Boleto de Compraventa El boleto de compraventa es un contrato con gran discrepancia entre distintos autores a la hora de darle una definicin

propicia, el debate central sobre la naturaleza jurdica de esta figura oscila entre dos tesis doctrinales, una sostenida por quienes consideran al boleto como un contrato preliminar bilateral o precontrato y la otra defendida por aquellos que entienden al boleto como el contrato definitivo de compraventa. Borda en su Manual de Contratos afirma que, a pesar de la frecuente creencia de que el boleto de compraventa de inmuebles es solo un antecontrato, desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerarlo un antecontrato, ya que cuando dos personas suscriben un boleto privado entienden que una vender y la otra comprar. Sin embargo, esta definicin de Borda difiere con las de otros importantes autores como es el caso de Fernando Lopez de Zavala quin en su libro Teora de los Contratos considera que el boleto de compraventa cumple la funcin de un antecontrato, sin embargo para l, el antecontrato es tambin un contrato, es decir que el boleto de compraventa es un contrato preliminar y bilateral. El Dr. Carlos Alberto Ghersi coincide en considerar al boleto de compraventa como un verdadero contrato y dice que tambin as lo califica la mayora de la doctrina y de la jurisprudencia. Pero a esto Ghersi aade, basndose en los trminos del Art. 1323 del Cdigo Civil, que el boleto es un verdadero contrato de compraventa, ya que al celebrarlo se genera inequvocamente la obligacin de hacer una escritura pblica. El Art. 1323 dice, Habr compraventa inmobiliaria cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero, de este artculo dicho autor extrae tres elementos aplicables tanto al contrato de compraventa como al boleto de compraventa: -El consentimiento sobre la transferencia del dominio, lo cual se vincula con la libre decisin de cada persona y a su vez con la capacidad para contratar de los individuos. La cosa contenida del objeto de la obligacin, ya que el Art. 1323 habla de cuando las partes se obliguen a transferir y recibir, y en definitiva el boleto las est obligando a eso. El precio cierto en dinero. Si bien son muchas las diferencias planteadas por los distintos autores, la mayora coincide en que el boleto de compraventa es un contrato A tal fin, sealaremos algunas de las que entendemos las principales vertientes doctrinarias en la materia: a) Segn algunos doctrinarios, el boleto de compraventa es en s mismo un contrato de compraventa definitivo y perfecto. Esa conclusin surge de la aplicacin del art. 1323 C. Civil que define a la compraventa como un contrato consensual y no formal, es decir que basta para su celebracin que las partes se obliguen a transmitir la propiedad de la cosa, una de ellas; y pagar el precio, la otra. Por eso podra asegurarse segn esta postura, que al momento de celebrarse el boleto las partes son ya comprador y vendedor respectivamente. Entonces, concluye esta doctrina en que con la firma del boleto de compraventa se configurara el contrato de compraventa, siendo el requisito de forma exigido por el art. 1184 inc. 1 a los fines de cumplir con la transmisin del dominio, pero nunca un requisito para que el contrato de compraventa exista. La escrituracin se ubicara para esta doctrina en el orden de los actos relacionados y necesarios para el cumplimiento

