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ANÁLISIS DE LA POLÍTICA DE GASTO EN VIVIENDA.
Francisco Javier Martín Romo
PARTE I. INTRODUCCIÓN: EL MERCADO DE LA VIVIENDA
.
1.1 Señas de identidaddel mercado inmobiliario residencial. 1.2 Mercado inmobiliario residencial. La oferta.
1.2.1La oferta. 1.2.2 Mercado de oferta.
1.3 Mercado inmobiliario residencial. La demanda.
1.3.1La demanda. 1.3.2 Determinantes de la demanda.
1.4 Ciclos del mercado inmobiliario.
1.4.1 Elciclo a largo plazo. 1.4.2 El ciclo a corto plazo. 1.4.3 El ciclo a medio plazo.
1.5 Cicloinmobiliario y ciclo económico. 1.6 Los ciclos inmobiliarios en España. 1.7 Situacióninmobiliaria en la actualidad. PARTE II. EL ANÁLISIS DE LA POLÍTICA DE GASTOEN VIVIENDA. 2.1 Introducción. 2.2 Justificación de la intervención del Estado en elmercado inmobiliario residencial. 2.3 Accesibilidad a la vivienda. 2.4 Evolución de laspolíticas de vivienda en España. 2.5 Plan Vivienda 2005-2008.
2.5.1 Suelo. 2.5.1.1 El suelo yel mercado inmobiliario residencial. 2.5.1.2 El suelo en el Plan de Vivienda 2005-2008. 2.5.1.3Conclusiones. 2.5.2 El alquiler. 2.5.3 Los jóvenes. 2.5.3.1 Los jóvenes y el problema de acceso ala vivienda. 2.5.3.2 Los jóvenes en el Plan de Vivienda 2005-2008.
 PARTE I. INTRODUCCIÓN: EL MERCADO DE LA VIVIENDA
.1.1
Señas de identidad del mercado inmobiliario residencial.
La actividad constructora residencial contribuye, indudablemente, de forma crucial aldesarrollo económico. Características propias de este sector como el elevado volumende inversión que necesita, la variedad de la oferta, su papel socio-económico y su rol de
“locomotora”
al impulsar otros subsectores así lo confirman.Este motor económico está perfilado por un serie de trazos identitarios propios, comoun proceso productivo, que genera la participación de diferentes agentes, desde aquellosque elaboran, diseñan y planifican, o los encargados producir y suministrar los inputs,hasta los agentes o empresas que llevarán acabo la construcción efectiva. Así como los
 
numerosos desfases productivos desde que se comienzan las obras hasta que seterminan y que impiden un ajuste inmediato del mercado. Y por supuesto, lascaracterísticas del producto obtenido en el mercado, el bien residencial: su dispersión yfraccionamiento, la heterogeneidad consustancial al producto, la pervivencia y duraciónque lo convierten en objeto de inversión y los elevados costes de estos bienes, quesupone la necesidad de recurrir a la financiación externa.Esta sucinta mención de características es la que condiciona, como ahora veremos, elfuncionamiento del mercado inmobiliario residencial.
1.2Mercado inmobiliario residencial. La oferta.
1.2.1 La oferta.Prima facie, abordando la definición de esta, podríamos considerar la oferta en elmercado de la vivienda como el Stock total existente de bienes inmobiliarios terminadosen la economía y que procede tanto de la construcción de nuevas viviendas como de laentrada en el mercado de viviendas ya existentes.Desde un punto de vista macroeconómico, la importancia de este sector no puede ser obviada dado el considerable peso de este tipo de inversión en el PIB, así como larelación reciproca de los ciclos económicos con los ciclos en el sector, motivada entreotros por la sensibilidad de la oferta a las condiciones de los mercados financieros y lasdecisiones de gasto en vivienda, que acompañan el curso general de la economía.Por otro lado, para entender mejor el funcionamiento de la oferta residencial hay quemencionar una serie de dificultades que particularizan estos bienes como susceptibilidadde aunar la demanda de uso y la de inversión al mismo tiempo, la heterogeneidad del
 
 producto, su localización y una cuestión no menos importante como es el sometimientoa todo tipo de regulaciones normativas.
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1.2.2 Mercado de oferta.Después de lo dicho anteriormente podemos realizar una aproximación alfuncionamiento de la oferta inmobiliaria residencial a través de los diferentes mercadosque la componen.a)En el mercado de Stock residencial la oferta es fija en el corto plazo y estadeterminada por el total de viviendas terminadas y en disposición de ser utilizadas. b)El marcado de nueva construcción. Aquí las unidades que la industria pone adisposición del mercado son resultado del proceso de edificación. En estecaso nos encontraremos ante una oferta elástica, que se encuentrafuertemente condicionada por el precio de los factores de producción, lasituación del suelo, los precios en los materiales y en la mano de obra, lafinanciación, la ampliación de la tecnología, el números de constructoresque en cada momento decidan entrar o salir de este mercado y lasexpectativas futuras.c)El mercado de reventa. Posee una oferta flexible, pero las variables de quedependen distan de aquellas del mercado nueva construcción. Pueden ser designo económico, principalmente el nivel y evolución del desempleo, el poder adquisitivo de las familias y la evolución de la renta de estas. Tambiénhay un elemento demográfico referido al ciclo de vida familiar. Una familiacompuesta solamente por los dos cónyuges se verá empujada a la adquisiciónde un vivienda de mayor tamaño si tuvieran un par de hijos e incluso
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Paloma Taltavull de la Paz. “Economía de la construcción”, Civitas.
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06 / 09 / 2011This doucment made it onto the Rising List!
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