CNB

COMISION NACIONAL BANCARIA

FORMATO GUIA DE AVALUOS DE INMUEBLES QUE PRACTIQUEN LAS INSTITUCIONES DE CREDITO

OBJETIVO.-

El presente documento tiene por objeto homogenizar la informacin mnima indispensable que deben contener los formatos-gua de avalos de inmuebles urbanos y suburbanos, mediante la interpretacin que debe darse a cada uno de los conceptos que integran los formatos, atendiendo a la normatividad vigente en la materia e incorporando algunos rubros que se juzgan necesario incluir en los informes tcnicos.

A.- AVALUOS DE TERRENO CAPITULO I.- A N T E C E D E N T E S:

Nombre completo de la persona fsica y/o moral ( empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), que requiere el servicio. SOLICITANTE: En el caso de personas morales se sealar el nombre del funcionario por conducto del cual se solicita el servicio. El solicitante es tambin la persona a cuyo cargo. Perito acreditado ante la Comisin Nacional Bancaria que realiza el avalo y se responsabiliza de su contenido. VALUADOR: Se indicar el nombre completo y profesin, en su caso. REGISTRO DE LA C.N.B.: Se indicar el nmero y el perodo de vigencia. Se anotar la fecha en que se practic la visita de inspeccin al inmueble. De no referirse el avalo a la fecha actual, deber expresarse el motivo por el cual se seala otra distinta. ( Ejemplo: fecha a la que se reexpresan los estados financieros de las empresas o instituciones, etc. . Slo indquese si es lote de terreno baldo, casa habitacin unifamiliar o plurifamiliar, cinas edificios de productos, industrial, etc.

FECHA DEL AVALUO:

INMUEBLE QUE S VALUA:

Se indicar si es privada o pblica. La propiedad privada podr ser: individual, colectiva ( condominio o copropiedad), o derechos reales sobre inmuebles ( certificados de participacin inmobiliaria, certificados de vivienda. No ser motivo de avalo los inmuebles sujetos a rgimen: ejidal, o aquellos que por disposiciones legales, sean de la competencia de otra autoridad. PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Persona fsica o moral que ampara la escritura del inmueble o aquella que expresamente haya sealado el solicitante. Es propsito o destino del avalo, el uso que se pretende dar a un dictamen valuatorio para los efectos de: Adquisiciones o enajenaciones ( compraventas, sucesiones, donaciones, permutas daciones en pago), crditos hipotecarios, seguros finanzas y los dems casos que sean de la competencia de las instituciones de crdito. El valor de los bienes a valuar deber determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiera el avalo. En su caso, indquese el nmero oficial, nombre de la calle a la cual tiene frente ( o calles, en caso de tener varios frentes), nmero de lote, de la manzana, nombre de la colonia, fraccionamiento o barrio, delegacin poltica, sector, cdigo postal, nombre de la poblacin, municipio y entidad federativa. UBICACIN. Si el terreno tiene algn nombre, indquese ste, entrecomillado. En inmuebles de difcil localizacin indicar las vas de acceso, con distancias aproximadas o kilometraje, o referidas a puntos importantes. No. DE CUENTA PREDIAL: Ctese el nmero de la cuenta predial y en su caso indicar si es global.

REGIMEN DE PROPIEDAD:

PROPOSITO O DESTINO DEL AVALUO:

CAPITULO II.- CARACTERISTICAS URBANAS:

CLASIFICACION DE ZONA:

Anotar si es habitacional de X orden y otras variantes: Industrial, de servicios, comercial y su categora etc., incluyendo aquellos casos en los que se aprecien clasificaciones mixtas.

Pueden existir, entre otras, las siguientes: De lujo, primer orden, segundo orden, tercer orden, antigua, popular o proletaria, inters social, campestre, en trasformacin a.. De industria ligera, industria semi-pesada, industria pesada, industria artesanal, parques industriales. De lujo, primera, segunda, tercera, mercados, centrales de abasto, plazas comerciales. Administrativas, tursticas, hospitalarias, culturales, escolares o las consideradas segn las autoridades de la localidad. Mencionar si el tipo de construccin dominante en la calle o en la zona, es de casas habitacin, su tipo, calidad, de cuantos niveles, si son edificios departamentales o de oficinas, su calidad y nmero de niveles, bodegas, talleres, comercios, etc. Pueden clasificarse: Corriente, econmico, mediano, bueno, de lujo, edificios mixtos, comerciales, despachos, hasta N pisos. Comercios, departamentos, etc. TIPO MODERNO: Especiales, industriales, bodegas, etc.

a) HABITACIONALES

b) INDUSTRIALES c) COMERCIAL Y DE OFICINA

d) OTRAS COMO

TIPO DE COSTRUCCION DOMINANTES:

TIPO ANTIGUO:

Se podrn sealar clasificaciones mixtas.

