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ENSAYO. Sobre Plusvalía Wilson Arredondo

ENSAYO. Sobre Plusvalía Wilson Arredondo

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Published by: Ing. Luis Fernando Restrepo on Jul 03, 2009
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LA PLUSVALIA COMO INSTRUMENTO DE GESTION DELDESARROLLO URBANO
Por: WILSON ARREDONDO SANCHEZ
Participante del Diplomado en Derecho Urbanístico e Inmobiliario.Facultad de Derecho y Ciencias Políticas, Universidad de Antioquia. Medellín, 2009.
INTRODUCCION
Con la expedición de la Ley 388 de 1997, se creo la participación enplusvalías como una herramienta de financiación del desarrollo de laciudad, a fin de que los municipios como entidades territoriales obtenganparticipación de los beneficios económicos que perciben los agentesparticulares, producto de las decisiones y acciones acometidas dentro delos planes de ordenamiento territorial. Esta participación tiene comopropósito reinvertir estos beneficios en proyectos que contribuyan aldesarrollo y calidad de vida de la población del territorio. La participaciónen plusvalías es una herramienta claramente definida y reglamentada porla normatividad vigente, pero muy poco aplicada por las entidadesterritoriales. Este documento, tiene como propósito ilustrar el origen deesta herramienta, el modo de aplicarla, así como identificar los factores afavor y en contra de este mecanismo de financiación del desarrollo de laciudad, y evaluar algunas experiencias que se conocen sobre el tema enColombia.
1. ORIGEN Y EVOLUCION DE LA PLUSVALIA
El concepto de plusvalía urbana o territorial, entendido como el mayorvalor que adquiere el suelo en virtud de acciones y decisiones públicas,tiene su origen en el articulo 82 de la Constitución Política de Colombia de1991, el cual es ampliamente desarrollado con la expedición de la Ley 388de 1997, que constituye el marco normativo del desarrollo territorial ennuestro país.Este concepto revoluciono la manera de entender el desarrollo de laciudad, toda vez que trasciende el concepto paternalista de desarrollo enel que la ciudad crece y mejora la calidad de vida de sus pobladores sin laparticipación efectiva del ciudadano. La incorporación del concepto deplusvalía en nuestra legislación, establece una nueva dimensión deldesarrollo territorial, en la cual el ciudadano se convierte en un actorfundamental que percibe en forma pasiva beneficios como el mayor valordel suelo por decisiones y acciones estatales, pero a su vez transfiere una
Cortesía de Wilson Arredondo S.
 
La Plusvalía como instrumento de gestión del desarrollo urbano
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parte como aporte a la ciudad, generando una distribución equitativa delos beneficios.El concepto de plusvalía incorporado en nuestro ordenamiento jurídico,procede de la amplia experiencia de otras naciones como España, con unalarga tradición en la aplicación de esta herramienta de financiación deldesarrollo territorial. Esta basta experiencia, ha demostrado a todas luceslas bondades y beneficios para el desarrollo armónico de la ciudad,sustentada en el principio de la equidad. Bajo este precepto, la ciudaddebe crecer, desarrollarse y elevar la calidad de vida de sus pobladores,reduciendo la marginalidad y la exclusión, recuperando parte del valorsocialmente creado para el beneficio de todos los ciudadanos.
2. LA PLUSVALIA COMO HERRAMIENTA DE FINANCIACION
La recuperación de una parte de la plusvalía generada por la ciudad, se haconstituido para los entes territoriales que la han aplicado en unaherramienta complementaria de gran importancia para obtener losrecursos adicionales que la ciudad requiere para financiar su desarrollo. Ladependencia exclusiva de los tributos tradicionales ante la demandacreciente de servicios se hace insuficiente. Así mismo, la disminuciónprogresiva de las transferencias de la Nación hacia los municipios debido alos cambios normativos que se han producido en los últimos años, estaexigiendo a los entes territoriales explorar nuevas fuentes de financiaciónpara apalancar el desarrollo local.El impuesto predial que representa un gravamen directo a la propiedadinmobiliaria, es sin duda la principal fuente de recursos tributarios para losmunicipios de Colombia, pero insuficiente para financiar el desarrollo delterritorio. Este tributo tiene limitaciones que no permiten la progresividaddeseada, toda vez que la formación catastral que establece la basegravable tiene en la mayoría de los municipios serias deficiencias que setraducen en muchos casos en pagos inequitativos del tributo. Es el caso degrandes extensiones o latifundios que su avalúo catastral no refleja ni el30% del valor comercial por el que se transan, afectando sensiblemente elvalor de los impuestos que correspondería pagar para mejorar las finanzasmunicipales. A su vez, este tributo es bastante rígido y estático, puesdepende de la actualización de la formación catastral que se realiza cadacinco años, atando la base gravable del impuesto al comportamiento anualdel índice de inflación. Esta situación, conlleva a que el impuesto predialcomo fuente de financiación permanezca casi estático para muchosmunicipios, en contraste con el crecimiento progresivo de las necesidades
Cortesía de Wilson Arredondo S.
 
La Plusvalía como instrumento de gestión del desarrollo urbano
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de la población y el desplazamiento y expulsión de muchos pobladores delcampo a la ciudad.A diferencia del impuesto predial, la participación en plusvalía tiene uncarácter dinámico y mas progresivo, pues su ocurrencia y generación estaligada a hechos y decisiones urbanísticas que no tienen una temporalidadrígida, sino que esta ligada a la dinámica social y urbana, y al horizonte deplaneaciòn del desarrollo del territorio que se logre concertar entre elEstado y la ciudadanía. Producto de ello, los recursos necesarios para lafinanciación de proyectos estratégicos pueden obtenerse en periodos detiempo más cortos y en las proporciones que se ajusten al valor de losmismos. La progresividad de la participación en plusvalías, se sustenta enque la contribución de los ciudadanos será siempre proporcional a losbeneficios recibidos, distinto a la tarifa plana del impuesto predial quepermanece casi estática por largos periodos de tiempo, aun percibiendo losciudadanos grandes beneficios.La participación en plusvalías, se constituye en una fuente adicional degran relevancia para financiar el desarrollo urbano de los municipios ytendrá sin duda un gran protagonismo en los próximos años. Su esencia ygran virtud se sustenta en gravar parte de la riqueza generada por laciudad para el beneficio de todos.
3. FUENTES DE GENERACION DE PLUSVALIA
Entendida la plusvalía como el mayor valor que adquiere el suelo, sin quesu propietario haya hecho nada para lograrlo, sino que este mayor valor seproduce por decisiones, acciones y hechos urbanísticos generados por elEstado, da lugar a lo que la normatividad vigente ha denominado loshechos generadores del efecto plusvalía, en virtud de los cuales esimportante hacer algunas reflexiones.En primer lugar, la incorporación del suelo rural al suelo de expansiónurbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano cuandose adopta el plan de ordenamiento territorial-P.O.T, constituye unaprimera fuente de generación de plusvalía, toda vez que el suelo adquiereuna nueva vocación de uso y un potencial de desarrollo que no le eraviable bajo la condición rural. La incorporación de suelo rural a la dinámicaurbana y suburbana, conlleva sin duda a la elevación de los precios delsuelo para sus propietarios, generando una riqueza pasiva a favor de unospocos. Una vez se reconoce por la entidad territorial el efecto plusvalía poresta decisión político administrativa, puede recuperar parte de la misma
Cortesía de Wilson Arredondo S.

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