You are on page 1of 48

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Tema 5
Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles.

Unidad didctica 2
Gestin y Financiacin de Infraestructuras. Anlisis y Seleccin de Inversiones.

Planificacin y Explotacin de Infraestructuras Civiles


Master Universitario en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos
Redactan: Antonio Fco. Nieto Martnez Benigno Varela Aladro Juan del Amor Carmona Santiago del Ro Matute

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

NDICE 1. Introduccin al Anlisis de Inversiones. Conceptos 1.1 Objetivos 1.2 Conceptos iniciales 1.3 Plan Econmico Financiero 1.3.1 Estudio Econmico 1.3.2 Estudio Financiero 1.4 Flujo Neto de Caja 1.5 Tasa de Descuento 2. Evaluacin de Riesgos en los Proyectos de Inversin 2.1 Evaluacin de Proyectos 2.2 Riesgo e Incertidumbre 2.3 Diferentes Formas de Evaluar el Riesgo 2.4 Tipos de Riesgo 3. Anlisis Coste-Beneficio 3.1 Finalidad 3.2 Identificacin y Valoracin Econmica de Costes y Beneficios 3.2.1 Identificacin de Costes y Beneficios 3.2.2 Medicin y Valoracin Econmica de Costes y Beneficios 3.2.3 Comparacin de Beneficios y Costes 3.3 Resultados. Sus Influencias en el bienestar social. 4. Mtodos de Valoracin 4.1 Mtodos de Valoracin Estticos 4.1.1 Flujo Neto de Caja 4.1.2 Pay Back Esttico 4.1.3 Tasa de Rendimiento Contable 4.2 Mtodos de Valoracin Dinmicos 4.2.1 El Pay-Back Dinmico 4.2.2 El Valor Actual Neto 4.2.3 Tasa Interna de Rentabilidad 4.2.4 Diferencia entre VAN y TIR 4.2.5 Ejemplo Calculo VAN y TIR

Pag. 3 3 4 9 10 17 19 20 24 24 24 25 28 30 30 31 31 32 32 33 35 35 35 37 38 39 39 40 43 45 45

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

1. INTRODUCCIN AL ANLISIS DE INVERSIONES. CONCEPTOS 1.1. Objetivos

El objetivo de este tema, es conocer como se analiza la viabilidad de una inversin en infraestructuras, mediante un estudio econmico-financiero de la misma.

El objetivo general de los estudios econmico - financieros, es el clculo y el anlisis de las rentabilidades econmicas y la financiacin de las infraestructuras, a partir del conocimiento, de manera aproximada, de sus costes y los ingresos por ventas. Una vez calculadas estas

rentabilidades y elegida la financiacin ms ventajosa, el objetivo es, elegir la opcin de infraestructura ms rentable e informar al promotor de las diferentes posibilidades de desarrollo de la misma.

El objetivo principal del estudio econmico financiero, es obtener la mxima informacin referente a la rentabilidad de un proyecto de inversin, para evitar riesgos de inversiones que no puedan llegar a rentabilizarse. Este objetivo principal se concreta en los siguientes objetivos especficos:

1. Definir un proyecto de infraestructura, una vez que se haya realizado el estudio de mercado. 2. Se debe crear una metodologa concreta para el clculo de gastos y ventas de la explotacin de la infraestructura. Para ello se deben conocer todos los costes que conlleva el proyecto de inversin (coste del solar, coste de construccin, honorarios facultativos, gastos legales, costes de gestin y comercializacin, y costes financieros, etc) y la previsin de ingresos por ventas de los diferentes elementos que componen el proyecto a estudiar, como por ejemplo: alquileres, plazas de garaje, locales, trasteros. Con estos datos el objetivo es conocer el supuesto beneficio a partir de la diferencia entre ingresos y gastos. 3. Que se analicen las rentabilidades resultantes a partir de los resultados econmicos. El objetivo es analizar rentabilidades estticas sobre la inversin, para obtener ndices que nos informen acerca de la viabilidad econmica, segn los datos obtenidos previamente. 4. Que se analicen las rentabilidades siguiendo los flujos de caja durante el periodo de la promocin. El objetivo es analizar las rentabilidades dinmicas a partir del Cash
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Flow durante todo el proceso de la actividad tanto de construccin como de explotacin de la infraestructura 5. Negociar la financiacin externa. Conocidos los flujos de caja y sabiendo cuales son los puntos crticos de la promocin se deber considerar la captacin de capital privado externo o bien la negociacin con entidades bancarias. Si se negocia un prstamo con ste ltimo, el objetivo ser realizar un estudio sobre las acciones correctoras del prstamo, eligiendo as la ms ventajosa para la infraestructura. 6. Hay que valorar el conjunto de las rentabilidades y sacar conclusiones acerca de mejoras. Una vez hecho el anlisis de las rentabilidades tanto estticas como dinmicas, el objetivo es valorar la rentabilidad de la inversin.

El diseo del producto se centra en el estudio comercial, y hay que tener en cuenta todos los aspectos referentes a tipo de producto, caractersticas, precios y ritmo de ventas. Por lo tanto si estos datos son errneos o incompletos, tambin lo ser el estudio econmico financiero.

El estudio se suele centrar en dos tipos de anlisis: Anlisis estticos, que no tienen en cuenta el factor temporal Anlisis dinmicos, que tienen en cuenta el factor temporal y la inversin de la promocin

Tomando como base estos anlisis, se puede observar si el desarrollo del proyecto de la infraestructura que se ha diseado, alcanza las tasas mnimas de rentabilidad, o bien, se rechazar el proyecto si no se cumplen los objetivos.

1.2 Conceptos iniciales

En este punto se desarrollan una serie de conceptos introductorios, al tema para su mejor comprensin y que sirven de inicio o introduccin a tema que desarrollamos:

- Modelos de simulacin financiera para analizar la viabilidad de proyectos de inversin.

Los modelos de simulacin financiera para analizar proyectos de inversin, se basan


Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

normalmente en el anlisis de los ingresos y gastos relacionados con el proyecto, teniendo en cuenta cundo son efectivamente recibidos y entregados es decir, en los flujos de caja (cash flow) que se obtienen en dicho proyecto, con el fin de determinar si son suficientes para soportar el servicio de la deuda anual (principal + intereses) y de retribuir adecuadamente el capital aportado por los socios.

Los modelos de simulacin utilizan algunos mtodos para analizar, si un proyecto es econmicamente viable, y en qu medida. Los que se consideran como los ms utilizados por los expertos son los siguientes:

o VAN (Valor actual neto): que consiste en actualizar a valor presente, los flujos de caja futuros que va a generar el proyecto, descontando un cierto tipo de inters (la tasa de descuento), y compararlos con el importe inicial de la inversin. o TIR (Tasa interna de retorno): que es la tasa de descuento que iguala el VAN a cero. o Perodo de retorno (o pay-back en ingls): que es el perodo que se tarda en recuperar la inversin inicial, por medio de los flujos de caja generados por el proyecto. Estos modelos permiten dar una medida, ms o menos ajustada, de la rentabilidad que podemos obtener con el proyecto de inversin, antes de ponerlo en marcha. Tambin permiten compararlo con otros proyectos similares, y, en su caso, realizar los cambios en el proyecto que se consideren oportunos para hacerlo ms rentable.

- Plan de Contabilidad de la gestin de la construccin y explotacin de una infraestructura.

La gestin de la concesin, se regir mediante la aplicacin de las disposiciones legales vigentes en materia contable y fiscal con objeto de mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situacin financiera y de los resultados de la Sociedad. En cuanto a la gestin contable ser de aplicacin el Plan General de Contabilidad ( RD 1643/1990), de obligado cumplimiento para todas las empresas cualquiera que sea su forma jurdica:

Principios contables Normas de Valoracin Cuentas Anuales


5
Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

- Principios contables

Se aplicarn los principios generales que introduce la normativa mercantil en el artculo 38 del Cdigo de Comercio con la finalidad de alcanzar la imagen fiel del patrimonio, de la situacin financiera y de los resultados de la empresa. Son de aplicacin obligatoria.

- Normas de valoracin

Las normas de valoracin son criterios de obligado cumplimiento de desarrollo de los principios contables. Se constituir un Fondo de Reversin, cuyas dotaciones se harn mediante un plan sistemtico a lo largo del perodo concesional, debiendo reconstituir el valor neto contable estimado del activo a revertir en el momento de la reversin ms los gastos necesarios para llevarla a cabo, lo que significa que la suma de los fondos de amortizacin y del fondo de reversin debe ser igual al valor de reposicin de la concesin. El plan sistemtico a que debe responder la dotacin al Fondo de Reversin se establece en funcin de la duracin del perodo concesional, independientemente de la vida til del activo a revertir a la administracin.

- Deudas con entidades de crdito

Se presentan en el balance por su valor nominal y considerando a corto plazo aquellas deudas con vencimiento igual o inferior a doce meses.

- Impuesto de sociedades.

Se calcula en funcin del resultado del ejercicio considerando las diferencias existentes entre el resultado contable y fiscal a efectos de determinar el impuesto sobre sociedades devengado en el ejercicio. Los ingresos y los gastos: se contabilizan en funcin del criterio de devengo, con
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

independencia del momento en que se produzca el cobro o pago. No obstante se aplicar el principio de prudencia recogiendo las prdidas, an las eventuales, tan pronto como se conozcan y los beneficios cuando se producen.

- Cuentas anuales

Las cuentas anuales comprenden el balance, la cuenta de resultados y la memoria, que ampla y completa la informacin contenida en el balance y la cuenta de resultados.

