Wagner Vinicius Amorim wagner_g3@yahoo.com Mestrando em Geografia - Universidade Estadual Paulista FCT P.

P. Prudente - SP BREVES CONSIDERAES DA GEOGRAFIA DA (RE)PRODUO E REESTRUTURAO DO ESPAO URBANO LONDRINENSE: GNESE E PROCESSO, LGICAS E FORMAS INTRODUO O artigo trata da estruturao e reestruturao do espao urbano, trazendo no bojo da discusso, a partir de uma rpida leitura da evoluo e expanso da malha urbana da cidade de Londrina PR, o enfrentamento de questes basilares discusso do tema, quais sejam: a propriedade privada da terra, contraditoriamente um obstculo e um dos fundamentos do modo capitalista de produo; o parcelamento da terra e suas ligaes com a expanso das novas formas de produo do espao urbano; e a atuao dos agentes estruturantes do espao urbano por meio do mercado imobilirio e fundirio. Na mo dos fatos mencionados acima, a anlise da dinmica da produo do espao urbano em Londrina tem demonstrado profcuos processos anlise, sobretudo, aqueles relacionados reestruturao e revalorizao urbana por meio da atuao, por um lado, do poder pblico local, estadual e federal, e, por outro, do setor privado, em que participam principalmente capitais locais, mas, tambm extra-locais, provenientes at mesmo de outros pases, que, inseridos na lgica valorizao imobiliria, tm auferido lucros provenientes de rendas fundirias e da reproduo do capital em geral. Especificamente o caso da Zona Leste da cidade de Londrina, objeto analtico da nossa pesquisa de Mestrado, emblemtico em demonstrar o significado das novas formas de produo do espao urbano que, conquanto se conjuguem s velhas formas j existentes, despertam novas lgicas de reproduo do espao e de valorizao de reas depreciadas. Tratava-se de uma rea de pouca ateno por parte do setor imobilirio, seno por parte daqueles agentes direcionados aos segmentos de mdio baixo e baixo poder aquisitivo, sendo a segunda Zona da cidade em efetivos de conjuntos habitacionais construdos pelo poder pblico, depois da Zona Norte. Contudo, os processos evidenciados nas duas ltimas dcadas tm revigorado na Zona Leste os aspectos da valorizao imobiliria, demandando novas infra-estruturas

urbanas e adequaes virias, ao que, encontrando respaldo por parte do poder pblico local, o setor imobilirio encontrou uma nova rea de empreendimentos e incorporaes imobilirias, embora, numa escala muito inferior a j praticada no vetor sudoeste da cidade, marcado pela auto-segregao de segmentos de mdio e alto poder aquisitivo. O caso da construo de obras pblicas como se verifica na Zona Leste, onde o poder pblico com recursos oriundos do Governo Federal construiu recentemente a Universidade Tecnolgica Federal do Paran (UTFPR), valorizando a rea com infraestrutura e a prpria presena da Universidade; e a futura construo do Teatro Municipal exatamente no mesmo terreno em que empresrios locais e externos j iniciaram a construo do Shopping Boulevard Londrina componente do Complexo Marco Zero, uma das maiores obras da iniciativa privada da cidade , so contundentes no sentido de concatenar objetivos comuns em torno de interesses privados, e ao induzir a expanso da rea subserviente aos capitais investidores. A partir da pesquisa em curso, acredita-se suscitar amplas questes ao debate relacionadas aos estudos urbanos em torno do papel do poder pblico local e do mercado imobilirio na produo da cidade, compreender a(s) lgica(s) e os agentes da produo do espao na Zona Leste de Londrina e por que, dentre as quatro Zonas da cidade, esta, no sendo a mais valorizada e nem a Zona de maior expanso da atividade imobiliria em geral, tem sido, recentemente, sobretudo nos ltimos dez anos, reinserida na dimenso dos interesses imobiliaristas dos investidores de pequeno, mdio e grande porte. Destarte, dinamizando reas h muito tempo e muito depreciadas e de pouco interesse comercial, trazendo novos investimentos imobilirios e infra-estruturais e opes comerciais, residenciais e servios a um segmento de consumidor no to comum rea, novos investimentos, que a exemplo da UTFPR, do Complexo Marco Zero e do Teatro Municipal, podem vir a alterar at mesmo a estrutura urbana da cidade e consolidar um novo filo, expresso corrente por parte de investidores da rea recm descoberta pelo mercado imobilirio. Deste modo, pretende-se, por meio do estudo da atuao do setor imobilirio no espao da cidade, estabelecer um nexo entre as diferentes fases e expresses da estruturao e expanso do espao construdo em Londrina e sua destacada reestruturao em tempos recentes. I - AMPLIAO TERRITORIAL DA BASE FUNDIRIA: O PARCELAMENTO DA TERRA URBANA E OS LOTEAMENTOS

