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Edito Septembre 2013

Edito Septembre 2013

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10/19/2013

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   L   E   S    S   E   C   T   E   U   R   S    N   O   T   A   R   I   A   U   X
Bouches-du-Rhône
Chiffres clés
Appartementsanciens neufsMaisonsanciennes
1
Septembre 2013
Bouches-2 560 €/m
2
3 600 €/m
2
289 700 €du-RhôneMarseille 2 420 €/m
2
3 570 €/m
2
310 000 €
France2 310
 
€/m
2
3 450
 
€/m
2
 
162 000 €(hors IDF)
BASSIN OUESTBASSIN DE BERREBASSIN DE SALONBASSIN D’AIXBASSIN DE GARDANNEAIX-EN-PROVENCEMARSEILLECOTE BLEUEBASSIND’AUBAGNNECASSISLA CIOTAT
 
La crise mais pas le krach
Les crises se succèdent et se ressemblent. Les même causesprovoquant les mêmes effets, le marché immobilier départementalcomme en 2009 a accusé une nette baisse des volumes de 18% etune baisse des prix beaucoup plus modérée de l’ordre de -3% pourles appartements anciens, et -5% pour les appartements neufs.Le marché de la maison individuelle semble pour le moment résister avec unestabilité des prix, de même que le marché des terrains à bâtir.Avec deux crises en moins de 5 ans, les cycles de l’immobilier traditionnellementlongs ont tendances à se raccourcir sérieusement. Certains pourraient faire lacomparaison avec les marchés financiers et considérer les biens immobiliers commeun simple produit de placement qu’on achète et qu’on revend au gré de savantsarbitrages patrimoniaux.Mais c’est oublier deux points majeurs qui écartent le marché immobilier des grandesmarées spéculatives : d’une part un bien immobilier est un produit de besoin etd’autre part sa circulation est encadrée dans un processus de sécurisation juridique.Il n’y aura évidemment pas plus de krach immobilier qu’il n’y en a eu en 2009 maistoutefois ces deux crises successives ont permis de retrouver les prix de 2006.On constate que la baisse des prix s’est accélérée sur les derniers mois, et sur lamême période le volume des ventes s’est accru ce qui nous fait espérer une reprisedu marché à court terme.Avec la reprise économique qui semble frémir, des taux encore très bas et un manquestructurel d’offre dans notre région, la baisse des prix ne durera probablement pas.Ce dernier trimestre semble donc propice à l’acquisition d’un bien immobilier dansun environnement encore favorable aux acquéreurs pour se loger.S’agissant de la supposée relance fiscale du marché immobilier, on a plutôtl’impression de danser le tango argentin, un pas en avant, deux pas en arrière.D’un côté on diminue l’impôt sur les plus-values (mais pas la CSG !) et de l’autreon augmente les droits d’enregistrement pour les acquisitions. En revanche, avecune double liquidation de l’impôt sur la plus-value le contribuable risque d’êtretotalement perdu. L’impôt sur la plus-value est une fois de plus l’illustration del’instabilité fiscale à la Française mais l’impact sur le marché immobilier risqued’être modeste.Que dire également de la fiscalité des terrains à bâtir, ainsi que des mesuresd’incitation dans le neuf consistant à prendre un engagement locatif à un tarifintermédiaire d’environ 20% de moins que la moyenne du marché ?Enfin, il a été déposé par Madame Cécile DUFLOT, Ministre de l’Egalité desTerritoires et du Logement, en 258 pages, le projet de loi pour l’accès au logement etun urbanisme rénové (Alur).Gageons que ce projet, déjà assorti de 1.300 amendements, par sa mesured’encadrement des loyers et de garantie universelle notamment, n’effraie pas lesinvestisseurs. 
Me Gérard Prévot
Président de la chambre des notaires des Bouches-du-Rhône
Pour retrouver toute l’offre et les services immobiliers des notaires de France : www.immobilier.notaires.frLa base immobilière PERVAL, riche de plus de 12 millions de références, est alimentée par le notariat françaiset contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons,appartements, terrains, locaux d’activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris).C’est un outil pour l’évaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux médias etorganismes publics de données statistiques et la publication d’indices de prix des logements anciens sur labase d’une méthodologie établie avec l’INSEE.
77, bd Périer - 13008 MarseilleTel : 04 91 53 49 67 - Fax : 04 91 53 49 75www.chambre-bouchesdurhone.notaires.fr
 
