Estudio de Factibilidad Economica y Financiera Del

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA Y FINANCIERA DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA CANACINTRA PARA MICROINDUSTRIAS
ABRIL DEL 2002.
_______________________________________________________________________________________________ CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION DELEGACION TIJUANA, BLVD AGUA CALIENTE 12310, ESQ. BUGAMBILIAS, FRACC. DEL PRADO, TIJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22. www.canacintra.net
PRESENTACION
El "Estudio de Factibilidad Econmica y Financiera del Parque Industrial Incubadoras CANACINTRA para Microindustrias", se realiz por encargo de la Delegacin Tijuana de la Cmara Nacional de la Industria de Transformacin (CANACINTRA), la cual a su vez gestion y obtuvo los recursos para la elaboracin de este estudio, por parte del Fondo de Fomento a la Integracin de Cadenas Productivas -FIDECAP- de la Secretara de Economa. CANACINTRA Tijuana ha emprendido la promocin de este proyecto, estableciendo un meritorio precedente por ser el primero en su gnero en nuestro pas, y en el impulso de esta iniciativa ha logrado conjuntar los esfuerzos de los tres rdenes de gobierno y del sector empresarial de Tijuana. A ms de tres aos de trabajos en el seguimiento de esta actividad, CANACINTRA Tijuana ha concluido el proceso legal y jurdico para la asignacin por parte del gobierno municipal, mediante la figura de un Fideicomiso Revocable de Inversin y Administracin, de un predio de 6,040.33 metros cuadrados en donde se ubicar el Parque Industrial, as como tambin se ha creado la Asociacin Civil "Incubadoras Industriales, A. C.", la cual tiene por objeto apoyar este proyecto mediante la consecucin de recursos y desarrollar y administrar el Parque Industrial en coordinacin con el Gobierno Municipal. Cabe destacar el valioso apoyo que se ha recibido de las administraciones de los XVI y XVII Ayuntamientos de Tijuana, en donde los Presidente Municipales Francisco Vega de la Madrid y Jess Gonzlez Reyes han sido entusiastas promotores de este proyecto. De igual forma, se reconoce la decidida participacin de los Gobiernos Estatal y Federal, as como del Consejo de Desarrollo Econmico de Tijuana, A.C., instancias que han aportado recursos para este fin a travs de los fondos Fideicomiso Empresarial -FIDEM- y FIDECAP. Estamos convencidos que mediante esta iniciativa que los industriales tijuanenses venimos impulsando, y la cual en el presente ao nos hemos propuesto cristalizarla, habremos de fincar las bases de un nuevo modelo de fomento empresarial especializado para las microindustrias, que resulte eficaz y con gran rentabilidad social para la comunidad, constituyndose en un semillero de mejores industriales adecuadamente preparados para enfrentar los retos de la globalizacin y la competitividad internacional, y con un claro compromiso con la excelencia y la calidad.
ATENTAMENTE HUMBERTO JARAMILLO RODRIGUEZ

