Working Paper

17 de septiembre de 2013

ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y

VIVIENDA (II)

SPATIAL PLANNING AND HOUSING (II) LURRALDEAREN ANTOLAKETA ETA ETXEBIZITZA (II)

As a Working Paper, it does not reflect any institutional position or opinion neither of EKAI Center,
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1. Al abordar la cuestión de la vivienda en el
área funcional de Donostialdea/Oraso-Bidasoa
(DOB), se debe de partir de una serie de criterios
que en el momento actual están mínimamente
compartidos por la mayoría de los agentes
participantes, por lo menos en un plano
conceptual. Otra cosa es si su traslación al
terreno resulta adecuada o no, si tales principios
o criterios se mantienen en la planificación o por
el contrario se aplican con fisuras que las
desnaturalizan.
2. Los principios a los que hacemos
referencia son principalmente los siguientes:
a. La planificación urbanística debe de tener
por objeto la reducción de la huella
ecológica
b. Debe de primarse la reutilización,
regeneración, rehabilitación de terrenos
ya ocupados y utilizados sobre el uso de
espacios no utilizados
c. En coherencia con lo anterior, la
calificación de terrenos como
urbanizables debe de obedecer a que sea
la única alternativa en base a criterios
estrictamente técnicos o científicos
d. El urbanismo, y en consecuencia la
vivienda, debe obedecer a pautas de una
mayor densificación, mayor eficiencia en
el consumo de energía y otros recursos, y
proximidad
3. La memoria del Plan Territorial Parcial
para el área funcional de DOB menciona algunos
de estos principios como criterios por los que se
debe guiar la actuación urbanística relativa a la
construcción de nueva vivienda.
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ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y
VIVIENDA (II)
4. Así pues, esta memoria menciona como
criterios generales para la ordenación del parque
residencial los siguientes:
a. Reordenación interna y mejor
aprovechamiento de tejidos urbanos
existentes de tal modo que se
aprovechan las infraestructuras
existentes
b. Asunción de un stock de viviendas
desocupadas y de aquellas que son
utilizadas como segunda vivienda
c. Establecimientos destinados a oficina y
trabajo
d. La existencia de residencias colectivas,
apartamentos tutelados, etc.
5. Se observa por tanto que existe una
mención a que el criterio guía debería de ser el
de no ocupar nuevo suelo.
6. Continuando con lo recogido en la
memoria, ésta establece una metodología de
cálculo de las necesidades de nueva vivienda cuya
valoración no es objeto de este documento, pero
sí las conclusiones a que llega y los
planteamientos que realiza. Así, una vez
efectuados los cálculos oportunos, propone una
reducción del incremento de la vivienda para
todo el área funcional, y a continuación establece
una horquilla para cada subzona (Oarsoaldea,
Bajo Oria, Txingudi, Centro de Donostia y
Urumea, y Andoain-Urnieta.
7. La propuesta contenida en el documento
modula las previsiones de vivienda anteriores,
mucho más orientadas si cabe a la construcción
de vivienda nueva en nuevos terrenos. Pero al
mismo tiempo, sigue una línea parecida de
ocupación del territorio, y no recoge propuestas
de redinsificación de los barrios y pueblos.
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VIVIENDA (II)

8. Estudiando las cantidades propuestas por de Urumea en Donostialdea y Bajo Oria. Ocurre
la memoria, vemos que existe un incremento poco más o menos lo mismo en Andoain y
notable de vivienda a pesar de que se ajusta la Urnieta. Tan solo se plantea la reutilización de
propuesta anterior, y las zonas en que se plantea terrenos en Irun, con los terrenos de CAF, en
la construcción de estas viviendas Loiola, con los terrenos de los cuarteles del
ejército, y en Pasaia con la rehabilitación del
Zona Ajuste vivienda 2010 puerto.
Txingudi 8.770/11.720 12. Estas tres operaciones presentan grandes
Oarsoaldea Se incrementa el incertidumbres ya que en el caso de CAF y de los
parque, sin cifras cuarteles de Loiola, estas instalaciones no dejan
de existir, sino que se sacan del núcleo urbano
Centro Donostia-Urumea 22.000 permitiendo la construcción de viviendas, pero se
vuelven a construir ocupando zonas rurales o
Bajo Oria 2.840/3.440 periurbanas. De este modo se vuelve a incurrir en
Andoain-Urnieta 1.760/2.240 la problemática ya expuesta.

TOTAL NUEVA VIVIENDA 35.370/39.400
9. Atendiendo a estas cifras, y visto que no
existe propuesta de cifras concretas para
Oarsoaldea, no es descabellado pensar que en
función de las actuaciones de construcción de
viviendas para esta comarca en Pasaia y en
Oiartzun-Errenteria, nos acercaríamos a las
50.000 viviendas nuevas para el área funcional de
DOB.
10. Las actuaciones se plantean en terrenos
no construidos hasta el momento, a pesar de que
el primero de los criterios generales para el
ordenamiento del parque residencial desaconseje
esta práctica (las razones ya se han expuesto,
pero pasan por no deteriorar el medioambiente y
las zonas periurbanas, y aprovechar las
infraestructuras sin crear gastos adicionales que
carguen a las administraciones).
11. Así se plantearon –y en algunos casos ya
se han ejecutado- nuevos barrios ocupando
espacios no urbanizados tales como Auditz-
Akular, Zubieta y algunos espacios del corredor
13. A pesar de que es cierto que no existe
una mención de un terreno concreto como
destino para la mayoría de las viviendas
proyectadas, pero la reserva de suelo planificada
apunta en esas dirección de ocupación de
espacios no utilizados (rurales o periurbanos).
14. Por otro lado, el documento de la
memoria no contiene consideración económico
financiera alguna, y lo que es más notable,
tampoco se tienen en cuenta ni los datos de
vivienda vacía, ni el hecho de que según muchas
previsiones, la zona no va a incrementar el
número de habitantes, o no al menos de forma
notoria (se prevé un leve aumento de población
durante los próximos años).
15. Bien es cierto que el área funcional de
DOB es una de las zonas con mayor demanda de
vivienda en la CAV. Pero al mismo tiempo parece
ser que la memoria de 2010 obvia la existencia de
vivienda vacía y no utilizada. La única solución
que se plantea ante esta demanda de vivienda es
la construcción de nueva vivienda. Por ello
merece la pena detenerse en los datos que se
manejan y en la tendencia demográfica, de leve

