Análisis Inmobiliario

Represa de El Peñol

Olga Lucia Márquez

María Isabel Márquez
Eduardo Londoño
Daniel D’Amato Marzo de 2009
Como se avalúa un parcela recreativa en la represa del peñol ?

Cuales son los factores a tener en cuenta ?

Cual debe ser la metodología a emplear?

Pregunta

Cuales son los principales factores ambientales (cualitativos)

que determinan el precio de la tierra ?

Cuales son los principales factores cuantitativos que

determinan el precio de la tierra ?
Objetivo

Intentar entender como las variables ambientales influyen

en los precios inmobiliarios de predios recreativos vecinos
a la represa de El Peñol.

Metodología
Precios Hedónicos
Visita ocular a predios en oferta o recién negociados,
tomando datos cuantitativos (físicos) y cualitativos
(ambiental, percepción).

Las construcciones y mejoras se valoran y se descuentan

para encontrar el valor del terreno.
Características generales de los predios recreativos

Áreas heterogéneas (2.000 m2, 20.000 m2, 100.000 m2)

Diversos tipos de construcciones
Topografía escarpada
Acceso vehicular (vía destapada)
Servicios de energía y acueducto veredal

Variables ambientales
Vista a la piedra
Vista a la Represa
Acceso a la represa
Paisaje (vista)
Características recreativas de predios campestres

Paseo a caballo
Piscina
Pesca
Navegar
Esquiar
Caminata ecológica
Juegos al aire libre
Juegos de mesa
Lectura
Actividades contemplativas
Primer ejercicio

Definir como cada uno de los participantes califica la

importancia de las variables ambientales.

-Vista a la Piedra
-Vista a la represa
-Acceso a la represa
-Paisaje

Para ello se utilizó la matriz de Saaty (Métodos

Multicriterio - Universidad Politécnica de Valencia)
Calificación Cualitativa
A B C D
Acceso a la represa 9,00 9,00 9,00 7,00
Vista a la piedra 6,00 3,00 7,00 5,00
Vista a la represa 8,00 7,00 9,00 7,00
Paisaje 4,00 5,00 7,00 9,00

Matriz de Saaty
 Acceso a la Vista a la Vista a la
Matriz de Saaty represa piedra represa Paisaje
0,33 0,33 0,33 0,33
0,22 0,22 0,22 0,22
0,30 0,30 0,30 0,30
0,15 0,15 0,15 0,15
Acceso a la Vista a la Vista a la
represa piedra represa Paisaje
0,38 0,38 0,38 0,38
0,13 0,13 0,13 0,13
0,29 0,29 0,29 0,29
0,21 0,21 0,21 0,21
Acceso a la Vista a la Vista a la
represa piedra represa Paisaje
0,28 0,28 0,28 0,28
0,22 0,22 0,22 0,22
0,28 0,28 0,28 0,28
0,22 0,22 0,22 0,22
Acceso a la Vista a la Vista a la
represa piedra represa Paisaje
0,25 0,25 0,25 0,25
0,18 0,18 0,18 0,18
0,25 0,25 0,25 0,25
0,32 0,32 0,32 0,32
Efectuando los cálculos se obtiene el siguiente resultado:

Acceso a la represa 31%

Vista a la represa 28%
Paisaje 22%
Vista a la piedra 19%

Para los participantes las actividades contemplativas referentes

a la represa pesan el 59%.

Las referentes a la piedra y al paisaje (independiente de la

represa pesan el 41%
Segundo Ejercicio
Se visitaron y calificaron 35 propiedades, la metodología fue la
siguiente:

Paisaje, Vista Piedra, Vista Represa y Acceso represa:

Calificación de 1 a 5 (0 si no se tiene).

Se calificó la pendiente sobre la represa (cuando se tiene

acceso) y la pendiente del resto del terreno, como % de
inclinación (100% = 45º)

En predios con construcciones, se valoraron y se descontaron

del valor del predio para hallar el valor del terreno.

