Professional Documents
Culture Documents
nvestasi di sektor properti memerlukan dana yang sangat besar. Alokasi dana untuk pembangunan apartemen, hotel pusat perkantoran (office tower), pusat perbelanjaan (shopping mall) dapat menyerap dana ratusan milyar bahkan triliunan rupiah. Sebelum investor menanamkan modalnya, diperlukan pengetahuan tentang aspek pasar, prospek pasar serta peluang pasar seluas-luasnya, agar bisnis propertinya dapat berhasil secara optimal.
Page17
penyelesaian 13 proyek, kecuali untuk proyek Sentra Timur Residence yang sudah diselesaikan secara bertahap sejak tahun lalu. Penyelesaian proyek pada tahun 2010 difokuskan pada kelas menengah keatas yang tersebar di beberapa wilayah DKI Jakarta. Wilayah Jakarta Timur terpasok tambahan 330 unit dari penyelesaian seluruh 3 tower Sentra Timur Residence Phase-1, sehingga jumlah pasokan total 4.102 unit. Jumlah apartemen di wilayah Jakarta Selatan di akhir tahun 2010 menjadi 11.205 unit dari tahun 2009 yang masih dibawah 10.000 unit, atau baru memenuhi 13,6% dari total pasokan seluruh apartemen di DKI Jakarta. Pasokan terbesar masih terdapat di Jakarta Utara dengan selesainya apartemen Gading Nias Tower Emerald, sehingga total menjadi 18.113 unit menyumbang kontribusi pasokan apartemen sebesar 22%. Di wilayah barat sebagai salah satu primadona pembangunan apartemen sampai akhir tahun 2010 terdapat 18.173 unit, mendapat pasokan baru sebesar 1.560 unit, sedangkan wilayah CBD mencapai 21,7% sebesar 17.818 unit.
Page17
Tipe-tipe unit tersebut antara lain tipe studio, dimana dalam ruangan tersebut tidak memiliki kamar khusus untuk ruang tidur. dalam jenis ini biasanya tersedia wc, pantry dan perabot-perabot lainnya. Tipe 1 kamar berarti unit tersebut memiliki sebuah kamar tidur beserta ruang-ruang penunjangnya, begitu pula dengan tipe 2 kamar atau 3 kamar. Tipe penthouse berarti unit tersebut memiliki jumlah ruang yang setara dengan sebuah rumah (bahkan bisa lebih mewah) tipe ini umumnya berada pada lantai paling atas bangunan. Sebagai contoh untuk apartemen tingkat menengah ada beberapa tipe seperti berikut:
Tipe Studio biasanya berukuran < 30 m2. Tipe 1 kamar tidur, berukuran 30-60 m2. Tipe 2 kamar tidur, berukuran 60-90 m2. Tipe 3 kamar tidur, berukuran 90-125 m2.
Pemilihan apartemen biasanya dipengaruhi juga dengan jumlah anggota keluarga dan fungsinya, seperti untuk keluarga kecil, kenyamanan adalah faktor yang diutamakan, umumnya memiliki dua kamar tidur atau lebih dan memiliki luas ruangan cukup besar serta dilengkapi dengan dapur, tempat cuci dan tempat tidur pembantu. Untuk kalangan profesional muda yang masih single dan mahasiswa lebih menyukai tipe studio, karena alasan kepraktisan baik dari segi arsitektur maupun layout ruang. Umumnya tipe studio dengan ruangan serba terbuka tidak terlalu banyak dinding pembatas dan bentuknya sederhana serta simple. Dengan mengambil sample apartemen yang laris dipasarkan akhir-akhir ini, maka dapat dilihat bahwa satuan apartemen yang paling diminati adalah tipe kecil dan menengah, luas tiap satuan apartemen tersebut berkisar antara 60 m2 90 m2. Tipe ini cocok untuk keluarga-keluarga muda dengan 2 anak. Model apartemen seperti ini semakin diminati karena dalam perkembangan selanjutnya pola keluarga lebih mengarah ke keluarga inti. Keluarga-keluarga muda ini umumnya adalah profesional dengan level manajer dan para eksekutif muda yang mempunyai mobilitas tinggi. Bagi mereka telah terjadi pergeseran persepsi terhadap kebutuhan ruang gerak sehari-harinya, dalam hal ini yang diutamakan adalah efisiensi. Perwujudannya adalah komposisi ruang yang kompak dan fleksibel dengan maintenance yang mudah. Pada tabel berikut memperlihatkan beberapa satuan apartemen yang paling diminati konsumen dalam arti pada waktu pelucuran perdana/pemasaran tipe-tipe tersebut lebih cepat laku dibanding tipe-tipe lain yang ada. Walaupun pada akhirnya semua tipe yang ditawarkan habis.