- Estudio econmico

1. Estudio simple econmico. Prdidas y ganancias Previsin de costes de la promocin: Coste del suelo Coste de construccin Honorarios facultativos Licencias y autorizaciones. Seguros e impuestos Costes de gestin y comercializacin Costes financieros Previsin de ingresos por ventas: Criterio de medicin Criterio de valoracin

2. Previsin de tesorera o Cash flow 3. Anlisis de la rentabilidad de la inversin

- Estudio financiero 1. Necesidades de financiacin 2. Financiacin aplicada a la infraestructura 3. Negociacin del pago de la infraestructura

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

- Datos bsicos de partida del Ejemplo real utilizado para la explicacin de conceptos del tema Para el desarrollo del presente tema, hemos utilizado los datos reales del estudio econmico realizado para la ejecucin de un proyecto de inversin, dentro de la modalidad de Colaboracin Pblico-Privada. Los datos iniciales el ejemplo son: Se trata de un Contrato de Concesin que saca a licitacin una entidad local (Ayuntamiento), para la construccin de un Complejo Deportivo, en una parcela de titularidad municipal, as como la posterior explotacin-arrendamiento y entrega a la Administracin tras la finalizacin de la Concesin. CPP. Desing-Built-Rent-Operate-Transfer Disea-Construye-(Alquila y Explota)-

Transfiere a la Admn. a la finalizacin de la Concesin. (DBROT) Es una Parcela de 4.803m2. Parcela de Equipamiento Deportivo. Valor de Parcela 4.080.629. Podrn realizarse Instalaciones Deportivas destinadas a: - Pistas de Pdel - Pistas de Tenis - Pstas Polideportivas - Mdulos de Vestuarios - Cerramiento de Parcela. As mismo, se podrn realizar obras complementarias: - Ordenacin y urbanizacin de la totalidad de la parcela. - Espacio destinado a restauracin - Zona de aparcamientos, segn normativa urbanstica aplicable - Proponer obras y servicios complementarios que puedan ser compatibles con el uso deportivo objeto de la concesin

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

- Usos autorizados por el PGMO Entre las Clusulas de la Concesin podemos destacar: - Duracin: 20 aos prorrogable por otro periodo igual - Canon: El adjudicatario abonara un canon por importe del 5% anual del valor de la parcela - Plazo de Ejecucin de Puesta en Funcionamiento: 12 MESES - El concesionario asumir la financiacin de la totalidad de los costes derivados de la concesin, incluyendo los debidos a las obras de acometidas, desvo de servicios, redaccin de proyectos, direcciones de obra, etc. Como vemos, a la hora de enfrentarnos como empresa, a la ejecucin de este tipo de contrato, vamos a tener que desarrollar previamente, en la fase de concurso, una importante labor de estudio en distintos mbitos, desde el Diseo, la Construccin as como la Gestin y Explotacin de instalaciones, basados, los ltimos, en hiptesis o estimaciones de acuerdo con estudios de mercado realizados o los riesgos que se estimen que se pueden adoptar, etc.,

1.3 Plan Econmico Financiero.

El anlisis econmico financiero que realicemos tendr por objetivo el darnos datos para tomar la decisin de la aceptacin o rechazo de la inversin, conociendo los posibles gastos e ingresos generados en la infraestructura, que en nuestro caso, tras la labor de diseo,

estimaciones econmicas, etc., nos llevara a presentar o no una oferta a la Concesin.

La estructura del estudio de viabilidad del ejemplo anterior, nos va a permitir, a lo largo del tema, ir poniendo ejemplos reales de los conceptos tericos que vamos a ir introduciendo para explicar de forma resumida en que consiste los Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

1.3.1 Estudio Econmico

1.3.1.1. Estudio simple econmico. Prdidas y ganancias. Se analiza el hipottico beneficio, que ser resultado de la diferencia entre los ingresos y los gastos. Por lo tanto, es necesario llevar una cuenta de prdidas y ganancias. Previsin de costes de la promocin

Coste del Suelo Contempla el precio que se paga por la adquisicin del terreno y los gastos necesarios previos a la edificacin, precio compra-venta, impuesto de transmisiones patrimoniales, indemnizaciones, intermediarios, posibles derribos, etc.

Coste de construccin Se trata del coste estimado de la ejecucin material de la obra. Tomando como base los m construidos del estudio previo, y segregndolos por unidades tales como: viviendas, locales comerciales, trasteros, garajes en stanos, etc. Se imputarn diferentes precios de ejecucin material en funcin de la zona de la que se trate, dicho precio variar en funcin del lugar y nivel de calidad.

Otros gastos varios son aquellos que afectan de forma indirecta las obras de construccin, pero que normalmente no forman parte del presupuesto a contratar a la empresa constructora. Pretenden ser: acometidas provisionales de obra, consumos provisionales. Acometidas definitivas de servicios, traslados ET antiguas y lneas baja tensin, obra civil ET de nueva construccin, etc.

Honorarios Facultativos Comprende la totalidad de gastos referentes a la intervencin de los distintos profesionales: proyecto bsico de ejecucin y Direccin de Obras de todos los tcnicos que intervienen en el proceso constructivo.

Gastos Legales Son todos aquellos gastos necesarios para realizar la construccin de la infraestructura, de tipo jurdico y fiscal: tasas licencia, impuesto licencia, permisos de derribo, declaracin de obra nueva, divisin en propiedad horizontal, impuesto de bienes inmuebles (IBI), licencia vado definitivo garaje, licencia y tasas municipales garaje (Actividad industrial), seguro
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

10

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

decenal promotor y todo riesgo, auditoria tcnica para seguro decenal, impuesto actividades econmicas (IAE), cdula de habitabilidad, etc.
INVERSIONES PERIODO DE CONSTRUCCIN Partidas base
2.007 ESTUDIOS GEOTCNICOS Y TOPOGRFICOS Total gastos solar PARCELA DEPORTIVA CENTRO SOCIAL PISCINA APARCAMIENTOS Y URBANIZACIN + SPA OFICINAS HOTEL ACOMETIDAS DEFINITIVAS PARA PUESTA EN MARCHA NO INCLUIDAS ANTES (consultar) Total construccin ARQUITECTO PROYECTO CALCULO ESTRUCTURA ARQUITECTO DIRECCIN DE OBRA APAREJADOR DIRECCION DE OBRA INGENIERIA COORDINADOR DE SEGURIDAD TASACIONES PROJECT MANAGER Total honorarios de profesionales NOTARA ESCRITURA CONCESIN AJD CONCESIN (1%) REGISTRO CONCESIN NOTARA PRESTAMO AJD PRESTAMO REGISTRO PRESTAMO Total AJD - NOTARA - REGISTRO TOTAL INVERSIN 8.819.404,82 420.000,00 52.972,00 75.000,00 60.000,00 20.000,00 35.000,00 4.835,00 168.015,16 835.822,16 6.700,00 86.964,00 4.375,00 4.000,00 259.235,00 800,00 362.074,00 10.027.300,98 0,00 14.736.358,17 168.015,16 429.015,16 105.000,00 100.000,00 21.000,00 35.000,00 10.000,00 10.000,00 953.311,15 312.787,19 1.176.976,84 2.566.596,35 1.736.561,27 2.073.172,02 312.787,18 2.353.954,04 4.794.493,42 2.678.142,33 4.146.966,04 21.000,00 14.307.343,01 0,00 2.008 Total 10.000,00 10.000,00 953.311,15 625.574,37 3.530.930,88 7.361.089,77 4.414.703,60 6.220.138,06 21.000,00 23.126.747,83 420.000,00 52.972,00 180.000,00 160.000,00 41.000,00 70.000,00 4.835,00 336.030,33 1.264.837,33 6.700,00 86.964,00 4.375,00 4.000,00 259.235,00 800,00 362.074,00 24.763.659,16

Anexo. Estudio Econmico

Costes de Gestin y Comercializacin Los costes que derivan de la gestin son aquellos gastos producidos por la propia empresa y que engloban los gastos de administracin y los gastos generales. Los costes relacionados con la comercializacin y venta de la promocin, pisos de muestra; montaje de oficinas de ventas en obra; Atencin a clientes; estructura de empresa suficiente para realizar la gestin y los documentos necesarios para la compra-venta, entrega de llaves y formacin comunidad de propietarios; etc., Aproximadamente entre el 3 y 5%, dependiendo de los servicios comprendidos.

Costes financieros Se consideraran todos aquellos costes generados por la poltica financiera de la empresa y debidos por la financiacin externa. Entre ellos: intereses de hipoteca, gastos de formalizacin y plizas de crdito, intereses renovacin efectos bancarios (proveedores), gastos compra efectos bancarios, etc.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

11

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos


Financiacin Comisin de apertura Aval periodo construccin Aval concesin Intereses Intereses periodo construccin Cancelacin hipoteca Retribucin aportaciones Intersa 367.368,14 45.640,00 1.744,00 1.744,00 0,00 38.180,14 280.060,00 863.562,37 1.308.617,61 18.126.253,77 45.640,00 5.232,00 73.248,00 8.926.219,65 1.288.194,12 600,00 7.787.120,00 2.539.548,12 45.640,00 5.232,00 5.232,00 296.660,00 1.288.194,12 898.590,00 1.428.189,97 1.402.875,30 1.374.208,72 1.339.987,07

UCAM

1.744,00 1.744,00 0,00 459.839,37 400.235,00

1.744,00 1.744,00 296.660,00 790.174,61 218.295,00

1.744,00 1.149.300,97 0,00 277.145,00

1.744,00 1.086.586,30 0,00 314.545,00

1.744,00 1.019.694,72 0,00 352.770,00

1.744,00 948.348,07 0,00 389.895,00

Ej. Anlisis Financiacin.

Previsin de ingresos: Es necesario la ejecucin de una hiptesis para la previsin de los ingresos que se van a generar, una vez construida la infraestructura, en funcin del estudio de mercado, sobre los ingresos que se van a ir generando:
INGRESOS
Por plazas de aparcamiento Para oficinas alquiladas Para hotel Rotacin Venta Abonos N total de plazas (378) Euros 46 31 192 54 55 378 Ao 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 % acum alq. oficinas % venta oficinas 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% % promedio m2 venta y alq % venta plazas % acum plazas vendidas 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% % acum plazas abono tasa ocupacin rotacin % venta oficinas acum 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Cuota mantenimiento Tarifa plazas rotacin Tasa ocupacin media rotacin Cuota abonos Tarifa venta plaza Por habitaciones de hotel N habitaciones Superficie Tarifa por habitacion 1er ao Tarifa por habitacion 1er ao Tarifa por habitacin resto aos Cuota comunidad urbanizacin Torre de oficinas Superficie total Superficie para alquiler Superficie para venta Tarifa alquiler Tarifa venta Cuota comunidad urbanizacin SPA Superficie Tarifa Cuota comunidad urbanizacin

300 1,34 2% 85 18.000

anual (base 2009) euros/hora euros/mes euros

101 5.700 5.000 5.500 6.200 0,3

m2 euros / ao euros / ao euros / ao euros / m2 mes

2 7.706,50 m 2 7.706,50 m 2 0,00 m

180,00 2.750,00 0,750 0,075

euros / m2 y ao euros / m2 euros / m2 mes antes

424,64 25,00 0,3 0,03

m2 euros / m2 ao euros / m2 mes antes

20% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%

20,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00% 90,00%

10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%

20% 40% 60% 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% 10,00% 11,00% 12,00% 13,00% 14,00% 15,00% 16,00% 17,00% 18,00% 19,00% 20,00% 21,00% 22,00% 23,00% 24,00% 25,00% 26,00% 27,00% 28,00% 29,00% 30,00% 31,00% 32,00% 33,00% 34,00% 35,00% 36,00% 37,00% 38,00%

Piscina Superficie Abono salud 1er ao Abono salud resto aos Cursos piscina + fitness 1er ao Cursos piscina + fitness resto aos Cuota comunidad urbanizacin Cafetera piscina Alquiler 1er ao Alquiler resto aos Centro social Superficie Cuota comunidad urbanizacin Guardera Superficie Alquiler 1 er ao Alquiler resto aos Cuota comunidad urbanizacin Parcela deportiva Ingresos previstos Vending Ingresos previstos Publicidad Ingresos previstos 6.000,00 euros / ao 6.000,00 euros / ao 20.000,00 euros / ao 350,41 6.000,00 18.000,00 0,3 m2 euros / ao euros / ao euros / m2 mes
2 1.064,00 m 2 0 euros / m mes

3.237,00 600.000,00 700.000,00 250.000,00 250.000,00 0,3

m2 euros euros euros euros euros

/ / / / /

ao ao ao ao m2 mes

4.500,00 euros / ao 9.000,00 euros / ao

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

12

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Esta previsin, se trasladar a la cuenta de resultados, donde se reflejaran sus correspondientes valores econmicos.

