622,02 -31.954,10 62.161,52 107.479,66 -45.318,14 67.404,06 97.966,71 -30.562,65 67.404,06 105.143,15 -37.739,09 62.910,45 101.805,27 -38.894,82 62.910,45 107.479,66 -44.569,21 2.130.342,72 2.927.485,64 -797.142,92
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4.6.- Equipamientos del Estado: Mediante escrito de fecha 8 de octubre de 2009 la Subdireccin General de Patrimonio del Estado del Ministerio de Hacienda, acept la oferta del AYUNTAMIENTO DE EIVISSA, por la cual se propona la permuta de los inmuebles estatales sitos en la Avda. Isidoro Macabich n 4 (edificio de juzgados) y n 12-14 (antigua Delegacin del Gobierno), a cambio del inmueble municipal en el que se ubica el Colegio Sa Graduada y la cesin gratuita al Estado del inmueble sito en la Avda. Isidoro Macabich n 56. El 30 de abril de 2010 se dict Sentencia n 108/10, por la que se estima el Recurso Contencioso Administrativo interpuesto por ITUSA contra la Declaracin como Bien Catalogado del antiguo edificio de la Escuela Sa Graduada. Dicha sentencia es declarada firme por Diligencia de Ordenacin de fecha 4 de junio de 2010. Las gestiones y trmites relacionados con los equipamientos del Estado los realiza directamente el Ayuntamiento de Eivissa con la Administracin General del Estado, sin que tengamos conocimiento del estado actual en que se encuentran dichos trmites.
4.7.- Aparcamientos Centro: El 10 de febrero de 2009 se procedi a la contratacin de D. Ramn Llopart i Ricard, Arquitecto, para redactar el anteproyecto de los aparcamientos centro, por el procedimiento negociado sin publicidad. El 14 de abril de 2009 el citado Arquitecto entrega el Projecte Bsic DAparcament subterrani a la Unitat de DActuaci Eivissa Centre, solicitando la elaboracin de un Estudio Hidrogeolgico del subsuelo. Una vez realizado dicho Estudio, el 29 de julio de 2009 el Consejo de Administracin, a la vista de las conclusiones de los estudios realizados y la viabilidad del proyecto, decide dejar pendiente este tema hasta la finalizacin del Edificio Es Pla de Vila y el realojo de los propietarios.
5.- OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA SOCIEDAD.
La Sociedad, segn se nos ha informado, se halla al corriente en el pago de sus obligaciones con Hacienda, si bien tiene concedido el aplazamiento del pago de las siguientes deudas tributarias a favor de la Agencia Tributaria:
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Concepto tributario: IVA IVA IVA IVA IVA IVA Total principal adeudado
N expediente: 071140326247K 071140326245L 071140326246C 071140328807M 071140328809F 071140328806G
Importe: 92.730,45 75.035,35 83.535,85 47.283,36 40.317,45 112.775,12 ___________ 451.677,58
Para asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias indicadas y respondiendo de la cantidad global de 627.089,06 (principal, intereses de demora y gastos y costas), ITUSA ha constituido una hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria sobre la siguiente finca:
Solar sito en San Cristbal, de este trmino municipal, de MIL CIEN METROS CUADRADOS (1.100 m2) de superficie. Linda: Norte y Este, solar del Ayuntamiento de Ibiza; Sur, Avenida Isidoro Macabich; Oeste, camino. Sobre el mismo se levanta un EDIFICIO de cuatro plantas, situado en esquina de manzana con ngulo obtuso que comprende cuarenta y ocho viviendas, distribuidas en seis casas. Tiene una superficie aproximada de SEISCIENTOS VEINTISEIS MERTROS CUADRADOS (626 m 2) y linda: Norte y Este, lmite de parcela y parte no edificada del solar; Sur, Avenida Isidoro Macabich; Oeste, Calle Madrid. REGISTRO: Tomo 1.211, Libro 31 de Ibiza, Seccin 1, folio 3.058, inscripcin 3. REFERENCIA CATASTRAL: 4082307CD7048S0009SY.
Segn la LIVA art. 79.1 En las operaciones cuya contraprestacin no consista en dinero, se considera base imponible la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado, en la misma fase de produccin o comercializacin, entre partes independientes. Se trata de las permutas de bienes o servicios..
En nuestra opinin el valor de mercado de las permutas realizadas con las viviendas de Es Pla de Vila, se puede cuantificar. Ya que durante el ejercicio 2010 se vendieron 12 viviendas libres a precio de mercado, resultando un precio medio por m2 de 1.813,47 euros. La sociedad ha utilizado como precio de venta estimado el coste de produccin incrementado por un margen industrial del 21%. Esta estimacin no difiere significativamente de la calculada por nosotros.
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VENTAS VIVIENDAS LIBRES 2010

