DREPT CIVIL

PUBLICITATEA IMOBILIAR

Vrabie Dana Mihaela Drept, an II, FR

Existena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoaterii situaiei precise a bunurilor imobile, att din punctul de vedere al elementelor lor de identificare ct i, mai ales, al aspectelor juridice interesnd titularii dreptului de proprietate, transferurile de proprietate avnd ca obiect aceste bunuri, existena dezmembrmintelor de proprietate sau a unor sarcini care le greveaz. Se asigura n acest mod securitatea juridic static, respectiv cea referitoare la existena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite i cea dinamic, viznd circulaia acestor drepturi, de la naterea i pn la stingerea lor. n funcie de sistemul de publicitate utilizat, nscrierile n registrele de publicitate imobiliar au ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor dobndite de pri sau chiar dobndirea lor ca urmare a ndeplinirii formalit ilor de publicitate imobiliar. Realizarea unui sistem de publicitate imobiliar este nu numai necesar, dar i relativ uor de nfptuit, datorit aezrii fixe i existen ei unor elemente precise de identificare a bunurilor imobile. Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Sisteme de Publicitate imobiliar n ara noastr au existat dou sisteme de publicitate imobiliar principale i dou sisteme intermediare. Acestea sunt urmtoarele: a) sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, care este reglementat, n principal, de Codul de procedur civil i care s-a aplicat n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea (sistemul publicit ii personale); b) sistemul crii funciare, care era reglementat prin Decretul-lege nr.115 din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, aplicabil n Transilvania, Banat i nordul Moldovei (sistemul publicit ii reale); c) un sistem intermediar al crilor de publicitate funciar , reglementat prin Legea nr. 242 din 12 iulie 1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii n cri de publicitate funciar, aplicabil ntr-un numr de localiti din fostul jude Ilfov;

d) tot un sistem intermediar este cel al crilor de eviden funciar, care, n temeiul Legii nr. 163 din 14 martie 1946, s-au nfiinat la cererea persoanelor interesate n localitile din Transilvania unde cr ile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului. Publicitatea Imobiliar n sistemul Legii nr. 71996 Prin legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare s-a urmrit introducerea unui sistem de publicitate unic pentru ntreaga ar, destinat a nlocui toate sistemele existente pn la completa ei aplicare. Astfel, Ministerul Justiiei a generalizat aplicarea noului sistem pentru ntreaga ar. ntreaga publicitate funciar va fi realizat pe baza cadastrului general, ca sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlaltor bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar (art.1). Legea este structurat n trei titluri: Titlul I, intitulat Regimul general al cadastrului i publicitii imobiliare, cuprinde dispoziii privitoare la cadastrul general, care se organizeaz la nivelul fiecrei unit i administrative-teritoriale comuna, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. De asemenea, Titlul I conine normele privitoare la organizarea activitii de cadastru, cea de publicitate imobiliar, precum i normele privind realizarea, ntreinerea i avizarea lucrrilor de cadastru. Titlul II, care se intituleaz Publicitatea imobiliar, reglementeaz evidena cadastral-juridic i procedura de nscriere n cartea funciar. Titlul III conine Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale i se refer la documentele de finalizare a lucrrilor de cadastru i de carte funciar , faptele care constituie contravenii i infraciuni n materie, precum i la punerea n aplicare a legii, ncetarea efectelor i abrogarea unor acte normative. Reglementrile legii se completeaz cu cele ale Regulamentului de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar i cu cele cuprinse n Ordinul ministrului justiiei nr.1330/C din 25 iunie 1999 privitor la nfiinarea crilor funciare cu
3