Presidente de la Delegacin Tijuana de la Cmara Nacional de la Industria de Transformacin y Presidente del Consejo Directivo de Incubadoras Industriales, A.C.
CONTENIDO INTRODUCCIN.I.- DESCRIPCIN DEL PROYECTO. 1.- El concepto de Parque Industrial Incubadora para micro industrias.2.- Los servicios que proporcionar y el segmento industrial que pretende captar el parque. 3.- El concepto de Incubadora Empresarial en los Estados Unidos de Amrica y la experiencia en ese pas. II.- ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO.1.- Anlisis de la demanda de espacios para micro industrias en Tijuana.2.- Oferta de espacios para industrias y las alternativas de los micros industriales. 3.- Contrastacin de oferta y demanda de espacios para micro industrias.III.- ESTUDIO TECNICO DEL PROYECTO.1.- Caractersticas de la construccin.2.- Presupuesto de costos y gastos de la construccin.3.- Esquema operativo del parque industrial propuesto.4.- Sistema de organizacin para la administracin y operacin del parque. IV.- ANALISIS FINANCIERO DEL PROYECTO.1.- Presupuesto de inversin del proyecto y estructura de financiamiento de la inversin. 2.- Presupuesto de costos y gastos del proyecto.3.- Estados financieros pro-forma. 4.- Razones financieras del proyecto.5.- Punto de equilibrio del proyecto.V.- CONCLUSIONES Y EVALUACION SOCIOECONOMICA DEL PROYECTO. ANEXOS._______________________________________________________________________________________________ CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION DELEGACION TIJUANA, BLVD AGUA CALIENTE 12310, ESQ. BUGAMBILIAS, FRACC. DEL PRADO, TIJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22. www.canacintra.net
INTRODUCCION.La dinmica de crecimiento poblacional y de las actividades econmicas del municipio de Tijuana, Baja California, rebasa las acciones de planeacin del desarrollo urbano que realizan las autoridades. Los asentamientos humanos crecen en forma irregular en muchos casos, debido a los fuertes flujos migratorios provenientes del interior del pas que se estiman en 65,000 personas al ao, incluso, se calcula un crecimiento territorial superior a las tres hectreas al da, lo que dificulta la introduccin de infraestructura urbana y de servicios pblicos, y hace difcil contar con reservas territoriales a bajo costo para la construccin de desarrollos habitacionales, industriales y comerciales. Existen en la ciudad 28 parques industriales y 24 centros industriales, que ofrecen espacios modernos y funcionales para la renta o venta de naves industriales, siendo su mercado objetivo las compaas multinacionales provenientes del exterior que operan bajo el Programa de Maquila o Pitex, y en menor medida las industrias de origen local o del interior del pas que cuentan con la capacidad econmica para instalarse en dichos desarrollos industriales. Sin embargo, para las cientos de microindustrias que operan en Tijuana estos parques y centros industriales se encuentran fuera de su alcance, por lo que tienen que buscar bodegas o pequeas naves industriales ubicadas en diversas zonas de la ciudad, en donde generalmente el destino del suelo se encuentra autorizado slo para uso comercial o residencial. Existen tambin una gran cantidad de microindustriales que no tienen ms alternativa que utilizar su propia casa, para iniciar procesos de produccin de artesanas, artculos de herrera, muebles, prendas de vestir, productos alimenticios, etctera. Las autoridades de Ecologa, de Control Urbano, Sanitarias o de Reglamentos Municipales, exigen a los microindustriales cambiar su actividad a lugares autorizados para la produccin, sin embargo, no existen opciones que les resulten accesibles a sus posibilidades econmicas y necesidades de espacio. Considerando la problemtica anterior, las perspectivas de crecimiento de estos empresarios es limitada, adems de que no cuentan con los apoyos de programas institucionales, que les brinden la orientacin y preparacin necesarias para planificar el desarrollo integral de su negocio, por lo que es prcticamente imposible que inicien ciclos de reproduccin ampliada en cada vez mayor escala, o la promocin de su integracin a los mercados local, regional y del exterior.
Los ordenamientos y regulaciones en materia urbana, as como el alto costo de la tierra con factibilidad de servicios, hacen difcil al microindustrial emprender un negocio en cualquier punto de la ciudad, pues solamente se otorgan licencias de operacin a industrias que se instalen en parques industriales zonas que sean aptas para la actividad fabril de que se trate. Esto encarece el arranque de la empresa, ya que los parques industriales tienen locales cuyo tamao es mucho ms grande de lo requerido por el micro industrial y el costo de renta impacta los presupuestos de operacin. Por otro lado, al carecer de financiamiento competitivo y accesible, as como de soporte tecnolgico, certificaciones de calidad, niveles de calificacin en la mano de obra y economas de escala, entre otros factores, los microindustriales no tienen oportunidad de integrarse a las cadenas productivas de la regin, y aprovechar la gran demanda de insumos que requiere la industria en general y particularmente la maquiladora, al no poder cumplir con las normas de calidad y especificaciones que exigen las industrias maquiladoras a sus proveedores, relativas al control de calidad, precios, volumen y tiempos de entrega .
De igual forma, la concurrencia al mercado de exportacin representa tambin un rea de oportunidad para las microindustrias, por las ventajas competitivas de nuestra ubicacin geogrfica y los costos menores de produccin en productos intensivos en mano de obra que existen en Mxico con respecto a los de los Estados Unidos de Amrica, no obstante, son muy pocas las microindustrias que participan en el mercado de exportacin de manera consistente y creciente, por lo que se hace necesario impulsar una mayor cultura de exportacin en el microindustrial, y dotarlo de las herramientas y apoyos necesarios para que concurra con xito a los mercados del exterior. Existen alrededor de 2,000 microindustrias en la ciudad de Tijuana las cuales se encuentran dispersas y desintegradas a los elementos del desarrollo empresarial como son la capacitacin, la administracin por objetivos, el comercio exterior, o su incorporacin como proveedores a las empresas exportadoras. El comn denominador de todas estas empresas es que las absorbe la mancha urbana y les limita su crecimiento, adems de que entran en conflicto con las zonas residenciales. Es por ello que se debe iniciar un programa para impulsar un desarrollo integral y ordenado de la microindustria en Tijuana, y evitar que continen trabajando en condiciones precarias y de improvisacin, con mnimos mrgenes de ganancia, tecnologas obsoletas y/o caseras, y sin perspectivas de sustentabilidad y de desarrollo empresarial en el largo plazo.
En este marco de referencia, el objetivo general que persigue este proyecto es el de construir un parque industrial dirigido al desarrollo integral de microindustrias, a fin de brindarles un acceso econmico a un espacio fsico que cuente con todos los requerimientos para su operacin, que propicie su crecimiento armnico y logre su integracin con los sectores de exportacin de la localidad. Adems de dotarlas de espacios fsicos adecuados que cumplan con la normatividad respectiva, a las microindustrias usuarias del parque se les proporcionaran servicios gratuitos o a bajo costo en asesora, capacitacin y consultora empresarial, que les permitan en el mediano plazo asimilar tcnicas de administracin, calidad, mercadotecnia y competitividad. La realizacin de este proyecto representa un esfuerzo conjunto entre sociedad y gobierno, ya que el XVI Ayuntamiento de Tijuana aport un terreno de 6,040.23 metros cuadrados, ubicado en el predio identificado como lote 1 de la manzana 201, del Parque Industrial Valle del Sur II, el cual se asign mediante el contrato de Fideicomiso Revocable de Inversin y Administracin denominado Fideicomiso del Programa de Incubadora de Microempresas. Por otra parte, la Secretara de Economa aport quinientos mil pesos del FIDECAP para la elaboracin del estudio de factibilidad econmica y financiera y para el programa arquitectnico y proyecto ejecutivo. Asimismo, se obtuvieron del FIDEM recursos por un milln de pesos destinados a la construccin de la obra fsica. Actualmente, CANACINTRA Tijuana gestiona recursos adicionales ante el FIDECAP y el FIDEM para complementar la inversin total que requiere el proyecto, la cual asciende a 8.5 millones de pesos, y en donde el sector empresarial tijuanense participar con el 36.5% de dicha inversin. El presente estudio tiene el propsito de demostrar si es o no factible el construir el Parque Industrial Incubadoras CANACINTRA para Microindustrias, toda vez que analizado el mercado de espacios para este sector, se establezca su demanda real y potencial, as como la oferta actual y futura de los espacios dirigidos a estos empresarios, para luego definir el presupuesto de costos y gastos de operacin del parque, la cuota de recuperacin por arrendamiento a fijar a cada empresa y estimar los ingresos probables para el funcionamiento del mismo; adems, de presentar propuestas de operacin administrativa y organizacional de dicho parque, y a su vez presentar los montos de inversin necesarios para llevar a cabo el proyecto. Todo este contenido se expresa en los cuatro apartados del estudio, refirindose el primero de estos a la descripcin del proyecto, el segundo trata del estudio de mercado, el tercero describe los aspectos tcnicos del proyecto y el cuarto presenta el anlisis financiero y econmico.
CAPITULO I DESCRIPCION DEL PROYECTO.-
I.- DESCRIPCIN DEL PROYECTO. Este apartado describe el concepto concebido para el Parque Industrial Incubadoras CANACINTRA para Microindustrias, y se presenta la descripcin de los servicios que proporcionar a los usuarios, los criterios de seleccin para las industrias que se instalen en el parque, as como una resea del concepto de incubadoras de empresas en los Estados Unidos de Amrica y su experiencia en ese pas. 1.- El concepto del Parque industrial Incubadoras para Microindustrias. El Parque Industrial Incubadoras para Microindustrias se concibe como un sistema integral de asignacin de espacios con servicios de asesora, consultora y de capacitacin, dirigidos al desarrollo empresarial de los usuarios del parque, adems de brindarles apoyos administrativos y logsticos que les resulten ms econmicos que los que se ofrecen en el mercado. Esta modalidad de combinar un parque industrial con los servicios de incubacin de negocios, es un concepto novedoso en nuestro pas y en nuestro estado; sin embargo, funciona en varios lugares de Europa, Asia y en Estados Unidos de Amrica, y representa una alternativa viable para promover el crecimiento y desarrollo de las microindustrias por las siguientes razones: a).- Como parque industrial proporciona espacios con costos de arrendamiento ms bajos que los del mercado de naves industriales y con todos los servicios de un parque, ofreciendo naves pequeas de menos de 100 m2 que no existen en el mercado de Tijuana, y que son los espacios ms requeridos por la mayora de los microindustriales. b).- Como incubadora de negocios acelera y consolida la maduracin de las empresas, mediante un proceso de mejora continua medido a travs de los siguientes indicadores: Eficiencia en los procesos de administracin, produccin y comercializacin. Incremento de los indicadores de competitividad y productividad de la empresa. Aumento de las ventas y de las utilidades. Inicio o incremento de las exportaciones directas o indirectas de la microindustria. Mejoramiento de la tecnologa utilizada. Desarrollo de nuevas lneas de productos y de mercados alternos.
El perfil que se buscar que cumplan las empresas usuarias del Parque Industrial Incubadora, deber responder a los lineamientos que listan a continuacin: Que realice procesos de transformacin o de manufactura. Que su planta laboral no exceda de 15 trabajadores. Que la empresa tenga un mnimo de dos aos de operacin en Tijuana. Que est al corriente de sus obligaciones fiscales y prestaciones laborales. Que no enfrente pasivos que pongan en riesgo su situacin financiera. Solvencia moral del propietario o administrador nico. Por otra parte, el tiempo de estancia del microindustrial en el Parque Industrial Incubadoras se propone en tres aos como mximo, siempre y cuando en sus evaluaciones resulte positivo en los siguientes indicadores: Crecimiento de las ventas y de su capacidad de produccin. Desarrollo empresarial medido en competitividad y productividad. Desarrollo tecnolgico. Desarrollo de nuevos productos y mercados. Finanzas sanas. Cumplimiento de la normatividad ambiental y de seguridad e higiene para los trabajadores.
Incubadoras Industriales, A.C., que es la entidad encargada de administrar y operar el parque, deber estar vigilante de que el microindustrial usuario del parque, cumpla con los compromisos adquiridos para su desarrollo empresarial y la capacitacin permanente de sus trabajadores, a fin de alcanzar los indicadores arriba descritos, pues de no ser as, se proceder a la rescisin del contrato de arrendamiento. Para ello se recomienda hacer evaluaciones trimestrales en el desempeo de los indicadores anteriormente expuestos. Esto deber incluirse en los trminos y clasulas del contrato de arrendamiento de la empresa con el Parque Industrial Incubadora. Otro valor agregado para los microindustriales usuarios del parque, es la posibilidad de interactuar con los industriales afiliados a CANACINTRA Tijuana y llegar a concretar iniciativas de negocios, asociaciones y alianzas estratgicas. Estas acciones conjuntas permitirn al microindustrial avanzar en la maduracin de su propio desarrollo empresarial, consolidando la viabilidad de su operacin y su visin de largo plazo, la eliminacin de barreras a las transacciones con clientes y proveedores, desarrollar el potencial de su creatividad y llegar a establecer mecanismos para un mayor control en la aplicacin de las emociones a los negocios.
Se buscar rentar los espacios en precios accesibles para los microindustriales, bsicamente en lo que represente una cuota de recuperacin de los costos y gastos de operacin y mantenimiento del sistema general del parque industrial y del programa de incubadoras, tratando de ser subsidiarios con los microindustriales en la mayor medida posible, y a la vez obtener la generacin de los ingresos suficientes que requiera la viabilidad de este proyecto. La determinacin de esta cuota de recuperacin se propone en el apartado correspondiente a los presupuestos de ingresos y egresos, en el anlisis financiero del proyecto. 2.- Descripcin de los servicios que ofrecer el Parque Industrial Incubadoras para Microindustrias. El Parque Industrial Incubadoras contar con los mismos servicios que ofrecen los parques industriales privados, esto es, electricidad, lneas telefnicas, agua, drenaje sanitario, drenaje pluvial, alumbrado pblico, calles pavimentadas, recoleccin de basura, estacionamiento, y servicio de vigilancia para evitar el vandalismo y mal uso de las instalaciones. Por otra parte, el parque contempla un aula de usos mltiples para desarrollar programas de asesora, consultora, capacitacin y adiestramiento dirigidos a propietarios, administradores y trabajadores. Incubadoras Industriales, A.C., celebrar convenios de colaboracin con las siguientes instituciones de gobierno, acadmicas, empresariales y de la banca de desarrollo, para la aplicacin de sus programas e instrumentos de apoyo y fomento a los microindustriales usuarios del parque: Secretara de Desarrollo Econmico del Gobierno del Estado. Secretara de Economa. Centro Regional para la Competitividad Empresarial -CRECE-. Nacional Financiera, S.N.C. Banco Nacional de Comercio Exterior, S.N.C. Fondo de Desarrollo para la Microindustria de Tijuana -FODEMITServicio Estatal del Empleo.
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Comit Nacional de Productividad e Innovacin Tecnolgica, A.C. (Taller COMPITE). Instituto Baja California para la Calidad, A.C. Calidad Integral y Modernizacin -CIMO-. Comit de Vinculacin Educativa de Tijuana, A.C. Programa Universitario para la Formacin Empresarial -CONSULTE- de la Universidad Autnoma de Baja California. Centro para el Desarrollo Emprendedor y de Negocios Internacionales -CEDENI- del Centro de Enseanza Tcnica y Superior -CETYS-. Programa de Aprendizaje Tecnolgico y Escalamiento Industrial de El Colegio de la Frontera Norte. Instituto Tecnolgico de Tijuana y Centro de Graduados. Universidad Tecnolgica de Tijuana -UTTDesarrollo de Pequeas Empresas para su Integracin a la Maquila -Programa CENTRIS- y Fondo Tijuana. Consejo Nacional de Ciencia y Tecnologa -CONACYT-. Comisin Nacional de Ahorro de Energa -CONAE-. Centro de Negocios del Consulado de Estados Unidos de Amrica en Tijuana.
Los servicios de asesora, consultora y de capacitacin tendrn dos modalidades para los microindustriales del parque: habr un paquete de servicios que se estipularn en el contrato de arrendamiento como obligatorios para los usuarios del parque, y los dems servicios sern opcionales conforme a las necesidades del microindustrial. Servicios obligatorios que el usuario del Parque Industrial Incubadora deber tomar:
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1.- Diagnstico empresarial de su negocio por parte del CRECE. 2.- Plan de Negocios para la orientacin y crecimiento de la empresa en el corto y mediano plazo. 3.- Taller COMPITE. 4.- Capacitacin Gerencial del propietario y/o administrador nico. 5.- Capacitacin permanente de los trabajadores. 6.- Constitucin de las comisiones mixtas de seguridad e higiene. Servicios opcionales para los usuarios del Parque Industrial Incubadora: 1.- Gestin de trmites ante dependencias de los tres rdenes de gobierno. 2.- Contabilidad externa. 3.- Estudios y gestiones para solicitudes de financiamiento. 4.- Agencia aduanal. 5.- Estudios de factibilidad y de mercado. Por otra parte, si en el Parque Industrial Incubadora se establecen empresas de un mismo giro podrn tener la posibilidad de organizarse bajo la figura de "Empresa Integradora", bajo la cual obtendran una serie de beneficios en la disminucin de sus costos y en el incremento de ventas, como son: a) Compra en comn de materias primas, insumos o equipo negociando precios ms reducidos al consolidar mayores volmenes ante los proveedores. b) Contratacin de servicios especializados en mejores trminos de precio. c) Colocacin de productos a travs de una comercializadora propia. En resumen, el Parque Industrial Incubadora es un concepto que busca el desarrollo integral de las microindustrias, otorgndoles un espacio fsico adecuado a sus necesidades y con los requerimientos ptimos para su operacin, as como tambin el acceso a servicios integrales de asesora, consultora y capacitacin, todo esto a un costo accesible para el usuario microindustrial, con el objetivo de lograr la consolidacin de su desarrollo empresarial reflejado en sus indicadores de productividad, competitividad, crecimiento de las ventas y utilidades, desarrollo de nuevos productos o mercados, y la integracin a los mercados del exterior, como exportador directo o indirecto. Finalmente todo este cambio cualitativo y cuantitativo en su negocio, el microindustrial usuario del parque lo deber alcanzar en plazo mximo de tres aos, ya que el crecimiento de su operacin le demandar ubicar su industria en una nave ms amplia, cuando esto ocurra se estar cumpliendo con el objetivo del Parque Industrial Incubadora.
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3.- El concepto de incubadoras de empresas en los Estados Unidos de Amrica y su experiencia en ese pas. Definicin En los Estados Unidos de Amrica la incubacin de negocios es un proceso dinmico de desarrollo empresarial. Las empresas incubadoras hospedan negocios jvenes ayudndoles a sobrevivir y a crecer en el periodo en que son ms vulnerables. Proveen asesora administrativa, acceso a financiamiento, relaciones con otros negocios y con proveedores de servicios y soporte tcnico, servicios de oficina compartidos, acceso a equipamiento, rentas flexibles y espacios que se adaptan a sus necesidades, todo en una sola localizacin. Su funcin principal es producir graduados exitosos, que cuando dejen la incubadora en dos o tres aos, sean negocios financieramente viables. El 30 % de los clientes de incubadoras se gradan cada ao. La experiencia de la Incubacin de Negocios en los Estados Unidos ha sido favorable, por los siguientes factores: Es una herramienta de desarrollo econmico diseada para acelerar el crecimiento y mejorar las posibilidades de xito de inversiones productivas, mediante el apoyo de una gama de recursos y servicios. Es un modelo que en la prctica ha demostrado sus ventajas, al brindar un efectivo apoyo en la etapa inicial y de crecimiento de las empresas, disminuyendo as el riesgo de fracaso. Facilita al empresario el conocimiento, relaciones y herramientas para obtener xito en su operacin. Contribuye a la diversificacin de la economa. Propicia la comercializacin de tecnologas. Crea empleos e incrementa la riqueza en zonas deprimidas. Transfiere tecnologas de universidades y grandes corporaciones.
Las empresas incubadoras aplican diversos criterios de seleccin a sus prospectos. Algunas aceptan mezclas de industrias, mientras que otras se concentran en nichos de mercado, o giros industriales. Los dos principios bsicos de una incubadora de negocios son:
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1. Tener un impacto positivo en la economa de su comunidad maximizando el xito de empresas emergentes. 2. Llegar a constituir un modelo de eficiencia como operacin de negocio Las mejores incubadoras de negocios se distinguen por tener un compromiso para incorporar las tcnicas y procedimientos de vanguardia de la industria. En este sentido, los Consejos de Administracin de las incubadoras de negocios buscan sujetarse a los siguientes lineamientos y polticas: Comprometerse con los dos principios bsicos de la incubadora de negocios arriba mencionados. Obtener consenso en la misin que define su rol ante la comunidad, y desarrollar un plan estratgico con objetivos medibles. Desarrollar la sustentabilidad financiera diseando un plan de negocios realista. Reclutar y compensar apropiadamente una administracin que pueda realizar la misin de la incubadora, y que tenga la habilidad de ayudar a las empresas en su crecimiento. Conjuntar un Consejo Directivo comprometido con la misin y con la maximizacin del rol de la administracin en el desarrollo de empresas exitosas. Priorizar los horarios de operacin para poner el mayor nfasis en la asistencia al cliente, incluyendo la orientacin y asesora que contribuya al xito de la empresa y a la creacin de riqueza. Desarrollar una incubadora con instalaciones, recursos, mtodos y herramientas que puntualice las necesidades de desarrollo de cada empresa. Integrar el programa de incubadora y sus actividades con los programas de la comunidad y sus ms amplias metas y estrategias de desarrollo. Mantener un sistema de informacin gerencial que concentre la informacin estadstica y cualquier otra informacin necesaria para la evaluacin continua, a fin de asegurar el mejoramiento de la eficiencia.
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Antecedentes de la incubacin de negocios en los Estados Unidos de Amrica. Mientras en el mercado de los bienes races siempre han existido espacios, servicios y administracin compartida, el concepto de incubadora de negocios que conocemos actualmente naci en Estados Unidos en los aos setentas. Su antecedente documentado esta en Batavia, New York, en el ao de1959. El concepto evolucion en tres movimientos simultneos; el primero fue el intento de utilizar edificios de fbricas abandonadas y subdividirlas para albergar a pequeos negocios; el segundo empez con un experimento de la Fundacin Nacional de Ciencia (National Science Foundation), para fomentar la creacin de empresarios en universidades; y el tercer movimiento surgi como iniciativa de algunos empresarios exitosos o grupos de inversionistas que decidieron transferir sus conocimientos a nuevas compaas, en un ambiente dirigido a la innovacin tecnolgica y la comercializacin. Las incubadoras tuvieron su primer impulso con el U.S. Small Business Administration, que promovi intensamente su desarrollo de 1984 a 1987. As, de 20 aperturas de nuevas incubadoras en 1984 se lleg a ms de 70 en 1987. Los primeros programas de incubadoras estuvieron enfocados en una variedad de compaas de tecnologa, o combinaciones de industria liviana, tecnologa y firmas de servicio. Sin embargo, en aos recientes estos programas se han dirigido a giros industriales como procesamiento de alimentos, tecnologas mdicas, tecnologas espaciales, tecnologa en cermicas y la industria de la madera. Se han creado tambin incubadoras para firmas de artesanas y manualidades, ventas al menudeo y desarrollo de programas de cmputo. Tambin han sido dirigidas a la creacin de microempresas, a las necesidades de minoras tnicas y de mujeres, as como en las reas ambiental y de telecomunicaciones.
Asociacin Nacional de Incubadoras de Negocios La National Business Incubation Association es una organizacin de membresa, privada y sin fines de lucro [501(c)(3)], con oficinas centrales en Athens, Ohio. Es administrada por un Consejo Directivo electo en votacin, de 15 miembros representando a los principales incubadores del pas. Es la organizacin ms importante de su tipo en el mundo. Esta asociacin permite a miles de profesionistas obtener informacin, entrenamiento, motivacin, recursos, para ayudar a compaas en su etapa mas crtica.
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La asociacin fue fundada en 1985 por lderes empresariales, creciendo de 40 miembros en su primer ao, a 1130 actualmente. Esta formada en principio por desarrolladores de incubadoras y administradores, pero tambin especialistas, entrenadores y consultores de negocios estn representados. A principios de 1998 la asociacin contaba con 587 miembros a los cuales se les hizo una encuesta que tuvo una respuesta del 67 %, la cual arroj los siguientes resultados: El 87 % de empresas graduadas de incubadoras siguen haciendo negocio. Aumentaron sus ventas 240,000 dlares anuales en promedio. Agregaron 3.7 empleados por firma, incluyendo empleados de tiempo completo y de medio tiempo. Miembros de la asociacin atendieron el doble de empresas y graduaron casi el doble que incubadoras no asociadas. Por cada dlar de subsidio recibido, las empresas incubadas generaron 45 dlares tan solo de ingresos fiscales. El 84 % de las empresas graduadas continan en las mismas comunidades y siguen generando utilidades a los inversionistas. Las incubadoras crean empleo a costo de 1,100 dlares cada uno, contra 10,000 dlares por empleo generado en otro tipo de programas gubernamentales. Las empresas graduadas de incubadoras crearon 500,000 empleos en el perido de 1980-1998. Cada 50 empleos generados por una empresa en incubadora generan 25 empleos en la comunidad. El 40 % de incubadoras estn dirigidas a empresas tecnolgicas, el 30 % son de uso mixto aceptando una gran variedad de giros y el 30 % son de servicio. El 75 % de incubadoras son organizaciones sin fines de lucro. El 45 % de incubadoras estn en zona urbana, 36 % en zonas rurales y el 19 % en zonas sub-urbana. Las incubadoras americanas han creado 19,000 empresas que todava estn operando con 245,000 trabajadores. El 75 % de las incubadoras ocupan espacios de menos de 4,000 metros cuadrados; el promedio es de 3,700 metros cuadrados y la mediana es de 1,600 metros cuadrados. El nmero de empresas atendidas por incubadoras es de 20 en promedio, con una mediana de 12. En cuanto a los servicios de apoyo que prestan, la encuesta muestra los siguientes resultados:
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Servicios de asistencia a negocios Asistencia bsica de negocios Asistencia en mercadotecnia Contabilidad/Administracin financiera Servicios legales generales Administracin de propiedad intelectual Asistencia en el acceso a crditos comerciales/ Prstamos/Programas de garanta a crditos Desarrollo de equipos administrativos Programas de tutoras Relaciones con inversionistas o alianzas Programas de afiliacin Desarrollo de nuevos productos Sistemas de informacin gerencial Asistencia en procesos de manufactura Asistencia en diseo de producto Redes de actividades y relaciones Comercializacin de tecnologa Nexos con principales universidades Asistencia en cumplimiento de reglamentos Asesoria en comercio internacional Asesoria en consecucin en contratos gobierno Capacitacin en negocios Servicios generales de oficina Sala de juntas Renta de equipo especializado
Nmero de incubadoras 249 232 200 122 97 201 114 109 151 163 106 66 97 59 224 105 197 80 110 113 127
% de incubadoras que indicaron ofrecer dichos servicios 96 89 77 47 37 77 44 42 58 63 41 25 37 23 86 40 76 31 42 43 49
238 116
92 45
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Servicios administrativos compartidos Video Conferencias Conmutador y contestacin telefnica Acceso a Internet Laboratorio de cmputo
229 50 170 162 103
88 19 65 62 40
Empresa sin fines de lucro pblica o privada El 52% de las incubadoras estn en esta categora, apoyadas por dependencias de gobierno y organizaciones sin fines de lucro, dirigidas al desarrollo econmico. Su misin incluye creacin de empleos, diversificacin de la economa y/o aumento de la base gravable. Relacionadas con la docencia El 19% de las incubadoras estn en esta categora; estn afiliadas con colegios y universidades, compartiendo algunos de los objetivos de las empresas sin fines de lucro. Adicionalmente, proveen a alumnos y maestros tanto de oportunidades de investigacin como de inversin. Mixtas El 16% de las incubadoras estn en esta categora, y consisten en esfuerzos conjuntos entre gobierno y empresas sin fines de lucro o desarrolladores privados. Esta figura permite a la incubadora acceso a fondos y recursos gubernamentales, y experiencia y financiamiento del sector privado. Privado El 8% de las incubadoras estn en esta categora, manejados por grupos de inversionistas, o sociedades de desarrolladores de bienes races. Sus intereses principales son econmicos, adems de aplicaciones de nueva tecnologa y otras transferencias de tecnologa, valor agregado mediante el desarrollo de bienes races comerciales e industriales. Otros El 5% de las incubadoras se catalogan en este rubro por estar apoyadas por una variedad de fuentes no convencionales como organizaciones artsticas, nativos americanos, grupos religiosos cmaras de comercio, distritos portuarios, etc. Las asociaciones de empresas incubadoras tambin se encuentran por Estado, pudiendo en algunos casos ser asociaciones regionales y se muestran a continuacin:
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Alabama Alabama Business Incubation Network Joanne Randolph, Chairman 102A Wynn Drive Huntsville, AL 35805 Tel: (256) 704-6000 Fax: (205) 704-6002 Email: joanner@biztech.org Alaska PIN: Pacific Incubation Network 111 N. Market Street Suite 604 San Jose, CA 95113 Tel: (408) 367-6134 Fax: (408) 938-3929 Email: info@pacincubation.orginfo@pacincu bation.org Web Site: http://www.pacificincubation.org Arkansas Arkansas Bus. Incubator Mngr. Assoc. c/o GENESIS Technology Incubator 1 U of Ark - Engineering Res. Ctr Fayetteville, AR 72701 Tel: (501) 575-7227 Fax: (501) 575-7446 California California Business Incubation Network 101 W Broadway San Diego, CA 92101-8205 Sheila Washington Tel: (619) 237-0559 Fax: (619) 237-0521 Email: sheilawash@aol.com PIN: Pacific Incubation Network 111 N. Market Street Suite 604
San Jose, CA 95113 Tel: (408) 367-6134 Fax: (408) 938-3929 Email: info@pacincubation.orginfo@pacincu bation.org Web Site: http://www.pacificincubation.org Colorado Colorado Business Incubator Assoc. c/o W Colo. Business Dev. Corp. 2591 B 3/4 Rd Grand Junction, CO 81503 Thea Chase Tel: (970) 243-5242 Fax: (970) 241-0771 Email: tchase@gjincubator.org Florida Florida Business Incubation Association 1311 N. Highway US 1 Titusville, FL 32796 (321) 383-5200 Thomas G. Rainey, President email: trainey@trda.org Indiana Indiana Business Incubator Association c/o A Business Ctr. for Dev. Enterprises 1100 W. Loyd Exprwy Ste 113 Evansville, IN 47708 Tel: (888) 815-9758 Fax: (812) 426-6138 Web Site: http://www.abcde.cx/ Louisiana Louisiana Business Incubator Assoc. c/o LA Business & Tech. Ctr. South Stadium Dr. Baton Rouge, LA 70803 Charles D'Agostino
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Tel: (225) 334-5555 Fax: (225) 388-3975 Michigan
Fax: (828) 659-8038 Email: dean.kanipe@bbs.mcdowell.cc.nc.us Oklahoma
Michigan Business Incubator Assoc. c/o Hastings Industrial Incubator 1035 E. State St. Hastings, MI 49058 L. Joseph Rahn Tel: (616) 948-6027 Fax: (616) 948-2947 Email: edohast@voyager.net Mississippi
Oklahoma Business Incubator Assoc. c/o OK Dept. of Voc. & Tech. Training 1500 W 7th Stilwater, OK 74074-4398 Jim Comer Tel: (405) 743-5566 Fax: (405) 743-6821 Oregon
Mississippi Business Incubation Assoc. c/o Jackson Enterprise Center 931 Highway 80 W. Jackson, MS 39204 Tel: (601) 352-0957 Fax: (601) 948-3250 Email: jec@irby.com
New Jersey New Jersey Bus. Incubation Network c/o NJIT Enterprise Dev. Ctr. I 240 Martin Luther King Jr. Blvd Newark, NJ 07102-2100 Stash Lisowski Tel: (973) 643-5740 Fax: (973) 643-5839 Email: lisowski@admin.njit.edu Web Site: http://www.njit-edc.org/ North Carolina N. Carolina Business Incubator Assoc. c/o McDowell Sm Bus & Indust Dev Ctr 100 Bus Ctr Dr, Rte 1 Box 170 Research Triangle Pa, NC 27709 Dean Kanipe Tel: (828) 652-6021
PIN: Pacific Incubation Network 111 N. Market Street Suite 604 San Jose, CA 95113 Tel: (408) 367-6134 Fax: (408) 938-3929 Email: info@pacincubation.orginfo@pacincu bation.org Web Site: http://www.pacificincubation.org Pennsylvania Pennsylvania Incubator Association Richard Novotny c/o Corry Redev. Authority PO Box 38 Corry, PA 16407-9007 Tel: (814) 664-3884 Fax: (814) 664-3885 Email: movo@erie.net Web Site: www.frontpage.erie.net/movo/servd.ht m Texas Texas Business Incubator Association 9600 Long Point Road, Suite 150 Houston, TX 77055-4266
20
Chairman: Catherine James Tel: (713) 747-1101 Fax: (713) 747-1422 Email: dcii@swbell.net http://www.tbia.org/ Washington PIN: Pacific Incubation Network 111 N. Market Street Suite 604 San Jose, CA 95113 Tel: (408) 367-6134 Fax: (408) 938-3929 Email: info@pacincubation.orginfo@pacincu bation.org Web Site: http://www.pacificincubation.org Wisconsin
Wisconsin Business Incubator Assoc. c/o Incubator WOW 1915 N. Martin Luther King Jr. Drive Milwaukee, WI 53212-3641 Tel: (414) 263-5450 Fax: (414) 263-5456 Email: info@wwbic.com Web Site: http://www.wwbic.com/ Regional Associations PIN: Pacific Incubation Network 111 N. Market Street Suite 604 San Jose, CA 95113 Tel: (408) 367-6134 Fax: (408) 938-3929 Email: info@pacincubation.orginfo@pacincu bation.org Web Site: http://www.pacificincubation.org
Growing New Ventures, Creating New Jobs: Principles and Practices of Successful Business Incubation, Rice M. and Matthews J., 1995. 4.- Segmento Industrial a captar en el parque Industrial Incubadora.En Baja California existen alrededor de 4813 empresas de transformacin de acuerdo a los datos de los Censos Econmicos de 1999 con datos del ao inmediato anterior, elaborado por el INEGI para Baja California. La clasificacin por segmentos de estas empresas se presenta como sigue: CUADRO No. 1.CLASIFICACION DE EMPRESAS POR SEGMENTO EN B. C. 1998. CONCEPTO MICRO ( de 1 a 30 empleos) PEQUEAS (de 31 a 100 empleos) MEDIANAS (de 101 a 500 empleos) GRANDES (de 501 a 1000 empleos) TOTALES EMPRESAS % 3882 80.7 % 413 8.6 % 401 8.3 % 117 2.4 % 4813 100.0 %
FUENTE: Revista Mercado de Valores de NAFINSA, mes de ao 2000.
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La mayora, esto es, ms de 4/5 partes del total de las industrias en la entidad, se ubican en el segmento micro, de stas, poco ms de la mitad de este segmento se encuentran en la ciudad de Tijuana, es decir, alrededor de 2000 microindustrias se localizan en este municipio y representan el segmento potencial del mercado para el parque Incubadora de microindustrias.
CAPITULO II ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO._______________________________________________________________________________________________ CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION DELEGACION TIJUANA, BLVD AGUA CALIENTE 12310, ESQ. BUGAMBILIAS, FRACC. DEL PRADO, TIJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22. www.canacintra.net
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II.- ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO.El mercado de naves industriales en el municipio de Tijuana se establece en tres aspectos: El primero, es analizar las caractersticas del tipo de empresas que se quieren instalar en el parque y las naves industriales que se estn ocupando y/o rentando en la actualidad, cunto pagan de renta, el espacio requerido y los problemas de maniobras, ambientalistas y de uso del suelo en los lugares donde se encuentran. El segundo de los aspectos, es definir la oferta actual de las naves industriales tanto en parques como en zonas residenciales y comerciales de la ciudad, los costos de renta de dichas naves y los servicios que prestan comparado con los servicios del parque propuesto para los micros empresas. El tercero de los aspectos es comparar la oferta con la demanda y establecer los posibles clientes reales y potenciales que se establecern en el parque para microempresas. Estos aspectos se tratan en el presente apartado y representa la base principal del estudio para establecer los ingresos probables del parque que aseguren su operacin y funcionamiento, de tal suerte que no se convierta en una obra de infraestructura industrial sin utilizacin. 1.- Anlisis de la demanda de espacios para micro industrias en Tijuana.La demanda de espacios se determin en base a una encuesta en una muestra de los micros empresas que existen en la ciudad, para lo cual se dise el tamao de la muestra, el cuestionario para la encuesta, el programa de captura y la interpretacin de resultados en un estricto rigor estadstico cuya metodologa se presenta a continuacin: 1.1.- METODOLOGIA DE LA ENCUESTA.-
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Para conocer el nmero de cuestionarios a aplicar a un mismo nmero de micro empresarios, se determin el tamao de la muestra ( n) de la siguiente forma: Universo de microempresas en el Estado = 3882.La frmula es: n = (Z Ni. S2i) / (N D + 1/N Z Ni S2i), donde las literales son: N = Nmero total de microindustrias. Z = Sumatoria. S2 = Desviacin estndar al cuadrado, o sea, la Varianza. Que es el resultado de 3/16 del recorrido al cuadrado; en este caso, el recorrido es en funcin del nmero de empleados que operan en las micro empresas que van desde uno hasta treinta empleados, entonces R = 30-1 = 29. Entonces, S 2 = 3/16 (29)2 para el total de las microempresas en el Estado, arrojando un valor de 52.56 en la Varianza. D = B2 / 4; por lo tanto D es el fraccionamiento de B 2 en cuatro partes. Por lo tanto D es igual a 1 para este caso, porque B 2 es igual a 2 al cuadrado, o sea, un valor de 4. B2 = Es la proporcin del margen de error multiplicado por el punto medio del intervalo al cuadrado de la muestra. B = (30 + 1) / 2 X 10%, dando un resultado de B2=2. As, n = (3882) (52.56) / (3882) (1) + 1/ 3882 (3882) (52.56) Resolviendo las operaciones n = 204038 / (3882) + (0.0002575) (204038) = 204038 / 3882+52.56 = 204038 / 3934.56 = 56.9 empresas a encuestar, considerando microempresas de todo el Estado. El despeje de esta frmula arroja que se deben encuestar 57 microempresas en el Estado y esto lo aplicamos a la ciudad de Tijuana, sin embargo para mayor seguridad en los resultados a obtener, por la diversidad de giros industriales, se procede a incrementar la muestra a 110 empresas. La muestra se toma de las microempresas que aparecen en el directorio de CANACINTRA Tijuana, con la condicionante de que deben ser exclusivamente de transformacin, por lo tanto de las ms de 234 empresas consideradas micro en el directorio CANACINTRA, se seleccionan nicamente 60 de transformacin porque se descartan los talleres de la industria automotriz y las empresas de publicidad o de servicios relacionados con la industria. Todas estas empresas se encuestaron; adicionalmente se tom el directorio de empresas afiliadas al IMSS y se tomaron 50 empresas ms (microempresas que no son socias de CANACINTRA), a las cuales se les aplic la encuesta. El anexo 1 incluye la relacin de empresas encuestadas y el cuestionario aplicado.
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1.2.- LOS RESULTADOS DE LA ENCUESTA A LAS MICROEMPRESAS.Los resultados de la encuesta realizada son muy extensos, por lo que se expone una presentacin grfica de la misma en cuanto a las preguntas bsicas que definen la demanda de los establecimientos industriales para las naves que se pretenden construir en el parque incubador microindustrial. El 29% de los empresarios entrevistados conoce el concepto de parque industrial incubadora para micro empresas. La siguiente grfica muestra el nivel de conocimiento de los servicios de asesora que presta el CRECE y la mitad menciona saber de los servicios de esta consultora.
8.-Aos de establecida la empresa (Distribucin en % de la frecuencia por intervalo)
17 Ms
No 50% Si 50%
2.-Conoce los servicios que de ases ora contable, adm inis trativa y de organizacin que ofrece CANACINTRA y la Sra de Econom a a travs de l CRECE?
9% 3% 6% 11% 27% 42% 1%
14 a 16 11 a 13
Aos
3.- Se ra de su nte re s e l cons ide rar es ta alternativa de as ociacin para conve rtirs e e n exportador dire cto y/o indire cto? No 39%
7 a 10 4a6 1a3 Menos de 1
Escala porcentual 0-100%