1.3.1.2. Previsin de tesorera o Cash flow La previsin de tesorera o el Cash Flow, informa del saldo de tesorera al final del periodo de la promocin, es decir de los recursos generados por la empresa, concepto que no coincide con el de beneficio neto, para poder conocer si se dispondr de liquidez. Para ello se debe disponer de la informacin de cobros y pagos que se debern realizar a lo largo de la vida de la promocin para que, partiendo de la tesorera inicial, se pueda conocer la tesorera final. A cada uno de estos cobros y pagos se les ha de asignar un espacio en el tiempo, por lo que se debe realizar una planificacin temporal. La planificacin temporal determinar las etapas de desarrollo de la promocin, con la fijacin estimativa de fechas previas, para as poder establecer un control temporal de cumplimiento de objetivos, conocer el momento en el que se encuentra la construccin de la infraestructura con los siguientes conceptos: - Planificacin de Adquisicin del Solar: en la planificacin temporal la presencia de la adquisicin del solar se realiza en el primer momento en el cual la Propiedad/Promotor hace entrega de una parte o totalidad del precio del solar.

- Planificacin de la Fase de Gestin: una vez realizada la adquisicin del solar, se inician una serie de actividades que se debern dirigir, estas fases son denominadas fase de gestin, y que son: realizacin del proyecto bsico, tramitacin de licencia de obras y realizacin del proyecto de ejecucin, concesin de la licencia de obras.

- Planificacin de la Fase de Construccin: la fecha de inicio a partir de la concesin de Licencia, y la realizacin del proyecto de ejecucin. En el estudio econmico en la fase de construccin se debe destacar la tipologa de obra a construir, clasificada como: Viviendas, locales, garajes, trasteros, determinando a cada tipologa el precio en euros/m2 construido. Para estimar el coste de construccin podr determinndolo a travs de la experiencia, los conocimientos del mercado de la construccin y de la propia tipologa de la obra a construir, y a falta de datos, puede servirse de el valor de la construccin que peridicamente publica el Ministerio de Economa y Hacienda,
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

13

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

los publicados por los Colegios de Arquitectos, as como en diversas revistas especializadas. Los costes de la construccin dependen de la propia tipologa de la construccin de la promocin inmobiliaria a realizar, as como de la calidad de los materiales empleados en la misma y del lugar donde se ubica la promocin.

- Hiptesis de partida: partiendo de los datos reflejados en el estudio de mercado, referente al ritmo de ventas previsible, segn la zona de ubicacin, la Propiedad/Promotor determina la poltica de ventas a seguir, decidiendo la fecha de inicio de las mismas, as como sus condiciones de pago. Establecida la hiptesis de ventas y las condiciones de pago, se introducen los datos de valoracin correspondiente en el planning econmico, colocando para una mejor claridad los importes por separado, ya sean viviendas, garajes o locales. Una vez comprobados que sus importes coinciden con los clculos previos del Estudio Simple Econmico, se calcular la tesorera. En la cuenta de resultados de la empresa encontramos partidas:
INGRESOS 2007 2008 2009 TOTAL 2009 2010 2011 2012

Plazas de aparcamiento Cuotas comunidad plazas oficinas alquiladas Cuotas comuidad plazas hotel Cuotas comuidad plazas vendidas Plazas en rotacin Venta plazas Plazas en abono

0,00

0,00

167.175,46 2.760,00 9.300,00 1.620,00 45.075,46 97.200,00 11.220,00

45.953.369,80 904.630,39 701.231,72 1.142.450,92 38.118.662,90 972.000,00 4.114.393,88

167.175,46 2.760,00 9.300,00 1.620,00 45.075,46 97.200,00 11.220,00

185.342,72 5.685,60 9.579,00 3.337,20 46.427,72 97.200,00 23.113,20

203.073,00 7.320,21 9.866,37 5.155,97 47.820,55 97.200,00 35.709,89

221.787,77 9.047,78 10.162,36 7.080,87 49.255,17 97.200,00 49.041,59

0,00

0,00

Hotel

0,00 Por arrendamiento Por comunidad urbanizacin

0,00

525.520,00 505.000,00 20.520,00

48.754.218,77 47.206.984,92 1.547.233,85

525.520,00 505.000,00 20.520,00

576.635,60 555.500,00 21.135,60

887.507,33 865.737,66 21.769,67

706.688,41 684.265,65 22.422,76

- -----Torre de oficinas

0,00 Alquiler de oficinas Venta de oficinas Cuotas de comunidad

0,00

291.305,70 277.434,00 0,00 13.871,70 0,00

95.479.705,69 90.933.053,04 0,00 4.546.652,65 877.263,38 766.838,61 110.424,76

291.305,70 277.434,00 0,00 13.871,70 0,00

600.089,74 571.514,04 0,00 28.575,70 12.144,70 10.616,00 1.528,70

772.615,54 735.824,33 0,00 36.791,22 12.509,05 10.934,48 1.574,57

954.952,81 909.478,87 0,00 45.473,94 12.884,32 11.262,51 1.621,80

0,00

SPA Por alquiler del SPA Cuotas de comunidad

0,00

0,00

Piscina Abono salud Cursos piscina + fitness Cuotas de comunidad

0,00

0,00

861.653,20 600.000,00 250.000,00 11.653,20

70.351.187,07 51.163.962,93 18.308.558,19 878.665,96

861.653,20 600.000,00 250.000,00 11.653,20

962.002,80 700.000,00 250.000,00 12.002,80

990.862,88 721.000,00 257.500,00 12.362,88

1.020.588,77 742.630,00 265.225,00 12.733,77

- Amortizaciones: es la prdida de valor que va sufriendo todos los aos el inmovilizado de la empresa (edificios, instalaciones, maquinarias, vehculos de transporte, equipos informticos, etc.) debido a su uso, a su obsolescencia, etc. como vemos, en el estudio econmico realizado, es necesario tener en cuenta, todas las amortizaciones de los elementos que forman parte de la concesin, tanto de las instalaciones deportivas, parking, hotel, etc.., y constituirn un elemento importante dentro del estudio el determinar, de forma correcta estas amortizaciones.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

14

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

- Provisiones: es la prdida de valor que en un momento puntual puede sufrir algn elemento del activo: por ejemplo, clientes que probablemente no van a pagar, existencias que se han deteriorado, etc. Tambin se dotan provisiones por posibles prdidas futuras en las que puede incurrir la empresa: por ejemplo, por alguna demanda judicial, impuestos reclamados por Hacienda, etc.
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS Y AMORTIZ. (no incluye el canon de Ayto.) Amortizaciones TOTAL 121.660.291,62 2009 -2.686.205,44 2010 -822.872,12 2011 -314.399,93 2012 -284.075,99 2013 -10.162,10

23.736.720,08

612.490,60

610.279,29

608.067,97

605.856,66

603.645,34

BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS (no incluye el canon de Ayto.) Canon del Ayuntamiento Impuesto de sociedades RESULTADO

97.923.571,53

-3.298.696,04

-1.433.151,41

-922.467,90

-889.932,64

-613.807,44

9.645.990,23 26.483.274,39 61.794.306,91

1.000,00 0,00 -3.299.696,04

1.000,00 0,00 -1.434.151,41

1.000,00 0,00 -923.467,90

1.000,00 0,00 -890.932,64

1.000,00 0,00 -614.807,44

Por tanto, si queremos calcular los recursos generados por la empresa, es decir, el dinero que entra en la empresa, hay que deducirlos. El Cash-Flow se calcula: Cash-flow = beneficios netos + amortizaciones + provisiones A continuacin se refleja el Cash-Flow, del ejemplo real que nos sirve de referencia, donde podemos observar los conceptos que forman parte de las entradas y los conceptos que forman parte de las salidas, es decir, cobros y pagos que se van a realizar a lo largo de la explotacin para la obtencin del flujo de caja para cada ao.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

15

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos


ENTRADAS TOTAL 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

UCAM
2014 2015

Plazas de aparcamiento Cuotas comunidad plazas oficinas alquiladas Cuotas comuidad plazas hotel Cuotas comuidad plazas vendidas Plazas en rotacin Venta plazas Plazas en abono

45.953.369,80 904.630,39 701.231,72 1.142.450,92 38.118.662,90 972.000,00 4.114.393,88

0,00

0,00

167.175,46 2.760,00 9.300,00 1.620,00 45.075,46 97.200,00 11.220,00

185.342,72 5.685,60 9.579,00 3.337,20 46.427,72 97.200,00 23.113,20

203.073,00 7.320,21 9.866,37 5.155,97 47.820,55 97.200,00 35.709,89

221.787,77 9.047,78 10.162,36 7.080,87 49.255,17 97.200,00 49.041,59

266.896,55 10.872,42 10.467,23 9.116,62 76.099,23 97.200,00 63.141,04

301.592,67 12.798,39 10.781,25 11.268,14 104.509,62 97.200,00 65.035,28

338.217,83 14.830,13 11.104,69 13.540,55 134.556,13 97.200,00 66.986,33

0,00

0,00

Hotel Por arrendamiento Por comunidad urbanizacin

48.754.218,77 47.206.984,92 1.547.233,85

0,00

0,00

525.520,00 505.000,00 20.520,00

576.635,60 555.500,00 21.135,60

887.507,33 865.737,66 21.769,67

706.688,41 684.265,65 22.422,76

727.889,06 704.793,62 23.095,44

749.725,73 725.937,43 23.788,30

772.217,50 747.715,55 24.501,95

Torre de oficinas Alquiler de oficinas Venta de oficinas Cuotas de comunidad SPA Por alquiler del SPA Cuotas de comunidad