A vertiginosa expanso fsico-territorial da cidade de Londrina, insidiosa, sobretudo na periferia, ser um resultado imediato da lgica dos interesses imobilirios e das prticas especulativas, da valorizao do preo da terra urbana, do carter cclico do mercado imobilirio, da oferta de lotes e da construo civil consoante a conjuntura econmica e financeira brasileira, e da ao do Estado ao localizar os conjuntos habitacionais em reas desvalorizadas proliferando reas de segregao scioespacial e vazios urbanos. A rea central da cidade de Londrina corresponde ao permetro inicial, estabelecido pela Companhia de Terras Norte do Paran (CTNP) poca da fundao na dcada de 1930. Da dcada de 1940 so, dentre outros locais, as adjacncias da Viao Garcia e da antiga refinaria de leo de soja Anderson Clayton, ao longo da Avenida Celso Garcia Cid, local que hoje vem passando por uma intensa reestruturao com a construo do Complexo Marco Zero, do Shopping Boulevard, do futuro Teatro Municipal e de conjuntos residncias verticais de mdio padro por empresas locais como a Yticon Inc. e de atuao nacional como a MRV. Na dcada de 1940 tem incio a expanso da malha urbana alm do permetro original estabelecido pela CTNP. Na dcada de 1950, a expanso da malha urbana foi nitidamente superior a sua precedente. Dessa dcada datam o primeiro plano urbanstico institudo na cidade, e a construo da barragem do Lago Igap na Zona Sul e do Aeroporto de Londrina na Zona Leste: nessas duas reas se confirmaram a ocupao residencial destinada aos segmentos socioeconmicos de maior poder aquisitivo, entretanto, mais intenso na primeira que na segunda. Na dcada de 1960, a populao da cidade quase dobra em relao aos nmeros de 1950, fazendo com que Londrina passe por uma srie de transformaes fsicoterritoriais, sociais, econmicas e demogrficas que, em funo da primazia da populao urbana sobre a rural, insere a cidade num quadro catico de crescimento desordenado e de limitaes infra-estruturais. Da dcada de 1960 data o primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), que em 1968, tinha por funo disciplinar e racionalizar a expanso urbana, o uso do solo, a circulao e os equipamentos bsicos, que se saturavam devido aos elevados ndices de urbanizao e industrializao (FRESCA, 2002). Ao findar da dcada de 1960, a cidade estava abarrotada de populaes empobrecidas e desempregadas oriundas do campo. Desprovida de recursos financeiros e de equipamentos pblicos, se instalavam nas reas perifricas da cidade, inaugurando formas de assentamentos urbanos segregados e irregulares. A expanso urbana da dcada de 1960 mais que duplicou a rea urbana, foi inclusive proporcionalmente maior que o prprio crescimento demogrfico do perodo.

