Cortesía Daniel D´Amato B

Tasa de descuento. Método Residual dinámico – Año 2009

Preparado por: Daniel D’Amato B

Con los cambios que tiene la economía nacional e internacional es importante

tener actualizada la tasa de descuento a la que se deben traer el flujo de caja
en el análisis residual dinámico.

Como se había comentado anteriormente, la tasa de descuento es la sumatoria

de la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo por emprender un proyecto
inmobiliario en determinado sector de la economía.

Por ser los proyectos inmobiliarios de una duración en su construcción entre 12

y 18 meses, se toma como tasa libre de riesgo el promedio de los TES en los
últimos 6 meses. Si el proyecto dura mas tiempo, se debe tomar el promedio de
los TES de un periodo mayor (12 meses, 24 meses etc).

En esas condiciones los siguientes son los cálculos de la tasa de descuento

para cada tipo de desarrollo inmobiliario en Junio de 2009.

Tipo de Proyecto Tasa de descuento

Vivienda 18,5%
Oficina 20,5%
Comercio 22,5%
Industria 24,5%
Parqueos 19,5%
Hotel 22,5%

Trabajando con el modelo financiero de un proyecto inmobiliario con 12 meses

de duración se obtiene la siguiente tabla de equivalencias entre la utilidad
sobre las ventas y la tasa interna de retorno (TIR) del proyecto, que en
definitiva es la misma tasa de descuento que calculamos.

TIR Proyecto
Utilidad Tasa de Descuento
5% 15,1%
6% 16,3%
7% 17,5%
8% 18,6% Vivienda
9% 19,7% Parqueos
10% 20,7% Oficinas
11% 21,7%
12% 22,7% Comercio - Hotel
13% 23,7%
14% 24,6% Industria

Con estas equivalencias se pueden trabajar los análisis con metodología

residual estática, que trabajan con la utilidad sobre ventas (recuerden que los
costos financieros son nulos en el análisis estático).