1. Nhng mc tiu u t ca doanh nghip? Lm th no xc nh c quy m u t ti u?

? Gim ti thiu chi ph v ti a ha li nhun Ti a ha khi lng hng ha bn ra trn th trng Ti a ha gi tr ca cc c ng tnh theo gi th trng Duy tr s tn ti v an ton ca doanh nghip Chim lnh th phn trn th trng 2. Nu tng phng php xc nh quy m u t ti u v cho v d minh ha? S dng phng php nhn t Lagrange Xt hm w = f(x,y) vi iu kin rng buc v kinh ph l g(x,y) = b Ta lp hm s Lagrange sau: L(x,y,)= f(x,y) + [b- g(x,y)] Gi s cc hm s f(x,y) v g(x,y) c cc o hm ring lin tc trong mt ln cn ca im Mo(X,Yo) v gy(Xo,Yo) # 0. Khi hm s t cc i ti Mo(Xo,Yo) nu tn ti o sao cho b ba s thc (Xo,Yo,o) l nghim ca h phng trnh:

Tip theo ta xt nh thc

H= Nu (-1)k Hk > 0 hm t cc i (-1)k Hk < 0 hm t cc tiu 3. T l thay th k thut: Khi nim? Vai tr? p dng t l ny trong u t? Cho v d minh ha? Khi nim : T l thay th k thut gia ngun lc x v ngun lc y c hiu l nu ta tng x ln 1 n v th y s gim bao nhiu n v m bo sn lng nh trc

TSR = 4. S nhn u t? Cch xc nh s nhn u t tnh v ng? Cho v d minh ha? Xc nh ngha ca cc kt qu?

 S nhn u t phn nh vai tr ca u t i vi sn lng. N cho thy sn lng gia tng bao nhiu khi u t gia tng mt n v Cch xc nh s nhn tnh : Y=C+I C =Y + b ( vi 0 1 ) Y = C + I C = .Y Y = .Y + I Y=1/ ( 1- ) I V d minh ha : Cho hm tiu dng quc gia c dng C = 0,6Y + 4, mc u t quc gia bng 1. By gi mc u t quc gia tng ln 2 n v. xc nh s nhn u t? Yo v Co, Y mi v C mi ( sau khi u t tng thm ) S nhn u t = 1/ (1- ) = 1/ (1-0.6) = 2,5 Xc nh Yo, Co Yo = Co + Io Co = 0.6Yo + 4 Yo = 0.6Yo + 4 + Io = 0.6Yo + 5 Yo = 12.5 , Co = 11.5 Xc nh Y mi, C mi Y mi = Yo + Y Y = I/ ( 1 ) = 1/ ( 1- 0.6 ) = 2,5 Y mi = 12.5 + 2.5 = 15 C mi = 13 S nhn ng Yt = Ct + It Ct = .Yt-1 + b Yt = Ct + It Ct = .Yt-1 Nu u t nm 1 tng ln I ta c : Y1 = I C2 = .Y1 = .I Tng t ta c : Y = Y = I = I ( 1 + + +.+ n-1 )

5. H s ICOR (Khi nim? Vai tr? Cch xc nh?). Cho v d minh ha? Khi nim :H s ICOR l t s gia quy m u t tng thm vi mc gia tng sn lng, hay l sut u t cn thit to ra mt n v sn lng ( GDP ) tng thm

 Vai tr: - ICOR l ch tiu quan trng d bo tc tng trng kinh t hoc d bo quy m vn u t cn thit t mt tc tng trng kinh t nht nh trong tng lai. d bo tng nhu cu vn u t x hi t chnh xc cao cn s dng h s ICOR v GDP ring ca tng ngnh. Kt qu d bo l c s quan trng xy dng cc chnh sch kinh t, x hi v lp cc k hoch lin quan - Trong nhng trng hp nht nh, h s ICOR c xem l mt trong nhng ch tiu phn nh hiu qu u t. ICOR gim cho thy to ra mt n v GDP tng thm, nn kinh t ch phi b ra mt s lng vn u t t hn, nu cc iu kin khc t thay i Cch xc nh H s ICOR c tnh nh sau: ICOR = (1)

Trong : I : Tng vn u t x hi GDP: Mc tng tng sn phm quc ni Chia c t s v mu s cng thc (1) cho GDP ta c cng thc ICOR = (2)

Nu gi ICORi l h s ICOR ca ngnh I, i l t trng ca ngnh i trong GDP, Gi l tc tng trng ca ngnh i. G l tc tng trng kinh t chung th ICOR = (3)

V d minh ha Gi nh trong thi k 2001-2005, tc tng trng kinh t Vit Nam bnh qun l 7.5%/nm, t l vn u t x hi trn GDP t 33.5% th h s ICOR l 4.5. Nu thi k 2006-2010, h s ICOR khng c g bin ng ln v mc tiu t ra cho tng trng kinh t l 8.5%/nm th da vo cng thc (3) trn, cn phi huy ng c mt lng vn u t t trn 38% ca GDP 6. M hnh nh gi tc ng ca u t vi nn kinh t Tc ng n tng cung v tng cu Tng Cu AD= C+ I+ G+ NX Xt theo m hnh kinh t v m, u t chim b phn ln ca tng cu. Khi u t cha kiph thay i gia tng u t lm cho tng cu tng. Tng Cung Q=F(K, L, T, R,..)