95.479.705,69 90.933.053,04 0,00 4.546.652,65 877.263,38 766.838,61 110.424,76

0,00

0,00

291.305,70 277.434,00 0,00 13.871,70 0,00

600.089,74 571.514,04 0,00 28.575,70 12.144,70 10.616,00 1.528,70

772.615,54 735.824,33 0,00 36.791,22 12.509,05 10.934,48 1.574,57

954.952,81 909.478,87 0,00 45.473,94 12.884,32 11.262,51 1.621,80

1.147.534,96 1.092.890,44 0,00 54.644,52 13.270,85 11.600,39 1.670,46

1.350.812,58 1.286.488,17 0,00 64.324,41 13.668,97 11.948,40 1.720,57

1.565.254,08 1.490.718,17 0,00 74.535,91 14.079,04 12.306,85 1.772,19

0,00

0,00

0,00

Piscina Abono salud Cursos piscina + fitness Cuotas de comunidad

70.351.187,07 51.163.962,93 18.308.558,19 878.665,96

0,00

0,00

861.653,20 600.000,00 250.000,00 11.653,20

962.002,80 700.000,00 250.000,00 12.002,80

990.862,88 721.000,00 257.500,00 12.362,88

1.020.588,77 742.630,00 265.225,00 12.733,77

1.051.206,43 764.908,90 273.181,75 13.115,78

1.082.742,62 787.856,17 281.377,20 13.509,25

1.115.224,90 811.491,85 289.818,52 13.914,53

Cafetera piscina Arrendamiento

654.608,09 654.608,09

0,00

0,00

4.500,00 4.500,00

9.000,00 9.000,00

9.270,00 9.270,00

9.548,10 9.548,10

9.834,54 9.834,54

10.129,58 10.129,58

10.433,47 10.433,47

Centro social Cuotas de comunidad

0,00 0,00

0,00

0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

Guardera Alquiler guardera Cuotas de comunidad

1.400.492,09

0,00

0,00

6.420,49 6.000,00 420,49

19.299,32 18.000,00 1.299,32

19.878,30 18.540,00 1.338,30

20.474,65 19.096,20 1.378,45

21.088,89 19.669,09 1.419,80

21.721,56 20.259,16 1.462,40

22.373,20 20.866,93 1.506,27

Parcela deportiva Parcela deportiva

1.508.025,19 1.508.025,19

0,00

0,00

20.000,00 20.000,00

20.600,00 20.600,00

21.218,00 21.218,00

21.854,54 21.854,54

22.510,18 22.510,18

23.185,48 23.185,48

23.881,05 23.881,05

Vending Vending

452.407,56 452.407,56

0,00

0,00

6.000,00 6.000,00

6.180,00 6.180,00

6.365,40 6.365,40

6.556,36 6.556,36

6.753,05 6.753,05

6.955,64 6.955,64

7.164,31 7.164,31

Publicidad Publicidad Disposiciones del prstamo Aportaciones empresa IVA TOTAL FLUJOS DE ENTRADA

452.407,56 452.407,56 18.256.000,00 0,00 3.777.339,48 287.917.024,69

0,00

0,00

6.000,00 6.000,00

6.180,00 6.180,00

6.365,40 6.365,40

6.556,36 6.556,36

6.753,05 6.753,05

6.955,64 6.955,64

7.164,31 7.164,31

4.929.120,00 5.092.000,00

11.237.187,52 2.185.000,00 1.533.812,92

2.089.692,48 -3.308.000,00 2.243.526,56 2.913.793,89 1.070.000,00 0,00 3.467.474,88 680.000,00 0,00 3.609.664,89 695.000,00 0,00 3.676.892,08 675.000,00 0,00 3.948.737,55 488.000,00 0,00 4.055.490,48 280.000,00 0,00 4.156.009,70

10.021.120,00

14.956.000,44

SALIDAS (*) ajuste respecto cta explotacin Inversiones en el periodo de construccin Gastos del solar Construccin (*) Honorarios de profesionales AJD - Notara - Registro

TOTAL

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

23.608.371,77 10.000,00 21.971.460,44 1.264.837,33 362.074,00

9.586.330,74 10.000,00 8.378.434,58 835.822,16 362.074,00

14.022.041,02

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

13.593.025,86 429.015,16 0,00

Seguros Responsabilidad civil Todo riesto construccin

134.194,59 82.965,39 51.229,20

67.097,30 41.482,69 25.614,60

67.097,30 41.482,69 25.614,60

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Gastos de explotacin Parcela deportiva Piscina Aparcamiento Oficinas Urbanizacin Seguros IAE Imprevistos Publicidad y propaganda Campaa lanzamiento Comisiones por venta Financiacin Comisin de apertura Aval periodo construccin Aval concesin Devolucin del principal Intereses Intereses periodo construccin Cancelacin hipoteca Retribucin aportaciones IVA Canon Ayuntamiento Impuesto de sociedades

125.193.620,66 0,00 94.115.852,40 11.436.165,61 8.045.314,41 4.373.273,06 2.247.334,55 1.131.018,90 452.407,56 1.357.222,68 150.000,00 1.885.031,49 36.382.253,77 45.640,00 5.232,00 73.248,00 18.256.000,00 8.926.219,65 1.288.194,12 600,00 7.787.120,00 21.193.877,16 9.645.990,23 26.483.274,39

0,00

0,00

1.808.375,75 0,00 1.248.200,00 151.670,75 106.700,00 58.000,00 29.805,00 15.000,00 6.000,00 18.000,00 150.000,00 25.000,00

1.708.127,02 0,00 1.285.646,00 156.220,87 109.901,00 59.740,00 30.699,15 15.450,00 6.180,00 18.540,00 0,00 25.750,00 2.369.828,97

1.759.370,83 0,00 1.324.215,38 160.907,50 113.198,03 61.532,20 31.620,12 15.913,50 6.365,40 19.096,20 0,00 26.522,50 2.407.228,97

1.812.151,96 0,00 1.363.941,84 165.734,72 116.593,97 63.378,17 32.568,73 16.390,91 6.556,36 19.669,09 0,00 27.318,18 2.445.453,97

1.866.516,52 0,00 1.404.860,10 170.706,77 120.091,79 65.279,51 33.545,79 16.882,63 6.753,05 20.259,16 0,00 28.137,72 2.482.578,97

1.922.512,01 0,00 1.447.005,90 175.827,97 123.694,54 67.237,90 34.552,16 17.389,11 6.955,64 20.866,93 0,00 28.981,85 2.509.418,97

1.980.187,37 0,00 1.490.416,08 181.102,81 127.405,38 69.255,03 35.588,73 17.910,78 7.164,31 21.492,94 0,00 29.851,31 2.524.818,97

367.368,14 45.640,00 1.744,00 1.744,00 0,00 0,00 38.180,14 280.060,00 0,00

863.562,37

1.534.692,61

1.744,00 1.744,00 0,00 0,00 459.839,37 400.235,00 0,00

1.744,00 1.744,00 226.074,99 296.660,00 790.174,61 218.295,00 30.491,79 1.000,00 0,00

1.744,00 941.639,00 1.149.300,97 0,00 277.145,00 100.374,33 1.000,00 0,00

1.744,00 1.004.353,68 1.086.586,30 0,00 314.545,00 175.341,53 1.000,00 0,00

1.744,00 1.071.245,25 1.019.694,72 0,00 352.770,00 173.158,58 1.000,00 0,00

1.744,00 1.142.591,91 948.348,07 0,00 389.895,00 208.946,27 1.000,00 0,00

1.744,00 1.218.690,36 872.249,61 0,00 416.735,00 244.658,25 1.000,00 0,00

1.744,00 1.299.857,10 791.082,87 0,00 432.135,00 282.338,89 1.000,00 0,00

TOTAL FLUJOS DE SALIDA

242.641.582,58

10.020.796,18

14.952.700,69

3.374.560,15

4.179.330,32

4.342.941,33

4.431.764,52

4.559.041,76

4.677.589,24

4.788.345,24

TOTAL FLUJOS DE CAJA CON APORTACIONES FLUJOS DE CAJA SIN APORTACIONES

45.275.442,12 45.275.442,12

323,82 -5.091.676,18

3.299,75 -2.181.700,25

-460.766,26 2.847.233,74

-711.855,44 -1.781.855,44

-733.276,44 -1.413.276,44

-754.872,44 -1.449.872,44

-610.304,21 -1.285.304,21

-622.098,76 -1.110.098,76

-632.335,54 -912.335,54

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

16

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

1.3.1.3. Anlisis de la rentabilidad de la inversin

Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, son las siguientes:

- Medidas estticas: derivada de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el Estudio Econmico del proyecto.

- Medidas dinmicas: que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos recogidos en el cash-flow. Entre los mtodos ms utilizados para el anlisis de rentabilidad dinmica podemos sealar: Valor Actual Neto (VAN), que consiste en actualizar los flujos netos de caja a una determinada tasa de descuento K; Tasa Interna de rentabilidad o tasa interna de retorno (TIR), es el mximo coste de capital que se puede pagar, es decir el valor de K que hace el VAN= 0.

Una vez estudiada la situacin socio-econmica, la oferta y la demanda existente, realizado el estudio jurdico y legal-urbanstico del terreno objeto de estudio, haber definido el proyecto de infraestructura y, por ltimo, haber hecho el estudio econmico, se llegar a una conclusin, si esta es desfavorable se abandonar el estudio, en caso contrario se desarrollar el proyecto. A su vez es necesario realizar el estudio financiero, que entidad ser la que financiar la operacin, modalidades de financiacin, etc.

1.3.2 Estudio financiero

Una vez que se haya decidido quin va a financiar la promocin, la primera actuacin que realizan las entidades financieras ante la solicitud de financiacin es ordenar la tasacin del proyecto de la infraestructura que se quiere realizar.

1.3.2.1. Necesidades de financiacin Para ello se debern estudiar: - Gastos fijos de estructura. - Introduccin en el mercado. - Mayor rentabilidad.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

17

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

- Cubrir el punto muerto. - Control de gastos fijos. - Coste de capital y coste de la deuda. - Lograr mayor beneficio neto.

1.3.2.2. Financiacin aplicada a la promocin Se debe realizar un anlisis de la frmula ms adecuada y de los medios para obtener los recursos financieros suficientes para poder llevarla a cabo, estos pueden ser a corto plazo o a largo plazo.