INDICE DE SATURACION EN LAZONA: Anotar el porcentaje aproximado de construccin al nmero ( antes densidad de de lotes edificados en la zona. construccin) Indicar si es nula, escasas, normal, media, semidensa, densa flotante u otra denominacin urbanstica. Sealar nivel socio econmico. En su caso, sealar si la hay y describir su grado y en que consiste. A veces en altos grados de contaminacin se tendr que asesorar por un tcnico especializado anexando su dictamen.

POBLACION:

CONTAMINACION AMBIENTAL:

En su caso, sealar las disposiciones que las autoridades establezcan de acuerdo a la ley de desarrollo urbano, a los planes parciales de desarrollo urbano de las localidades o a las cartas de usos y destinos respectivos. USO DEL SUELO: Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional e intensidad de construccin, que se define en el captulo III de este instructivo. Describir el tipo de comunicacin, importancia de las vas, proximidad, intensidad del flujo vehicular, etc., como: Carreteras, libramientos, perifricos, caminos vecinales, avenidas, ejes viales, o vasferenciales, viaductos, etc. Debern considerarse todos aquellos elementos que forman parte de la urbanizacin y el equipamiento urbano tales como: Abastecimiento de agua potable:

VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

Red de distribucin con suministro mediante tomas domiciliarias. Hidrantes para servicios pblicos, pipas, carros-tanque de frecuencia Regular. Drenaje y alcantarillado: SERVICIOS PUBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO: Redes de recoleccin de aguas residuales en sistemas separados para Aguas negras y pluviales o sistemas mixtos. Red de Electrificacin: Suministro a travs de redes areas, subterrneas o mixtas. Alumbrado pblico: Sistema de cableado areo o subterrneo, postera de madera, metlica de Concreto, sencilla u ornamental. Sistema de alumbrado que utiliza la postera de la red de electrificacin.

Tipo de luminarias, lmparas incandescentes, fluorescentes, de vapor de mercurio, yodo y sodio u otros. Parmetros de vialidades ( guarniciones, cordones o machuelos. De concreto, seccin trapecial, de hombro redondo, de piedra basltica, de cantera, etc. Banquetas o aceras:

Ancho materiales empleados ( concreto hidrulico, asfalto cantera natural, elementos prefabricados, piedra bola). Franjas jardinadas integradas. Vialidades: Tipos y anchos. Andadores, calles, avenidas, con o sin camelln, vas preferenciales con pasos a desnivel, viaductos, etc. Pavimentos: De concreto hidrulico, concreto armado, de asfalto, elementos prefabricados, piedra bola, piedra laja, adoqun o cantera, terracera con un riego de impregnacin. En su caso, sealar la carencia de pavimento ( terracera simple). Materiales empleados en los camellones: Concreto hidrulico, elementos prefabricado, canteras, piedra laja, piedra bola, Jardinados. Con setos, arbolados, fuentes, etc. Otros servicios: s Red telefnica, area o subterrnea. s Gas natural: red con tanque estacionario local o de suministro directo. s Plantas de tratamiento de aguas residuales propias del fraccionamiento. s Recoleccin de desechos slidos (basura).

s s s

Vigilancia. Seal de televisin por cable. Transportes urbanos y suburbanos en general: Servicios de transportes colectivo. abordaje, frecuencia. Distancia de

Equipamiento y mobiliario urbano: Mercados, plazas cvicas, parques y jardines, escuelas, centros comerciales y templos, gasolineras, canchas deportivas, nomenclatura de calles y sealizacin.

CAPITULO II.- CARACTERISTICAS URBANAS: TRAMO DE TRANSVERSALES LIMTROFES ORIENTACIN. CALLES Y Como se indica en escrituras: nombre de la calle en la acera orientada al , entre las calles de y de al y respectivamente. En su caso mencionar la distancia a la esquina ms prxima.

COLINDANCIAS

Si el predio est en esquina, es cabecera de manzana o manzana completa, se mencionarn los nombres de todas las calles y sus orientaciones. Deber citarse la fuente de procedencia de la solicitud, de la escritura presentada, segn medidas catastrales, de planos proporcionados, medidas tomadas en le lugar, etc. ). Si se trata un terreno de forma irregular ( poligonal), o un departamento en condominio, las colindancias se

mencionarn, preferentemente, recorriendo la figura del inmueble en un orden lgico ( el de las manecillas del reloj. En igual forma que el concepto anterior, indicar la fuente de procedencia. AREA TOTAL En aquellos casos en los que se disponga de informacin que refleje una diferencia apreciable entre medidas y/o rea de escrituras, respecto a las determinadas por medicin directa, de planos presentados o algn documento expedido por autoridad competente, de deber consignar la informacin de las diversas fuentes, sealando en el captulo IV, CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO, el rea que ser utilizada en el clculo del ndice o ndices de valuacin justificando la razn de su uso. Debern sealarse los accidentes topogrficos del terreno en cuestin, tales como, pendientes (ascendentes o descendentes), su incidencia, depresiones, promontorios, Y etc. En cuanto a la configuracin, se deber mencionar la forma, describiendo las irregularidades existentes. Debern sealarse, en su caso todas aquellas caractersticas que ameriten o demeriten al inmueble, tales como: frente de playa, vista al mar, a zonas jardinadas o arboladas, as como a cementerios, asentamientos irregulares plantas de trasferencia de desechos slidos, zonas de tolerancia, etc. Es el nmero de viviendas que podrn construirse en un predio dependiendo de su superficie y se obtendr de los planes parciales de desarrollo Urbano, cartas de uso y destinos u otros documentos que expida la autoridad correspondiente. Sealar a aquellas que provengan de alguna fuente documental como, escrituras de propiedad, alineamiento, reglamentacin de la zona o fraccionamiento, etc.