Page17
Bila melihat, komposisi ruang satuan apartemen menengah seperti di atas, terlihat bahwa ruang-ruang dan satuan apartemen di Taman Rasuna dapat dikatakan sesuai dengan kebutuhan keluarga Indonesia. Komposisi ruang dan konsep rancangan ruang apartemen tersebut berhasil mengadaptasikan kehidupan di apartemen dengan kehidupan sosial masyarakat Indonesia. Hal tersebut tercermin dengan dibuatkannya kamar tidur dan kamar mandi pembantun dengan akses sendiri untuk unit yang minimal memiliki 2 kamar tidur. Bila dilihat dari kelas apartemen yang dibangun, maka selama tahun 2010, jumlah pasokan apartemen murah baru sebesar 28%, dibandingkan dengan pembangunan apartemen kelas menengah sebesar 61%. Apartemen kelas atas dan lux mencapai 12%. Klasifikasi kelas partemen ini ditentukan oleh lokasi apartemen, material bahan dan finishing interiornya, fasilitas pendukung yang ditawarkan dll. Semakin tinggi kelas apartemen umumnya biaya per m2 semakin mahal, sehingga harga jualnya semakin tinggi juga Untuk saat ini masyarakat lebih banyak meminati apartemen murah dan menengah.
Page17
Tarif Sewa dan Harga Unit Apartemen Tarif Sewa Pada Beberapa Apartemen di Jakarta
Tinggi rendahnya tarif sewa apartemen di Jakarta umumnya dipengaruhi oleh beberapa faktor, sehingga antara satu apartemen dengan yang lainnya sangat bervariasi dan tidak ada suatu ketentuan khusus dari lembaga tertentu, seperti halnya hotel berbintang. Faktor-faktor yang mempengaruhi tarif antara lain faktor lokasi, luas kompleks apartemen dan luas per unitnya
Page17
(komposisi ruang), juga pengaruh posisi unit di gedung apartemen tersebut dan kelengkapan fasilitasfasilitas yang ditawarkan. Lokasi tampaknya memegang peranan penting dalam penentuan tarif sewa. Lokasi apartemen selalu dipilih yang dekat dengan berbagai kebutuhan pokok, apakah di kawasan perkantoran, perumahan, dekat dengan shopping center, sekolah-sekolah nasional dan internasional, sport center, juga infrastruktur di sekitar lokasi. Selain itu fasilitas-fasilitas yang lengkap di kompleks maupun di tiap unitnya, serta desain eksterior termasuk lansekapnya akan memberikan nilai tambah bagi apartemen tersebut dimata calon penyewa. Luas per unit apartemen akan membedakan pula besarnya tarif sewa. Unit apartemen dengan 1 bed room tarif sewanya akan berbeda dengan unit yang memiliki 2 atau 3 bed room, atau yang terdiri dari 2 lantai (penthouse). Tarif pada suatu tipe apartemen yang sewa biasa tidak sama apabila lama sewanya berbeda. Contoh: untuk sewa 1 tahun tarifnya lebih mahal dibandingkan yang menyewa 2 atau 3 tahun. Lokasi apartemen juga mempengaruhi harga sewa perbulannya, dikawsan CBD mulai dari yang terendah US$ 1.200 sampai dengan US$ 5.000 per m2. Kawasan Jakarta Selatan mulai dari harga US$ 900 US$ 1.700 per m2, sedangkan diluarke 2 wilayah tersebut berkisar antara US$ 350 US$ 1.250 per m2. Untuk pertumbuhan harga sewa, kenaikan tarif rata-rata sangatlah tipis. Sejak tahun 2005 s/d tahun 2010 biaya sewa (base rent) apartemen di Jakarta hanya mengalami pertumbuhan 6%-7%. Rendahnya harga sewa di sebabkan terutama oleh ketatnya persaingan yang ada akibat terus bertambahnya proyek-proyek baru, terutama kondominium strata title yang ditawarkan untuk disewakan oleh pemiliknya. Makin banyak pasokan unit-unit hunian sewa yang ada membuat tingkat hunian tetap pada tingkat kisaran yang ada (tidak bergerak/meningkat), walaupun ada peningkatan permintaan dari waktu ke waktu. Selain itu calon penyewa memiliki lebih banyak pilihan dengan kualitas proyek dan harga yang beragam. Dalam