1.3.2.3. Negociacin del pago del suelo Considerar las diferentes opciones de pago del suelo en funcin de las necesidades y objetivos del propietario del mismo y del inversor, para ello se debe establecer una estrategia para la negociacin del pago del suelo, entre ellas: el pago del solar con permuta mixta, pago del solar a travs de permuta, pago fraccionado (sin hipoteca), permuta y apalancamiento, pago del suelo fraccionado (con hipoteca), etc.

A modo de resumen en este apartado se ha realizado una revisin del contenido que han de tener los estudios de viabilidad econmicos financieros. Es importante destacar los siguientes aspectos:

1. Los estudios se realizan para evaluar datos previos a la inversin, y as valorar la rentabilidad. 2. Es importante conocer todos los gastos e ingresos por ventas de la promocin, para as acercarse lo mximo posible a datos reales. 3. Es importante conocer diferentes tipos de rentabilidades tanto estticas como dinmicas. Se debe tener en cuenta la variable tiempo y los flujos de caja durante toda la actividad inmobiliaria. 4- Se debe realizar un estudio financiero previa negociacin con las entidades bancarias que van a conceder el prstamo. Este estudio financiero no solo abarcar el prstamo hipotecario sino tambin los posibles prstamos puente que cubran los desfases de tesorera del proyecto.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

18

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

El siguiente diagrama muestra las fases a modo de ejemplo de un estudio de viabilidad de una Infraestructura:

FASES
FASE 1: INFORMACIN GENERAL DE LA INFRAESTRUCTURA

Informacin detallada de la Infraestructura


FASE 2: DESCRIPCIN DE LA INFRAESTRUCTURA FASE 3: DISEO DE LA INFRAESTRUCTURA
Estudio de la zona a implantar la Infraestructura, estudio de mercado, etc

FASE 4: ESTUDIO ECONMICO

CASH-FLOW
FASE 5: RENTABILIDAD DE LA INVERSIN

Medidas estticas y Medidas dinmicas


FASE 6: ESTUDIO FINANCIERO FASE 6: CONCLUSIONES Y MEDIDAS

1.4 Flujo neto de Caja

Por Flujo neto de Caja, se entiende la suma de todos los cobros menos todos los pagos efectuados durante la vida til del proyecto de inversin. Est considerado como el mtodo ms simple de todos, y de poca utilidad prctica. Es decir, este mtodo nos da la relacin entre lo invertido y lo recuperado. Formula: Flujo neto de Caja/Inversin inicial ; r= sumatorio Qj / A

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

19

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

1.5 Tasa de Descuento

En la actualidad, las personas y las empresas, se enfrentan continuamente con la decisin de donde invertir las rentas que disponen, con el objetivo de conseguir el mayor rendimiento posible al menor riesgo. Cuando vamos a realizar un proyecto, los fondos se obtienen bsicamente del mercado de capitales, bien sea por emisin de acciones o uso de fondos propios; mediante toma de deuda para financiar parte del proyecto. Los inversores, para determinar qu activos son interesantes para adquirir y cules no, necesitan tener un punto de referencia que les permita determinar cuando un proyecto de inversin genera una rentabilidad superior a dicha referencia y cuando no. A este punto de referencia, que nos va a dar un punto de comparacin se le llama Tasa de Descuento. Por tanto, la Tasa de Descuento la podramos definir: como el rendimiento mnimo exigido por un inversor para realizar una inversin determinada. Representa una medida, de la rentabilidad mnima que se exigir al proyecto , segn su riesgo, de tal manera que el retorno esperado permita cubrir la totalidad de la inversin inicial, los riesgos de la operacin, los intereses pagados y la rentabilidad que el inversionista le exige a su propio capital invertido (costo de capital propio), el cual a su vez es la tasa asociada con la mejor oportunidad de inversin de riesgo similar que se abandonara por destinara esos recursos al proyecto que se estudia. As, la Tasa de Descuento, va a ser un elemento fundamental en la evaluacin de proyectos, pues proporciona la pauta de comparacin contra la cual el proyecto se mide. La Tasa de Descuento se utiliza para: Evaluar proyectos de inversin Determinar el valor actual de un pago futuro Contabilizar el riesgo y el valor del dinero en el tiempo

Si durante el proceso de estimacin de la Tasa de Descuento se subestima, nos puede llevar a tomar proyectos con VAN negativo o en el caso contrario donde la Tasa de Descuento se sobreestima, nos puede conducir a rechazar buenos proyectos, por ello la Tasa de Descuento es una de las variables que ms influyen en el resultado e la evaluacin del proyecto.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

20

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

La Tasa de Descuento o tipo de descuento o costo de capital es una medida financiera que se aplica para determinar el valor actual de un pago futuro. As, si A es el valor nominal esperado de una obligacin con vencimiento de un lapso especfico y la tasa de descuento es d y su valor actual que puede ser reconocido por una persona o entidad tomadora es B:

La Tasa de Descuento, se diferencia de la tasa de inters, en que sta, se aplica a una cantidad original para obtener el incremento que sumado a ella da la cantidad final, mientras que el descuento se resta de una cantidad esperada para obtener una cantidad en el presente. En el tipo de descuento el divisor en la frmula del tipo de inters es la inversin original Ej. Supongamos que hay un ttulo del estado a un ao, cuyo precio de adquisin es de 80 y transcurrido el tiempo lo pagan a 100. La Tasa de Descuento representa el descuento al flujo de dinero esperado en el futuro: 100-80/100=20% No es lo mismo que el tipo de inters, ya que para su clculo utilizaramos su valor actual de base, es decir 100-80/80=25% Para cada tasa de inters, hay una tasa de descuento correspondiente, dado por la frmula siguiente:

y a la inversa, es la tasa de inters Para calcular la Tasa de Descuento, se deber tener en cuenta, el modo de financiacin de la inversin: Si la inversin est financiada por capitales ajenos, la tasa, debe ser superior al tipo de inters pagado a los capitales ajenos. Si la inversin est financiada por capital propio, la tasa, ser al menos igual al tipo de inters que el se podra obtener con otra inversin de igual riesgo.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

21

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Si la inversin est financiada simultneamente por capital propio y ajeno, hay que considerar diversos factores y obtener una tasa ponderada.

En trminos generales, la Tasa de Descuento del proyecto que incluye el riesgo del mismo, tendr una expresin como la siguiente: i = i1 + diferencial por riesgo Donde: i = es la tasa de descuento o coste de capital con riesgo. i1= es la tasa libre de riesgo (bonos del Tesoro). Diferencial por riesgo: = es la rentabilidad diferencial que se le exige al proyecto por ser de ms riesgo que la alternativa ms segura, es decir, la compensacin por riesgo. Para la determinacin de la Tasa de Descuento existen tres modalidades, que se explican a continuacin: a) La manera ms prctica es utilizar la tasa de rentabilidad de proyectos similares o de la actividad sectorial. Esto significa que si el proyecto a evaluar es un proyecto de heladera, en primer lugar, se debera establecer cul es la rentabilidad histrica o rentabilidad esperada de proyectos de heladera similares, y si ese dato no estuviera disponible, se recomienda utilizar la rentabilidad de la actividad de la industria alimentara correspondiente. Lo recomendable es utilizar la tasa de un proyecto de similar riesgo o un promedio de las tasas de varios proyectos similares.

b) Una metodologa ms sofisticada es la aplicacin de mtodos o modelos de valoracin de activos financieros que sistematizan la relacin entre rentabilidad y riesgo. Estos son: el CAPM y el WACC. El CAPM (capital asset pricing model) es un modelo de valoracin de activos financieros que se basa en una relacin lineal entre rendimiento esperado y riesgo. El WACC (weigted average costo of capital), es la tasa que debe utilizarse para descontar el flujo de fondos del activo o proyecto con financiamiento

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

22

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

c) Una tercera opcin, es agregar un factor de correccin por riesgo a la tasa de mercado. Esto presenta las siguientes dificultades: La tasa de mercado ya tiene incluido un factor de riesgo. Los factores de correccin subjetivos tienden a castigar los proyectos, pues agregan arbitrariamente un mayor costo de oportunidad.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

23

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

2. EVALUCACIN DE RIESGOS EN LOS PROYECTOS DE INVERSIN.

2.1 Evaluacin de proyectos. La evaluacin de un proyecto, se basa en la proyeccin de sus respectivos flujos de caja. A partir de ellos se calculan los ndices de rentabilidad que permitirn al inversor tomar decisiones respecto a la viabilidad econmica y financiera del proyecto. Hasta el momento, habamos considerado como ciertas dichas proyecciones; es decir, se haba supuesto que los flujos proyectados iban a ser los efectivos. Sin embargo, en trminos generales, resulta obvio que este supuesto no necesariamente se cumple. Es necesario analizar este problema ya que, si las condiciones econmicas bajo las cuales una inversin es declarada rentable cambian drsticamente con el tiempo, la rentabilidad pronosticada tambin variar. Por ello, seleccionar los proyectos sobre la base del valor actual neto (VAN) o la tasa interna de rentabilidad (TIR) estimados, sin considerar el riesgo asociado con el proyecto y la posible variabilidad de los supuestos sobre los que basa la evaluacin, no sera de mucha utilidad.

2.2 Riesgo e incertidumbre. Todo proyecto, se basa en proyecciones de escenarios. Al no tener certeza sobre los flujos futuros que ocasionar cada inversin, se estar en una situacin de riesgo o incertidumbre. Existe riesgo en aquellas situaciones en las cuales al menos una de las decisiones tiene ms de un resultado posible donde la probabilidad asignada a cada resultado se conoce o se puede estimar. Contrariamente se estar frente a una situacin de incertidumbre cuando esas probabilidades no se pueden conocer o estimar. Toda toma de decisin lleva implcito un riesgo. Cuanto mayor sea el riesgo esperado, mayor deber ser la rentabilidad esperada que se le exigir al proyecto para ser aceptado. Existen dos tipos de riesgo, el sistemtico y el no sistemtico. El riesgo sistemtico depende de la economa en su conjunto, es independiente del proyecto; en cambio, el riesgo no sistemtico depende del proyecto en si mismo, por lo cual, ser responsabilidad del analista buscar la forma de diversificarlo. El analista debe identificar, analizar e interpretar la variabilidad implcita en un proyecto. Intentar diversificar el riesgo y tratar de recolocarlo entre las distintas partes intervinientes. Una
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

24

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

forma eficaz de lograrlo es a travs del diseo de contratos. Se han desarrollado varios mtodos para incluir el riesgo. Algunos incorporan directamente el efecto del riesgo en los datos del proyecto, mientras que otros determinan la variabilidad mxima que podran experimentar algunas variables para que el proyecto siga siendo rentable. Cada vez toma ms importancia, dentro de las finanzas, el tema del anlisis del riesgo en la decisin aceptacin-rechazo de los proyectos de inversin; debido a la incertidumbre que existe sobre el futuro en el pronstico de las diferentes variables que se encuentran dentro del proyecto.

