CARTILLA COSTOS EN LA CONSTRUCCIN

SENA CENTRO NACIONAL DE LA CONSTRUCCIN MEDELLN, 2003

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COSTOS EN LA CONSTRUCCIN Cuando se piensa en un proyecto de edificacin, el primer interrogante asociado con l es acerca del costo final del proyecto; y para ello es necesario, determinar los costos requeridos para concebir y construir dicho proyecto; estos costos corresponden a la inversin de dinero en las etapas de: 1.Planeamiento del proyecto Estudios preliminares Diseo de los subproyectos Estudios complementarios

2.Construccin del proyecto: Ejecucin de las actividades constructivas Administracin y control del proceso constructivo

El costo de un recurso, sea un bien o un servicio, es el valor en dinero que debe invertirse para obtenerlo, y por tanto, debe ser identificado, evaluado y clasificado durante la etapa de concepcin o planeamiento del proyecto, y controlado durante el proceso de construccin. La evaluacin de costos de un proyecto de edificacin considera el estudio de factores de diversa ndole, entre los que se destacan: Los planos y las especificaciones: Se refiere al estudio de la informacin necesaria para determinar la magnitud, la calidad y el proceso de construccin de la edificacin. Es en sntesis, un estudio que analiza el aspecto fsico del proyecto. El entorno: Consiste en la evaluacin y el anlisis de las condiciones fsicas, legales, comerciales y tcnicas que rodean el sitio de la obra y su construccin. La organizacin de la obra: Quien elabora un presupuesto lo hace basado en una organizacin de obra que supone como ideal, y de all, se desprenden sus estimaciones y estudio de la informacin necesaria para la evaluacin de los costos. Las exigencias de calidad por parte del propietario, la magnitud de los proyectos, la situacin econmica de la industria de la construccin y del pas
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en general, entre otros factores, obligan a considerar la organizacin de la obra como un aspecto trascendental para alcanzar la mayor eficiencia posible a travs de la disminucin costos, de tiempos y de movimientos innecesarios. Algunos aspectos referentes a la organizacin de la obra que inciden en su costo final son: los sistemas de transporte de materiales, disposicin adecuada de los mismos, caractersticas y mtodos para obtener la produccin y eficiencia estipulada para los equipos y maquinaria, el empleo y la localizacin de los equipos de transporte vertical, y la conformacin cuantitativa y cualitativa de las cuadrillas de personal. La industria de la construccin: Algunas caractersticas de la industria de la construccin la diferencian de las otras industrias, y estas a su vez inciden en el costo de un proyecto, tales como: alta dependencia de otras industrias manufactureras que le sirven como proveedoras, fuerte influencia de la economa nacional en su ciclo productivo, productos finales inertes e inamovibles, centros de explotacin dispersos y desplazables, y reclutamiento de mano de obra temporal e itinerante.

A continuacin y con la finalidad de dar una imagen amplia de los costos que pueden presentarse en el planeamiento y ejecucin de una edificacin presentamos el siguiente listado: Terreno: Para calcular el costo real del terreno, adems del costo de adquisicin, deben considerarse los intereses de capital o el lucro cesante, el valor de los estudios de propiedad y titulacin y los impuestos. Gastos de preinversin: Se refieren al pago del levantamiento topogrfico del lote, a los estudios de factibilidad tcnica y financiera y al estudio de impacto ambiental. Asesoras, estudios y diseos: Son los gastos necesarios para los diseos del proyecto arquitectnico, proyecto estructural, proyecto de instalaciones hidrulicas y sanitarias, proyecto de instalaciones elctricas y afines, y el proyecto de las instalaciones a gas; por la elaboracin del presupuesto la programacin de obra y del reglamento de propiedad horizontal; y por los gastos generados por los honorarios de expertos consultores o asesores o de la interventora del proyecto.

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Gastos de construccin: son los que representan el pago de la mano de obra que ejecuta los procesos constructivos y el pago de los equipos, herramientas y materiales necesarios para construir la edificacin. Gastos generales: comprenden los pagos de toda la estructura logstica necesaria para la administracin de la ejecucin del proyecto, la evaluacin de los imprevistos y la evaluacin de las actividades. Impuestos de construccin: Son los gastos por concepto de tarjeta de hilos, permiso de ocupacin de vas, licencia de construccin, aprobacin del proyecto por parte de la autoridad competente, entre otros. Derechos de instalacin de servicios pblicos: Estn relacionados con los pagos por concepto de instalacin de acueducto, alcantarillado, energa elctrica, telfono y gas. Seguros y garantas: Corresponde al valor de las plizas de responsabilidad civil, estabilidad de la obra, seriedad de la propuesta, buen manejo del anticipo, cumplimiento del contrato y pago de prestaciones sociales. Gastos comerciales: Son los pagos necesarios para la promocin y propaganda del proyecto, gastos de escrituracin y pago de intereses financieros.

La construccin de la edificacin puede presupuestarse totalmente a travs de la evaluacin de los gastos de construccin y de los gastos generales, pero el desarrollo mismo de la actividad edificadora y la competencia en el mercado, han hecho que el constructor aborde la evaluacin del proyecto como un servicio integral, ofreciendo servicios que van desde la gestin del proyecto hasta su construccin. El presente curso de costos y presupuestos de obra tendr un enfoque hacia el anlisis de los costos relacionados con la construccin propiamente dicha y se establecern algunos parmetros para el anlisis del resto de costos asociados con el valor total del proyecto.