hal ini sesungguhnya apartemen sewa yang baru memiliki keuntungan lebih karena gedung beserta fasiltasnya dan isi (interior) dari hunian yang ada di dalamnya relatif lebih baru dibanding dengan kebanyakan proyek lama tahun 1990an. Untuk antisipasi persaingan dengan proyek-proyek yang baru, sejumlah pengelola apartemen lama melakukan renovasi baik interior maupun eksterior bangunan, dengan tujuan menarik calon penyewa baru dan membuat penyewa yang sudah ada tetap betah tinggal. Selain tentunya pemberian tarif sewa yang lebih kompetitif. Dengan tingginya pasokan apartemen baru yang masuk pasar beberapa tahun mendatang, tingkat hunian diperkirakan hanya sedikit mengalami kenaikan bahkan cenderung stagnan.
Page17
Sehubungan dengan hal tersebut, kemungkinan harga sewa rata-rata pasar pun tidak banyak mengalami perubahan. Proyek-proyek yang berlokasi di daerah strategis dan memiliki fitur-fitur fasilitas yang lengkap dan pelayanan yang baik berpotensi menyerap sebagian besar permintaan yang ada, sehingga kemungkinan bisa menikmati pertumbuhan harga sewa yang lebih tinggi dari harga sewa rata-rata pasar yang ada.
Page17
Indikator untuk melihat tingkat produktivitas dari apartemen sewa adalah dengan mengetahui tingkat hunian (occupancy rate) apartemen tersebut sama halnya seperti tingkat hunian hotel. Pada apartemen strata title indikatornya adalah dengan melihat seberapa besar tingkat penjualan yang terjadi selama apartemen tersebut dipasarkan.
Hunian sewa yan diminati saat ini adalah hunian yang menawarkan fasilitas dan kenyamanan lingkungan yang baik, dan kualitas pelayanan dan servis bagi para penghuninya.
Beberapa proyek banyak mengusung konsep taman (nature park) dengan fasilitas lengkap cukup sukses menpertahankan permintaan.
Page17
Potensi Ekspatriat Kementerian Tenaga Kerja dan Transmigrasi mencatat penurunan drastis tenaga kerja asing di Indonesia. Pada akhir tahun 2009 hanya mencapai 59.000 orang lebih atau turun drastis pada tahun 2008 yang mencapai 90.000 orang lebih. Kecenderungannya ini menurun karena
akibat krisis global dan pengendalian yang ketat. Pengendalian jumlah tenaga kerja asing setidaknya pemerintah mempertimbangkan beberapa aspek diantaranya soal asas manfaat yaitu apakah penggunaan tenaga kerja asing mendorong pembukaan lapangan kerja yang luas terutama bagi pekerja lokal. Selain itu aspek legalitas dan kebutuhan akan menjadi pertimbangan utama bagi tenaga kerja asing. Berdasarkan data kementerian tenaga kerja hingga akhir tahun 2009 jumlah tenaga kerja asing hanya mencapai 59.577 orang, dengan prosentase jumlahnya adalah sebagai berikut : Bila dilihat dari urutan investasi perusahaan asing di DKI Jakarta sampai dengan tahun 2009, terbesar berasal dari Singapura mencapai 131 perusahaan, Peringkat kedua dipegang Korea Selatan mencapai 202 perusahaan dan Malaysia sebanyak 153. Sedangkan perusahaan asal Jepang yang beroperasi di DKI Jakarta sebanyak 134 perusahaan. Jumlah pekerja asing terus meningkat setiap tahunnya di Indonesia dengan semakin baiknya kondisi ekonomi. Sebanyak 60% tenaga kerja asing berdomisili di DKI Jakarta. Penyebaran TKA terbesar itu merupakan hal yang wajar, karena wilayah DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan dan pusat perekonomian Indonesia. DKI Jakarta juga merupakan sentra lokasi kegiatan sebagian besar kantor pusat, baik perusahaan nasional maupun asing (penanaman modal asing/PMA). Bagi kebanyakan TKA yang bekerja di kawasan industri sekitar Jakarta seperti di Tangerang dan Bekasi, dapat dipastikan mereka juga akan