4.- Se integrara fisicamente dentro de un Parque Industrial incubador.....?
Si 61%
No 34%
Si 66%
25
5.- Concentrara fisicam ente s u actividad dentro de un Parque Industrial incubad? No 33%
8.2 Rgim en de propiedad del predio en donde se ubica la em presa (Distribucin % de la frecuencia m uestral) 68%
24%
Si 67%
2%
6%
0%
8.1 Tiempo de ubicacin de la empresa en el presente domicilio
17 Ms 14 a 16 11 a 13 2%
7%
8.3 Monto de renta m ensual (Distribucin % de la frecuencia muestral) 9,001 mas Rango en pesos 7,501 a 9000 6,001 a 7500 4,501 a 6,000 3,001 a 4,500 1,500 a 3,000 12% 5% 0% 17% 25% 42%
4% 11% 29% 46%
Aos
7 a 10 4a6 1a3 Menos de 1 0%
Escala 0-100%
Pr op Re io nt a Pr d o es En tad su o ca sa O tro s
Rgimen
Escala 0-100%
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6.- Giro de actividad de la Microindustria (Distribucin % de la frecuencia muestral)
30%
23%
13% 9% 6% 4% 1% 1%
13%
Q um i ca
Tex t il
Pa p e l
os
.Y Eqp o .
trn ica E lec
bsi cos
eras
no m et l ic
Mad
les
Min.
Met
Maq
8.4.- Dimensiones ( muestral) del espacio que ocupa la Microindustria ( Distribucin de la frecuencia relativa)
3% 1,051 a 1,200 0% 0% 751 a 900 2% 1% 451 a 600 6% 151 a 300 Menos de 100 Escala 0-100% 14% 14% 36% 24%
(8.5.A) En su actual domicilio cuenta con todos los servcios pblicos?
O tr
No 1%
Rango de superficie en m2
Si 99%
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(8.5.b.) En su actual dom icilio, existe incoformidad de sus vecinos por su ubicacin? (que se lo hayan hecho saber)
(8.5.e) En su actual domicilio, este se localiza dentro de lo que se denomina zona residencial?
No 31%
No 84%
Si 16%
Si 69%
(8.5.c) En su actual dom iclio, tiene problem as en la m aniobra de acceso para los vehculos que le abastecen de m aterias prim as y/o para em barcar su producto?
8.5.f.- Carga de tensin elctrica (muestral) demandada Carga 110 3%
No 87%
Si 13%
Carga220 97%
(8.5.d) En su actual domicilio, utiliza la va pblica para operaciones de carga y descarga?
9.- Tipo de organizacin de la em presa ( Distribucin % de la frecuencia mustral) 53% 41%
No 46%
Si 54%
p. Pro o nic S. l nti rc a e m c A. iv il
4%
2%
i va
0%
Ot ra
t era op o C
28
15.- Distribucin relativa muestral del destino final de la produccin Consum (segn su consumo) o
intermed io 9% Consum o final 89% Ambos 2%
18.1.a) No exporta directamente por considerar no com petir en calidad 100% ( frecuencia)
0% 1 2
0% 3
Evaluacin progresiva
17.- Es Ud. exportador directo y/o indirecto
18.1.b) No exporta directamente por desconocer la existencia de mercado para su producto (Frecuencia Relativa) 84%
Si 39% No 61%
5% 1 2
11% 3
Evaluacin Progresiva
29
18.1.d) Evaluacin progresiva de " No exporta directamente por carecer de capacidad instalada para atender la demanda exterior" (Distribucin de frecuencia relativa)
86%
10%
5%
2
Evalualcin progresiva
18.1.e) Evaluacin progres iva de " No e xporta directam ente por carecer de apoyos financieros, desconoce trm ite s, requs itos y existencia de m ercado exterior para sus productos" ( Distribucin de Frecue ncia )
92%
8% 0%
1 2 3
Evaluacin progresiva
18.1.c) No exporta directamente por considerar no competir en precio ( frecuencia relativa)
92%
2%
6%
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Despus de revisados estos resultados de la encuesta, se puede iniciar la inferencia estadstica sobre la demanda de espacios para instalar a las microindustrias de la ciudad de Tijuana que ya estn operando y que de una u otra manera no han despegado por falta de orientacin, preparacin, espacios, acceso a mercados extranjeros o cualesquier razn aqu expuesta en los resultados de la encuesta. En cuando a la estimacin de la demanda de espacios para los micro industriales, se puede basar en las graficas referentes a la expresin de su deseo de ubicarse fsicamente en el parque industrial incubadora de ms del 66% de los entrevistados y son las respuestas 3, 4 y 5 de la encuesta, lo que significa que en trminos generales de las aproximadamente 2000 microindustrias que hay en Tijuana, dos terceras partes (ms de 1300) tienen la necesidad real de ubicarse en una zona industrial y adems de promover su desarrollo e integracin a los sectores de exportacin. El tiempo de operacin de las microindustrias entrevistadas, la gran mayora casi 43% tiene de 1 a 3 aos; el 27% de 4 a 5 aos y el resto ms de seis aos, existe la misma tendencia en cuanto a la ubicacin en el mismo domicilio, por lo tanto, casi la mitad de los entrevistados son empresas con promedio de dos aos de operacin, lo que significan ms de 800 microempresas de Tijuana que estn en la etapa de maduracin de las inversiones y con muchas necesidades de apoyos logsticos para su operacin y despegue. La propiedad del predio donde se ubican los micros industriales es alrededor del 68% rentado y en trminos generales para las microindustrias de Tijuana, cerca de 1360 de estas, pagan renta a los dueos de almacenes y bodegas en los distintos rumbos de la ciudad donde se ubican, mientras que el 24% de las empresas declararon ser propietarios del predio donde se ubican. En cuanto a lo que pagan de renta, el 42 % de las microindustrias de Tijuana, en trminos absolutos alrededor de 570 microindustrias pagan un promedio de $3750 pesos mensuales de renta; cerca de 163 empresas paga un promedio de $2,250 pesos mensuales; aproximadamente 340 microindustrias pagan un promedio de $5250 pesos al mes y ms de 230 paga rentas arriba de $6750 pesos mensuales. Ahora bien, esas rentas corresponden en su mayora a espacios menores a 125 m 2, esto es, casi 490 de las microempresas (36% del total) opera en locales con superficies promedio de 125 m2; cerca de 326 microindustrias en el municipio (24% del total) operan en locales con superficies menores a 100 m 2; el 14 % del total opera en establecimientos con superficies promedio de 200 m 2, otro 14% en superficies promedio de 325 m2; el resto trabaja en superficies superiores a 600 m 2.
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La localizacin de los establecimientos, el 69% de los entrevistados sealan que se ubican dentro de las zonas residenciales de Tijuana, lo que significa que ms de 1380 microempresas de este municipio estn inmersas en la mancha urbana residencial, con los consecuentes problemas que ello trae consigo, como son: La utilizacin de la va pblica para maniobras de carga y descarga de mercancas y materias primas, por un 54% de estas empresas; Un 16% de los encuestados (alrededor de 320 empresas) declara tener problemas con los vecinos por la ubicacin en zona residencial. Los giros entrevistados fueron en un 13% de la industria textil; 23% de la industria de la madera; 30% de metlicas bsicas; 9% de minerales no metlicos; 6% maquinaria y equipo y el 19% otras industrias manufactureras. En suma, casi la mayora de las empresas demandan espacios menores a 125 m 2 y pagan de renta alrededor de $40 pesos por m 2, lo que ubica al parque Incubadora de microindustrias como una buena opcin de localizacin para estas empresas, independientemente de las ventajas que esto trae consigo. El 53% de los entrevistados son propietarios nicos, el 41% son sociedades mercantiles y el resto otro tipo de asociacin, por lo que se deduce que es pronta y expedita la toma de decisiones de la mayora de las empresas analizadas. Por lo que respecta a la deteccin de los problemas principales que tienen estas microindustrias para integrarse al sector exportador y a las empresas de mayor desarrollo de la localidad, se encuentra lo siguiente: El 61% de los productores entrevistados no exporta, pero el 39% que si exporta en forma directa e indirecta sus productos se encuentra en mejores condiciones econmicas que los que no exportan. La gran mayora de la produccin se destina al consumo final, es decir, un 89% de los entrevistados vende al mercado local su produccin para uso final; el 9% de los entrevistados vende sus productos para uso intermedio y un 2% vende sus productos para ambos tipos de consumo (final e intermedio).
32
El total de los entrevistados que declara que no exporta, seala como causa principal el no cumplir con la calidad para la exportacin, mientras que el 84% desconoce la existencia de mercado en el exterior para sus productos y un 92% de los microindustriales entrevistados que no exportan, declara que no compite en precio con los productos del exterior. El 86% de los entrevistados que no exportan, sealan que no influye el hecho de contar con la capacidad instalada suficiente para surtir los pedidos de las empresas del exterior o las maquiladoras y, el 92% de los que no exportan, sealan que no influye el hecho de acceder a financiamientos blandos y rpidos para su proceso productivo. En este sentido, la construccin del parque para incubadora de microindustrias se justifica para apoyar a la integracin de estas empresas a los procesos de exportacin o la sustitucin de importaciones al mercado local. 2.- Oferta de espacios para industrias y las alternativas de los microindustriales. Existen dos tipos de naves industriales que se ofrecen en la ciudad de Tijuana y son: Las que se construyen en parques industriales adecuados y bien construidos y; las que se ubican en diversos puntos de la ciudad, independientemente del uso como bodega, nave industrial o establecimiento comercial. En cuanto a los primeros se presenta a continuacin la lista siguiente: CUADRO No. 2.RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALIZADOS EN LA CIUDAD DE TIJUANA
rea en Has. dispo Total nible Venta rent 2 1.7 1.1 1 6.81 4.5 3.5 5.5 1.6 3.5 7 4.5 1 N 1.7 N 1.1 N 0.5 N 0 N 4.5 N 0 N 1 N 1.6 N 3.5 N 0 SI 1.1 N SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI Tiempo Opera cin 1991 1996 1999 1978 1980 1988 1986 1968 1995 1984 1997 1980
Direccin Contacto Calle Seminario #18750 La Presa Luis Lutteroth /Salvador Arboledas / Afal Industries 633-42-71 y 633-42-80 Blanco Calle Azteca y guila Medina #19328 Azteca Industrial Center 684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres Jos Carlos Fimbres Bentez Industrial Center Blvd. Federico Bentez #8250 684-99-18 y 684-99-23 Callejn Terrazo #8 La Mesa Luis Lutteroth /Salvador Las Brisas Industries 633-42-71 y 633-42-80 Blanco Blvd. Agua Caliente #4558-1801 Miguel Velasco Bustamante Industrial Center 624-93-05 y 624-93-05 Bustamante Ave. La Campia #19511 La Mesa La Campia Industrial Center 684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres Cerro Colorado Industrial Blvd. Insurgentes #19802 La Presa Center 686-19-13 y 686-19-15 Francisco Alonso Fabricas y Bodegas Industrial Blvd. Federico Bentez #6022 La C. Mesa 684-99-17 y 684-99-23 Eduardo Fimbres Blvd. Daz Ordaz #8002 La Mesa Ferrocarril Industrial Center 684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres Blvd. Insurgentes #19801 La Mesa Fimher Industrial Center 684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres Independencia Industrial Center Blvd. El Refugio La Presa Marcela Carrera Grupo El Florido 634-60-40 y 634-30-01 Luis Lpez Blvd. Insurgentes #1840 La Presa Luis Lutteroth /Salvador Insurgentes / Afal Industries 633-42-71 y 633-42-80 Blanco
Nombre
33
Blvd. Insurgentes Parcela 37 La Presa 686-19-13 Ave. Ferrocarril Km14 Los Limn Los Pinos Industrial C. Pinos686-53-80 Ave. Ferrocarril Km14 Los Limn Los Pinos III Industrial C. Pinos686-53-80 y 686-23-96 Blvd. Jos De San Martn #3600-2 Luna Park Industries TEL 633-42-80 Insurgentes II Industrial Center Luna Park II Industrial Center Mizrachi Industrial Buildings PITSA Industrial Center El Refugio Industrial Center Grupo El Florido Agua Azul Industrial Park El guila Industrial Park Cerro de Las Abejas Ind. Park Grupo El Florido Grupo El Florido
Francisco Alonso 686-19-15 Alejandro Limn/Alberto Limn/E. 686-56-31 Alberto Limn / Enrique Blancarter Luis Lutteroth /Salvador Blanco TEL 633-42-71 Francisco Alonso Blvd. Daz Ordaz #3600-2 La Mesa 686-19-13 y 686-19-15 Calle 7 Norte #202 C. Industrial Mesa Dolores Sandoval Otay 621-16-19 y 623-33-48 Ave. Del guila Azteca s/n Bajamaq Fernando Arjona (686)561-6619 Eugenio Lagarde Blvd. El Refugio La Presa Marcela Carrera 634-60-40 y 634-30-01 Luis Lpez Blvd. Agua Azul #7000 Parque Ind. Azul680-95-02 y 680-95-02 Andrea Ruvalcaba M. San Javier #10661 Zona Rio Gato B. 634-24-67 y 634-24-68 Mark Behling Blvd. El Refugio La Presa Marcela Carrera 634-60-40 y 634-30-01 Luis Lpez Blvd. de los Olivos Norte La Presa Marcela Carrera 634-30-01 Luis Lpez 634-60-40
1.5 14.5 2.5 1 1.4 2 1.9 7 18 120 18 15
0 N 0 N 1 N 0.5 N 0 N 1 N 0.9 N 4 SI 5 SI 20 SI 8 SI 2.5 SI
SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI N SI
1986 1986 1999 1979 1986 1985 1998 1998 1995 1989 1997 1999
RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALIZADOS EN LA CIUDAD DE TIJUANA