Em Londrina, o mercado imobilirio gerido pela iniciativa privada promoveu uma forte atividade loteadora na dcada de 1970, especialmente a partir de 1976, momento em que os investimentos pblicos na cidade tambm se ampliam (OLIVEIRA, 2005b, p. 6), consistindo-se numa reorientao dos ativos da cafeicultura e seu direcionamento ao setor imobilirio, principalmente daqueles representados pelas propriedades rurais, refletindo as mudanas nas estruturas agrrias e em todo o complexo produtivo por ela at ento gerido e a converso de terra rural em urbana localizada em grandes quantidades nas proximidades da rea urbana (OLIVEIRA, 2005b, p. 6). Em 1970 tem incio a construo dos conjuntos habitacionais nas reas perifricas da cidade, aumentando ainda mais a malha urbana. Embora a cidade tenha apresentado um crescimento em quase todas as suas direes, os novos loteamentos ocorreram majoritariamente a Oeste e a Leste, ao longo da rede viria, em direo s cidades de Camb e Ibipor respectivamente, ampliando cada vez mais as distncias entre os locais de trabalho e moradia. J na dcada de 1980, quando o ndice de urbanizao atingiu 88%, e a cidade com 100 mil novos habitantes, segundo Fresca (2002) haver um decrscimo na rea de expanso urbana. Os limites da rea construda se estendem ao norte com a construo dos primeiros conjuntos habitacionais no atual bairro Cinco Conjuntos, e ao sul pelo asfaltamento da PR 445 que liga Londrina a Curitiba. O intenso crescimento e o planejamento inadequado ocasionaram o surgimento de grandes vazios urbanos e o aparecimento de ocupaes irregulares devido supervalorizao das terras urbanas e forte especulao imobiliria. Se, por um lado, nesta dcada, h decrscimo na expanso da zona urbana e proliferao dos conjuntos habitacionais, h, por outro, uma grande verticalizao na rea central, no por falta de reas a serem incorporadas nem pelo af da modernidade, qui pelo aumento no preo da terra urbana, mas, certamente como afirma Fresca (2002, p. 248), [...] como rea de investimentos na qual a reproduo do capital estava bastante vivel. Favorecida a construo civil e a promoo imobiliria pela conjuntura econmica nacional, a verticalizao foi, conforme Fresca (2002, p. 249), no contexto londrinense [...] a face indelvel da produo do espao urbano na dcada de 1980. No perodo compreendido entre 1980 e 1994, 44% das edificaes foram destinadas ao uso residencial coletivo, principalmente populao com renda mdia e alta, refletindo as polticas habitacionais que vigeram at meados dessa dcada. Com a estabilizao econmica via Plano Real e, a partir de 1995 com a aprovao de um novo Plano Diretor estendendo o permetro urbano e regularizando e favorecendo

algumas tendncias relacionadas s prticas fundirias e imobilirias (FRESCA, 2002, p. 251), haver uma expanso fsico-territorial em conformidade com a expanso iniciada em dcadas anteriores, seguindo o mesmo ndice de crescimento do tecido urbano, entretanto, tambm demonstrando novas frentes de expanso, com diferenas no tocante aos agentes privados e as formas de incorporao que se proliferavam em inmeros loteamentos em reas de reserva, os chamados vazios urbanos, ou em reas ainda mais perifricas, algumas agravadas por irregularidades e no contigidade espacial, culminando em 2001, num acumulado de 14,36% de vazios urbanos em relao a toda rea construda (FRESCA, 2002, p. 251). Ainda, em fins da dcada de 1990 e incio da dcada de 2000, quando a expanso da malha urbana demandou, inclusive, a criao da Zona de Expanso Urbana, constante no Plano Diretor de 1998, a cidade alargou suas fronteiras, sobretudo na rea sudoeste aps a construo do Shopping Catua, seguida pela construo de inmeros loteamentos e condomnios urbansticos. Na tabela a seguir (tabela 01) consta uma descrio em nmeros da expanso da zona urbana e do lanamento de novos loteamentos no perodo em que estamos analisando. A tabela foi organizada com base em diferentes autores (FRESCA, 2002; OLIVEIRA, 2005a e 2005b; POLIDORO, TAKEDA e BARROS, 2009; e LONDRINA, 2008).
Tabela 01: Expanso da Zona Urbana e novos loteamentos particulares por dcadas Perodos rea urbana rea Aumento Aumento N de Participao de (por construda agregada mdio em % loteamentos2 empresas dcadas) total (km2) em km2 anual (km2) da AUC1 loteadoras (%) 1960 31,79 18,35 1,8 1970 34,6 24,7 2,3 53 102 54 1980 59,3 29,89 2,98 59,35 34 82,3 1990 89,19 29,32 2,9 41,6 110 80 2000 118,51 30,9 3,1 24 87 80 2007 149,41 1 : rea urbana construda 2 : referentes a iniciativa privada Fonte: Fresca (2002); Oliveira (2005a e 2005b); Polidoro, Takeda e Barros (2009); Londrina, 2008. Organizao: o autor.

O mapa a seguir (mapa 01), mostra os aspectos da evoluo da rea construda distribuda ao longo dos anos 1987, 1993, 2001, 2003 e 2005. A partir da interpretao das imagens orbitais, constatou-se que de 1987 a 1993 a rea construda sofre um aumento de 18,57%, incidente, sobretudo, na Zona Norte, e mais modestamente na Zona Leste e Oeste.