Una vez determinado el valor econmico y financiero de un proyecto con miras a aumentar la precisin de la propuesta de inversin adoptada, sus numerosos componentes, as como sus variables fundamentales, deben ser examinados para reducir al mnimo el impacto del riesgo y la incertidumbre que genera el mismo.

2.3 Diferentes formas de evaluar el riesgo.

Debido a que el riesgo es la varianza de los resultados esperados se pueden utilizar las siguientes medidas estadsticas: Desviacin estndar Probabilidad de ocurrencia de un resultado esperado Varianza Coeficiente d variacin

Para el oportuno anlisis del riesgo que genera un proyecto de inversin, analistas financieros y acadmicos, han desarrollado varias tcnicas: Anlisis de Escenarios, de Sensibilidad y el Mtodo Montecarlo, entre otros. Estas tcnicas son de utilidad no slo como anlisis del riesgo en proyectos de inversin, sino tambin como alternativas al Valor Actual Neto (VAN).

1. Anlisis de Escenarios: En este mtodo se presentan los resultados de operacin del proyecto de inversin considerando principalmente tres situaciones: Escenario del peor caso Escenario del caso probable Escenario del mejor caso
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

25

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Para cada escenario, se calcula los indicadores que miden la calidad de la utilidad neta que genera el proyecto, entre estos indicadores el que mas destaca es el valor promedio neto. Para cada uno de los escenarios se hacen supuestos de comportamiento de cada una de las variables que afecten el resultado de la inversin, entre estas variables se puede mencionar el nivel de ventas, precios de los productos, salarios, costos de financiamiento, tecnologa utilizada en la produccin, y comportamiento de precios de materias primas (costos de produccin).

Calculndose posteriormente los VAN bajo las condiciones ptimas o psimas y se comparan con el VAN esperado o VAN del caso bsico. Los resultados del anlisis de escenarios pueden ser utilizados para determinar el VAN esperado, la desviacin estndar del VAN y el coeficiente de variacin. Inicialmente se necesita una estimacin de las probabilidades de ocurrencia de los tres escenarios. Sus principales limitaciones son que slo considera algunos resultados discretos para el proyecto como el VAN, cuando en realidad pueden existir un nmero infinito de posibilidades de variacin; y adems, que no es fcil conocer la idea subjetiva que cada previsor tiene acerca de la distribucin completa de probabilidad de los diferentes resultados, por lo que dicho anlisis puede ser ambiguo.

2. Anlisis de Sensibilidad Este anlisis permite apreciar la cantidad que cambiara el resultado del proyecto como consecuencia a un cambio determinado en una variable especifica, considerando que todo lo dems se mantiene constante. La utilidad principal de este estudio es conocer que factor o variable afecta en mayor medida el resultado de operacin del proyecto de inversin. Normalmente este procedimiento evala el efecto que produciran en el VAN los cambios en la variable principal del proyecto, en el mayor de los casos reconocida como la de mayor incertidumbre. Este tipo de anlisis es probablemente la tcnica ms utilizada en el anlisis del riesgo de proyectos, permite identificar las variables fundamentales del mismo, cuantifica el impacto de cada variable y revela dnde es ms conveniente buscar informacin adicional.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

26

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Su principal limitacin es el supuesto de la independencia de las variables analizadas, pues en la vida real se sabe que las variables son dependientes entre s, estn correlacionadas.

Otra limitacin que presenta es que slo considera un factor del riesgo individual que es la sensibilidad del VAN a los cambios en las variables fundamentales y no su otro factor, que es del rango de los valores probables para estas variables, como se reflejan en sus distribuciones de probabilidad, por lo que resulta incompleto.

3. Anlisis del Mtodo Monte Carlo Este mtodo se realiza mediante un anlisis de cada una de las variables que afectan el proyecto, el anlisis se realiza mediante una distribucin de probabilidades, posteriormente se combinan las diferentes variables considerando su respectiva distribucin de probabilidades para calcular los flujos de efectivo y consecuentemente su valor presente neto. Al utilizar mayor posibilidad de valores de cada una de las variables en el resultado del proyecto, el anlisis se caracteriza por ser ms exhaustivo que el de sensibilidad.

Por lo que hemos visto en el anlisis de riesgos, es imprescindible prestar la atencin requerida en investigar sobre el riesgo asociado a la realizacin de un proyecto de inversin, por su importancia.

Es aconsejable no conformarse slo con el resultado positivo de un estudio sobre la factibilidad econmica financiera del proyecto, sino llevar a cabo el correspondiente anlisis sobre su riesgo, para de esta forma, tomar las precauciones necesarias en el momento adecuado. Adems, es vital atender aquellas variables que sean consideradas de mayor riesgo, e incluso considerar la decisin de abandonar el proyecto en caso de ser necesario. Para dicho anlisis se recomienda el uso de las tcnicas Anlisis de Sensibilidad, de Escenarios, de Monte Carlo, a partir de las caractersticas que tenga el proyecto en cuestin. Muchas empresas no consideran el riesgo especfico en la evaluacin de proyectos de inversin, por lo que deberan incluir dicho anlisis en su evaluacin para una mejor y ms completa decisin. Dicho anlisis pone al administrador financiero en condiciones de prevenir resultados no deseados para de esa forma tomar las decisiones oportunas con relacin al proyecto analizado.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

27

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

2.4 Tipos de Riesgo Como hemos comentado, existen dos tipos de riesgos principales, el sistemtico y el no sistemtico. El riesgo sistemtico depende de la economa en su conjunto, es independiente del proyecto; en cambio, el riesgo no sistemtico depende del proyecto en si mismo, por lo cual, ser responsabilidad del analista buscar la forma de diversificarlo. Los tipos de riesgo que se nos pueden presentar por el desarrollo de una inversin son: Riesgo econmico: que sera aquel al que est expuesto toda empresa en un periodo de tiempo largo, por el hecho de que alguna de las variables cambien inesperadamente. Riesgo de pronstico: cuando vamos a realizar una inversin debemos fijar unos parmetros bsicos, pero si no estn bien calculados puede desencadenar en un error precisamente por no haber fijado esos parmetros adecuadamente. Riesgo operativo: este hace referencia a la naturaleza de la actividad de la empresa. Por ejemplo, una heladera en Mosc. Riesgo de los negocios: alteraciones por el ciclo de explotacin de la empresa en los que los flujos de caja se vean alterados. Adems de un error en la estimacin de crecimiento respecto al volumen de ventas. Riesgo de crditos: cuando una empresa presta capital corre el riesgo de no recuperarlo en el plazo establecido. Riesgo de cambio: cuando se producen diferencias o variabilidades en las cotizaciones de las divisas (, $, ) Riesgo de mercado: es el que se produce cuando un inversor entra en el mercado para negociar activos y se produce una modificacin en el valor de stos por alteraciones en los precios, por los tipos de cambio, tipos de inters, etc. Riesgo financiero: es el que asume la propia empresa como consecuencia de la poltica financiera que sigue, es decir, de la estructura de su pasivo. (Recursos propios, recursos ajenos, reservas, etc.) Riesgo de liquidez: muy caracterstico en las inversiones financieras (derivados) como consecuencia de no poder vender el instrumento por su valor intrnseco a la mayor brevedad posible. Riesgo de transferencia: el que asume la empresa como consecuencia de que los acreedores sean extranjeros localizados en otro pas y no puedan acceder al cobro porque la divisa en que la deuda est emitida es distinta a la de su pas.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

28

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Riesgo legal: referido a cometer quebrantos como consecuencia de una mala calidad, gestin, tiempo de entrega fijados a la hora de la contratacin. Tambin por cambios de normativa o inseguridad jurdica de la operacin.

Riesgo sistemtico: provocado por la insolvencia o crisis de una institucin, o de mercado cuya naturaleza sea de tal importancia como para afectar al sistema financiero de un pas.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

29

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

3. ANLISIS COSTE-BENEFICIO 3.1 Finalidad El Anlisis Coste Beneficio (ACB) es una tcnica o herramienta de trabajo que permite determinar el beneficio social de un proyecto de inversin o de cualquier poltica econmica, financiados con fondos pblicos y/o privados. Los objetivos a conseguir sern: desde el mbito privado la maximizacin de beneficios y desde el pblico la maximizacin del bienestar social. El proyecto de inversin es deseable socialmente si sus beneficios superan a los costes y por tanto el beneficio social neto (BSN) es positivo. BSN = B-C

La determinacin del beneficio social neto de una inversin en infraestructuras requerir comparar los beneficios y costes que se generan a lo largo de su vida til y para asegurar la rentabilidad de la inversin se fija un umbral mnimo (tasa de rentabilidad) para los fondos privados o (tasa social de descuento) para los fondos pblicos.

Etapas en el anlisis de Coste-Beneficio de una infraestructura: 1) Identificacin de costes y beneficios. 2) Cuantificacin y valoracin econmica de costes y beneficios. 3) Comparacin de costes y beneficios. 4) Obtencin de resultados (VAN, TIR y ratios B/C) que servirn para elegir la alternativa que proporciona mayores beneficios a la sociedad.

En definitiva con este anlisis, se persigue, mediante la cuantificacin en trminos monetarios de gastos y beneficios de un proyecto de inversin, determinar su influencia sobre el bienestar de una sociedad.

Podramos definir por tanto el anlisis coste-beneficio como una metodologa que a travs de la cuantificacin fsica y monetaria de los costes y beneficios del proyecto, calcula la alternativa ms rentable desde el punto de vista social, permitiendo acercarse a una asignacin optima de los recursos.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

30

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

3.2 Identificacin y valoracin econmica de costes y beneficios 3.2.1 Identificacin de costes y beneficios El primer paso consiste en identificar todos los costes y beneficios que se generarn con la ejecucin del proyecto. Para ello es necesario identificar a todos los agentes econmicos que se vern afectados de manera significativa con la ejecucin del proyecto de inversin de la infraestructura. La ejecucin de una infraestructura genera efectos directos sobre las empresas que prestan sus servicios en su entorno directo y sobre los usuarios de la misma, pero tambin puede producir efectos indirectos sobre otros mercados e infraestructuras, el medio ambiente o sobre el desarrollo regional.

Tipos de Costes: -De inversin: Los relacionados con los recursos que demandaran el proyecto durante las etapas del diseo y ejecucin. Estudios y diseos. Terrenos. Instalaciones. Obra civil. Maquinaria y equipos. Supervisin y asesoramiento.