Nh vy tng quy m u t l nguyn nhn trc tip lm tng tng cung nn kinh t Tc ng n tng trng kinh t Biu hin ca mi quan h gia u t vi tng trng kinh t th hin h s ICOR ICOR= u t trong k/ GDP tng them Nh vy nu ICOR khng i mc tng GDP hon ton ph thuc vo vn u t Tc ng n chuyn dch c cu kinh t u t gp phn lm chuyn dch c cu kinh t ph hp vi quy lut v chin lc pht trin kinh t x hi ca quc gia trong tng thi k, to ra s cn i mi trong phm vi nn kinh t quc dn gia cc ngnh, vng, pht huy ni lc ca nn kinh t. Tc ng n pht trin khoa hc v cng ngh. u t l nhn t quan trng quyt nh ti s i mi v pht trin khoa hc cng ngh ca mt quc gia. Cng ngh gm nhiu yu t c bn: Phn cng, phn mm, Mun c cng ngh th cn phi u t vo cc yu t cu thnh VD: Vi tc tng trng kinh t 7.5 % nm, t l VT x hi trn GDP t 33.5 % th ICOR bng.. Nh vy , tng trng t 8.5%/ nm vi ICOR khng i th cn huy ng lng vn t trn 38% ca GDP. Nhn xt, Thng qua h s ICOR, vi ICOR khng i, tng trng kinh t hon ton ph thuc vo lng vn u t. 7. Khi nim v vai tr ca thm nh gi trong u t? Khi nim: Thm nh gi l nh gi hay nh gi li gi trc a mt ti sn ph hp vi th trng ti mt a im, thi im nht nh theo quy nh ca Vit Nam hay thong l quc t. TG l vic c tnh bng tin vi tin cy cao nht v li ch m ti sn c th mang li cho ch th no ti mt thi im nht nh. TG l s c tnh gi tr s hu ts c th bng hnh thi tin t. Vai tr: T vn v gi tr, gi c ti sn gip cc ch th ti sn v cc bn c lien quan, cng chng t a ra cc quyt nh lien quan ti vic mua bn, u t hay cho vay ti sn. Gp phn minh bch th trng, thc y s minh bch th trng ti sn. To iu kin ton cu ha v hi nhp kinh t th gii. 8. C s thm nh gi trong u t, gi tr th trng v phi th trng C s ca vic thm nh gi l gi tr th trng v gi tr phi th trng Gi tr th trng: S Tin trao i loi ti sn tng t trn th trng c tnh ca bn bn, bn mua vi loi ti sn Thi im giao dch trong iu kin: Ngi bn sn sang bn, ngi mua sn sang mua Hng ha tip th cng khai

 Vic mua bn tin hnh khch quan Cc bn hiu v mi thong tin mua bn ca bn bn, bn mua Gi tr phi th trng: L mc gi tr xc nh theo cn c khc vi gi tr th trng( Hoc c th, mua bn trao i theo cc mc gi khng phn nh gi tr th trng) Cn c ch yu v cng dng kinh t k thut hoc chc nng ca ti sn hn l vo kh nng mua bn trn th trng ca ti sn . 9. Cc nguyn tc thm nh gi c bn: S dng tt nht v hiu qu tt nht Thay th D kin cc khon li ch tng lai ng gp Cung cu 10. Nguyn tc s dng tt nht v hiu qu nht C s: Con ngi lun c xu hng tm cch khai thc ti a gi tr ca mt ti sn. Ni dung: Mi ti sn c th s dng vo nhiu mc ch nhng gi tr ca chng c xc nh hay tha nhn trong iu kin n c s dng tt nht v hiu qu nht Yu cu khi p dng: Phi ch ra nhng kh nng thc t v vic s dng ti sn v nhng li ch ca vic s dng T khng nh tnh hung no l c hi s dng tt nht V d: Mt cn nh c th s dng vo vic: Cho thu, t m ca hng, .. Khi cho thu: ch nhn nhn c 15trd mi thng nhng phi tr ra 5trd thu nh khc . T kinh doanh ch nh thu c 11trd sau khi tr ht cc chi ph V vy, chn phng n t kinh doanh. 11) Nguyn tc thay th (C s, ni dung, yu cu khi p dng). Cho v d minh ha khi p dng nguyn tc ny? C s ca nguyn tc: nhng ngi mua thn trng s khng tr nhiu tin hn mua 1 ti sn no , nu anh ta tn t tin hn nhng vn c th c 1 ti sn nh vy. Ni dung: gii hn trn v gi tr ( hay gi tr cao nht) ca 1 ti sn khng vt qu chi ph c 1 ti sn tng ng. Yu cu khi p dng: + phi nm c thng tin v gi c hay chi ph sn xut ca cc ti sn tng t gn vi thi im nh gi. + phi c trang b cc k nng v cch iu chnh s phn bit gia cc loi ti sn. 12) Nguyn tc d kin cc khon li ch tng lai (C s, ni dung, yu cu khi p dng). Cho v d minh ha khi p dng nguyn tc ny? C s ca nguyn tc : gi tr ca 1 ti sn c quyt nh bi nhng li ch m n s mang li cho ngi s dng.