(continua cuadro No. 2) Nombre Costa Dorada Ind. Park Chilpancingo Industrial Park El Florido Industrial Park Grupo El Florido Frontera Industrial Park Girasol Industrial Park La Gloria Industrial Park Insurgentes Industrial Park El Lago Industrial Park La Mesa Industrial Park Morelos Industrial Park Direccin Carretera Libre Tij-Ens. #8008 R. Tecolote Paseo de los Hroes #911-A Zona Ro Km. 26.5 Carretera Libre a Tecate La Presa M. San Javier #10661 Zona Ro Gato B. guila Azteca #2005 Fracc R. El guila M. San Javier #10661 Zona Ro Gato B. M. San Javier #10661 Zona Ro Gato B. Blvd. Insurgentes La Mesa 700-5265 y 700-5265 Calle E #4 Fracc. Rubio La Mesa Km. 0.787 Libramiento Oriente Contacto Marciano Sanchez Breton/Alex G . 700-5265 y 700-5265 Luis Lutteroth /Salvador Blanco 633-42-71 y 633-42-80 Marcela Carrera / Luis Lpez 634-60-40 y 634-30-01 Mark Behling 634-24-67 y 634-24-68 Jos Carlos Fimbres 684-99-18 y 684-99-23 Mark Behling 634-24-67 y 634-24-68 Mark Behling 634-24-67 y 634-24-68 Marciano Sanchez Breton/Alex G. Elas Laniado 689-12-08 y 689-23-09 Javier Chvez 681-10-38 y 681-10-83 Elas Laniado 689-12-08 y 689-23-09 Javier Chvez 681-10-38 y 681-10-83 Javier Chvez 681-10-38 y 681-10-83 Guillermo Espinosa 634-17-70 y 684-04-06 Miguel Velasco Bustamante 624-93-05 y 624-93-05 Jess Melndez 647-30-20 y 647-30-02 Enrique Mier y Tern 684-29-88 y 634-02-80 Marciano Sanchez Breton/Alex G. 700-5265 y 700-5265 Miguel Velasco Bustamante super f Total 400 85 115 40 24 217 12 120 37 100 Dispo nible ven Ta ren ta SI SI SI SI SI SI SI SI SI SI Ope racin 1999 1996 1998 1990 2001 1997 1989 1985 1997 1986
400 SI 68 SI 7 SI 1 SI 24 N 60 SI 2 SI 45 SI 23 SI 30 SI
Nrdica Industrial Park Nueva Tijuana Ind. Park Pacifico Industrial Park Parque Industrial Pacifico Los Potros Industrial Park Presidentes Industrial Park Prologis Park Tecnomex Industrial Park Tecolote Industrial Park Tijuana Internacional Ind.
Calle E #4 Fracc. Rubio La Mesa Ciudad Ind. Nueva Tijuana Otay Blvd. Pacifico y Libramiento Oriente 2+300 Calle Cochimies Col Los Potros Blvd. Agua Caliente #4558-1801 Calle Chilpancingo #52 Mesa de Otay Blvd. Tecnomex Col Lzaro Crdenas Carretera Libre Tij-Ens. #8008 102-D Ave. Universidad 2-B La Mesa de
37 100 420 8 35 17 30 220 50
23 SI 30 SI 185 SI 3 N 4 SI 5 N 18 SI 180 SI 4 N
SI SI SI SI SI SI SI SI SI
1997 1981 1989 1999 1983 1999 1990 1997 1986
34
Park Grupo Bustamante Tijuana International Ind. Park(FINSA) Vistas Industrial Park I Grupo El Florido Vistas Industrial Park II Grupo El Florido
Otay Privada Misiones #1123 Parque Ind. Misiones Tijuana Blvd. Insurgentes Km.26.5 Carretera Libre a Tecate Delega. La Presa Blvd. Insurgentes Km.26.5 Carretera Libre a TKT la Presa
624-93-05 y 624-93-05 Tomas Sibaja 607-56-10 y 607-56-11 Marcela Carrera / Luis Lpez 634-60-40 y 634-30-01 Marcela Carrera / Luis Lpez 634-60-40 y 634-30-01
50 20 20
4 N 15 N 15 SI
SI SI SI
1986 1999 1999
En estos parques suman una capacidad instalada de 2382.51 hectreas, de las cuales estn disponibles 1189.9 hectreas, que representan casi el 50%. Cabe aclarar que las empresas que demandan espacios de estos parques, son de las clasificadas como grandes, medianas y muy pocas son pequeas. Los costos de renta de las naves industriales de estos parques varan desde $0.29 dlares por pie cuadrado a $0.42 dlares el pie cuadrado. En metros cuadrados los costos de la renta son $27 pesos por m 2 a $39 pesos el m2, esto significa un promedio de $33 pesos por m 2 para espacios superiores a 3,500 m2 . En caso de buscar la adquisicin de la tierra, los costos varan de $45 a $100 dlares el m2. Los parques industriales de la ciudad de Tijuana, han donado reas al Ayuntamiento, por lo que es posible contar con terrenos adicionales en diferentes rumbos de la ciudad para apoyar los parques Incubadoras para ubicar las microempresas que pretendan abordar los programas de incubadoras industriales, toda vez que no hay parques especiales para ello y se pueden utilizar parte de los predios propiedad del municipio para impulsar a el gran nmero de microempresas que existen en la ciudad. Respecto a las naves industriales o bodegas ms pequeas que se rentan en los diversos rumbos de la ciudad, no necesariamente en parque industriales tenemos la siguiente informacin que se presenta en el cuadro 2-B, donde se determina un costo promedio por m2 de renta en las bodegas de $3.15 dlares, sin embargo, al quitar una bodega que est rentando en la colonia emperadores a razn de $1.39 dlares el m 2 porque es una zona eminentemente residencial, el resto de las rentas queda en un valor promedio de $3.79 dlares el m 2, que es casi el mismo promedio que traen los parques industriales analizados arriba $35.24 pesos por m 2 de renta contra $33 pesos arriba promediados.
35
Cuadro No.- 2.B.- RELACION DE BODEGAS EN RENTA DEL MUNICIPIO DE TIJUANA ABRIL DEL 2002. RENTA SUPERFICIE No. UBICACIN TELEFONO M2 DLS 1.- CALLE CONSTELAC. COL LIBERTAD 445 $ 1,540.00 2.- CALLE CONSTELAC. COL LIBERTAD 382 $ 1,800.00 3.- PARQUE IND. EL AGULA 460 $ 1,610.00 4.- PARQUE IND. EL AGULA 570 $ 2,565.00 5.- PARQUE IND. EL AGULA 270 $ 1,485.00 6.- Blvd Daz Ordaz en los pinos 500 $ 1,750.00 7.- Blvd Federico Bentez 360 $ 1,260.00 8.- Blvd Daz Ordaz Jardines de la Mesa 400 $ 1,700.00 9.- Col Emperadores en la mesa 1800 $ 2,500.00 10.- Calle Ensenada Col. Cacho 250 $ 1,200.00 11.- Bodega en la Mesa Atrs de CFE 2000 $ 6,000.00 TOTALES Y VALOR PROMEDIO M2 7437 23410 Fuente: Investigacin periodstica de la localidad y consulta telefnica.-
RENTA M2 DLS
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
3.46 3.50 3.50 4.50 5.50 3.50 3.50 4.25 1.39 4.80 3.00 3.15
En la Asociacin de Profesionistas Inmobiliarios de la ciudad de Tijuana (APIT), se mantiene una informacin constante de las bodegas y naves industriales que se rentan en Tijuana, y se puede corroborar en el cuadro siguiente extrado de la pgina de Internet de dicha asociacin, en cuyos datos encontramos precios de renta de bodegas por $3.71 el m2, que es superior a las consideradas por las naves industriales de los parques, aunque sus superficies son menores.
36
CUADRO No.- 2 C.RELACION DE NAVES INDUSTRIALES Y BODEGAS EN RENTA EN TIJUANA DATOS OBTENIDOS DE LA ASOCIACION DE AGENCIAS INMOBILIARIAS DE TIJUANA.
No. V*R*T Col o Fracc Direccion Distribucion Terreno m2 2,555M 2 Const m2 933M2 Precio
RENTA
CD INDUSTRIAL OTAY
CALLE CINCO SUR NO. 165
933M2 DE EDIFICIO, 629M2 DE PRODUCCION EN PLANTA BAJA Y 303M2 EN MEZANINE DE OFICINAS Y BAOS (H/M), TRANSFORMADOR DE 112.5, CISTERNA, PATIO DE MANIOBRAS DE 814M2 2 NIVELES. PLANTA ALTA, 2 BAOS, LUZ MONOFASICA, 933M2 DE EDIFICIO, 629M2 DE PRODUCCION EN PLANTA BAJA Y 303M2 EN MEZANINE DE OFICINAS Y BAOS (H/M), TRANSFORMADOR DE 112.5, CISTERNA, PATIO DE MANIOBRAS DE 814M2 "BUILT TO SUIT" PROYECTO DE 3 NAVES DE 1,000 M2 APROX. CON 50 KVA. LINEAS TELEFONICAS DISPONIBLES, OFICINAS, 2 BAOS PARA REA DE PRODUCCION (H/M) "BUILT TO SUIT"PROYECTO DE 2 NAVES DE 7,000M2 UNA DE 14,000M2
4,492.76 DLS
2 3 4
RENTA RENTA VENTA
ZONA RIO GUAYCURA CD INDUSTRIAL OTAY
BLVD. CUAHUTEMOC PASEO GUAYCURA CALLE CINCO SUR NO. 165
480 MTS. 2 387 2,555M 2 933M2
45,000.00 PESOS $ 850.00 DLLS. 400,000 DLS
RENTA
CENTRO INDUSTRIAL ARBOLEDAS
CALLE SEMINARIO NO. 18750, FRACC. ARBOLEDAS BLVD. BELLAS ARTES, DELEGACION MESA DE OTAY CALLE 4 SUR 108 CALLE 4 SUR 108 PLUTON 105
3,000M 2
SEGUN NEC/CL
0.39 DLS POR FT2
RENTA
CENTRO INDUSTRIAL CHILPANCINGO
14,000 M2
SEGUN NEC/CL
7 8 9 10
RENTA VENTA VENTA
CD.INDUSTRIAL OTAY CD.INDUSTRIAL OTAY COL. PLANETARIO
BODEGA INTERIOR APROX 460M2 PLANTA ENLATADORA(SOLO RENTA ESPACIO, R/V EQUIPO A CONVENIR OFICINAS, TALLE ESTRUCT,BODEGA,PATIOS 325 M2 BODEGA PUERTA DE FIERRO A NIVEL DE PISO BAOS AREA DE BODEGA CON REGADERA OFICINAS 50 M2 EN 2DA PLANTA ESTAC. 4 AUTOS MUY BUENA SUPERFICIE DE BODEGA 1,100 M 0 11,836 PIES OFICINAS 200 M BAOS PARA HOMBRES Y MUJERES DOS PUERTAS DE CARGA Y DESCARGA. AREA DE PRODUCCION, MAS 100M2 DE OFICINAS, 3BAOS AREA DE BODEGA DOS ANDENES BODEGA COMERCIAL SUPERFICIE DE 980MBODEGA DOS ANDENES BODEGA DOS OFICINAS ANDEN CARGA Y DESCARGA 3OFICINAS, 2BAOS,AREA DE PRODUCCION C/BAOS, ANDEN 490 M2 DE AREA DE BODEGA , MESANINE DE 65M2 , CORTINA DE METAL, ALTURA DE 6.5 M2, OFICINA DE 35 M2 Y CUARTO EXTRA DE 40 M2.
1000 2350 1550
460 940 480
$1,500DLLS $3,500DLLS $200,000DLLS
RENTA
SEMINARIO
MADRID
400 M2
400M2
1,200 DLS
11
RENTA
OTAY
FRAY JUNIPERO SERRA AV. LOS POLLOS Y AV. LOS CHARROS BLVD. FEDERICO BENITEZ BLVD. FEDERICO BENITEZ ESQ. LEYVA CALE 5NTE MARISCAL SUCRE #6 CALLE K
1,200 M
1,100
3,906.DLS
12 13 14 15 16 17
RENTA
COL.SANDOVAL BLVD. FEDERICO BENITEZ BLVD. FEDERICO BENITEZ OTAY BLVD. BENITEZ COL CASTILLO
500M2
$1500.00 DLLS 890 4,500 DLS
RENTA
950
RENTA
1,100
980
5,000 DLS
RENTA RENTA RENTA
400 1340 550
450
1,600 DLS $3,500.00 DLLS. $1,700.00 DLLS.
565
37
18
VENTA
LA MESA, CERCA DE PENITENCIARIA DEL ESTADO LA MESA GARITA DE OTAY
AVE. DE LOS POLLOS EN ESQUINA
OFICINAS 80 M2. Y ESTACIONAMIENTO PARA 6 CARROS
810
750
$260,000.00 DLLS
19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
RENTA RENTA
400 M2 FRANCISCO EUSEBIO KINO 17022 FRANCISCO EUSEBIO KINO 17527 BLVD. AGUA AZUL 7004 BLVD. AGUA AZUL 7004 REY CARLOS #3 AVE. 2 NO. 9 AVE. 2 NO. 9 ESPERANZA IRIS 4010 ESPERANZA IRIS 4010 ESPERANZA IRIS 3964 ESPERANZA IRIS 3964 ESPERANZA IRIS 3979 LIBRAMIENTO ORIENTE 10001 ESPERANZA IRIS 3979 FABIOLA Y PALMAS 2PRIVADOS, 2BAOS, MEZZANINE 2 PLANTAS 2 PLANTAS 3 PLANTAS OFICINAS, RAMPA, ANDEN 800 M 720 M
1,500 $2,800.00 DLLS. MES $2,300.00 DLLS. MES .34 CTVS DLL. P/P2 .34CTVS DLL P/P2 $1000.00 DLLS $1,200.00 DLLS. MES $135,000.00 DLLS. $1,500.00 DLLS. MES $270,000.00 DLLS. $1,800.00 DLLS. MES $230,000.00 DLLS. ME $800.00 DLLS. MES $4,512.00 DLLS $130,000.00 DLLS. 1,700 DLARES
RENTA
GARITA DE OTAY
600 M
540 M
RENTA RENTA RENTA RENTA VENTA RENTA
INDUSTRIAL LOMA BONITA INDUSTRIAL LOMA BONITA LOS REYES GRAN TENOCHTITLAN GRAN TENOCHTITLAN GRAN TENOCHTITLAN
4,570 M 5,070 M 312 207 M 207 M 365 M 312 400 M 400 M 500 M
VENTA RENTA VENTA RENTA RENTA
GRAN TENOCHTITLAN GRAN TENOCHTITLAN RENTA GRAN TENOCHTITLAN GRAN TENOCHTITLAN PARQUE INDUSTRIAL MORELOS GRAN TENOCHTITLAN LOS PINOS
3 PLANTAS 2 PLANTAS 2 PLANTAS 1 PLANTA 2OFICINAS C/BAOS,25M2 DE PRIVADOS, 10BAOS EN AREA DE PRODUCCION, 3 ANDENES PARA CAMIONES DE 53FT. 1 PLANTA AREA DE ALMACEN 400 METROS ANDEN Y RAMPA OFIC. 30 METROS DOS BAOS EN EL AREA DE ALMACEN ENERGIA 110 ALTURA DE 6.5 BAJO ALTO 7 METYROS DOBLE ALTURA, PISO CONCRETO, ESTRUCTURA DE ACERO Y 1/2 BANO IDEAL PARA PEQUEA MAQUILADORA, 350 M2 DE AREA DE OPERACION , 65 M2 DE AREA DE OFICINA EN DOS PLANTAS, LUZ TRIFASICA, ETACIONAMIENTO PARA 6 CARROS , AREA PARA CARGA Y DESCARGA CON EQUIPO DE ALMACENAMIENTO.
365 M 319 M 319 M 375 M
500 M 600 M 600 M 300 M 21612
VENTA RENTA
375 M 450 METRO S 200 400
300 M 400 METRO S 200 M2 350
35 36
VENTA RENTA
TOMAS AQUINO OTAY
GONZALES BOCA NEGRA CD INDUSTRIAL
$400.00 1,700.00 DLLS
En resumen, la renta de naves industriales en parques ex profeso tiene un costo alrededor de $33 pesos por m2; la renta de bodegas ms pequeas en diversos rumbos de la ciudad cuesta alrededor de $35.25 pesos el m2; en las naves o bodegas de los distintos rumbos de la ciudad que ofrecen en renta la asociacin de agentes inmobiliarios de la ciudad, tienen un costo promedio por $34 pesos m2. Este tipo de naves o bodegas que se rentan en los diversos rumbos de la ciudad, son los que utilizan en un momento dado los pequeos industriales de Tijuana
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porque ofrecen espacios ms pequeos, sin embargo, tienen que utilizar la va publica para maniobras de carga y descarga o tienen que solicitar el uso del suelo para industria en zonas residenciales que se ubican estas bodegas; estos locales presentan una serie de dificultades que sitan en ventajas comparativas a las ofrecidas por el parque para Incubadora de micro industrias. 3.- Contrastacin de oferta y demanda de espacios para micro industrias.El cuadro siguiente muestra el anlisis comparativo de la oferta y demanda de espacios para industrias en el municipio de Tijuana. OFERTA DE NAVES IND. 46 parques industriales con superficie disponible de 1189.9 hs. $33.00 11 bodegas o naves con superficie disponible de $35.25 7437 m2. 36 bodegas APIT, con superficie disponible de $34.00 38052 m2. No obstante que existen bastantes espacios disponibles para industrias, no son en las dimensiones adecuadas para las necesidades de las microindustrias de la localidad, por lo tanto, estas micro empresas que operan en la ciudad, tienen que pagar precios por arriba de mercado para ocupar espacios de acuerdo a las necesidades de su operacin, por lo que se concluye que si es factible ofertar naves industriales de menores superficies a los 100 m2 en el parque industrial incubadora de CANACINTRA, `por lo menos a los mismos precios de mercado de los dems parque industriales. Los microindustriales pagan actualmente un precio de $40 pesos por m2 rentado en espacios ms pequeos a los ofertados por los arrendadores de bodegas y los parques industriales que existen en la ciudad. Los microindustriales no pueden pagar rentas de naves con superficies superiores a los 125 m 2, adems de que en estos momentos no necesitan espacios ms grandes. PRECIO M2 RENTA
DEMANDA DE NAVES P/MICROINDUSTRIAS
PRECIO M2 RENTA
Aproximadamente 1000 Microindustrias con superficie menor a $40.00 125 m2.
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CAPITULO III ESTUDIO TECNICO DEL PROYECTO.-
III.- ESTUDIO TECNICO DEL PROYECTO._______________________________________________________________________________________________ CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION DELEGACION TIJUANA, BLVD AGUA CALIENTE 12310, ESQ. BUGAMBILIAS, FRACC. DEL PRADO, TIJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22. www.canacintra.net
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En este apartado se describen todos los aspectos de tcnicos de la construccin y operacin del parque industrial y los presupuestos de construccin y la operacin del mismo; el esquema de operacin que se describe en este apartado, es el esencial para que opere en condiciones ptimas, por lo tanto se incluyen funciones y actividades a realizar en el mismo. 1.- Caractersticas de la construccin.l La ubicacin del sitio es el Parque Industrial Valle Sur que se localiza en el Sur de la ciudad de Tijuana. El terreno cuenta con una superficie de 6,085 m2, presenta una topografa simple y plana en lo representa la plataforma de terrecera; los taludes que rodean la plataforma si presentan pendientes graves y es indispensable un tratamiento de forestacin y contencin en las partes bajas para evitar erosiones. La construccin ser de la siguiente manera: a).- Estacionamiento 3,690 m2 con 34 cajones. b).- Callejn de servicio y rea de maniobras. c).- Edificios que constan de: 14 locales de 94 m2 cada uno; 4 locales de 85m2 cada uno; 2 locales de 80 m2 cada uno de 60 m2, adems de comedor, oficinas y sala de juntas para capacitacin, que no se cuentan como superficie rentable. La superficie rentable es como sigue: 14 locales de 94 m2 cada uno suman 1316 m2, ms 4 locales de 85 m2 cada uno suman 340 m2, ms dos locales de 80 m2 cada uno que suman 160 m2, mas uno de 60 m2 arrojando un total de 1876 m2. Los planos se anexan al presente trabajo, la superficie total construida es de 2386 m2. En Estados Unidos, los cajones de estacionamiento se cobran rentas a los locatarios por su utilizacin. 2.- Presupuesto de costos y gastos de la construccin.Los costos son estimados de la obra son conforme a proyecto y representan una aproximacin de lo que ser el costo real de la obra una vez concursada la misma. El detalle de definicin de costos es por rubros principales del proceso constructivo del parque, los detalles del mismo sern expuestos en el proyecto de construccin que se elabor paralelamente a este estudio. El presupuesto de la construccin fue elaborado por la empresa constructora y se resume en el cuadro siguiente:
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CUADRO No. 3.PRESUPUESTO DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCION DEL PARQUE INDUSTRIAL PARA MICROEMPRESAS.DESCRIPCION Excavacin, tendido y desplante de cimentaciones Terreceras: Trazo, nivelacin y compactacin del terreno Construccin Obra Civil de Fase A Modulo I (700m2) VALOR $175,000 $312,000 $1456,00 0 VIDA UTIL 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS 20 AOS
20 AOS
DEPRE CIACION $8,750 $15,600 $72,800 $72,800 $49,300 $40,600 $13,900 $35,000 $10,950 $11,000 $22,500 $49,000 25,000 $427,200
DEPREC. ACUM $8,750 $24,350 $97,150 $169,950 $219,250 $259,850 $273,750 $308,750 $319,700 $330,700 $353,200 $402,200 $427,200
Construccin Obra Civil de Fase B Modulo I (700 m2 $1456,00 0 Construccin Obra Civil de Fase A Modulo II (400 m2) $986,000 Construccin Obra Civil de Fase B Modulo II (245 m2) $812,000 Construccin de Subestacin 4000 amperes. $278,000 Construccin Obra Civil de Fase A Modulo III (280 m2) $700,000 Alumbrado $219,000 Equipamiento y Mobiliario $220,000 Construccin Obra civil en muros de contencin de taludes, $450,000 Pavimentacin y guarniciones $980,000 Estudios y proyectos $500,000 TOTALES $8544,000
En suma, la inversin total requerida es de $8044,000.00 para la construccin de 20 locales, con sus espacios para estacionamiento y su rea de maniobras. El tiempo estimado para la realizacin de esta construccin es de nueve meses aproximadamente.3.- Esquema operativo del parque industrial propuesto.La operacin de este parque industrial propuesto para los micros empresas, se inicia desde la seleccin de las empresas que se deben instalar en el mismo y se debe realizar un proceso de seleccin en funcin de los siguientes factores a considerar: Que el microindustrial cumpla con el perfil sealado en el apartado I del estudio.
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La urgencia de reubicacin de la empresa por factores de desarrollo urbano y problemtica con los vecinos en cuanto a ruidos, contaminacin o maniobras de carga y descarga en las calles. La necesidad de expansin de la empresa por incrementos de la produccin y la contratacin de personal. La produccin estratgica de un grupo de microempresarios para los sectores exportadores o la sustitucin de las importaciones a la regin fronteriza de los productos que generan. La posibilidad de visualizar en el parque industrial objeto de este estudio como una empresa integradora de diversos microempresarios que les facilite su desarrollo y la integracin a los sectores exportadores o al mercado regional. Patrocinar y facilitar la incubacin de una empresa de transformacin mediante la concrecin de las ideas de uno o ms creativos y/o profesionistas que visualizan ideas productivas o de beneficio a los sectores productivos de la regin. Participar con subsidiaridad y solidaridad con los microempresarios que desean impulsos reales y de capacitacin para desarrollarse en el medio. Todos estos elementos se deben ponderar y mediante la formacin de un comit de seleccin designado por el Consejo directivo de Incubadoras Industriales, A. C. y en forma imparcial asignar valores especficos sobre la seleccin, sin dejar de lado el propsito de funcionamiento del parque. Una vez que se han seleccionado las empresas, se debe elaborar un contrato de arrendamiento tipo con cada una de ellas , donde se les permite establecerse en el parque, a cambio de diversos compromisos que debe cumplir, entre otros son: a).- La obligacin de cubrir una cuota de recuperacin de los costos de operacin y mantenimiento del parque; b).- El tiempo mximo de estancia en el parque ser de tres aos, tomando como base la maduracin de la inversin o el proceso de integracin a los sectores de mayor ritmo de crecimiento. c).- La obligacin de tomar cursos de capacitacin que ofrecen CRECE, CIMO y las dems instancias de la Secretara de Economa, la Secretara de Desarrollo Econmico del Estado, la SHCP en aspectos fiscales, la Direccin de Trabajo y Previsin Social del Estado, etctera. d).- La obligacin de participar en reuniones de evaluacin de avances de cada uno de los usuarios del parque por parte de los directivos de Incubadoras industriales A. C., para definir la eficiencia del programa que a su vez sirva de retroalimentacin de ideas de los usuarios a los directivos. e).- Las dems obligaciones por la estancia en el parque como son los pagos de electricidad, agua, telfono, recoleccin de basura y dems gastos concernientes a su actividad en la nave industrial, as como cumplir con el reglamento interno del propio parque (que debe ser elaborado por Incubadoras Industriales A. C.).
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El parque requiere para su operacin un Gerente, dos auxiliares, un empleado de intendencia, una secretaria y dos vigilantes , en cuanto a los auxiliares, uno de ellos contable-administrativo y otro tcnico en mantenimiento de edificios con conocimientos bsicos de plomera, electricidad, albailera y dems actividades relacionadas con mantenimiento y la supervisin del mismo. Las funciones sustantivas del Gerente son la de coordinar a sus auxiliares para mantener al da los registros de ingresos y egresos del parque, la operatividad de los edificios en buen estado, obtener la cuota de recuperacin del parque, liquidar los gastos correspondientes a las reas comunes del parque; adems, promover la asistencia de las instituciones especializadas para capacitar a los empresarios y sus empleados que son usuarios del parque, instrumentar un mecanismo de captacin de estudiantes para prestar servicio social y prcticas profesionales en el propio parque y con los empresarios ya sean estudiantes de las ingenieras, de economa, de contabilidad, de derecho etctera, tanto de la UABC, el ITT, o la UTT. Tambin el Gerente deber observar el cumplimiento del reglamento del Parque por parte de los usuarios y coordinar el usos de las reas comunes para reuniones de capacitacin y de trabajo de las empresas y los propios directivos del parque. El mantenimiento y limpieza de las reas comunes, deber estar a cargo de un empleado de intendencia, que debe en su momento ser auxiliado por personal de las empresas que realicen la misma actividad. Los gastos de sueldos y salarios debern ser a costos de mercado para evitar la rotacin de personal en el parque. La estimacin de los costos y gastos de operacin que no corresponden a la mano de obra en el parque se presentan en el apartado siguiente del anlisis financiero. 4.- Sistema de organizacin para la administracin y operacin del parque. Se debe estructurar un manual de organizacin y de operacin del parque, donde se establecen los esquemas que rigen el rumbo del parque y como debe mantenerse este rumbo. En este estudio se platean algunas ideas que deben contemplarse en el manual de organizacin y funcionamiento del parque. 4.1.- La Organizacin del parque.El rgano de gobierno del Parque ser el Consejo Directivo de Incubadoras Industriales A. C., formado para su construccin y operacin, cuando cambian las personas que participan en ese Consejo Directivo, automticamente quienes los sustituyan sern titulares del mismo. Este Consejo Directivo deber reunirse por lo menos cada dos meses para evaluar el funcionamiento del parque y sus operadores. El organigrama del parque para su funcionamiento ptimo se presenta a continuacin:
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Parque Industrial para Incubadora de Microindustrias.
GERENTE (1) SECRETARIA (1)
JEFE DE DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO
JEFE DEL DEPARTAMENTO TECNICO
DEPARTAMENTO DE PRESTADORES DE SERVICIO SOCIAL
VIGILANTES (2)
INTENDENCIA (1)
La Gerencia del parque ser nombrada por el Consejo Directivo en funciones, para lo cual deber evaluar una terna propuesta por el presidente de CANACINTRA en turno. Una vez definido el Gerente, este designar a sus auxiliares y dems personal, sometiendo al visto bueno de la Consejo Directivo los nombramientos que este por realizar. La Gerencia se encargar de elaborar los manuales de organizacin y funcionamiento del parque, as como el reglamento del mismo, los convenios de las empresas y los procedimientos de seleccin de las mismas; a su vez, la gerencia se encargar de disear un plan estratgico del propio parque para un periodo de 10 aos por lo menos, con una visin que abarque los siguientes aspectos: Crecimiento, Consolidacin, Normatividad, Administracin y Planeacin. La Gerencia deber disear parmetros de evaluacin y control del funcionamiento del parque, para medir su efectividad y los avances en cuanto al cumplimiento de los objetivos y metas trazados en el plan estratgico. La Gerencia deber elaborar los programas y presupuestos operativos anuales (POAs), definir en base a ellos la cuota de recuperacin de los costos del parque. Ser un compromiso de la gerencia el realizar el funcionamiento del parque en manera ptima y de acuerdo al concebido en este proyecto.
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4.2.- La operacin del parque.La operacin se inicia en la seleccin y colocacin de la empresa en el parque, bien documentada (contratos firmados) y con la entrega-recepcin de la nave industrial, el reglamento del parque donde se establecen los derechos y obligaciones de los locatarios. El parque deber contar con vigilancia en la mayor parte del tiempo posible, para evitar actos de vandalismo y destruccin de las instalaciones. La administracin deber mantener en buen estado fsico y limpias las reas comunes del parque. La administracin deber realizar los cobros correspondientes a las cuotas de recuperacin para la operacin y funcionamiento del propio parque. La administracin deber firmar convenios con las instituciones de educacin tcnica a nivel media y superior de la localidad para instrumentar programas de capacitacin y adiestramiento con los empresarios y los trabajadores, asimismo, para captar estudiantes de servicio social y profesional tanto para el parque como para apoyar a los empresarios y a los empleados o para desempear labores de asesora a la gerencia del parque. La administracin debe preparar un diagnstico de necesidades de capacitacin de las personas que laboran en las diferentes empresas del parque, con el fin de integrar un plan de capacitacin y conferencias a la vez de programar los convenios con las instituciones de educacin superior y la utilizacin de la sala de capacitacin.
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CAPITULO IV ANALISIS FINANCIERO DEL PROYECTO.-
47
IV.- ANALISIS FINANCIERO DEL PROYECTO.1.- Presupuesto de inversin del proyecto y estructura de financiamiento de la inversin. La inversin necesaria para la obra del parque se determin en el apartado correspondiente a los aspectos tcnicos de este estudio, para ello se toma en consideracin las estimaciones y las fuentes de financiamiento CUADRO No. 4.PRESUPUESTO DE INVERSION Y ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO.Origen de los recursos (pesos)
Meses
Actividades a desarrollar Estudios y proyectos Excavacin, tendido y desplante de cimentaciones Terreceras: Trazo, nivelacin y compactacin del terreno Construccin Obra Civil de Fase A Modulo I (700m2) Construccin Obra Civil de Fase B Modulo I (700 m2 Construccin Obra Civil de Fase A Modulo II (400 m2) Construccin Obra Civil de Fase B Modulo II (245 m2) Construccin de Subestacin 4000 amperes. Construccin Obra Civil de Fase A Modulo III (280 m2) Alumbrado Equipamiento y Mobiliario Construccin Obra civil en muros de contencin de taludes, Pavimentacin y guarniciones GRAN TOTAL
Secreta ra de Economa
Gobierno Estatal
Gob. Mpio. 0
Sector privado
Sc. ac. 0
Otros
Total
500,000 175,000 168,107 90,213 102,515 446,087 200,000 236,128 442,279 200,000 215,918 408,888 343,865 $2929,000
$1456,000
0 675,000 0 312,000 0 1,456,000 0 1,456,000 0 986,000 0 812,000 0 278,000 700,000 0219,000 0220,000 0 450,000 0980,000 0 $8544,000
0 0 43,893 0 365,787 0 353,485 0 300,000 0 312,000 0 35,000 0 30,000 15,835
100,000 0 100,000 0 1,000,000 0 1,000,000 0 239,913 0 300,000 0 6,872 0 0 0 0 0 0 227,721 03,165 04,082 0 41,112 0636,135 0 $3659,000
Abril Mayo Junio Julio
Agosto Septiembre Octubre
Noviembre Diciembre
En resumen de la estructura de financiamiento de la inversin se tiene como sigue: INVERSION TOTAL SECETARIA DE ECONOMIA GOBIERNO ESTATAL SECTOR PRIVADO (CANACINTRA) $8544,000 $3429,000 $1456,000 $3659,000 100.00 % 40.13 % 17.04 % 42.82 %
48
2.- Presupuesto de costos y gastos del proyecto.Los presupuestos de costos y gastos del parque se detallan a continuacin en los cuadros siguientes: CUADRO No. 5.NOMINA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE INDUSTRIAL DE MICROEMPRESAS DIAS SUELD IMSS, SAR, No. PUESTO TRAB MENSUAL TOTALES DIA INFO 1.2.3.4.5.6.GERENTE ( 1 ) JEFES DE DEPARTAMENTO ( 2 ) SECRETARIA ( 1 ) VIGILANTES ( 2 ) INTENDENCIA ( 1 ) AGUINALDO, PRIMA VACACIONAL TOTALES $500.00 $400.00 $160.00 $320.00 $120.00 $75.00 $1,575.00 30.4 30.4 30.4 30.4 30.4 30.4 $15,200.00 $12,160.00 $4,864.00 $9,728.00 $ 3,648.00 $2,280.00 $47,880.00 $4,256.00 $3,404.80 $1,361.92 $2,723.84 $1,021.44 $ 638.40 $13,406.40 $19,456.00 $15,564.80 $ 6,225.92 $12,451.84 $ 4,669.44 $ 2,918.40 $61,286.40
Se requiere por lo menos $61,286.40 pesos mensuales para pagar las nminas de sueldo del personal del parque, siempre y cuando trabajen las 7 personas. CUADRO No. 6.No. 1.2.3.4.5.6.GASTOS GENERALES DEL PARQUE VALOR CONCEPTO MES ELECTRICIDAD AREAS COMUNES $ 1,500.00 AGUA AREAS COMUNES Y OFICINAS $ 1,500.00 SERVICIO TELEFONO OFICINAS $ 1,500.00 SERVICIO INTERNET OFICINAS $ 500.00 MANTENIMIENTO INSTALACIONES $ 1,500.00 MANTENIMIENTO EQUIPO TRANSP $ 2,000.00 TOTALES $ 8,500.00 VALOR AO $ 18,000.00 $ 18,000.00 $ 18,000.00 $ 6,000.00 $ 18,000.00 $ 24,000.00 $ 102,000.00
Para los gastos generales del parque se requieren $8,500 pesos mensuales como mnimo. CUADRO No. 7.MATERIALES Y SUMINISTROS DEL PARQUE VALOR No. CONCEPTO MES VALOR AO 1.- MATERIALES Y UTILES ADMON. $ 1,200.00 $ 14,400.00 2.- MATS P/ CONSERV Y MANTO $ 1,200.00 $ 14,400.00 3.- COMBUSTIBLES Y LUBRICANTES $ 1,200.00 $ 14,400.00 4.- MERCANCIAS Y GASTOS DIVERSOS $ 500.00 $ 6,000.00 TOTALES $ 4,100.00 $ 49,200.00
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En cuanto a los materiales y suministros se necesitan $4,100 pesos al mes para la operacin del parque. CUADRO No. 8.RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS CONCEPTO MATERIALES Y SUMINISTROS opcin 1 optima MENSUAL $ 4,100.00 $ 8,500.00 costo por m2 1876 m2 $ 58.36
ANUAL $ 49,200.00 $ GASTOS GENERALES DEL PARQUE 102,000.00 $ NOMINA MENSUAL (7) 735,436.80 $ DEPRECIACIONES 427,200.00 $ TOTALES 1,313,836.80
$ 61,286.40 $ 35,600.00 $ 109,486.40 1513 m2 $ 72.36
Con estos costos y gastos, se garantiza la operacin del parque, sin embargo, se debe considerar una cuota de recuperacin a cobrar a los inquilinos del parque, que debe ser la equivalente a estos costos, por lo tanto dicha cuota se estima para tres escenarios de costos e ingresos, considerando para cada uno de dichos escenarios los elementos siguientes: Opcin No. 1.- Conocida como primer escenario, se considera una plantilla de personal de 7 empleados y la deduccin del 100% de la depreciacin de la inversin. El costo de recuperacin por m2 rentado es de $58.36 con una ocupacin plena de las 21 naves; mientras que con una ocupacin del 80%, el costo de recuperacin asciende a $72.36 pesos por m2, muy por encima de mercado. Opcin No. 2.- En este segundo escenario se considera una plantilla de personal de 4 empleados porque sed reduce un jefe de departamento, un vigilante y un empleado de intendencia, adems de que el sueldo de la gerencia disminuye a $400.00 por da. Los costos de recuperacin por m2 y de acuerdo a la ocupacin se exponen en el cuadro correspondiente. Opcin No. 3.- En este tercer escenario se maneja una situacin especial y austera ya que basa la administracin del parque con solo 3 personas en la plantilla, el pago de $400 pesos por da a la gerencia y la reduccin de la depreciacin a un 50%. Esta opcin es la ms cercana a los costos de renta de mercado y es la que se utiliza para los clculos de los estados financieros. El cuadro correspondiente muestra los costos de recuperacin por rentas ded las naves para microempresas.
50
CUOTA DE RECUPERACION POR LOCAL.Este es el presupuesto de ingresos del proyecto, manejando tres posibles situaciones de recuperacin de costos, en funcin de la ocupacin de los locales a un 100%, a un 80% y a un 60%. El cuadro siguiente muestra estas tres posibilidades de obtencin de ingresos del parque Incubadora de Micro industrias con la opcin austera de gastos en el parque. CUADRO No. 9.PRESUPUESTOS DE INGRESOS Y RECUPERACION DE COSTOS DEL PARQUE INCUBADORA MICROINDUSTRAS. LOCALES PARA RENTA 14 naves de 94 m2 cada una 4 naves de 85 m2 cada una 2 naves de 80 m2 cada una 1 nave de 60 m2 TOTALES DE 21 LOCALES SUP m2 1316 340 160 60 1876
100% ocupacin 80% OCUPAC M2
costo por local 3072.86 2778.65 2615.2 1961.4
INGRESO AL 80%
60% OCUP M2
INGRESO AL 60%
43020.04 11114.6 5230.4 1961.4 61326.44
11 3 2 1 17
$ 34,416.03 $ $ $ 8,891.68 5,230.40 1,961.40
8 2 1 1 13
$ 25,812.02 $ $ $ 6,668.76 3,138.24 1,961.40
$ 50,499.51
$ 37,580.42
Los ingresos se equilibran con los gastos de funcionamiento del parque, siempre y cuando se mantenga un ndice de ocupacin del 100%; en caso de que se presente un margen de desocupacin promedio del 20%, la cuota de recuperacin se incrementa debido a que baja la superficie rentada a 1453 m2 y la cuota de recuperacin es de $74 pesos por m2, esto es un 25% ms elevada. CUADRO No.- 10.RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS opcin 2 media MENSUAL $ 4,100.00 $ 8,500.00 $ 38,717.44 $ 35,600.00 $ 86,917.44 costo por m2 1876 m2 $ 46.33 1513 m2 $ 59.82 CONCEPTO ANUAL MATERIALES Y SUMINISTROS $ 49,200.00 GASTOS GENERALES DEL PARQUE $102,000.00 NOMINA MENSUAL (4) $ 464,609.28 DEPRECIACIONES $ 427,200.00 TOTALES $1,043,009.28
En esta opcin No. 2, se disminuyen a cuatro personas y el sueldo de la gerencia se reduce de $500 a $400 pesos diarios, quedando dicha nmina como sigue:
51
Cuadro No. 11.- Opcin 2.NOMINA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE INDUSTRIAL DE MICROEMPRESAS DIAS SUELD X IMSS, SAR No. PUESTO TRAB MENSUAL ,INFO TOTALES DIA 1.- GERENTE ( 1 ) $ 400.00 30.4 $12,160.00 $ 3,404.80 $15,564.80 2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 1 ) $ 200.00 30.4 $ 6,080.00 $ 1,702.40 $ 7,782.40 3.- SECRETARIA ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92 4.- VIGILANTES ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92 5.- INTENDENCIA ( 0 ) $ 30.4 $ $ $ AGUINALDO, PRIMA 6.- VACACIONAL $ 75.00 30.4 $ 2,280.00 $ 638.40 $ 2,918.40 TOTALES $ 995.00 $30,248.00 $ 8,469.44 $38,717.44
En esta segunda opcin, el costo por m2 rentado es de $46.32 pesos con el 100% de la ocupacin y de $59.82 pesos por m2 con el 80% de ocupacin. Una tercera alternativa es reducir al mximo la nmina quedando tres empleados y la depreciacin se reduce a un 50%, quedando un costo a cubrir mensualmente que se expresa en el cuadro que sigue:
CUADRO No.12- opcin 3.austera NOMINA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE INDUSTRIAL DE MICROEMPRESAS DIAS SUELD X No. PUESTO TRAB MENSUAL IMSS,SAR,INFO TOTALES DIA 1.- GERENTE ( 1 ) $ 400.00 30.4 $12,160.00 $ 3,404.80 $15,564.80 2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 0 ) $ 30.4 $ $ $ 3.- SECRETARIA ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92 4.- VIGILANTES ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92 5.- INTENDENCIA ( 0 ) $ 30.4 $ $ $ AGUINALDO, PRIMA 6.- VACACIONAL $ 75.00 30.4 $ 2,280.00 $ 638.40 $ 2,918.40 TOTALES $ 795.00 $24,168.00 $ 6,767.04 $30,935.04
CUADRO No. 13.RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS CONCEPTO MATERIALES Y SUMINISTROS opcin 3 austera ANUAL 49,200.00 MENSUAL $ 4,100.00 $ 8,500.00 costo por m2 1876 m2 $ 32.69
$ $ GASTOS GENERALES DEL PARQUE 102,000.00 $ NOMINA MENSUAL (3) 371,220.48 $ DEPRECIACIONES 427,200.00 $ TOTALES 949,620.48
$ 30,935.04 $ 17,800.00 $ 61,335.04 1513 m2 $ 40.54
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Con tres empleados que son la gerencia, secretaria y un vigilante, el parque puede funcionar en forma semi-normal, sin embargo, los tiempos de respuestas de las actividades sustantivas pueden ser ms largos, en detrimento de los empresarios que en el se instalen. Aqu se mantienen los sueldos de $400 pesos de la gerencia. Los costos en el cuadro 13 se reducen a $32.69 pesos el m2 con el 100% de ocupacin y a $40.54 con el 80% de ocupacin. Esta es la tercera opcin la ms viable porque los precios por m2 coinciden con lo pagado por los microempresarios actualmente y es la ms probable que acepten los empresarios para instalarse en el parque. 3.- Estados financieros pro-forma. En este punto se inicia con la estimacin del estado de resultados del parque para el primer mes de operacin tomando los datos de la opcin ms austera y porcentajes de 100, 80 y 60 de ocupacin del parque. CUADRO No. 14.Estado de resultados Pro-forma del parque industrial CANACINTRA como Incubadora de Microempresas en Tijuana, B. C. mensual para el ao 2003. PRECIO DE RENTA POR M2 = $32.69 PESOS TOTAL TOTAL No. CONCEPTO ANUAL ANUAL TOTAL ANUAL % OCUPACIN 100%- (21) 80% (17) 60% (13 ) 1.INGRESOS $ 735,917.28 $ 605,994.14 $ 450,965.09 1.1.- Por cuotas de recuperacin LOCALES PARA RENTA 14 naves de 94 m2 cada una $ 516,240.48 $ 412,992.38 $ 309,744.29 4 naves de 85 m2 cada una $ 133,375.20 $ 106,700.16 $ 80,025.12 2 naves de 80 m2 cada una $ 62,764.80 $ 62,764.80 $ 37,658.88 1 nave de 60 m2 $ 23,536.80 $ 23,536.80 $ 23,536.80 SUB TOTALES $ 735,917.28 $ 605,994.14 $450,965.09 1.2.- Por donaciones $ $ $ 2.2.1.2.2.2.3.2.4.3.EGRESOS - OPCIN 3 Gastos generales Materiales y suministros Remuneraciones al personal Depreciaciones.RESULTADOS DEL EJERCICIO $ $ $ $ $ -$ 736,020.00 49,200.00 102,000.00 371,220.00 213,600.00 $ 736,020.00 $ 49,200.00 $ 102,000.00 $ 371,220.00 $ 213,600.00 $ 724,420.08 $ 49,200.00 $ 102,000.00 $ 371,220.00 $ 202,000.08 -$273,454.99
102.72 -$ 130,025.86
El resultado del ejercicio es ligeramente negativo porque se parte de presupuestos equilibrados ya que este parque no tiene fines de lucro para ocupaciones del 100%, si baja la ocupacin y se mantienen los gastos, el dficit es superior.
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CUADRO No. 14-A.Estado de resultados Pro-forma del parque industrial CANACINTRA como Incubadora de Microempresas en Tijuana, B. C. mensual para el ao 2004. PRECIO DE RENTA POR M2= $32.69 PESOS TOTAL TOTAL CONCEPTO ANUAL ANUAL TOTAL ANUAL
100% (21 NAVES) 80% (17 NAVES) 60%(13 NAVES )
No.
% OCUPACIN 1.INGRESOS 1.1.- Por cuotas de recuperacin LOCALES PARA RENTA 14 naves de 94 m2 cada una 4 naves de 85 m2 cada una 2 naves de 80 m2 cada una 1 nave de 60 m2 TOTALES 1.2.- Por donaciones 2.2.1.2.2.2.3.2.4.3.EGRESOS - OPCION 3 Gastos generales Materiales y suministros Remuneraciones al personal Depreciaciones.RESULTADOS DEL EJERCICIO
$ 735,917.28
$ 605,994.14
$ 450,965.09
$ 516,240.48 $ 133,375.20 $ 62,764.80 $ 23,536.80 $ 735,917.28 $ $ $ $ $ $ -$ 736,020.00 49,200.00 102,000.00 371,220.00 213,600.00 102.72
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
412,992.38 106,700.16 62,764.80 23,536.80 05,994.14 736,020.00 49,200.00 102,000.00 371,220.00 213,600.00
$ 309,744.29 $ 80,025.12 $ 37,658.88 $ 23,536.80 $ 450,965.09 $ $ 724,420.08 $ 49,200.00 $ 102,000.00 $ 371,220.00 $ 202,000.08 -$ 273,454.99
-$ 130,025.86
En todos los aos, si se trabaja a valores constantes de ingresos y egresos por lo tanto, los resultados anuales sern similares en el periodo analizado, considerando diversos ndices de ocupacin de las naves industriales. El cuadro de origen y aplicacin de recursos se estima para las tres opciones antes analizadas con un precio de $32.69 en un periodo de cinco aos; luego se pueden cambiar los precios de renta al mximo de $40 pesos por m2 que arroja la versin equilibrada en la opcin austera No. 3, y con ello se reducen las perdidas del ejercicio. Cabe aclarar que es un proyecto eminentemente social y debe por lo tanto evaluarse en funcin d el rentabilidad social que arroje, sin dejar de considerar la recuperacin de costos y gastos de operacin del parque, incluyendo por lo menos una proporcin de la inversin.
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CUADRO No. 15.ORIGEN Y APLICACIN DE RECURSOS DEL PARQUE INCUBADORA DE MICROINDUSTRIAS DE CANACINTRA MILES DE PESOS CONSTANTES DEL 2002 PARA LOS AOS 2003-2007 OPCION 3 AUSTERA CON OCUPACION DEL 100% CONCEPTO AO 03 AO 04 AO 05 AO 06 AO 07 I.- INGRESOS.1.- Utilidades del ejercicio 2.- Depreciaciones 3.- Aportaciones de los socios 4.- Productos Financieros 5.- Donaciones y otras aportaciones 6.- Recuperacin de IVA por obras II.- EGRESOS.1.- Adquisicin de activos Fijos 2.- Pagos de Pasivos 3.- Inversiones en valores 4.- Otros activos adquiridos $ 996,224.55 -$ $243,497.28 $ 249,497.28 -$ 102.72 $ 256,997.28 -$ 102.72 $265,997.28 -$ 102.72 $213,600.00 $ $ 52,500.00 $ -
102.72 -$ 102.72 $213,600.00 $ $30,000.00 $
$ 213,600.00 $ $ 6,000.00 $ -
$ 213,600.00 $ $ 36,000.00 $ -
$ 213,600.00 $ $ 43,500.00 $ -
$776,727.27 $205,000.00 $805,000.00 $ 205,000.00 $ 255,000.00 $305,000.00
$ $
$ $ $800,000.00 $5,000.00
$ $
$ $
$ $
$200,000.00 $ 5,000.00
$ 200,000.00 $ 5,000.00
$ 250,000.00 $ 5,000.00
$300,000.00 $ 5,000.00
III.- CAJA AL INICIO IV.- SUPERAVIT O DEFICIT V.- CAJA FINAL
$ $791,224.55 $791,224.55
$791,224.55 -$561,502.72 $229,721.83
$ 229,721.83 $ 44,497.28 $ 274,219.11
$ 274,219.11 $ 1,997.28 $ 276,216.39
$276,216.39 -$39,002.72 $237,213.67
Con la ocupacin del 100% del parque, se realiza la recuperacin de los costos de operacin y funcionamiento, adems se puede capitalizar el IVA que se recupere de las obras efectuadas en este primer ao. Se considera invertir parte del flujo en valores o mesa de dinero, para capitalizarse o que por lo menos no se pierda el poder adquisitivo del dinero obtenido por el 50% de las depreciaciones mas el IVA que se recupere. La adquisicin de otros activos, se refiere a compras de equipo de oficina y aparatos electrnicos que pueden hacer falta en los procesos de capacitacin y conferencias. Los productos financieros se consideran un 3% anual por aquello de que no son invertidos en un solo periodo del ao o en una sola exhibicin al principio del ao. En los cuadros siguientes se estiman el origen y aplicacin de recursos del parque para los casos de ocupaciones al 80% y 60% respectivamente.
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CUADRO No.- 15-A.ORIGEN Y APLICACIN DE RECURSOS DEL PARQUE INCUBADORA DE MICROINDUSTRIAS CANACINTRA MILES DE PESOS CONSTANTES DEL 2002 PARA LOS AOS 2003-2007 OPCION 3 AUSTERA CON OCUPACION DEL 80% CONCEPTO AO 03 AO 04 AO 05 AO 06 AO 07 I.- INGRESOS.$ 860,301.41 $ 83,574.14 $83,574.14 $ 83,574.14 $ 83,574.14 1.- Utilidades del ejercicio 2.- Depreciaciones acumuladas 3.- Aportaciones de los socios 4.- Productos Financieros 5.- Donaciones y otras aportaciones 6.- Recuperacin de IVA de obras II.- EGRESOS.1.- Adquisicin de activos Fijos 2.- Pagos de Pasivos 3.- Inversiones en valores 4.- Otros egresos no considerados III.- CAJA AL INICIO IV.- SUPERAVIT O DEFICIT V.- CAJA FINAL
-$ 130,025.86 $213,600.00 $ $ $ -
-$ 130,025.86 -$130,025.86 $ 213,600.00 $ $ $ $213,600.00 $ $ $ -
-$ 130,025.86 -$ 130,025.86 $ 213,600.00 $ $ $ $ 213,600.00 $ $ $ -
$ 776,727.27 $5,000.00 $ $ -
$ 5,000.00 $ $ -
$5,000.00 $ $ -
$ $ $
5,000.00 -
$ 5,000.00 $ $ -
$ 5,000.00 $ $855,301.41 $855,301.41
5,000.00
$ 5,000.00 $933,875.56 $78,574.14
5,000.00
$ 5,000.00
$ 855,301.41 $ 78,574.14 $ 933,875.56
$1,012,449.70 $1,091,023.85 $ 78,574.14 $ 78,574.14
$1,012,449.70 $1,091,023.85 $1,169,597.99
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CUADRO No.- 15-B.FLUJO DE EFECTIVO DEL PARQUE INCUBADORA DE MICROINDUSTRIAS DE CANACINTRA MILES DE PESOS CONSTANTES DEL 2002 PARA LOS AOS 2003-2007 OPCION 3 AUSTERA CON OCUPACION DEL 60% CONCEPTO AO 03 AO 04 AO 05 AO 06 AO 07 I.- INGRESOS.$ 716,872.28 -$59,854.99 -$ 59,854.99 -$59,854.99 -$59,855 1.- Utilidades del ejercicio -$ 273,454.99 -$273,454.99 -$ 273,454.99 $273,454.99 -$273,455 2.- Depreciaciones acumuladas $ 213,600.00 $213,600.00 $ 213,600.00 $213,600.00 $213,600. 3.- Aportaciones $ de los socios $ $ $ $ $ 4.- Productos Financieros $ $ $ $ 5.- Donaciones $ y otras aportaciones $ $ $ $ 6.- Recuperacin de IVA de obras $ 776,727.27 $ II.- EGRESOS.$ $ $ $ 1.- Adquisicin $ de activos Fijos $ $ $ $ $ 2.- Pagos de Pasivos $ $ $ $ 3.- Inversiones en valores 4.- Otros egresos no considerados III.- CAJA AL INICIO $ $716,872.28 $ 657,017.29 $597,162.29 $537,307 IV.- SUPERAVIT O DEFICIT $ 716,872.28 -$59,854.99 -$59,854.99 -$59,854.99 -$ 59,855 $ $ V.- CAJA FINAL $ 716,872.28 $657,017.29 597,162.29 $537,307.30 477,452.31
En los cuadro 15-A y 15-B presenta los resultados son negativos, por lo tanto las perdidas ocasionadas por rentar a $32.69 pesos por m2, de subsanan con la recuperacin de la depreciacin de las instalaciones del parque, por lo tanto se est subsidiando con ello las rentas para los micro industriales.
Los cuadros siguientes, muestran el balance pro forma del parque para el periodo 2002-2007, con los datos de la opcin 3 al precio de $32.69 pesos por m2 y los porcentajes de ocupacin al 100, 80 y 60 respectivamente.
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CUADRO No. 16.PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA DE MICROINDUSTRIAS CANACINTRA, BALANCE AL 31 DE DICIEMBRE DE CADA AO 2002-2007. (Opcin 3 austera; ocupacin 100%) 2002
I 1.2.3.4.II 1.2.3.4.5.6.III 1.2.3.IV 1.2.3.4.ACTIVO CIRCULANTE Caja y Bancos Inversiones en valores Documentos por cobrar IVA Acreditable ACTIVO FIJO Edificios y construcciones Instalaciones elctricas Mobiliario y equipo Depreciaciones Estudios y Proyectos Otros activos ACTIVO TOTAL PASIVO Impuestos por pagar Cuentas y Documentos por pagar Otros pasivos CAPITAL Capital Contable Resultado del Ejercicio Resultados acumulados Obtencin de recursos adicionales PASIVO MAS CAPITAL $ 776,727.27 $ $ $ $ $ $ $7,558,672.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ 213,600.00 $454,545.45 $ 5,000.00 $8,549,897.28 $ $ $ $ $7,368,272.73 $6,660,909.09 $451,818.18 $ 200,000.00 $404,000.00 $454,545.45 $ 5,000.00 $8,597,994.56 $ $ $ $ $7,345,072.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $200,000.00 $ 427,200.00 $454,545.45 $5,000.00 $8,774,794.56 $ $ $ $ -
2003
$991,224.55 $ 791,224.55 $ 200,000.00
2004
$1,229,721.83 $ 229,721.83 $1,000,000.00
