Area Metropolitana

de Bucaramanga

CONGRESO
Primer
LATINOAMERICANO
DE VALORIZACION

Arq. ALFA GELVEZ FIGUEREDO

Directora A.M.B.

ING. JOSE AGUSTIN QUINTERO CH.

Consultor

Bogota, Marzo de 2009

 Area Metropolitana
de Bucaramanga
Contexto general
Falta incluir: tasa de crecimiento poblacional, MUNICIPIO EXTENSIÓN TEMP ALTURA
indicadores de contribuci ón al PIB y especializaci
ón o
económica: Subsistema Econ ómico Km2 C MSNM
BUCARAMANGA 165 23 959
Bucaramanga FLORIDABLANCA 97 23 925
55% GIRÓN 864 24 777
PIEDECUESTA 370 23 1005
TOTAL AMB 1.496

Floridablanca
24% Població n: 1.012.331*
Bucaramanga 508.102
Floridablanca 252.260
Gir
ón 135.400
Girón
Piedecuesta 116.569
11%

50% Poblaci ón departamental

66% Poblaci ón urbana
Piedecuesta
10% *Fuente: DANE, censo 2005
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CONTENIDO

MARCO LEGAL

RESEÑA HISTORICA

OBRAS ACTUALES

CASO PRACTICO ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

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MARCO LEGAL

VALORIZACION EN COLOMBIA

LEY 25 DE 1.921: “Impuesto directo de Valorización”, Solo la capital

de la Republica y por obras especificas.

Ley 89 de 1.936: Facultó a los Municipios que fueran capitales de

departamento y con un presupuesto determinado.

Ley 1a. De 1.943: Ordenó la participación de los propietarios

beneficiados participar en la formación del presupuesto, distribución
y vigilancia de la inversión de los fondos.
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MARCO LEGAL

VALORIZACION EN COLOMBIA

Decreto 1604 de 1.966, Legislación permanente a través de la Ley 48

de 1.968:

Extendió el gravamen a todas las obras de interés publico que

ejecuten la Nación, los Departamentos o cualquier otra Entidad de
derecho público y que beneficien la propiedad inmueble.

Se Cambio el término “Impuesto” por “Contribución”

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RESEÑA HISTORICA
VALORIZACION EN BUCARAMANGA

En los años 70’s se creo la oficina de valorización Municipal, como

dependencia de la Secretaria de Obras Públicas.

Se iniciaron obras puntuales para solucionar necesidades de algunos

Barrios(Algo similar a obra por tu lugar)

Pavimentaciones de calles.

Alumbrado público.

Redes de telefonia y alcantarillado.

LEMA: “VALORIZACIÓN PROGRESO QUE DA RIQUEZA”

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RESEÑA HISTORICA
VALORIZACION EN BUCARAMANGA

En el año 74 se crea el Departamento Administrativo de Valorización

Municipal de Bucaramanga (DAVM).

Se ejecutaron obras muy importantes para el desarrollo del Municipio

inclyendo grandes zonas de influencia.

Apertura de nuevas vias y avenidas. ( Ej. Diagonal 15, Avenida la

Rosita, Anillo vial Central y paseos peatonales).

Ampliacion de vias existentes. ( Ej. K 15 al Norte, K 17 )

LEMA: “VALORIZACIÓN PROGRESO QUE DA RIQUEZA”

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RESEÑA HISTORICA
VALORIZACION EN BUCARAMANGA

Decreto Ley 3104/79 autorizo el funcionamiento de las Áreas

Metropolitanas de Medellin, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y
Pererira.

Ordenanza 020/81 creó el Área Metropolitana de Bucaramanga

conformada por los Municipios de Bucaramanga, Florida, Girón.
Piedecuesta se unio en 1.996.

La ley 128 de 1.994: ley orgánica de las áreas metropolitanas

Estatutos de valorización: Acuerdos 008 de 1987 y 020 de 2000

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RESEÑA HISTORICA
VALORIZACION EN BUCARAMANGA

Se ejecutaron obras de Interés Metropolitano de integración de Municipios.

Plan Vial Metropolitano Fase I - Integración con Girón

Plan Vial Metropolitano Fase II - Integración con Floridablanca.