 Ni dung: phi d kin c cc khon li ch trong tng lai m ti sn c th mang li cho ch th lm c s c tnh gi tr ti sn. Yu cu khi p dng: + phi d kin c nhng li ch v nht thit phi da vo cc khon li ch c tnh gi tr ti sn. + phi thu thp c nhng chng c th trng gn nht ca ti sn tng t tin hnh so snh , phn tch, iu chnh v cui cng l c tnh gi tr ti sn. 13) Nguyn tc ng gp (C s, ni dung, yu cu khi p dng). Cho v d minh ha khi p dng nguyn tc ny? C s ca nguyn tc : khi kt hp vs ti sn khc th tng gi tr ca n s cao hn tng gi tri ca cc ti sn n l ( theo l thuyt h thng ) Ni dung : gi tr c 1 ti sn hay 1 b phn cu thnh 1 ti sn ph thuc vo s c mt hay vng mt ca n s lm cho gi tr ca ton b ti sn ng ln hay gim i bao nhiu Khi vn dng nguyen tc ny cn xc nh gi tr tng th lm c s c tnh gi tr ng gp ca tng b phn cu thnh ti sn 14) Nguyn tc cung cu (C s, ni dung, yu cu khi p dng). Cho v d minh ha khi p dng nguyn tc ny? C s: cn c ch yu v ph bin nht ca vic thm nh gi tr ti sn l da vo gi ca th trng Ni dung : nh gi 1 ti sn phi t n trong s tc ng ca cc yu t cung cu Tun th nguyn tc : khi thm nh phi nh gi c tc ng ca yu t cung cu i vs cc giao dch trong qu kh v nh hng ca chng trong tng lai nhm xc minh ti sn cn thm nh nn c nh gi trn c s gi tr th trng hay gi tr phi th trng . 15)Nu tm tt cc phng php nh gi ti sn?Cn c xc nh phng php thch hp nht?Cho VD Khi thm nh gi c th s dng cc phng php sau: - phng php so snh - phng php thu nhp - phng php chi ph - phng php thng d - phng php li nhun s dng phng php ph hp khi nh gi ti sn th cn da vo cc cn c: - thuc tnh ca ti sn - s tin cy v kh nng s dng cc ti lu th trng - mc tieu ca cng vic nh gi 16)Phng php so snh trc tip (C s l lun? Cc bc tin hnh? u, nhc im?). Cho v d minh ha v p dng phng php ny khi nh gi ti sn u t? *C s l lun: da ch yu vo nguyn tc thay th

Theo nguyn tc ny, gi tr ti sn mc tiu c coi l hon ton ngang bng vi gi tr ca nhng ti sn tng ng c th so snh dc *Cc bc tin hnh: - B1: tm kim thng tin v nhng TS c giao dch trong thi gian gn y c th so snh vi TS mc tiu cn nh gi - B2: kim tra v phn tch cc giao dch chng c nhm m bo tnh cht c th so snh dc vi TS mc tiu - B3: la chn 1 s TS c th so snh thch hp nht. theo kinh nghim, thng ly t 3 n 6 ti sn - B4: ch ra nhng nhn t khc nhau gia TS mc tiu v TS chng c. Tin hnh iu chnh gi ca TS chng c. Nu TS chng c c cc yu t tt hn th iu chnh gim gi tr ca n xung v ngc li - B5: c tnh gi tr TS mc tiu trn c s cc mc gi dc iu chnh i vi TS chng c * u, nhc im - u im: + l phng php t gp kh khn v mt k thut + phng php ny da vo gi tr th trng,v vy c c s vng chc khch hng, cc c quan php l cng nhn + n l c s cho nhiu phng php nh gi khc -Nhc im: + nu cht lng thng tin khng tt v nhng giao dch tng t s nh hng ti kt qu nh gi + cc thng tin thng mang tnh cht kch s: trong iu kin th trng bin n, cc thng tin nhanh chng tr nn lc hu + i hi ngi thm nh c kinh nghim, kin thc * V d: Gi nh trong qu trnh nh gi khu t c din tch 20.000 mt vung thuc mt th loi V (k hiu l khu t B), c quan nh gi thu thp c thng tin v mt khu t lin k c din tch 25.000 mt vung c th so snh c vi khu t cn nh gi c t chc u gi quyn s dng t thnh cng u t xy dng nh (k hiu l khu t A) din ra trong khong thi gian gn nht vi thi im xc nh gi khu t B. Tng s tin thu c t u gi khu t A l 125 t ng, tnh ra n gi mt mt vung l 5,0 triu ng (5 triu /m2). Vi tt c thng tin thu thp c c quan nh gi tin hnh so snh gia khu t A v khu t B nh sau: Cc tiu ch Nhng im ging nhau Nhng im khc nhau so snh Khu t A Khu t B Khu t A Khu t B 1. Cn c php l C giy chng C giy chng nhn quyn s nhn quyn s dng t dng t 2. Mc ch s t ti th t ti th dng loi V loi V 3. V tr t V tr 1: t c V tr 1: t c

