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Ley 27157 de Propiedad Horizontal

Ley 27157 de Propiedad Horizontal

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Ley que reglamenta la propiedad horizontal en el Perú
Ley que reglamenta la propiedad horizontal en el Perú

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DIARIO OFICIAL
F
UNDADO
 
EN
1825
POR
 
EL
L
IBERTADOR
S
IMÓN
B
OLÍVAR
N
ORMAS
L
EGALES
Lima, martes 20 de julio de 1999
AÑO XVII - Nº 6966Pág. 175959
Director: Manuel Jesús Orbegozo
http://www.editoraperu.com.pe"AÑO DE LA ACTIVIDAD TURISTICA INTERNA"
CONGRESO DE LAREPUBLICA
LEY Nº 27157
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICAPOR CUANTO:El Congreso de la Repúblicaha dado la Ley siguiente:EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA;Ha dado la Ley siguiente:
LEY DE REGULARIZACIÓN DEEDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTOPARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA YDEL RÉGIMEN DE UNIDADESINMOBILIARIAS DE PROPIEDADEXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN
TÍTULO PRELIMINARArtículo 1º.- Del objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para elsaneamiento de la titulación y de unidades inmobiliariasen las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y depropiedad común, tales como departamentos en edificios,quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comer-ciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias conbienes comunes y construcciones de inmuebles de pro-piedad exclusiva; así como el procedimiento para la tra-mitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legalde las unidades inmobiliarias que comprenden bienes depropiedad exclusiva y de propiedad común.
TÍTULO IPROCEDIMIENTOS PARA LAREGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONESCAPÍTULO IDISPOSICIONES GENERALESArtículo 2º.- De las definiciones
Para los efectos de la presente Ley se considera:a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobilia-rias que cuentan con bienes y servicios comunes y seccio-nes de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones demás de un piso.b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad ex-clusiva que cuentan, por lo menos, con un pasaje de acce-so en calidad de bien común.c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias depropiedad exclusiva que cuentan con áreas recreativasadyacentes de propiedad común y/o servicios comunes.d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales:Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servi-cios comunes y secciones de propiedad exclusiva para usocomercial.e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que hansido independizadas y que cuentan con el terreno comobien de propiedad común.f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmo-biliarias que no cuentan con bienes ni servicios comunes.
Artículo 3º.- De la regularización
Los propietarios de edificaciones que hayan sido cons-truidas sin licencia de construcción, conformidad de obrao que no cuenten con declaratoria de fábrica,independización y/o reglamento interno, de ser el caso,podrán sanear su situación de acuerdo al procedimientoestablecido en la presente Ley.
Artículo 4º.- Del Formulario Registral
4.1. Para efectos registrales se considera título al For-mulario Registral con la documentación que le sirve desustento en el que consta la información relativa a lossolicitantes, los datos del inmueble materia de la inscrip-ción y las condiciones del derecho, acto o contrato que seregistra.4.2. El Formulario Registral al que se refiere el párra-fo precedente será suscrito por los interesados, por unverificador, cuando corresponda. Las firmas son legaliza-das por Notario.
Artículo 5º.- De la función notarial
5.1. El Notario, además de lo estipulado en el artículoprecedente, para los fines de la legalización, certifica yverifica la documentación que se adjunta al FormularioRegistral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos aque se refiere la presente Ley.5.2. En casos de oposición de terceros, el proceso debeseguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral.
CAPÍTULO IIDEPARTAMENTOS EN EDIFICIOSArtículo 6º.- Del inicio del proceso
6.1. Para iniciar el proceso de saneamiento a que serefiere el artículo precedente se debe tomar el acuerdopor la mayoría simple de todos los propietarios de depar-tamentos, en una reunión que será convocada para estosefectos por el o los propietarios interesados, mediantecarta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) díasútiles contados a partir de la convocatoria.6.2. La convocatoria debe contener lugar, fecha, horade la reunión y el nombre del convocante, así como laagenda a tratar.6.3. El acuerdo tomado consta en un Acta Simplefirmada por los concurrentes, el mismo que debepublicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno demayor circulación del lugar donde se ubica el inmuebley en un lugar visible del propio edificio, para efectosde determinar los porcentajes de bienes comunes, sal-vo que el referido acuerdo haya sido adoptado por una-nimidad.6.4. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere elpárrafo precedente el interesado tiene un plazo de 15(quince) días, contados a partir de la fecha de la últimapublicación, y se tramita de acuerdo a los artículos 546º ysiguientes del Código Procesal Civil.
 