Mapa 01: reas construdas em Londrina - Paran - 1987 2005. Fonte: IMAPP UEL Atlas Ambiental da Cidade de Londrina, 2008. Disponvel em: http://www.uel.br/revistas/atlasambiental/EXPANSAO/AreaConstruida1987a2005.jpg

Segundo um estudo realizado por Polidoro, Takeda e Barros (2009) por meio de tcnicas de Geoprocessamento e Sensoriamento Remoto aplicadas imagens orbitais do satlite LANDSAT 5, a evoluo da mancha urbana de Londrina, no perodo compreendido entre os anos 2000 e 2007, demonstra (ver tabela 01) um crescimento da rea urbana construda da ordem de 30,9 km2, aumentando de 118,51 km2 para 149,41 km2, dos quais, 30% constituam-se de vazios urbanos em 2006, conforme Alves e Antonello (2009, p. 2)1. Deste total, cerca de 50% correspondiam as amplas reas no loteadas e os outros 50% aos lotes urbanos de tamanhos diferenciados, em torno de 250m a 500m, dispersos por toda a cidade.

De acordo com os levantamentos realizados pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL) para a reviso e atualizao do novo Plano Diretor Participativo.

II

TENDNCIAS

RECENTES

NA

EXPANSO

DAS

FRENTES

DE

LOTEAMENTO EM LONDRINA Estudos realizados pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL) para atualizao do Plano Diretor Participativo do Municpio de Londrina (PDPML) de 2008 expem os nmeros do que poderamos grosso modo chamar de especulao com terra urbana, apenas grosso modo, pois nem todos os terrenos situados na Zona Urbana so prprios ao uso a que se possa destin-lo. Entretanto, no deixam de ser expressivo conforme demonstra a tabela 02 para as distintas Zonas cidade, com base nos novos loteamentos lanados entre 1998 e 2007. A fim de termos uma melhor avaliao do valor proporcional dos dados apresentados na tabela 02, comparamos com a populao residente no ano 2000 nas distintas Zonas (tabela 03). Embora, exista uma defasagem entre as duas tabelas e entre a tabela 03 e os dados mais atuais, a diferenciao populacional bastante ntida entre essas Zonas, bem como o acmulo de lotes sem uso, o que demonstra uma forte especulao imobiliria em algumas Zonas mais que em outras no perodo em anlise.
Tabela 02: Total de ocupaes residenciais e de lotes sem uso por Zonas da cidade de Londrina nos novos loteamentos 1998-2007 Zonas Uso Residencial Lotes sem Uso Centro 124 40 Leste 1391 3183 Norte 1734 4914 Oeste 483 1573 Sul 653 1579 Fonte: Londrina, 2008, Seo 3.3. Tabela 04: Evoluo dos loteamentos aprovados por ano Ano Total 1998 20 1999 13 2000 14 2001 14 2002 18 2003 12 2004 19 2005 05 2006 02 2007 01 Total 118 Fonte: Londrina, 2008, Seo 3.4. Tabela 03: Populao total e rea por Zonas Urbanas da cidade de Londrina 2000 Zonas Populao rea em residente ha Centro 86891 1472 Leste 83655 4900 Norte 107347 5147 Oeste 77441 3679 Sul 70072 3886 Total 424696 19084 Fonte: Londrina, 2008, Seo 3.3. Tabela 05: Evoluo dos loteamentos aprovados por Zonas Urbanas: Zonas Total Centro 01 Leste 33 Norte 42 Oeste 22 Sul 20 Total 118 Fonte: Londrina, 2008, Seo 3.4.