N Finca MES ESCRITURA N entidad registral 112 142 144 145 170 176 180 189 198 201 206 208 Total Sup. Con. 73,34 75,95 69,15 60,87 60,87 73,00 73,00 74,36 136,48 136,59 103,83 107,46 1.044,90 VALOR COSTE EXISTENCIAS 107.980,34 111.818,90 101.805,27 89.622,02 89.622,02 107.479,66 107.479,66 109.482,39 200.940,24 201.107,13 152.874,80 158.215,40
PRECIO VENDIDO
137.700,00 145.000,00 124.929,92 114.300,00 114.300,00 137.050,00 137.050,00 142.129,55 222.900,00 230.100,00 168.800,00 193.750,00
Precio M2 1.877,56 1.909,15 1.806,65 1.877,77 1.877,77 1.877,40 1.877,40 1.911,37 1.633,21 1.684,60 1.625,73 1.803,00
% Beneficio 21,58% 22,88% 18,51% 21,59% 21,59% 21,58% 21,58% 22,97% 9,85% 12,60% 9,43% 18,34% 17,64%
21545 Noviembre 21575 Octubre 21577 junio 21578 Octubre 21603 Octubre 21609 Octubre 21613 Octubre 21622 junio 21631 Diciembre 21634 Octubre 21639 Octubre 21641 Noviembre TOTAL
1.538.427,83 1.868.009,47 1.813,47
Los ajustes efectuados en las declaraciones complementarias del IVA fueron los siguientes: Complementarias 2010
BASE IMPONIBLE 2.139.028,61 CUOTA 156.571,20 14.481,67 171.052,87
Complementaria Recargo TOTAL
6.- OBLIGACIONES CON LA SEGURIDAD SOCIAL. De la documentacin facilitada por la Sociedad no se deduce que la misma haya incumplido sus obligaciones con la Seguridad Social.
7- RELACIN DE LITIGIOS, EXPEDIENTES ADMINISTRATIVOS, ETC.
PLEITOS,
CONTENCIOSOS,
No hemos podido obtener informacin actualizada de los procedimientos judiciales y administrativos en los que se encuentra incursa la Sociedad citados en el Informe de la Gerencia de la Sociedad de noviembre de 2010, a dicha fecha el estado de dichos procedimientos era el siguiente:
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7.1.- Reclamacin del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas (INVIFAS): La causa de dicha reclamacin es la ocupacin indebida por parte de ITUSA de una porcin de terreno de 94,49 m2 del solar situado en la calle Abad y la calle la Sierra n 61, (Finca Registral n 10.831) propiedad del INVIFAS. La propuesta de indemnizacin del INVIFAS consistente en el valor residual suelo ocupado ascenda a la cantidad de 127.905,93 . Dicha propuesta fue aceptada por el Consejo de Administracin de ITUSA en su reunin de 24 de noviembre de 2009, acordandose que BRUESA INMOBILIARIA, S.A. asumiera el pago de dicha indemnizacin en dos plazos. De la documentacin analizada parece desprenderse que ITUSA procedi directamente al pago de la referida cantidad. No tenemos constancia de que la indemnizacin abonada haya sido reembolsada por BRUESA INMOBILIARIA, S.A.. El Letrado encargado de este asunto es D. Julin Lausn. 7.2.- Demanda Ejecucin Provisional contra ITUSA instada por ARQUITECTURA, URBANISMO I TERRITORI: Dimana del Procedimiento Ordinario n 134/2007. En relacin con este procedimiento, el 25 de octubre de 2007 el Consejo de ITUSA acord por unanimidad, a propuesta de D. Pedro Azcue, que BRUESA asumiera los gastos y posibles compensaciones econmicas del asunto. El 10 de agosto de 2010 ITUSA consign en la cuenta del Juzgado n 2 de Primera Instancia de Ibiza la cantidad de 93.908,36 , correspondiente al principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos. El 10 de septiembre de 2010 se dict Diligencia de ordenacin de consignacin la cantidad de 3.752,08 , correspondientes a intereses y costas. Cantidad tambin consignada por ITUSA. No tenemos constancia de que las cantidades consignadas por ITUSA hayan sido reembolsadas por BRUESA INMOBILIARIA, S.A.. El Letrado encargado de este asunto es D. Julin Lausn. 7.3.- Sancin AYUNTAMIENTO: Expediente sancionador n 038/2006-S, incoado contra ITUSA, BRUESA CONSTRUCCIN y la Direccin Facultativa de la obra por la construccin de edificio sin adaptarse a la Licencia Municipal n 56/2004. El importe de la sancin es de 111.682 . El 29 de junio de 2010 se present escrito de alegaciones por parte de ITUSA. El Letrado encargado de este asunto es D. Manuel Alcaide.