lebih memilih tinggal di Jakarta yang memiliki fasilitas infrastruktur lengkap. Sebagai pusat perekonomian, Jakarta juga dijadikan sebagai basis operasional sehari-hari. Tenaga kerja asing yang bekerja sebagai profesional sebanyak 36%, bekerja sebagai teknisi sebanyak 26%, yang menduduki jabatan manager & direktur diberbagai sektor sebanyak 15%, sebagai pemilik perusahaan sebanyak 8%, dan dengan jabatan lainnya sebanyak 15%. Survei dilakukan terhadap 400 orang asing yang mayoritas berada di pulau Jawa (83%) dan responden yang berasal dari luar Jawa (17%). Dari survei tersebut diketahui, mayoritas tenaga kerja asing ini memiliki rata-rata gaji (regular) di kisaran Rp. 25 juta Rp. 50 juta/bulan (38%). Di samping gaji regular, sebagian responden (16%) menyatakan memperoleh tunjangan jabatan (compensation salary) yang berkisar antara Rp. 10 juta Rp. 25 juta/bulan (27%). Sebagian besar tenaga kerja asing yang menduduki jabatan sebagai direktur menerima gaji antara Rp50 juta Rp75 juta/bulan (35%) dan antara Rp75 juta Rp100 juta/bulan (25%). Pada level jabatan direktur itu tunjangan di luar jabatan ada yang di atas Rp 50 juta.
Page17
Potensi Wisatawan Manca Negara Wisatawan mancanegara (wisman) dari Januari-Desember 2010 sebesar 7.002.900 orang atau naik 10,74 persen dibanding jumlah wisman pada periode yang sama tahun 2009 sebanyak 6.323.700 orang, Sebesar 27% dari mereka mengambil tujuan utama ke DKI Jakarta. Berdasarkan data tersebut di atas dengan asumsi situasi kondisi keamanan, politik dan perekonomian terus membaik dan stabil maka dapat diproyeksikan bahwa jumlah kedatangan wisatawan manca negara ke DKI Jakarta akan terus meningkat seperti terlihat pada tabel berikut : Jakarta masih menjadi destinasi wisata bagi wisatawan mancanegara maupun nusantara. Rata-rata mereka menginap di hotel berbintang selama periode 2010 adalah 2 s/d 3 hari. Untuk kunjungan wisatawan mancanegara, terbanyak berasal dari Malaysia dengan 23.821 kunjungan. Posisi kedua terbanyak berasal dari Singapura dengan 15.034 kunjungan. Disusul Cina dengan 11.608 kunjungan, Jepang sebanyak 10.280 kunjungan, Korea Selatan sebanyak 7.288 kunjungan, Australia sebanyak 5.912 kunjungan, Amerika Serikat sebanyak 4.931, Belanda 4.674 kunjungan, Filipina sebanyak 4.470 kunjungan, dan India sebanyak 4.416 kunjungan. Secara kumulatif, selama tahun 2010, jumlah kunjungan wisatawan mancanegara ke DKI mencapai 1.893.00 kunjungan, meningkat sebesar 30% dibanding tahun 2009. Sedangkan untuk wisatawan nusantara, jumlah kunjungan ke DKI Jakarta di tahun 2010 sebesar 18 juta jiwa, naik 11% dari kunjungan selama tahun 2009. Untuk wisatawan mancanegara, mereka berkunjung ke kota Jakarta melalui 3 pintu masuk yakni, Bandara Soekarno-Hatta, Pelabuhan Tanjungpriok, dan Bandara Halim Perdana Kusuma. Mayoritas, wisatawan mancanegara memilih masuk melalui Bandara Soekarno Hatta, yakni sebanyak 1.822.770 kunjungan. Kunjungan melalui Pelabuhan Tanjung Priok sebanyak 63.859, dan Bandara Halim Perdana Kusuma sebanyak 5.371 kunjungan. Terkait dengan wisatawan manca negara, Departemen Kebudayaan dan Pariwisata menginformasikan, bahwa selama periode tahun 2008 2010 wisatawan mancanegara di DKI Jakarta rata-rata sebesar 55% dari seluruh wisatawan mancanegara menginap pada hotel berbintang. Di samping itu belakangan ini mulai terlihat ada kecenderungan beralihnya wisatawan mancanegara yang tadinya menginap di hotel pindah ke apartemen sewa dan pengamatan di lapangan mencatat rata-rata sebanyak 0.74% per tahun wisatawan mancanegara yang pindah ke apartemen.