 Tendance générale
 Appartements neufs
Chiffres Clés
Bouches-du-Rhône :Prix du m
2
: 3 600 €Evolution : -5,4% sur 1 an
Septembre 2013
Chiffres Clés
France (hors IDF) :Appartements anciens : 2 310 €/m², -2,5%Maisons anciennes : 162 000 €/m², -1,8%
Un marché en baisseLes prix dans le bassin d’Aix sont toujours en hausse
Le prix médian du m² d’un appartement neuf est
de 3 600 euros sur l’ensemble du département à n
mai 2013. C’est la deuxième année consécutive debaisse avec -1,7% en 2012 et -5,4% en 2013. Lesstudios sont la catégorie de biens ayant subi la plusforte baisse cette année. Par secteur, les prix os-cillent entre 3 000 euros le m² dans le bassin deSalon et 4 800 euros le m² à Aix-en-Provence etdans le secteur de La Ciotat. Aix-en-Provence etson bassin sont les seuls secteurs qui enregistrentdes prix en hausse en 2013 (+7,6% pour le bas-sin d’Aix et +1,8% pour Aix-en-Provence). Le bassind’Aix s’était déjà distingué en 2011 et 2012 avec deshausses supérieures à 10%.
A n mai 2013, sur la province, les prix sur les mar
-chés du bâti sont en baisse : -2,5% pour les ap-partements anciens et -1,8% pour les maisons an-ciennes. Les prix sont ainsi revenus à leur niveau de2011. Dans les Bouches-du-Rhône, le constat estplus mitigé : les prix dans le collectif ancien bais-sent de -3,2% et ceux dans l’individuel ancien sta-gnent avec -0,1%. Sur les 10 dernières années, lesévolutions annuelles constatées en appartementsanciens dans les Bouches-du-Rhône sont prochesde celles observées sur la province. En maisons an-ciennes, les écarts sont plus prononcés. Toutefois,les progressions sur 10 ans sont du même ordrede grandeur entre les Bouches-du-Rhône et la pro-vince : +81% et +75% en appartements anciens,+65% et +61% en
maisons anciennes.
Prix médian du m² des appartements anciensPrix médian de vente des maisons anciennes
1 200 €1 400 €1 600 €1 800 €2 000 €2 200 €2 400 €2 600 €2 800 €
       2       0       0       4
2 310 €2 560 €
       2       0       1       1       2       0       1       0       2       0       0       9       2       0       0       8       2       0       0       7       2       0       0       6       2       0       0       5       2       0       0       3       2       0       1       3       2       0       1       2
France (hors IDF)Bouches-du-Rhône
50 k€100 k€150 k€200 k€250 k€300 k€
162 000 €
289 700 €
       2       0       0       4       2       0       1       1       2       0       1       0       2       0       0       9       2       0       0       8       2       0       0       7       2       0       0       6       2       0       0       5       2       0       0       3       2       0       1       3       2       0       1       2
France (hors IDF)Bouches-du-Rhône
ns* : non signifcative
SecteursPrix duEvol. 1anBOUCHES-DU-RHONE 3 600 -5,4%
SECTEUR LA CIOTAT4 850 -3,7%AIX-EN-PROVENCE4 810 1,8%BASSIN D'AIX4 460 7,6%SECTEUR OUEST4 450 ns*COTE BLEUE4 080 ns*BASSIN D'AUBAGNE3 900 -2,6%BASSIN DE GARDANNE3 840 ns*MARSEILLE3 570 -5,9%BASSIN DE BERRE3 290 -4,8%BASSIN DE SALON2 980
-7,5%
2
 
3
 Appartements anciens
 
Bouches-du-Rhône :Prix du m
2
: 2 560€Evolution : -3,2% sur 1 an
Chiffres ClésChiffres Clés :
Bouches-du-Rhône
Sur les 10 communes de province de plus de200 000 habitants, les prix à Marseille sontraisonnables à 2 420 euros le m², juste devantRennes à 2 380 euros et derrière Toulouse à 2 530euros. Sur les 10 dernières années, l’évolutiondes prix à Marseille est relativement faiblecomparativement aux autres communes. En effet,à Nice, Lyon, Lille et Bordeaux, les prix ont plusque doublé, alors qu’à Marseille, la hausse est de+80% environ. Sur la dernière année, les prixont même baissé de 3,0%. Par arrondissement,les prix varient du simple au double passant de1 600 euros le m² dans le 15
ème
à 3 160 euros lem² dans le 7
ème
.
Marseille reste accessible
Prix de vente dans les communes de plus de 200 000 habitants
CommunesPrix duEvol. 1anEvol. 5ansEvol. 10ans
Nice3 660 -1,9%5,8%108,4%Lyon3 250 2,0%16,5%125,9%Lille3 060 0,0%17,0%120,7%Bordeaux2 900 1,6%15,0%138,8%Montpellier2 650 2,0%8,4%102,8%Nantes2 590 -1,6%7,3%83,9%Toulouse2 530 -0,8%1,5%93,3%
Marseille2 420 -3,0%-3,7%79,9%
Rennes2 380 2,0%3,9%59,6%Strasbourg2 350 -3,4%3,0%
78,5%Prix médian du m² par arrondissement à Marseille
Prixdum²Supérieurà3000De2500à3000De2000à2500Inférieur à 2 000 €
XIVIIVIIIVIVVIIXIIIIIIXIIXIVXIIIXVXVIX
Chiffres Clés :
Disparités entre l’est et l’ouest
Prix médian de vente et évolution annuelle par secteur 
A n mai 2013, les prix des maisons anciennes
dans les Bouches-du-Rhône sont restés stables parrapport à l’année précédente à 289 700 euros. Parsecteur, les prix ne sont pas comparables. A l’est dudépartement, les coûts d’acquisition sont supérieurs
à 300 000 euros. Aix-en-Provence afche les prix
les plus élevés à 528 400 euros. Les maisons de 6pièces et plus englobent 35% du marché alors qu’auniveau départemental, cette catégorie ne représenteque 18% des ventes. A l’ouest des Bouches-du-Rhône, les secteurs sont nettement plus abordables.Le prix médian dans le secteur Ouest est de 221 500euros en 2013. Les habitations y sont cependantplus petites que dans les autres secteurs avec unemajorité de 4 pièces (30% du marché).
221 500 €255 000 €275 000 €310 000 €340 400 €341 000 €353 000 €404 100 €433 500 €528 400 €0200 k400 k600 kSECTEUR OUESTBASSIN DE BERREBASSIN DE SALON
BOUCHES-DU-RHONE
MARSEILLEBASSIN DE GARDANNEBASSIN D'AIXBASSIN D'AUBAGNECOTE BLEUESECTEUR LA CIOTATAIX-EN-PROVENCE
289 700 €
+5,7%+2,2%+4,9%+4,7%+0,3%+1,6%+3,3%-0,1%+4,1%-1,6%-1,4%
Maisons anciennes
 
Chiffres Clés
Bouches-du-Rhône :prix de vente : 289 700 €évolution : -0,1% sur 1 an

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