TOPOGRAFIA CONFIGURACION:

CARACTERISTICAS PANORAMICAS:

DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA:

SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES:

CONSIDERACIONES ADICIONALES:

En la prctica de ciertos dictmenes, ser necesario tomar en cuenta otros factores que incidieran en forma importante en la determinacin del valor de un Inmueble tales como:

Calidad del subsuelo y su relacin en el uso del suelo autorizado. Afectaciones. Reglamentos de construccin. Nivel de aguas freticas. Otros.

CAPITULO IV.- CONCIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO:

Justificacin de aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que en Forma determinante incidan en el avalo y se hagan resaltar en este apartado, Tales como: bardas de gran extensin, muros de contencin, rellenos compactados, edificaciones provisionales o de poca cuanta, que no influyan en el valor del inmueble, existencia de rboles, cimentaciones, constructores en proceso, que no justifiquen descripcin detallada. As mismo en este captulo se indicar el procedimiento de valuacin a seguir. En este rubro, podr ampliarse la descripcin del inmueble, haciendo nfasis en Aquellos aspectos relevantes del mismo de la zona.

CAPITULO V.- VALOR FISICO O DIRECTO:

LOTE TIPO O PREDOINANTE:

En su caso, se adoptar el lote tipo predominante en la zona o en esa calle, o el que a juicio del valuador proceda, o el que seale la autoridad respectiva. Se asentar el valor o valores por metro cuadrado, que sern resultado del anlisis proveniente de una investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario y de los antecedentes que obren en el banco de datos de la institucin o de otras fuentes.

VALORES DE CALLE O DE ZONA:

CAPITULO VI.- C O N C L U C HI O N E S:

Se anotara en valor comercial resultante, en nmeros redondos. As mismo, se anotar la cantidad con letra y la fecha del avalo, que deber corresponder a lo sealado en el captulo HI ANTECEDENTES.

CAPITULO VII.- VALORES REFERIDOS:

En su caso, a peticin expresa del solicitante, se determinar el valor referido en lo que corresponde a efectos fiscales, a lo que establece el artculo 4o., del Cdigo Fiscal de la Federacin, que en la parte conducente seala:

Cuando los avalos sean referidos a una fecha anterior a aquella en que se practiquen, se proceder conforme a lo siguiente: I .Se determinar el valor del bien a la fecha en que se practique el avalo, aplicando, en su caso, los instructivos que al efecto expidan las autoridades fiscales. II .La cantidad obtenida conforme a la fraccin anterior, se dividir entre el factor que se obtenga de dividir el ndice nacional de precios al consumidor del mes inmediato anterior a aquel en que se practique el avalo entre el ndice del mes al cual es referido el mismo, si el avalo es referido a una fecha en que no se disponga del dato de ndice nacional de precios al consumidor, dicha cantidad se dividir entre el factor que corresponda, segn el nmero de aos trascurridos entre la fecha a la cual es referido el avalo y la fecha en que se practique, de acuerdo a la tabla que de a conocer para tales efectos la Secretara. III.El resultado que se obtenga conforme a la fraccin anterior, ser el valor del bien a la fecha a la que el avalo sea referido. El valuador podr efectuar ajustes a este valor, cuando existan razones que as lo justifiquen, las cuales debern sealarse expresamente en el avalo. Una vez presentado dicho avalo no podrn efectuarse estos ajustes.

Cuando se trate de referencias con efectos diferentes a los fiscales, debern utilizarse los parmetros que permitan ubicar en la fecha referida a las construcciones, instalaciones especiales y elementos accesorios, as como el comportamiento a la alza y a la baja del mercado inmobiliario, durante el lapso comprendido entre la fecha del avalo y la fecha de referencia, dejando constancia de los elementos de juicio que fueran considerados en estos casos.

CERTIFICACION DEL AVALUO:

VALUADOR:

De acuerdo al contenido de la disposicin segunda de la circular No. De la Comisin Nacional Bancaria indicar: Nombre completo, firma y datos relativos a su registro vigente y la especialidad correspondiente y vigencia. As mismo, en su caso, deber anotarse el registro o registros de otra autoridad. De acuerdo a lo sealado en la misma disposicin, tambin deber contener el sello de la institucin y firma del funcionario autorizado, indicando l puesto que ocupa y la clave correspondiente.

