Cursul 2

Standardele Europene de Evaluare (EVS) au urmtoarele obiective: de a sprijini evaluatorii, prin recomandri clare, s elaboreze rapoarte coerente pentru clieni; de a promova coerena (nelegerea uniform) prin utilizarea unor definiii standard ale valorii i ale abordrilor n evaluare; de a permite utilizatorilor evalurilor s neleag mai bine termenii i definiiile specifice evalurii, astfel nct s poat utiliza cu abilitate evalurile solicitate i conforme cu instruciunile lor; de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificrii recunoscute i la cea mai bun practic, ca etalon pentru utilizatorii evalurilor; de a asigura o baz corect pentru analiza economic a utilizrii eficiente a resurselor limitate de teren i cldiri; de a promova n rndul evaluatorilor o abordare orientat spre client i spre cerere; de a accentua gradul de contientizare al rolului evaluatorului; de a institui proceduri care s conduc la exprimarea exact a certificrii valorii, corecte i neambigue, corespunztoare cu legislaia naional i supranaional, cu standardele de evaluare i cu cele de contabilitate. de a pune, la dispoziia sectorului investiiilor, proceduri menite s promoveze consistena n evalurile utilizate pentru elaborarea indicilor care reflect performana financiar; de a promova coerena ntre reglementrile naionale i recomandrile celei mai bune practici.

Tipuri de valoare
IVS 1 - Valoarea de pia
Definiie din IVS 1- Valoarea de pia baz de evaluare: ,,Valoarea de pia este suma estimat, pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de comercializare corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Fiecare element al definiiei de mai sus (redat ntre paranteze) are propriul su cadru conceptual. Astfel: Suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare pltibil ntr-o tranzacie independent (neprtinitoare) de pia. Valoarea de pia este cel mai probabil pre care se poate obine, n mod rezonabil, pe pia, la data evalurii, adic cel mai bun pre care se poate obine, n mod rezonabil, de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil, n mod rezonabil, de ctre cumprtor. Mai trebuie reinut i c acest pre estimat nu reflect circumstane speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanare, vnzare i leaseback. o proprietate va fi schimbat se refer la faptul c: valoarea unei proprieti este o sum de bani estimat i nu este un pre de vnzare predeterminat sau preul curent de vnzare; este preul la care piaa ateapt ca tranzacia, care ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia, s poat fi ncheiat la data evalurii.

 la data evalurii impune c valoarea de pia estimat este valabil la o dat precis, reflectnd starea i circumstanele pieei la data evalurii, i nu la o dat anterioar sau viitoare. De asemenea, aceast dat presupune i realizarea simultan a schimbului i definitivarea contractului de vnzare. ntre un cumprtor decis se refer la un cumprtor motivat, dar nu constrns i nerbdtor s cumpere la orice pre. Acest cumprtor nu va plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent al proprietii este inclus ntre cei care formeaz piaa. un vnztor hotrt nu este nici nerbdtor sau constrns/dispus s vnd la orice pre, nici forat s menin un pre care nu este considerat realist pe piaa curent. Vnztorul este motivat s vnd proprietatea, n condiiile pieei, la cel mai bun pre care poate fi obinut pe piaa liber, dup o activitate de comercializare corespunztoare, oricare ar fi acel pre. ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist o relaie particular sau special (de exemplu, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul, care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei sau s fie mari prin includerea unui element de valoare special. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri distincte, fiecare acionnd n mod independent. dup o activitate de comercializare adecvat nseamn c proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun pre, care se poate obine n mod rezonabil . Durata perioadei de comercializare poate varia n funcie de condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient pentru a permite ca proprietatea s fie adus n atenia unui numr adecvat de cumprtori poteniali. Se presupune c perioada de expunere pe pia trebuie s nceap nainte de data evalurii. n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i prudent presupune c att cumprtorul, ct i vnztorul sunt informai, de o manier rezonabil, n legtur cu natura i caracteristicile proprietii, cu utilizrile existente ale acesteia, precum i asupra stadiului n care se afl piaa, la data evalurii. Se consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes i n mod prudent, dispunnd de cunotinele necesare pentru a obine cel mai bun pre, corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s ncheie tranzacia, dar nici una nu este nici forat, nici silit n mod nejustificat s fac acest lucru. Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e). Concluzii la definiia valorii de pia: valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic a sumei de bani pe care o proprietate ar aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii, conform cerinelor care corespund definiiei valorii de pia; valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea estimat fr luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea nici unui impozit/taxe asociat(e); valoarea de pia este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator;

o eroare care trebuie evitat este prezentarea, n rapoartele de evaluare, a altor tipuri de valoare ca fiind valori de pia; n orice raport de evaluare trebuie dat definiia valorii de pia, dac scopul evalurii este estimarea acestui tip de valoare (sau baz de evaluare); valoarea de pia poate s aib i o mrime negativ:

