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VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES Las Variables Urbanas Fundamentales son el conjunto de restricciones o limitaciones definidas en la normativa aplicable a un determinado terreno que va a ser desarrollado mediante un proceso de urbanizacin o de edificacin. La normativa aplicable a un terreno aparece definida en los instrumentos jurdicos nacionales, estatales y locales como lo son los Planes de Desarrollo Urbano Local y las Ordenanzas Municipales entre otros. De acuerdo a lo establecido en la LEY ORGNICA DE ORDENAMIENTO URBANSTICO (LOOU), en sus artculos 86 y 87, tenemos: Artculo 86 A los efectos de esta ley se consideran Fundamentales en el caso de las Urbanizaciones : 1.- El uso correspondiente. 2.- El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora. 3.- La incorporacin a la trama vial arterial y colectora. 4.- Las restricciones por seguridad o por proteccin ambiental. 5.- La densidad bruta de la poblacin prevista en el plan. 6.- La dotacin, localizacin y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas. 7.- Las restricciones volumtricas. Artculo 87 A los efectos de esta ley se consideran Fundamentales en el caso de las Edificaciones : 1.- El uso previsto en la zonificacin. 2.- El retiro de frente y el acceso segn lo previsto en el plan para las vas que colindan con el terreno. 3.- La densidad bruta de poblacin prevista en la zonificacin. 4.- El porcentaje de ubicacin y el porcentaje de construccin previst os en la zonificacin. 5.- Los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificacin. 6.- La altura prevista en la zonificacin. 7.- Las restricciones por seguridad o por proteccin ambiental. 8.- Cualesquiera otras variables que los planes respectivos impongan a un determinado lote de terreno. Teniendo en cuenta las variables urbanas fundamentales indicadas en los artculos anteriores, es competencia del Ejecutivo Nacional, reglamentar a travs de normas tcnicas establecidas en leyes, resoluciones y reglamentos, Variables Urbanas Variables Urbanas

tanto para el caso de urbanizaciones como para el caso de edificaciones las siguientes: - El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora. - Las restricciones por seguridad o por proteccin ambiental. - Las restricciones por seguridad o por proteccin ambiental. - La dotacin, localizacin y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas. Y son materia reglamentada mediante ordenanzas, regulaciones controles propios de los Gobiernos Municipales, las siguientes variables: - El uso correspondiente o uso previsto en la zonificacin. - Las restricciones volumtricas. - Las dimensiones de parcela: rea y frente. - Las dimensiones de lotes. - El porcentaje de construccin. - El porcentaje de ubicaci n - El rea libre de parcela. - El retiro de frente, los retiros laterales y de fondo previstos en la zonificacin y el acceso segn lo previsto en el plan para las vas que colindan con el terreno. - La altura prevista en la zonificacin. - El estacionamiento, entre otras. Cabe destacar que dependiendo de las caractersticas especiales de cada zona, estas variarn o se incrementarn en casos tales como reas de conservacin por valor histrico, arquitectnico o ambiental, entre otros. Teniendo en cuenta las Variables Urbanas Fundamentales que son competencia de los Gobiernos Municipales, se presenta a continuacin algunos conceptos de gran importancia que nos facilitarn el anlisis y comprensin de las ordenanzas de zonificacin especificas de un municipio. Cabe destacar que cada ordenanza de cada Municipio tiene sus caractersticas especficas y pueden variar de uno a otro, por lo que cada vez que se vaya a desarrollar una parcela, deben analizarse con mucho cuidado las mismas. USOS DEL SUELO Corresponde al uso que se le puede dar a cada una de las zonas integrantes del rea urbana. Entre los cuales podemos mencionar: - USO RESIDENCIAL O USO DE VIVIENDA - USO COMERCIAL O USO DE COMERCIO - USO INDUSTRIAL O USO DE INDUSTRIA - USO INSTITUCIONAL y