INSTITUCION BANCARIA:

B.- AVALUOS DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES: Los captulos del I al III son similares para este formato-gua por lo que se inicia la descripcin de los conceptos a partir del captulo IV. CAPITULO I.terreno. CAPITULO II.terreno ). CAPITULO III.terreno). CAPITULO INMUEBLE: IV.( IDEM al formato-gua avalo de

( IDEM al formato-gua avalo de

( IDEM al formato-gua avalo de

DESCRIPCION

GENERAL

DEL

USO ACTUAL:

Este concepto deber ser llenado amplia y explcitamente, inicindose con la descripcin del terreno para continuar con la informacin relativa al uso actual de la construccin (casa-habitacin, edificio de departamentos, viviendas, comercios, oficinas, bodegas, etc.). Terminar por describir detalladamente la distribucin en sus diferentes nivele, indicando el nombre apropiado de cada una.

TIPO DE CONSTRUCCI ON: CALIDAD Y CLASIFICACI ON DE LA CONSTRUCCI ON:

Agrupar los diferentes niveles, de acuerdo a los tipos y calidades de construccin homogneos identificados. Sealar si es antigua, moderna o mixta, en sus distintas calidades observadas.

Indicar el nmero de plantas o niveles de que se compone el inmueble. Cuando sea el caso, sealar la altura libre de piso a techo. NUMERO DE NIVELES: Cuando se evalen unidades aisladas de un edificio, mencionar el total de niveles del mismo y el o los correspondientes a la unidad valuada. Ejemplo: Del edificio, 16, del departamento, 2. Ajuicio del valuador, se mencionar la edad aparente o la cronolgica en base a la fuente documental presentada, sealando, en su caso, fecha de reconstruccin y/o de su remodelacin indicando si es parcial o total o en %. Ser el residuo de la vida til o econmica total asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada del mismo.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCI ON: VIDA UTIL REMANENTE:

ESTADO DE CONSERVACI ON:

Se podrn hacer las siguientes clasificaciones: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado, reconstruido, etc., sealando las deficiencias relevantes tales como, humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas, asentamientos y otras. Indicar las cualidades o defectos en base a la funcionalidad del inmueble clasificndolo en: obsoleto, adecuado a su poca, deficiente, inadecuad, adecuado, funcional, bueno, excelente, etc.

CALIDAD DE PROYECTO:

UNIDADES RENTABLES O SUBSCETIBL ES DE RENTERSE:

Mencionar el total de ellos agrupndolas segn su uso. Ejemplo: Total: 8 ( 2 comercios y 6 departamentos ).

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION: En este captulo se describirn conceptos, amplia y explcitamente, forma similar a las especificaciones construccin sin llegar al detalle de presupuesto. los en de un

Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben justificar plenamente los valores de construccin que se asignen a los diversos tipos de edificacin apreciados. A continuacin se refieren algunos conceptos de los rubros que se incluyen en el formato-gua. A .- OBRA NEGRA O GRUESA: Se consultarn los planos estructurales y de no haberlos, se supondr la cimentacin lgica de acuerdo con el tipo de construccin y la calidad del terreno en la zona, en caso de duda, se podr indicar: aparentemente Se describir el tipo de estructura,

CIMIENTOS:

ESTRUCTUR

A:

mencionado materiales ( muros de carga, trabes y columnas, de concreto armado o acero, etc. ), as como el sistema constructivo, dimensiones de claros y alturas, secciones de trabes y columnas, cuando lo justifique la magnitud de la construccin. Material, espesor, refuerzos y si son de carga o divisorios, se indicar la altura cuando sea distinta de la normal se dir cuando tenga acabado aparente. Se mencionar el material, sistema constructivo ( concreto macizo, losa reticular, pretensada, aligerada u otra), as como el tamao de sus claros: pequeos ( hasta 4 m.) medianos ( 4 a 6 m.) y grandes ( ms de 6 m.. Igual a entrepisos, agregando si son inclinados, a dos o cuatro aguas. Se indicar si estn impermeabilizadas, enladrilladas o mixtas.

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

En este rengln se informar sobre los pretiles, indicando material seccin y altura. Material, espesor, altura y si tiene acabados aparente, aplanados y pintura, remates cuando sean significativos en valor, as como si son medianeras, o de uso comn ( en condominio.

