Cortesía de

Dr. Diego Restrepo Isaza

Estimados Colegas
A continuación, les presento el texto de mi consulta el mes pasado al Dr. Diego Restrepo
Isaza sobre el tema “ROSS – HEIDECKE vs FITTO y CORVINI”.
El Dr. Restrepo Isaza, como muchos de ustedes saben, es el Gerente de la empresa ACEIS
Ltda., y es una persona reconocida por los miembros de nuestro gremio inmobiliario, con una talla
intelectual y cognoscitiva en el área legal, que nos permite considerar sus conceptos en materia
legal inmobiliaria, en la gran mayoría de oportunidades, como “muy acertados”, además, como
respaldo a sus opiniones esgrime credenciales tanto académicas, como de una larga experiencia y
trayectoria profesional en el ejercicio del “Derecho Inmobiliario y Urbano” y su concepto
profesional, es pues, para muchos de nosotros, en nuestro ejercicio profesional, la percepción
generalizada de lo que podemos y debemos hacer en el ejercicio de nuestras actividades
profesionales en el área inmobiliaria.
Adjunto también, a renglón seguido se encuentra otra vez en el blog, el informe de un
estudio que realicé, para analizar los diferentes sistemas de depreciación aceptados y conocidos,
especialmente los utilizados en valoración de bienes.
Espero sus opiniones y criterios.
Luis Fernando Restrepo G.

De:Luis Fernando Restrepo Gomez [mailto:luisferes15@gmail.com]