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CLASIFICACIN DE COSTOS La clasificacin de los costos de un proyecto de edificacin debe hacerse atendiendo en primer lugar, la coordinacin total entre la forma en que se ejecutar la obra en su parte administrativa y tcnica y la forma como se elaborar el presupuesto; y en segundo lugar, un enfoque que permita la adecuada identificacin del costo y la deduccin de los datos requeridos para su evaluacin y control. Existen varias estructuras que permiten la identificacin y clasificacin de los costos: 1. Estructura tradicional o comercial Esta estructura orienta la clasificacin de los costos segn la influencia que cada uno de ellos tenga en el presupuesto final. Especifica tres tipos de costos: a. Costos directos: Son aquellos que son proporcionales al tamao de la obra, ya sea que tengan una relacin directa con las cantidades de recursos utilizados en la produccin, o que se deriven de la ejecucin de una labor de construccin claramente asignable a una actividad constructiva. Tambin son la suma del costo del material, la mano de obra, y el equipo necesario para la construccin fsica del proyecto. Los gastos producidos en obras preliminares, tales como la construccin de oficinas, almacenes, cercos, servicios higinicos, obras de proteccin, accesos a la obra, entre otros, deben ser considerados y evaluados como costos directos, teniendo en cuenta el nmero de usos para slo recargar en forma proporcional el valor a cada obra. Costos indirectos: Son aquellos que son proporcionales al tiempo de ejecucin del proyecto, que no son claramente asignables a una actividad constructiva o cuya influencia en el costo total de la actividad constructiva es tediosa y difcilmente evaluable. Son los gastos generales de una empresa aplicados por sus oficinas centrales, que se prorratearan entre las diversas obras que realiza, y los determinados para la propia obra y que son considerados solo en ella. Son aquellos en los cuales es necesario incurrir pero que no son fcilmente identificables como una unidad de
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obra determinada, independientes.

pero

que

pueden

ser

evaluados

como

actividades

Ejemplos: servicios pblicos energa elctrica, vigilancia, papelera c. Lote: Su valor comercial depende de varios factores entre ellos: localizacin, topografa, estrato, tipo de uso y desarrollo urbanstico del sector. El siguiente esquema permite visualizar esta clasificacin

Costo del proyecto de Edificacin

Costo del lote

Costo Directos

Costo Indirectos

Valor comercial Lucro cesante Inters de capital impuestos

Mano de obra Materiales Equipos y herramientas Subcontratos relacionados con estos recursos

Administracin de la obra Honorarios de consultores Impuestos Seguros y Garantas otros

Proporcionales al tamao del proyecto

Inversamente proporcional al tamao del proyecto

ESTRUCTURA TRADICIONAL O COMERCIAL

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2. Estructura segn el origen El enfoque de esta estructura, como su nombre lo indica, permite clasificar los costos segn el origen y la forma de clculo. De esta forma se pueden identificar dos grupos de costos cada uno con una subdivisin, adems del lote, saber:

Costos del proyecto de edificacin

Costos del

Costos de Obra

Costos fuera de obra

Idem

Costos

Gastos

Indirectos

Comerciales

Materiales Mano de Obra Equipos y herramientas Subcontratos

Costos relacionados con la administracin de la Obra

Servicios pblicos Seguros y garantas Honorarios

Costos financieros Ventas Gerencia del proyecto\otros

Impuestos\otros

ESTRUCTURA SEGN EL ORIGEN

a. Costos de obra: Son aquellos generados dentro de la obra y estn compuestos por los costos directos tales como la mano de obra de construccin, los materiales, los equipos y las herramientas, es decir, se consideran de igual forma como los concibe la estructura comercial; y por los costos asociados a la
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administracin del proceso constructivo de la obra, ms conocidos como gastos generales. b. Costos fuera de obra: Compuesto por los costos relacionados con la obra pero que no se generan dentro de ella. Son los costos indirectos tales como impuestos, seguros y garantas, servicios pblicos y honorarios, y los costos comerciales generados por la financiacin y comercializacin del proyecto. c. Lote: Su valor comercial depende de varios factores entre ellos: localizacin, topografa, estrato, tipo de uso y desarrollo urbanstico del sector. El siguiente esquema permite visualizar esta clasificacin: 3.Estructura combinada En este caso los costos se clasifican considerando tanto su origen como su incidencia en el valor final de la edificacin. Se identifican dos grupos de costos, cada uno con una subdivisin, adems del costo del lote, as: a. Costos de construccin: Considera los costos de los materiales, la mano de obra, los equipos y las herramientas necesarios para la construccin de la edificacin, denominndolos costos directos, y los costos indirectos de construccin o gastos generales considerados de igual forma como los concibe la estructura anterior. b. Costos indirectos del proyecto: Son los gastos necesarios para el estudio, planeacin, gerencia y venta del proyecto; entre ellos considera los costos de los estudios y los diseos necesarios para la definicin y optimizacin el proyecto, y los costos que se derivan del desarrollo mismo del proyecto tales como los honorarios de asesores, los gastos de ventas y gastos de notariado y registro, entre otros.

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Costos del proyecto de edificacin

Costos del lote

Costos de Construccin

Costos indirectos del proyecto

Costos indirectos Idem

Costos indirectos de Construccin

Costos de estudios y diversos

Costos de manejo del proyecto

Gastos de administracin de obra Gastos mensuales Areas y mantenimiento Otros

Estudios de titulo del lote Estudio de suelos Estudio de factibilidad Diseo arquitectnico, estructural, de instalaciones elctricas y otros

Honorarios de gerencia Honorarios de asesores y consultores Publicidad Ventas y Otros

ESTRUCTURA COMBINADA

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