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7.4.- Demanda de PROMOCIONES TURISTICAS E INDUSTRIALES, S.L.: Procedimiento ordinario 63/2010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n 3 de Ibiza, en reclamacin de la cantidad de 44.475 . El juicio estaba sealado para el da 30 de junio de 2011 a las 10, 30 horas. El Letrado encargado de este asunto es D. Julin Lausn. 7.5.- Reclamacin penalizaciones por retrasos en la entrega de aparcamientos: Las personas que interpusieron la recalamcin son: D. Susana Lpez Ribas (aparcamiento n 95 y trastero n 3), importe reclamado: 10.740 y D. Juan Antonio Vzquez Gmez (aparcamiento n 33 y trastero n 1), importe reclamado 10.740 . En noviembre de 2010, el Consejo de ITUSA acepta la siguiente propuesta de la parte contraria: o En el caso de D. Susana Lpez: adquirir el aparcamiento n 66 y trastero n 2 (nueva plaza) disminuyendo su precio base en 10.740 . o En el caso de D. Jos Antonio Vzquez adquirir el aparcamiento n 33 y trastero n 1 disminuyendo el precio base en 8.000 . El Consejo de ITUSA acord reclamar responsabilidades a BRUESA en relacin con las indemnizaciones por retraso aceptadas. El Letrado encargado de este asunto es D. Mariano Otalora. 7.6.- Reclamaciones de Subcontratistas de BRUESA CONSTRUCCIN, S.A.: 7.6.1.- Demanda trabajadores Ibiza Gold, n1056/2009 ante el Juzgado de lo Social de Ibiza: D. Adrin Facas y 21 trabajadores ms demandan por impago de salarios a Ibiza Gold como empresa principal y a otras empresas entre las que se encuentran BRUESA CONSTRUCCIN e ITUSA. El importe de la demanda ascenda a la cantidad de 97.982,54 . El jucio estaba sealado para el da 14 de febrero de 2011 a las 11:15 horas 7.6.2.- Reclamacin trabajadores rea nsula: Galo Washington y 4 trabajadores ms reclaman en el Tribunal de Arbitraje y Mediacin el pago de sus salarios a rea nsula y a varias empresas entre las que se encuentran BRUESA CONSTRUCCIN e ITUSA. El importe de la reclamacin ascenda a la cantidad de 12.892,56 . 7.6.3.- Reclamacin Color 85: Burofax recibido el 13 de septiembre de 2010 reclamando la cantidad de 51.004,58 que les adeuda BRUESA CONSTRUCCIN por trabajos de pintura en el Edificio Es Pla de Vila. Enviado a Manuel Alcaide en la misma fecha.
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El Letrado encargado de este asunto es D. Julin Lausn. Las reclamaciones de terceros abonadas por ITUSA, que corresponde reclamar a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. son, segn el informe de la Gerencia de ITUSA de noviembre de 2010, las siguientes:
Total Reclamaciones terceros: Compensacin INVIFAS ocupacin parcela Demanda Arquitectura, Urbanisme i Territori Demanda Ingeniera de Promociones Tursticas (*) . Demanda trabajadores Ibiza Gold (*) Demanda trabajadores Area Insula (*)
(*) Importe solicitado por los demandantes, sin sentencia firme
380.464 127.906 93.908 47.775 97.983 12.893
Por el contrario, si se nos ha facilitado informacin actualizada de los procedimientos cuya direccin letrada es ostentada por D. Manuel Alcaide Juan, que relacionamos a continuacin: 7.7.- Demanda de juicio cambiario interpuesta por BRUESA CONSTRUCCIN, S.A.: Reclamacin del pago de 2.062.806,30 euros ms 618.841,89 euros de intereses de demora, gastos y costas (Autos n 988/2010, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n 2 de Ibiza). El 20 de octubre de 2010 se solicit la suspensin procedimiento y se procedi por ITUSA al pago de 1.300.000 a BRUESA CONSTRUCCIN, S.A., en virtud de un acuerdo extrajudicial alcanzado por las partes por el cual ITUSA se comprometa a abonar la totalidad del importe reclamado en el plazo de un ao. La referida obligacin de pago fue garantizada por IMVISA, a pesar de que lo lgico hubiera sido que fuera garantizada con carcter mancomunado por los dos accionistas de ITUSA, es decir, IMVISA y GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. en proporcin a sus respectivos porcentajes de participacin en el capital social de ITUSA. Ante el incumplimiento de ITUSA de su obligacin de pago el el 20 de octubre de 2011, por BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. se ha solicitado con fecha 2 de noviembre de 2011 la reanudacin del procedimiento y la ampliacin del embargo de los bienes sealados en la demanda ejecutiva. 7.8.- Demanda interpuesta contra ITUSA por D. Jos Mar Bufi: Reclamacin de la cantidad de 56.229,07 (Autos de procedimiento ordinario n 137/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n 3 de Ibiza). Se encuentra pendiente de resolver el recurso de apelacin interpuesto por la parte actora apelante contra la sentencia de 9 de junio de 2011, que desestimaba la demanda interpuesta con imposicin de costas a la parte actora.
