Nic 40 inversin inmobiliaria La sustitucin establecida por esta norma consiste en un cambio de la forma de reconocer el valor de la inversin inmobiliaria

mediante la aplicacin del modelo del valor razonable por el cual el aumento o disminucin ocurridos en un periodo del valor de mercado de dichos inmuebles en un periodo e contabilizado como ganancia o como perdida. Objetivo Los objetivos de la Nic 40 son: Establecer el tratamiento contable de la inversin inmobiliaria. Como se determina la valuacin de dichas inversiones inmobiliarias. Cules son los requerimiento de revelaciones. Limitaciones: Esta norma no se aplica a: (a) Bosques y recursos naturales similares que se regeneran; y (b) Derechos mineros, la exploracin y desarrollo de minerales, petrleo, gas natural y recursos similares que no se regeneran. Definiciones La nic 40 utiliza los siguientes trminos Inversin inmobiliaria

Terreno o edificio (total o parte) no utilizado en actividades ordinarias

Para ganar alquileres

El propietario o por el arrendatario nic 17. Posedo Para aumentar el valor del capital

Por consiguiente una inversin inmobiliaria es cuando sirve para alquilarla o para aumentar su valor por efectos del mercado basada en la tendencia a largo plazo. Por el contrario, no es una inversin inmobiliaria cuando est destinada para su uso en la produccin de bienes o suministro de servicios o para propsitos y administrativos o cuando esta destinada para la venta. Nic presenta ejemplos y diferencias de inversin inmobiliaria. La norma tambin define como inmueble ocupado por el propietario, al inmueble posedo bajo un arredramiento financiero para uso de la produccin o suministro de bienes o servicios para propsitos administrativos este de inmuebles deben ser tratados de acuerdo con la nic 16 inmuebles, maquinaria y equipo. . ALCANCE Inversiones inmobiliarias son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalas o ambas, en lugar de para: 1. su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o 2. su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Los siguientes casos son ejemplos de inversiones inmobiliarias: 1. un terreno que se tiene para obtener plusvalas a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio; 2. un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado. 3. un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a travs de un arrendamiento financiero) y est alquilado a travs de uno o ms arrendamientos operativos; y 4. un edificio que est desocupado y se tiene para ser arrendado a travs de uno o ms arrendamientos operativos.

No seran inversiones inmobiliarias:

1. Inmuebles ocupados por el dueo; son inmuebles que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la produccin o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. 2. Los que se encuentren en fase de construccin o mejora para su uso futuro como inversin. 3. Los que se encuentren a la venta como consecuencia de la actividad normal de la empresa. 4. Los construidos o mejorados por cuenta de terceras personas. VALORACIN INICIAL Las inversiones inmobiliarias se valorarn inicialmente al coste. Los costes asociados a la transaccin se incluirn en la valoracin inicial. El coste de adquisicin de una inversin inmobiliaria comprender su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. El activo se reconocer por el menor valor entre el valor razonable del inmueble y el valor actual de los pagos mnimos por arrendamiento. De acuerdo con el prrafo 20 se reconocer como pasivo, un importe equivalente (esto est en fase de correccin).

VALORACIN POSTERIOR La entidad elegir como poltica contable el modelo del valor razonable, contenido en los prrafos 33 a 55, o el modelo del coste, contenido en el prrafo 56, y aplicar esa poltica a todas sus inversiones inmobiliarias.

INFORMACIN A REVELAR

Modelo del coste Despus del reconocimiento inicial, la entidad que escoja valorar todas sus inversiones inmobiliarias aplicando los requisitos establecidos en la NIC 16 para ese modelo, excepto aqullas que cumplan los criterios para ser clasificadas como mantenidas para la venta, que de valorarn por la NIIF 5.

Modelo del valor razonable Es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transaccin realizada en condiciones de independencia mutua. Las prdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de una inversin inmobiliaria se incluirn en el resultado del ejercicio en que surjan. El valor razonable de una inversin inmobiliaria reflejar las condiciones de mercado en la fecha del balance y es especfico para una fecha dada. Cambio de modelo de valoracin. Se permite cambiar de un modelo a otro cuando as se logre una presentacin de informacin ms adecuada (existen muy pocas probabilidades de que se produzca un cambio del modelo del valor razonable al modelo del coste). Un inmueble de inversin de un arrendatario que se encuentre bajo arrendamiento operativo podr ser considerado inmueble de inversin siempre que el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en la NIC 40. En este caso, el arrendatario contabilizar el arrendamiento como si se tratara de un arrendamiento financiero. Modelos de costo: Es el mtodo referencial de la NIC 16 inmuebles, Maquinaria y Equipo. Esto es, el costo menos cualquier depreciacin acumulada y cualquier perdida por deterioro de valor. La norma considera que: La mejor evidencia de valor razonable es dada normalmente por los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma zona de ubicacin. Cuando no exista un mercado activo deber considerar una variedad de fuentes de informacin, tales como: a) Precios actuales en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio en las condiciones econmicas. b) Proyecciones de flujos de efectivo descontados basados en estimaciones confiables de flujos de efectivo futuros, sustentados, por los trminos de

cualquiera contrato de arrendamiento y otros contratos existentes o evidencia externa, tal como alquileres del mercado es decir el ingreso por alquileres futuros trados a valor presente. Imposibilidad De Medir Confiablemente El Valor Razonable:

En casos exepcionales, la empresa no puede medir confiablemente el valor razonable de la inversin inmobiliaria. Esto surge cuando las transacciones del mercado comparables son poco frecuentes y estimaciones alternativas del valor razonable no son disponibles. En estos casos las empresas deben medir sus inversiones inmobiliarias usando el tratamiento referencial de la nic 16.