Ampliación Calle 45 – Vía Palenque – Centroabastos - Girón

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RESEÑA HISTORICA – OBRAS EJECUTADAS POR
VALORIZACION
Diagonal 15 (Doble Calzada) 1992 DAVM

Ampliación K 15 al Norte (Doble Calzada) 1993 DAVM

Avenida la Rosita ( C 36 a K 15). 1990 DAVM

Plan Vial Fase I Transversal Central Metropolitana (Ampliación K17 – C 61 – Ciudadela

– El Bueno – Provenza). 1987 AMB

Anillo Vial Central ( Rectificación Av. Q. Seca – Ampliación K 9 entre Q. Seca y Calle 45
– Ampliación C 45 entre Kra 16 y Kra 9). 1992 DAVM

Plan Vial Metropolitano Fase II ( Viaducto la Flora – Transversal Oriental desde la Flora
a Bucarica). 1996 AMB

Ampliación Calle 45 ( desde Quinta Estrella a Chimita – Ampliación Palenque –

Centroabastos). 1998 AMB

Compra de predios para construcción de carril adicional 2008 ‘2009 AMB

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ESTATUTO DE VALORIZACION DEL AMB de Bucaramanga

ACUERDO 020 DE 2000

CAPITULO I
DEFlNlClON DEL SISTEMA, DE LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION Y PROYECTO (1-3)

CAPITULO II
APLICACION DEL SISTEMA DE LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION (4-34)

CAPITULO III
DlSTRlBUCION (35-70)

CAPITULO IV
NOTIFICACIONES Y RECURSOS (71-78)

CAPITULO V
RECAUDO DE LA CONTRlBUClON (79-97)

CAPITULO VI
EJECUClON DE PROYECTOS (98-107)

CAPITULO VII
ENTREGA Y LlQUlDAClON DE LOS PROYECTOS (108-112)

CAPITULO Vlll
DISPOSICIONES VARIAS (113-120)
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PROCESO DE VALORIZACION EN
EL AMB

IDENTIFICACION DEL PROYECTO

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD

ACUERDO DECRETADOR

ELECCION JUNTA DE REPRESENTANTES DE LOS PROPIETARIOS

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

RESOLUCION DISTRIBUIDORA

INCIACION DEL RECAUDO

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Proyectos Plan Vial Metropolitano Fase III
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Conexión alterna Centro Ciudadela Real de

Minas – pasando por San Miguel

$ 51.636.920.938
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Intercambiador de Trafico Carrera 27 – Calle 56

$ 26.294.495.923
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Intercambiador de Trafico Neomundo

$ 28.000.000.000
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Transversal del Bosque y Obras Complementarias

Transv. Bosque

$13.874.447.008
Paso Elevado

$22.058.265.164
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Compra de predios para la construcción de un

carril adicional por sentido

$ 23.268.515.584
Valor Irrigado
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Resumen de Proyectos
PROYECTO VALOR
CONEXIÓN ALTERNA $ 51.636.920.938

INTERCAMBIADOR CR27 - CLL56 $ 26.294.495.923

INTERCAMBIADOR NEOMUNDO $ 28.000.000.000

TRANSVERSAL DEL BOSQUE Y OBRAS COMPLEMENTARIAS $ 35.932.712.172

COMPRA DE PREDIOS CARRIL ADICIONAL $ 23.268.515.584

TOTAL $ 165.132.644.617
 ZONAS DE INFLUENCIA

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CARRIL
EJE 2 ADICIONAL

EJE 3

EJE 1
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CASO PRACTICO
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AREA METROPOLITANA DE BUCARAMANGA

SUBDIRECCION DE PLANEACION E INFRAESTRUCTURA

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DEL COBRO DE LA

CONTRIBUCION DE VALORIZACION DEL PLAN VIAL FASE
III – EJE CONEXIÓN ALTERNA CENTRO – CIUDADELA
REAL DE MINAS PASANDO POR SAN MIGUEL
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Descripción del Proyecto

Apertura de una nueva vía que comunica el centro de la ciudad con la

CRM, antiguo aeropuerto Gómez Niño, con una longitud aproximada de
2.5 Kms.

Vía de doble calzada con dos carriles y separador central. Dos

viaductos sobre las quebradas la Rosita (173 Mts) y el Loro (78 Mts).

Genera un corredor hacia el sur – occidente integrando al Municipio de

Girón, sacando tráfico de la K 15 – SITM.