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7.9.- Demanda de conciliacin interpuesta contra ITUSA por D. Antonio Serra Mari: Reclamacin de la cantidad de 47.100 , en concepto de penalizacin en la entrega a razn de 300 diarios, fecha lmite 31 de diciembre de 2009 (Autos n 632/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n 3 de Ibiza). Procedimiento por ahora finalizado (conciliacin) sin acuerdo entre las partes. 7.10.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Isabel Alcalde Rubio: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 175/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 2 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (ITUSA). 7.11.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Margarita Guasch Cardona: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 176/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 2 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (ITUSA). 7.12.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. M Nieves y D. Mariano Tur Guasch: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 177/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 2 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (ITUSA). 7.13.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Margalida Ferrer Torres: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 183/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 1 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (ITUSA).
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7.14.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Joana Mara Amor Colomar: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 184/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 3 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (ITUSA). 7.15.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Jos M Torres Planells: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 185/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 3 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (ITUSA). 7.16.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Antonia Tur Clapes: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 184/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 1 de Ibiza). Presentada oposicin a la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (Itusa). 7.17.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Angeles Manuel Ribas: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 182/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 1 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentran todos acumulados al presente procedimiento y se encuentra en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (Itusa). 7.18.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Amarfil Caurin Martnez: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 185/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 1 de Ibiza). Presentamos oposicin a la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (Itusa). 7.19.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. M Isabel Riera Costa: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el
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Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 183/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 3 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (Itusa). 7.20.- Recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. M Isabel Riera Costa: Contra la resolucin decretando la expropiacin. Es demandado el Ayuntamiento de Ibiza y codemandada ITUSA (Autos de procedimiento ordinario n 178/2009, seguidos ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo n 2 de Ibiza). Desestimada la medida cautelar solicitando suspensin de la ejecucin. Actualmente se encuentra acumulado al P.O. 182/2009-1 y en fase de contestacin a la demanda por la parte codemandada (Itusa). 8.- INCUMPLIMIENTOS GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. De la documentacin que hemos analizado se deduce que GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. y/o sus filiales BRUESA INMOBILIARIA, S.A. y BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. han podido incurrir en los siguientes incumplimientos: 8.1.- No cumpli su compromiso de inalterabilidad del costo de promocin del edificio Es Pla de Vila 8.2.