-De operacin: Correspondientes al gasto de los recursos que demandar el proyecto durante la operacin. Sueldos y salarios. Materiales. Combustibles. Costes financieros. Seguros.

-De mantenimiento: Corresponde a la cantidad de recursos que demandar el proyecto durante la operacin con el objetivo de mantener su capacidad operativa. Repuestos. Reparaciones peridicas. Mantenimiento de equipos.

-De explotacin: Gastos durante el perodo de explotacin de la infraestructura.

Tipos de Beneficios: -Ingresos monetarios.

-Ahorro de costes: Ahorros de tiempo de viaje y de mantenimiento (combustible, repuestos, eparaciones, etc).

-Revaloracin de bienes: Aumento del valor patrimonial, desarrollo econmico. -Reduccin de riesgos: Menos accidentes.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

31

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

-Mejoras medioambientales: Impacto ambiental positivo con la recuperacin de espacios y recursos naturales.

3.2.2 Medicin y valoracin econmica de costes y beneficios. Una vez identificados todas las partidas de costes y beneficios es preciso valorarlas en unidades monetarias. Partidas como los costes de construccin, mantenimiento y explotacin son de ms fcil evaluacin econmica, pero otras como los ahorros de tiempo, ahorro de accidentes y costes medioambientales requieren estudios ms profundos.

Estimacin de costes: Costes de Obra civil: Costes de construccin o gastos de primera inversin, son los ms importantes en trminos cuantitativos, dentro de los costes de infraestructuras: - Costes de Conservacin y Mantenimiento. - Costes de Rehabilitacin. - Etc.

Estimacin de Beneficios: Depender del tipo de infraestructura que se este estudiando. A modo de ejemplo, para una infraestructura tipo carretera, podramos tener: - Reduccin de los tiempos de viaje. - Reduccin de la congestin. - Reduccin de accidentes. - Etc

3.2.3 Comparacin de Beneficios y Costes.

Una vez que se han identificado y valorado monetariamente las partidas de costes y beneficios el paso siguiente consiste en compararlos para obtener el beneficio social neto generado por el proyecto de inversin. La comparacin debe hacerse en unidades homogneas, lo que requiere la actualizacin de la corriente de beneficios y costes generado a lo largo de la vida del proyecto mediante en factor de descuento, la tasa social de descuento.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

32

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

En proyectos de infraestructura viaria se suele utilizar una tasa de descuento positivo, con el fin de ponderar los valores en el tiempo, de forma que los ms lejanos tengan un peso inferior a los ms cercanos en el tiempo.

En Espaa se adopta una tasa de descuento del 6%, aunque dicha tasa, debe ser contrastada en base a la experiencia as como al diferencial de riesgo que se quiera asumir, por lo que no es un dato fijo.

Para el estudio de otras infraestructuras, es necesaria la estimacin de la misma, como vimos en el punto 1.5.

3.3 Resultados. Su influencia en el bienestar social. Calculados los costes y beneficios asociados a la construccin de una infraestructura, es necesario conocer una serie de ndices que nos den una medida de la rentabilidad social del proyecto, y nos permitan comparar diferentes alternativas definidas inicialmente, comparar con otros proyectos de inversin que compiten por financiacin o decidir el instante temporal en el que se debe ejecutar el proyecto.

La relacin entre Beneficios y Costes es el cociente entre beneficio y coste actualizado neto (B/C). Este mtodo se usa, cuando hay que ordenar una serie de proyectos. Se trata de una cantidad adimensional que expresa el rendimiento que se obtiene por cada euro que se invierte. B/C = BAN/CAN

Una vez decidida la tasa de descuento del proyecto, puede conocerse el periodo en que el proyecto empieza a ser rentable (break-even-point) o periodo de la inversin (PRI). PRI = j // bi/(1+r)i-1= ci/(1+r)i-1 Sumatorio de beneficios entre 1 y j, y sumatorio de costes entre t0 y j.

Para que un proyecto sea rentable econmicamente en funcin del criterio utilizado en ACB debe cumplirse:

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

33

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

VAN > 0 TIR < r B/C > 1 PRI < n

r = tasa de descuento mnima = 6% (valor de referencia no fijo) n = vida til en aos = 20-30-40 PRI = Periodo de Recuperacin de la Inversin

Se debe proceder a realizar un anlisis de sensibilidad con objeto de determinar en que medida un incremento de los costes y beneficios afecta al VAN o a la TIR, teniendo en cuenta que los resultados no son exactos debido a la gran cantidad de hiptesis utilizadas en la cuantificacin y valoracin.

Segn el criterio de rentabilidad econmica, se desechan los proyectos no rentables y se jerarquizan el resto de alternativas, aunque la alternativa ms rentable econmicamente no tiene por qu ser la seleccionada por tenerse en cuenta otros factores territoriales, medioambientales, etc.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

34

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

4. MTODOS DE VALORACIN.

Existen diversos mtodos o modelos de valoracin de inversiones, que podemos dividir en dos grupos:

- Mtodos de valoracin estticos: - El mtodo del Flujo neto de Caja (Cash-Flow esttico) - El mtodo del Pay-Back o Plazo de recuperacin. - El mtodo de la Tasa de rendimiento contable Estos mtodos adolecen todos de un mismo defecto: no tienen en cuenta el tiempo. Es decir, no tienen en cuenta en los clculos, el momento en que se produce la salida o la entrada de dinero ( y por lo tanto, su diferente valor)

- Mtodos de valoracin dinmicos: - El Pay-Back dinmico o Descontado. - El Valor Actual Neto (V.A.N.) - La Tasa de Rentabilidad Interna (T.I.R.) En realidad estos tres mtodos son complementarios, puesto que cada uno de ellos aclara o contempla un aspecto diferente del problema. Usados simultneamente, pueden dar una visin ms completa.

4.1.- Mtodos de valoracin estticos

4.1.1.- Flujo neto de Caja Por Flujo neto de Caja, se entiende la suma de todos los cobros menos todos los pagos efectuados durante la vida til del proyecto de inversin. Est considerado como el mtodo ms simple de todos, y de poca utilidad prctica. Es decir, este mtodo nos da la relacin entre lo invertido y lo recuperado. Formula: Flujo neto de Caja/Inversin inicial ; r= sumatorio Qj / A

Las mejores inversiones sern aqullas que proporcionen una tasa r mayor. Ahora bien, una inversin interesa realizarla en cuanto r sea superior a la unidad, ya que de lo contrario, la inversin no permitira recuperar el capital invertido.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

35

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Los principales inconvenientes que tiene este criterio son:

a) no tiene en cuenta el momento en que son obtenidos los diferentes flujos netos de caja, agregando de este modo cantidades heterogneas.

b) slo la parte que excede de la unidad, es rentabilidad en sentido estricto.

c) hace referencia a toda la vida del proyecto, lo que impide comparar inversiones de diferente duracin.

Una variante del anterior es el criterio del flujo neto de caja medio anual por unidad monetaria comprometida.

Como su propio nombre indica, este mtodo relaciona el flujo de caja medio anual con el desembolso inicial. rm = ( sumatorio Qj / n ) / A

Las mejores inversiones sern aqullas que proporcionen una tasa rm mayor.

Este mtodo, pretende solucionar el tercer inconveniente del criterio anterior, fijando una referencia anual. No obstante, nos lleva siempre a preferir las inversiones de corta duracin y elevados flujos de caja, por lo que slo proporciona resultados aceptables cuando se trata de comparar inversiones de igual o parecida duracin.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

36

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

4.1.2.- Pay-Back esttico

Es el nmero de aos que la empresa tarda en recuperar la inversin. Este mtodo, selecciona aquellos proyectos cuyos beneficios permiten recuperar ms rpidamente la inversin, es decir, cuanto ms corto sea el periodo de recuperacin de la inversin mejor ser el proyecto. Los inconvenientes que se le atribuyen, son los siguientes: a) No tiene en cuenta el momento en que se generan los flujos de caja anteriores al plazo de recuperacin, sumando de este modo cantidades heterogneas.

b) Ignora el hecho de que cualquier proyecto de inversin puede tener corrientes de beneficios o prdidas despus de superado el periodo de recuperacin o reembolso.

Puesto que el plazo de recuperacin no mide ni refleja todas las dimensiones que son significativas para la toma de decisiones sobre inversiones, tampoco se considera un mtodo completo para poder ser empleado con carcter general para medir el valor de las mismas.

En cualquier caso, este criterio proporciona ms una medida de la liquidez del proyecto, que de su rentabilidad.

Ante un proyecto de inversin aislado, se decidir que es viable, cuando su pay-back sea inferior al pay-back mximo fijado por la poltica de inversiones de la empresa para aceptar un proyecto.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

37

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

4.1.3.- Tasa de Rendimiento Contable. TRC

Este mtodo se basa en el concepto de Cash-Flow, en vez de cobros y pagos (Cash-Flow econmico). La principal ventaja, es que permite hacer clculos ms rpidamente al no tener que elaborar estados de cobros y pagos (mtodo ms engorroso) como en los casos anteriores. La definicin matemtica es la siguiente: TRC = Beneficio medio anual / Inversin media anual x 100

Beneficio medio anual =[(Beneficios +Amortizaciones)/Aos de duracin del proyecto] La inversin media de cada perodo vendr dada por el valor neto contable de la inversin al comienzo y al final de dicho perodo. Tras sumar ambos valores, el total se dividir entre dos, lo que nos dar la inversin media del perodo. Por su parte, la inversin media anual ser la media aritmtica de las inversiones medias de los distintos perodos.

Los principales puntos dbiles de este mtodo, son los siguientes:

a) utiliza el concepto de beneficio y no el de flujo de caja, no tiene en cuenta la liquidez del proyecto.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

38

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

b) no actualiza los beneficios, considerando igualmente deseable un beneficio del primer ao, que un beneficio de un ao posterior, el rendimiento econmico de una inversin no tiene porque ser lineal en el tiempo.

c) lleva siempre a preferir las inversiones de corta duracin y elevados beneficios.

Cuando se trate de una inversin aislada, se decidir que es viable, cuando su tasa de rendimiento contable sea superior a la tasa de rendimiento contable mnima fijada por la poltica de inversiones de la empresa para aceptar un proyecto. Las mejores inversiones sern aqullas que presenten una mayor tasa de rendimiento contable.

4.2.- Mtodos de valoracin dinmicos

4.2.1.- El Pay-Back dinmico o descontado.

Es el periodo de tiempo o nmero de aos que necesita una inversin para que el valor actualizado de los flujos netos de Caja, igualen al capital invertido. Segn este mtodo, las inversiones son tanto mejores cuanto menor sea su plazo de recuperacin con descuento.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

39

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Supone un cierto perfeccionamiento respecto al mtodo esttico, pero se sigue considerando un mtodo incompleto. No obstante, aporta una cierta informacin adicional para valorar el riesgo de las inversiones cuando es especialmente difcil predecir la tasa de depreciacin de la inversin, cosa por otra parte, bastante frecuente.