4. Loi ng ph 5. Chiu rng mt tin (m) 6. Chiu su ca khu t 7. Kt cu h tng - ng giao thng

mt mt tin lin mt mt tin cnh vi ng lin cnh vi ph ng ph Loi 2 Loi 2 100 250 - Thun li (c 2 mt tip gip vi ng hm ln) 70 285,7 - Km thun li hn (c mt mt tip gip vi ng hm ln) - t bi hn

8. Mi trng - n o - n o - Bi - n o - bi 7. Ti sn trn t Khng Khng 8. Tnh trng mua T nguyn T nguyn bn T vic so snh, c quan nh gi rt ra c kt qu 2 khu t trn c 7 tiu ch ging nhau v 4 tiu ch khc nhau. xc nh lng khc bit gia cc yu t so snh iu chnh mc gi c quan nh gi p dng phng php chuyn gia kt hp vi phng php thng k tnh ra h s khc bit gia cc tiu ch. C th s dng cch chm im theo thang im c im cao nht l im 10 p dng cho tng tiu ch c iu kin tt nht, (v d, khi xt v v tr, nu t c v tr tt nht xp im 10; hoc khi xt v loi ng ph, nu t ng ph c kh nng sinh li cao nht, kt cu h tng thun li nht xp im 10). Cc im di 10 p dng cho cho cc tiu ch cng loi c iu kin km hn. Cn c tnh hnh c th, a phng xy dng thang im nh gi c th: Rng hn: 10 im Thuc khu t A - Chiu rng mt tin khu Hp hn: 8 im Thuc khu t B t - Chiu su ca khu t Ngn hn: 10 im Thuc khu t A Su hn: 9 im Thuc khu t B - Giao thng Thun li: 10 im Thuc khu t A Km thun li: 8,5 im Thuc khu t B - bi Bi: 8 im Thuc khu t A t bi hn: 9 im Thuc khu t B

Mi im km gim i 5% gi, ngc li, mi im tng cng thm 5% gi ca khu t so snh (A). Vi qui c nh vy th: Trn c s mc gi u gi thnh cng ca khu t A l 125 t ng so snh nh gi cho khu t B, mc gi ca khu t B s b gim: - Chiu rng mt tin: B km A: 2 im, gim 10% = 12,5 t ng - Chiu su ca khu t: B km A: 1 im, gim 5% = 6,25 t ng - Giao thng: B km A: 1,5 im, gim 7,5% = 9,375 t ng Tng s gim gi do khc bit B km A: 28,125 t ng B s c cng thm: - bi: B hn A: 1 im, tng 5% = 6,25 t ng Tng s tng gi do khc bit B hn A: 6,25 t ng Gi khu t A c iu chnh li (k hiu l A) theo nhng yu t khc bit ca khu t B c tnh ton nh sau: A = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (t ng) Tnh ra n gi mt mt vung l: 103.125 triu ng : 25.000 m2 = 4,125 triu /m2. Tng t nh vy, gi s c quan nh gi la chn c thm 2 khu t C v D na so snh vi khu t B. Kt qu phn tch, so snh xc nh c n gi ca khu t C iu chnh theo cc yu t ca khu t B l 4,5 triu /m2 v ca khu t D iu chnh l 4,05 triu /m2. n gi khu t B c xc nh bng cch ly mc gi trung bnh ca 3 mc gi iu chnh trn: (4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triu /m2) Nh vy, n gi t ca khu t B ti mt th loi V c khong 4,2 triu /m 2. Mc gi ny l cn c xy dng phng n gi t c th trnh U ban nhn dn cp tnh quyt nh. 17) Phng php thng d (C s l lun? Cc bc tin hnh? u, nhc im?). Cho v d minh ha v p dng phng php ny khi nh gi ti sn u t? * C s l lun: phng php thng d c xy dng ch yu trn nguyn tc ng gp v nguyn tc d kn dng li ch tng lai. Tc l gtri hin ti ca TS chnh l gtri cn li sau khi ly gi tr c tnh a s pht trin tr i tt c cc chi ph to ra s pt * Cng thc tnh: Vtd = Vpt - Cpt Trong : Vtd : gi tr thng d Vpt : gi tr pht trin Cpt : chi ph pht trin *Cc bc tin hnh: - B1: xc nh phng n s dng hiu qu nht ca TS - B2: c tnh ton b tng gi tr ca qu trnh pht trin - B3: c tnh gi tr ca TS: ly tng gi tr pht trin tr i tng chi phhis pt * u, nhc im: - u im: + nh gi cc TS c kh nng pt