BARDAS:

B .- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: Se indicar el material y su calidad: yeso a regla y plomo, a reventn o al talochazo . Tirol planchado u otro acabado, repellados o aplanados de mezcla a regla y plomo, a reventn. En su caso sealar si son aparentes. Se indicar el material y su calidad: yeso o mezcla a regla y nivel, a reventn o al talochazo . Falso plafn de yeso y metal desplegado y si tiene tirol. Los falsos

APLANADOS:

PLAFONES:

plafones se describirn por material, y en su caso marca y medida, dando la mayor cantidad de datos que contribuyan a dar la idea de su valor. Ejemplo: Falso plafn Acoustone tipo glaciar, de 0.61 x 0.61 m., con suspensin oculta. En caso de plafones de madera, se indicar la calidad de ella y se tratar de describir el diseo. Tambin conviene mencionar los locales en que se encuentran, si son plafones especiales o si son aparentes. Se indicar material, calidad, colocacin y ubicacin. Si son de madera, se describirn en carpintera. Mencionar altura, zona de ubicacin y calidad de ellos. Se indicar material, calidad, colocacin medida y ubicacin ( no se describirn en este concepto las alfombras ni los pisos de madera. En su caso, mencionar zoclos indicando el material, medida y calidad. Se indicar el material, sistema constructivo y uso ( principal, de servicio o de uso comn. Cuando sea necesario se describir el barandal y el pasamanos y cuando haya deficiencias de diseo o de construccin, se deben mencionar. Agregar si son interiores o exteriores. Se indicar el tipo de ser posible la calidad. En el caso de barniz o laca en carpintera, se har hincapi en la calidad y cantidad. Son especialmente las alfombras fijas al piso, de materiales ahulados o plsticos, tapices y telas en muros o plafones, corchos, micro madera, etc., se indicar calidad si es posible marca y ubicacin.

LAMBRINES:

PISOS:

ZOCLOS:

ESCALERAS:

PINTURA:

RECUBRIMIE NTOS ESPECIALES:

C . CARPINTERIA: Se indicar la clase y calidad de madera ( pino, cedro, caoba, etc. ), espesor del triplay cuando sea posible, si son de tambor o entableradas, si son de triplay o de duela. Del marco se dir su madera y si es de medio cajn, o marco y chambranas o algn diseo especial. En su caso, mencionar las dimensiones incluyendo el espesor de las mismas. Se indicar la clase de madera. Si las puertas son corredizas o abatibles, si tiene cajones y/o entrepaos, si estn forrados en su interior. Se mencionarn las alacenas o muebles de madera, libreros empotrados y canceles. Cuando se justifique sealar sus dimensiones y ubicacin. Se indicar el material ( triplay o duela), as como su calidad ( pino, cedro, ciprs, etc. ), ubicacin y menciones. Se indicar la clase de madera, la medida y de ser posible el espesor de la duela o parquet, as como su ubicacin. PISOS: En este captulo se mencionar tambin ventanas, tapancos, vigas decorativas, etc. D.- INSTALACIONES HIDRAHULICAS Y SANITARIAS: Muebles de bao y cocina. De las redes de alimentacin, se indicarn los materiales, si son aparentes u ocultas. Del mobiliario se mencionar su tipo, cantidad de muebles, as como su calidad y color, y de ser posible marca y modelo. En el caso de los lavabos con mueble, se describir ste y se indicar el tipo de cubierta, material y si se justifica, su medida, si es mrmol, indicar la clase. Se indicar tambin la calidad de las llaves y de los accesorios de bao. Se describirn tambin los canceles en baos.

PUERTAS:

GUARDAROP AS:

LAMBRINES O PLAFONES:

De los muebles de cocina se mencionar: materiales, calidad dimensiones. En su caso sealar la marca. De los calentadores, se mencionara la marca, capacidad y combustible. Indicar tipo de lavaderos, instalaciones de lavadora, etc. De los tinacos y tanques elevados, se indicar el material y su capacidad. E.- INSTALACIONES ELECTRICAS: Se mencionar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, si son normales o profusas y el tipo de salidas ( de centro, en muros o spot. Si hay luz indirecta o plafones luminosos: tipo de lmparas cuando son empotradas, apagadores y contactos, calidad de accesorios y en su caso, informar si hay corriente trifsica, as como el tipo de tablero y la calidad de unidades de l. F.- PUERTAS Y VENTANERIA METALICA: Se indicar el material y su calidad: Ejemplo: aluminio Duranodic , anodizado color oro o natural, perfiles tubulares y su calibre, cuando sea posible si es del tipo estructural y clase de perfiles: ligeros, medianos o pesados. Rejas y protecciones indicando material y clase ( ornamental, sencilla, forjada, etc. . En los caso s en que los perfiles, de cualquier material sean especiales, se debe mencionar y tambin la dimensin de los claros. G .- V I D R I E R I A: Se indicar el tipo ( vidrio sencillo, medio doble. Cristal flotado, especial, etc. ), y de ser posible, sealar el espesor. Se describirn los espejos, bastidores y

marcos siempre, que sea relevante. Se mencionarn en este concepto los domos acrlicos, indicando su tipo y calidad, as como las placas de acrlico en ventanas o canceles. Se describirn los emplomados, se describirn los tragaluces, a base de prismticos o bloques de vidrio, indicando medidas. H .- C E R R A J E R I A: Se indicar la calidad y en su caso la marca o marcas dominantes. Se mencionarn los cierra puertas y bisagras hidrulicas. I .- F A C H A D A S: Mencionar los materiales predominantes, si son aparentes, si hay revestimientos, en su caso de granito, mrmol, cantera, prefabricados, etc., indicar medidas y profusin. Se deben diferenciar los materiales de fachadas principal e interiores cuando proceda. J .- INSTALACIONES ESPECIALES, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ELEMENTOS

Para los efectos de la correcta interpretacin de este concepto, se entiende por: Aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble. Elevadores y Montacargas. Escaleras electromecnicas. Equipos de aire acondicionado o aire lavado. Sistema hidroneumtico. Riego por aspersin. Albercas y chapoteaderos. Sistema de sonido ambiental.