2005
$1,429,721.83 $ 229,721.83 $1,200,000.00
2006
$1,724,219.11 $ 274,219.11 $1,450,000.00 $ $ -
2007
$2,026,216.39 $ 276,216.39 $1,750,000.00 $ $ -
$ 776,727.27 $7,767,272.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ -
$7,131,472.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $200,000.00 $ 640,800.00 $ 454,545.45 $ $ $ $ $ 5,000.00 $8,855,691.84
$6,917,872.73 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ 854,400.00 $454,545.45 $5,000.00 $8,944,089.12 $ $ $ $ -
$ 454,545.45 $ $ $ $ $ $8,544,000.00
$8,544,000.00 $8,544,000.00 $ 0 $ -
$8,549,897.28 $8,544,000.00 -$ 102.72
$8,597,993.84 $8,544,000.00 -$ 102.72 0 -$ 205.44
$8,774,794.12 $8,544,000.00 -$ 102.72 -$ 308.16 $ 231,205.00 $8,774,794.12
$8,855,691.40 $8,544,000.00 -$ 102.72 -$ 410.88 $ 312,205.00 $8,855,691.40
$8,944,088.68 $8,544,000.00 -$102.72 -$ 513.60 $ 400,705.00 $8,944,088.68
$ 6,000.00 $8,549,897.28
$ 54,302.00 $8,597,993.84
$8,544,000.00
A las adquisiciones de activo fijo se les deduce el IVA y se presenta en activo circulante como IVA acreditable, el cual se puede deducir paulatinamente con la facturacin de la renta del parque o en su caso solicitar la devolucin; esto ltimo es lo ms recomendable para re capitalizar inmediato (ao 2003) la cuenta del Parque por las contingencias probables que se pueden presentar.
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CUADRO No.- 16-A.PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA PARA MICROINDUSTRIAS CANACINTRA. BALANCES AL 31 DE DICIEMBRE DE CADA AO 2002-2007. (Opcin 3 Austera; con ocupacin al 80%).
2002
I 1.2.3.4.II ACTIVO CIRCULANTE Caja y Bancos Inversiones en valores Documentos por cobrar IVA Acreditable ACTIVO FIJO Edificios y construcciones Instalaciones elctricas Mobiliario y equipo Depreciaciones Estudios y Proyectos Otros activos ACTIVO TOTAL III 1.2.3.IV 1.2.3.4.PASIVO Impuestos por pagar Cuentas y Documentos por pagar Otros pasivos CAPITAL Capital Contable Resultado del Ejercicio Resultados acumulados Obtencin de recursos adicionales PASIVO MAS CAPITAL $ 776,727.27 $ $ -
2003
$ 855,301.41 $855,301.41 $ -
2004
$938,875.56 $933,875.56 $ -
2005
2006
2007
$1,189,597.99 $1,169,597.99 $ $ $ 20,000.00 -
$1,022,449.70 $1,106,023.85 $1,012,449.70 $1,091,023.85 $ $ 10,000.00 $ $ -
$ $ 776,727.27
$ 5,000.00 $ $ -
$ 15,000.00 $ -
$7,767,272.73 $7,558,672.73 $7,345,072.73 $7,131,472.73 $6,917,872.73
$ 6,704,272.73
1.2.3.4.5.6.-
$6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $451,818.18 $451,818.18 $451,818.18 $ 451,818.18 $ $ 200,000.00 $200,000.00 200,000.00 $ 200,000.00 $200,000.00 $ $ 454,545.45 $ $213,600.00 $ 454,545.45 $ 5,000.00 $427,200.00 $454,545.45 $ 5,000.00 $640,800.00 $454,545.45 $ 5,000.00 $854,400.00 $ 454,545.45 $ 5,000.00
$6,660,909.09 $ $ 451,818.18 200,000.00
$1,068,000.00 $ $ 454,545.45 5,000.00
$8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.57 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -
$7,893,870.72 $ $ $ $ -
$8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.58 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $ 0 $ -$130,025.86 -$130,025.86 0 -$130,025.86 -$130,025.86 -$260,051.71 -$130,025.86 -$390,077.57
$7,893,870.72 $8,544,000.00 -$130,025.86 -$520,103.42
$8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.58
$7,893,870.72
Las perdidas en 5 aos asciende a $520,000 pesos en esta opcin austera y con ocupacin al 80%; estas prdidas se compensan con las recuperaciones de IVA de las obras o en su caso con las depreciaciones del parque.
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CUADRO No.- 16-B.PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA PARA MICROINDUSTRIAS CANACINTRA. BALANCES AL 31 DE DICIEMBRE DE CADA AO 2002-2007. (Opcin 3 Austera; con ocupacin al 60%).
2002
I 1.2.3.4.ACTIVO CIRCULANTE Caja y Bancos Inversiones en valores Documentos por cobrar IVA Acreditable $776,727.27 $ $ -
2003
$716,872.28 $ 716,872.28 $ -
2004
$657,017.29 $ $ $ 657,017.29 $
2005
$ 597,162.29 $ 597,162.29 $ -
2006
$537,307.30 $ 537,307.30 $ -
2007
$477,452.31 $ $ 477,452.31 -
$ $ 776,727.27
II
ACTIVO FIJO Edificios y construcciones Instalaciones elctricas Mobiliario y equipo Depreciaciones Estudios y Proyectos Otros activos ACTIVO TOTAL
$7,767,272.73 $7,558,672.73
$ 7,345,072.73
$7,131,472.73
$6,917,872.73
$ 6,704,272.73
1.2.3.4.5.6.-
$6,660,909.09 $6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $200,000.00 $ $ 454,545.45 $ $213,600.00 $454,545.45 $ 5,000.00
$6,660,909.09 $ $ $ $ $ 451,818.18 200,000.00 427,200.00 454,545.45 5,000.00
$ 6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ 640,800.00 $ 454,545.45 $ 5,000.00 $7,728,635.02 $ $ $ $ -
$6,660,909.09 $ 451,818.18 $ 200,000.00 $ 854,400.00 $ 454,545.45 $ 5,000.00 $7,455,180.03 $ $ $ $ -
$6,660,909.09 $ 451,818.18
$ 200,000.00 $ 1,068,000.00 $ $ 454,545.45 5,000.00
$8,544,000.00 $8,275,545.01 $ $ $ $ $ $ $ $ -
$ 8,002,090.01 $ $ $ $ -
$7,181,725.04 $ $ $ $ -
III 1.2.3.-
PASIVO Impuestos por pagar Cuentas y Documentos por pagar Otros pasivos
IV 1.2.3.4.-
CAPITAL Capital Contable Resultado del Ejercicio Resultados acumulados Obtencin de recursos adicionales PASIVO MAS CAPITAL
$8,544,000.00 $8,275,545.01 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $ 0 $ $ 5,000.00 -$273,454.99
$8,002,090.02 $ 8,544,000.00 -$273,454.99
$7,728,635.02 $8,544,000.00 -$273,454.99 -$546,909.98 $ 5,000.00 $7,728,635.02
$7,455,180.03 $8,544,000.00 -$273,454.99 -$ 820,364.98 $ 5,000.00
$ 7,181,725.04 $8,544,000.00 -$273,454.99 -$1,093,819.97 $ 5,000.00
0 (-$ 273,454.99) $ 5,000.00
$8,544,000.00 $8,275,545.01
$ 8,002,090.02
$7,455,180.03
$7,181,725.04
En este caso, la perdida asciende a casi $1.1. Millones de pesos en cinco aos y se subsidia con el IVA recuperado y las depreciaciones del parque.
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4.- Razones financieras del proyecto.4.1.- La razn de liquidez de la empresa es: Caja y Bancos / Pasivo circulante. 4.2.- El capital de trabajo del parque es: Activo Circulante / Pasivo Circulante. 4.3.- La capacidad de endeudamiento del parque es: Pasivo Total/Activo total. No se calcula la prueba de cido porque es igual a la liquidez, dado que no hay inventarios. CUADRO No.- 17.RAZONES FINANCIERAS DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA CANACINTRA, PARA LA OPCION No. 3 AUSTERA . RAZONES 2002 2003 2004 2005 2006 2007
I.1.2.3.OCUPACION AL 100% Liquidez de la empresa Capital de trabajo Capacidad de endeudamiento OCUPACION AL 80% Liquidez de la empresa Capital de trabajo Capacidad de endeudamiento OCUPACION AL 60% Liquidez de la empresa Capital de trabajo Capacidad de endeudamiento $776,727.27 $8,544,000.00 $776,727.27 $8,544,000.00 $776,727.27 $8,544,000.00
1.0
$991,224.55 $991,224.55 $8,549,897.28
$1,229,721.83 $1,229,721.83 $8,597,994.56
$1,429,721.83 $1,429,721.83 $8,774,794.56
$1,724,219.11 $1,724,219.11 $8,855,691.84
$2,026,216.39 $2,026,216.39 $8,944,089.12
II.1.2.3.-
1.0
855301.4 $716,872.28 $8,275,545.01
933875.6 $657,017.29 $8,002,090.01
1012449.7 $597,162.29 $7,728,635.02
1091023.8 $537,307.30 $7,455,180.03
1169598.0 $477,452.31 $7,181,725.04
III.1.2.3.-
1.0
$716,872.28 $716,872.28 $8,275,545.01
$657,017.29 $657,017.29 $8,002,090.01
$597,162.29 $597,162.29 $7,728,635.02
$537,307.30 $537,307.30 $7,455,180.03
$477,452.31 $477,452.31 $7,181,725.04
Las razones de rendimiento como son las de utilidad sobre ventas o las de utilidad sobre capital contable o las de utilidades netas sobre activo total no las determinamos deliberadamente, en virtud de que es una empresa de carcter eminentemente social, las razones financieras que se aplican a empresas con fines de lucro no ofrecen los mismos resultados que en el Parque, al menos que se apliquen incrementos de los precios de renta por m2, sin embargo, en una posicin de castigar el proyecto, utilizamos la opcin ms austera para medir estas razones y adems establecimos el precio ligeramente mas bajo que el que se ofrece en el mercado para naves grandes. Lo financieramente sano de este parque es que trabaje con presupuestos equilibrados, buscando recuperar al mximo la depreciacin de las instalaciones, porque con ello podr prolongar la existencia del mismo.
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5.- Punto de equilibrio del proyecto.El punto de equilibrio de la operacin y funcionamiento del parque esta determinado de la forma siguiente: PE = CF / 1-(CV/VT) PE = Punto de Equilibrio. CF = Costos Fijos, corresponden a los gastos que se tienen trabaje o no el parque, en este caso se ponen la nmina, los gastos generales como electricidad en reas comunes, agua en reas comunes, mantenimiento de instalaciones, depreciacin y la nmina; todos estos gastos suman $57,900.00 por mes. CV = Costos Variables son los gastos de telfono, Internet, mantenimiento de equipo y materiales y suministros, los cuales suman $8100 pesos mensuales. VT = Ventas Totales son en tres escenarios de ocupacin al 100%, al 80% y al 60%, para la opcin No. 3 austera que se estiman de $61,326 pesos, 50,499.51 y $37,580 respectivamente. Sustituyendo los datos de esta ecuacin con la opcin No. 3 austera, con los diversos ndices de ocupacin tenemos: a).-Ocupacin al 100%
PE = $57,900 / 1- (8100/$61,326.44) = $57,900 / (1 0.1321) = $57,900 / (0.8679)
PE = $66,712.75 Esto quiere decir que en este escenario se deben de cobrar rentas mensualmente por $66,712.75 pesos para que se equilibren los ingresos con los gastos del parque a una ocupacin del 100%, lo que significa rentar a $35.56 pesos el m2. b).- Ocupacin al 80%.PE = $57900 / 1- ($8100 / $50499.51) = $57900/ 0.8396 = $68,961.4 Este resultado indica que se deben cobrar rentas mensuales de $68,961.4 pesos mensuales en el parque, para solventar sus costos fijos y variables, con una ocupacin de 80%, lo que significa rentar a $45.58 pesos el m2. c).- Ocupacin al 60%.PE = $57,900 / 1- ($8100 / $37,580) = $57,900 / 0.7845 = $73,805.00 Este resultado indica que se deben cobrar rentas mensuales de $73,805 pesos mensuales en el parque, para solventar sus costos fijos y variables, con una ocupacin de 60%, lo que significa rentar a $65.55 pesos el m2. En resumen, el parque debe operar con una ocupacin promedio de 80% y cobrar la renta a casi $46 pesos el m2 para no gastar los fondos de las depreciaciones, ya que
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estas se pueden utilizar en la construccin y operacin de otros parques en otros rumbos de la ciudad. V.-CONCLUSIONES.1.- El parque industrial incubadora para microindustrias es rentable financieramente siempre y cuando se mantenga una ocupacin superior al 95% y un precio de $40 pesos por m2 rentado. Este precio es similar a lo que pagan las microindustrias encuestadas. En otra circunstancia, se requiere una ocupacin del 100% y rentar a $35.56 pesos el m2, el cual es un precio ligeramente ms bajo de lo que pagan ahora las microindustrias encuestadas. Cabe aclarar que se est sacrificando el 50% de la depreciacin y esto puede traer como consecuencia retrazar la reposicin de los activos fijos del parque cuando estos se deterioran. 2.- Sin embargo, desde el punto de vista de rentabilidad social que puede generar el proyecto se arrojan resultados mucho ms satisfactorios que desde el punto de vista econmico y financiero, toda vez que se trata de ofrecer un espacio para los microempresarios que tienen problemas de desarrollo y crecimiento, adems de la necesidad que tienen de reubicarse porque estn con problemas de maniobras en la va pblica, o porque se ubican en zonas residenciales o porque desconocen diversas acciones para exportar, etc. En este sentido, se presenta como una conclusin la rentabilidad social de los recursos aplicados al parque que representan un costo social, estableciendo un listado de beneficios sociales y aplicndoles valores a estos beneficios se contrastan con los costos sociales para determinar dicha rentabilidad social. Para este fin, debemos tener un diagnstico de la situacin actual de las microempresas de la ciudad de Tijuana, en cuanto al comportamiento de su produccin, su productividad, su estructura de costos de produccin, el personal ocupado, etctera. Para ello se utiliza el esquema de Contabilidad Social que realiza el INEGI y las encuestas a las microindustrias arrojan los resultados del cuadro siguiente. Primero se clasificaron las microempresas en base a las clasificaciones del Codificador de Actividades Econmicas de Mxico (CAEM) y se encontraron las siguientes ramas de actividad: Metlicas Bsicas, Maderas, Maquinaria y Equipo, Papel, Qumica, Textil y Otras Industrias Manufactureras. Para efectos de este anlisis se realiza en forma agrupado para las ramas, pero se exponen los cuadros por rama como anexo a este trabajo.
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CUADRO No. 18.Cuenta de produccin de las micro industrias encuestadas para el parque incubadora de micro industrias.
CONCEPTO VBP = Valor total de la Produccin CI = Valor de los Insumos Utilizados VAB = Valor Agregado Bruto RT = Remuneraciones al Trabajo EBE = Excedente Bruto de Explotacin P. O = Personal Ocupado Remuneracin promedio anual por trabajador IORT = ndice de productividad por trabajador INDICE DE VALOR DE LA PRODUCCION
INDICE DE VOLUMEN FISICO DE LA PRODUCC INDICE DE PRECIOS IMPLICITO DE PRODUCC
GRAN TOTAL 1999
2000
2001
ESTRUCTURA PORCENTUAL 1999 2000 2001
68,029,029.00 69,197,044.00 72,881,302.00 100.0% 100.0% 100.0% 22,983,383.60 24,280,121.00 25,657,582.00 44,865,645.40 43,916,923.00 46,943,720.00 23,262,979.00 23,911,980.00 24,611,881.00 21,602,765.40 20,006,943.00 22,333,840.00 365.00 365.00 365.00 63,734.00 8,384,100.78 100.0 100.0 100.0 1700725.7 65,512.00 8,783,364.40 101.7 93.2 109.1 1729926.1 2,472,801.58 8,985,543.51 107.1 92.7 115.5 1822032.6 33.8% 66.0% 34.2% 31.8% 35.1% 63.5% 34.6% 28.9% 35.2% 64.4% 33.8% 30.6%
Indice de ventas por establecimiento
DIAGNOSTICO MICROINDUSTRIAS.Las cifras indican que las ventas de productos de las microindustrias crecieron nicamente el 1.7% en el ao 2000 con respecto al 1999, mientras que en el 2001 su crecimiento fue de 7.9% respecto a 1999; en promedio anual de crecimiento de ventas a precios corrientes es de 3.6 %. En el ao 1999 las ventas de todas las microindustrias de Tijuana oscilan en ms de $3400 millones de pesos, en el 2000 alcanzan alrededor de $3,460 mdp y para el 2001 son $3644 mdp. Significan estas ventas entre el 3 y 3.5 % del PIB estatal para cada periodo. En cuanto a los volmenes fsicos de crecimiento de produccin, es decir, crecimiento en unidades producidas se registra una reduccin de (6.8%) en el 2000 respecto a 1999 y de (7.3%) en el 2001 respecto al mismo ao 99; se registra una drstica cada de la produccin en estas empresas. Esto es demasiado grave para las empresas analizadas y es posible que no puedan resistir por mucho tiempo esta situacin.
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El promedio de empleados por empresa es de 9 y perciben una remuneracin promedio mensual por empleado de $65,311 pesos en el ao 1999, $65,512 pesos en el 2000 y $67,429 pesos en el 2001. Extendiendo esta estimacin de empleos generados por las cerca de 2000 micro industrias de Tijuana, tenemos que en este segmento se generan 18000 empleos que son casi el 30% de los empleos generados al ao en el Estado y se derrama en sueldos aproximadamente de $1214 millones de pesos anuales. Por cada peso vendido por las micro industrias en Tijuana, se requieren 35 centavos para los insumos, 34 centavos para sueldos y salarios y los casi 30 centavos restantes, se destinan a pagos de rentas, intereses, depreciaciones, impuestos indirectos (IVA e impuesto ad valoren) y la ganancia misma del empresario. Esto significa que en la transformacin de sus productos, el micro industrial agrega dos terceras partes de valor (Valor Agregado) a sus insumos, pagando mucho mas a los empleados que la rama maquiladora o el comercio de la localidad. La productividad por hombre ocupado tiende a la baja desde 1999 al 2001 tanto en valores corrientes como constantes. Se debe rescatar urgentemente al micro industrias para evitar que siga deteriorndose el nivel de productividad por hombre ocupado. Con este breve resumen de la situacin actual del micro industrial Tijuanense vistos en la encuesta, se puede observar la situacin sin proyecto y fcilmente se definen los costos sociales del proyecto, que en este caso es la Inversin inicial que se realiza con una combinacin de recursos gubernamentales y privados, mientras que los beneficios sociales se inicia con la distincin de la derrama de sueldos y salarios, la generacin de empleos, la generacin de valor agregado, impuestos, sustitucin de importaciones y el propio pago de renta que percibe el parque. A continuacin se realiza el detalle de los beneficios y los costos sociales del proyecto.
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CUADRO No.19.DEFINICION DE COSTOS Y BENEFICIOS SOCIALES DEL PARQUE INCUBADORA DE MICROINDUSTRIAS CANACINTRA DE TIJUANA. (datos para 2002 con informacin de la encuesta de 2001) VIDA VALOR CONCEPTO UNIDAD VALOR UTIL ANUAL
I.- COSTOS 1.- Inversin total del proyecto II.- BENEFICIOS 1.- Derrama de sueldos y salarios (9 empleos por empresa en 21 empresas) 2.- Valor Agregado Bruto generado (21 empresas promedio generan 1.2 mdp de VAB) 3.- Incremento del 4% anual de produccin empresas (VBP por empresas es $1.8 mdp, 4% es 0.077 mdp) 4.- Sustitucin de importaciones por la produccin 80% de produccin es para mercado local, 1.8 x 80% 5.- Captacin de renta como cuota de recuperacin se estima un 100% ocupacin en opcin austera 6.- Generacin de empleos con la obra del parque se estima una derrama de 36% en sueldos de la inv total lote $8'544,000 20 aos $ 427,200 $ 427,200 $73,441,848 $ 12,757,500
empleos $67,500 c/u pesos $1,173,593 pesos $77,000 c/u pesos $ 1,457,626 pesos pesos $3,075,840
$ 38,272,500
3 aos
$24,645,453 $4,851,000.0 0 $ 91,830,413 $ 2,207,752 $3,075,840
3 aos
$ 24,645,453
3 aos 3 aos 3 aos 1 ao
$ 1,617,000 $ 30,610,138 $735,917.28 $3,075,840
Como se observa, los costos sociales es de $8.5 mdp, mientras que los beneficios directos de la inversin es de $73.44 mdp , lo que corresponde a una alta rentabilidad social del proyecto, es decir, se superan con creces la aplicacin de recursos para un parque incubador que es el primero en el Estado y que puede ser la punta de lanza para reorientar la poltica de promocin industrial de la SEDECO y la propia Secretara de Economa, que busca la integracin de las micro industrias a los sectores exportadores y encauzar el desarrollo de dichas micro industrias. 3.- El esquema de funcionamiento de este parque incubadora de microindustrias CANACINTRA es diferente a la concepcin del modelo adoptado por la Asociacin de Incubadoras estadounidense, toda vez que aqu se tomarn empresas ya establecidas y operando, que tienen dificultades en su desarrollo por diversas circunstancias, a las cuales se les deber albergar en el parque, apoyarlas con capacitacin, asesoras y consultora empresariales y se buscara su integracin al mercado local y de exportacin en forma ms dinmica y rentable. En este sentido, resulta un esquema que va a tener resultados ms rpidos y viables financieramente para el parque, sin necesidad de subsidiar la operacin del mismo. 4.- El mercado de Naves Industriales para las microempresas presenta dificultades porque no existen pequeas naves de acuerdo a sus necesidades de espacio, por lo tanto, se ven en la necesidad de establecerse en zonas residenciales de diversos puntos de la ciudad con los consecuentes problemas.
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Las naves que se ofertan estn sobradas en espacios para las necesidades de los microindustriales, el precio de dichas naves por m2 rentado puede ser igual o menor al que pagan actualmente los microindustriales, solo que para reubicarse en esas naves tendran que rentar mucho ms espacio de lo que necesitan. 5.- De las aproximadamente 2000 empresas microindustriales que existen en la localidad, de acuerdo a la encuesta, seran cerca del 70% las que estaran dispuestas a instalarse en el parque incubadora de microindustias, lo que asegura una ocupacin plena del parque. 6.- Los giros principales de las microindustrias establecidas en la localidad (segn los resultados de la encuesta) el 53% corresponden a la produccin de artculos de madera y de metales bsicos, por lo que este tipo de empresas son las ms viables a establecer dentro del parque para su etapa de inicio de operaciones. 7.- El proyecto arroja un precio de renta por m2 competitivo con el mercado, si se busca disminuir aun ms este precio para subsidiar a los microindustriales en una mayor medida, se sacrifican las depreciaciones y se corre el riesgo de no contar con recursos para la rehabilitacin y reparacin de las instalaciones del parque cuando estas sean necesarias. 8.- No se contemplan obtener ingresos por los servicios de asesora, capacitacin y consultora que proporcionar el parque industrial incubadora a los microindustriales, dada su precaria situacin econmica que presentan en el diagnstico arriba sealado, por lo tanto, en caso de existir ingresos adicionales, estos seran por donaciones o fondos pblicos de promocin para este tipo de incubadoras.
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MESA DIRECTIVA DE LA DELEGACION TIJUANA DE LA CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRNSFORMACION Presidente Humberto Jaramillo Rodrguez Vicepresidentes Lic. Dennis La Salle Ainza Arq. Joel Vera Espinoza Juan Manuel Garca Ramrez Arq. Jos Pineda Arenas Ing. Jos Carmelo Zavala Lic. Julin Len Lpez Secretario Lic. Alfonso lvarez Juan Tesorero Lic. Gabriel Camarena Salinas Prosecretario Lic. Rebeca Acevedo Ramos Protesorero C. P. Francisco Bernal Castro Director de la Delegacin Lic. Alfonso Ruiz Padilla. COMITE TECNICO DEL FIDEICOMISO REVOCABLE DE INVERSION Y ADMINISTRACION DEL PROGRAMA DE INCUBADORA DE MICROEMPRESAS Presidente del Comit Tcnico C. P. Jos de Jess Gonzlez Reyes Tesorero Humberto Jaramillo Rodrguez Secretario Jos Mximo Garca Lpez Primer Vocal Roberto Miranda Bustamante Segundo Vocal Horacio Vera Loyola
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Comisario Martn Domnguez Chiu
CONSEJO DIRECTIVO DE INCUBADORAS INDUSTRIALES, A. C. Presidente Humberto Jaramillo Rodrguez Vicepresidente Lic. Francisco Rubio Crdenas Secretario Lic. Alfonso lvarez Juan Tesorero Horacio Vera Loyola Vocales Arq. Jos Pineda Arenas Arq. Gabriel Gamboa Lic. Dennis La Salle Ainza Arq. Joel Vera Espinoza. SECRETARIA DE DESARROLLO ECONOMICO DEL H XVII AYUNTAMIENTO DE TIJUANA.C. P. Humberto Inzunza Fonseca, Titular. Lic. David Reyes, Director de Servicios. Ing. Ral vila, Director de Industria. RESPONSABLES DE LA ELABORACION DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA Y FINANCIERA DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORAS DE CANACINTRA PARA MICROINDUSTRIAS Lic. Ramn Antonio Loaiza Velarde Lic. Ramn Enrique Luque Flix Lic. Jaime Griego Estrada Lic. Ignacio Reyes Saldaa Lic. Joel Armando Daz Padilla
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ANEXOS
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LISTA DE EMPRESAS ENCUESTADAS PARA INCUBADORAS INDUSTRIALES NOMBRE DOMICILIO