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NORMAS LEGALES
Lima, martes 20 de julio de 1999
6.5. Se presume que las alícuotas sobre los bienes co-munes corresponden en partes iguales a los propietariosde los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en con-trario.
Artículo 7º.- De la inscripción cuando el terrenoestá registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de losdepartamentos se debe presentar el Formulario Registral,acompañado del título de propiedad que puede ser escri-tura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro docu-mento público o privado de fecha cierta que lo pruebe. Afalta de título de propiedad, o cuando el terreno está ins-crito a nombre de persona diferente al vendedor, el po-seedor debe demostrar posesión continua, pacifica y pú-blica como propietario durante 10 (diez) años.
Artículo 8º.- De la inscripción cuando el terrenono está registrado
Para la primera inscripción de dominio del terreno sepresenta el Formulario Registral acompañado de decla-ración notarial que acredite el cumplimiento de los re-quisitos a que se refiere el artículo 2018º del Código Ci-vil. Una vez acreditados los requisitos mencionados porNotario, el Registrador procede a inmatricular el terre-no a nombre de los propietarios de departamentos en ca-lidad de bien común y, posteriormente, la propiedad cadauna de las unidades inmobiliarias y los derechos sobrelas áreas y bienes comunes.
CAPÍTULO IIIQUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD YOTRAS UNIDADES INMOBILIARIASCON BIENES COMUNESArtículo 9º.- De la inscripción cuando el terrenoestá registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de unaunidad inmobiliaria en quinta, casa en copropiedad u otraunidad inmobiliaria con bienes comunes, cualquier pro-pietario o poseedor pleno debe presentar el FormularioRegistral, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7º de lapresente Ley.
Artículo 10º.- De la inscripción cuando el terre-no no está registrado
10.1. Para la primera inscripción de dominio del te-rreno se presenta el Formulario Registral acompañadode declaración notarial que acredite el cumplimiento delos requisitos establecidos en el artículo 2018º del CódigoCivil.10.2. Una vez acreditada la referida posesión el Re-gistrador procede a inmatricular la totalidad del terreno,distinguiendo entre el área de propiedad común y el áreay bienes de propiedad exclusiva.10.3. El área y bienes de propiedad común seinmatriculan en su calidad de copropiedad y la secciónde propiedad exclusiva se inmatricula directamente anombre del titular del derecho.
Artículo 11º.- Del terreno
En ningún caso se puede considerar como bien comúnel terreno sobre el cual está edificada la sección de pro-piedad exclusiva, salvo que sobre el mismo terreno exis-ta más de una seccn de esta naturaleza.
CAPÍTULO IVCENTROS Y GALERÍAS COMERCIALESO CAMPOS FERIALESArtículo 12º.- De los centros y galerías comer-ciales o campos feriales de un solo piso
12.1. Los centros y galerías comerciales o camposferiales que cuenten únicamente con un piso podránindependizar cada una de sus tiendas del terreno matriz.12.2. El terreno sobre el que está edificada cada tien-da es de propiedad exclusiva de cada uno de sus propie-tarios, quienes son titulares integralmente del terreno yla edificación sobre la cual está construida su tienda.12.3. Las áreas que constituyen los accesos, pasadizosy las zonas de servicios comunes pueden ser de propie-dad común, pudiendo constituirse sobre ellos derechosreales de servidumbre perpetua a favor de los prediosdominantes y/o derechos de superficie.
Artículo 13º.- De los centros y galerías comer-ciales o campos feriales de más de un piso
Cuando los centros y galerías comerciales o camposferiales cuenten con más de un piso, es facultad de lospropietarios optar entre:a) Tener un solo régimen de bienes de propiedad ex-clusiva con bienes de propiedad común.b) Tener más de un régimen de bienes de propiedadexclusiva con bienes de propiedad común.c) Independizar del terreno matriz cada una de las tien-das. La propiedad del terreno sobre el cual están las tiendasindependizadas es de copropiedad de éstas, considerando elplano vertical sobre el cual éstas se hallan edificadas. Enestos casos, se debe constituir derechos reales de servidum-bre perpetua obligatoria a favor de los predios dominantesrespecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o con-siderar éstos como zonas de propiedad común.
Artículo 14º.- De la inscripción cuando el terre-no está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de unaunidad inmobiliaria en galería, centro comercial o campoferial, cualquier propietario o poseedor pleno debe pre-sentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuestoen el artículo 7º de la presente Ley.
Artículo 15º.- De la inscripción cuando el terre-no no está registrado
15.1. Para la primera inscripción de dominio del te-rreno se presenta el Formulario Registral acompañadode declaración notarial que acredite el cumplimiento delos requisitos a que se refiere el artículo 2018º del CódigoCivil.15.2. Una vez acreditados los referidos requisitos, el Re-gistrador procede a inmatricular la totalidad del terreno,distinguiendo entre la sección de propiedad común y el áreay bienes de propiedad exclusiva. El área y bienes de propie-dad común se inmatricula en su calidad de copropiedad y lasección de propiedad exclusiva se inmatricula directamen-te a nombre del titular del derecho.
Artículo 16º.- Del terreno
En caso de haber optado por lo establecido en el lite-ral c) del artículo 13
º
, el terreno se considera copropiedadde los propietarios de las tiendas existentes dentro delplano vertical del perímetro superficial y se consideranbienes comunes el acceso y los servicios comunes a quese refiere el Reglamento Nacional de Construcciones.
CAPÍTULO VCONSTRUCCIONES DE UNIDADES DEPROPIEDAD EXCLUSIVAArtículo 17º.- De la inscripción cuando el terre-no está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de unaunidad de propiedad exclusiva cualquier propietario o po-seedor pleno debe presentar el Formulario Registral, deacuerdo a lo dispuesto en el artículo 7º de la presenteLey.
Artículo 18º.- De la inscripción cuando el terre-no no está registrado
18.1. Para la primera inscripcn de dominio del terrenose presenta el Formulario Registral acompañado de declara-ción notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos aque se refiere el artículo 2018º del Código Civil.18.2. Una vez acreditada la referida posesión el Re-gistrador procede a inmatricular la totalidad del terreno.
CAPÍTULO VIDISPOSICIONES COMUNESArtículo 19º.- De las disposiciones comunes
Las disposiciones de este Capítulo son de aplicación a to-dos los procedimientos establecidos en el presente Título.
 