Instalaciones especiales:

Calefaccin. Antenas parablicas. Pozos artesianos. Sistema de aspiracin central. Bvedas de seguridad. Subestacin elctrica. Sistemas de intercomunicacin. Pararrayos. Equipos contra incendio. Equipos de seguridad y circuitos cerrados de TV. Otros.

Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en s se convierten en elementos caractersticos del bien analizado, como: ELEMENTOS ACCESORIOS : Caldera en un hotel y baos pblicos. Depsito de combustible en plantas industriales. Espuela de ferrocarril en industrias. Pantalla en un cinematgrafo. Planta de emergencia en un hospital. Butacas en una sala de espectculos.

Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, como son: Bardas, celosas. Rejas. Patios y andadores. Marquesinas. Prgolas. Jardines. Fuentes, espejos de agua. Terrazas y Balcones. Eventualmente cocinas integrales, cisternas, o aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario.

OBREAS COMPLEMEN TARIAS:

Otros.

Nota: Independiente de la clasificacin propuesta, se hace notar la necesidad de escribir estos conceptos separadamente de las construcciones, con el fin de que la determinacin del valor de cada uno de ellos, considere los valores unitarios correspondientes. VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO: En este apartado se expresar la justificacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado o todos aquellos aspectos relevantes del inmueble o la zona, que en forma alguna incidan en el valor del bien en estudio. As mismo, se indicar los criterios y procedimientos de valuacin, a saber: Mtodos comparativos o de mercado. * Mtodo fsico o directo. Mtodo por rentabilidad o indirecto. Mtodo residual. Otros.

Eventualmente, si la informacin existente es suficiente, se podr optar por la aplicacin del mtodo comparativo o de mercado para el inmueble en su conjunto-terreno y edificaciones debidamente soportando en operaciones realizadas.

Estos datos formarn parte del informe. Tal es el caso de viviendas de desarrollos habitacionales homogneos, oficinas, comercios, estacionamientos y bodegas en condominio, etc. El mtodo fsico o directo es el procedimiento racional mediante el cual se determina el valor fsico o directo. El mtodo por rentabilidad o indirecto permite determinar el valor de capitalizacin a partir de la renta efectiva que

produce un inmueble, o bien, en funcin estimada o que pudiera producir dicho bien.

de la renta

El mtodo residual es el procedimiento que permite determinar el valor potencial de un bien raz y est basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o hipotticos, acordes con el uso del suelo autorizado, la vocacin del mismo, el mejor aprovechamiento que pueda obtenerse de l y las condiciones de financiamiento que prevalezcan a la fecha del anlisis. VII.- VALOR FISICO O DIRECTO: a) DEL TERRENO: En su caso se adoptar el lote tipo LOTE TIPO O predominante en la zona o en esa calle, o PREDOMINAN el que a juicio del valuador proceda, o el TE: que seale la autoridad correspondiente. Se asentar el valor o valores unitarios que sern resultado del anlisis provenientes de una investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario, ponderndolo con los datos estadsticos comparables. VALOR ( ES ) DE CALLE: De las caractersticas conocidas de los terrenos investigados, se determinarn los factores que finalmente conduzcan al valor unitario que ser aplicado al lote en estudio.

b) DE LAS CONSTRUCIONES: Para la valuacin de las construcciones, atendiendo a la descripcin y clasificacin de la determinacin de los valores unitarios de reposicin nuevo para cada uno de ellos. VALOR DE REPOSICION NUEVO: Es el valor presente de las construcciones considerndolas como nuevas, con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.