CERCOS Y MATERIALES UNIVERSAL MARMOLES VERGES BORDADOS MOLTO HERRERIA AZTECA DE TIJUANA COTT MANUFACTURING DE MEXICO S.A. HERRERIA UNIVERSAL ADONIMEX DE MEXICO S. A DE C. V TINAS Y LAVADOS DE B. C MARMOLES TEPALIL PROSEMAR S. A DE C. V ROCCO FRAMES S. A DE C. V ARTES Y REGALOS DISTRIBUIDORA VIDRIERIA VICAL UTTT KOSYO S. A DE C. V CAPPA INTERNACIONAL DE MEXICO S.A. DE C. V. ANUNCIO E IMAGEN DE B. P S. A DE C. V ANUNCIO E IMAGEN OMEGA INDUSTRIA QUIMICA CAJAS Y EMPAQUES EL VITRAL LAMPARAS ALFONSO LITOS IRON DESIGNS DUCTOS SAN LUIS FABRICACION Y REPARACION ROGELIO AVILES TALLER INDESTRIAL AZUCARERA DE LOS MOCHIS REFUSANO S. DE R. L. HUAGATAS FUANITURA HIDRAULICOS DEL NOROESTE ABC DE INSTALACIONES S. A DE C. V DUCTOS DEL PASIFICO MOLDURAS FLORIDO TALLER DE CARPINTERIA INDUSTRIA RECICLADORA DE TIJUANA PROSESADORA JACOME MUEBLES GONZALEZ CALLE 4 SUR No 108 MESA DE OTAY CALLE 2da No232 ZONA CENTRO BLVD. INSURGENTES No4000 CALLE OCAMPO No1632 ZONA CENTRO CALLE 2da No8373 ZONA CENTRO CALLE 8 No373 ZONA CETRO FINAL DEL CANAL No100 PASEO DE LOS HEROES No12641-D Ave. MORELOS No1777 COL. INDEPENDENCIA RODOLFO FIERRO No6058 FRACC. VILLA FRACC. MAGAA LA MESA BLVD. BENITES No1 CALLE 8va No8313 CALLE19 No201 CALLE 6ta FRACC. CIENEGA 2 LEON DEL CARMEN No 12310 AV. INSURGENTES AV. ANGELINA 607-C FRACC. SANDOVAL. CAMPOS No35-A Ave. JUAN OJEDA ROLDES No14716 COL. GPE. VICTORIA BLVD. DIAZ ORDAZ LA MESA BLVD. OSCAR BAYLON CHACON No 1075MARIANO MATAMOROS CALLE ELOTE No 236 FRACC. MORENO 24 DE FEBRERO No2045 MARIANO MATAMOROS GUTY CARDENAZ No 345 CALLE ERMITA 80 LA MESA BLVD. CARDENAS No 9OTAY BLVD. SALINAS No4601~6 Ave. ALBA ROJA No137.93 C.3ra No125 C .P. INDUSTRIAL MAR BEEBEJO #24 GARITA DE OTAY RIO BRAVO No.9570 BLVD. AGUA PRIVADA GUANAJUATO No 475 LA MESA JAVIER MIVA No1551~304 ZONA RIO MIGUEL ALEMAN 330~5 LAPRESA Ave. PROL LAS HUERTAS
TELEFONO ENTREVISTADO
623~21~10 686~28~63 621~01~79 623~62~72 624-32-01 686~22~07 686~58~04 686~91~13 684~41~41 689~46~28 629~65~86 681~52~17 607~07~43 685~48~14 625~67~01 638~83~50 688~37~57 688~73~40 624~54~94 622~32~92 685~19~90 636`80~82 621~65~01 698-4I-72 688~39~42 683~52~20 668~27~72 622~23~69 624~82~12 608~16~46 627~01~70 682~72~28 681~61~ 17 629~81~39 JOS LIZARRAGA LOPEZ DANIEL VERGES JUAN CARLOS MEJIA IRMA GALLEGOS TORRES HECTOR MANUEL MTZ, CASTAEDA HECTOR SANTOYO ROBERTO LIMON REYNALDO CABRERA LETICIA ALFREDO GONZLES ADRIANA SOBERANES OLIVIA ROMO MARIA EVA URIAS CHAVIRA MARIO CAMACHO MIGUEL AGUILAR MARIA ESTER LPEZ ARACELY AYALA MIGUEL LEDEZMA JOS DE AL LUZ SNCHES MAURICIO GONZLEZ EVELIA JARA ALFONSO LVAREZ RAFAEL RUBIO ALFREDO ZAPATA SALVADOR CORTES ORTIZ ESTEBAN TERN CARLOS CERVANTES GABRIEL HERNNDEZ RAMN GUERRERO LUIS HUERTA RAFAEL LOPEZ ALFONSO ARMENTA GMEZ SONIA GONZLEZ LEOPOLDO RUZ JOS LUIS GONZLEZ 625~54~72 629~49~77 681~37~69 681~13 ~04 JESS M. SNCHEZ SALVADOR ACOSTA MEDINA ROBERTO GONZLEZ JAIME MODELEUSKY
COLCHONERA FRONTERIZA S. A _______________________________________________________________________________________________ CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION DELEGACION TIJUANA, BLVD AGUA CALIENTE 12310, ESQ. BUGAMBILIAS, FRACC. DEL PRADO, TIJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22. www.canacintra.net
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NEON OMEGA ANUNCIOS LUMINOSOS LABORATORO BETAN CARPINTERIA PAEZ F Y M TAPICERIA HERRERIA BUENOS AIRES TAPICERIA ROJAS DISENOS DE MUEBLES EN ACERO CARPINTERIA SANCHEZ PORTONE LA QUERTA MAQUINAS Y HERRAMIENTAS DOSIL PAPELERAS PRINT LA CARPINTERIA CARPINTERIA VELAZQUEZ HERRERIA TORRES REYES CARPINTERIA RAJIM HERRERIA LIBERTAD S. A DE C. V HERRERIA FUEREA HERRERIA MONTERRY TEXTILES INDABUA DISTRIBUIDORA DANC MUEBLES DE DISENO EN MADERA S. A HECEROS FATIMA HERRERIA ALDABA CARPINTERIA CALUARIO HERRERIA ERNESTO MARQUEZ PRO TELAS PULIDORAS DE METALES COLCHONERA LIBERTAD CARPINTERIA EL BABY CARPINTERIA EL PIT TAPICERIA ROJAS HERRERIA MORALES TAPICERIA GARCIA CARPINTERIA EL TORE ARREGLOS ES ARTE TECNOLOGIA ELECTRICA ARTESANIAS LA BELLART
CALLE .RAMPA MORELOS CALLE 6 Y MUTIALISMO No351 ZONA CENTRO Ave. HERDAN No.3012 COL. LIBERTAD Ave. OCAMPO No 887 ENTRE 2 Y 3 Ave. LAZARO CARDENAS No901 BUENOS AIRES CANON EMILIANO ZAPATA No.11315 CALLE17 No.18527 COL. LIBERTAD Ave. JOSE M. VELAZCO No.12736 COL. LIBERTAD CALLE MANUEL CONTRERAS No.4732 COL. MEXICO HERNAN CORTES No16321 COL. LOS PINOS JOSE HERNANDEZ No.1231 COL. HERRERA Ave.20 DE NOVIEMBRE No.12540 AZUCENAS No.261 FRACC. JARDINES MESA Ave. JUAN LIZONDO No. 9715 MESA DE OTAY CALLE 8va No.756 COL. INDEPENDENCIA CALLE 15 No.12781 Ave. FELIX LARRA COL. LIBERTAD CALLE IGNACIO SARAGOZA No.1621 COL. POSTAL CALLE CECILIO GARSA No.54 COL. RUIZ CORTEZ MARIA VELAZQUEZ No.121521 COL. 10 MAYO No.9213 CALLE18 No.18790 COL. LIBERTAD Ave. IGNACIO MAT. No.1302 COL. HERRERA Ave. ERMITA No.54~515 LA MESA CALLE 14 No.220 COL. LIBERTAD CALLE 7 No.16 ZONA CENTRO JOSE COTRERAS No.1215 OTAY CALLE 17 Y DIEGO RIVERA No. 14321 COL. LIBERTAD CALLE 14 No.12421 COL. LIBERTAD LAZARO MARQUEZ No.1821 CARRTERA AEROPUERTO CALLE 9 No.1181 CANADA NORTE COL. LIBERTAD CALZADA GUAYCORA No.19310 BUENOS AIRES Ave. FRANCISCO JAVIER MINA No.5981 Ave. MATAMOROS No.715 CALLE ACAMO No.591 FRACC. LAS CALIFORNIAS Ave. GUSTAVO SALINAS No.8712 EL FLORIDO Ave. FELIX PARRA No.1497 COL. LIBERTAD BLVD. LOS ALAMOS No.1118
685~73~40 685~49~83
MIGUEL LEDEZMA PEDRO BETANCURT JESS PREZ JOS GARCIA RAL SNCHEZ JOS LUIS ROJAS MARCO ANTONIO JUREZ
688~07~91 607~31~29 682~94~43
DANO SNCHEZ 683~12~15 ERNESTO JIMNES JOAQUIN MUOS 622~25~62 JOSE PINEDA 689~50~86 623~39~57 FADRIQUE MEDINA ROMERO JORGE REYES MANUEL SANCHEZ 683~26~63 JUAN PREZ 682~46~80 ERNESTO HERNNDEZ ENRIQUE IGNACIO COTRERAS MIGUEL ANGEL ZAZUETA JOSE PREZ 681~39~42 JAVIER 683~56~81 RAMIRO ERNESTO MARQUEZ ERNESTO JIMENEZ JOSUE NAVARES ROSARIO MONTES 683~55~01 683~51~75 MARIO ABEL PEDRO CORDERO RAMIRO GARCIA
JOSE LUIS ROJAS 645~62~99 607~01~30 JORGE RIOS NATALIA ALVARADO 682~38~02 RAUL JAVIER ACOSTA ISRAEL MORALES JOEL GARCIA
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CARPINTERIA HERNANDEZ CARPINTERIA PABLOS TAPICERIA GUAYCURA MUEBLES Y COCINAS ALEX ARTESANIAS LAMAS HERRERIA LA MEJOR CERCOS RODRIGUEZ HERRERIA CARPINTERIA EL PONCHO HERRERIA LA ESTRELLA COOPERATIVOS FRIDOM S. RL. DE C.V. MUEBLES SE MAR FERRO ALUM MUEBLES DEORATIVOS DE MADERA REPARACION DE MUEBLES DE MADERA
CALLE19 No.630 COL. LIBERTAD JOSE M. VELAZCO # 13811 FRACC. PIPILA FRANCISCO Y MADERO #9715 FRACC. GUAYCURA AV. ARAGOIZ #6 JARDINES DEL RUBI CALLE ORO # 639 LOS ALAMOS CALLE B # 319 FRACC. URIAS LA MESA CALLE IGNACIO LOPEZ TARZO #1815 LA MESA CALLEJON LOS OLIVOS # 9121 EL FLORIDO AV. LUIS DONALDO COLOSIO # 7810 EL FLORIDO CALLE JIMENEZ LA MESA # 6941
GERARDO VAZQUEZ JORGE ROBLES ROCIO SALARES ALEJANDRO CASTELO JOSEFINA FIGUEROA JOAQUIN LEMUS JOSE RODRIGUEZ JESUS PINEDA DIONICIO JUAREZ ROBLE
CALLE 19 # 4715 COLONIA LIBERTAD. FRANCISCO LPEZ CALLE ELOTE # 236 FRACC. MORENO LA MESA. JOSE LUIS GONZLEZ AV. 20 NOVIEMBRE # 260 COL. 20 NOV. JORGE CALLEJON M. DORLAN Y CALLE 17# 11512 CALLE BENITO JUAREZ # 1721 EL FLORIDO MIGUEL ANGEL JAVIER LPEZ
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CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION (CANACINTRA), DELEGACION TIJUANA. PROYECTO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA Y FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCION DE UN PARQUE INDUSTRIAL EXCLUSIVO PARA LA MICRO Y PEQUEA INDUSTRIA DEL MUNICIPIO DE TIJUANA, B.C. CUESTIONARIO PARA LA MICROINDUSTRIA Nombre de la empresa:_____________________________________________________________. Domicilio________________________________________________________________________ Tel:____________________ Nombre del entrevistado:____________________________________________________________ Puesto________________
Encuestador
1.- Conoce Usted el concepto de "Parque Industrial Incubador? 2.- Conoce Usted los servicios de asesora contable, administrativa, financiera y de organizacin que brinda CANACINTRA y la Secretara de Economa a travs del CRECE? 3.- El concepto de "Parque Industrial Incubadora" consiste en la integracin desde el punto de vista de organizacin y produccin de dos o ms empresas dentro de una rea geogrfica, para elaborar un producto de consumo final y/o que a su vez es materia prima para la industria de exportacin Sera de su inters el considerar esta alternativa de asociacin para convertirse en exportador directo o indirecto?
4.- De ser afirmativa la respuesta de la pregunta 16, y despus de dictaminar la viabilidad tcnica, de organizacin y Administracin, se integrara fsicamente dentro de un parque industrial incubador? 5.- De ser afirmativa la pregunta anterior, estara dispuesto a concentrar su actividad dentro de un rea preestablecida que contara con todos los servicios pblicos y logsticos para la recepcin de materias primas y despacho de su produccin?
6.- Giro o actividad principal de su empresa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Textil A( ) D( B( C( ) ) Maderas Papel E( F(
) Qumica ) ) Minerales no metlicos Metales bsicos
G( H( I( )
) )
Maq. Y Eq
Electrnica Otra
7.-Favor de indicar el nmero de empleados, segn su categora De administracin. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De produccin. . . . . . . . . . . . . ..... ... .... ... .... ... ... ...... ........ ... .. _______________________________________________________________________________________________ CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION DELEGACION TIJUANA, BLVD AGUA CALIENTE 12310, ESQ. BUGAMBILIAS, FRACC. DEL PRADO, TIJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22. www.canacintra.net
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8.- Ao en que se estableci la empresa (Da / Mes / Ao). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . A( B( C( ) ) ) 1 a 3 aos 4 a 6 aos 7 a 10 aos D( E( F( ) ) ) 11 a 13 aos 14 a 16 aos 17 Ms
8.1.- Tiempo de ubicacin en el presente domicilio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A( B( C( ) ) ) 1 a 3 aos 4 a 6 aos 7 a 10 aos D( E( F( ) ) ) 11 a 13 aos 14 a 16 aos 17 Ms
8.2.- El local donde se ubica es: . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A( B( C( ) ) ) Propio Rentado Prestado D( E( F( ) ) ) En su casa Otros
8.3- Si paga renta, favor de mencionar el monto mensual (pesos). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A( B( C( ) ) ) 1,500 a 3,000 3,001 a 4,500 4,501 a 6,000 D( E( F( ) ) ) 6,0001 a 13,999 14 a 16 pesos 17 Ms
8.4.- Cuales son las dimensiones de su local? (Metros cuadrados).. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A( B( C( ) ) ) Menos de 100 100 a 150 151 a 300 D( E( F( ) ) ) 301 a 450 451 a 600 601 a 750 G( H( I( ) ) )
751 a 9
901 a 1
1,051 a 1,2
8.5.- En su actual domicilio, por favor marque con "X" segn corresponda la respuesta S A) B) C) D) E) F) ( ( ( ( ( ) ) ) ) ) No ( ( ( ( ( ) ) ) ) ) Cuenta con todos los servicios Pblicos Inconformidad de los vecinos por su ubicacin (que se lo hayan hecho saber) Problemas en la maniobra de acceso para los vehculos que le abastecen de materias primas y/o para embarcar su producto utiliza la va pblica para maniobras de carga y descarga de mercanca El domicilio de su empresa se localiza dentro de lo que se denomina zona residencial ?Cual es su necesidad de energa elctrica Kw /hr
___________
9.- Tipo de organizacin legal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 4.1( 4.2( 4.3( 4.4( 4.5( ) Propietario nico ) Sociedad mercantil ) Asociacin ) Cooperativa ) Otra (especificar)___________________________________________________________
10.- Favor de mencionar los principales productos que elabora, as como el nmero de piezas producidas as como el valor de las mismas (en miles de pesos), segn el ao que corresponda 1999 Productos principales Cantidad $ $ $ Valor Cantidad $ $ $ 2000 Valor
200
Cantidad
75
$ $
$ $
11.- Favor de indicar cantidad y el monto ejercido en la compra de materia primas directas ( sin incluir pago de salarios, IMMS INFONAVIT rentas, electricidad, combustibles, etc) 1999 Materias Primas Cantidad $ $ $ $ $ $ $ $ $ 12.-Favor de mencionar el gasto promedio de los siguientes conceptos, segn el ao que corresponda 1999 Costos indirectos Valor 2000 Valor Valor Cantidad $ $ $ $ $ $ $ $ $ 2000 Valor
200
Cantidad
200
Va
Sueldos y salarios (incluyendo pago de prestaciones como el Aguinaldos, vacaciones, IMMS, SAR, INFONAVIT)
Pago de combustibles (Gasolina, Disiel y Electricidad) Rentas del Inmueble (De proceder) Seguros y Fianzas Equipo de Transporte (Adquisicin) Equipo de Transporte (Mantenimiento)
$ $ $ $ $
$ $ $ $ $
$ $ $ $ $
13.- Favor de indicar en dnde adquiere su materia prima en porcentaje sobre el total 1999 Importaciones directas Nacional ( sin incluir B.C.) Producidas en B.C. 14.- favor de mencionar el origen de su maquinaria instalada Maquinaria Importada Nacional Otro 15.- El destino final de su produccion es: _______________________________________________________________________________________________ CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION DELEGACION TIJUANA, BLVD AGUA CALIENTE 12310, ESQ. BUGAMBILIAS, FRACC. DEL PRADO, TIJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22. www.canacintra.net __________% __________% __________% Usada Nueva % __________% __________% __________% 2000 __________% __________% __________% 2001 __________% __________% __________%
76
(Favor de Marcar con X la que corresponda ) A( B( ) ) Como producto para consumo final Como materia prima a integrarse a otro proceso manufacturero
13.- Favor de indicar en dnde adquiere su materia prima en porcentaje sobre el total 1999 2000 2001 Importaciones __________% __________% __________% directas Nacional ( sin incluir B .C.) __________% __________% __________% Producidas en B.C. __________% __________% __________% 14.- favor de mencionar el origen de su maquinaria instalada Maquinaria Importada Nacional Otro 15.- El destino final de su produccion es:
(Favor de Marcar con X la que corresponda )
% Usada Nueva
__________% __________% __________%
A( B(
) )
Como producto para consumo final Como materia prima a integrarse a otro proceso manufacturero
16.- Favor de mencionar en porcentaje el mercado f inal de su produccin 1999 1/ 2/ Exportaciones directas Exportaciones indirectas __________% __________% 2000 __________% __________% 2001 __________% __________%
Mercado Nacional (sin incluir B.C.) __________% Mercado de B.C. __________%
__________% __________%
__________% __________%
77