As tabelas 04 e 05 apresentam a evoluo dos loteamentos aprovados por ano no perodo e separados por Zonas Urbanas da cidade, respectivamente. H maior aprovao de novos loteamentos entre os anos de 1998 a 2004, com uma brusca queda nos trs anos seguintes, dispersos por todas as Zonas, mas com maior ocorrncia nas Zonas Norte e Leste. Os lotes sem ocupaes indicam a disponibilidade de reas urbanizadas com infraestrutura apropriada, pois se tratam de loteamentos aprovados. Do total dos loteamentos aprovados durante o perodo, 70,61% encontram-se sem uso, 27,37% foram destinados ao uso residencial, 1,72% ao uso comercial/servio, e os demais concentram atividades diversificadas, dentre elas, culturais, empresariais, educacionais, esportivo, industrial, sade, etc. (LONDRINA, 2008). Dos loteamentos aprovados no perodo, destaca-se a concentrao ao Norte fortalecendo o uso e ocupao do solo ao longo da Av. Saul Elkind, valoriza as terras adjacentes; a Leste, a disponibilidade de infra-estrutura e equipamentos urbanos e a oferta de lotes baixo custo, consolida antigos bairros e apresenta novas dinmicas imobilirias locais, exemplo da construo da UTFPR, do Teatro Municipal e do Shopping Boulevard Londrina, junto ao futuro Complexo Marco Zero, que valoriza os lotes remanescentes e as reas at ento depreciadas; a Sudoeste, a qualidade de infra-estrutura, comrcio e servios tem atrado os investidores a construrem edifcios residenciais e condomnios urbansticos de alto padro desde o incio dos anos 1990, quando da inaugurao do Shopping Catua, ao que se seguiram vultosos investimentos em infra-estrutura, tanto por parte da iniciativa privada como do poder pblico nas inmeras reestruturaes virias (LONDRINA, 2008). O poder pblico local na instncia da municipalidade pode, conforme Fresca (2002, p. 255), alterar a produo do espao mediante estratgias que alterem a produo interna da cidade na medida em que aumenta a zona de expanso urbana e cria infra-estruturas e equipamentos coletivos, afetando artificialmente os preos no mercado imobilirio valorizando direta e indiretamente reas ocupadas e no ocupadas. De outra maneira, disciplina o aspecto pblico do parcelamento do solo, ou demonstra a permissividade reconhecendo a expanso em sintonia com os interesses do mercado imobilirio. Na seqncia, o mapa 02 identifica as enormes reas no ocupadas dentro da Zona Urbana, principalmente na Norte e Leste, contudo, a rea de expanso urbana, prevista em lei, ganha fora no sentido sudoeste haja vista os interesses imobilirios locais, onde se destacam a presena dos grandes loteamentos de condomnios urbansticos e de

chcaras, embora outras Zonas apresentem crescimento j intenso atraindo tambm investidores comuns ao vetor sudoeste.

Mapa 02: reas no loteadas e reas de expanso de Londrina. Fonte: Londrina, 2008, Seo 3.3.

CONSIDERAES FINAIS

Se levarmos em considerao a soma total de reas aprovadas entre 1998 e 2007, 16.556.793,55 m; considerando a mdia de rea aprovada por ano de 1.655.679,36 m, se a demanda pelas reas no loteadas at 2007 de 78.237.767,34 m seguirem a mesma tendncia que tem demonstrado at hoje, haver disponibilidades de reas para mais 47 anos2, conforme relatou a pesquisa do PDPML de 2008. Predomina isto , at 2007 uma tendncia declinante da rea aprovada pela Diretoria de Loteamentos da Prefeitura Municipal de Londrina, isto , um crescimento mais intenso das reas loteadas sobre o volume das no loteadas a partir de 1998, cujas linhas se cruzaram entre 2003 e 2004, e a ultrapassaram, diferentemente do que se observava antes desse marco. Um caminho acessvel, no entanto necessrio, descrever quantitativamente a expanso da zona urbana e dos novos loteamentos, porm pouco explicativo se a anlise fica somente no nvel formal e descritivo. Acompanhar a dinmica da incorporao de novas reas superfcie urbana da cidade requer a anlise dos processos e da dinmica na qual se encaixa a lgica de atuao dos agentes produtores do espao urbano. Neste sentido, reconhece Oliveira (2005b, p. 3) que, analisar o comportamento do parcelamento da terra e do lanamento de novos loteamentos permite compreender e conhecer agentes especficos da produo do espao urbano, as loteadoras, e um elemento chave presente em suas estratgias, a especulao fundiria. Atualmente, o entendimento da dinmica do mercado imobilirio como um todo, e tambm em Londrina, requer anlises que no se restrinjam apenas quela apresentada pelas formas, pelos valores e nmeros. Vrios outros processos incidem no padro de ocupao residencial de uma cidade, como fatores econmicos, sociais, culturais e polticos, somando-se produo social do espao urbano redefinindo sua estruturao e, de tempos em tempos, sua reestruturao. A pesquisa, em desenvolvimento, requer a aplicao de metodologias que identifiquem pontualmente os agentes destes inmeros processos e as ligaes com as determinantes estruturais e macroeconmicas, visando compreender a lgica da produo do espao construdo e sua relao com a disperso das novas formas urbanas que valorizam o espao tornando-o objeto de lucros e desejo para uma minoria e pouco acessvel para a maioria marginalizada do direito cidade.
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Porm, esta previso no pode ser considerada parmetro para liberao de reas de expanso, tendo em vista que no foram consideradas neste clculo as reas no loteveis respeitando as restries ambientais como topografia, mananciais, e reas de reservas florestais, etc. Apenas serve como diagnstico para um aprofundamento interdisciplinar e cautela do poder pblico ao liberar ou transformar reas da expanso urbana em loteamentos de maior densidade (PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO, 2008, Seo 3.3, p. 24).

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