USO RESIDENCIAL O USO DE VIVIENDA Contempla aquellas reas destinadas a la ubicacin de viviendas , residencias, edificaciones y locales destinados al hospedaje (siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discoteca s, en cuyo caso requerirn que en el lugar donde se emplazan est admitido algn uso comercial). Contempla la cantidad de viviendas que se puede llegar a tener en una edificacin y la continuidad o discontinuidad de la edificacin a construir en una parcela. Teniendo en cuenta la cantidad de viviendas que se puedan llegar a tener en una parcela, e l Uso residencial se puede subdividir en: Vivienda unifamiliar : edificacin que alberga una sola unidad de vivienda por parcela. Vivienda bifamiliar: edificacin constituida por dos unidades de vivienda totalmente independientes en cuanto a estructura, acceso y servicios en una parcela. Vivienda multifamiliar: edificacin conformada por tres o ms unidades de vivienda por parcela. Teniendo en cuenta la continuidad o discontinuidad de las edificaciones a construir en una parcela, el uso residencial se subdivide en: Edificacin aislada: la que no est adosada a otra edificacin por ninguno de sus lados. Edificacin pareada: edificacin que est adosada por uno s olo de sus lados a otra edificacin construida en la misma parcela o en la parcela adyacente. Edificacin continua: aquella que se encuentra adosada por ambos lados a otras edificaciones construidas en la misma parcela o en las parcelas adyacentes. Uniendo ambos criterios se obtienen las variables secundarias, tales como: unifamiliar aislada, bifamiliar pareada, multifamiliar aislada, etc. La capacidad de los inmuebles nos indica la cantidad mxima del uso a ser dado, es decir, la mxima capacidad de per sonas residentes, o de empleados, o de dormitorios, o de viviendas, etc... As, en las ordenanzas de cada zona se indicar: * m2 / dormitorio * dormitorios / hectrea * viviendas / hectrea, etc... Para determinar lo que puede ser construido en una parcela, se debe primero conocer la capacidad de los inmuebles y luego a sto, determinar el rea mxima posible a construir.

ORDENANZA DE ZONIFICACIN DE MARACAY - Zona R8 : Zona residencial multifamiliar. - Zona R4 : Zona residencial multifamiliar. - Zona R5 : Zona residencial multifamiliar. - Zona R6 : Zona residencial multifamiliar. - Zona R7 : Zona residencial multifamiliar. - Zona R1 : Zona residencial unifamiliar. - Zona R2 : Zona residencial unifamiliar y bifamiliar. - Zona R3 : Zona residencial multifamiliar. USO COMERCIAL O USO DE COMERCIO Para reglamentar el uso comercial se establecen criterios en base a: * el radio de accin del comercio, es decir, de donde pueden provenir sus clientes, lo que determina la magnitud de la comunidad a servir * la funcin econmica de las actividades comerciales En funcin al radio de accin del comercio, el uso comercial se puede dividir en: * Comercio local, para atender las reas residenciales inmediatas * comercio vecinal, puede servir a toda una urbanizacin de regular magnitud * Comercio comunal, para atender a un amplio sector geogrfico de una ciudad * Comercio metropolitano, para atender a toda una ciudad en inclusive reas fuera de sta De acuerdo a la funcin econmica desarrollada, se puede subdividir en: * C omercio al detal, libreras, abastos, ferreteras, etc,... * Servicio comercial, restaurante, peluqueras, estacin de gasolina, etc,... * C omercio al mayor, venta en grandes cantidades * C omercio industrial, actividades que combinan fabricacin con venta en la misma edificacin El comercio al detal y comercial estn contemplados dentro de lo denominado como comercio local y vecinal que se refiere a las construcciones destinadas a la prestacin de servicios necesarios para complementar el resto de las act ividades, como son las residenciales y las productivas, incluyendo las interrelaciones y actividades anexas que se generan a partir de ellas. Dentro de la Ordenanza de zonificacin de Maracay, tenemos: - Zona R3-CL: Zona residencial multifamiliar-comercio local. - Zona R4-CC : Zona residencial multifamiliar-comercio comunal.