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ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA Y FINANCIERA DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA CANACINTRA PARA MICROINDUSTRIAS

ABRIL DEL 2002.

ATENTAMENTE HUMBERTO JARAMILLO RODRIGUEZ

CAPITULO I DESCRIPCION DEL PROYECTO.-

% de incubadoras que indicaron ofrecer dichos servicios 96 89 77 47 37 77 44 42 58 63 41 25 37 23 86 40 76 31 42 43 49

229 50 170 162 103

Tel: (225) 334-5555 Fax: (225) 388-3975 Michigan

Fax: (828) 659-8038 Email: dean.kanipe@bbs.mcdowell.cc.nc.us Oklahoma

FUENTE: Revista Mercado de Valores de NAFINSA, mes de ao 2000.

9% 3% 6% 11% 27% 42% 1%

7 a 10 4a6 1a3 Menos de 1

Escala porcentual 0-100%

8.1 Tiempo de ubicacin de la empresa en el presente domicilio

4% 11% 29% 46%

7 a 10 4a6 1a3 Menos de 1 0%

6.- Giro de actividad de la Microindustria (Distribucin % de la frecuencia muestral)

trn ica E lec

(8.5.A) En su actual domicilio cuenta con todos los servcios pblicos?

8.5.f.- Carga de tensin elctrica (muestral) demandada Carga 110 3%

(8.5.d) En su actual domicilio, utiliza la va pblica para operaciones de carga y descarga?

9.- Tipo de organizacin de la em presa ( Distribucin % de la frecuencia mustral) 53% 41%

17.- Es Ud. exportador directo y/o indirecto

18.1.c) No exporta directamente por considerar no competir en precio ( frecuencia relativa)

1.5 14.5 2.5 1 1.4 2 1.9 7 18 120 18 15

0 N 0 N 1 N 0.5 N 0 N 1 N 0.9 N 4 SI 5 SI 20 SI 8 SI 2.5 SI

RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALIZADOS EN LA CIUDAD DE TIJUANA

37 100 420 8 35 17 30 220 50

1997 1981 1989 1999 1983 1999 1990 1997 1986

1986 1999 1999

CALLE CINCO SUR NO. 165

RENTA RENTA VENTA

ZONA RIO GUAYCURA CD INDUSTRIAL OTAY

BLVD. CUAHUTEMOC PASEO GUAYCURA CALLE CINCO SUR NO. 165

480 MTS. 2 387 2,555M 2 933M2

45,000.00 PESOS $ 850.00 DLLS. 400,000 DLS

CENTRO INDUSTRIAL ARBOLEDAS

0.39 DLS POR FT2

CENTRO INDUSTRIAL CHILPANCINGO

RENTA VENTA VENTA

CD.INDUSTRIAL OTAY CD.INDUSTRIAL OTAY COL. PLANETARIO

1000 2350 1550

460 940 480

$1,500DLLS $3,500DLLS $200,000DLLS

$1500.00 DLLS 890 4,500 DLS

RENTA RENTA RENTA

400 1340 550

1,600 DLS $3,500.00 DLLS. $1,700.00 DLLS.

LA MESA, CERCA DE PENITENCIARIA DEL ESTADO LA MESA GARITA DE OTAY

AVE. DE LOS POLLOS EN ESQUINA

OFICINAS 80 M2. Y ESTACIONAMIENTO PARA 6 CARROS

RENTA RENTA RENTA RENTA VENTA RENTA

VENTA RENTA VENTA RENTA RENTA

365 M 319 M 319 M 375 M

500 M 600 M 600 M 300 M 21612

375 M 450 METRO S 200 400

300 M 400 METRO S 200 M2 350

TOMAS AQUINO OTAY

GONZALES BOCA NEGRA CD INDUSTRIAL

$400.00 1,700.00 DLLS

Aproximadamente 1000 Microindustrias con superficie menor a $40.00 125 m2.

CAPITULO III ESTUDIO TECNICO DEL PROYECTO.-

Parque Industrial para Incubadora de Microindustrias.

GERENTE (1) SECRETARIA (1)

JEFE DE DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO