Evaluarea activelor necorporale n prezent, exist dou proiecte importante ale IVSC n acest domeniu.

Utilizarea tot mai larg a valorii juste a condus la evaluri pentru raportri financiare. Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri% pentru com&inri de ntreprinderi, active necorporale, &eneficii ale angaja ilor 'i instrumente financiare su&liniaz necesitatea unor evaluri mai exacte a activelor 'i o&liga iilor. (e msur ce se accelereaz tendin a, importan a evalurilor pentru raportrile financiare de pe pie ele de capital atrage aten ia reglementatorilor 'i altor pr i interesate. IVSC a fost ncurajat s extind Standardele Interna ionale de )valuare astfel nc*t s acopere toate aspectele evalurii, inclusiv evaluarea activelor necorporale, datoriilor 'i a diferitelor instrumente de capitaluri proprii sau datorie. IVSC a nceput prin formarea unui grup de exper i de frunte pentru a dezvolta standarde pentru evaluarea activelor necorporale n scopul raportrii n conformitate cu Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar. n trimestrul al doilea +,,- a fost emis un document pentru discutare 'i comentarii. Analiza critic a IVS-urilor Structura IVS$urilor a servit &ine standardelor 'i a fost esen ial pentru progresul de p*n acum. .ar Consiliul .irector al IVSC consider c este momentul unei pauze pentru a analiza scopul fundamental al IVSC 'i cum poate fi acesta atins, fr a fi constr*ns de necesitatea de a lucra n cadrul ngrdirilor structurii acestei cr i. S$a constituit un grup format din exper i evaluatori 'i conta&ili care tre&uie/ s convin asupra unui format pentru standardele interna ionale de evaluare ideale 0 cum tre&uie s fie organizate aceste standarde 'i ce tre&uie acestea s acopere 'i cuprind1 s revizuiasc edi ia curent a IVS$urilor n compara ie cu acest ideal 'i s ia n considerare punctele tari, punctele sla&e 'i omisiunile1 'i s sta&ileasc un grafic de m&unt ire a IVS$urilor. Un document care detaliaz concluziile grupului este supus discu iei ncep*nd cu trimestrul al doilea +,,-. x Realizrile IVSC IVSC a parcurs un lung drum, de la nfiin area sa n urm cu +2 de ani, 'i tre&uie s fie m*ndru de multiplele sale succese, printre care convenirea defini iei valorii de pia , transformarea Comitetului ntr$un organism cu reprezentare glo&al 'i, pro&a&il cel mai important, ntre inerea unei atmosfere de ncredere, &unvoin 'i cola&orare ntre juctorii$c3eie. Succesul IVSC n sta&ilirea de standarde interna ionale ca 'i cre'terea rolului su n r*ndul reglementatorilor mondiali 'i agen iilor interna ionale conduc la o mai larg recunoa'tere a profesiei de evaluator 'i la n elegerea importan ei evalurii, ceea ce are un impact pozitiv asupra fiecrui evaluator. 4oate aceste realizri nu ar fi fost posi&ile fr activitatea neo&osit 'i contri&u ia mem&rilor IVSC, care 'i$au pus la dispozi ie n mod voluntar timpul 'i a&ilit ile lor pentru a conduce IVSC la pozi ia pe care o de ine n prezent. Vreau s mi exprim sincera mea gratitudine mem&rilor Consiliului .irector al IVSC, Comitetului de Standarde,

grupurilor de exper i 'i redactorilor care au contri&uit ca aceast pu&lica ie s devin real. 4re&uie s mul umesc 'i sponsorilor no'tri, ale cror contri&u ii financiare generoase au sprijinit activitatea IVSC. V mul umesc pentru sprijinul continuu 'i implicarea .vs., 5osep3 Vella, 67I, C!), "!ICS (re'edinte, Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare xi xii Prefa la ediia n limba rom n Sunt nc*ntat s prefa ez edi ia n lim&a rom*n a Standardelor Interna ionale de )valuare, pu&licate n acest an de IVSC. Standardele Interna ionale de )valuare au o& inut o recunoa'tere tot mai mare n ntreaga lume, deoarece reprezint un rspuns la nevoia profesioni'tilor 'i a comunit ii economice interna ionale de coeren 'i de cea mai &un practic n domeniul evalurii propriet ilor. n !om*nia, Standardele Interna ionale de )valuare au fost adoptate ca standarde o&ligatorii pentru to i mem&rii 78)V7! ncep*nd cu 9 ianuarie +,,:, iar aceasta a contri&uit, pe de o parte, la cre'terea calit ii muncii evaluatorilor mem&ri ai asocia iei noastre, c*t 'i la cre'terea nivelului de ncredere al utilizatorilor serviciilor de evaluare. 7ceast edi ie reprezint de acum suportul esen ial pentru pregtirea profesional a exper ilor evaluatori mem&ri ai 78)V7! 'i &aza pentru realizarea de ctre ace'tia a unor rapoarte de evaluare conforme cu cea mai &un practic interna ional recunoscut. 7plicarea Standardelor Interna ionale de )valuare este tot mai mult solicitat de legisla ia din !om*nia. n multe legi importante, adoptate n ultimii ani, se solicit n mod expres ca evaluarea diferitelor tipuri de proprietate s se fac conform cerin elor Standardelor Interna ionale de )valuare. 78)V7! aduce mul umiri Comitetului pentru Standarde Interna ionale de )valuare #IVSC% 0 autorul 'i editorul textului original al acestei edi ii, care a acordat dreptul de traducere 'i editare a Standardelor Interna ionale de )valuare, edi ia a opta, +,,-. (rin reprezentan ii si n IVSC, 78)V7! a contri&uit n mod direct la ela&orarea 'i m&unt irea Standardelor Interna ionale de )valuare. 7ctivitatea d$lui ;3eorg3e <=.)SCU, vicepre'edinte IVSC, a contri&uit mult la includerea experien ei evaluatorilor ce lucreaz pe pie e n dezvoltare. 6ul umesc colectivului I!>V7? $ C)!C)4=!I 8 )V7?U7!) S!? pentru pregtirea acestei lucrri n vederea editrii 'i d$lui dr. ec. Sorin V. Stan, pentru verificarea textului tradus. 8oiem&rie +,,- (re'edinte 78)V7!, Conf. univ. dr. Ion 78;@)? xiii xiv !odificri ale ediiei a opta "#$$%& fa de ediia a 'aptea "#$$(& a IVS-urilor 7ceast sec iune ofer o prezentare general a modificrilor majore care au fost

introduse n edi ia a opta a Standardelor Interna ionale de )valuare. .atorit naturii dinamice a profesiunii de evaluator, versiunea scris a Standardelor, fie n englez, fie n traducere, are o durat scurt de timp. Cititorii sunt sftui i s consulte Ae&site$ul IVSC pentru a o& ine informa ii cu privire la proiectele 'i instruc iunile curente ale IVSC pentru o& inerea celei mai actuale versiuni a Standardelor. (rincipalele modificri ale edi iei a opta a IVS #+,,-% includ urmtoarele/ 9% revizuirea major a IVS +, 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia , 'i IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului1 +% introducerea a dou componente noi, ca urmare a exemplelor de pe site$ul IVSC 0 acestea includ un Standard Interna ional de 7plica ie n )valuare #IV7 B%, )valuarea activelor sectorului pu&lic pentru raportarea financiar1 'i un Standard Interna ional de (ractic n )valuare #;8 92%, )valuarea propriet ilor istorice1 'i B% m&unt iri ale ntregului con inut al colec iei de standarde pentru a asigura corelarea cu restul componentelor noi sau revizuite. ?iterele ngro'ate din sec iunea 2 a Standardelor Interna ionale de (ractic n )valuare, introduse n edi ia a 'asea, ar tre&ui s capteze aten ia cititorului asupra punctelor importante, dar toate prevederile din Standardele Interna ionale de )valuare, din Standardele Interna ionale de (ractic n )valuare 'i din Standardele Interna ionale de 7plica ii n )valuare au aceea'i importan . .e asemenea, IVSC a pu&licat pe Ae&site studii de evaluare 'i studii te3nice. 7cestea suplimenteaz Standardele, dar nu sunt considerate ca fc*nd parte din document. n partea de Introducere, paragrafele c*torva sec iuni au fost reorganizate, iar informa ia a fost actualizat #!ealizri ale IVSC, 6em&rii Consiliului .irector 'i .atele adoptrii standardelor%. 7lte sec iuni #>&iective 'i 7rie de aplica&ilitate% au fost revizuite. .iagrama care reprezint Structura Standardelor a fost extins pentru a cuprinde noile componente introduse n edi ia a opta1 sc3ema care reprezenta )ipurile de valoare diferite de valoarea de pia a fost eliminat. (aragrafele :, 2, - 'i C despre organizarea Standardelor au fost revizuite. Studiile de evaluare au fost eliminate din edi ia a opta 'i postate pe site$ul IVSC. "ostul paragraf C, n care se prezenta studiul de evaluare, a fost eliminat. xv Sec iunea Concepte 'i principii *enerale de evaluare 'i$a sc3im&at denumirea n Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP&. (aragrafele :.D, :.-, :.99, C.9 'i C.+.9.B au fost reformulate. (aragrafele -.:, -.D, -.-, -.E 'i C.: ale edi iei a 'aptea au fost eliminate. Codul ,eontolo*ic (aragraful B.D despre evaluatorul independent a fost revizuit. )ipuri de proprietate n prima sec iune despre proprietatea imobiliar, n paragraful +.D.9, termenul Fvaloarea sinergieiG a nlocuit Fvaloarea din comasareG1 paragraful +.- 'i toate su&sec iunile au fost 'terse #acestea se refereau la a&ordri ale evalurii propriet ii imo&iliare%1

n sec iunea despre bunuri mobile, n paragraful B.+.+.9, clauza Fcare n unele state se numesc ma'ini 'i ec3ipamenteG, a fost 'tears1 'i paragraful B.B.9 a fost reformulat pentru a reflecta modificarea din IVS + n ceea ce prive'te ipotezele, respectiv dac proprietatea este de inut n contextul continuit ii activit ii, dac entitatea este n curs de lic3idare sau tre&uie v*ndut pentru o valoare de recuperare1 n sec iunea referitoare la ntreprinderi, n paragraful :.B.+, termenul Fpropriet i generatoare de afaceriG a nlocuit termenul Fpropriet i specializate generatoare de afaceriG1 paragrafele :.E.9, :.E.+ 'i :.E.B au fost eliminate #acestea se refereau la a&ordri n evaluarea ntreprinderii%1 'i n sec iunea de active financiare, paragraful 2.9.:.+ a fost realizat cu referin e ncruci'ate la noul studiu de evaluare IVSC despre securitizare. Standardele Internaionale de Evaluare Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare (aragrafele B.: #tipuri de valoare%, :.+ 'i su&paragrafele :.+.9 'i :.+.+ au fost reformulate pentru a fi n corela ie cu revizuirile din IVS +. Su&paragrafele de la B.: 'i su&paragraful :.9.9 au fost 'terse. 4ermenul valoare nebazat pe pia nu se mai utilizeaz #titlurile paragrafelor 9., 'i :., au fost sc3im&ate%. (aragrafele B.,, B.B, :., 'i :.9.B au fost u'or modificate. xvi IVS Cu excep ia eliminrii frazei Fca parte a continuit ii activit iiG din paragraful +.9 'i referin ele la sec iunea redenumit #Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate%, n paragrafele 9.+, :.9.9 'i D.9, IVS 9 nu a suferit nici o mdificare. IVS # Standardul a suferit modificri majore. (rintre principalele revizuiri s$a numrat reformularea sec iunilor 9, +, : 'i D1 sec iunile 2 'i - au fost reorganizate, pentru a se elimina repeti ia. n sec iunea B, au fost introduse patru defini ii noi #tip de valoare, valoare just, cumprtor special 'i valoarea sinergiei, care a nlocuit valoarea din comasare%, au fost prescurtate dou defini ii #valoarea de investiie 'i valoarea special% 'i alte 'apte defini ii au fost eliminate #valoarea de utilizare, valoarea de exploatare continu, valoarea de asigurare, valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabil, valoarea de recuperare, valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat i valoarea de garantare a creditului ipotecar%. IVS + revizuit mparte n trei grupe tipurile de valoare diferite de valoarea de pia . 7cestea includ valoarea specific pentru entitate, valoarea specific pentru pr ile implicate ntr$o tranzac ie 'i valoarea conform unei defini ii specificate n legisla ie sau n contracte. 7plicarea unui tip de valoare poate fi clarificat prin identificarea ipotezelor situa iei specifice a entit ii care de ine proprietatea, de exemplu continuitatea exploatrii, o entitate pe cale de lic3idare sau o entitate ale crei active sunt v*ndute pentru recuperare. IVS . .efini iile au fost aranjate n ordine alfa&etic. (aragraful B.2, al doilea