- Zona R5-CC : Zona residencial multifamiliar-comercio comunal. - Zona R5-CM: Zona residencial multifamiliar-comercio metropolitano. - Zona CM-R8 : Zona residencial multifamiliar-comercio metropolitano. - Zona CL: Zona de comercio local. - Zona CM-R9 : Zona residencial multifamiliar-comercio metropolitano. - Zona CC: Zona de comercio comunal. - Zona CM: Zona de comercio metropolitano. USO INDUSTRIAL O USO DE INDUSTRIA Comprende a todo tipo de industrias y aquellas instalaciones de impacto similar al industrial, tales como grandes depsitos,talleres o bodegas industriales. Y es competencia de los gobiernos municipales, establecer las limitaciones a su instalacin, sin perjuicio del cumplimiento de las normas ambientales y dems disposiciones pertinentes. El uso industrial est reglamentado en funcin a dos criterios bsicos de clasificacin, estos son: * E l impacto ambiental * La magnitud y capacidad de las instalaciones Segn el impacto ambiental existen dos tipos de industrias, la industria liviana la cual agrupa industrias no contaminantes y posibles de ubicar en zonas industriales urbanas y la industria pesada, la cual agrupa las industrias contaminantes. Segn la magnitud y capacidad de las instalaciones, hay cuatro tipos de industrias, estas son; * Industria de servicios o pequea industria * Industria mediana inferior * Industria mediana superior * G ran industria . Cada una de ellas vara de acuerdo a la capacidad de empleados y al rea de parcela. Dentro de la Ordenanza de zonificacin de Maracay, tenemos: - Zona SI: Zona de servicios industriales. - Zona ZI : Zona industrial. USO INSTITUCIONAL O COMPLEMENTARIOS Aquellos que se relacionan estrechamente con los usos principales establecidos para una determinada zona y ofrecen ventajas para el buen funcionamiento de un sector o comunidad, tales como los usos educacionales, culturales, asistenciales, recreacionales, religiosos, y en general, los clasificados como servicios, bien sean prestados por el sector pblico o por el privado, uso gubernamental y el uso de seguridad y defensa.

Se pueden clasificar en base a dos criterios, genrico de uso institucional y el de funcionamiento de cada uso en base al nivel de prestacin de servicio. Como resultado del primero de los criterios se pueden establecer los siguientes usos: * Seguridad y defensa * Gubernamental * Educacional * Recreacional * Asistencial * Religioso * C ultural * O tros De la aplicacin del segundo criterio se derivan las variantes secundarias y tomando como ejemplo la educacional, podramos subdividirlo en: * Educacin superior * Educacin media diversificada * Educacin bsica * Educacin preescolar Adicional a los usos antes descritos, podemos mencionar: USO ESPACIO PBLIC O Se refiere al sistema vial, a las plazas y reas verdes pblicas, en su calidad de bienes nacionales de uso pblico. USO REA VERDE Se refiere a los parques, plazas y reas libres destinadas a rea verde, que no son Bienes Nacionales de uso pblico, cualquiera sea su propietario, ya sea una persona natural o jurdica, pblica o privada. Dentro de la Ordenanza de zonificacin de Maracay, tenemos: - Zonas EG: Zonas para equipamiento general. - Zonas EI: Zonas para equipamiento intermedio. Adicional a los usos antes expuestos, y de conformidad a lo establecido en la Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica, podemos encontrar dentro de las diferentes municipalidades, areas que por caractersticas particulares son susceptibles de un tratamiento por separado. Dentro de la Ordenanza de zonificacin de Maracay, tenemos: - Zonas ZRE: Zonas de reglamentacin especial. - Zona ZNPD: Zona de nuevo desarrollo programado. - Zonas ZRU : Zonas con restricciones de uso. - Zona ARPCLV: rea reglamentada por el Plan de la Cuenca del Lago de Valencia.

Otros Puntos Interesantes para Destacar: LOTE: * Terreno sin servicio. * No ha sido sometido a procesos de urbanismo. * Tiene la reglamentacin genrica del lote, definindose uso e intensidades a las que tiene derecho el lote en cuestin. PARCELAS * Terreno con servicios. * Forma parte de una urbanizacin o parcelario aprobado por el municipio correspondiente. SOLICITUDES Y TRAMITES NECESARIOS PARA URBANIZAR Y EDIFICAR ANTE LOS ORGANISMOS COMPETENTES : MUNICIPIO - ALCALDA / CMARA: Planificacin local (Consulta Preliminar- Variables Urbanas) Ingeniera Municipal (Constancias de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales en Urbanismo y en Edificaciones e Inicio de Obras, Terminacin de Obras) Catastro (Actualizacin de la propi edad y uso del inmueble) Obras y servicios pblicos (autorizaciones para la incorporacin de servicios pblicos) Entes recaudadores de Impuestos Municipales (derecho de frente, tributos para revisin e inspeccin de obras, patentes de industria y comercio) Bomberos (cumplimiento de normas contra incendio)