IVS 1 paragraful 6.9: n situaii excepionale, valoarea de pia poate avea o valoare negativ. Aceast situaie include unele proprieti nchiriate, unele proprieti specializate, proprieti nvechite la care costul de demolare depete valoarea terenului, unele proprieti contaminate i altele. dac scopul evalurii este recunoaterea activelor n situaiile financiare, se va utiliza valoarea just ca standard al valorii.

IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia

Alt tip de valuare este :Valoarea justa a fost definita n editia IVS 2007 ca suma pentu care un activ ar putea fi schimbat de bunavoie, ntre doua parti interesate, aflate n cunostita de cauza, ntr-o tranzactie n care pretul este determinat obiectiv. Definiia valorii juste, coninut n IFRS , este: ,,Suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat obiectiv. Standarde editia 2010 Valoarea justa este pretul estimat pentru transferul unui activ sau datorie ntre parti hotarte, aflate n cunostinta de cauza si care reflecta interesele specifice ale partilor . Valoarea justa este un concept mai larg comparativ cu valoarea de piata si nu se confunda cu definitia valorii juste a profesiei contabile, aceasta pentru ca n evaluarea proprietatilor valoarea justa este cea care rezolva o problema de echitate ntre doua sau mai multe parti (de
exemplu situatile de justa despagubire).

rezult c definiia valorii de pia, coninut n Standardele Internaionale de Evaluare, este foarte apropriat de definiia valorii juste din IFRS 2006. Att n IVS 1- Valoarea de pia - baz de evaluare ct i n IFRS 40 Investiii imobiliare, n paragrafele 29-30 i 32-38 sunt redate explicaii asupra modului de nelegere a definiiei valorii juste, de aa manier nct IASB este de prere c cele dou concepte (valoarea just i valoarea de pia) sunt similare. De altfel conceptul de valoare de pia se folosete numai n IAS 16.32 - Imobilizri corporale, unde se precizeaz c: ,,Valoarea just a terenurilor i cldirilor este determinat n mod uzual pe baza informaiilor de pia, printr-o evaluare efectuat de evaluatori cu pregtire profesional adecvat. Valoarea just a celorlalte categorii de imobilizri corporale este, de obicei, valoarea lor de pia, determinat n urma unei evaluri.

Definiiile date IFRS 40 2006, sau IAS 16.32 privind valoarea justa care este similara valorii de piata au multe similariti iar deosebirile sunt numai de nuan. Elementele importante sunt: valoarea de pia este estimat n sensul c duce la preul cel mai probabil;

 trebuie s existe o pia liber (vnztor i cumprtor hotrt, marketing adecvat, tranzacie echilibrat); valoarea de pia este valabil la data evalurii.