Viaducto de la Carrera Novena de aproximadamente 570 mts. (Proyecto

concesión troncal norte – sur).
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Conexión alterna Centro Ciudadela Real de

Minas – pasando por San Miguel
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Objetivos del Estudio

•Determinar y delimitar la zona de influencia definitiva de cobro,

su área neta, número de predios y su composición
socioeconómica.

•Determinar la capacidad de pago de los contribuyentes.

•Determinar el beneficio económico o mayor valor que reciben los

predios por la ejecución del proyecto.

•Determinar el presupuesto a irrigar.

•Realizar una evaluación de la viabilidad económica del proyecto.

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•Identificar y determinar los factores de corrección que se deben aplicar

al beneficio, según las características individuales de cada predio y
determinar la ecuación matemática para su aplicación.

•Calcular las contribuciones individuales de cada predio en proporción

con los beneficios recibidos.

•Comparar contribuciones versus avalúo catastral para identificar

posibles errores en la distribución y aplicar correctivos.
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Zona de Influencia
Beneficio local
•Accidentes Naturales. Barreras naturales que impiden la
propagación del beneficio. (ríos, quebradas, escarpas, montañas,
etc.)

•Estudio de Movilidad de la zona, costumbres y polos de

atracción.(Origen – Destino).

•Limites con zonas de influencia de otras obras o proyectos.

•Indiferencia en los costos de transporte.

•Método del doble avaluo.

•Visitas permanentes a la zona. (Trabajo de campo)

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ZONA DE INFLUENCIA

62.764 PREDIOS 805 HECTAREAS

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Caracterización Predios Zona de Influencia

Fuentes de Información

•Información obtenida del censo de predios.

•Registros 1 y 2 de Catastro - IGAC.
•Oficina Registro de Instrumentos Públicos.
•Secretarias de Hacienda de Municipios.
•Secretaria de Planeación Municipios.
•Cámara de Comercio.
•Trabajo de campo – investigación socio-económica.
•Sistema de Información Geográfico.
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PARTICIPACION POR USOS

% TOTAL %
USOS PREDIOS PREDIOS ACUMULADO

RESIDENCIAL 40.832 65,1 65,1

COMERCIAL Y SERVICOS 19.278 30,7 95,8
INDUSTRIAL 1.511 2,4 98,2
LOTES 889 1,4 99,6
FINANCIEROS 43 0,1 99,7
OTROS 211 0,3 100
TOTAL 62.764 100
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PLANO DE ACTIVIDADES
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DISTRIBUCION USO RESIDENCIAL

% TOTAL
ESTRATO PREDIOS PREDIOS

2 3.316 8,1
3 20.216 49,5
4 17.258 42,3
5 42 0,1
TOTAL 40.832 100,0
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PLANO DE ESTRATIFICACION
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BASE PARA CALCULAR CAPACIDAD DE PAGO

USO RESIDENCIAL
GRUPO PONDERACIÓN
NAL(%)

Alimentos 29.5123
ESTRATO INGRESO MENSUAL
PROMEDIO (2.007)
Vivienda 29.4137
Estrato 2 (1 Salario) $ 433.700 Vestuario 7.3101
Estrato 3 (2 Salarios) $ 867.400 Salud 3.9631
Estrato 4 (4 Salarios) $ 1.734.800 Educación 4.8098
Estrato 5 (6 Salarios) $ 2.602.200
Esparcimiento y 3.6048
cultura
Transporte 13.4921
Otros 7.8941
Total 100.00
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CAPACIDAD DE PAGO USO RESIDENCIAL/MES

Capacidad de Pago Capacidad total mes Zona de
Estrato Predios Mensual influencia
2 3.316 $ 6.852 $ 22.721.232
3 20.216 $ 13.705 $ 277.060.280
4 17.258 $ 27.410 $ 473.041.780
5 42 $ 41.115 $ 1.726.830
Total 40.832 $ 89.082 $ 774.550.122

CAPACIDAD DE PAGO USO RESIDENCIAL/AÑO

Capacidad total Mes Capacidad total Año Zona
Estrato Predios Zona de influencia de influencia
2 3.316 $ 22.721.232 $ 272.654.784
3 20.216 $ 277.060.280 $ 3.324.723.360
4 17.258 $ 473.041.780 $ 5.676.501.360
5 42 $ 1.726.830 $ 20.721.960
Total 40.832 $ 774.550.122 $ 9.294.601.464
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MAXIMA CAPACIDAD DE PAGO PARA

USO RESIDENCIAL EN 5 AÑOS
Capacidad total Año Capacidad total 5 años
Estrato Predios Zona de influencia Zona de influencia

2 3.316 $ 272.654.784 $ 1.363.273.920

3 20.216 $ 3.324.723.360 $ 16.623.616.800

4 17.258 $ 5.676.501.360 $ 28.382.506.800

5 42 $ 20.721.960 $ 103.609.800

Total 40.832 $ 9.294.601.464 $ 46.473.007.320

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BASE PARA CALCULO CAPACIDAD DE PAGO

OTROS USOS

•Reporte de ventas netas cámara de comercio de Bucaramanga por

zonas postales.

•Reporte base gravable industria y comercio de establecimientos

inscritos alcaldías municipales.
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CAPACIDAD DE PAGO USO COMERCIAL/AÑO

1% Promedio Mensual
Actividad Predios Ventas Netas Capacidad total Año

Válidos Comercial 13.882 $ 109.092 $ 18.173.041.681

CAPACIDAD TOTAL DE PAGO USO COMERCIAL EN

5 AÑOS
Capacidad de Pago 5
Actividad Predios Capacidad Total al Año Años

Válidos Comercial 13.882 $ 18.173.041.681 $ 90.865.208.404

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CAPACIDAD DE PAGO USO SERVICIOS/AÑO

1% Promedio Mensual
Actividad Predios Ventas Netas Capacidad total Año

Válidos Servicios 5.396 $ 93.485 $ 6.053.333.194

CAPACIDAD TOTAL DE PAGO USO SERVICIOS EN

5 AÑOS

Capacidad Total al Capacidad de pago

Actividad Predios Año servicios 5 Años
Válidos Servicios 5.396 $ 6.053.333.194 $ 30.266.665.969
 Area Metropolitana
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CAPACIDAD DE PAGO USO INDUSTRIAL/AÑO

1% Promedio Mensual
Actividad Predios Ventas Netas Capacidad total Año

Válidos Industrial 1.511 $ 183.140 $ 3.320.691.579

CAPACIDAD TOTAL DE PAGO USO INDUSTRIAL EN

5 AÑOS
Capacidad Total al Capacidad de Pago
Actividad Predios Año Total en 5 Años

Válidos Industrial 1.511 $ 3.320.691.579 $ 16.603.457.894

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CAPACIDAD DE PAGO USO FINANCIERO/AÑO

1% Promedio Mensual
Actividad Predios Ventas Netas Capacidad Total Año

Válidos Financiero 43 $ 1.237.286 $ 638.439.643

CAPACIDAD TOTAL DE PAGO USO FINANCIERO EN

5 AÑOS

Capacidad de Pago
Actividad Predios Capacidad Total Año Servicios 5 Años

Válidos Financiero 43 $ 638.439.643 $ 3.192.198.215

 Area Metropolitana
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CAPACIDAD DE PAGO USO EDUCACION/AÑO

1% Promedio Mensual
Actividad Predios Ventas Netas Capacidad total Año

Válidos Educativo 13 $ 15.949 $ 2.488.077

CAPACIDAD TOTAL DE PAGO USO EDUCACION EN

5 AÑOS
Capacidad Total Capacidad de pago
Actividad Predios Año Servicios 5 Años
Válidos Educativo 13 $ 2.488.077 $ 12.440.384
 Area Metropolitana
de Bucaramanga

CAPACIDAD TOTAL DE PAGO ZONA

DE INFLUENCIA
Capacidad de Pago Total Capacidad de Pago Total 5
Uso Año Años

RESIDENCIAL $ 9.294.601.464 $ 46.473.007.320

SERVICIOS $ 6.053.333.194 $ 30.266.665.969

INDUSTRIAL $ 3.320.691.579 $ 16.603.457.894

COMERCIAL $ 18.173.041.681 $ 90.865.208.404

FINANCIERO $ 638.439.643 $ 3.192.198.215

EDUCACION $ 2.488.077 $ 12.440.384

LOTES $ 1.172.434.536 $ 5.862.172.680

TOTAL $ 38.655.030.174 $ 193.275.150.866

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Calculo de la plusvalía

Método del doble avalúo.