- No cumpli el plazo mximo de entrega del edificio Es Pla de Vila. 8.3.- No repar los defectos de construccin del mencionado edificio puestos de manifiesto en el Acta de Recepcin del mismo y durante el plazo de garanta. 8.4.- No adquiri las viviendas libres no vendidas del edificio Es Pla de Vila. 8.5.- No adquiri los solares de Santa Margarita en la licitacin pblica. 8.6.- Adeuda a ITUSA, salvo error u omisin, la cantidad de 380.464 por reclamaciones de terceros a noviembre de 2010. 8.7.- No desembols la parte del aumento de capital que le corresponda de conformidad con su porcentaje de participacin y a pesar del compromiso adquirido en este sentido por los representantes de GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. en el Consejo de Administracin de ITUSA de fecha 24 de febrero de 2004. El cumplimiento de los anteriores compromisos fue requerido en el seno del Consejo de Administracin de ITUSA por los representantes de IMVISA a los representantes de GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., pero no tenemos constancia de que dicho cumplimiento haya sido reclamado judicialmente.
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GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A. est en concurso de acreedores en virtud de Auto de fecha 22 de junio de 2011, por lo que reclamar el cumplimiento de sus obligaciones en estos momentos tiene una eficacia prctica limitada. Por otra parte, debemos hacer constar que GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., a travs de su representante D. Jos Mara Guasch i Bov, manifest en la Junta Ordinaria de Accionistas de ITUSA, celebrada el 28 de junio de 2011, que su representada consideraba que ante el total incumplimiento por parte de ITUSA se han de considerar resueltos, de manera definitiva e inequvoca los compromisos que en su caso pudieran subsistir por parte de la filial BRUESA INMOBILIARIA en cuanto a la adquisicin de los activos de la promotora ITUSA y de la concurrencia al procedimiento de licitacin de los solares conocidos como Santa Margarita Norte y Sur, reservndonos como adjudicatarios del concurso que dio lugar a la constitucin de esta Sociedad, el derecho a ejercitar todas cuantas acciones legales se estimen oportunas.
9.- ACTUACIN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIN DE ITUSA: Ante los incumplimientos del GRUPO DE EMPRESAS BRUESA, S.A., puestos de manifiesto en el apartado anterior, la actuacin del Consejo de Administracin de ITUSA fue la siguiente: 1. Acord entregar pagars a BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. por importe de 2.062.806,30 euros con vencimiento 23 de julio de 2010, sin tener previsin de tesorera para poder cumplir con el pago de los mismos a su vencimiento. Dichos pagars resultaron impagados, interponiendo BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. demanda de juicio cambiario en reclamacin del principal, ms 618.841,89 euros en concepto de gastos, costas e intereses. A este respecto hemos de sealar que la ampliacin del capital social acordada por la Junta de Accionistas de la Sociedad por importe de 3.417.497,20 euros, no estaba destinada al pago de los pagars entregados, ya que se utiliz para cancelar una pliza de crdito, hacer frente al pago de los justiprecios acordados y al pago de impuestos. 2. Una vez firmada el Acta de Recepcin de la obra de Es Pla de Vila el 19 de mayo de 2010, el Consejo de Administracin de ITUSA no realiz las gestiones tendentes a la reclamacin de los compromisos que BRUESA INMOBILIARIA, S.A. haba asumido en el contrato de novacin de gestin de fecha 20 de mayo de 2008, segn relacionamos a continuacin: No inst un concurso pblico para la venta de los pisos libres del edificio Es Pla de Vila, una vez adjudicados los pisos a los realojados de las viviendas de Santa Margarita. El precio concertado era de 3.001,68 euros/m2, por lo que el importe del concurso pblico por las viviendas libres habra ascendido a un total de 11.808.700 euros, correspondientes a 3.934 m2.
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Al no instar el concurso pblico, ITUSA no pudo requerir a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. la adquisicin de dichos inmuebles al precio anterior. Las consecuencias de no tomar estas decisiones son las siguientes: i. ii. La reclamacin a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. de 11.808.700 euros no pudo llevarse a cabo. El precio medio por metro cuadrado de las ventas de las viviendas libres ha sido de 1.677 euros, por lo que la venta de estas viviendas como mximo ascender a 6.597.300 euros. Es decir, el resultado ser de 5.211.400 euros menos de ingresos para ITUSA.