Aceste tipuri de valoare, numite i baze de evaluare, sunt solicitate n mod frecvent n procesul de evaluare. De ce trebuie s existe i astfel de tipuri de valoare? Deoarece valoarea de pia se bazeaz pe capacitatea unui activ/unei proprieti de a fi cumprat() i vndut() de participanii pe pia, pe cnd celelalte tipuri de valoare au n vedere fie alte funciuni, fie o utilitate economic particular sau iau n considerare efectul condiiilor de pia neobinuite sau atipice. Standardul Internaional de Evaluare IVS 2 Tipuri de valoare/baze de evaluare diferite de valoarea de pia, ediia revizuit din anul 2007, precizeaz c tipurile de valoare diferite de valoarea de pia trebuie distinse n mod clar de valoarea de pia deoarece reflect aplicarea explicit a unor situaii/ipoteze care sunt diferite de ipotezele coninute n definiia valorii de pia. Valoarea de investiie sau subiectiv, definit astfel: Valoarea unei proprieti pentru un anumit investitor sau categorie de investitori i pentru obiective de investiii identificate. Acest concept subiectiv relaioneaz o anumit proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective i/sau criterii de investiii identificabile; Aceast baz de evaluare este adecvat pentru situaia n care numai o anumit parte, de obicei un cumprtor, obine avantaje specifice; altfel spus, diferena dintre valoarea specific numai pentru o parte i valoarea de pia const n motivaia cumprtorilor i vnztorilor de a intra pe pia. Valoarea de utilizare, numit i valoarea specific entitii, definit astfel: Valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de trezorerie (cash-flows) preconizate s se obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar (IAS 36.6). Aceast baz de evaluare este adecvat pentru ipoteza n care suma de bani, care poate fi obinut din vnzarea unui activ, reflect, ca esen, beneficiile obtenabile din deinerea i folosirea activului, dar care nu presupune, n mod necesar, un schimb ipotetic. Valoarea special este o sum de bani peste valoarea de pia, care ar putea fi pltit de un cumprtor special, sum care reflect avantajele rezultate din combinare a intereselor care, n general nu sunt disponibile pentru cumprtori pe pia. Cumprtorul special este un cumprtor care are un interes aparte ntr-un anumit activ aflat ntr-o asociere economic, juridic sau geografic cu activul supus evalurii Valoarea special rezult din combinarea a dou active/proprieti care creeaz un activ/proprietate care are o valoare mai mare dect suma valorilor celor dou

active/proprieti n cazul n care acestea s-ar vinde separat. Ea poate proveni n cazul n care caracteristicile fizice, funcionale sau economice ale unui activ/proprieti au o valoare deosebit pentru o anumit parte care deine un activ/proprietate sau active/proprieti complementar(e). Valoarea de impozitare (conform cu Codul Fiscal). Valoarea de asigurare (definit n contractul de asigurare). Preul pltibil conform unei opiuni sau pentru revizuirea plilor fcute n cadrul unui contract de leasing.

Tipurile de valoare de la punctele 4 7 de mai sus sunt adecvate pentru situaiile n care valoarea se determin n conformitate cu o definiie prevzut ntr-o reglementare, ntr-un statut sau contract. Dei multe din tipurile de valoare, cuprinse n reglementri i contracte par a fi similare cu tipurile de valoare recunoscute n Standardele Internaionale de Evaluare, aplicarea lor detaliat poate solicita o abordare diferit de cea prevzut n aceste standarde.
Exemple de stabilire a standardului de evaluare n func_ie de scopul evaluarii Scopul evaluarii Standardul aplicabil/ Tipul de valoare estimat
_ Cumparare sau vnzare De regula, valoarea de piata nsa n anumite cazuri poate fi definita valoarea de investitie, aceasta reflectnd circumstantele sau motivatiile specifice unui anumit cumparator/vnzator De regula valoarea de piata sau valoarea justa conform definitiei standardelor de raportare financiara aplicabile De regula valoarea justa, func_ie de reglementarile specifice si/sau cutuma din pia_a respectiva Valoarea justa conform defini_iei standardelor de raportare financiara aplicabile

Evaluarea pentru impozitare

Actiunile minoritarilor n obtinerea justei despagubiri

Raportare financiara

NOT Anumii termeni, care sunt utilizai deseori n procesul de evaluare, Valoarea ntreprinderii pe premisa continuitii exploatrii Valoarea de lichidare,Valoarea de recuperare. nu reprezint tipuri de valoare distincte, ci descriu situaia activului sau circumstanele n care acesta se schimb.