Page17
Dengan mengacu pada analisa di atas maka dapat diperkirakan perkembangan jumlah wisatawan mancanegara yang berpotensi sebagai penyewa apartemen di DKI Jakarta seperti pada tabel berikut.
Page17
swasta di DKI Jakarta pada tahun 2009 berjumlah 1.171.441 orang. Jika diasumsikan dari jumlah tersebut sebesar 0,05%-nya tinggal di rumah kos dan kelak berniat beralih tinggal di apartemen, maka akan terdapat potensi pasar sebesar 586 unit. Jika diasumsikan kenaikan potensi hunian untuk mahasiswa baru sebesar 25% per tahun, dan potensi untuk mahasiswa lama (telah terdaftar) tidak mengalami pertumbuhan, maka potensi pasar mahasiswa sebagai berikut :
Potensi Penduduk Berpendapatan Menengah Atas Segmen pasar potensial pembeli apartemen adalah penduduk berpenghasilan menengah atas di DKI Jakarta dan sekitarnya. Sesuai data dari Biro Pusat Statistik bahwa penduduk yang diperkirakan merupakan pangsa pasar pembeli apartemen adalah para penduduk yang dikategorikan menengah atas, adalah penduduk yang memiliki pendapatan minimal Rp 120 juta pertahun atau Rp. 10 juta perbulan. Kelompok inilah yang memenuhi jalan-jalan di Jakarta dengan kendaraan mobil dan motor, meramaikan mal dan pusat perbelanjaan dan belanja property. Jumlah penduduk ini berjumlah 20% dari total penduduk DKI Jakarta. Bila diteliti lebih lanjut, ternyata dari jumlah tersebut ada kelompok masyarakat yang memiliki pendapatan minimal Rp. 500 juta rupiah pertahun atau Rp. 40 juta perbulan, kelompok ini memiliki portofolio investasi di saham, obligasi dan reksadana. Kelompok ini hanya 5% dari seluruh penduduk DKI Jakarta. Mereka-mereka adalah calon pembeli potensial apatemen menengah atas baik untuk sebagai tempat tinggal atau hanya sekedar investasi. Di dalam studi ini diasumsikan 15% penduduk yang mememiliki pendapatan minimal Rp. 10 juta perbulan (golongan mampu) yang memilih untuk membeli apartemen sebesar 60%. Sedangkan yang memiliki pendapatan minimal Rp. 40 juta perbulan (golongan mewah) sebanyak 15% berpotensi membeli apartemen sebanyak 60% juga. Berikut proyeksi jumlah penduduk DKI Jakarta yang berpotensi membeli apartemen menengah ke atas sebagai berikut : Setiap tahun, ada sebagian dari 10% teratas kelompok menengah yang naik peringkat ke level paling atas. Tren inilah yang membuat Indonesia menarik bagi perbankan dan perusahaan sekuritas. Dari kelompok penduduk DKI Jakarta yang dikategorikan makmur dan mewah diperkirakan menghabiskan pendapatannya sebesar 30% di sektor properti, beli rumah, apartemen, tanah atau perbaikan/ peningkatan nilai dari properti yang sudah mereka miliki sebelumnya. Diperkirakan potensi memilih untuk berinvestasi apatemen sebesar 60%.
Page17
Berdasarkan analisis tersebut diatas, maka dapat diperkirakan potensi pasar dari penduduk yang memiliki pendapatan menengah keatas seperti terlihat pada tabel berikut.