•Información de Avalúos de catastro por zonas Geo-Económicas.

•Avalúos Comerciales: peritos expertos para obtener precios del

mercado. (Muestra).

•Proyección de avalúos de zonas geo-económicas a precios del

mercado ( Avalúo Inicial).
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LOCALIZACION DE AVALUOS
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DISPOSICIONES DEL PLAN DE ORDENAMIENTO FOTOGRAFIA DEL SECTOR

BARRIO:San Miguel
DIRECCION:Cra 16 Calles 51 a 51A.
ESTRATO:3
ZONA GEOECONOMICA IGAC:14
ACTIVIDAD:Residencial Tipo 3
MICROZONIFICACION SISMICA:3A
TRATAMIENTO:Actualización Tipo 1
USO:Residencial.
INDICE DE OCUPACION:0.70
INDICE DE CONSTRUCCION:2.5-3.5

PLANO DE UBICACIÓN DESCRIPCION DE LA ZONA

La antigua hacienda TREVER OROZCO se desarrolló en

vivienda popular y por su ubicación ha tenido fuerte
Tendencia de fami empresas, talleres de carpintería y
similares. Se observan proyectos multifamiliares

CALCULO DE VALORES

CATASTRAL: $ 98.188

VALOR COMERCIAL: $200.000

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DISPOSICIONES DEL PLAN DE ORDENAMIENTO FOTOGRAFIA DEL SECTOR

BARRIO:San Miguel
DIRECCION:Villa Madrigal.Cra 13 Calles 51 A
51A.
ESTRATO:3
ZONA GEOECONOMICA IGAC: 15
ACTIVIDAD:Residencial Tipo 3
MICROZONIFICACION SISMICA:3A
TRATAMIENTO:Actualización Tipo 1
USO:Residencial.
INDICE DE OCUPACION:0.70
INDICE DE CONSTRUCCION:2.5-3.5

PLANO DE UBICACIÓN DESCRIPCION DE LA ZONA

Los lotes de la parte occidental se vienen desarrollando

en conjunto de vivienda estrato tres, algunas multifamiliares
y otras en unifamiliares de dos plantas con buen mercado.

CALCULO DE VALORES

CATASTRAL: $ 85.915

VALOR COMERCIAL: $200000

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CALCULO DE LA PLUSVALIA EN EL FOCO DE

VALORIZACION
FOCO DE VALORIZACION COMPOSICIÓN ACTUAL BENEFICIO SITUACIÓN CON PROYECTO

COMPONENTE DEL VALOR % VALOR /METRO % VALOR /METRO %

EN PESOS EN PESOS

Valor intrínseco de la tierra 10,00% $ 20.000,00 0,00% $ 20.000,00 8,93%

Infraestructura Vial 20,00% $ 40.000,00 5,00% $ 50.000,00 22,32%

Usos Actuales y potenciales 25,00% $ 50.000,00 5,00% $ 60.000,00 26,79%

Servicios Públicos 20,00% $ 40.000,00 0,00% $ 40.000,00 17,86%

Topografía 15,00% $ 30.000,00 0,00% $ 30.000,00 8,93%

Grado de comercialización y entorno 10,00% $ 20.000,00 2,00% 15,18%

$ 24.000,00
TOTAL 100,00% $ 200.000,00 12,00% $ 224.000,00 100,00%

PLUSVALÍA 112,00%
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CURVA DE BENEFICIOS
30000

25000
PLUSVALIA/M2

20000

15000 y = 24000e
-0,001x

2
R =1
10000

5000

0
- 1.000 2.000 3.000 4.000
DISTANCIA ( MTS)
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PLUSVALIA TOTAL DE LA ZONA DE

INFLUENCIA
AVALUO SIN AVALUO CON PLUSVALIA
FRANJA PREDIOS PLUSVALIA/M2 PROYECTO $ PROYECTO $ TOTAL $

FRANJA 1 3.030 22.155 40.427.745.000 44.251.742.310 3.823.997.310

FRANJA 2 1.436 18.879 39.940.805.000 43.096.656.398 3.155.851.398

FRANJA 3 2.872 14.851 144.922.304.000 151.931.797.788 7.009.493.788

FRANJA 4 10.376 11.682 251.205.469.000 260.686.007.782 9.480.538.782

FRANJA 5 10.799 9.189 216.209.555.000 222.216.229.709 6.006.674.709

FRANJA 6 6.552 7.229 205.594.993.000 210.962.764.057 5.367.771.057

FRANJA 7 4.921 5.686 158.531.170.000 162.508.771.498 3.977.601.498

FRANJA 8 3.170 4.473 85.721.759.000 87.433.902.629 1.712.143.629

FRANJA 9 4.958 3.519 121.214.317.600 127.039.434.427 5.825.116.827

FRANJA 10 6.016 2.768 128.121.104.000 130.394.299.088 2.273.195.088

FRANJA 11 4.383 2.177 119.304.319.000 120.791.730.303 1.487.411.303

FRANJA 12 4.155 1.713 117.802.283.000 119.174.221.274 1.371.938.274

TOTAL 62.668 104.321 1.628.995.823.600 1.680.487.557.263 51.491.733.663

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PLANO DE BENEFICIOS
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PLANO DE BENEFICIOS EJE 3
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PLUSVALIA POR FRANJAS DE BENEFICIO

25.000

20.000

15.000
Plusvalía
en pesos
10.000

5.000

Foco Franja 1 Franja 2 Franja 3 Franja 4 Franja 5 Franja 6

Franja 7 Franja 8 Franja 9 Franja 10 Franja 11 Franja 12

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Evaluación Económica del Proyecto

•Presupuesto a irrigar.

•Capacidad de pago de la zona de influencia.

•Plusvalía generada por el proyecto.

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PRESUPUESTO DEL PROYECTO

DESCRIPCION VALOR
Estudios y Diseños $ 700.000.000

Construcción de Obras $ 26.821.000.000

Interventorías $ 1.341.050.000
Negociación y Compra de Predios $ 9.000.000.000
Plan de Manejo Ambiental y Plan de Manejo de Tráfico $ 900.000.000
Imprevistos de Obra e Imprevisibles $ 2.682.100.000
SUBTOTAL $ 41.444.150.000
Gastos Jurídicos Administrativos y Operativos del Proyecto $ 2.901.090.500
Costos Financieros $ 2.901.090.500
SUBTOTAL $ 5.802.181.000
SUBTOTAL PROYECTO $ 47.246.331.000
Gastos de Distribución y Recaudo de Valorización $ 4.724.633.100
Imprevistos del Recaudo $ 2.362.316.550
SUBTOTAL $ 7.086.949.650
VALOR TOTAL DEL PROYECTO $ 54.333.280.650
(-) APORTE DEL MUNICIPIO DE BUCARAMANGA $ 12.000.000.000
VALOR TOTAL DEL PROYECTO A IRRIGAR $ 42.333.280.650
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RELACION BENEFICIO - COSTO

1. Beneficio = Plusvalía Generada : $51.491.733.663

2. Costos = Costo del proyecto : $ 42.333. 280.650

y costos financieros

3. Relación B/C ⇒ : 1.21

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RELACION CAPACIDAD DE PAGO - COSTO

1. Capacidad de Pago
(Uso Residencial + Otros usos)
Capacidad de pago total : $ 193.275.150.866

2. Costos = Costo del proyecto : $ 42.333. 280.650

y costos financieros

3. Relación K/C ⇒ 4.56

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FACTORES PARA LA DETERMINACIÓN DEL

VALOR DE LA CONTRIBUCIÓN POR PREDIO.

Para la distribución de los gravámenes de contribución de

valorización correspondientes al proyecto, se utilizó el
Método De Factores De Beneficio, contemplado en el
Acuerdo Metropolitano 020 de 2.000, en su Articulo 45
literal I.
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• Método De Los Factores De Beneficio.

Mediante este método los beneficios se miden empleando un coeficiente

numérico sin unidades de medida, obtenido con base en todos los
factores que pueden influir en el mayor valor de los inmuebles a saber:
topografía del terreno, frente, área, forma, distancia, precio de la tierra,
destinación del inmueble, cambios de uso del suelo, densidad y
vocación de ocupación según normas de planeación, condiciones de
accesibilidad tanto de vehículos como de peatones, servicios,
características socio-económicas de los propietarios y poseedores y
otros aspectos que se consideren importantes.
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• Descripción Del Método.