Este valor considera entonces los costos necesarios para sustituir o responder las construcciones similares, analizadas en base a los conceptos que integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que debern actualizarse peridicamente, segn las variaciones en el tiempo que experimenten los costos de materiales y mano de obra. En este apartado conviene definir tambin el concepto de valor de reproduccin nuevo, que a diferencia del anterior, este considera los costos necesarios para reproducir una construccin idntica a la original, es decir, respetando las caractersticas y tcnicas que se hubieran utilizado en la fecha de su identificacin. VALOR NETO DE REPOSICION: Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al valor de reposicin nuevo, el demrito correspondiente. DEMERITO O DEPRESIACION: Es la prdida de valor ocasionada por la depreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico as como por obsolescencias funcionales y / o econmicas, segn el caso. Para los efectos de la determinacin del ndice fsico directo, se recomienda considerar nicamente la depreciacin por deterioro fsico debido a: La Edad. Estado de conservacin. de estos

determinacin

conceptos, se har en base a los mtodos que la prctica ha considerado como aceptables ( Lnea recta, Ross, Ross-Heidecke, y otras ). En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito o depreciacin por obsolescencias funcionales y / o econmicas ( inadecuacin, cambios de estilo o moda, etc. ), stos afectarn al ndice fsico o directo, incluyendo al terreno. VIII.- VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Para la determinacin del ndice de capitalizacin de rentas se tomarn en cuenta los siguientes conceptos: a) Renta real o efectiva: Es la que est produciendo el inmueble a la fecha del avalo. b) Renta estimada de mercado: Es la que resulta de la investigacin y / o comparacin de inmuebles arrendados similares en un mercado activo de arrendamientos. Las rentas estimadas de mercado sern el resultado de aplicar las rentas unitarias investigadas en la zona a los diferentes tipos de edificacin apreciados. Las rentabilidades de edificios de oficinas, departamentos, comercios y bodegas debern considerar reas netas rentables, es decir, descontando vestbulos, pasillos generales, sanitarios comunes, cubo de elevadores, etc. M E T O D O S: La determinacin del ndice de capitalizacin de rentas plantea en la

actualidad diversos procedimientos, que se expresan a continuacin: METODO TRADICIONAL: Establece que el ndice de capitalizacin de un bien raz, resulta de considerar los ingresos netos anuales que produce o pueden producir un inmueble y seleccionar una tasa de capitalizacin acorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmuebles de productos. La expresin matemtica aplicable es: ndice de Capitalizacin = Ingreso o Renta neta anual Tasa de Capitalizacin. O bien: Ic = Rna Tc.

En donde: Ic = ndice de Capitalizacin. Rna = Ingreso o Renta neta anual. Tc = Tasa de Capitalizacin.

DEDUCCIONES: Las deducciones que se consideran en este captulo, sern por los siguientes conceptos: Porcentaje de desocupacin ( vacos. Impuesto Predial. Derechos por servicios de agua. Gastos generales ( administracin, limpieza, vigilancia, etc. . Gastos de conservacin y mantenimiento. Consumo de energa elctrica comn ( la correspondiente a elevadores, iluminacin artificial de pasillos, vestbulos, escaleras, etc. . Impuesto sobre la renta.

Seguros. Otros.

TASA DE CAPITALIZACION: Se aplicar tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble ( edificaciones), uso o destino del mismo, estado de conservacin, calidad del proyecto, zona de ubicacin oferta y demanda, calidad de las construcciones y otros. OTROS METODOS: Actualmente se han venido aplicando otros procedimientos que, basados en el mismo principio de capitalizacin de rentas proponen: a) .- Determinar la rentabilidad de activos fijos considerando el efecto inflacionario, la situacin legal relativa al tipo de contrato de arrendamiento, la depreciacin anual de las construcciones y otros impuestos. La tasa de capitalizacin que se aplica, es la correspondiente a una inversin, la cual deber estar en funcin del riesgo de dicha inversin y referida a las tasas de rendimiento que imperan en el mercado de capitales en el mbito nacional o internacional. b) .- considera rentas brutas anuales y tasas aplicables a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo. IX.- R E S U M E N: VALOR FISICO O DIRECTO ________________ VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS ________________ VALOR DE MERCADO: ( en su caso) ________________ X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION: Interpretando el contenido de la disposicin CUARTA de la circular No. _______ En este captulo de analizar los $

ndices obtenidos en el estudio, en funcin del tipo de inmueble, factores de comercializacin aplicable al caso, de mrito por obsolencias funcionales y / o econmicas, que afecten el bien en su conjunto, razonando estos resultados para concluir el valor comercial. XI.- C O N C L U S I O N: VALOR COMERCIA ________________ ( ) $

Esta cantidad representa el valor comercial del Inmueble al da ________ de __________________ 19. XII.- VALORES REFERIDOS ( en su caso): Es aplicable lo expresado en el captulo VII del avalo de terreno. CERTIFICACION DEL AVALUO: De acuerdo al contenido de la disposicin de la circular No._______ de la comisin Nacional Bancaria, se deber indicar: Nombre completo, firma y datos relativos a su registro, perodo de vigencia y la especialidad correspondiente. De acuerdo a lo sealado en la misma disposicin, tambin deber contener el sello de la institucin, nombre y firma del delegado fiduciario o funcionario autorizado por la institucin para tal efecto, con mencin del cargo que desempea y clave asignada al mismo.