paragraf despre certificarea evalurii 'i certificarea valorii au fost 'terse1 referirile la rezumatul evalurii din paragraful B.: 'i la certificarea valorii din paragraful B.9 au fost 'terse1 paragraful 2.9.B.9 a fost revizuit1 paragraful 2.9.9,.9 care recomanda ca anumite elemente specifice s fie confirmate n delaraia de conformitate au fost eliminate iar referirile la acestea, din paragraful B.2, au fost 'terse. xvii Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare IVA IV7 9 a suferit mici modificri. .efini iile au fost aranjate n ordine alfa&etic. .efini ia costului de nlocuire net din paragraful B.9 corespunde acum defini iei revizuite a CI8 din ;8 E1 referirile n cruci' din paragrafele 2.2, 2.D.9 'i 2.D.+ au fost corectate1 'i a&revierea HI"!S$uriG a fost introdus nainte de I7S$uri, n paragraful -.+. IVA # 7cest Standard Interna ional de 7plica ie n )valuare a fost reformulat considera&il. (rintre principalele modificri s$a numrat reformularea sec iunilor 9, +, : 'i D 'i reorganizarea sec iunilor 2 'i - pentru a elimina repetrile. 7u fost introduse patru defini ii n sec iunea B #ipotec, proprietate specializat, proprietate generatoare de afaceri Icare a nlocuit termenul proprietate specializat generatoare de afaceriJ 'i valoarea de garantare a creditului ipotecar%1 au fost 'terse paragrafele din sec iunea B a celei de$a 'aptea edi ii care a&ordau aplica&ilitatea valorii de pia , ca tip de valoare, pentru garantarea mprumutului. n sec iunea 2 au fost introduse texte noi n legtur cu ipotezele privind sc3im&rile anticipate n condi ia propriet ii #2.2% 'i n sec iunea D privind contractele de leasing ntre pr i legate ntre ele prin interese #D.-%, evaluarea unei propriet i specializate n contextul continuit ii activit ii #D.E% 'i ratele de solva&ilitate ale creditorilor #D.9:%. n sec iunea D, a fost eliminat paragraful din edi ia a 'aptea care se referea la efectul de ndatorare a investi iei imo&iliare. IVA . este un text nou. Ca urmare a variantei din anul +,,D 'i a m&unt irii citatelor din I(S7S, la nceputul anului +,,-, acest Standard de 7plica ie a fost apro&at spre pu&licare. Standardele Internaionale de Practic n Evaluare "+/-uri& Pri ale textelor din 0eciunea ( a Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare 0unt 0cri0e cu aldine "vezi mai 0u0&1 +/ -, a fost nlocuit termenul proprietate specializat generatoare de afaceri cu termenul proprietate generatoare de afaceri 'i au fost actualizate referin ele la nou denumitele Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate. +/ # a suferit o revizuire minimal 0 defini iile au fost aranjate n ordine alfa&etic 'i a fost conceput o nou sc3em $ FIerar3ia drepturilor de proprietateG. xviii +/ . a fost postat pe Ae&site n anul +,,2. n urma revizuirii, a fost apro&at spre pu&licare pe site$ul IVSC n noiem&rie +,,2. )di ia a opta include noul

paragraf :.B pe tema cerin elor I(S7S$urilor1 de asemenea defini iile au fost aranjate n ordine alfa&etic. +/ 2, defini iile valorii de exploatare continu, din paragrafele B.9+.9 'i B.9+.+, au fost 'terse1 cuv*ntul FcapitaluluiG a fost introdus dup cuv*ntul FvaloareaG n defini iile factorului de capitalizare 'i rat de capitalizare din paragrafele B.: 'i B.2. +/ (, referin a din paragraful +.B la ;8 B ca fiind Fn curs de revizuireG a fost 'tears1 din defini ia valorii intrinseci din paragraful B.9, a fost 'tears sintagma Fn unele riG, iar noua defini ie a mijloacelor fixe mobile, care apare n ;8 B, a nlocuit defini ia din paragraful B.9D a edi iei a 'aptea. +/ 34 defini ia valorii de exploatare continu din paragrafele B.+,.9 'i B.+,.+ a fost 'tears1 defini iile din paragrafele B.:, B.2, B.D, B.+:, B.+2. B.+C 'i B.B, au fost aranjate n ordine alfa&etic. +/ %, nu a fost revizuit. +/ 54 paragrafele 9.+ 'i +.+ au fost u'or modificate1 defini iile costului de nlocuire net din paragraful B.9, activului modern echivalent din paragraful B.B, optimizrii din paragraful B.: 'i potenialului de servicii din paragraful B.D au fost revizuite1 noua defini ie a mijloacelor fixe mobile, care apare n ;8 B, a fost adugat 'i defini iile rentabilitate adecvat 'i pierdere din depreciere au fost 'terse1 defini iile au fost aranjate n ordine alfa&etic1 paragraful :.+ este un text nou1 vec3iul paragraf 2.9 a fost 'ters1 cu excep ia paragrafului 2.9+, sec iunea 2., a fost rescris1 vec3ile referin e la deprecierea economic/extern apar acum numai ca depreciere extern1 s$a adugat 'i o 7nex, 4estul de renta&ilitate pentru raportarea CI8. +/ 64 titlul acestui ;8 a fost sc3im&at n 7naliza fluxului de numerar actualizat pentru evalrile &azate pe pia 'i pentru analiza investi iilor. .efini iile au fost aranjate n ordine alfa&etic. (aragrafele 2.9, 2.9.9 'i 2.9.B au fost completate cu informa ii suplimentare. (aragrafele B.9, B.+, B.D, 2.+.+.9, 2.+.D, 2.D, 2.-, 2.C.+.2 'i 2.C.B.2 au fost u'or modificate. +/ -$ 'i --, defini iile au fost aranjate n ordine alfa&etic. +/ -#, termenul proprietate generatoare de afaceri, care a fost redefinit, a nlocuit termenul proprietate specializat generatoare de afaceri xix +/ -. nu a fost revizuit. +/ -2, referin a la ;8 C din paragraful +.9 a fost actualizat1 sintagma Fsau raportri statutareG #nainte de scopuri% a fost 'tears din paragrafele B.2 'i B.D. +/ -( este text nou. +lo0arul reflect modificrile fcute n cadrul defini iilor con inute n diferitele capitole ale documentului 'i cuprinde 'i termenii introdu'i n noile Standarde Interna ionale de (ractic n )valuare. .efini iile din I!"S$uriKI7S$uri au fost actualizate 'i c*teva alte defini ii au fost eliminate Indexul con ine noii termeni care au fost introdu'i pentru a reflecta noul con inut al acestei colec ii de Standarde. xx Cuprin0 Introducere

Comitetul Interna ional pentru Standarde de )valuare B Introducere B 6em&ri 'i organizare : !ealizri ale IVSC 2 Sediul central D Standardele Interna ionale de )valuare E >&iective 'i arie de aplica&ilitate E (rezentarea Standardelor Interna ionale C Structura Standardelor 9+ .atele adoptrii Standardelor 9D Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP& Introducere +9 Conceptul de teren 'i conceptul de proprietate +9 Conceptele de proprietate imo&iliar, proprietate 'i activ ++ (re , cost, pia 'i valoare +2 Valoarea de pia +Cea mai &un utilizare +E Utilitatea +C 7lte concepte importante B, 7&ordri n evaluare B+ !ezumat B: Codul deontolo*ic Introducere B7rie de aplica&ilitate B.efini ii B)tic BC Competen :+ (rezentarea informa iilor :B !aportarea valorilor :: xxi )ipuri de proprietate Introducere :C (roprietatea imo&iliar :C <unuri mo&ile 2B ntreprinderi #afaceri% 22 7ctive financiare 2E Standardele Internaionale de Evaluare Introducere la Standardele Interna ionale de )valuare DIVS 9 Valoarea de pia 0 tip de valoare -2 IVS + 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia EIVS B !aportarea evalurii CStandardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare IV7 9 )valuarea pentru raportarea financiar 9,7nexa 7/ Instruc iuni suplimentare privind conta&ilizarea opera iunilor de leasing 9+-

IV7 + )valuarea pentru garantarea mprumutului 9BB IV7 B )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar 9:2 Standardele Internaionale de Practic n Evaluare ;8 9 )valuarea propriet ii imo&iliare 9D2 ;8 + )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing 9E2 ;8 B )valuarea mijloacelor fixe mo&ile 9CB ;8 : )valuarea activelor necorporale +,9 ;8 2 )valuarea &unurilor mo&ile +92 ;8 D )valuarea ntreprinderii ++;8 - Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare +:C ;8 E 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 #CI8% 7nexa 7/4estul de renta&ilitate n cadrul raportrii CI8 +2+DB ;8 C 7naliza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile &azate pe pia 'i pentru analiza investi iei +D2 ;8 9, )valuarea propriet ilor agricole +-2 ;8 99 Verificarea evalurilor +EB ;8 9+ )valuarea propriet ii generatoare de afaceri +EC ;8 9B )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii +C2 ;8 9: )valuarea propriet ilor din industria extractiv B,B ;8 92 )valuarea propriet ii istorice +lo0ar Index B+9 BB9 :92 xxii Introducere Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare #IVSC% Introducere 6em&ri 'i >rganizare !ealizri ale IVSC Sediul central Standardele Interna ionale de )valuare >&iective 'i arie de aplica&ilitate (rezentarea Standardelor Interna ionale Structura Standardelor .atele adoptrii Standardelor B B : 2

D E E C 9+ 9D Introducere Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare # Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare Introducere !itmul rapid al sc3im&rilor economice din anii L-, a contri&uit la sporirea recunoa'terii date de participan ii pe pia importan ei evalurii propriet ii n mod profesional. ;lo&alizarea pie elor investi ionale a accentuat necesitatea unor standarde recunoscute pe plan interna ional, pentru evaluarea propriet ii. .evenise evident c, fr existen a unor standarde de evaluare recunoscute pe plan interna ional, pro&a&ilitatea de apari ie a confuziilor era ridicat. .iferen ele ntre punctele de vedere ale organiza iilor profesionale na ionale n domeniul evalurii, pot conduce la dezacorduri involuntare. Ca rspuns la aceast situa ie, mem&rii unei comisii te3nice a !oMal Institution of C3artered SurveMors #!ICS% 'i reprezentan i ai organismelor din domeniul evalurii din Statele Unite au demarat un dialog, spre sf*r'itul anilor L-,, care a dus la nfiin area, n anul 9CE9, a Comitetului pentru Standarde Interna ionale de )valuare a 7ctivelor #4I7VSC%. n anul 9CC:, Comitetul 'i$a sc3im&at denumirea, iar n prezent este cunoscut su& denumirea de Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare #IVSC%. >&iectivele IVSC se mpart n dou categorii/ S ela&oreze 'i s pu&lice, n interesul pu&lic, standarde pentru evaluarea propriet ii 'i s promoveze adoptarea lor la nivel glo&al1 'i S armonizeze standardele de evaluare ntre rileN lumii, s identifice 'i s dezvluie, pe msur ce apar, diferen ele n interpretarea 'iKsau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare. IVSC recunoa'te diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evalurile propriet ii, 'i anume/ utilizarea evalurilor la ntocmirea situa iilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea mprumuturilor garantate cu o proprietate #garan ii, gajuri, ipoteci%, realizarea tranzac iilor care implic transferul dreptului de proprietate, solu ionarea litigiilor 'i sta&ilirea taxelor. n plus fa de standarde, IVSC a nceput s pu&lice Standarde de 7plica ie pe tema evalurii pentru raportarea financiar 'i n scopul garantrii mprumuturilor, dar 'i Standarde de (ractic n )valuare, care se refer la tratarea anumitor pro&leme specifice evalurii 'i la aplicarea Standardelor n N n acest document, cuv*ntul F riG sau FstateG are acela'i n eles cu cel folosit de >rganiza ia 8a iunilor Unite,

care recunoa'te 'i se refer la mem&ri si ca ri #state%, respectiv comunit i organizate politic, care au un guvern propriu 'i ocup un teritoriu suveran. Introducere . Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta situa ii specifice, care apar n acordarea de consultan n diferite domenii de afaceri. n mod deose&it, IVSC a urmrit ca Standardele Interna ionale de )valuare #IVS$uri% s fie recunoscute n standardele de conta&ilitate precum 'i n alte standarde de raportare, astfel nc*t evaluatorii s cunoasc ce li se solicit din partea standardelor altor discipline. n anul +,,B, IVSC a devenit o asocia ie nregistrat, cu un statut propriu, care cuprinde asocia ii profesionale de evaluare din ntreaga lume. IVSC a realizat opt revizuiri ale Standardelor Interna ionale de )valuare, care au fost pu&licate n anii 9CE2, 9CC:KC-, +,,,, +,,9, +,,B, +,,2 'i +,,-. )volu ia acestor Standarde atest importan a pe care IVSC o acord faptului c sc3im&area este inevita&il 'i continu, c3iar 'i atunci c*nd este gradual 'i a&ia percepti&il. (erfec ionarea continu a Standardelor de evaluare reflect angajamentul IVSC de a garanta c defini iile 'i cerin ele evalurii sunt actualizate permanent, n func ie de evolu iile pe plan mondial. !embri 'i 7r*anizare Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare a devenit cu adevrat o organiza ie interna ional, at*t n privin a misiunii sale, c*t 'i a mem&rilor si. Comitetul, care a fost nfiin at de +, de asocia ii profesionale na ionale, s$a dezvoltat permanent, ajung*nd ca n anul +,,- s cuprind 2+ de asocia ii profesionale na ionale, ce au statutul de mem&ru sau o&servator. 7socia iile mem&re din aceste ri su&scriu la o&iectivele IVSC n domeniul evalurii 'i tre&uie s ai& un numr suficient de mem&ri capa&ili s ela&oreze lucrri de evaluare conform Standardelor. 7socia iile mem&re sprijin Standardele pu&licate de IVSC 'i depun eforturi pentru recunoa'terea Standardelor n rile lor. 7socia iile mem&re sunt ncurajate s informeze IVSC cu privire la orice diferen e semnificative ntre standardele na ionale 'i cele interna ionale, astfel nc*t acestea s fie prezentate comunit ii interna ionale. IVSC admite c evaluatorii tre&uie s 'i desf'oare activitatea ntr$un cadru legal, n conformitate cu prevederile legale 'i cu reglementrile specifice rilor n care 'i desf'oar activitatea. 7socia iile mem&re, at*t n &aza statutului lor, c*t 'i voluntar, coopereaz cu autorit ile de control 'i reglementare 'i cu alte organiza ii profesionale, pentru a se asigura c evalurile respect prevederile Standardelor Interna ionale de )valuare, ela&orate de IVSC. .e asemenea, la nivelul rilor n care activeaz, aceste asocia ii na ionale joac un rol educativ 'i consultativ n privin a standardelor de evaluare. 2 6em&ri 'i organizare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Realizri ale IVSC IVSC este o organiza ie non$guvernamental #>8;%, mem&r a 8a iunilor Unite, n mai 9CE2 fiindu$i acordat statutul !oster n cadrul Consiliului

)conomic 'i Social al 8a iunilor Unite. IVSC lucreaz n cooperare cu rile mem&re men in*nd legtura cu agen iile interna ionale, cum ar fi/ >rganiza ia pentru Cooperare 'i .ezvoltare )conomic #>)C.%, <anca 6ondial, "ondul 6onetar Interna ional #"6I%, >rganiza ia 6ondial a Comer ului #O4>%, Comisia Uniunii )uropene, <anca pentru !eglementri Interna ionale #<IS% 'i >rganiza ia Interna ional a Comisiilor pentru Valori 6o&iliare #I>SC>%. .e asemenea, IVSC men ine o rela ie str*ns cu Consiliul pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate #I7S<% 'i cu comisiile independente de ela&orare a standardelor ale "edera iei Interna ionale a Conta&ililor #I"7C% 0 Comisia pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic 'i Comisia pentru Standarde Interna ionale de 7udit 'i 7sigurare. IVSC furnizeaz profesiei conta&ile recomandri 'i consiliere referitoare la evaluare, urmre'te s coordoneze standardele sale 'i programele de lucru cu cele ale disciplinelor nrudite, n interesul pu&lic 'i coopereaz cu organismele interna ionale pentru ela&orarea 'i promulgarea de noi standarde. (entru a garanta c standardele interna ionale, care guverneaz practica n evaluare, sunt n concordan cu cerin ele specificate pentru evaluatori, de standardele interna ionale de raportare financiar, IVSC verific anual fiecare edi ie nou a Standardelor Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri%, promulgate de Consiliul pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate #I7S<% 'i Standardele Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic #I(S7S$uri%, promulgate de Comisia pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic. IVS$urile fac referire la aceste standarde de conta&ilitate, ori de c*te ori ele se aplic n munca evaluatorilor. IVSC pu&lic pe site$ul su Studii de evaluare 'i Studii te3nice. ?a momentul lansrii acestei edi ii, urmtoarele documente erau disponi&ile/ dou Studii de evaluare/ !valuarea pentru pieele n dezvoltare 'i !valuarea proprietii imobiliare n scopul garantrii titlurilor de valoare emise de fondurile de investiii imobiliare" 'i un Studiu te3nic, !valuarea global n scopul impozitrii. !ealizPri ale IVSC 2 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Sediul central Sediul interna ional al IVSC se afl situat n ?ondra/ 9+ ;reat ;eorge Street ?ondon United Qingdom SO9( B7. 4el/ :: 9::+ E-CB,D "ax/ :: 9::+ E-CB,D <iroul financiar, situat n C3icago 0 Statele Unite, rspunde de aspectele financiare ale activit ii IVSC. Informa ii suplimentare despre Comitet 'i continua dezvoltare a Standardelor de evaluare pot fi o& inute prin accesarea adresei de Internet a IVSC/ http#//$$$ ivsc org/. (ersoanele din conducerea IVSC sunt selectate cu aten ie din r*ndul reprezentan ilor desemna i de asocia iile na ionale mem&re, din care ace'tia fac parte. Un nou pre'edinte este ales la fiecare doi ani. IVSC este condus de un Consiliu de Conducere din care fac parte mem&rii ale'i cu drepturi depline,

pre'edintele 'i doi vicepre'edin i. Consiliul de Conducere deleg responsa&ilitatea revizuirii standardelor 'i a ela&orrii de noi proiecte de standarde ctre Comitetul pentru Standarde al IVSC. 6em&rii Comitetului pentru Standarde provin din domenii de activitate diverse. n selec ia mem&rilor Comitetului pentru Standarde, Consiliul de Conducere urmre'te s constituie un grup de persoane, av*ndu$se n vedere o& inerea celei mai &une com&ina ii de a&ilit i te3nice 'i experien profesional relevant pe pie ele interna ionale de afaceri 'i de propriet i imo&iliare, grup care poate contri&ui la dezvoltarea standardelor interna ionale de evaluare la un nalt nivel calitativ. Statutul IVSC expune detaliat cerin ele referitoare la mem&ri, conducere 'i la activit ile organiza iei, care pot fi consultate pe Ae& site$ul IVSC. 6em&ri Consiliului .irector al IVSC, la 9 ianuarie +,,-, sunt/ 5osep3 Vella 0 preedinte )lvin "ernandez 0 viitor preedinte ;3eorg3e <descu 0 vicepreedinte Igor 7rtemenRov Vern <lair Q. Q. C3iu !ic3ard C3ung !o&ert ConnollM <rian ;lanville 3 Sediul central Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 7art @ordijR 5ang .ong QMu ;raM 7. 8t3inda ?iu (ing C3ris 43orne ?eandro S. )sco&ar$4orres !aMmond 4rotz <rad Oagar % Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Standardele Internaionale de Evaluare 7biective 'i arie de aplicabilitate .ezvoltarea Standardelor Interna ionale de )valuare #IVS$uri% s$a realizat urmrindu$se trei o&iective principale/ (entru a nlesni tranzac iile interna ionale 'i a contri&ui la via&ilitatea pie elor interna ionale prin promovarea transparen ei n raportrile financiare, precum 'i cre'terea ncrederii n evalurile realizate pentru garantarea mprumuturilor, pentru tranzac ii care implic un transfer al dreptului de proprietate, pentru solu ionarea litigiilor 'i pentru determinarea impozitelor asupra propriet ii1 (entru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga lume, 'i astfel, permi *ndu$le acestora s rspund cererilor pie elor interna ionale de propriet i pentru evaluri credi&ile 'i s satisfac

cerin ele pentru raportri financiare ale comunit ii interna ionale de afaceri1 'i (entru a furniza Standarde de evaluare 'i de raportare financiar care s satisfac cerin ele rilor n dezvoltare sau n curs de industrializare. Utilizatorii evalurilor realizate conform IVS$urilor se pot &aza pe astfel de evaluri realizate de profesioni'ti competen i care su&scriu unor standarde ridicate de deontologie profesional. (e msur ce aria de aplicare a evalurii a devenit mai larg, termenul de evaluarea proprietii a cptat o nsemntate mai mare dec*t termenul, mult mai restr*ns, de evaluarea activelor, acesta referindu$se n special la evalurile realizate pentru utilizarea n raportarea financiar. Un evaluator profesionist de proprieti este o persoan care are calificarea, a&ilit ile 'i experien a necesare pentru a estima valoarea pentru diverse scopuri, cum ar fi/ tranzac ii ce implic transferuri ale dreptului de proprietate, evaluri pentru garan ii &ancare imo&iliare 'i ipotecare, evaluri de propriet i aflate n litigiu, evaluri de propriet i pentru sta&ilirea impozitelor datorate statului pentru acestea, evaluri de propriet i tratate ca active imo&ilizate n raportarea financiar. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea competen a profesional pentru a realiza evaluri 'i pentru alte categorii de proprietate, cum sunt &unurile mo&ile, ntreprinderi 'i active financiare. Standardele Interna ionale de )valuare reprezint cea mai &un practic sau practica acceptat n evaluare, cunoscute 'i ca (rincipii de )valuare ;eneral 7cceptate #;7V(%. )valuatorul se poate conforma cu Standardele 5 >&iective 'i arie de aplica&ilitate Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Interna ionale de )valuare n mod voluntar, la impunerea lor prin lege sau printr$o reglementare sau la cererea clien ilor, a utilizatorilor 'iKsau a organiza iilor sau asocia iilor na ionale. Cum nu are puterea de a le impune, IVSC las organiza iilor financiare 'i autorit ilor na ionale sarcina de a implementa standardele. Se inten ioneaz ca Standardele Interna ionale de )valuare 'i standardele na ionale din rile mem&re s se completeze 'i s se sus in reciproc. IVSC pledeaz n favoarea cunoa'terii diferen elor dintre prevederile Standardelor Interna ionale de )valuare 'i cele na ionale. 7naliza detaliat a metodologiei de evaluare 'i a aplica iei acesteia, la diferite tipuri de propriet i sau pie e, ine de pregtirea specializat 'i documentarea specialistului n evaluare. (entru acest motiv, IVSC ncurajeaz to i evaluatorii ca, pentru perfec ionarea lor profesional, s foloseasc programele de instruire continu pe parcursul ntregii lor cariere. Standardele Interna ionale de )valuare prevd mai degra& ce tre&uie s fac evaluatorii dec*t s explice cum sunt aplicate procedurile sau metodologiile specifice de evaluare. IVS$urile recunosc c fiecare aplica ie de evaluare este legat de o pro&lem specific de evaluare, a crei solu ie depinde de a&ilitatea evaluatorului de a selecta te3nicile de evaluare relevante 'i de a$'i exprima ra ionamentul profesional, n mod adecvat. 7colo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de conta&ilitate, pot fi aplicate n evaluri, IVSC recomand evaluatorilor s cunoasc cerin ele de prezentare n conta&ilitate, a rezultatelor evalurilor lor.

Prezentarea Standardelor Internaionale n cadrul profesiei de evaluator, sunt n elese 'i recunoscute, de ctre ntreaga comunitate de afaceri, diferite principii 'i te3nici de evaluare. Comentariile prescurtate, referitoare la aceste principii 'i te3nici, incluse n Standarde, nu ar tre&ui considerate ex3austive. .e aceea, n elegerea 'i utilizarea acestor Standarde este important, n totalitatea lor, c3iar dac Standardele considerate individual pot fi pu&licate ca sec iuni distincte, fiecare dintre ele fiind o component a ntregului. A0tfel4 definiiile4 introducerile4 conceptele 'i principiile de evaluare 'i alte elemente comune trebuie nele0e ca av nd le*tur cu fiecare component1 .e'i s$a ncercat ela&orarea individual a fiecrui capitol din Standarde, cerin ele Codului .eontologic al IVSC 'i IVS B 0 !aportarea evalurii se aplic tuturor elementelor. 7stfel, cititorul va avea de c*'tigat din parcurgerea ntregului document. 4rimiterea frecvent la referin e u'ureaz urmrirea n ntregul text a paragrafelor care trateaz acela'i su&iect. Standardele de evaluare4 Standardele de Aplicaie 'i Standardele de Practic includ para*rafe 0cri0e at t cu fonturi normale4 c t 'i cu fonturi (rezentarea standardelor 6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta n*ro'ate4 care au n0 aceea'i importan1 Para*rafele 0cri0e cu fonturi n*ro'ate arat principiile importante1 Studiile te3nice pu&licate de IVSC pe site reprezint materiale suplimentare fa de standarde 'i nu tre&uie interpretate ca fc*nd parte din aceast carte de Standarde. Structura Standardelor Internaionale de Evaluare4 Aplicaiilor 'i Practicilor de Evaluare ASPEC)E 89/,A!E/)A:E I84!>.UC)!), (!)S)847!)7 IVSC, (!)S)847!)7 S478.7!.)?>!, C>8C)(4) "U8.76)847?) 7?) (!I8CI(II?>! .) )V7?U7!) ;)8)!7? 7CC)(474) C>.U? .)>84>?>;IC )IP9RI ,E PR7PRIE)A)E (!>(!I)474) I6><I?I7!= <U8U!I 6><I?) 84!)(!I8.)!I I84!>.UC)!) ?7 IVS$urile 9, + 'i B S)A/,AR,E %&'()'*) + V7?>7!)7 .) (I7T=$4I( .) V7?>7!) S)A/,AR,E I/)ER/A;I7/A:E ,E AP:ICA;II </ EVA:9ARE S)A/,AR,E

I/)ER/A;I7/A:E ,E PRAC)IC= </ EVA:9ARE )V7?U7!)7 (!>(!I)4=TII I6><I?I7!) )V7?U7!)7 .!)(4U!I?>! 8C@I!I)!)K ?)7SI8; )V7?U7!)7 6I5?>7C)?>! "IU) 6><I?) )V7?U7!)7 84!)(!I8.)!II C>8SI.)!7TII (!IVI8. SU<S478T)?) ()!ICU?>7S) VI 4>UIC) 8 )V7?U7!) 7<>!.7!)7 (!I8 C>S4 ()84!U !7(>!47!)7 "I878CI7!= #CI8% V)!I"IC7!)7 )V7?U=!I?>! A/E>= ;?>S7! 7C4IV) "I878CI7!) )V7?U7!)7 7C4IV)?>! 8)C>!(>!7?) 787?IS7 "?UUU?UI .) 8U6)!7! 7C4U7?IS74 )V7?U7!)7 <U8U!I ?>! 6><I?) )V7?U7!)7 (!>(!I)4=TI?>! 7;!IC>?) %&'()'*) ,

!7(>!47!)7 )V7?U=!II -.' + )V7?U7!)7 ()84!U !7(>!47!)7 "I878CI7!= -.' / )V7?U7!)7 ()84!U ;7!7847!)7 6(!U6U4U?UI -.' , )V7?U7!)7 7C4IV)?>! .I8 S)C4>!U? (U<?IC ()84!U !7(>!47!)7 "I878CI7!= )V7?U7!)7 (!>(!I)4=TI?>! ;)8)!74>7!) .) 7"7C)!I )V7?U7!)7 ;?><7?= ()84!U I6(>SI4=!)7 (!>(!I)4=TII )V7?U7!)7 (!>(!I)4=TI?>! .I8 I8.US4!I7 )U4!7C4IV= )V7?U7!)7 (!>(!I)4=TII IS4>!IC) %&'()'*) / 4I(U!I .) V7?>7!) .I")!I4) .) V7?>7!)7 .) (I7T= -$ (rezentarea standardelor Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare #IVSC% recunoa'te complexitatea procedurilor profesionale de evaluare, diversitatea de tipuri de propriet i, dificult ile generate de modul de interpretare a evalurii de ctre alte discipline, pro&lemele care apar n utilizarea 'i traducerea terminologiei de specialitate, precum 'i nevoia primordial a pu&licului pentru evaluri profesioniste, &ine fundamentate 'i ela&orate n conformitate cu standarde general acceptate. n consecin , con inutul 'i formatul Standardelor a fost ela&orat av*nd n vedere aceste considerente, n elegerea structurii Standardelor fiind astfel important pentru aplicarea lor. 6odul de organizare a Standardelor este prezentat n cele ce urmeaz/

9. Introducere 0 Introducerea ofer o privire de ansam&lu cu privire la originile Standardelor Interna ionale de )valuare, la activitatea Comitetului pentru Standarde Interna ionale de )valuare 'i la contextul general al Standardelor. .e asemenea, este explicat organizarea standardelor 'i aria de aplica&ilitate a acestora. +. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare +eneral Acceptate 0 > analiz complet a corpului de cuno'tin e referitoare la metodele 'i practicile de evaluare dep'e'te aria de aplica&ilitate a acestor Standarde. (entru a sprijini n elegerea acestor standarde de ctre alte discipline 'i pentru a diminua dificult ile generate de &arierele lingvistice, aceast sec iune ncearc s furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic 'i conceptual pe care se &azeaz disciplina evalurii 'i Standardele sale. .etalierea acestor concepte 'i principii este esen ial pentru n elegerea evalurii 'i aplicarea acestor Standarde. B. Codul ,eontolo*ic 0 Un Cod .eontologic con ine cerin ele de etic 'i competen solicitate evaluatorilor n practica lor profesional. Conduita etic serve'te interesului general, st la &aza ncrederii institu iilor financiare n serviciile de evaluare 'i lucreaz n &eneficiul profesiei de evaluator. Conduita etic garanteaz c rezultatele evalurilor sunt credi&ile, consecvente 'i impar iale. :. )ipuri de proprietate 0 (roprietatea imo&iliar este distinct de celelalte categorii de proprietate, cum ar fi/ &unurile mo&ile #corporale 'i necorporale%, ntreprinderile 'i activele financiare. n Standarde sunt prezentate, n mod detaliat, aceste patru tipuri de proprietate, precum 'i diferen ele dintre ele. 2. Introducerea la Standarde 0 Sec iunea introductiv trateaz diferen ele dintre valoarea de pia 'i tipurile de valoare diferite de valoarea de pia , precum 'i importan a comunicrii clare 'i concise a rezultatelor evalurii. (rezentarea standardelor -Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .up finalizarea evalurii, evaluatorul va tre&ui s explice clar rezultatele 'i modul n care acestea au fost o& inute. D. Standardele 0 n organizarea Standardelor Interna ionale de )valuare, de 7plica ii n )valuare 'i de (ractic n )valuare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de &az 'i permanente. 7stfel, Standardele IVSC 9 'i + trateaz valoarea de pia ca tip de valoare 'i respectivi tipurile de valoare diferite de valoarea de pia . Standardul B se refer la cerin ele de prezentare a raportului de evaluare. .e asemenea, cele trei standarde servesc ca &az pentru cele trei Standarde Interna ionale de 7plica ii n )valuare #IV7%, care prezint modalit ile de realizare a evalurilor n scopuri de raportare financiar 'i de garantare a mprumuturilor. -. Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare 0 )valurile sunt realizate pentru diverse scopuri. n cadrul acestor standarde sunt descrise modalit ile de realizare a evalurilor de active apar in*nd sectorului pu&lic sau privat, n scopul utilizrii acestora n cadrul raportrilor financiare sau pentru adoptarea deciziilor de acordare a mprumuturilor garantate. E. Standarde Internaionale de Practic n Evaluare 0 (ro&leme referitoare

la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Standardele de practic n )valuare furnizeaz instruc iuni referitoare la pro&leme specifice de evaluare 'i la modalit ile de aplicare a standardelor n diverse situa ii 'i domenii de activitate specifice. 7ceste Standarde de (ractic n )valuare completeaz 'i dezvolt Standardele de )valuare 'i cele de 7plica ii n )valuare av*nd aceea'i importan ca 'i acestea. !espectarea Standardelor Interna ionale de )valuare precum, a celor de 7plica ii 'i celor de (ractic n )valuare este o&ligatorie pentru to i evaluatorii care ela&oreaz rapoarte de evaluare n conformitate cu IVS$urile. C. +lo0ar 0 7cest glosar face trimitere la to i termenii defini i n Standardele de )valuare, n Standardele de 7plica ie 'i n Standardele de (ractic n )valuare. Cele trei elemente principale4 componente ale Standardelor Internaionale de Evaluare4 adic Standardele Internaionale de Evaluare4 Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare 'i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare au aceea'i importan4 iar evalurile realizate n baza IVS-urilor trebuie 0 fie n conformitate cu principiile 'i procedurile prezentate n toate1 Structura Standardelor "iecare din cele trei Standarde de )valuare este ela&orat pentru a a&orda o arie c*t mai larg din practica de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard con ine urmtoarele nou sec iuni. -# (rezentarea standardelor Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 9. Introducere +. 7rie de aplica&ilitate B. .efini ii :. !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate 2. Con inutul Standardului D. Comentarii -. Cerin e de prezentare a informa iilor E. Cerin e referitoare la devierile de la Standard C. .ata intrrii n vigoare. Standardele Interna ionale de 7plica ii n )valuare #IV7% au urmtoarea structur/ 9. Introducere +. 7rie de aplica&ilitate .efini ii B. !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate :. Con inutul 7plica iei 2. Comentarii D. Cerin e de prezentare a informa iilor -. Cerin e referitoare la devierile de la Standard E. .ata intrrii n vigoare "iecare din Standardele Interna ionale de (ractic n )valuare #;8% se ocup de pro&leme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de

evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard Interna ional de (ractic n )valuare con ine urmtoarele 'ase sec iuni/ 9. Introducere +. 7rie de aplica&ilitate B. .efini ii :. !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate 2. Instruc iuni de aplicare D. .ata intrrii n vigoare 7ceste Standarde de (ractic n )valuare #;8$uri% pot fi mpr ite n trei grupe. (atru ;8$uri se ocup de aspectele specifice evalurii diferitelor categorii de proprietate, cum ar fi/ proprietatea imo&iliar1 drepturile de nc3iriere1mijloace fixe mo&ile 'i &unuri mo&ile. 4rei ;8$uri se refer la evaluarea de propriet i sau active pe &aza fluxurilor de numerar, incluz*nd activele necorporale, ntreprinderile 'i propriet ile generatoare de afaceri. (rezentarea standardelor -. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Structura Standardelor de Evaluare "IVS& 'i Standardelor de Aplicaii n Evaluare "IVA& S478.7!. I84)!87TI>87? .) )V7?U7!) I84!>.UC)!) !)?7TI7 CU S478.7!.)?) .) C>847<I?I474) .)"I8ITII 7!I) .) 7(?IC7<I?I474) C)!I8T) .) (!)S)847!) 7 I8">!67TII?>! C>6)847!II C>8TI8U4U? S478.7!.U?UIK 7(?IC7TI)I C)!I8T) !)")!I4>7!) ?7 .)VI)!I?) .) ?7 S478.7!. .747 I84!=!II 8 VI;>7!) -2 (rezentarea standardelor Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 8ormatul Standardelor de Practic n Evaluare "+/& S478.7!. .) (!7C4IC= 8 )V7?U7!) #;8% I84!>.UC)!) !)?7TI7 CU S478.7!.)?) .) C>847<I?I474) .)"I8ITII

7!I) .) 7(?IC7<I?I474) I8S4!UCTIU8I .) 7(?IC7!) .747 I84!=!II 8 VI;>7!) .ou ;8$uri con in instruc iuni de aplicare a metodologiilor de evaluare #Costul de nlocuire net pentru raportarea financiar 0 CI8 'i 7naliza fluxului de numerar actualizat pentru evaluri de pia 'i pentru analiza investi iilor%. .atorit elementelor comune, care stau la &aza lor, aceste ;8$uri tre&uie citite ca pe un grup. .in restul de 'ase ;8$uri, unul se refer la pro&leme de mediu #Considera ii cu privire la su&stan ele periculoase 'i toxice%, trei se refer la evaluarea propriet ilor specializate #propriet i agricole, propriet i din industria extractiv 'i propriet i istorice%, unul furnizeaz instruc iuni ntr$un (rezentarea standardelor -( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta domeniu profesional al practicii de evaluare #Verificarea evalurilor% 'i unul prezint aria practicii de evaluare #)valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii%. ,atele adoptrii 0tandardelor .efini ia IVSC a valorii de pia 'i primele dou Standarde Interna ionale de )valuare au fost adoptate la data de +: martie 9CC:. 7lte dou standarde, ce au fost adoptate la aceast dat #IVS B 'i IVS :% au devenit Standarde Interna ionale de 7plica ie n )valuare #IV7 9 'i IV7 +% n iulie +,,,. 7l treilea Standard Interna ional de )valuare, !aportarea evalurii, a intrat n vigoare la B, aprilie +,,B 'i al treilea Standard Interna ional de 7plica ie n )valuare, )valuarea activelor sectorului pu&lic pentru raportarea financiar, a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. Variantele actuale ale IVS 9 'i IV7 9, precum 'i variantele revizuite ale IVS +, IVS B 'i IV7 + au intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuare 0 Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare #;8 -% a fost adoptat ini ial la 9C aprilie 9CCD. n forma sa curent, ;8 - a intrat n vigoare la B9 ianuarie +,,2. Standardul Interna ional de (ractic n )valuare ;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile, a intrat ini ial n vigoare la 9 iulie 9CC-. > variant revizuit masiv a ;8 B a fost apro&at la B, noiem&rie +,,2. n forma sa curent, ;8 B a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. Urmtoarele Standarde Interna ionale de (ractic n )valuare au intrat n vigoare la 9 iulie +,,,/ ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare, ;8 +, )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing, ;8 :, )valuarea activelor necorporale, ;8 D, )valuarea ntreprinderii, iar ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile a intrat n vigoare la B, aprilie +,,B. 4oate aceste cinci ;8$uri au fost revizuite, iar versiunea lor curent a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile &azate pe pia 'i pentru analiza investi iei, ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole 'i ;8 99, Verificarea evalurilor au intrat n vigoare la B, aprilie +,,B. n forma lor

curent, ;8 C, ;8 9, 'i ;8 99 au intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar $ CI8 a fost adoptat ini ial la 9 iulie +,,,. 7 suferit diverse modificri, ajung*nd aproape la forma curent n edi ia a 'aptea a standardelor. Versiunea ;8 E din a opta edi ie a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 9+, )valuarea propriet ilor specializate generatoare de afaceri a intrat n vigoare la B9 ianuarie +,,2. 7 fost redenumit ca )valuarea propriet ii generatoare de afaceri 'i apoi inclus n aceast edi ie. n forma curent, ;8 9+ a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. -3 (rezentarea standardelor Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;8 9B, )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii 'i ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv au intrat n vigoare la B9 ianuarie +,,2. ;8 9B nu a suferit nici o modificare de la ultima edi ie. ;8 9:, n forma sa curent, a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. 8oul ;8 92, )valuarea propriet ii istorice, a intrat de asemenea n vigoare la B9 iulie +,,-. Comitetul va continua s dezvolte Standardele de )valuare, Standardele de 7plica ii 'i de (ractic n )valuare, n func ie de evolu ia cerin elor pie ei 'i a utilizatorilor evalurilor. (rezentarea standardelor -% -5 Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP& Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP& Introducere Conceptul de teren 'i conceptul de proprietate Conceptele de proprietate imo&iliar, proprietate 'i activ (re , cost, pia 'i valoare Valoarea de pia Cea mai &un utilizare Utilitatea 7lte concepte importante 7&ordri n evaluare !ezumat +9 +9 ++ +2 ++E +C B, B+ B: Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare #$ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP& -1$ Introducere 9.9 )xperien a evaluatorilor profesioni'ti 'i dialogul desf'urat ntre na iuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Interna ionale de )valuare #IVSC%, au demonstrat, cu unele excep ii, c exist o n elegere unitar referitoare la principiile care stau la &aza disciplinei evalurii. n unele cazuri, legisla ia 'i circumstan ele economice na ionale pot solicita aplica ii speciale #uneori 'i limitate%, ns fundamentele metodelor 'i te3nicilor de evaluare sunt similare n ntreaga lume. !ecunoa'terea 'i promovarea acestor fundamente constituie un o&iectiv al Comitetului pentru Standardele Interna ionale de )valuare. 9.+ Standardele de evaluare ale IVSC sunt &azate pe aceste fundamente, ns Comitetul consider ca inadecvat clarificarea, n cuprinsul fiecrui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. n sc3im&, aceast sec iune completeaz fiecare Standard 'i asigur o imagine de ansam&lu asupra fundamentelor importante, n special pentru n elegerea profesiei de evaluator 'i pentru aplicarea Standardelor. #1$ Conceptul de teren 'i conceptul de proprietate +.9 &erenul este esen ial pentru via a 'i existen a noastr. Importan a terenului l plaseaz n centrul aten iei juri'tilor, geografilor, sociologilor 'i economi'tilor, ale cror discipline de studiu sunt legate de teren 'i de utilizrile acestuia, influen *nd societ ile 'i na iunile. +.+ )valuarea terenului, considerat ca fiind li&er sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic. ?i&er sau construit, terenul este numit 'i proprietate imobiliar. Valoarea este creat prin utilitatea sau capacitatea propriet ii imo&iliare de a satisface nevoile 'i dorin ele societ ii. Valoarea propriet ii imo&iliare este generat de unicitatea, dura&ilitatea, permanen a loca iei, oferta relativ limitat 'i de utilitatea specific a unui anumit amplasament. +.B 0roprietatea reprezint un concept juridic ce se refer la toate avantajele, drepturile 'i &eneficiile legate de de inerea acesteia. .reptul de proprietate se refer la un anumit avantaj #profit% sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. 4re&uie fcut distinc ia ntre termenul de proprietate Concepte fundamentale ale ;7V( #Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta imo&iliar, ca entitate fizic 'i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint un concept juridic. n anumite ri, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. n temeiul dreptului de proprietate asupra unui &un, titularul l poate folosi, vinde, nc3iria ori nstrina n alt mod, av*nd op iunea de a exercita oricare dintre aceste atri&ute sau nici unul. (strarea numai a dreptului de dispozi ie ec3ivaleaz cu nuda proprietate. +.: (roprietatea asupra &unurilor, altele dec*t cele imo&iliare, este numit proprietate mobiliar 4ermenul de proprietate, utilizat fr alte precizri sau identificri, se poate referi la proprietatea imo&iliar, la proprietatea mo&iliar

sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi ntreprinderile sau activele financiare, ori o com&ina ie a acestora. #7 se vedea Sec iunea B de mai jos 'i 4ipurile de proprietate%. +.2 )valuatorii de propriet i imo&iliare, de active 'i de alte propriet i sunt cei care se ocup cu o disciplin economic special, asociat cu ela&orarea 'i raportarea evalurilor. Ca profesioni'ti, evaluatorii tre&uie s parcurg 'i s finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare 'i s$'i demonstreze competen a 'i a&ilit ile. .e asemenea, tre&uie s cunoasc 'i s respecte un Cod .eontologic 'i Standardele de practic profesional 'i s respecte 0rincipiile de !valuare 1eneral 'cceptate 21'.03 +.D )volu ia pre urilor n timp este rezultatul efectelor specifice 'i generale ale for elor economice 'i sociale. "or ele generale pot duce la modificri ale nivelurilor pre ului 'i ale puterii relative de cumprare a &anilor. 7c ion*nd n anumite momente, for ele specifice, cum ar fi sc3im&rile te3nologice, pot genera muta ii n cerere 'i ofert 'i pot crea modificri majore ale pre urilor. +.- n evaluarea propriet ii imo&iliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. )ste vor&a despre principiile cererii 'i ofertei, concuren ei, su&stitu iei, anticiprii sau a'teptrii, sc3im&rii 'i altele. )lementul comun al acestor principii const n efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate 'i productivit ii unei propriet i. Ca urmare, se poate spune c utilitatea unei propriet i imo&iliare reflect influen ele com&inate ale tuturor for elor pie ei care sus in valoarea propriet ii. .1$ Conceptele de proprietate imobiliar4 proprietate 'i activ B.9 0roprietatea imobiliar este definit ca fiind terenul 'i acele elemente create de om 'i care sunt ata'ate terenului. )ste FlucrulG fizic, tangi&il, care poate fi vzut 'i atins, mpreun cu toate adugirile pe teren, deasupra lui 'i su&terane. ?egile na ionale din fiecare ar prevd criterii pentru diferen ierea ## Concepte fundamentale ale ;7V( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta propriet ii imo&iliare de proprietatea mo&iliar. .e'i este posi&il ca aceste concepte juridice s nu fie recunoscute n toate rile, ele sunt totu'i adoptate aici pentru a face deose&irea ntre aceste concepte 'i no iuni importante. B.+ )repturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele 'i &eneficiile asupra &unurilor imo&ile ce fac o&iectul acestor drepturi. )le pot fi pro&ate, n mod normal, prin documente #de ex. un titlu de proprietate% fiind distincte de proprietatea fizic imo&iliar asupra creia acestea se exercit. .repturile reale imo&iliare nu au o form material. B.B <unurile mo&ile #0roprietatea mobiliar3 includ#e% &unurile corporale 'i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imo&iliar. )lementele propriet ii mo&iliare corporale nu sunt fixate n mod permanent de proprietatea imo&iliar, n general, fiind caracterizate prin mo&ilitatea lor. B.: n terminologia conta&il, activele sunt resurse controlate de ctre ntreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute 'i de la care se a'teapt s genereze &eneficii economice viitoare pentru ntreprindere. (roprietatea asupra unui activ este ea ns'i necorporal. 4otu'i, activul de inut poate fi at*t corporal, c*t 'i necorporal.

B.:.9 <eneficiile economice viitoare ncorporate ntr$un activ pot intra n ntreprindere n mai multe moduri. .e exemplu, un activ poate fi #a% utilizat separat sau mpreun cu alte active pentru prestarea de servicii sau produc ia de &unuri destinate v*nzrii de ctre entitate1 #&% sc3im&at cu alte active1 #c% utilizat pentru decontarea unei datorii1 sau #d% repartizat ac ionarilor entit ii. #Standardele Interna ionale pentru !aportare "inanciar II"!S$uriJ, Cadrul ;eneral, 22 %. B.:.+ Un activ este recunoscut n &ilan n momentul n care este pro&a&il realizarea unui &eneficiu economic viitor de ctre entitate 'i activul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat#% n mod credi&il #I"!S, Cadrul ;eneral, EC%. B.2 Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar fac distinc ia ntre activele corporale 'i cele necorporale. Urmtoarele concepte 'i termeni au o importan deose&it/ B.2.9 'ctive curente 2circulante3. 7ctive care nu sunt de inute pentru a fi utilizate pe o &az continu n activit ile unei entit i. )xemple sunt/ stocuri, crean e, investi ii pe termen scurt, disponi&ilul n &anc 'i numerar. .e'i, n mod normal, proprietatea imo&iliar face parte din activele imo&ilizate, n anumite circumstan e poate fi inclus 'i n activele curente. .e exemplu, terenul sau proprietatea imo&iliar construit 'i de inut n stoc pentru v*nzare. Concepte fundamentale ale ;7V( #. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.2.+ 'ctive imobilizate 2active fixe sau pe termen lung3. 7cestea sunt activele corporale 'i necorporale care se mpart n dou categorii/ B.2.+.9 -mobilizri corporale 7ctive destinate utilizrii pe o &az continu #termen lung% n activitatea unei ntreprinderi, 'i anume teren 'i construc ii, ma'ini, utilaje 'i ec3ipamente, alte categorii de active identifica&ile1 mai pu in amortizarea cumulat. 4erenurile 'i mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice. B.2.+.+ 'lte active imobilizate. 7ctive care nu sunt destinate utilizrii pe o &az continu n activitatea unei ntreprinderi, dar este de a'teptat s fie de inute pe termen lung cum sunt/ investi iile pe termen lung, crean ele pe termen lung, fondul comercial, c3eltuieli de repartizat pe mai multe exerci ii financiare, mrci de fa&ric 'i alte active. 7ceast categorie de active include at*t active corporale #sau fizice% c*t 'i active necorporale #nemateriale%. 'ctivele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale propriet ii mo&iliare necorporale 'i pot include/ a&ilit ile de management 'i marReting, voca ia la credit, fondul comercial 'i alte drepturi sau instrumente legale #&revete de inven ie, mrci de fa&ric, drepturi de autor, francize 'i contracte%. B.2.B Indiferent de conven ia de nregistrare conta&il utilizat, respectiv pe &aza costului istoric sau a costului curent, tre&uie fcut o distinc ie ntre activele de exploatare 'i activele de natura unei investi ii imo&iliare. 7ctivele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normal de exploatare a ntreprinderii. 7ctivele de inute ca investi ii

imo&iliare sunt considerate ca fiind n surplus fa de necesit ile de exploatare ale ntreprinderii proprietar a lor. B.D 4erminologia conta&il difer uneori de termenii uzuali utiliza i n evaluare. n clasificarea prezentat la paragraful B, evaluatorii sunt cel mai des implica i n evaluarea activelor imo&ilizate. (ractic, se evalueaz dreptul de proprietate asupra activului 'i nu activul corporal sau necorporal. 7ceast optic face distinc ia ntre conceptul economic de evaluare a unui activ, &azat pe capacitatea activului de a fi v*ndut 'i cumprat pe pia , fa de conceptul su&iectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite de valoarea de pia. Conceptul o&iectiv, &azat pe pia , are unele aplica ii speciale n cazul evalurii propriet ilor cu pia limitat sau fr pia , a'a cum se prezint n Standardul Interna ional de )valuare +. B.- 4ermenul depreciere este utilizat at*t n evaluare, c*t 'i n raportarea financiar. n contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la corec iile efectuate asupra costului de reproduc ie sau de nlocuire a activului, pentru a #2 Concepte fundamentale ale ;7V( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta reflecta deteriorarea fizic, deprecierea func ional #te3nologic% 'i extern #economic%, pentru a estima valoarea activului pentru un sc3im& ipotetic, pe o pia unde nu exist informa ii despre v*nzri. #7 se vedea paragraful C.+.9.B, Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate.% n raportarea financiar amortizarea se refer la c3eltuiala care reflect alocarea sistematic a valorii deprecia&ileKamortiza&ile a unui activ, pe parcursul duratei lui de via util. )a este specific unei anumite entit i 'i utilizri a activului 'i nu este afectat n mod necesar de pia . 21$ Pre4 co0t4 pia 'i valoare :.9 Imprecizia traducerilor #lim&ajului%, n special n comunitatea interna ional, poate duce la nen elegeri 'i interpretri eronate. 7ceasta constituie o pro&lem atunci c*nd cuvintele uzuale au n elesuri specifice pentru o anumit disciplin. )ste cazul termenilor pre, cost, pia 'i valoare a'a cum sunt utiliza i de disciplina evaluarea propriet ilor. :.+ 0reul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru un &un sau un serviciu. (re ul de v*nzare este un fapt istoric, indiferent dac a fost fcut pu&lic sau dac a fost confiden ial. .atorit capacit ii financiare, motiva iilor sau intereselor speciale ale unui v*nztor sau cumprtor, pre ul pltit pentru &unuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu valoarea care ar putea fi atri&uit de ctre al ii acelor &unuri sau servicii. 4otu'i, pre ul constituie, n general, o indica ie asupra valorii relative date &unurilor sau serviciilor de ctre un anumit cumprtor 'iKsau v*nztor, n anumite situa ii particulare. :.B 4ostul reprezint pre ul pltit de cumprtor pentru &unuri sau servicii, sau suma necesar pentru a crea sau a produce &unul sau serviciul de ctre productor. n momentul n care s$a finalizat &unul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. (re ul pltit pentru un &un sau un serviciu reprezint costul acestora pentru cumprtor. :.: > pia este mediul n care &unurile, mrfurile 'i serviciile sunt

comercializate ntre cumprtori 'i v*nztori, prin mecanismul pre ului. Conceptul de pia presupune c &unurile 'iKsau serviciile se pot tranzac iona fr restric ii, ntre cumprtori 'i v*nztori. "iecare parte va rspunde la raporturile dintre cerere 'i ofert 'i la al i factori de sta&ilire a pre ului, n func ie de capacitatea 'i cuno'tin ele proprii, de imaginea proprie asupra utilit ii relative a &unurilor 'iKsau serviciilor, precum 'i de nevoile 'i dorin ele individuale. > pia poate fi local, regional, na ional sau interna ional. Concepte fundamentale ale ;7V( #( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.2 .aloarea este un concept economic referitor la pre ul cel mai pro&a&il convenit de cumprtorii 'i v*nztorii unui &un sau serviciu disponi&il pentru cumprare. Valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai pro&a&il pre care va fi pltit pentru &unuri 'i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit defini ie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect optica pie ei asupra &eneficiilor celui care de ine &unurile sau prime'te serviciile, la data evalurii. :.D (rin urmare, valoarea este un pre ipotetic, iar ipoteza pe &aza creia este calculat este determinat de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este definit n IVS + ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dat specificat. Un tip de valoare define'te natura tranzac iei ipotetice, de exemplu dac exist sau nu expunere pe pia , 'i motiva ia 'i comportamentul asumate ale pr ilor implicate. Un tip de valoare nu este o descriere a metodelor sau a&ordrilor folosite pentru a determina valoarea, 'i nici nu descrie starea sau condi ia n care activul se presupune c va fi transferat. (entru utilizarea 'i n elegerea evalurii este foarte important ca tipul de valoare s fie clar sta&ilit, 'i ca acesta s fie o &az adecvat pentru scopul respectivei evaluri. > modificare a tipului de valoare poate avea un efect important n evaluare. :.- )valuatorii profesioni'ti, care cunosc n profunzime pia a propriet ii, care n eleg interac iunile manifestate ntre participan ii de pe pia 'i deci sunt capa&ili s judece cele mai pro&a&ile pre uri ce vor fi convenite ntre cumprtori 'i v*nztori, evit utilizarea singular a cuv*ntului valoare, adug*ndu$i atri&ute care descriu tipul particular de valoare. .aloarea de pia este cel mai o&i'nuit tip de valoare asociat cu evaluarea propriet ilor, fiind prezentat n Standardul Interna ional de )valuare 9. :.E Conceptul de valoare presupune o sum de &ani asociat unei tranzac ii. 4otu'i, v*nzarea propriet ii evaluate nu este o condi ie necesar pentru estimarea pre ului pentru care proprietatea s$ar putea vinde, la data evalurii, n condi iile precizate n defini ia valorii de pia. :.C .aloarea de pia a propriet ii imo&iliare este mai degra& o reprezentare a utilit ii sale recunoscute de pia , dec*t a strii sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumit entitate sau persoan poate fi diferit de utilitatea recunoscut de pia sau de un anumit domeniu economic. #3 Concepte fundamentale ale ;7V( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.C.9 Considera ii similare celor prezentate mai sus sunt aplica&ile 'i n cazul evalurii altor tipuri de proprietate. !aportarea financiar va necesita

aplicarea metodelor de estimare a valorii de pia 'i o distinc ie clar ntre aceste metode 'i metodele de estimare a valorilor diferite de valoarea de pia. :.9, Costul total al propriet ii cuprinde toate costurile de produc ie ale acesteia, directe 'i indirecte. .ac sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumprtorului, ulterioare ac3izi iei, acestea se vor aduga la costul de ac3izi ie istoric, n scopul conta&ilizrii costului. n func ie de modul n care utilitatea acestor costuri este perceput de pia , ele pot fi sau nu reflectate integral n valoarea de pia a propriet ii. :.99 > estimare a costului unei propriet i poate avea la &az fie estimarea costului de nlocuire, fie a costului de reproduc ie. 4ostul de reproducie/ reconstrucie este costul pentru a crea o copie identic a unei propriet i, utiliz*nd materiale de construc ii identice, sau similare, dac nu exist materiale identice. Un cost de nlocuire estimat se refer la un ec3ivalent modern cu utilitate compara&il, folosind proiectul, te3nologia 'i materialele utilizate n mod curent pe pia . (1$ Valoarea de pia 2.9 Conceptul de valoare de pia reflect percep iile 'i ac iunile colective de pe pia 'i este &aza pentru evaluarea majorit ii resurselor n economiile de pia . .e'i defini iile precise pot fi diferite, conceptul de valoare de pia este, de o&icei, n eles 'i aplicat. 2.+ .aloarea de pia se define'te ca/ Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi sc3im&at, la data evalurii, ntre un cumprtor decis 'i un v*nztor 3otr*t, ntr$o tranzac ie cu pre determinat o&iectiv, dup o activitate de marReting adecvat, n care am&ele pr i au ac ionat n cuno'tin de cauz, prudent 'i fr constr*ngere. 2.B )ste important de su&liniat c estimarea profesionist a valorii de pia este o evaluare o&iectiv a drepturilor de proprietate asupra unor propriet i anumite, la o anumit dat. n aceast defini ie apare implicit conceptul de pia n ansam&lu, care reflect mai degra& activitatea 'i motiva ia mai multor participan i dec*t imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. .aloarea de pia este o estimare fundamentat de pia , efectuat n conformitate cu aceste Standarde. Concepte fundamentale ale ;7V( #% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.: (roprietatea imo&iliar este diferit de cele mai multe &unuri 'i servicii, datorit perioadei relativ mari de expunere pe pia , pentru a atinge un pre care s reprezinte valoarea de pia, din cauz c proprietatea imo&iliar este o marf cu lic3iditate mai redus. 7ceast perioad mare de expunere, a&sen a unei Fpie e la vedereG #o pia pe care mrfurile sunt disponi&ile pentru v*nzarea imediat% 'i natura 'i diversitatea propriet ilor imo&iliare 'i a pie elor propriet ilor imo&iliare au determinat necesitatea apari iei evaluatorilor profesioni'ti 'i a standardelor de evaluare. 2.2 n anumite ri, termenul de valoarea just de pia este utilizat ca sinonim cu valoarea de pia. .aloarea just de pia nu tre&uie confundat cu termenul conta&il valoarea just. #7 se vedea paragraful E.9 de mai jos%.

(ozi ia IVSC este aceea c termenul valoarea de pia nu solicit niciodat clarificri suplimentare 'i deci toate rile ar tre&ui s se orienteze spre utilizarea acestuia. 31$ Cea mai bun utilizare D.9 4erenul este privit ca un activ permanent, dar amenajrile terenului 'i construc iile ata'ate acestuia au o durat de via finit. .atorit fixit ii terenului, fiecare lot de proprietate imo&iliar are o localizare unic. (ermanen a terenului nseamn 'i c este de a'teptat ca terenul s existe 'i dup dispari ia construc iilor ata'ate acestuia, care au o durat de via finit. D.9.9 Caracteristicile unice ale terenului determin utilitatea lui optim. 7tunci c*nd terenul este evaluat separat de construc iile de pe el, principiile economice cer ca amenajrile terenului 'i construc iile ata'ate s fie evaluate ca o contri&u ie sau o deteriorare adus la valoarea total a propriet ii. 7stfel, valoarea de pia a terenului, &azat pe conceptul de Fcea mai &un utilizareG, reflect utilitatea 'i permanen a terenului, n contextul pie ei, iar valoarea amenajrilor terenului 'i a construc iilor ata'ate lui reflect diferen a dintre valoarea terenului 'i valoarea de pia a propriet ii ca fiind construit. D.+ Cele mai multe propriet i sunt evaluate ca o com&ina ie ntre teren 'i amenajrile acestuia 'i construc iile ata'ate. n aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de pia lu*nd n considerare cea mai &un utilizare a propriet ii construite. D.B 4ea mai bun utilizare este definit ca/ Cea mai pro&a&il utilizare a propriet ii care este fizic posi&il, justificat adecvat, permis legal, feza&il financiar 'i care conduce la cea mai mare valoare a propriet ii evaluate. #5 Concepte fundamentale ale ;7V( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.: > utilizare care nu este permis legal sau nu este fizic posi&il, nu poate fi considerat ca fiind cea mai &un utilizare. > utilizare permis legal 'i posi&il fizic poate cere evaluatorului, cu toate acestea, s justifice de ce acea utilizare este rezona&il pro&a&il. .up ce a rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt rezona&il pro&a&ile, se trece la verificarea feza&ilit ii financiare. Utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este considerat cea mai &un utilizare. D.2 7plicarea acestei defini ii permite evaluatorilor s aprecieze efectele deteriorrii 'i deprecierii asupra construc iilor, care sunt cele mai adecvate amenajri 'i construc ii, feza&ilitatea proiectelor de rea&ilitare 'i renovare 'i multe alte situa ii de evaluare. D.D (e pie ele caracterizate de o volatilitate deose&it sau de dezec3ili&re severe ntre ofert 'i cerere, cea mai &un utilizare a propriet ii poate fi pstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare. n alte situa ii, n care sunt identificate mai multe tipuri poten iale de cea mai &un utilizare, evaluatorul ar tre&ui s analizeze aceste utilizri alternative ca 'i nivelele de venituri 'i c3eltuieli viitoare previzionate. n cazul n care documenta ia de ur&anism se afl n curs de modificare, cea mai &un utilizare imediat a propriet ii poate fi o utilizare

intermediar. D.- Conceptul de cea mai &un utilizare este o parte fundamental 'i integrant a estimrilor valorii de pia. %1$ 9tilitatea -.9 Criteriul esen ial n evaluarea oricrei propriet i imo&iliare sau mo&iliare este utilitatea sa. (rocedurile utilizate n procesul de evaluare au ca o&iectiv comun definirea 'i cuantificarea gradului de utilitate a propriet ii evaluate. 7cest proces solicit clarificarea conceptului de utilitate. -.+ 5tilitatea este mai degra& un termen relativ sau comparativ 'i nu un criteriu a&solut. .e exemplu, utilitatea terenului agricol este msurat prin capacitatea sa productiv. Valoarea sa este o func ie a cantit ii 'i calit ii produsului pe care pm*ntul l produce, n sens agricol, sau o func ie a cantit ii 'i calit ii construc iilor esen iale pentru activitatea agricol. .ac terenul are poten ial de dezvoltare, produc ia sa este estimat n func ie de utilizarea sa din perspectiv reziden ial, comercial, industrial sau dintr$o utilizare mixt. Ca urmare, valoarea terenului se sta&ile'te prin evaluarea utilit ii sale n condi iile Concepte fundamentale ale ;7V( #6 Standarde Internaionale de Evaluare4 ediia a opta factorilor legali, fizici, func ionali, economici 'i de mediu care influen eaz capacitatea sa productiv. -.B n mod esen ial, evaluarea propriet ii este influen at de modul n care proprietatea este utilizat 'iKsau ar fi tranzac ionat n mod normal pe pia . (entru unele propriet i, utilitatea optim este o& inut dac proprietatea respectiv este exploatat ca o entitate distinct. 7lte propriet i au o utilitate mai mare dac sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, propriet i administrate de o ntreprindere integrat, cu lan uri de su&unit i de v*nzare cu amnuntul, restaurante fast$food sau 3oteluri. .e aceea, tre&uie fcut o distinc ie ntre utilitatea unei propriet i care este luat n considerare ca entitate individual 'i cea rezultat din situa ia n care este o parte a unui grup. )valuatorul va privi proprietatea din perspectiva pie ei, fie ca o entitate separat, fie ca parte dintr$un ntreg sau portofoliu. .e o&icei, evaluatorul estimeaz 'i raporteaz valoarea propriet ii ca entitate individual. .ac valoarea propriet ii, considerat ca parte din ntreg sau din portofoliu, este diferit de valoarea sa individual, aceast valoare ar tre&ui luat n considerare 'i raportat ca atare. -.: > proprietate individual poate avea o valoare adi ional sau special, peste valoarea sa privit ca entitate separat, ca rezultat al asocierii sale fizice sau func ionale cu o proprietate de inut de al ii sau al atractivit ii pentru un cumprtor care are interese speciale. 6rimea unei astfel de valori adi ionale sau speciale este, n general, raportat n mod separat de valoarea de pia. 51$ Alte concepte importante E.9 )xpresia valoare de pia 'i termenul valoare just, a'a cum apare n mod uzual n standardele de conta&ilitate sunt, n general, compati&ile, c3iar dac nu ntotdeauna sunt exact ec3ivalente. .aloarea just, ca un concept de conta&ilitate, este definit n Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar 'i n alte standarde de conta&ilitate, ca

fiind suma la care poate fi tranzac ionat un activ sau decontat o datorie, de &unvoie, ntre pr i aflate n cuno'tin de cauz, n cadrul unei tranzac ii n care pre ul este determinat o&iectiv. .aloarea just se utilizeaz, n general, pentru raportarea financiar, at*t a valorii de pia, c*t 'i a valorilor nebazate pe pia C*nd se poate sta&ili valoarea de pia a unui activ, aceast valoare va fi egal cu valoarea just. E.+ 0roprietatea specializat este o proprietate care se vinde rar pe pia sau niciodat, cu excep ia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, din cauza unicit ii ei rezultat din proiectul 'i natura sa specializat, din configura ia sa, din mrimea, localizarea sau din alte .$ Concepte fundamentale ale ;7V( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta caracteristici. n cazul n care evaluatorul are informa ii de pia limitate sau nu are informa ii de pia compara&ile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. 4otu'i, este responsa&ilitatea evaluatorului s colecteze informa ii 'i motiva ii de pia , pentru sus inerea 'iKsau explicarea concluziei asupra valorii. (ot fi aplicate oricare dintre metodele de evaluare 'i ar tre&ui luate n considerare toate metodele aplica&ile. C*nd este posi&il, evaluatorul estimeaz valoarea terenului, costul 'i deprecierea cumulat, pe &aza informa iilor de pia 'i explic &azele pentru estimarea valorii. E.B n cazul n care nu exist condi ii normale de pia sau c*nd dezec3ili&rul raportului ofert$cerere determin pre uri de pia care nu au legtur cu defini ia valorii de pia, evaluatorul se confrunt cu o pro&lem dificil de evaluare. (rin utilizarea conceptului 'i a defini iei valorii de pia 'i prin aplicarea informa iilor de pia 'i a ra ionamentului profesional n procesul de evaluare, evaluatorii asigur relevan a 'i utilitatea raportrii valorii activelor n situa iile financiare. 6isiunea de evaluare solicit un grad nalt de profesionalism, vigilen , experien 'i ra ionament profesional din partea evaluatorului, n condi iile penuriei informa iilor de pia . E.: Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei defini ii particulare a valorii de pia, pentru a rspunde unor cerin e juridice sau statutare. .ac i se cere a'a ceva, evaluatorul tre&uie s men ioneze acest fapt 'i s descrie impactul oricror diferen e asupra valorii estimate. 7tunci c*nd este realizat o evaluare n conformitate cu Standardele Interna ionale de )valuare, termenul valoare de pia va respecta ntotdeauna defini ia IVS. E.2 4oate rapoartele de evaluare ar tre&ui s prezinte clar scopul 'i destina ia evalurii. (e l*ng cerin ele de raportare, c*nd sunt implicate evaluri pentru raportarea financiar, ar tre&ui ca raportarea evalurii s con in o identificare clar a clasei de active n care este inclus activul evaluat, ca 'i a &azei pentru aceast includere. "iecare clas de active ar tre&ui explicitat. E.D Sfera de aplica&ilitate a Standardelor Interna ionale de )valuare se refer la estimarea 'i raportarea valorilor propriet ilor 'i activelor. 6odul n care rezultatele evalurii sunt m&inate 'i integrate cu constatrile altor profesiuni este de o importan major pentru evaluatori. n elegerea

corect a terminologiei este esen ial pentru evaluatori 'i pentru cei care citesc rapoartele. Sunt esen iale experien a evaluatorului 'i aplicarea corect a metodologiei. 7ceste Standarde sunt destinate s sus in o&iectivele comune ale celor care efectueaz evaluri de propriet i 'i active precum 'i celor care tre&uie s se &azeze pe rezultatele evalurilor. Concepte fundamentale ale ;7V( .Standarde Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 61$ Abordri n evaluare C.9 (entru estimarea pre ului implicat de un tip de valoare adecvat, evaluatorul tre&uie s aplice una sau mai multe a&ordri n evaluare. 4ermenii abordare n evaluare sau metod de evaluare se refer la metodologiile analitice general acceptate utilizate de o&icei. C.+ )valurile &azate pe pia utilizeaz, n mod normal, una sau mai multe abordri n evaluare, prin aplicarea principiului substituiei, utiliz*nd informa ii derivate din pia . 7cest principiu arat c o persoan prudent nu va plti pentru un &un sau serviciu mai mult dec*t costul de ac3izi ie pentru un &un sau serviciu accepta&il ca su&stitut, n a&sen a factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai &une alternative, pentru un &un su&stitut sau pentru un &un identic, va tinde s reflecte valoarea de pia. C.+.9 'bordrile n evaluare &azate pe pia includ/ C.+.9.9 'bordarea prin comparaia vnzrilor 7ceast a&ordare comparativ ia n considerare v*nzrile propriet ilor similare sau su&stitui&ile 'i informa iile referitoare la pia 'i sta&ile'te o estimare a valorii prin procese de compara ie. n general, proprietatea evaluat este comparat cu propriet i similare v*ndute, tranzac ionate pe o pia desc3is. (ot fi luate n considerare, de asemenea, cota iile 'i ofertele de v*nzare. C.+.9.+ 'bordarea prin venit 7ceast a&ordare comparativ ia n considerare informa iile referitoare la veniturile 'i c3eltuielile aferente propriet ii evaluate 'i estimeaz valoarea printr$un proces de capitalizare. Capitalizarea leag venitul #de o&icei, venitul net% de un anumit tip de valoare prin convertirea lui ntr$o estimare de valoare. 7cest proces poate lua n considerare rela ionrile directe #cunoscute ca rate de capitalizare3, ratele de actualizare #care reflect renta&ilitatea investi iei%, sau am&ele. n general, principiul su&stitu iei arat c fluxul de venit care produce cel mai mare profit, corespunztor unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai pro&a&il mrime a valorii. C.+.9.B 'bordarea prin cost 7ceast a&ordare comparativ ia n considerare ca su&stitut, pentru cumprarea unei anumite propriet i, alternativa de a ac3izi iona un activ ec3ivalent modern cu aceea'i utilitate. n contextul propriet ii imo&iliare, aceasta ar implica at*t costul ac3izi ionrii unui teren ec3ivalent c*t 'i costul construirii unei cldiri noi ec3ivalente. "r s fie implicate timpul, riscul 'i neadecvarea, pre ul pe care un cumprtor l$ar plti pentru activul de evaluat nu ar fi mai mare dec*t costul unui ec3ivalent modern. 7deseori, .# Concepte fundamentale ale ;7V(

Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta activul de evaluat va fi mai pu in atractiv dec*t costul ec3ivalentului modern din cauza v*rstei sau deprecierii. > ajustare a costului de nlocuire cu deprecierea este necesar pentru a reflecta aceasta. #7 se vedea ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 #CI8%%. C.B )valurile realizate n alte scopuri dec*t determinarea valorii de pia pot utiliza a&ordri similare. .e exemplu/ C.B.9 > entitate poate aplica a&ordarea prin cost pentru a compara costul altor cldiri cu costul unei cldiri propuse entit ii, constat*nd diferen e n cazul propriet ii evaluate n contradic ie cu pia a li&er. 7ceast aplica ie este specific pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de pia . C.B.+ Un proprietar de teren poate plti un pre suplimentar pentru o proprietate adiacent. n aplicarea a&ordrii prin compara ia v*nzrilor, pentru a determina pre ul maxim pe care proprietarul este dispus s l plteasc pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sum care poate dep'i cu mult valoarea de pia n unele ri, o astfel de valoare se nume'te valoare special C.B.B Un investitor poate aplica o rat a renta&ilit ii specific acelui investitor, diferit de cea recunoscut pe pia . n aplicarea a&ordrii prin capitalizarea venitului, pentru a determina pre ul pe care acel investitor este dispus s l plteasc pentru o anumit investi ie, &azat pe rata de renta&ilit ii anticipate a investitorului, evaluatorul ajunge mai degra& la o estimare a valorii de investiie dec*t a valorii de pia C.: "iecare a&ordare n evaluare are metode alternative de aplicare. )xperien a 'i competen a evaluatorului, standardele na ionale, cerin ele pie ei 'i informa iile disponi&ile n com&inarea lor determin care metod sau ce metode sunt aplica&ile. !a iunea pentru existen a a&ordrilor 'i metodelor alternative const n punerea la dispozi ia evaluatorului a unei serii de proceduri analitice care vor fi apreciate 'i reconciliate, ntr$o valoare final, n func ie de tipul de valoare implicat. C.2 n general, a&ordrile 'i metodele de evaluare sunt comune tuturor tipurilor posi&ile de evaluri, incluz*nd proprietatea imo&iliar, proprietatea mo&iliar #&unurile mo&ile%, ntreprinderile 'i activele financiare. 4otu'i, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate implic surse diferite de informa ii, care reflect n mod adecvat pia a pe care proprietatea #'iKsau serviciul sau ntreprinderea% este evaluat. .e exemplu, cldirile individuale sunt, de o&icei, v*ndute 'i Concepte fundamentale ale ;7V( .. Standarde Internaionale de Evaluare4 ediia a opta evaluate pe o pia imo&iliar relevant, n timp ce evaluarea ac iunilor unei companii, care de ine mai multe cldiri, este reflectat prin referirea la cursul ac iunilor pe o pia de valori mo&iliare relevant. -$1$ Rezumat 9,.9 Standardele Interna ionale de )valuare sunt concepute pentru a facilita tranzac iile interna ionale de propriet i 'i pentru a contri&ui la via&ilitatea pie elor glo&ale, prin promovarea transparen ei n raportarea financiar. Se

pune accent pe utilizarea informa iilor de pia faptice, pe &aza crora se dezvolt ra ionamente profesionale referitoare la modul n care pot fi efectuate evalurile propriet ii. .2 Concepte fundamentale ale ;7V( Cod ,eontolo*ic Introducere 7rie de aplica&ilitate .efini ii )tic Competen (rezentarea informa iilor !aportarea valorilor BBBBC :+ :B :: Cod ,eontolo*ic Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare .3 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Cod ,eontolo*ic -1$ Introducere n aplicarea Standardelor Interna ionale de )valuare este esen ial ca evalurile, realizate n conformitate cu acestea, s fie efectuate de evaluatori profesioni'ti, one'ti 'i competen i, fr prejudec i 'i interese proprii, ale cror rapoarte sunt clare, nu induc n eroare 'i care prezint toate aspectele esen iale pentru n elegerea adecvat a evalurii. )valuatorii vor promova 'i vor men ine n permanen ncrederea pu&licului n profesiunea de evaluator. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 )valuatorii respect aceste Standarde fie ca o op iune a lor, fie din necesitatea de a aplica prevederile legii sau ale reglementrile, fie ca urmare a instruc iunilor clien ilo, utilizatorilor 'iKsau organiza iilor na ionale. > evaluare ela&orat pe &aza Standardelor Interna ionale de )valuare l o&lig pe evaluator s respecte acest Cod .eontologic. +.+ 7cest Cod nu are nici o autoritate legal 'i nu reprezint dec*t o completare a regulilor, statutelor 'i regulamentelor asocia iilor na ionale sau organiza iilor care controleaz sau monitorizeaz activit ile evaluatorilor. +.B )valurile, efectuate n conformitate cu aceste Standarde, devin accepta&ile, pentru utilizatorii finali, numai c*nd sunt ela&orate de un mem&ru instruit n cadrul unui organism na ional profesional 'i recunoscut, care pune n aplicare standarde o&ligatorii de calificare, competen , experien , etic 'i comunicare n evaluare. n acele ri, n care nu exist nc o infrastructur pentru o exercitare instruit 'i controlat a profesiunii de evaluator, principala

responsa&ilitate este ca utilizatorii s fie satisfcu i, iar evaluatorii s$'i ndeplineasc sarcina n mod competent. .1$ ,efiniii B.9 -potezele sunt supozi ii considerate ca fiind adevrate. Ipotezele implic fapte, condi ii, sau situa ii care afecteaz su&iectul sau a&ordarea unei evaluri dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. 7cestea sunt aspecte care, dup ce au fost declarate, tre&uie acceptate n vederea n elegerii evalurii. 4oate ipotezele, care stau la &aza unei evaluri, tre&uie s fie rezona&ile. Cod .eontologic .% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 4oate evalurile depind, ntr$un anumit grad, de acceptarea ipotezelor. n mod deose&it, defini ia valorii de pia include ipoteze care asigur consecven a a&ordrii 'i evaluatorul poate fi pus n situa ia de a face 'i alte ipoteze cu privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau sta&ilite. B.+ 4ondiiile limitative sunt restric ii impuse evalurilor. Condi iile limitative pot fi impuse/ de clien i #de ex., atunci c*nd evaluatorului nu i se permite s investig3eze complet unul sau mai mul i factori importan i, care ar putea afecta evaluarea%1 de evaluator #de ex. atunci c*nd clientul nu poate pu&lica par ial sau total raportul de evaluare sau certificatul de evaluare, fr acordul preala&il, n scris, al evaluatorului cu privire la forma 'i contextul n care poate s apar%1sau de legisla ia na ional aferent. B.B Un evaluator este o persoan care are pregtirea profesional necesar, capacitatea 'i experien a de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune o& inerea unei autoriza ii nainte ca evaluatorul s 'i desf'oare activitatea n acest sens. )valuatorul va fi o persoan cu o &un reputa ie care/ a o& inut o pregtire profesional adecvat, n cadrul unui centru de pregtire recunoscut sau o calificare academic ec3ivalent1 are experien adecvat 'i este competent n evaluarea pe pia a 'i categoria respectiv de active1 cunoa'te, n elege 'i poate pune n aplicare n mod corect acele metode 'i te3nici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluri credi&ile1 este mem&ru al unui organism na ional profesional de evaluare recunoscut1 urmeaz un program de instruire profesional1 urmeaz un program de pregtireKinstruire profesional continu1 'i .5 Cod .eontologic Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta respect toate cerin ele acestui Cod .eontologic. n cazul n care, ntr$o ar nu exist calificri universitare adecvate, cum sunt cele men ionate mai sus, evaluatorul tre&uie s ai& un nivel de pregtire suficient 'i experien n evaluare, fie

s fie mem&ru al unui organism na ional profesional de evaluare recunoscut, fie s posede o autoriza ie din partea guvernului sau o numire din partea justi iei sau unei autorit i cu un statut ec3ivalent. n unele ri, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autoriza ie sau de un certificat, din partea unui organism independent, pentru a putea profesa n aceast calitate. B.: Un evaluator intern este un evaluator angajat fie n cadrul ntreprinderii care de ine activele, fie n cadrul firmei de conta&ilitate responsa&il cu ela&orarea rapoartelor 'iKsau nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un evaluator intern este apt s respecte toate exigen ele privind independen a 'i o&iectivitatea profesional, solicitate n conformitate cu acest Cod .eontologic, ns n anumite tipuri de angajamente, este posi&il s nu ndeplineasc ntotdeauna rolul de evaluator independent, din cauza unor reglementri de reprezentare pu&lic. B.2 Un evaluator extern este un evaluator care, mpreun cu oricare asociat, nu are legturi importante cu clientul, cu un agent care ac ioneaz n numele clientului sau cu proprietatea supus evalurii. B.D Tin*nd cont de faptul c to i evaluatorii, care ndeplinesc misiuni n conformitate cu Standardele Interna ionale de )valuare, tre&uie s respecte cerin ele privind impar ialitatea, o&iectivitatea profesional 'i transparen a solicitat n &aza acestui Cod .eontologic, ace'ti evaluatori tre&uie s respecte solicitrile privind independen a lor, aferente mai multor misiuni. n anumite ri sau pentru anumi i clien i ar putea fi aplicate restric ii suplimentare, prin regulamente sau prin lege, referitoare la cine ar putea s fac o evaluare pentru un anumit scop. 7cest Cod nu 'i propune s defineasc diferitele grade de independen dincolo de standardul de independen , cerut deja n conformitate cu acest Cod. 21$ Etic )valuatorii vor men ine n permanen un standard nalt de onestitate 'i integritate 'i 'i vor desf'ura activit ile astfel nc*t s nu prejudicieze clien ii, pu&licul, profesia sau organismul na ional profesional de evaluare din care fac parte. Cod .eontologic .6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.9 -ntegritate :.9.9 Un evaluator nu tre&uie s ac ioneze n mod n'eltor sau fraudulos. :.9.+ Un evaluator nu tre&uie s redacteze 'i s comunice n mod con'tient un raport care con ine opinii 'i analize false, inexacte sau prtinitoare. :.9.B Un evaluator nu tre&uie s contri&uie sau s participe la un serviciu de evaluare pe care al i evaluatori l consider ca nejustificat. :.9.: Un evaluator tre&uie s ac ioneze legal 'i s respecte legile 'i reglementrile rii n care 'i desf'oar activitatea sau n care ndepline'te o anumit misiune. :.9.2 Un evaluator nu tre&uie s prezinte denaturatKneadevrat calificrile sale profesionale sau s sugereze o astfel de prezentare. :.9.D Un evaluator nu va folosi n mod con'tient preten ii sau reclame false, eronate sau exagerate, cu inten ia de a$'i asigura lucrri de evaluare.

:.9.- Un evaluator va avea grij ca orice salariat sau cola&orator su&ordonat, care ia parte la misiune, s respecte acest Cod .eontologic. :.+ 4onflicte de interese :.+.9 Un evaluator nu tre&uie s ac ioneze pentru dou sau mai multe pr i n aceea'i pro&lem, cu excep ia unui consim m*nt n scris al acelor pr i. :.+.+ Un evaluator tre&uie s ia toate msurile necesare pentru a nu se ivi conflicte ntre interesele clien ilor si 'i cele ale altor clien i, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor, prietenilor sau asocia ilor. (osi&ilele conflicte vor fi eviden iate n scris, nainte de acceptarea instruc iunilor clientului. >rice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le descoper ulterior, tre&uie s fie imediat comunicate. n cazul n care aceste conflicte sunt percepute de evaluator, dup finalizarea evalurii, comunicarea acestora tre&uie fcut ntr$o perioad de timp rezona&il. :.B 4onfidenialitate :.B.9 ntotdeauna, un evaluator tre&uie s trateze pro&lemele clientului cu discre ia 'i confiden ialitatea corespunztoare. 2$ Cod .eontologic Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.B.+ Un evaluator nu tre&uie s divulge informa iile sensi&ile, o& inute de la un client sau rezultatele unei lucrri ela&orate pentru un client, altor persoane dec*t celor autorizate de client, cu excep ia cazului n care se solicit acest lucru n mod legal, cum ar fi situa iile n care un evaluator tre&uie s respecte anumite proceduri cvasi$judiciare, n cadrul organismului na ional profesional de evaluare recunoscut, al crui mem&ru este respectivul evaluator. :.: -mparialitate :.:.9 Un evaluator tre&uie s efectueze o misiune cu strict independen , o&iectivitate 'i impar ialitate 'i fr a considera interesele personale. :.:.+ Un evaluator nu tre&uie s accepte o misiune care presupune raportarea unor opinii 'i concluzii predeterminate. :.:.B >norariile aferente unei misiuni nu tre&uie s depind de rezultatul predeterminat al oricrei evaluri sau al oricrui sfat independent, o&iectiv inclus n raportul de evaluare. :.:.: .ac onorariul evaluatorului este sau nu condi ionat de orice aspect al raportului, acest lucru tre&uie precizat. :.:.2 Un evaluator nu tre&uie s se &azeze pe informa iile esen iale, furnizate de un client sau de orice alt parte, fr o verificare adecvat a acestor informa ii sau fr o confirmare a veridicit ii informa iilor din partea unei surse independente, cu excep ia cazului n care natura 'i importan a gradului de ncredere n informa iile primite sunt specificate ca o condi ie limitativ. :.:.D Un evaluator nu va accepta o misiune de evaluare care implic raportarea unor condi ii ipotetice pe care 'i le$a asumat, dar care nu pot fi realizate ntr$o perioad de timp rezona&il. :.:.- Condi iile ipotetice, care exprim o posi&ilitate rezona&il, pot fi raportate cu condi ia s fie nso ite de o discu ie cu privire la 'ansele de