Para cada predio comprendido en la zona de influencia, se realizó un
análisis detallado de los parámetros que lo caracterizan y su relación
con la obra en estudio. En general se tuvieron en cuenta los siguientes
parámetros:
1. La extensión superficiaria del predio (Área). (A)
2. La plusvalía obtenida de acuerdo a la distancia del predio al eje del
proyecto. (P)
3. Factores De Corrección. (FC)
4. Factor de Distribución. (FD) = Presupuesto / Áreas Virtuales.

Contribución = A * P * FC * FD
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FACTORES DE CORRECCIÓN UTILIZADOS.

• Factor de Estrato Socioeconómico.
Fe(i) = Factor de estrato predio (i).
MKp= Mínima capacidad de pago.
Kpe (i) = Capacidad de pago según estrato del predio (i).
Fe(i) = Kpe(i) / Mkp

Estrato Capacidad de Pago Mensual Valor del Factor

1
2 $ 6.852
2
3 $ 13.705
4
4 $ 27.410
6
5 $ 41.115
10
6 $ 68.525
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FACTOR ESTRATO SOCIOECONOMICO

12

ESTRATO 6
10
VALOR FACTOR

ESTRATO 5
6

4 ESTRATO 4

2 ESTRATO 3
ESTRATO 2
0
ESTRATO
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•Factor de Piso o Densidad

Fd = Factor de densificación.
Ac= Área Construida.
At = Área de terreno.
Ic = Índice de Construcción.

F(d) = Ic * (3/5) Para Ic > 5/3

FACTOR DE DENSIDAD

14
VALOR DEL FACTOR

12
10
8
6
4 0,6
2
0
1,666 4 7 10 13 16 19
INDICE DE CONSTRUCCION
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•Factor de Tamaño.

Para X 1 <= 1.000 Metros Cuadrados F(x1) = 1 y

Para X 2 >= 5.000 Metros Cuadrados F(x2) = 0.6
Para calcular los valores intermedios, se calcula la pendiente de la recta y se
obtienen valores para X 3 , F(X3 )
F(X3 ) = - 0.0001 (X3 ) + 1.1
En donde :
F(x3 ) = Factor de tamaño para cada predio
X3 = Tamaño de cada predio
FACTOR TAMAÑO

1,2

1,1
VALOR FACTOR

1 1; 1
y = -0,1x + 1,1
0,9 2; 0,9
0,8 3; 0,8
0,7 4; 0,7
0,6 5; 0,6

0,5
1 2 3 4 5
TAMAÑO(Miles de Mts)
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• Factor de Zona Económica

ZONA VALOR
GEOECONOMICA CATASTRAL VALOR COMERCIAL VALOR FACTOR
1 $ 429.574 $ 945.063 1,00
2 $ 392.753 $ 864.057 1,00
3 $ 368.207 $ 810.055 1,00
4 $ 331.386 $ 729.049 1,00
5 $ 306.838 $ 675.044 1,00
6 $ 282.292 $ 621.042 1,00
7 $ 245.472 $ 540.038 1,00
8 $ 220.924 $ 486.033 1,00
9 $ 196.377 $ 432.029 1,00
10 $ 184.103 $ 405.027 1,00
11 $ 171.830 $ 378.026 1,00
12 $ 147.282 $ 324.020 1,00
13 $ 122.736 $ 270.019 1,00
14 $ 98.188 $ 216.014 1,00
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ZONA
GEOECONOMICA VALOR CATASTRAL VALOR COMERCIAL VALOR FACTOR
15 $ 85.915 $ 189.013 1,00
16 $ 73.642 $ 162.012 1,00
17 $ 55.231 $ 121.508 1,00
18 $ 42.958 $ 94.508 1,00
19 $ 30.684 $ 67.505 1,00
20 $ 18.410 $ 40.502 1,00
21 $ 14.728 $ 32.402 0,80
22 $ 12.272 $ 26.998 0,67
23 $ 9.819 $ 21.602 0,53
24 $ 6.137 $ 13.501 0,33
25 $ 3.683 $ 8.103 0,20
26 $ 2.455 $ 5.401 0,20
27 $ 1.841 $ 4.050 0,20
28 $ 982 $ 2.160 0,20
29 $ 614 $ 1.351 0,20
30 $ 307 $ 675 0,20
31 $ 183 $ 403 0,20
32 $ 124 $ 273 0,20
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FACTOR POR ZONA GEOECONOMICA