Sin embargo, inicialmente la inversin inmobiliaria fue medida a su valor razonable, la empresa deber continuar mediante el inmueble a su valor razonable hasta su enajenacin o cambio de uso.

Transferencias:

Se producen cuando hay un cambio de uso o para una inversin inmobiliaria, las cuales se pueden evidenciar por:

Efectos Contables De Las Transferencias: a) La transferencia de una inversin inmobiliaria llevada a su valor razonable a inmueble ocupado por el propietario o a existencias, debe ser valuado a su valor razonable a la fecha de cambio de uso. Ejemplo: Una empresa que este llevando el valor de su inversin inmobiliaria a su valor razonable, habindolos determinado al 31 de diciembre del 20X1 y al 30 de noviembre del 20X2 en S/ 300.000 y 310.000 respectivamente. Siendo esta ultima fecha en la que se cambio de uso y se ha pasado a ocuparlo con sus oficinas administrativas.

Se pide registrar el cambio. Solucin: En primero se debe determinar el valor razonable del 30 de noviembre del ao 2 (310.000) y a ese valor debe transferirlo a las cuentas respectivas del rubro de inmuebles, maquinaria y equipo (terreno y edificio) y a partir de esa fecha contabilizarlo bajo los criterios establecidos por la NIC 16 o la NIC 2. b) Una compaa que inicialmente tena una propiedad destinada para la venta a un valor de $100.000 y que queda a la fecha del cambio de uso se procedi a establecer su valor razonable de $110.000. lo que plantea la norma es quela diferencia de $ 10.000 (110.000 100.000) se reconocer como mayor valor del activo, con abono a ganancias.

Enajenaciones: Una inversin inmobiliaria debe dejar de ser reconocida cuando: 1. Es enajenada (vivienda) 2. Es retirada del uso permanente y ningn beneficio econmico futuro se espera de su enajenacin. La diferencia entre el producto de la venta neta y su valor cantable de la inversin inmobiliaria debe de ser reconocida como ingreso o gasto en el estado de ganancias y prdidas Disposiciones Transitorias. Modelo de Valor Razonable: Bajo el este modelo, una empresa debe informar el efecto de adoptar esta Norma en su fecha de entrada en vigencia o antes como un ajuste de saldo inicial de utilidades retenidas del periodo en el cual de la Norma es adoptada por primera vez. Modelo de Costo: La NIC 8 se aplica a cualquier cambio en poltica contable que ocurra cuando una empresa adopta esta Norma por primera vez y elige usar el modelo de costo.

Ejercicios Prcticos: Una empresa adquiri un inmueble el 30 de marzo del ao 1, por un valor de $2.000.000 (1.500.000 por edificio y $500.000 por el terreno). A partir de esa fecha se ha estado utilizando como sus oficinas administrativas hasta el 30 de septiembre del ao 4, fecha en que es desocupado por la empresa para alquilado a un tercero. La compaa ha decidido llevar la inversin inmobiliaria a su valor razonable para lo cual contrato un valuador independiente, el cual establecio que el mencionado inmueble tiene un valor razonable de $2.400.000 (edificio $ 1.600.000 y terreno $800.000) la tasa anual utilizada es del 3% anual. Se pide: Aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos correspondientes. Razonamiento: El inmueble ocupado por el propietario debe ser contabilizado segn la NIC 16 Cuando llega a ser una inversin inmobiliaria y va ser llevada a su valor razonable, cualquier diferencia a esa fecha del valor contable y su valor razonable debe ser tratada como si fuera una revaluacin. Desarrollo: 1) Registro de la compra 33 inmuebles maquinaria y equipo 33 terrenos 2.000.000

33 edif y constr. 2.000.000

1 caja y bancos 1 cuenta corriente 2.000.000 2.000.000

1 por el registro de la compra

2) Calculo de la depreciacin: Del 30 de 03 ao 1 a 30 de 09 ao 4. Tiempo de uso: 3 aos y seis meses. Depreciacin anual: 1.500.000 x 0.03 = $45.000 Depreciacin acumulada: 45.000 x 3.5 = $157.500 Valor neto del edificio al 30 de 09 del ao 4 1.500.000 157.500 = Mas el valor del terreno Valor neto 1.342.500 500.0 0 0 1.842.500

Transferencia de su valor razonable.