+ thch hp a ra mc gi khi tham gia u gi + t vn v chi ph xy dng ti a v tin bn(cho thu) ti thiu - Nhc im: + kh khn trong vic xc nh s dng cao nht v tt nht + mi c tnh v chi ph v gi bn cng nh gtrij cui cng c th b thay i ty theo cc k ca th trng + phng php ny thng khng tnh n gi tr thi gian ca tin * V d: Doanh nghip kinh doanh BS a c Th k ang ln k hoch u gi 1 l t rng 1 ha vi t l dc php xd l 60%. Nu u gi thnh cng, DN d nh xy trn ton b din tch dc php xd 2 ta nh chung c bn v h thng ca hng cho thu. Mi ta nh cao 22 tng, trong : - tng 1 l bi gi xe - tng 2 l h thng ca hng cho thu vi tng din tch cho thu l 2000m2 - cc tng khc l cn h chung c bn, mi tng 30 cn h vi cng v l nh nh gi chuyn nghip, bn hy t vn cho DN mc gi cao nht m h c th tr cho t ai, bit: - thi gian pht trin d tnh l 2 nm - chi ph quy hoch 500 triu - chi ph dn dp mt bng 100 triu - chii ph u t xd CSHT bnh qun 0,2 triu / m2 - chi ph xd nh mi: + chi ph xd trc tip: 3,5 triu /m2 + chi ph xd gin tip bng 10% chi ph xd trc tip - ph u gi t: 20 triu - chi ph khc cho t ai bng 14% gi t u gi cc chi ph trn v gi t u gi dc trang tri bng ngun vn vay ngn hng, vi li sut 10%/nm(tnh theo li n), ring chi ph xd nh mi dc vay 1 na trong giai on pt - li nhun DN i hi i vs h xd l 10% ca cc chi ph pt pht sinh v i vs ton b l t l 15% tng chi ph cho vic mua v gi l t. T sut sinh li ca dch v cho thu BS v gi xe l 10% - gi bn c tnh mi cn h chung c l 700 triu - ca hng cho thu gi 0,2 triu/m2/nm, bi gi xe thu 100 triu /nm/1 ta nh( tr chi ph) v gi s cc khon thu ny l v hn - tng ph i l, qung co khi bn v cho thu BS bng 500 triu li gii: 1. l t trn dc qui hoch,vic xd cc cn h chung c bn v ca hng cho thu dc coi l sd tt nht v hiu qu nht 2. gi tr ca s pt: - dtch t dc php xd: 10000m2 x 60%= 6000m2 - dtich t mi ta nh l: 6000m2 / 2 ta nh= 3000m2/ 1 ta nh - gi bn cc cn h chung c/ 1 ta nh l: (700 triu x 30 cn) x 20 tng= 420000 triu

tin cho thu ca hng/1 nm/1 ta nh l: 0,2 triu /m2/nm x 2000 m2= 400 triu / nm - tin thu dc t dch v gi xe/1 ta nh: 100 triu /nm - tng tin cho thu ca hng v dich v gi xe/nm/ta nh l: 400 triu +100 triu = 500 triu - vy gtri ca quyn cho thu ca hng v dich v gi xe/1 ta nh l: 500 triu / (10%)= 5000 triu - tng gtri thu dc t 2 ta nh l: (420000 triu +500 triu )x2= 850000 triu - chi ph i l v qung co: 500 triu suy ra gtri ca s pt l: 850000 triu 500 triu = 849500 triu 3. Chi ph pt - chi ph qiy hoch 500 triu - chi ph dn mt bng 100 triu - chi ph u t xd CSHT: 10000m2 x 0,2 triu /m2= 2000 triu - chi ph xd: + chi ph xd trc tip: 3000m2x 3,5 triu /m2x 2 ta nhx 22 tng= 462000 triu + chi ph xd gin tip: 10% x 462000 triu = 46200 triu - tng chi ph xd nh mi: 462000 triu + 46200 triu = 508200 triu - chi ph cp vn ti tr: 10%x 2x (500+ 100+2000+508200/2) = 51340 triu - tng cng cc chi ph pt pht sinh: 500+100+2000+508200+51340= 562140 triu - li nhun pt: 10%x 562140 triu = 56214 triu suy ra tng chi ph pt l: 562140 triu + 56214 triu = 618354 triu 4. gtri cn li u t vo t ai: 849500 triu 618354 triu = 231146 triu 5. gtri ca t ai: - gi gtri ca t ai = x - chi ph u gi = 20 - chi ph khc cho t(4%) = 0,04x - chi ph cp vn ti tr trong giai on pt= (x+20+0,04x)x 0,1x 2 nm= 0,208x +4 - li nhun ca nh u t = (x+20+0,04x+ 0,208x+4) x 0,15= 0,1872x+3,6 - tng gi tr u t vo t ai: x+20+0,04x+ 0,208x+4+0,1872x+3,6= 1,4352x+ 27,6 => gtri ca t ai l: 1,4352x+ 27,6= 231146 triu => x= 161035,67 triu Vy gi cao nht m DN c th tr cho t ai l 161035,67 triu 18)Phng php li nhun (C s l lun? Cc bc tin hnh? u, nhc im?). Cho v d minh ha v p dng phng php ny khi nh gi ti sn u t? * c s l lun: - phng php li nhun dc xy dng ch yu trn nguyn tc s dng tt nht v c hiu qu nht - phng php li nhun da vo s phn tch kh nng sinh li c tnh ca vic s dng ti sn, tr i tt c chi ph h kinh doanh,khon d

