O Medo da Bolha Imobiliria O mercado imobilirio gera paixes.

Para muitos, a compra de um imvel a deciso financeira mais importante da vida. Para investidores, um potencial de lucros s vezes fantsticos. Para o pas, um poderoso motor de crescimento e gerao de empregos. Desde 2008, venho refutando alegaes de que o Brasil tem uma bolha imobiliria prestes a estourar. De l para c, os preos dos imveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais. Impressionado com o ritmo da atividade imobiliria e com a forte elevao dos preos, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas concluses. Analisei as bolhas imobilirias de todos os pases para os quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobilirias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no oeste americano. Algumas concluses saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobilirias costumam envolver forte atividade de construo. Para tornar os dados de construo comparveis entre diferentes pases e perodos, analisei o consumo anual de cimento, per capita, em cada pas no ano em que a bolha estourou. No encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 Kg per capita. Na Espanha, passou de 1.200 Kg e h casos, como na China atual, de consumo ainda superior, 1.600 Kg, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa de que hoje estamos em 349 Kg. Segundo, uma bolha imobiliria sempre se caracteriza por preos muito elevados em relao capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salrios so necessrios para comprar um imvel de preo mdio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira est hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Braslia, Rio de Janeiro, Salvador e Balnerio Cambori esto entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parmetro, Braslia, a mais cara do pas, ainda duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo. O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliria ou no, sempre uma abundante oferta de crdito. Ela possibilita que investidores comprem algo que no poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobilirias que encontrei estouraram quando o total do crdito imobilirio superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preos comearem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo crescimento dos ltimos anos, este nmero hoje de 5% do PIB. Alis, sempre uma sbita ruptura na oferta de crdito, normalmente associada a uma forte elevao do custo deste crdito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil est acontecendo exatamente o contrrio. O crdito imobilirio est em expanso e o seu custo em queda. Por tudo que pesquisei, concluo que bastante improvvel que haja um estouro de bolha imobiliria no Brasil, pelo menos em breve. Se voc vem adiando o sonho da casa prpria por este medo, relaxe. Ento os preos dos imveis continuaro subindo no ritmo dos ltimos anos? Dificilmente. Os preos atuais j esto mais elevados; em casos especficos, at altos para padres internacionais. O mais provvel, so altas mais modestas, s vezes bem mais modestas. Em alguns casos, at pequenos ajustes de preos para baixo so possveis e salutares. So exatamente eles que garantiriam que bolhas no estourem em um futuro mais distante.

Ricardo Amorim Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.