Se realizaron análisis econométricos para hallar la ecuación que

explica los valores inmobiliarios.
PUNTOS ANALIZADOS
Valores observados
Utilizando todos los datos en la regresión, y efectuando
varios análisis se llega a la conclusión (estadística) de que
la vista a la piedra, la topografía del terreno y el paisaje no
son determinantes en el valor del terreno.
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación múltiple
0,81954744 Se efectúan varios
Coeficiente de determinación0,67165801
R^2 ejercicios hasta
R^2 ajustado 0,56658858 encontrar el mejor
Error típico 0,54470132 coeficiente de
Observaciones 34 correlación

CoeficientesError típico Estadístico t Probabilidad

Intercepción 14,94 1,14 13,13 0,00
ln area -0,42 0,10 -4,30 0,00
KM a Pavim -0,11 0,04 -2,81 0,01
ln Pend repr -0,14 0,18 -0,78 0,45
ln pend resto 0,05 0,14 0,37 0,72 Variables NO
ln piedra 0,01 0,01 0,70 0,49 explicativas
lnacceso 0,05 0,02 3,17 0,00
ln represa 0,04 0,02 2,20 0,04
ln paisaje -0,32 0,41 -0,78 0,44
Resultados
En el análisis econométrico se encontró lo siguiente:
La topografía del terreno no es importante; como explicación se
puede decir que casi todos los predios tienen una pendiente
escarpada (solo el 20% tiene una topografía menor al 25%, pero
mayor al 10%).

Ambientalmente, el paisaje y la vista a la Piedra no son

importantes en la determinación del precio;
Se esperaba que la Piedra tuviera una mayor importancia, pero
no fue así.
Con respecto al paisaje (diferente a la piedra y la represa), no es
el motivo por el cual el comprador busca el sector.
Resultados
La represa es definitivamente el aspecto hedónico mas
importante en la determinación del precio.

Por supuesto, el área del predio, y su distancia a la vía principal

son variables que definitivamente deben estar en la explicación
del valor.

Veamos la ecuación
Ln($/m2 ) = 14.62 –(0.52 *LN(area))-(0.18*Km)+ 0.12 Acceso
represa + 0.32 Vista represa

Obsérvese que en la ecuación no están las variables hedónicas

poco representativas
Datos de la ecuación

Mejorar la vista a la represa en un punto ( pasar de 2 a 3)

incrementa el valor del terreno en el 38%.

Mejorar el acceso a la represa en un punto (pasar de 4 a 5)

incrementa el valor del terreno en el 12%.

Un kilometro adicional en la distancia por vía destapada

representa el 17% menos en el precio del terreno.

Un incremento en el 50% del área representa una disminución en

el 19% del precio del terreno; y el 100% de mayor área
representa una disminución del 30%
$/m2

Vista a la Represa
$/m2

Acceso a la Represa
$/m2

Área (m2)
$/m2

Km vía destapada
Tratando de encontrar cual variable afecta mas el valor del
terreno, por sus cambios cuantitativos o cualitativos, se halla
la línea de tendencia (excel) y se obtiene la pendiente de esa
línea recta.
y m=10

m=2
Y = mx + b
m=0
m=-1

M= 25.4 M= 9.3 M= -7.7 M= -6.3

Conclusiones
Calculando las pendientes con línea de tendencia lineal se
encuentra en orden ascendente las variables que mas influyen
en el precio de la tierra:
Vista a Represa: (m= 25.4). 52% 71%
Acceso a Represa: (m=9.3). 19%
Distancia (m=-7.7) 16%
Área: (m=-6.3) 13%

La percepción de los participantes difiere de la económica en la

importancia de la vista a la Piedra y del Paisaje.

Las variables ambientales son mucho mas importantes que

otras que normalmente son superiores, como la topografía.
Valores Observados
 Valores Calculados que se acercan mucho a los observados

ln(4/m2) = 14,61+ln(area)*(-0,51)+Km*(-0,18)+Acceso*0,11+Vista*0,32
GRACIAS POR SU ATENCIÓN