cn li l thu nhp hng nm ca TS, sau thc hin vn ha theo phng php u t *cc bc thc hin: -B1: c tnh tng li nhun rng ca TS -B2: c tnh chi ph lin quan n vic to ra li nhun( VD khon li trn vn, tin thng cng cho nh kinh doanh) -B3: xc nh li sut vn ha -B4: c tnh gtri ca TS theo cng thc vn ha (VD: gtri TS= li nhun rng/ li sut vn ha) *u,nhc im: - u im: + dng nh gi i vi nhng TS c kh nng sinh li + c bit ph hp i vi nhng TS trong ngnh dch v. VD: vui chi gii trs(khch sn) v nhng TS khc m vic so snh vi nhng TS tng ng s gp kh khn do gi tr ph thuc vo kh nng sinh li ca TS - nhc im:+ kh khn trong vic xc nh gi tr cao nht v tt nht + kh khn trong vic xc nh li sut vn ha + ch p dng i vi nhng TS m hot ng ca n to ra li nhun + li nhun c tnh c th khng phn nh c mc thu nhp thc + i hi ngi nh gi phi c kin thc v loi hnh kinh doanh ny 19)Phng php thu nhp (C s l lun? Cc bc tin hnh? u, nhc im?). Cho v d minh ha v p dng phng php ny khi nh gi ti sn u t? * C s l lun: da ch yu trn nguyn tc d bo li ch tng lai: cho rng gtri ca 1 TS = vi gtri hin ti ca tt c cc khon thu nhp tng lai c th nhn c t TS . * Cc bc tin hnh: - B1: c tnh thu nhp hng nm ca TS - B2: c tnh chi ph to ra thu nhp hng nm. Tr chi ph hng nm khi thu nhp hng nm ta c thu nhp thun hng nm - B3: xc nh t l li thch hp dng tnh ton - B4: p dng cng thc vn ha tm ra gi tr hin ti ca TS cn nh gi * u, nhc dim: - u im: + n gin, d hiu, d p dng + y l phng php c c s l lun cht ch nht + c chnh xc tng i cao khi c nhng chng c v cc thng v c th so snh c tm thu nhp rng - Nhc im: + phn tch cc thng v, cn phi iu chnh nhiu mt + nhiu khi thiu c s d bo v dng tin trong tng lai Kt qu nh gi c nhy ln trc mi s thay i ca cc tham s tnh ton FW= PW(1+r)n

PW= AW r (1 + r )^ n K thut nh gi:

(1 + r )^ n 1

Cng thc tnh: PW=

i =1

CFi (1 + r )^ i

Trong : PW: gi tr ca TS ti thi im nm 0 CFi : thu nhp nm i ca TS r: li sut huy ng vn n: thi gian to ra thu nhp ca TS i vi TS c thu nhp n nh: PW= I/ r Trong : PW: gtri ca TS ti thi im nm 0 I: thu nhp hng nm ca TS r: li sut huy ng vn i vi TS c thu nhp tng u hng nm: PW= CF1/(r-k) Trong : PW: gtri ca TS ti thi im nm 0 CF1: thu nhp nm u ca TS r: li sut huy ng vn k: tc tng thu nhp hng nm ca TS * V d: Mt bt ng sn c th cho li nhun 10 t VN vo nm th nht, cc nm sau tng thm 3% mi nm. Tnh gi tr ca BS ny, cho li sut 10% p dng cng thc: PW= CF1/(r-k)= 10/(0,1- 0,03)= 142,8571 t VN 20)Phng php chi ph (C s l lun? Cc bc tin hnh? u, nhc im?). Cho v d minh ha v p dng phng php ny khi nh gi ti sn u t? * C s l lun: - Da trn gi nh rng gtri ca TS cn nh gi c th dc o bng chi ph lm ra 1 TS tng t v coi y nh l 1 vt thay th - Lp lun trong phng php ny cho rng: 1 ngi mua tim nng c y thng tin hp l s khng bao gi tr gi 1 TS cao hn so vi chi ph b ra mua TS khc c cng 1 li ch tng t * Cc bc thc hin: - B1: c tnh gtri ca TS mc tiu cn nh gi, coi TS c s dng hin ti l s dng cao nht v tt nht - B2: c tnh cc chi ph hin ti pht trin ti sn - B3: c tnh tng s tin gim gi tch ly ca TS xt trn tt c mi nguyn nhn - B4: tr s tin gim gi tch ly khi chi ph hin ti pht trin TS, chnh lch thu dc l gtri hin ti ca TS - B5: cng gtri( B1) vi chi ph gim gi( B4) s dc gi tr c tnh ca TS cn nh gi * u, nhc im: - u im: + s dng nh gi cc TS dng cho giao dch v mc dch ring bit