de las obligaciones nacidas del contrato, y no como requisito constitutivo del acto, y consecuentemente no es condicionante de su eficacia. b) Otros autores sostienen que el boleto de compraventa sera un precontrato. Es decir, un acuerdo previo al de compraventa, por el cual las partes manifiestan su intencin de ser compradora y vendedora en un contrato futuro (posterior), mas no por ello se constituyen en tal carcter ya en el boleto, sino que asumen la obligacin de serlo en lo que ser el contrato de compraventa, que se formalizar exclusivamente a partir de su celebracin por escritura pblica. Esta teora interpretativa recibi fuertes crticas de quienes sostienen la tesis no formalista definida sobre todo en el punto a), consistentes fundamentalmente en que por el carcter consensual del contrato de compraventa, y entendindose que este no sirve por s solo para la transmisin de dominio, sino que hace nacer obligaciones y derechos personales para que opere dicha transmisin, conllevara a la imposibilidad lgica jurdica de concebir la posibilidad de un precontrato, ya que cuando alguien se obliga a ser vendedor, no hace ms que vender, debido a que una vez obligado a ocupar esa posicin contractual, se materializan los efectos del contrato mismo, por lo que no podra haber nunca un precontrato de compraventa con todos los elementos constitutivos del acto, sino la compraventa en s misma. c) Existen quienes sostienen que el boleto de compraventa no es el contrato de compraventa, sino que es un contrato definitivo (no precontrato) pero que como efecto genera la obligacin de celebrar una compraventa forzosa de acuerdo a lo que seala el art. 1324 inc. 2 del Cdigo Civil. Segn esta concepcin, superadora de la anterior, no es posible ni necesario acudir a la idea de un precontrato, sino que debe entenderse la real eficacia del boleto como contrato definitivo, el cual no sera la misma que la del contrato de compraventa, que para ser tal necesitara inevitablemente cumplir para su celebracin con el requisito de la forma impuesta por el art. 1184. En conclusin, en la actualidad, al firmar las partes un boleto de compraventa inmobiliaria, establecen las condiciones de venta a las que quedan obligadas, y que no podrn ya modificar. Por tambin, la firma del boleto las obligar a cumplir con todas las obligaciones que all se establecen: pagar el precio, entregar la posesin y suscribir la escritura de compraventa, fundamentalmente. Validez del boleto de compraventa Durante mucho tiempo se discuti acerca de la validez o invalidez del boleto de compraventa inmobiliaria como verdadero de compraventa, por la existencia de una gran discrepancia entre distintos autores a la hora de darle una definicin propicia. El debate central sobre la naturaleza jurdica de esta figura oscila entre dos tesis doctrinales: una sostenida por quienes consideran al boleto como un contrato preliminar bilateral o precontrato y la otra defendida por aquellos que entienden al boleto como el contrato definitivo de compraventa. Entre los primeros encontramos a Alterini y Gatti quienes sostienen que es nulo como contrato de compraventa, pero conforma un contrato vlido de promesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa Los autores que se encuentran en esta postura se apoyan en los art. 1184 inc 1 y 1185:

Art. 1.184. Deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen celebrados en subasta pblica: 1 Los contratos que tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro; Art. 1.185. Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pblica, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se halle firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica. Adems se apoyan en los arts. 975, 976, 977, 978, y 1187 del Cdigo Civil. Sostienen que no dudan que el boleto de compraventa (o cualquier promesa - salvo la donacin sobre traspaso dominial de inmuebles) constituye un contrato, ya que encaja perfectamente en el concepto que brinda el art. 1137 del Cdigo Civil. Sin embargo no puede definitivamente ser un contrato de compraventa, porque no hace nacer las obligaciones que tipifican a esta figura negocial. El boleto privado no genera por un lado, la obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida, y correlativamente la accin, a favor del comprador, de exigir esa entrega, y por otro lado al comprador la obligacin de pagar el precio, con la correlativa accin del vendedor de exigrselo. Por lo tanto las partes debern previamente cumplir con la obligacin del otorgamiento de la forma, exigida con carcter relativo, en el art. 1184 inc. 1 del Cdigo Civil. Hasta tanto esa forma no se cumpla ni el vendedor podr exigir el precio ni el comprador la entrega de la cosa. De tal modo consideran que el poseedor de boleto de compraventa carece de ttulo suficiente. Desconocer la necesidad de la forma impuesta, escritura pblica, para los actos traslativos de inmuebles, es error de derecho y no es excusable, segn lo preceptuado por el art. 923 del Cdigo Civil[2]El adquirente por boleto no tiene ni ttulo ni modo Por otro lado, para un posicin importante de la doctrina, sostiene que con el boleto privado se concluye una verdadera compraventa inmobiliaria, vlida desde la suscripcin, debido a que el boleto rene los elementos esenciales de ese contrato (contrato consensual -acuerdo- precio cierto y tradicin de la cosa), siendo la escritura pblica un mero requisito posterior, que hace al perfeccionamiento de la formalidad requerida para transmitir el dominio. Borda, siguiendo con este lineamiento, manifiesta que "desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo y pese a lo dispuesto en el art. 1184 inc. 1, la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de transmisin de lapropiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituracin no para luego poder demandar la transmisin del dominio, sino porque la escrituracin lleva implcita esa transmisin. Cumplida la escrituracin, sea por el dueo, sea por el juez, e inscripta ella en el Registro de la Propiedad, el dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una

nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo sera si la escritura fuera slo un requisito formal para tener por concluido el contrato" Mosset Iturraspe entiende que el boleto de compraventa constituye un contrato de compraventa definitivo y que la escrituracin es un negocio de disposicin complementario Por lo que, segn lo que he asimilado, el contrato de compraventa no supone una transferencia de la propiedad ni la efectiva entrega del precio, sino la obligacin de hacerlo, tal como reza el art. 1323: "Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero" (lo resaltado me pertenece). Con el boleto de compraventa las partes, una vez que han logrado el acuerdo sobre las condiciones de la venta, se procuran un instrumento en el que consten las obligaciones asumidas. No tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones recprocas y entienden por ser as, que por la escritura se har la transferencia del dominio. Por lo tanto el boleto de compraventa inmobiliario, es un negocio declarativo definitivo: "es el contrato de compraventa", pues operan en l todas sus caractersticas: la individualizacin de la cosa y el precio. Adems, el art 2355 dispone: "Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa." En cuanto a la validez del instrumento privado en el caso en que se produzca la quiebra del vendedor, el art.1.185 bis establece que: "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio". En este punto seala Borda que "aunque las referidas normas aluden slo al caso de concurso o quiebra del deudor, hoy es doctrina y jurisprudenciaprcticamente unnime, que tambin es aplicable a las ejecuciones individuales y, por lo tanto, que en caso de colisin entre el boleto de compraventa y el embargante, debe darse preferencia al primero, porque si el adquirente por boleto puede oponer su derecho al conjunto de los acreedores en la quiebra, tanto ms podr hacerlo frente a un acreedor individual". Con anterioridad a la sancin de la ley 17.711 los boletos de compraventa de inmuebles en caso de quiebra del vendedor no otorgaban al adquirente derecho alguno para exigir el cumplimiento de la obligacin de escriturar[6] La cuestin adquira singular importancia ante todo ante el desarrollo que tuvo en el trfico comercial el boleto[7]y la proliferacin de esta forma de contratacin con relacin al rgimen de propiedad horizontal ante la escalada de construcciones de edificios que gener una creciente inseguridad jurdica y un autntico estado de indefensin que padecan los adquirentes de departamentos, quienes suscriban boletos con el constructor, pagando en muchos casos gran parte del precio convenido o el total y en el intern hasta la escrituracin vean como su vendedor caa en insolvencia, frustrndose de esta manera sus expectativas de compra y sus ilusiones de vivienda propia. As, el boleto otorgado no era oponible al concurso o quiebra del vendedor (adems antes de la reforma de la ley 17.711 el poseedor por boleto no era considerado poseedor legtimo) y la nica

posibilidad de recuperar el dinero entregado se circunscriba a una accin judicial por daos y perjuicios. Por lo expuesto los efectos del boleto de compraventa sern:

Colocar al titular del boleto en situacin de comprador y permitirle exigir al vendedor la transferencia del dominio mediante la escrituracin, y en caso de no querer hacerlo, a travs del plenario "Cazs de Francino contra Rodrguez Conde", se autoriza al juez a hacerlo en nombre de la parte.

Hay que tener presente que la accin para reclamar la escritura prescribe en el plazo general de 10 aos establecido en el art 4023.

Convertir la posesin adquirida por el comprador en legtima (art 2355) Permitir al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el 25% del pecio y pedir la escrituracin (art 1185 bis).