Page17
kumulatif pada tahun 2009 menjadi 7.725 dengan catatan tingkat hunian pada tahun tersebut menurun menjadi sebesar 69,5%. Pada awal tahun 2011 belum ada catatan akan dibangunnya apartemen sewa, sehingga selama periode tahun 2011-2014 diproyeksikan jumlah unit apartemen sewa hanya naik sampai 8.500 unit. Dari analisa sebelumnya diketahui bahwa jumlah penyewa apartemen dari segmen pasar ekspatriat, wisatawan manca negara dan tamu perusahaan untuk beberapa tahun kedepan diproyeksikan terus meningkat seperti terlihat pada tabel berikut : Dari tabel diatas terlihat pasok kumulatif dari tahun 2011- 2014 diproyeksikan tetap 8.505 unit, sedangkan potensi penyewa diproyeksikan cenderung terus meningkat dan mulai tahun 2011 potensi penyewa lebih besar dari pasok unit apartemen. Oleh karena itu tingkat hunian tahun ini diproyeksikan akan optimal 100%. secara keseluruhan proyeksi tingkat hunian pad tahun 2010 -2014 rat-rata sebesar 94% per tahun mengindikasikan bahwa prospek dan peluang pasar apartemen sewa di DKI Jakarta masih sangat memungkinkan. Perumahan Ekspatriat VS Apartemen Daerah Jakarta Selatan memiliki fasilitas yang lengkap untuk hunian sewa orang asing karena terdapat sekolah internasional, klub internasional, rumah sakit standar internasional, pusat hiburan, mall perkantoran dan lain-lain. Di wilayah ini terdapat Jakarta Internasional School (JIS), Australian School, British International School, Japaneese School dan Lycee International Francais yang menjadikan magnet orang asing untuk memilih wilayah selatan Jakarta ini sebagai tempat tinggal. Wilayah ini tersebar disekitar Kemang, Cilandak, Cipete dan Pejaten dengan sewa mulai dari US$ 2.000 s/d US$ 7.000 per bulan. Terdapat pula di wilayah Pondok Indah dan Kebayoran Baru dengan jumlah stok rumah sewa yang terbatas dengan harga sewa bisa mencapai US$ 15.000 per bulan. Umumnya yang menyewa rumah didaerah tersebut adalah mereka yang bekerja di perusahaan perminyakan, tambang dan perbankan. Dengan adanya pembangunan apatemen di wialyah Jakarta Selatan memberikan alternatif menarik bagi tenaga kerja asing, karena secara umum dapat memangkas biaya hidup yang ada jika mereka tetap memilih tempat tinggal di rumah sewaan seperti selama ini. Biaya yang bisa dihemat antara lain : perbaikan rumah apabila terjadi kerusakan, biaya pengamanan (satpam), biaya untuk house keeping, dan lain-lain. Apabila mereka memilih tempat tinggal di apartemen, maka biaya tersebut sudah tidak ada lagi. Disamping itu biaya sewa apartemen masih lebih kompetitif dibanding biaya sewa rumah di lokasi yang sama. Berikut tabel perbandingannya :
Page17
Berdasarkan tabel diatas terlihat bahwa potensi pembangunan apatemen di wilayah selatan Jakarta, dari segi harga masih menarik bagi penghuni berasal dari tenaga kerja asing. Okupansinya rata-rata mencapai 80%. Tenaga kerja asing cenderung memilih apartemen yang dekat dengan pusat aktivitas atau tempat mereka suka berkumpul. Ini menjelaskan kenapa banyak apartemen ditawarkan di Jakarta Selatan, seperti di Pondok Indah, Kebayoran Baru, Kemang, dan TB Simatupang. Apartemen di Jakarta Pusat cenderung untuk bisnis, sedangkan di Jakarta Selatan untuk family.
Dengan membandingkan kedua faktor tesebut antara perkembangan jumlah pembeli dan jumlah pasok unit apartemen maka dapat diproyeksikan tingkat penjualan apartemen strata title empat tahun mendatang. Secara keseluruhan tingkat penjualan apartemen di DKI Jakarta selama periode 2011 2013 diproyeksikan berkisar anatara 79%-91% atau rata-rata sebesar 86,75% per tahun. hasil proyeksi tersebut memberikan petunjuk bahwa prospek dan peluang bisnis apartemen strata title di masa 4 5 tahun mendatang tetap masih baik.
Page17