+ s dng khi khng c cc bng chng th trng so snh, thiu c s d bo dng li ch tng lai m TS mang li - Nhc im: + cng c nhng hn ch ca phng php so snh trc tip + chi ph khng phi lc no cng ng nht hay ph hp vi gtri. Phng php chi ph phi s dng cch tip cn cng ti, song tng ca nhiu b phn cha chc bng vi gtri ca ton b + vic c tnh gim gi tchs ly mang tnh ch quan nhiu hn khch quan + nh nh gi phi hiu bit v chuyn mn v phi c kinh nghim. * V d: 1 trung tm gii tr vn hnh hiu qu dc 5 nm, trung tm ny cn dc nh gi cho mc ch bo co ti chnh, bit: - trung tm gii tr c din tch sn 10000m2 v din tch t 3000 m2 - chi ph xy dng hin hnh dc c tinh l 1800 USD/m2 - tui kinh t ca cc cng trnh trong trung tm gii tr dc c tnh l 50 nm - 1 tha t c th so snh dc bn vi gi 2000 USD/m2 Gi tr ca tha t: 3000m2 x 2000 USD/m2 =A Chi ph hin ti( mc gi thi im nh gi) xd li trung tm gii tr: 10000m2 x 1800 USD/m2 = B S tin gim gi tch ly: (B/50) x 5= C ( gi s khu hao u, gi tr cn li ca cng trnh= 0) Gi tr hin ti ca cng trnh: B-C= D Gi tr c tnh ca BS cn nh gi: A+D 22) Phng php hiu sut s dng vn cn bin trong la chn phng n u t? Cho v d minh ha?
y l phng php so snh la chn phng n da trn ch tiu nng sut cn bin to ra do mt n v chi ph u t tng thm ca tng phng n .em ra so snh v la chn phng n no c ch tiu ny ln hn. *Cch tnh: -Tnh ch tiu sn phm cn bin ca yu t ang xt -Tnh ch tiu chi ph u t tng thm ca yu t ang xt -Tnh t s sn phm cn bin trn chi ph u t tng thm -So snh la chn phng n V d: Cng ty A ang d kin u t hin i ha dy chuyn cng ngh trn xi mng.Hin nay cng ty cn c hai cng nhn vn hnh dy chuyn vi nm sut 30 m/1h. Nu thm 1 cng nhn na vo dy chuyn s tng ln 40 m/1h -Nu hin i ha ch cn hai cng nhn v to ra 45m/1h .Lng ca cng nhn l 6,4 USD/1h v cc nh qun l tnh rng chi ph hin i ha s l 14400 USD /nm. Mi nm lm vic 265 ngy mi ngy lam 8 h. Gii; Theo u bi PL=6,4 USD, PC=14400/(25x8)=6,8 USD MPL=10m MPC=15m ta c MPL/PL= 1,5625m/USD

MPC/PC= 2,2 m/USD so snh kt lun chn hin i ha thit b

23)Phng php phi n v trong la chn phng n u t? Cho v d minh ha? Tiu thc n v Trung Dng Hng p trai (B) 10 8 9 Tin (M) Triu VN 100 200 150 Ti nng (T) 3 2 4 Ht thuc l(v) iu/ ngy 4 5 10 Bc 1: Cc tiu thc s dng so snh: C 4 tiu thc u c lp vi nhau v u lin quan n n mc tiu la chn nn u c dng so snh. Bc 2: Chn hm mc tiu : Cc tiu thc B,M,T u cng ln cng tt , tiu thc V cng nh cng tt v vy hm mc tiu s l maximum. Bc 3: Lm ng thun cc tiu thc ( theo maximum ) trung Dng hng B 10 8 9 M 100 200 150 T 3 2 4 1/ V 1/ 4= 0,25 1/ 5= 0,2 1/10 = 0,1 Bc 4 : Lm mt n v Tiu thc Trung dng Hng B 10/ (10+8+9) = 8/ (10+8+9 ) 9/ 27 = 33,33333 37,03704 =29,62963 M 100/ (100+200+150) 200/450 = 44,44444 150/450 = = 22,22222 33,33333 T 3/(3+4+2)=33,33333 2/9 = 22,22222 4/9 = 44,44444 1/V 0,25/( 0,25 + 0,2 + 0,2/ 0,55 = 36,36364 0,1/ 0,55= 18,18182 0,1) = 45,45455 Bc 5: Xy dng ma trn tm quan trng: i = j : im 2 ; i > j : im 3 ; i >>j : im 4 ; i < j im 1 ; i << j im 0 Th t u tin : B = T > M > V Tiu thc B M T V Tng W B 2 3 2 4 11 11/32 = 0,34375 M 1 2 1 3 7 7/32 = 0,21875 T 2 3 2 4 11 11 / 32 = 0,34375 V 0 1 0 2 3 3 / 32 = 0,09375 Tng: 32 Bc 6: Xc nh im tng hp :