caracter nedefinitiv, precum i normele emise, pe baza legii, de organele de specialitate n domeniu, respectiv Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, i Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie. Scopurile cadastrului general. ntreg sistemul de eviden funciar a captat o puternic trstur real, pentru c entitatea sa de baz este imobilul parcela de teren. Scopurile cadastrului general, la nivelul fiecrei unit i administrativ-teritoriale comun, ora, municipiu, jude i la nivelul fiecrei ri sunt urmtoarele: a) identificarea, nregistrarea i descrierea, n documente cadastrale, a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hr i i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice. b) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a deintorilor legali de bunuri imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar. c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe, pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor. Activitatea de cadastru este organizat i condus de un organ administrativ central de specialitate, anume Agenia Na ional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public, avnd personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea Ministerului Internelor i Reformei Administrative, care a preluat activitatea de publicitate imobiliar de la Ministerul Justiiei. La nivelul oricrui jude i al municipiului Bucureti au fost nfiin ate oficii teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar. Potrivit legii, cadastrul general ndeplinete trei func ii: tehnic, economic i juridic. Functia tehnic const n determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei, a configuraiei i a mrimii suprafeei terenurilor, pe destinaii, pe categorii de folosin i pe proprieti, precum i cele ale construciilor. Funcia economic urmrete evidenierea destina iilor, a categoriilor de folosin a parcelelor de teren, precum i stabilirea elementelor tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare. Funcia juridic se realizeaz prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate i prin nscrierea n cartea funciar.
4

La nivelul comunelor, al oraelor i al municipiilor se ntocmesc documentele tehnice principale ale cadastrului general, care sunt urmtoarele: a) registrul cadastral al imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare. Organizarea evidenei cadastral-juridice. Publicitatea imobiliar este ntemeiat pe sistemul de eviden funciar al cadastrului general i are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i a faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrative. Se realizeaz de oficiile teritoriale nfiinate pe baza legii. Legea dispune c una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei unit i administrativ teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul, n sensul acestei legi, imobil ce se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Crile funciare se ntocmesc i se numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti i ele alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al respectivei entiti administrative. Registrul cadastral se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor; n cadrul lui este indicat numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care se nscriu, cu index alfabetic al proprietarilor i cu o map, n care sunt pstrate cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare, toate actele i faptele juridice supuse nscrierii. Principiile noilor cri funciare Regimul juridic al publicitii imobiliare bazat pe noile cr i funciare reglementate de Legea nr.7/1996 se ntemeiaz pe mai multe principii. Un prim principiu este acela al publicitii integrale a crilor funciare i este ilustrat prin urmtoarele elemente : a) potrivit art.19, n partea a II-a i a III-a ale crii funciare sunt nscrise att numele proprietarului, ct i actele i faptele juridice care constituie titlul dreptului de

proprietate, menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept, precum i transmisiunile proprietii. b) art. 20 dispune c dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori au fost transmise n mod valabil. c) art. 26 prevede c dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscriere n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit sau uzucapiune. d) legea prevede posibilitatea nscrierii, la cerere, a actelor i faptelor juridice privitoare la drepturile personale. Un al doilea principiu este acela al relativitii nscrierii, definit ca fiind acea regul n temeiul creia nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia care, la data nregistrrii cererii, este nscris sau, dup caz, urmeaz a fi nscris n cartea funciar ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea va fi fcut. Al treilea principiu este acela al legalitii nscrierilor n cartea funciar. Publicitatea imobiliar prin crile funciare are, n esen , ca scop asigurarea exactitii, corectitudinii i certitudinii nscrierilor efectuate n aceste instrumente tehnico-juridice de eviden cadastral. Un al patrulea principiu este acela al oficialitii nscrierii, care semnific obligaia notarului public ce a ntocmit un act privitor la un drept tabular de a cere, din oficiu, nscrierea lui n cartea funciar. Un al cincilea principiu al publicitii pe baza Legii nr. 7/1996 este acela al opozabilitii fa de teri a drepturilor reale nscrise n cartea funciar. n sfrit, n materia noii publicit i imobiliare opereaz principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale. Astfel, potrivit art.30 din lege, dac n cartea funciar s -a nscris un drept real, n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist, n folosul ei, dac a fost constituit sau dobndit cu bun credin, ct timp nu se dovedete contrariul; dac un drept a fost radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.

Bibliografie Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Bucureti,Ed.Hamangiu, 2008 Eugen Chelaru, Curs de Drept Civil, Editura All Beck, Bucureti, 2000