HUKUM AGRARIA PENDAFTARA TANAH

Oleh Toyib Sugianto, S.H., M.H Herlindah, S.H., M.Kn FH Universitas Brawijaya Malang 2009

Dasar Pengaturannya:
Pasal 19 UUPA PP 10/61 PP 24/97 ttg Pendaftaran Tanah Permen Agraria No.3/97 PP 37/97 ttg PPAT

Literatur yg membahas ttg pendaftaran tanah:

1. Hukum Agraria Indonesia, Boedi Harsono (hlm.455-519) 2. Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia, Irawan Soerojo (hlm.55-128) 3. Hukum Agraria dalam Perspektif, Bachsan Mustafa (hlm.45-59) 4. Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi, Maria S.W Sumardjono (hlm.201-204) 5. dll
3

Pengertian Pendaftaran Tanah:

PP 10/61 1. 2. 3. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah (HAT), dan Pemberian surat tanda bukti HAT atau Sertifikat. PP 24/97 Rangkaian kegiatan yg dilakukan pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur meliputi 6 hal yaitu: 1. Pengumpulan; 2. Pengolahan; 3. Pembukuan; 4. Penyajian, serta 5. Pemeliharaan data fisik dan yuridis; 6. Pemberian sertifikat.
4

Azas-azas Pendaftaran Tanah: (psl 2 PP 24/97)

Sederhana Aman Terjangkau Muktahir, dan Terbuka

Azas sederhana
Agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yg berkepentingan, terutama para pemegang h.a.t

Azas aman
Untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuan pendaftaran tanah itu sendiri

Azas terjangkau
Keterjangkauan bagi pihak-pihak yg memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah

Azas mutakhir
Kelengkapan yg memadai dlm pelaksanaannya dan kesinambungan dlm pemeliharaan datanya. Datanya hrs menunjukkan keadaan yg muktahir.

Azas terbuka
Dimaksudkan bahwa datanya ditujukan untuk umum, siapa saja yang berkepentingan dapat mengakses datanya.

10

Tujuan Pendaftaran Tanah:

1. Untuk Memberikan Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum 2. Untuk menyediakan informasi kpd pihakpihak yg berkepentingan 3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan

11

Penyelenggara Pendaftaran Tanah adalah BPN dan Kepala kantor Pertanahan dibantu PPAT atau pejabat lain yg ditentukan untuk melaksanakan kegiatankegiatan tertentu sebagai pelaksana
12

Tanah yang wajib di daftar:

1. Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai; 2. Tanah Hak Pengelolahan; 3. Tanah Wakaf; 4. Hak Milik atas satuan rumah susun; 5. Hak Tanggungan; 6. Tanah Negara (tidak diterbitkan sertifikatnya)
13

Fungsi Pendaftaran Tanah dalam berbagai peristiwa hukum dan perbuatan hukum:
a.
Tanah yg diperoleh krn pemberian hak/ permohonan hak baru: 1. Syarat konstitutif lahirnya hak baru 2. Untuk pembuktian

b.

c.

Dalam pembebanan Hak Dalam Jual-beli dan pemindahan hak Tanggungan: lainnya misalnya 1. Syarat konstitutif hibah, tukar menukar lahirnya hak atau pewarisan tanggungan 1. Memperkuat 2. Untuk pembuktian pembuktian, dan 2. Memperluas pembuktian

14

Peristiwa Hukum:
Peristiwa-peristiwa kemasyarakatan yg oleh hukum diberikan akibat-akibat (C.S.T Kansil) Contohnya: -Kematian -Kelahiran -Lewat waktu/ daluarsa
15

Perbuatan Hukum :
Segala perbuatan manusia yg secara sengaja dilakukan oleh seseorang untuk menimbulkan hak dan kewajiban (C.S.T Kansil) Contohnya: -Jual-beli -Hibah -dll.
16

Kegiatan Pendaftaran Tanah:

1.