Tiu thc Trung Dng Hng W B 37,03704 29,62963 33,33333 0,34375 M 22,22222 44,44444 33,33333 0,21875 T 33,33333 22,22222 44,44444 0,34375 1/ V 45,45455 36,36364 18,18182 0,09375 Tng hp 33,31229 30,95539 35,73232 Xc nh im tng hp : 33,31229 = 37,03704 x 0,34375 + 22, 22222 x 0, 21875 + 33,33333 x 0,34375 + 45,45455 x 0,09375 24) Khi nim? ngha ca cc ch s ti chnh trong mt phng n u t? (Vn lun lu; T s lun chuyn ti sn lu ng; T s hon vn u t; T s hon vn u t trn vn ch s hu; T s li nhun cn bin; T s thu nhp trn mi c phn)? Nu v d minh ha? 1. Vn lun lu: - khi nim: l chnh lch gia s dng vn v ngun vn c cng tnh cht do cc giao dch ti chnh trong chu k d n gy ra. - nga : + nu vn lun lu > 0 th hin ti tr cho d n gp nhiu thun li. ton b TSC c ti tr bi ngun vn di hn iu ny th hin s rt n nh ti chnh. D n cn 1 phn vn di hn cho cc mc ch ngn hn . ng thi lc ny tng TSL > N ngn hn c ngha l kh nng thanh ton ca d n rt tt. + nu vn lun lu < 0 : th hin TSC > ngun vn di hn. d n s dng ngun vn T ngn hn u t di hn, tnh hnh ti chnh ca d n ang b e do. ng thi lc ny kh nng thanh ton ca d n s rt km. + nu vn lun lu = 0 th hin ngun vn di hn cho TSC v TSL d n trong trang tri cc khon n n hn, tnh hnh ti chnh ca d n rt lnh mnh. Vn lun lu = ngun vn di hn TSC = TS lu ng TSC 2. T s lun chuyn ti sn lu ng: - biu th mi quan h gia TSL vi cc khon n n hn phi tr. T s ny ch r kh nng chi tr cc khon n ngn hn ca d n T s lun chuyn TSL = ti sn lu ng / cc khon n ngn hn 3. T s hon vn u t: - t s ny nh gi nng lc qun l ca d n: 1 ng TS ca d n to ra bao nhiu ng li nhun thun. - T s hon vn u t = li nhun thun / tng ti sn c 4. t s hon vn u t trn vn ch s hu. - T s ny nh gi hiu qu u t i vi cc nh u t: 1 ng vn ca ch u t s to c bao nhiu li nhun. - c xc nh = li nhun thun / vn CSH 5. T s li nhun cn bin : - L t l % biu th mi quan h gia li nhun thun v doanh thu ca d n. N ch ra rng 1 ng doanh thu c bao nhiu ng li nhun.

6. T s thu nhp trn mi c phn: - Xc nh mi c phn sau nm hot ng ca d n s c bao nhiu li nhun thun. 25) M hnh phn tch sau thu? Cc loi k hoch tr n? Nu v d minh ha? Vic tr n c th c tin hnh theo nhiu phng thc khc nhau: + tr n gc u + tng tr n gc u + tr theo tho thun TH1: K hoch tr n - Tr gc u: Tr gc= Vay n / S nm tr n Tr li = D u k x li sut D u k sau = D cui k trc Tng tin tr n = Tr gc + Tr li D n cui k = D n u k x ( 1 + r ) + Vay trong k Tng tin tr n = D cui k trc Tr gc trong k Khu hao :

Trong P: gi tr ban u ca TSC SV : gi tr cn li ca TSC n : thi gian hot ng ca TSC Nhu cu vn hot ng ( Thu nhp chu thu = Doanh thu Chi ph ( cha tnh li vay ) Chi ph tr li vay - Chi ph khc Khu hao Dng tin sau thu = TN sau thu - u t + Khu hao - Tng vn hot ng + Chi ph tr li vay TH2: K hoch tr n - Tng tr n u S tin tr n hng nm ( ngch s tr n ) c th c tnh theo cng thc: AW = PW x