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Pasos o Etapas a Seguir en El método Residual Para La Valoración de Terrenos

Pasos o Etapas a Seguir en El método Residual Para La Valoración de Terrenos

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Published by: Ing. Luis Fernando Restrepo on Mar 01, 2009
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    P    á   g   i   n   a
    1 
P
ASOS O ETAPAS A SEGUIR EN EL MÉTODO RESIDUAL PARA LAVALORACIÓN DE TERRENOS
 
Procedimiento de verificación
Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercadode un terreno edificable como el precio más probable que, en elmomento de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedorinmobiliario para su aprovechamiento. Es válido para terrenos de altadeseabilidad, para verificar valores obtenidos por el métodocomparativo en función de los supuestos anteriores, adquiriendovalidez técnica cuando exista planeamiento urbano vigente.El valor de mercado puede verificarse aplicando este método deacuerdo con uno de los siguientes procedimientos:
Análisis de inversiones con valores actuales (Método estático)
SE DEBE SEGUIR EL SIGUIENTE PROCEDIMIENTO:
1. Determinar el emprendimiento inmobiliario más probableque puede desarrollarse en el terreno a valorar. Cuandosea conocido el destino del inmueble y éste responda alplaneamiento vigente, se tomará en cuenta el mismo.2. Estimar el valor de mercado del inmueble suponiendo eledificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valorserá el obtenido por aplicación del método comparativo deMercado3. Estimar los costos de construcción, los gastos necesariosde promoción, de comercialización y financieros normalespara un emprendimiento de características similares a laanalizada.4. Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotoratendiendo al común o normal en los emprendimientos desimilares características y emplazamiento.5. Calcular el valor de mercado del terreno aplicando lasiguiente fórmula:
 
 
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donde:
VT = Valor del terrenoVM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.C = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propio terreno.
Si se trabaja con valores por metro cuadrado edificable paraobtener el valor de incidencia del terreno, se debe tener encuenta que los mismos se expresen en función de superficiesequivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2 propios ocomercializables).En todas las etapas anteriores, se deberá justificar en el informelas hipótesis y parámetros de cálculos adoptados.
Análisis de inversiones con valores esperados (Método dinámico)
PARA EMPRENDIMIENTOS DE IMPORTANCIA CON ETAPAS DE FINANCIAMIENTOSE DEBE SEGUIR EL SIGUIENTE PROCEDIMIENTO:
1. Determinar el emprendimiento inmobiliario más probableque se puede desarrollar sobre el terreno a valorar.2. Establecer las fechas y plazos de la construcción y de lacomercialización del emprendimiento terminado,atendiendo a sus cualidades y características.3. Establecer el valor de mercado del emprendimientoterminado, referido a las fechas previstas decomercialización. Para ello se partirá del valor de mercadoen la fecha de tasación, obtenido por el métodocomparativo de Mercado y se tendrá en cuenta laevolución esperada de los precios de mercado, (ValorPresente Neto).4. Establecer los costos de construcción, los gastosnecesarios de promoción, financieros y de comercialización
 
 
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normales para un emprendimiento de característicassimilares al analizado.5. Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores sedeterminarán las entradas y salidas de caja previsiblesdurante el emprendimiento.6. Fijar una tasa de actualización (i). Se utilizará la tasa derentabilidad media anual sobre fondos propios queobtendría un promotor en un emprendimiento de lascaracterísticas del analizado.7. Calcular el valor del terreno objeto de la tasación pordiferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidospor la venta del emprendimiento terminado y el valor actualde los pagos realizados por los diversos costos y gastos,excluido el terreno, para la tasa de actualización fijada,utilizando la siguiente fórmula:Donde:
VT = Valor del terreno.Ef = Importe de los ingresos previstos en el momento F.Sk = Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el beneficio.tf = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta quese produce cada uno de los ingresos.tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta quese produce cada uno de los pagos.i = Tasa de actualización elegida correspondiente a la duración de cada uno de losperíodos de tiempo considerados.
En todas las etapas anteriores se deberá justificar en el informelas hipótesis y los parámetros de cálculo adoptados.

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