1000000

800000 ZONA
VALOR ZONA

GEOECONOMICA
600000
VALOR CATASTRAL
400000
VALOR COMERCIAL
200000

0
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31
ZONA GEOECONOMICA

FACTOR GEOECONOMICO

2,00
VALORDEL FACTOR

VALOR FACTOR
1,00

0,00
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31
ZONA GEOECONOMICA
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•Factor de Destino Económico
USO POT RESIDENCIAL
FACTOR POR USO DEL PREDIO
COMERCIAL
LOTE O
ESTRATO RESIDENCIAL O FINANCIERO OTROS
INDUSTRIAL
SERVICIOS

ESTRATO 2 1.0 1.3 1.8 30 1.0

ESTRATO 3 1.0 2.6 3.0 30 1.0
ESTRATO 4 1.0 5.2 6.0 30 1.0
ESTRATO 5 1.0 7.8 9 30 1.0
ESTRATO 6 1.0 13 15 30 1.0

USO POT COMERCIAL

FACTOR POR USO DEL PREDIO

COMERCIAL O LOTE O
ESTRATO RESIDENCIAL FINANCIERO OTROS
SERVICIOS INDUSTRIAL

ESTRATO 2 1.3 3.0 4 30 1.0

ESTRATO 3 1.3 3.0 4 30 1.0
ESTRATO 4 1.3 6.0 8 30 1.0
ESTRATO 5 1.3 9 12 30 1.0
ESTRATO 6 1.3 15 20 30 1.0
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USO POT INDUSTRIAL
FACTOR POR USO DEL PREDIO

COMERCIAL O LOTE O
ESTRATO RESIDENCIAL FINANCIERO OTROS
SERVICIOS INDUSTRIAL

ESTRATO 2 1.5 5 6 30 1.0

ESTRATO 3 1.5 5 6 30 1.0
ESTRATO 4 1.5 10 12 30 1.0
ESTRATO 5 1.5 15 18 30 1.0
ESTRATO 6 1.5 25 30 30 1.0

USO POT MULTIPLE

FACTOR POR USO DEL PREDIO

COMERCIAL O LOTE O
ESTRATO RESIDENCIAL FINANCIERO *OTROS
SERVICIOS INDUSTRIAL
ESTRATO 2 1.5 4 6 30 1.0
ESTRATO 3 1.5 4 6 30 1.0
ESTRATO 4 1.5 8 12 30 1.0
ESTRATO 5 1.5 12 18 30 1.0
ESTRATO 6 1.5 20 30 30 1.0

* Otros Usos: Institucional, Religioso y Educación Pública.

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USO POT DOTACIONAL

FACTOR POR USO DEL PREDIO
COMERCIAL LOTE O
ESTRATO RESIDENCIAL FINANCIERO OTROS
O SERVICIOS INDUSTRIAL
ESTRATO 2 1.0 2.6 3.0 30 1.0
ESTRATO 3 1.0 2.6 3.0 30 1.0
ESTRATO 4 1.0 5.2 6.0 30 1.0
ESTRATO 5 1.0 7.8 9 30 1.0
ESTRATO 6 1.0 13 15 30 1.0

USO POT ZONA VERDE

ESTRATO FACTOR (INDIFERENTE PARA USO DEL PREDIO)

2-3-4-5-6 0,2
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ESTADISTICAS DE LA DISTRIBUCION
% %
GRAVAMEN PREDIOS CONTRIBUCION($)
CONTRIBUCION PREDIOS

< 500 MIL 44.921 8.129.877.445 19,2 71,6

>= 500 MIL y < 1'

MILLON 9.462 6.568.157.423 15,5 15,1
>= 1 MILLON y < 2 ' 4.927 6.811.638.453 16,1 7,9
>= 2 MILLONES y < 5' 2.440 7.249.414.480 17,1 3,9

>= 5 MILLONES y <

10' 625 4.290.052.883 10,1 1,0

>= 10 MILLONES y <

15' 182 2.196.196.214 5,2 0,3

MAYOR DE 15
MILLONES 207 7.087.943.752 16,7 0,3
TOTAL 62.764 42.333.280.650 100 100
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muchas gracias por su atención