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NORMAS LEGALES
Lima, martes 20 de julio de 1999
AVISO
IPRECON
Artículo 20º.- De las inscripciones
20.1. Con la presentación del Formulario Registral alRegistro correspondiente se puede inmatricular el terre-no e inscribirse la fábrica.20.2. También es susceptible de inscripción, de ser elcaso, las secciones de propiedad exclusiva, las seccionesde propiedad común, la independización, el ReglamentoInterno y la junta de propietarios.
Artículo 21º.- De la prescripción adquisitiva dedominio
La prescripción adquisitiva a la que se refiere elpresente Título es declarada notarialmente, a solici-tud del interesado y para ello se debe seguir el mismoproceso a que se refiere el artículo 504º y siguientesdel Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, deacuerdo a lo previsto en el artículo 5º de la presenteLey.
Artículo 22º.- De la inmatriculación
La primera inscripción de dominio a que se refie-re el artículo 2018º del Código Civil se declaranotarialmente y para ello se debe seguir el mismoproceso a que se refiere el artículo 504º y siguientesdel Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, deacuerdo a lo previsto en el artículo 5º de la presenteLey.
Artículo 23º.- De la procedencia de la inscripción
No es impedimento para la inmatriculación del terre-no, de ser el caso, ni para la inscripción del derecho depropiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes co-munes, que uno o más de los poseedores del mismo edifi-cio, quinta u otros no acrediten su derecho de propiedad.En estos casos particulares, el registrador suspende lainscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido solici-tado o acreditado hasta que se demuestre el derecho res-pectivo.
Artículo 24º.- De la presunción de igualdad dealícuotas
En caso de que no sea posible determinar los por-centajes de bienes comunes, por ausencia o impedi-mento de uno o más propietarios, se presume que lasalícuotas corresponden en partes iguales a los pro-pietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvoprueba en contrario. Para el efecto se publica en elDiario Oficial El Peruano, uno de mayor circulacióndel lugar donde se ubica el inmueble y en un lugarvisible del predio, un extracto que contenga la ubica-ción del inmueble, dándose un plazo de 10 (diez) díaspara que cualquier afectado acredite el mayor porcen-taje que le corresponda.
Artículo 25º.- Del informe técnico
25.1. En todos los casos de regularización de edi-ficaciones a que se refiere el presente Título, el inte-resado debe presentar al Notario un informe técnicoelaborado por un verificador, público o privado, in-geniero civil o arquitecto colegiado, que constate lascaracterísticas de la edificación, y de ser el caso, decada una de las secciones de propiedad exclusiva yde propiedad común y el total de áreas y bienes co-munes existentes, debiendo efectuar los planos deubicación y de distribución de cada una de las sec-ciones de propiedad exclusiva y de las áreas y bienescomunes.25.2. En el caso de centros y galerías comercialeso campos feriales de más de un piso el informe técni-co debe elaborarse tomando en consideración la op-ción acordada por los propietarios de conformidad conel artículo 13
º
de la presente Ley y contener una opi-nión favorable del Instituto Nacional de Defensa Ci-vil.
Artículo 26º.- De la inaplicación
Para los efectos de la presente Ley no es aplicable elartículo 985º del Código Civil.

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