3. Despus de la demolicin de las infraviviendas de Santa Margarita Norte y ante las dificultades financieras de ITUSA, el Consejo de Administracin no hizo ninguna gestin para reclamar los compromisos que haba asumido BRUESA INMOBILIARIA, S.A. en el contrato de novacin de gestin de fecha 20 de mayo de 2008. A tales efectos el Consejo de Administracin debi instar el concurso pblico para la venta de dicho solar en el mes de junio del ejercicio 2010, por importe de 1.200 euros/m2 (suelo edificable 8.842 m2). Por tanto, el concurso hubiera sido por 10.610.400 , estando BRUESA INMOBILIARIA, S.A. obligada a acudir a la licitacin y la adquisicin de dicho solar a dicho precio en el caso de que no hubiera otra oferta superior. La primera licitacin pblica fue por 7.955.720 euros, el 5 de marzo de 2011, resultando desierta. La segunda licitacin pblica fue por 6.766.240 euros, el 23 de abril de 2011, resultando igualmente desierta. Las consecuencias de esta actuacin son las siguientes: La reclamacin a Bruesa Inmobiliaria de 10.610.400 euros no pudo llevarse a cabo. Por ello, se ha producido una prdida estimada en funcin de la ltima licitacin pblica respecto al precio establecido en el contrato de ms de 3.800.000 euros. El no haber llevado a cabo las anteriores actuaciones ha supuesto que ITUSA, haya soportado durante parte del ejercicio 2010 y hasta el 30 de septiembre de 2011 gastos financieros, de comercializacin y otros por importe de 1.158.531 euros.
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10.- CONCLUSIONES. En base a lo anteriormente expuesto se pueden extraer las siguientes conclusiones:
1. Aportacin del terreno Es Pla de Vila en la constitucin. En fecha 22 de abril de 2004, IMVISA promueve un concurso para constituir una sociedad mixta, para la gestin y remodelacin urbana del centro, Area Sa Graduada, Eivissa. A tales efectos, IMVISA aport a la Sociedad constituida en pago del 51% del capital de la misma una parcela con un valor de 2.400.000 , quedando, por tanto, su riesgo limitado a dicha aportacin, en el momento de la constitucin.
2. La diferencia en valoracin de la parcela aportada genera prdidas de ms de 2.000.000 a IMVISA. En el acto de constitucin de ITUSA, era conocida la modificacin puntual del Plan General de Ordenacin Urbana, que increment la edificabilidad de 5.177 metros cuadrados a 9.508 metros cuadrados. En concreto el valor de aportacin debi ser de 4.408.000 , en lugar de 2.400.000 , causndole un perjuicio directo por la diferencia.
3. Las cuentas anuales de ITUSA correspondientes al ejercicio 2010, no reflejan las prdidas de sus operaciones ni la realidad de su patrimonio. El Resultado del ejercicio 2010, nico en que la sociedad ha obtenido beneficios (893.939 euros), debera ser disminuido en 1.358.308 euros, anulando las dos plusvalas incorporadas en la contabilidad de la sociedad por la permuta de las viviendas de Santa Margarita por las de Es Pla de Vila. Por tanto el resultado del ejercicio sera de unas prdidas de 464.369 euros.
4. Poca solvencia en los subcontratos. Llama la atencin que ITUSA aceptase que el seguro de caucin aportado por la constructora en concepto de garanta definitiva por las obras del Edificio Es Pla de Vila fuera emitido por una compaa aseguradora de escasa solvencia y radicada en el paraso fiscal de Gibraltar.
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5. IMVISA incrementa su riesgo por encima de su aportacin inicial. A pesar de los continuos incumplimientos del GRUPO BRUESA, el Consejo de Administracin de ITUSA y en algunos casos el de IMVISA actuaron de forma no muy ortodoxa pues: a. El Consejo de Administracin de IMVISA acord cubrir ntegramente la ampliacin de capital de ITUSA, por importe de 3.417.497 euros. Asumiendo un riesgo que en el Concurso Pblico garantiz el grupo de empresas BRUESA. b. El Consejo de Administracin de IMVISA acord prestar a ITUSA 1,5 millones de euros, cuyo destino principal fue para atender los pagars entregados y vencidos a BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. por importe de 1,3 millones de euros. c. El Consejo de ITUSA no inst un Concurso Pblico para la venta de los pisos libres del edificio Es Pla de Vila, segn el contrato de Gestin con BRUESA INMOBILIARIA, SA. El precio concertado era de 3.001,68 euros/m2, por lo que el importe del Concurso Pblico por las viviendas libres habra ascendido a un total de 11.808.700 euros, correspondientes a 3.934 m2. d. Al no instar el Concurso Pblico, ITUSA no pudo requerir a BRUESA INMOBILIARIA, S.A. la adquisicin de dichos inmuebles al precio anterior. e. El resultado de no realizar esta gestin ha supuesto una disminucin de los ingresos en ITUSA de 5.211.400 euros (en el mejor de los casos de que se vendan todas las viviendas). f. Despus de la demolicin de las infraviviendas de Santa Margarita Norte debi instar el Concurso Pblico para la venta de dicho solar en el mes de junio del ejercicio 2010, por importe de 1.200 euros/m2 (suelo edificable 8.842 m2). Por tanto, el concurso hubiera sido por 10.610.400 euros, estando BRUESA INMOBILIARIA, S.A. obligada a acudir a la licitacin y la adquisicin del solar a dicho precio, en el caso de que no hubiera otra oferta superior. g. El resultado de no realizar esta gestin le ha supuesto a ITUSA una prdida que en estos momentos no es cuantificable, ya que los dos Concursos Pblicos realizados el 5 de Marzo y el 23 de Abril de 2011, este ltimo por importe de 6.766.240 euros, han quedado desiertos.
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6. Las aportaciones realizadas por IMVISA en ITUSA han sido las siguientes: Aportacin terreno en el capital social: Por diferencias en valoracin del suelo: Ampliacin de capital: Prstamo de IMVISA: TOTAL: 2.400.000 2.008.000 3.417.497 1.500.000 9.325.497
7. Los principales riesgos latentes que tiene IMVISA como avalista de ITUSA son los siguientes: 943.748 euros, correspondientes al 51% del capital pendiente de amortizacin del prstamo hipotecario a favor de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Baleares, que a fecha 31 de diciembre de 2011 era aproximadamente 1.850.487 euros, con garanta hipotecaria sobre el edificio Es Pla de Vila. 3.229.244 euros, correspondientes al 75% del capital pendiente de amortizacin del prstamo hipotecario a favor de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Baleares, que a fecha 31 de diciembre de 2011 era aproximadamente 4.305.658 euros, con garanta hipotecara sobre el Solar Santa Margarita Norte. 762.806 euros, correspondientes al resto del principal pendiente de pago del procedimiento cambiario n 988/2010, seguido a instancias de BRUESA CONSTRUCCIN, S.A. contra ITUSA. 228.842 euros, correspondientes a los intereses, costas y gastos del procedimiento antes mencionado.
8. Activos y Pasivos de ITUSA: Pisos y garajes Edificio Es Pla de Vila aproximadamente 2.500.000 euros, respondiendo a 1.850.000 euros de prstamo hipotecario. Actualmente quedan por vender ocho pisos y garajes de difcil venta. Solar Santa Margarita Norte, valoracin de TASASUR por 4.618.000 euros, ltima subasta pblica desierta por 6.700.000 euros, respondiendo a un principal de 4.305.658 euros por prstamo hipotecario de Sa Nostra, ms 627.000 a la Agencia Tributara. Edificio Santa Margarita Sur, valoracin de TASASUR 3.745.000 euros. Otros pasivos: Deuda Bruesa 991.650 euros y provisiones por litigios 155.000 euros.
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9. Conclusin final: La valoracin de ITUSA sera de 2.245.000 euros, correspondiente al valor estimado de mercado del inmueble de Santa Margarita Sur, valor de tasacin 3.745.000 euros, menos el importe del prstamo concedido por IMVISA, 1.500.000 euros. La valoracin del resto de los activos de la sociedad seran suficientes para cubrir el resto de pasivos. IMVISA ha aportado en ITUSA 9.325.497 euros, y podra recuperar en caso de venta del inmueble de Santa Margarita Sur, el prstamo de 1.500.000 euros y el 75% de la valoracin de ITUSA 1.683.750 euros (75% de 2.245.000 euros). Por tanto el coste del realojo de los vecinos de Santa Margarita, le ha supuesto a IMVISA un coste aproximado de 6.141.747 euros. (9.325.497 1.500.000 - 1.683.750).
Fdo. Francisco Arnau Moral Socio
En Madrid, a 19 de enero de 2012.
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INFORME AUDITORIA DE CUMPLIMIENTO