Pendaftaran Pertama kali

Sistematik : -Dilaksanakan oleh Pemerintah -Atas inisiatif, biaya/dana dri pemerintah melalui panitia ajudikasi -dilaksanakan untuk satu demi satu desa

Sporadik: -Dilaksanakan atas inisiatif atau permohonan dari masyarakat terhadap tanahnya -Dilaksanakan perbidang tanah sesuai yang dimohonkan atas biaya pemohon sendiri

17

Pendaftaran Tanah PP 24 tahun 1997 Cara

Sistematik
serentak Desa/kelurahan Wil.Administrasi Struktur Org.

Sporadik
Invidual Desa/kelurahan
Wil.Administrasi Struktur Org.

BPN
Inisiatif

BPN
inisiatif
18

2. Pemeliharaan data Pendaftaran Tanah

Data Fisik: a. Pemisahan, b. Pemecahan, c. Penggabungan

Data Yuridis: a. Pemindahan hak atas tanah b. Pembebanan hak atas tanah

Setiap Perubahan baik pada data fisik maupun yuridis wajib didaftarkan
19

Proses Pendaftaran Tanah

1. Pengumpulan Data

2. Pengumuman Data

3. Pengesahan Data

Sudah bebas dari masalah?

4. Pembuatan Buku Tanah dan Penerbitan Sertifikat

20

1. Pengumpulan Data
Data Fisik (Luas, batas, letak) -harus ada kesepakatan semua pemilik tanah yg berbatasan, krn itu memakan waktu lama. Data Yuridis (Subjek, sejarah perolehan) -Alat Bukti awal tertulis: sertifikat-sertifikat sebelum tahun 1961 yg dikeluarkan oleh pemerintah swapraja; Surat bukti Pemilikan; Surat bukti Pembayaran pajak seperti Petuk, Ipeda dan PBB. -Tidak ada alat bukti awal tertulis, maka yg digunakan alat bukti lain seperti SPPT-PBB yg dilengkapi dgn surat pernyataan dengan 2 orang saksi dan ket. Tambahan masy. Setempat yg faham sejarah tanah yg dimaksud. Bila tdk ada jg maka yg digunakan adalah penguasaan tanah secara fisik.
21

2. Pengumuman Data
Dilakukan di kantor desa Lamanya pengumuman, untuk sistematik 30 hari dan untuk sporadik 60 hari. Maksudnya, untuk memberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan.

22

3. Pengesahan Data
Apabila tidak ada bantahan, maka data fisik dan yuridis itu disahkan Apabila terdapat keberatan, maka diusahakan damai, bila tidak bisa-melalui pengadilan.

23

4. Pembuatan Buku Tanah dan penerbitan sertifikat

Melalui Konversi, apabila alat bukti awalnya adalah alat bukti Awal tertulis atau Alat bukti Awal tertulis lainnya. Melalui Pengakuan Hak, apabila alat bukti awalnya adalah penguasaan fisik.

24

Sistem Pendaftaran Tanah:

Sistem pendaftaran hak (registration of titles), sama dgn pada masa masih berlakunya PP 10/61. Dapat dilihat dgn adanya buku tanah sebagai dokumen yg memuat data fisik dan yuridis.

25

Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

(12) Berdasarkan putusan pengadilan/ penetapan Ketua Pengadilan (11) Krn perubahan Nama (10) Krn peralihan dan hapusnya HT (9) Krn hapusnya h.a.t (7)Krn pemecahan, pemisahan dan penggabungan (13) Perubahan h.a.t

(1)Pemindahan hak yg tdk melalui lelang (2)Pemindahan hak melalui lelang

???

(3)Peralihan hak karena pewarisan

(4)Peralihan hak krn penggabungan/ peleburan perseroan/koperasi (5)Pembebanan Hak

(8) Krn pembagian hak bersama

(6)Krn perpanjangan jangka waktu h.a.t

26

(1)Pemindahan hak yg tdk melalui lelang

Jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dlm perusahaan dan perbuatan hukum lainnya Hanya dpt didaftar jika dibuktikan dgn akta PPAT (sebagai salah satu sumber data bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah) PPAT boleh tolak, jika
27

(2)Pemindahan hak melalui lelang

Hanya dpt didaftar jika dibuktikan dgn kutipan risalah lelang yg dibuat oleh Pejabat Lelang.