ESTADALES DESCONCENTRADOS: Hidros (Factibilidad e incorporacin servicio de acueducto y cloacas) Ministerio de Sanidad y Asistencia Social (Conformacin sanitaria y de las plantas de tratamiento) Ministerio del Ambiente (Acreditacin tcnica del Estudio de Impacto Ambiental o de la evaluacin Ambiental) Entes prestadores de servicio elctrico (Factibilidad e incorporacin servicio) 2. CATASTRO Es el rgano de la Administracin Municipal que tiene por obj etivo detectar las caractersticas de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del municipio, conocer quienes son los propietarios de dichos bienes y registrar su situacin jurdica y econmica con la finalidad de obtener recursos financieros y contr ibuir a la planificacin urbana del municipio. Todo terreno o edificacin debe estar inscrito en la Oficina municipal de Catastro a nombre del propietario, entre los documentos necesarios para llevar a cabo este tramite estn, presentar el documento de propiedad registrado junto con un plano anexo con indicacin del rea y linderos.

Direccin de Catastro Es la unidad encargada de ejecutar las actividades que corresponden al municipio en materia de Catastro Urbano, de conformidad a las disposiciones legales que la rigen. 3. EQUIPAMIENTO URBANO El Ministerio del Desarrollo Urbano dicta en Agosto de 1985 la Resolucin N151 (G.O. N 32.289 del 20 de agosto de 1985), las Normas para el Equipamiento Urbano. Dichas normas, establece n algunos criterios orientadores del diseo de los nuevos desarrollos urbanos y determinan con bastante precisin los estndares de equipamiento espacial requerido por los distintos servicios comunales. Teniendo en cuenta las Normas para el Equipamiento Urbano, tenemos que el equipam iento urbano es el conjunto de edificaciones, espacios e instalaciones, predominantemente de uso pblico, que sirven de apoyo a las actividades residenciales y productivas de una ciudad. Los procesos de planificacin y construccin de equipamientos urbanos son materia de inters pblico y son de obligatorio cumplimiento en la planificacin, gestin y desarrollo de los conjuntos urbansticos , por lo tanto, es responsabilidad del Estado la definicin de sus normas de operacin y dotacin. Las reas de equipamiento urbano, se clasifican : a) En funcin del hombre. Promocionales, cuando promueven la condicin fsica o espiritual del hombre, tales como parque, campos de juego y de deportes, escuelas y usos socios -culturales. Asistenciales, cuando han de mantener al hombre en condiciones de salud y de estado cnsonos con lo que se espera de la condicin humana, tales como ambulatorio y hospitales; guarderas, orfanatos, asilos de ancianos. b) En funcin de las Instituciones de la Sociedad Humana. La Administracin Pblica. La prestacin de servicios como cementerios, centrales telefnicas, viveros, plantas de tratamiento, rellenos sanitarios, garages municipales, crceles y otros. c) En funcin de las actividades econmicas. La distribucin de los bienes y la prestacin de servicios, que constituyen las actividades terciarias. La produccin o manufacturas de bienes, que constituyen las actividades secundarias. En la Norma de Equipamiento Urbano en su articulo 7, encontramos los cuadros donde se indica a l s reas con sus respectivos ndices necesarios para los usos comunales urbanos. Cuando se desarrolla una propuesta de desarrollo urbano, siempre se debe tener en cuenta el equipamiento urbano del mismo y se debe indicar la dotacin, localizacin, reas y accesibilidad de los equipamientos de acuerdo con las respectivas normas.

BIBLIOGRAFIA "INTERPRETACIN Y REGLAMENTACIN DE LAS VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES", ESCRITO POR EL ARQ. LINDOLFO GRIMALDI CASTRO, CUADERNOS USB DE LA SERIE URBANISMO Y PUBLICADO POR EQUINOCCIO DE LAS EDICIONES DE LA UNIVERSIDAD SIMON BOLVAR, 1.994. Gua del Estudiante, Prctica Profesional. Prof. Nayib Ablan. LEY ORGNICA DE ORDENAMIENTO URBANSTICO (LOOU)