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aumento hasta 2020 de la población de la CAV,
que se prevé para los siguientes años.
16. La demanda de vivienda en el área
funcional objeto de estudio es de 20.000
solicitudes efectuadas en Etxebide en 2012. La
tendencia de la demanda en el momento actual
es decreciente, debido, seguramente, a la
incertidumbre derivada de la situación de crisis
que vivimos.
17. Si unimos este dato de la demanda al de
la vivienda no utilizada, vemos que esta última es
asumible mediante el uso de la vivienda no
utilizada. Bien es cierto que siempre se debe
considerar la existencia de una cantidad de
vivienda que no estará ocupada (segundas
viviendas, reservas de los propietarios, etc.), pero
eso no significa que no se deba influir sobre la
vivienda desocupada desde esferas públicas para
que se pueda cumplir con el deber constitucional
de garantizar el derecho a la vivienda. Es decir
que esta cantidad de vivienda no debe ser ajena e
inaccesible para la administración, sino que debe
de considerarse como una de las áreas que se
deben de considerar a la hora de elaborar normas
de ordenación urbana, planes territoriales, etc.
18. Se pueden oponer reparos a este cruce
entre demanda y vivienda desocupada aduciendo
también que la demanda de vivienda es más
amplia que la registrada a través de Etxebide, lo
cual es cierto. Pero el ejercicio que hemos
planteado en los puntos anteriores no se ha
realizado o no se ha tenido en cuenta hasta el
momento, y tal y como ya se ha mencionado más
arriba, no se puede disociar la solicitud de
vivienda de la vivienda vacía existente, dejando
esta tan solo a merced de la voluntad de sus
propietarios y sin incidir facilitando su acceso al
mercado.
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19. Las prospecciones del Observatorio Vasco
de la Vivienda informan de un aumento de
hogares de entre 4.200 y 5.000 en toda la CAV
hasta el año 2020. Entre tanto el área funcional
analizada planifica construir en el mismo periodo
más o menos esa misma cantidad, por lo que
existe una notoria desproporción entre lo
planteado en la memoria y lo previsto por el
Observatorio. Esta misma prospección estima
que hasta el 2020 no van a ser más que 6.750 los
hogares que se van a crear en el área funcional
DOB. Las previsiones de casi 50.000 viviendas
planificadas chocan con estas previsiones.
20. Con estos datos nos encontramos con
que la vivienda vacía en el área funcional que se
está estudiando es del 7,2%. Es una de las
cantidades más bajas de vivienda vacía de la CAV,
tan solo superada por el área de Bilbao. Las
deshabitadas alcanzan el 5,5%. También de las
más bajas de la CAV. De éstas las viviendas
gestionables, es decir, aquellas que pueden
destinarse a alquiler y que en el momento actual
no tienen ese fin son en 2011 el 38,9% de las
vacías (esta proporción varía tanto al alta como a
la baja de forma notable de un año a otro).
21. Las políticas que deben acompañar a la
ordenación territorial son muy importantes de
cara a planificar la respuesta a las necesidades de
vivienda de cada área funcional. Esta ordenación
no se puede disociar de la toma en consideración
de las viviendas vacías. Estas viviendas son
susceptibles de ser absorbidas para los nuevos
hogares previstos, y para responder a la demanda
existente.
22. Ciertamente, si las políticas urbanísticas y
de vivienda cambian y toman más en
consideración las obligaciones constitucionales
(derecho universal, proscripción de la
especulación, reversión social de la plusvalía,
etc.), ello va a suponer un aumento de la
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VIVIENDA (II)

demanda que en estos momentos debido a la
situación de crisis, a la preeminencia de la
vivienda nueva en propiedad, y a la
incertidumbre general se ha contraído. Este
aumento se deberá sobre todo a la mejora de las
condiciones de acceso a la vivienda. Pero en el
momento actual no ha ocurrido, por lo que
difícilmente se puede entender la cantidad de
vivienda planificada contendía en el PTP y en las
normas de planificación de los municipios del
área funcional.
23. De cualquier forma, las administraciones
implicadas deben de abstenerse de responder
sistemáticamente tal y como se hace en la
memoria de 2010 a las necesidades de vivienda
de Donostialdea con construcción de nueva
vivienda y ocupación de terrenos calificados
como urbanizables. Las administraciones
implicadas tienen facultades competenciales que
permiten actuar de otra forma favoreciendo el
alquiler, ofreciendo garantías a los propietarios
que alquilan, y permitiendo de esta forma que la
vivienda gestionable que no ha aflorado al
mercado, salga al mismo.
24. En este sentido, la concreción del PTP
para la zona no se puede desvincular de otras
políticas relativas a la vivienda a las que ya hemos
hecho referencia, dado que la influencia en el
contenido del PTP es crucial. Entre estas políticas
entran tanto el fomento del alquiler, como la
desincentivación de la vivienda vacía sin uso, la
rehabilitación de viviendas y barrios, etc. Un
paquete político de medidas en este sentido
ofrecerían un avance del PTP de características
muy diferentes a las actuales.

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