28

(3)Peralihan hak karena pewarisan

Hanya dpt didaftar jika terdapat surat tanda bukti sebagai ahliwaris: a. Wasiat dari pewaris; b. Putusan Pengadilan; c. Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan; d. Bagi WNI penduduk asli, srt dibuah ahliwaris dgn disaksikan 2 org saksi dan dikuatkan oleh Kpl desa/Kel. dan Camat dr tempat tinggal pewaris pd wkt meninggal dunia; e. Bagi WNI Tionghoa, akta yg dibuat notaris; f. Bagi WNI keturunan Timur Asing, surat ket.waris dari Balai Harta Peninggalan (BHP)
29

(4)Peralihan hak krn penggabungan/ peleburan perseroan/koperasi

Bila tdk didahului likuidasi, dpt didaftar berdasarkan akta yg membuktikan terjadinya penggabungan/peleburan. Bila didahului likuidasi, didaftar berdasarkan pemindahan hak yg dibuktikan dgn akta PPAT.

30

(5)Pembebanan Hak
Pembebanan hak harus dilakukan dihadapan PPAT Akta dari PPAT tersebut yang akan didaftar

31

(6)Krn perpanjangan jangka waktu h.a.t

Dilakukan dgn mencatatnya pd buku tanah dan sertifikat hak yg bersuangkutan, berdasarkan keputusan pejabat yg berwenang. Permohonan diajukan selambatlambatnya 2 tahun sebelum jangka waktu berakhir. HGU 25-35 tahun, HGB 30 tahun

32

(7)Krn pemecahan, pemisahan dan penggabungan

Hrs sesuai dgn Rencana Tata Ruang, tdk boleh melanggar ketentuan Landreform, khusus untuk tanah pertanian hrs diperhatikan batas luas min.tanah

33

(8) Krn pembagian hak bersama

Hanya dapat didaftar berdasarkan akta PPAT, yg membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama.

34

(9) Krn hapusnya h.a.t

Dgn membubuhkan catatan pada buku tanah dan surat ukur serta memusnahkan sertifikat hak yg bersangkutan.

35

(10) Krn peralihan dan hapusnya HT

Dgn mencatatnya pd buku tanah serta sertifikat HT yg bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yg dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau peleburan perseroan.

36

(11) Krn perubahan Nama

Akibat dari pemegang haknya yg ganti nama

37

(12) Berdasarkan putusan pengadilan/ penetapan Ketua Pengadilan

Contohnya, karena putusan perceraian dari Pengadilan sehingga terjadi pembagian harta.

38

(13) Perubahan h.a.t

Misalnya, HGB HM atau sebaliknya

39

Pendaftaran Pendaftaran tanah tanah

Pihak-pihak yang terkait

BPN

PPAT Notaris

PPAT
Sementara

Pejabat Lelang

40

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) Pejabat Umum yg diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak milik satuan rumah susun. (Ps 1 angka 1 PP 37 Tahun 1998)

41

Perbuatan Hukum apa saja?

Jual beli; Tukar menukar; Hibah; Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); Pembagian hak bersama; Pemberian HGB/HP atas tanah Hak Milik; Pemberian Hak Tanggungan (HT); Pemberian Kuasa membebankan HT
42

BAGAIMANA KEKUATAN PEMBUKTIAN SERTIFIKAT?

43

Pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA:

Sertifikat hak atas tanah merupakan alat pembuktian yg kuat, artinya dengan sertifikat tersebut kita tdk memerlukan alat bukti yg lain selama belum dibuktikan sebaliknya. Apa yg ada di dalam sertifikat harus diterima sebagai keterangan yg benar selama tdk dibuktikan sebaliknya. Kuat bukan berarti MUTLAK!
44

Stelsel Pendaftaran Tanah:

Stelsel negatif yang mengandung unsur positif, maksudnya apabila orang / badan hukum sebagai subjek hak namanya sudah terdaftar dalam buku tanah, haknya masih memungkinkan dibantah sepanjang bantahan-bantahan itu dapat memberikan alat-alat bukti yg cukup kuat.

45

Please download these slides at www.herlindahpetir.multiply.com

46