a) Valoarea ntreprinderii pe premisa continuitii exploatrii (Going Concern Value). Acest termen se refer la transferarea unei entiti de afaceri privit ca o entitate n exploatare. Alte scenarii diferite se pot referi la: transferul tuturor activelor privite ca o entitate complet dar dup nchiderea ntreprinderii, sau la transferul ca elemente individuale a unor active utilizate n mod curent n ntreprindere. b) Valoarea de lichidare. Acest termen se refer la situaia n care un grup de active folosite ntr-o ntreprindere sunt oferite la vnzare n mod individual (element cu element), de obicei n urma nchiderii ntreprinderii. c) Valoarea de recuperare. Acest termen se refer la valoarea unui activ care a ajuns la sfritul duratei de via economic pentru scopul n care a fost creat. Totui, un astfel de activ ar putea s aib o valoare pentru o utilizare alternativ sau pentru recuperarea materialelor coninute (casare). Cei trei termeni de mai sus niciodat nu trebuie s fie utilizai fr o precizare suplimentar, ci prin adugarea tipului de valoare la care se refer, de exemplu prin folosirea expresiilor: valoarea de pia pe premisa continuitii exploatrii, valoarea just pe premisa continuitii exploatrii, valoarea de pia pe premisa lichidrii activelor. Concluzie: evalurile fcute prin folosirea unor tipuri de valoare diferite de valoarea de pia necesit ipoteze adiionale diferite, care trebuie s fie identificate n mod clar de evaluator i prezentate n raportul de evaluare. Dac, n anumite situaii, nu poate fi susinut un tip de valoare alternativ, evaluatorul trebuie s nu accepte misiunea de evaluare.

Alte tipuri de valoare care nu sunt coninute de Standardele de Evaluare

A. Valoarea intrinsec B. Tipuri de valoare din Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS/IAS) A. Valoarea intrinsec a aciunii este o sum care este justificat pentru o aciune atunci cnd sunt luai n considerare factorii primari de influen. Altfel spus, este o valoare a aciunii, care poate fi diferit de cursul curent de pia al acesteia. Este o valoare subiectiv n sensul c analistul trebuie s utilizeze propriile sale judeci pentru a o determina i deoarece estimrile valorii intrinseci vor fi diferite de la un analist la altul. Atributul de intrinsec nu trebuie interpretat c ar fi o valoare obiectiv, real, un atribut propriu bunului. Valoarea intrinsec se determin prin estimarea atent a urmtorilor factori care afecteaz valoarea unei aciuni: - valoarea activelor firmei. Activele fizice deinute de firm au o anumit valoare de pia. n abordrile evalurii pentru lichidare activele pot avea o importan cu totul deosebit. n tehnicile evalurii pe baza continurii activitii normale, activele nu au un rol exclusiv determinant; - profiturile viitoare probabile. Profiturile viitoare ale firmei sunt cel mai important factor care afecteaz valoarea intrinsec; - dividendele viitoare probabile. Firma poate distribui profiturile sale ca dividende sau le poate reine pentru a finana creterea i expansiunea. Politica dividendelor dus de firm va afecta valoarea intrinsec a aciunilor;

rata de cretere viitoare probabil. Previziunea evoluiei viitoare a creterii firmei este un factor care influeneaz valoarea intrinsec i care este atent analizat de investitori.
Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS/IAS), ediia 2006:

B. Tipuri de valoare din

-

valoare just; valoare contabil; valoare depreciabil (amortizabil); valoare realizabil net; valoare recuperabil; valoarea just minus costurile de vnzare; valoare de utilizare; valoare rezidual.

. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre dou pri interesate aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, cu preul determinat obiectiv (IAS 16.6). n IAS 16.32 se precizeaz valoarea just a terenului i cldirilor este determinat n general dup datele de eviden de pe pia, printr-o evaluare efectuat de profesioniti calificai n evaluare.

Valoarea just

Valoare contabil. Valoarea la care un activ este recunoscut n bilan dup scderea amortizrii cumulate pn la acea dat, precum i a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 16.6). Valoarea amortizabil. Costul unui activ, sau o alt valoare substituit costului, din care s-a sczut valoarea rezidual (IAS 16.6). Valoare realizabil net. Preul de vnzare estimat, ce ar putea fi obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii, mai puin costurile estimate pentru finalizarea bunului i costurile estimate necesare vnzrii (IAS 2.6). Valoarea recuperabil ( a unui activ sau uniti generatoare de numerar). Cea mai mare valoare dintre valoarea just minus costurile de vnzare i valoarea sa de utilizare (IAS 36.6).
Valoarea just minus costurile de vnzare. Valoarea care poate fi obinut din vnzarea unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective ntre pri interesate i n cunotin de cauz, minus costurile de cedare (IAS 36.6). Valoare de utilizare. Valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de numerar preconizate s se obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar (IAS 36.6).

. Valoarea estimat pe care ar obine-o o entitate din cedarea unui activ, dup deducerea costurilor estimate pentru cedare, dac activul avea deja vechimea i condiia prevzut pentru sfritul duratei de via util (IAS 16.6).

Valoarea rezidual