Al Consejo de Administracin de INICIATIVES I TRANSFORMACIONS URBANES, S.A.

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Habitatges m2/hab hab 34,20 34,20 34,20 61,20 16 32 27 39

3,500 10.847 2,178 13.462 3,500 5.180 34,20 43 157

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IMPORTE 3.417.207,99 -321.612,68 -254.682,21 2.840.913,10 47.060 60,37

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Porcentaje 51% 49% 100%

Acciones 24.000 23.060 47.060

VN 100 100 100

Porcentaje 51% 49% 100% Porcentaje 51% 49% 100%

Acciones 24.000 23.060 47.060 Acciones 24.000 23.060 47.060

VN 72,62 72,62 72,62 VN 60,37 60,37 60,37

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Porcentaje 75,5% 24,5% 100%

Acciones 71.060 23.060 94.120

VN 72,62 72,62 72,62

Porcentaje 77,7% 22,3% 100%

Acciones 80.611 23.060 103.671

VN 60,37 60,37 60,37

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D. Juan Mayans Cruz (inscripcin 15).

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TOTAL SOLAR PARALIZACIN OBRA

18.000.000 2.400.000 1.054.400

TOTAL CONTRATO Construccin (Bruesa) Gestin Otros gastos promocin

14.545.600 10.606.025 1.444.174 2.495.401

14.873.519 10.838.601 1.593.705 2.441.212

327.919 232.576 149.531 -54.188

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actualizados debidamente al fallar las premisas en la que basaban su equilibrio financiero.

Ventas viviendas a terceros:

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Valor coste existencias 123.334,58 126.171,78 123.334,58 107.980,34 107.479,66 160.051,24

Finca Sta. Margarita 7577 7560 7574 7571 7586 7559

Valor justiprecio 73.015,96 91.675,59 73.015,96 67.336,94 80.125,89 153.333,51

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Valor coste existencias 111.818,90 109.816,18 111.652,01 104.308,68 107.479,66 1.293.427,61

Vivienda Santa Margarita permutada ISMAC05-P1-IZ ISMAC03-P1-IZ ISMAC05-P2-IZ MADRI30-P1-DR ISMAC05-PB-IZ

Finca Sta. Margarita 7556 7548 7557 7573 7552

Valor justiprecio 98.165,90 98.165,90 98.165,90 73.015,96 91.675,59 997.693,10

tfnos 916 030 448, 677 68 02 09

Valor justiprecio 73.015,96

Viviendas y aparcamientos pendientes de venta

VIVIENDAS PENDIENTES SIN ESCRITURAR

Entre el 30 de septiembre y el 11 de noviembre, han sido vendidas las viviendas sombreadas.

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