VALUADOR:

INSTITUCIO N BANCARIA:

CONCIDERACIONES ADICIONALES PARA LA FORMULACION DE AVALUOS DE INMUEBLES SUJETOS AL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO G E N E R A L I D A D E S:

Para el caso de valuar unidades sujetas a rgimen de propiedad en condominio, se debern observar los siguientes criterios: La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin de estos bienes, atiende a lo dispuesto a la ley sobre el rgimen de propiedad en condominio de inmuebles, para el Distrito Federal. Del anlisis de los artculos establecidos en este documento, se desprenden diversas recomendaciones que debern atenderse para la correcta presentacin del informe y la consecuente determinacin de valor del bien en estudio. De acuerdo al Art. 4o. , para constituir el rgimen el propietario o propietarios debern declarar su voluntad en estructura pblica , en la cual se harn constar, entre otros datos, los relativos al terreno, las autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, la descripcin general de las construcciones de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse, la descripcin de cada parte privativa ( departamento, vivienda, casa o local ), el valor nominal y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de las partes en condominio ( indiviso ), el destino general del condominio, la descripcin de los bienes de propiedad comn, etc. De la consulta de esta informacin presentada o recabada, el valuador contar con los datos necesarios para opinar sobre las caractersticas fsicas y legales del inmueble, fecha de construccin o de constitucin a rgimen de condominio, de la propiedad o del derecho de uso de estacionamientos, de las limitaciones y prohibiciones establecidas por la propia ley y las dems que seale la escritura constitutiva y el reglamento correspondiente, de la participacin sobre las reas o partes comunes ( Art. 13 ), etc., elementos que le permitirn la correcta valuacin de las partes privativas independientemente de las comunes. C L A S I F I C A C I O N: Los inmuebles sujetos a rgimen de propiedad en condominio pueden clasificarse: Por su forma en: Verticales Horizontales Mixtos.

Por su uso o destino en: Habitacionales Comerciales De oficinas o despachos Bodegas Estacionamientos Mixtos

I N D I V I S O S: De acuerdo a lo establecido en el Art. 4o. ( prrafo V ) es requisito hacer constar en la escritura de constitucin de rgimen en condominio, el valor nominal que para los efectos de esta ley, se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nomina, de las partes del condominio. En tal virtud, toda unidad condominal deber disponer de este dato. A manera de informacin, se comenta lo que en la prctica se ha venido observando respecto a los procedimientos llevados a cabo en la determinacin de tales porcentajes: A. B. En funcin del rea privativa del local respecto al rea total privativa. En funcin del rea privativa del local respecto al rea total construida.

C. En funcin del valor nominal de cada local, respecto al valor nominal total del conjunto. Este ltimo procedimiento, amn de ser el establecido por la ley de la materia, es el ms racional en cuanto a los gastos comunes, en cuanto al destino o uso locales comerciales en edificios mixtos habitacionales --, en cuanto a la localizacin preferencias de ubicacin por piso- en edificios hasta de 5 niveles sin elevador, o edificios de ms de 5 niveles con vistas panormicas, etc. D E S C R I P C I O N: Independientemente de que el avalo se refiera a un local dentro del conjunto, deber describirse, en forma general, las caractersticas del edificio o del conjunto, para continuar con la descripcin particular de la unidad motivo del anlisis. En este apartado se sealar, para el caso de los estacionamientos, si dispone o no de este servicio, precisando si es parte privativa o slo hay derecho del uso del mismo. V A L U A C I O N:

La valuacin de un inmueble en condominio atender a lo establecido en el instructivo en cuanto a los mtodos que en la prctica se han considerado como aceptables. ( Captulo VI ). Mtodo comparativo o de mercado. Mtodo fsico o directo. Mtodo por rentabilidad.

VALOR FISICO O DIRECTO Su clculo a tender a lo siguiente: a) Terreno Determinacin del valor de la parte proporcional que corresponde al departamento o local, en funcin del porcentaje o indiviso. En su caso, incluye los porcentajes relativos a estacionamientos, reas privativas de servicios, tendederos y otros anexos que expresamente seale la escritura de rgimen de propiedad en condominio. b) Construcciones e instalaciones privativas. Determinacin del valor de las construcciones del rea privativa as como el de sus instalaciones especiales y elementos accesorios. c) Construcciones e instalaciones comunes Determinacin del valor de las construcciones, instalaciones especiales y elementos accesorios, a cuya sumatoria se aplicar el porcentaje de indiviso respectivo para obtener la parte proporcional que le corresponde al local en estudio. VALOR DE CPACITACITACION DE RENTAS: Ser aplicable lo establecido en el captulo VIII., Del instructivo, tomando en cuenta las rectas afectivas o estimadas acordes con el mercado de arrendamientos de este tipo de bienes, as como los criterios aceptables para la seleccin de las tasas de capitalizacin respectivas. La conclusin del valor comercial, ser resultado del anlisis de los ndices obtenidos, incluyendo el relativo al ndice de mercado segn se comenta en el captulo X., del instructivo. COMISION NACIONAL BANCARIA Direccin Tcnica de Apoyo Subdireccin de Avalos y Supervisin de Inmuebles.