Enviado el: miércoles, 18 de febrero de 2009 05:22 p.m.
Para:Dario Restrepo Izasa
Asunto: Re: NO TODO ES TRABAJO
El 17 de febrero de 2009 19:42, DIEGO RESTREPO ISAZA <dri@une.net.co> escribió:
Por cierto Diego, hoy en comité de la Lonja, hablé sobre las necesidades de Capacitación de
los Colegas y nuevamente toque el punto de el Diplomado o de la Especialización en Derecho
Inmobiliario, en primer lugar debo decirte que el interés fue evidente en esa capacitación y en
segundo lugar, Federico Estrada dijo que esa Capacitación específicamente, está muy adelantada
en cuanto a su apertura, que están viendo algunas posibilidades de un auspicio o participación de
alguna universidad, por lo cual le auguro éxito a ese tema en capacitación.
Por otro lado, quiero hacerte una consulta de tipo "Legal" en cuanto a un artículo del Decreto
620 del 2008 del IGAC, por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados
dentro del marco de la Ley 388 de 1997, que tiene que ver con una diferencia de interpretación de
varios colegas (me incluyo), en cuanto a que el cumplimiento estricto de la Norma en el aspecto de
la Regla para obtener la Depreciación cuando se aplica el Método de Reposición.
Resulta que desde hace algunos meses hemos venido discutiendo en cual es el motivo por
que ha promovido en la gran mayoría de tasadores del país el uso de las curvas y tablas de Fitto y
Corvini, para obtener la depreciación.
Al leer la norma en su Artículo 3°:
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Dr. Diego Restrepo Isaza
"…Parágrafo.- Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se
debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente
del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el
cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las
construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá
adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo
establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los
estados 1, 2, 3 y 4. (Ver capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas)."
En mi criterio y el de otros tantos colegas, si se evalúa el texto de la Norma, al usar los
criterios de Depreciación que combinan la teoría de Ross con la de Heidecke, podrán observar que
se cumplen con los requisitos en donde dice… "se deben emplear modelos continuos" (Ross-
Heidecke es un modelo Continuo), y seguidamente dice… "Deberá adoptarse un sistema que tenga
en cuenta la edad (lo cual obviamente hace) y el estado de conservación, (que también se hace al
aplicar la teoría de HEIDECKE) tal como el de Fitto y Corvini.
Comparto el criterio de muchos colegas entre ellos, Darío Botero, en que en la interpretación
de que "… la Norma es clara, al describir lo que se debe hacer" , y de manera tajante excluye los
métodos de depreciación discontinuos o en escalera, además especifica que el sistema a adoptar
debe combinar la Edad y el Estado de Conservación , sin embargo, la norma continúa diciendo:
"…tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del
ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas)."
Y, es allí, en esta última parte del párrafo, en donde se puede haber suscitado la confusión,
pero creemos, que las palabras "TAL COMO" no son tan específicas, como las indicaciones
anteriores (No Discontinuas y consideración de Edad y Conservación), sino enunciativas y a manera
de ejemplo. Es allí en donde a nuestro parecer se abre la posibilidad de utilizar otra alternativa
distinta a Fitto y Corvini, sin transgredir la norma, y trabajar con otras alternativas, que por consenso
internacional, son más congruentes como la aplicación del sistema de depreciación que combina las
teorías de Ross con la de Heidecke (conocido como Ross - Heidecke), ya que éste sistema es en
primer lugar "Continuo" y en segundo lugar "Considera la Edad y la combina con la Conservación",
dando estricto cumplimiento a la Norma.
Al respecto, dice un colega, que existe jurisprudencia, en donde un juez pregunta que
¿porque no se utilizó a Fitto y Corvini, en un determinado caso?. (He buscado mucho en la Web,
este dictamen judicial). No consigo nada al respecto, como tampoco quien asevera que existe, me
ha podido hacer llegar esa jurisprudencia aunque, se de su seriedad, por lo cual se genera esta
consulta.
Sin embargo, pienso como ingeniero (pues no soy abogado), que si el juez interroga sobre
algo, lo que debe hacer el experto que realizó el peritaje es responder su cuestionamiento de una
manera clara y sustentable, que argumente la razón de su actuación, en la cual se explique el
porque se utilizó, un sistema distinto al de Fitto y Corvini, lo cual creo que podría ser bastante
explicativo en el siguiente texto:
He aquí, el texto de mi aclaratoria en el caso de que fuera a mi a quien el juez hiciera esa
pregunta, y te agradezco si en tu calidad de Abogado, sentirías suficientemente aclarada la razón y
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la sensatez de porque el experto utilizó un sistema distinto al de Fitto y Corvini en caso de ser
"Parte" en ese juicio o "Juez”,
Como se conoce, la Tasación de bienes inmuebles, mediante el método del "costo por
reposición física" se basa en el principio de sustitución, el cual plantea que el valor de un inmueble
es equivalente al de otros de similares características sustitutivos de aquél; y consiste en calcular el
valor que representaría construir una edificación nueva con las mismas características del que se
analiza, de manera de obtener el llamado valor de reposición a nuevo (VRN), deduciendo de dicho
valor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones
constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificación en su estado real al
momento de la Tasación, o sea, su valor neto de reposición (VNR).
En resumen, el valor actualizado de una construcción o valor neto de reposición se obtiene
de sustraer al valor de reposición a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciación del
inmueble.
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en
términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos, estéticos, funcionales, materiales y
del adecuado comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los
coeficientes o factores que, bien a través de "series tabuladas", (Tablas de Ross – Heidecke y de
Fitto – Corvini) o como resultado de la solución de una formula matemática, se aplican al valor de
reposición a nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real
atribuible a la edificación, según sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse
la Tasación.
Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera:
Donde:
VNR = Valor Neto de Reposición
VRN = Valor de Reposición a Nuevo
Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN

Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la

bibliografía sobre Tasación de activos para el cálculo de la depreciación.
Incluso, algunos autores plantean que dentro de una misma construcción no todos los
elementos deprecian al mismo ritmo y proponen métodos de depreciación más complejos, entre
estos existen dos métodos continuos y que consideran la Edad y El estado de Conservación un
sistema se conoce como el de Fitto – Corvini y el otro se conoce como el de Ross - Heidecke.
Las CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan
los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40, 60 y 80 años.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se
encuentra en el entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas para las clasificaciones de los
estados de conservación bueno y regular tienden a converger, y la del estado malo mantiene un
desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. (es decir,
son confiables para las edades tempranas, pero no lo son para edades mayores)
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La Expresión para usar este método es:
A = Vn – ( Vn * Y) + Vt
Donde:
A = avalúo del bien
Vn = valor nuevo de la construcción.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicación.
Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X – 0.1603
Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
pañetes.
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
Clase 4,5:
Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159
Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero sólo se presenta el
correspondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5
Además:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil,
multiplicado por 100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación, del valor nuevo
calculado.
En las curvas de ROSS – HEIDECKE: se puede apreciar, que este método, además de ser
continuo considera como exige la norma una combinación de la depreciación por Edad, y la
depreciación aplicable de acuerdo en un estado de conservación que no depende de la edad sino al
seguimiento de políticas de mantenimiento que se traducen en una incrementar o suavizar la
pendiente de la curva de depreciación. Adicionalmente este método permite la selección de distintos
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factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del tasador. (Edad aparente en vez de
Edad cronológica y Vida Económica Sobrante en vez de Vida Útil)
El término que expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el
siguiente:
FD = 〖{1 – (E/VUT)〗^1.4}×C
Donde:
FD: Factor de depreciación.
E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).
VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante.
C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o
conservación planteado por Heidecke.
A título informativo, La combinación de las teorías de Ross y de Heidecke, son las de uso
más popular entre los tasadores fuera de las fronteras colombianas, debido a que, igualmente
mezcla la incidencia de la edad (expresa edad aparente contra vida económica sobrante de manera
porcentual) versus el estado de conservación o mantenimiento (apreciación del tasador).
Contrario a lo que ocurre con las curvas de FITTO y CORVINI, (no aplica para edades
avanzadas) la ecuación que las expresa no pierde su funcionalidad en ningún periodo de la vida del
bien (suele expresar de manera congruente los valores del "Factor de Depreciación" tanto para
edades tempranas como para edades avanzadas).
Espero tus observaciones y comentarios por favor
Luis Fernando

Mensaje reenviado ----------

De: DIEGO RESTREPO ISAZA <dri@une.net.co>
Fecha: 19 de febrero de 2009 15:03
Asunto: RE: NO TODO ES TRABAJO
Para: Luis Fernando Restrepo Gómez <luisferes15@gmail.com>

Hola Luis Fernando.

Te respondo como Abogado:
1. Un Juez tiene mucho trabajo, y no va a analizar en detalle toda la explicación.
2. La solución concreta al cuestionamiento, y que realizaría un Juez, es la siguiente:
a. Se da lectura al Art. 3º.
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b. En el derecho existen dos tipos de dispociones:
i. "Normas Imperativas: son aquellas que en su misma esencia son obligatorias, no
solo se inspiran en los principios generales derivados de la noción de orden público, la seguridad del
estado, las buenas costumbres, sino que tienden a moralizar y a proteger la profesión del comercio.
Las que determinan las condiciones de validez de los contratos, imponen obligaciones a los
profesionales del comercio, exigen solemnidades para la celebración de ciertos actos o las que
imponen sanciones por el incumplimiento de exigencias o requisitos legales."
ii. "Las normas dispositivas: cumplen solo una función enunciativa o reglamentaria y
son numerosas en la legislación comercial. Dichas normas pueden proveer por vía principal o
exclusiva o por vía simplemente supletiva, según que tengan por objeto cuestiones ajenas a la
voluntad del comerciante o que versen sobre asuntos en las que los particulares pueden proveer
directamente por medio de pactos o acuerdos."
c. De la lectura del Art 3º se desprende que es una norma dispositiva, al leer la expresión
"Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo
establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los
estados 1, 2, 3 y 4."
d. El deber del avaluador, no es utilizar el método de Fitto y Corvini, sino el de
utilizar un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación. La coma es
disyuntiva, y el TAL COMO es que puede utilizar este u otro tema, que sea similar a lo establecido
por FITTO Y CORVINNI.
e. Dado lo anterior, toda tu explicación tiene todo el soporte jurídico, para demostrar que
utilizas un "SISTEMA QUE TENGA EN CUENTA LA EDAD Y EL ESTADO DE CONSERVACIÓN"

Un saludo
Diego.