Sigue presentando el inconveniente de no tener en cuenta los flujos generados con posterioridad al propio plazo de recuperacin.

4.2.2.- El Valor Actual Neto. (V.A.N.)

Valor Actual Neto (V.A.N.) de una inversin es la suma de los valores actualizados de todos los flujos netos de caja esperados del proyecto, descontados a una tasa de actualizacin (k), que representa la rentabilidad requerida, deducido el valor de la inversin inicial.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

40

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Si un proyecto de inversin tiene un VAN positivo, el proyecto es rentable. Entre dos o ms proyectos, el ms rentable es el que tenga un VAN ms alto. Un VAN nulo significa que la rentabilidad del proyecto es la misma que colocar los fondos en l invertidos en el mercado con un inters equivalente a la tasa de descuento utilizada.

El objetivo fundamental de cualquier empresa, es aumentar su riqueza como garanta de su supervivencia futura. Esto es, justamente, lo que evala el VAN, configurndose de esta forma como el criterio de evaluacin y seleccin de inversiones ms importante

La nica dificultad para hallar el VAN consiste en fijar el valor para la tasa de inters, existiendo diferentes alternativas, aunque la tasa de inters elegida har su funcin indistintamente de cual haya sido el criterio para fijarla. Como ejemplo de tasas de descuento (o inters de corte), indicamos las siguientes: a) Tasa de descuento ajustada al riesgo = Inters que se puede obtener del dinero en inversiones sin riesgo (deuda pblica) + prima de riesgo). b) Coste medio ponderado del capital empleado en el proyecto. c) Coste de la deuda, si el proyecto se financia en su totalidad mediante prstamo o capital ajeno. d) Coste medio ponderado del capital empleado por la empresa. e) Coste de oportunidad del dinero, entendiendo como tal el mejor uso alternativo, incluyendo todas sus posibles utilizaciones.

La principal ventaja de este mtodo es que al homogeneizar los flujos netos de Caja a un mismo momento de tiempo (t=0), reduce a una unidad de medida comn cantidades de dinero generadas (o aportadas) en momentos de tiempo diferentes.

Adems, admite introducir en los clculos flujos de signo positivos y negativos (entradas y salidas) en los diferentes momentos del horizonte temporal de la inversin, sin que por ello se distorsione el significado del resultado final.

El criterio del VAN tiene en cuenta, para su clculo, el valor del dinero en el tiempo y todos los flujos de caja generados por el proyecto, lo que le convierte en uno de los criterios mas completos para la valoracin de inversiones.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

41

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

El V.A.N. tambin puede expresarse como un ndice de rentabilidad, llamado Valor neto actual relativo, expresado bajo la siguiente formula: V.A.N. de la inversin/Inversin

Expresin matemtica del Valor Actual Neto

representa los flujos de caja en cada periodo t. es el valor del desembolso inicial de la inversin. es el nmero de perodos considerado. El tipo de inters es k. Si el proyecto no tiene riesgo, se tomar como referencia el tipo de la renta fija, de tal manera que con el VAN se estimar si la inversin es mejor que invertir en algo seguro, sin riesgo especfico. En otros casos, se utilizar el coste de oportunidad. Interpretacin Valor Significado La inversin producira VAN > 0 ganancias por encima de la El proyecto puede aceptarse rentabilidad exigida (r) La inversin producira VAN < 0 prdidas por debajo de la rentabilidad exigida (r) Dado que el proyecto no agrega valor monetario por encima de la rentabilidad VAN = 0 La inversin no producira exigida (r), la decisin debera basarse en ni ganancias ni prdidas otros criterios, como la obtencin de un mejor posicionamiento en el mercado u otros factores. El proyecto debera rechazarse Decisin a tomar

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

42

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Ventajas

Es muy sencillo de aplicar, ya que para calcularlo se realizan operaciones simples. Tiene en cuenta el valor de dinero en el tiempo.

Inconvenientes

Dificultad para establecer el valor de K. A veces se usan los siguientes criterios


o o o o o

Coste del dinero a largo plazo Tasa de rentabilidad a largo plazo de la empresa Coste de capital de la empresa. Como un valor subjetivo Como un coste de oportunidad.

El VAN supone que los flujos que salen del proyecto se reinvierten en el proyecto al mismo valor K que el exigido al proyecto, lo cual puede no ser cierto.

El VAN es el valor presente de los flujos futuros de efectivo menos el valor presente del costo de la inversin.

Los desembolsos que sealan una salida de capital les aplicamos el signo negativo y los que constituyen ingresos o entradas tendrs signo positivo.

4.2.3.- Tasa Interna de Rentabilidad (T.I.R.)

Se denomina Tasa Interna de Rentabilidad (T.I.R.) a la tasa de descuento (r) que hace que el Valor Actual Neto (V.A.N.) de una inversin sea igual a cero. (V.A.N. =0). Es decir, se trata de la ganancia que anualmente se espera obtener por cada unidad monetaria invertida en el proyecto en cuestin

Este mtodo considera que una inversin es aconsejable si la T.I.R. resultante es igual o superior a la tasa exigida por el inversor, y entre varias alternativas, la ms conveniente ser aquella que ofrezca una T.I.R. mayor.

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

43

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

La T.I.R. es un indicador de rentabilidad relativa del proyecto, por lo cual cuando se hace una comparacin de tasas de rentabilidad interna de dos proyectos no tiene en cuenta la posible diferencia en las dimensiones de los mismos.

Una gran inversin con una T.I.R. baja puede tener un V.A.N. superior a un proyecto con una inversin pequea con una T.I.R. elevada.

Este criterio considera el valor del dinero en el tiempo y todos los flujos de caja generados por el proyecto de inversin.

Segn este mtodo, las mejores inversiones sern aqullas que presenten un mayor TIR. Ante un proyecto de inversin aislado, se decidir: a) que es efectuable, cuando su rentabilidad (TIR) sea mayor que la rentabilidad requerida (k) b) que no es efectuable, cuando aqulla sea inferior a sta c) que es indiferente, cuando ambas rentabilidades coincidan

Las crticas a este mtodo, parten en primer lugar de la dificultad del clculo de la T.I.R. debido a la necesidad de resolucin de ecuaciones de grado n (hacindose generalmente por iteracin o interpolacin lineal), aunque las hojas de clculo y las calculadoras modernas han venido a solucionar este problema de forma fcil.

En las inversiones simples, que son aqullas en las que no existen flujos de caja negativos, existe una nica y significativa tasa de retorno positiva, descartando las restantes soluciones negativas, nulas o imaginarias procedentes de la ecuacin de grado n que define la tasa de retorno. En algunas inversiones no simples, que son aqullas en las que existen flujos de caja negativos, pueden aparecer varias tasas de retorno positivas o no existir ninguna tasa de retorno real. La Tasa Interna de Retorno TIR es el tipo de descuento que hace igual a cero el VAN:

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

44

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

Donde: es el Flujo de Caja en el periodo t. es el nmero de periodos. es el valor de la inversin inicial.

Como ya se ha comentado anteriormente, la TIR o tasa de rendimiento interno, es una herramienta de toma de decisiones de inversin utilizada para conocer la factibilidad de diferentes opciones de inversin. El criterio general para saber si es conveniente realizar un proyecto es el siguiente:

Si TIR

Se aceptar el proyecto. La razn es que el proyecto da una rentabilidad

mayor que la rentabilidad mnima requerida (el coste de oportunidad).

Si TIR

Se rechazar el proyecto. La razn es que el proyecto da una rentabilidad

menor que la rentabilidad mnima requerida. k representa el costo de oportunidad.

4.2.4 Diferencia entre VAN y TIR

El VAN es un valor nos informa del beneficio absoluto que se va a obtener del proyecto de inversin. As, entre varias opciones escogeremos aqulla cuyo VAN sea ms alto, porque ser la que nos proporcionar un beneficio ms elevado.

En cambio, el T.I.R. es una tasa que nos informa de la rentabilidad de la inversin, por lo tanto, es un indicador relativo al capital invertido. Al escoger, lo haremos de aquella opcin que nos producir mayor beneficio por euro invertido.

4.2.5 Ejemplo Calculo VAN y TIR

En el ejemplo del centro polideportivo que se adjunta se obtienen los siguientes valores:

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

45

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

PARTIMOS DE LOS VALORES DE CASH-FLOW

(DESPUS DE IMPUESTOS Y DEDUCIDA LA INVERSION INICIAL) CASH-FLOW N ORDEN (n) AO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Q -5.091.676,18 -2.181.700,25 2.847.233,74 -1.781.855,44 -1.413.276,44 -1.449.872,44 -1.285.304,21 -1.110.098,76 -912.335,54 -852.104,49 -952.911,98 -907.005,88 -941.298,63 -894.400,69 -843.743,81 -237.215,88 1.512.369,26 1.704.682,00 1.691.175,93 1.535.012,19 1.681.045,84 1.746.434,70 1.814.392,26 1.885.013,79

25

2031

1.958.397,95
Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

46

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

CASH-FLOW N ORDEN (n) AO 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 Q 2.034.646,96 2.113.866,65 2.196.166,64 2.281.660,45 2.370.465,65 2.462.703,97 2.558.501,47 2.657.988,70 2.761.300,80 2.868.577,75 2.979.964,44 3.095.610,93 3.215.672,53 3.340.310,08 3.469.690,09 3.603.984,92 3.743.373,02

VALOR DE r. TASA DE BENEFICIO

Segn la hiptesis de partida se fija en 5% la tasa de ajuste de beneficio

DETERMINACION DEL V.A.N. VAN = -Io+ Qn/ (1+k)^(n) Io= Inversin inicial (ya deducida en Q) Q= Flujo de caja (anual) n= n orden (anual) r= tasa de actualizacin (inters) n = (1, 42) k = 0,05 VAN = Qn/(1+k)^(n)

V.A.N.
Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

1.188.525,76
Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

47

Master en Ingeniera de Caminos, Canales y Puertos

UCAM

DETERMINACION DEL T.I.R. VAN = -Io+ Qn/ (1+k)^(n)

TIR k

VAN=0

0 = -Io+ Qn/ (1+k)^(n)

0 = Qn/ (1+k)^(n)

Se determina k

T.I.R.

5,39%

Planificacin y Explotacin De Infraestructuras Civiles

48

Tema 5: Mtodos de Anlisis y Seleccin de Inversiones en Infraestructuras Civiles

You might also like