• Embed Doc
  • Copy Link
  • Readcast
  • Collections
  • CommentGo Back
Download
 
Методические рекомендации по деятельности управляющейорганизации
Подготовлены МЦФЭР (Международный центр финансово-экономического развития)
1.Введение
Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализациюжилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖКРФ). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактическиявляется фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.Вопрос об улучшении управления многоквартирными жилыми домами рассматривался ранее соответствующими органами неоднократно и находил отражение взаконодательстве, в том числе в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйстваРоссийской Федерации (одобрена Указом Президента РФ от 28.04.1997 N 425 СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; N 22. Ст. 2568)Согласно Концепции в основе системы управления в отрасли должно быть рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником,управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющимиобслуживание жилищного фонда, органами, уполномоченными осуществлятьгосударственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда иобъектов инженерной инфраструктуры, независимо от форм собственности.Предусматривалось перевести отношения собственника жилищного фонда с управляющейорганизацией и субъектами хозяйствования и потребления в жилищно-коммунальнойсфере на договорную основу, осуществить переход на конкурсный отбор организаций-подрядчиков любой формы собственности. Предполагалось, что функциигосударственного контроля и регулирования качества обслуживания будет выполнятьгосударственная жилищная инспекция, контролирующая не только обеспечениеминимальных стандартов обслуживания, но и факт заключения договоров, отражающихэти нормативы.В ст. 161 ЖК РФ указаны способы управления общим имуществом многоквартирныхдомов:непосредственное управление собственниками помещений (жилых и нежилых). В этихслучаях договоры по оказанию услуг и выполнению работ по ремонту общего имуществамногоквартирного дома заключаются на основании решения общего собраниясобственников помещений (см. также ст. 164 ЖК РФ);управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или инымобъединением собственников жилья (см. также ст. 110 и 135 ЖК РФ);управление управляющей организацией (этот способ управления предусмотрен, например,для многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, ст. 163 ЖК РФ).Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собраниисобственников помещений. Если конкретный способ управления не выбран или не был реализован, то данный вопрос решают органы местного самоуправления
 
В ч. 9 ст. 161 закреплено существенное положение – общее имущество многоквартирногодома может управляться только одной управляющей организацией.Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способуправления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общемсобрании собственников.Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всехсобственников помещений в нем.
2.Рекомендации по созданию и деятельности управляющей организации
Управляющей организацией (далее - Компания) является юридическое лицо(предприниматель) любой организационно-правовой формы и формы собственности,владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющаяжилищным фондом, переданным ей в управление другими собственниками в целяхосуществления эффективного управления. В своей деятельности Компания руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и инымиправовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами субъектаРФ, актами органов местного самоуправления, Уставом.В качестве источников формирования средств, необходимых для осуществленияКомпанией основной деятельности, могут быть:- средства, поступающие за предоставленные жилищно-коммунальные услуги отнаселения и организаций - потребителей жилищно-коммунальных услуг;- средства, полученные от арендаторов нежилых помещений жилищного фонда, заисключением средств от аренды помещений, находящихся в государственной имуниципальной собственности;- средства бюджетов в виде субсидий, дотаций на оплату жилищных и коммунальныхуслуг населению;- прочие источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации.Целью деятельности Компании является получение устойчивых доходов при надлежащей работе по обеспечению сохранности и поддержания в должном состоянии принятого отсобственников в управление имущества.В качестве основных задач Компании предлагается определить следующие:организация работы, направленной на сохранность жилищного фонда, улучшениекачественных характеристик предоставления жилищно-коммунальных услуг населению.в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищногофонда, государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальныхуслуг обеспечение комфортных условий проживания в жилищном фонде граждан ифункционирования организаций, расположенных в данном жилищном фонде.
 
обеспечение санитарного содержания, технического обслуживания и ремонта (текущего икапитального) жилищного фонда, нежилых объектов, объектов коммунального назначенияи придомовой территории.обеспечение системы предоставления жилищных и коммунальных услуг, их оплаты всоответствии с реально достигнутым качеством и количеством. реализация дополнительных мероприятий, направленных на эффективное управлениежилищным фондом.организация сбора платежей от населения за жилье и коммунальные услуги, расчета споставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями за выполненные работы.снижение стоимости обслуживания жилищного фонда и потребляемых коммунальныхуслуг.проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышениесохранности жилищного фонда и снижение энергоресурсопотребления.Основными функциями управления Компании могут быть:
Технический контроль и планирование
проведения профилактических осмотров (обследований) и ремонта объектов жилогофондов, инженерного оборудования, придомовых территорий; разработки внутренних требований по качеству содержания и ремонта жилищного фонда;обеспечения работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;участие в расследовании аварийных ситуаций на объектах жилищного фонда;установка приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды с цельюустановления фактических объемов потребления воды и тепла для последующей оплатыпоставщикам.ведение технической документации и банка данных по составу инженерногооборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений,инженерных сетей; разработка рекомендаций по методам и техническим решениямустранения обнаруженных дефектов.обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных услуг, сроках их представления и размерах финансовых санкций занарушение нормативного уровня качества.проверка соблюдения потребителями жилищно-коммунальных услуг обязательств подоговорам найма, аренды.организация возможности развития дополнительных видов коммерческой деятельности, расширения платных услуг для различных групп потребителей.
of 00

Leave a Comment

You must be to leave a comment.
Submit
Characters: ...
You must be to leave a comment.
Submit
Characters: ...