realizare a ipotezei precum 'i la determinarea valorii care reflect adevrata situa ie, de ex., o situa ie n care un client vrea s 'tie care va fi valoarea terenului care ar putea fi decontaminat. :.:.E Un evaluator nu va folosi sau nu se va &aza pe concluzii fr suport, &azate pe o prejudecat de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflect opinia c aceast prejudecat este necesar pentru men inerea sau maximizarea valorii. Cod .eontologic 2Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.:.C ?a verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va ra iona n mod impar ial 'i 'i va justifica motivele pentru care este de acord sau n dezacord cu concluziile raportului. (1$ Competen Un evaluator tre&uie s posede cuno'tin ele, competen a 'i experien a necesare pentru a ndeplini n mod eficient misiunea sa, n conexiune cu un standard profesional accepta&il. 8umai acei evaluatori capa&ili s respecte defini ia evaluatorului, men ionat n .efini ii #paragraful B.B de mai sus% vor desf'ura activit i n conformitate cu aceste Standarde. 2.9 'cceptarea instruciunilor 2.9.9 nainte de a accepta o misiune sau de a nc3eia un contract de efectuare a oricrei misiuni, un evaluator tre&uie s identifice n mod corespunztor pro&lema care tre&uie a&ordat 'i s fie sigur c posed experien a 'i cuno'tin ele necesare sau, n cazul unei misiuni n strintate, c este capa&il s se asocieze cu un profesionist care are experien sau cunoa'te caracteristicile pie ei, lim&a 'i legisla ia pentru a$'i ndeplini misiunea n mod competent. 2.+ 'sisten din exterior 2.+.9 7tunci c*nd se apeleaz la asisten din exterior, n vederea completrii competen elor unui evaluator, acesta va tre&ui s sta&ileasc dac persoanele care ofer asisten posed a&ilit ile 'i respect principiile deontologice necesare. 2.+.+ C*nd se solicit asisten din exterior este necesar o& inerea acordului clientului, iar identitatea persoanelor care ofer asisten 'i importan a rolului lor vor fi eviden iate n raportul evaluatorului. 2.B !ficien i contiinciozitate 2.B.9 )valuatorul va ac iona prompt 'i eficient pentru ndeplinirea instruc iunilor clientului 'i va informa clientul asupra stadiilor evalurii. 2.B.+ Instruc iunile vor fi refuzate n cazul n care circumstan ele mpiedic efectuarea investiga iilor necesare, o& inerea unei calit i &une a muncii 'i finalizarea evalurii ntr$un timp rezona&il. 2# Cod .eontologic Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.B.B nainte de raportarea evalurii, instruc iunile scrise vor fi primite de la client 'iKsau vor fi confirmate n scris de evaluator, con in*nd detalii suficiente pentru a evita orice interpretare eronat. 2.B.: Un evaluator va face verificri 'i investiga ii la&orioase pentru a se

asigura c datele analizei con inute n evaluare sunt corecte 'i credi&ile. 2.B.2 Un evaluator va pregti un dosar de lucru pentru fiecare misiune care, la finalizare, va con ine c*te o copie a originalului, pe 3*rtie sau n form electronic #salvate corespunztor% a tuturor rapoartelor scrise, a coresponden ei 'i a notificrilor plus nsemnrile din dosar, care ntresc opiniile evaluatorului prin verificri, comparare o&iectiv, deduc ie 'i calcul. 2.B.D .osarul de lucru al fiecrei misiuni de evaluare tre&uie sa fie pstrat pentru o perioad de cel pu in cinci ani de la finalizarea misiunii. 31$ Prezentarea informaiilor )ste esen ial ca evaluatorii s ela&oreze 'i s comunice analizele, opiniile 'i concluziile lor ctre utilizatorii serviciilor prestate de ei, prin rapoarte clare care vor dezvlui orice informa ii ce ar putea afecta o&iectivitatea. D.9 !aportul de evaluare va tre&ui s fac o descriere clar 'i precis a sferei misiunii ntreprinse, a scopului 'i a destina iei acesteia, prezent*nd orice ipoteze, scenarii ipotetice sau condi ii limitative care afecteaz n mod direct evalurile 'i, acolo unde este cazul, s arate efectul lor asupra valorii. D.+ !aportul de evaluare tre&uie s furnizeze informa ii suficiente pentru descrierea activit ii desf'urate, pentru concluziile o& inute 'i contextul n care s$au format. D.B Un evaluator tre&uie s prezinte orice rela ie personal sau a firmei, direct sau indirect, cu proprietatea sau compania care este su&iectul oricrei misiuni 'i care ar putea duce la un posi&il conflict de interese. D.: 7tunci c*nd un evaluator ac ioneaz n ipostaza de evaluator intern, rela ia sa cu entitatea care controleaz activul va tre&ui dezvluit n raportul de evaluare. D.2 7tunci c*nd un evaluator ac ioneaz n ipostaza de evaluator extern, ns a lucrat 'i n alte contracte pentru client, aceast rela ie tre&uie s fie dezvluit Cod .eontologic 2. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta n cazul n care o ter parte, care se &azeaz pe evaluare, consider c o&iectivitatea evaluatorului este compromis. D.D 4re&uie s fie dezvluite orice limitri privind calitatea serviciului pe care un evaluator l poate oferi, fie c aceste limitri se datoreaz unor constr*ngeri externe impuse, fie n special evaluatorului sau misiunii. n cazul n care apeleaz la asisten din exterior, evaluatorul tre&uie s prezinte identitatea persoanelor care ofer asisten , gradul de ncredere 'i natura acestei asisten e. D.- Un evaluator tre&uie s sta&ileasc o restric ie de nepu&licare a unei evaluri sau a concluziilor acesteia, fr acordul sau preala&il, astfel nc*t evaluatorul s pstreze un control asupra formei 'i contextului n care evalurile sale sunt dezvluite pu&lic. D.E Un evaluator va prezenta orice devieri de la Standardele Interna ionale de )valuare. D.E.9 Standardele sunt concepute pentru situa ii generale 'i nu pot acoperi orice situa ie particular. Vor exista situa ii n care devierea de la Standarde este inevita&il. C*nd apar astfel de situa ii, devierea nu va constitui o

nclcare a acestor Standarde, cu condi ia ca aceast deviere s fie rezona&il, s respecte principiile eticii 'i limitele de competen , iar n raportul de evaluare s fie inclus o motivare ra ional a acestei devieri. %1$ Raportarea valorilor 6isiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe propriet i. Stilul raportului de evaluare tre&uie s fie adaptat, n func ie de natura misiunii 'i de nevoile clientului, respect*ndu$se 'i anumite cerin e minime cu privire la con inut. -.9 7cest paragraf prezint con inutul minim al oricrui raport sau certificat. 4re&uie s fie incluse urmtoarele elemente #vezi 'i paragraful 2.9 din IVS B, !aportarea evalurii%/ identitatea evaluatorului 'i data raportului1 identitatea clientului1 instruc iunile, data efectiv a valorii estimate, scopul 'i utilizarea evalurii1 22 Cod .eontologic Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta &aza evalurii, incluz*nd tipul 'i defini ia valorii1 identitatea, situa ia juridic 'i loca ia #loca iile% propriet ii #propriet ilor% care vor fi evaluate1 data 'i amploarea inspec iilor1 sfera 'i amploarea activit ii n misiunea de evaluare1 orice ipoteze 'i condi ii limitative 'i orice ipoteze speciale, neo&i'nuite sau extraordinare1 o declara ie de conformitate prin care se arat c evaluarea a fost fcut prin respectarea standardelor 'i altor cerin e de prezentare1 calificarea profesional 'i semntura evaluatorului1 'i o certificare specific din partea evaluatorului, ntr$o form standard, a'a cum se solicit n unele ri. -.+ Utilizarea evalurii 'i complexitatea propriet ii determin gradul de detaliere adecvat al unui raport de evaluare. n cazul n care se raporteaz o evaluare a unei propriet i unicat sau complexe, este recomanda&il ca raportul s con in mai multe detalii cu privire la datele pe care se &azeaz evaluarea 'ila ra ionamentul care fundamenteaz concluziile. n cazul n care un raport este ela&orat pentru un portofoliu de propriet i, n scopul utilizrii evalurii ntr$o misiune de audit, nivelul de detaliere a datelor solicitate pentru fiecare dintre propriet ile din portofoliu, poate fi mai pu in extins. -.B 7ceast sec iune nu tre&uie s fie considerat ca reprezent*nd investiga iile, cercetarea 'i analiza necesare desf'urrii unei evaluri adecvate, ci, pur 'i simplu, minimul care tre&uie prezentat n raport. Cod .eontologic 2( 23 )ipuri de proprietate Introducere (roprietatea imo&iliar <unuri mo&ile ntreprinderi #afaceri%

7ctive financiare :C :C 2B 22 2E )ipuri de proprietate Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare 25 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta )ipuri de proprietate -1$ Introducere (roprietatea imo&iliar reprezint o parte considera&il a avu iei mondiale, iar evaluarea acesteia este fundamental pentru asigurarea via&ilit ii propriet ii glo&ale 'i a pie elor financiare. 4re&uie s se disting proprietatea imo&iliar de celelalte tipuri de proprietate, respectiv de proprietatea mo&iliar #&unuri mo&ile%, ntreprinderi 'i active financiare. 4ermenul proprietate utilizat fr alte precizri sau identificri se poate referi la toate sau la oricare din tipurile de proprietate de mai sus. .eoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refer la tipuri de proprietate diferite de proprietatea imo&iliar sau la propriet i a cror valoare include mai multe tipuri de proprietate, este esen ial n elegerea fiecrui tip de proprietate 'i distingerea caracteristicilor acestuia. .e'i divizarea propriet ii n cele patru categorii distincte este recunoscut de mult timp, n ultimele decenii au aprut noi entit i 'i instrumente. Cadrul de referin acceptat descrie aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate de proprietate 'i participa ii devine tot mai important pentru practica evalurii. Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare recunoa'te urmtoarele patru tipuri de proprietate/ proprietatea imo&iliar, proprietatea mo&iliar #&unuri mo&ile%, ntreprinderi 'i active financiare. #1$ Proprietatea imobiliar +.9 )repturile reale imobiliare se exercit asupra unui &un imo&il. 7cest drept este nregistrat ntr$un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau un contract de nc3iriere. .e aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de &unul imo&il, care este un activ fizic. .repturile reale imo&iliare cuprind toate prerogativele, avantajele 'i &eneficiile legate de proprietatea asupra &unurilor imo&ile. n contrast, proprietatea imo&iliar cuprinde terenul n sine, toate &unurile care n mod natural fac corp comun cu acesta, precum 'i toate &unurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cldirile 'i amenajrile terenului #amplasamentului%. +.9.9 4ermenul imobiliar este utilizat, uneori, pentru a face distinc ie at*t ntre drepturile reale imo&iliare 'i &unurile asupra crora se exercit pe de o parte 'i &unurile mo&ile, pe de alt parte, care, n anumite ri, sunt denumite n mod legal bunuri mobiliare +.+ .reptul de proprietate imo&iliar are urmtoarele atri&ute/ posesia, folosin a 'i dispozi ia. 7cestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a

4ipuri de proprietate 26 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta nc3iria, de a testa #a lsa mo'tenire%, de a dona sau de a alege de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. n anumite situa ii, un anumit atri&ut poate fi separat 'i transferat, nc3iriat sau nstrinat, n condi iile legii. +.+.9 (rerogativele sau &eneficiile corespunztoare dreptului real imo&iliar sunt sta&ilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi su&iect al unor limitri externe impuse de ctre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea ur&an sau preluarea de ctre stat a propriet ilor fr proprietar sau mo'tenitor. +.+.+ .reptul de proprietate a&solut, care este limitat numai de stat, este cunoscut su& denumirea de drept de proprietate deplin +.+.B Contractele de nc3iriere sunt n elegeri prin care se creeaz alte drepturi reale imo&iliare. (rintr$un contract de nc3iriere proprietarul 'i men ine dreptul de dispozi ie 'i transfer sau asigur c3iria'ului dreptul de ocupare 'i de folosin . C3iria'ul sau locatarul do&*nde'te, n temeiul contractului de nc3iriere, dreptul de a ocupa i a folosi proprietatea imo&iliar pentru un timp determinat 'i n anumite condi ii. +.+.B.9 %ubnchirierile iau na'tere n cazul n care c3iria'ul transfer unui ter , numit su&c3iria' #su&locatar% dreptul de care se &ucur c3iria'ul, respectiv dreptul de ocupare 'i folosin . +.+.B.+. Un evaluator tre&uie s analizeze n ce msur orice clauze sau condi ii dintr$un contract de nc3iriere afecteaz valoarea propriet ii. +.+.: n afara restric iilor impuse de ctre stat, alte prevederi legale pot impune restric ii asupra exercitrii drepturilor inerente aferente unei propriet i imo&iliare. +.+.:.9 *estriciile din actele de proprietate 'i clauzele restrictive, care nso esc terenul, pot afecta utilizarea, dezvoltarea sau transferul propriet ii. +.+.:.+ %ervituile reprezint un drept necorporal asupra propriet ii de inute, care ncredin eaz utilizarea unei pr i a acesteia fr a duce la do&*ndirea propriet ii. .repturile de trecere sunt drepturi sau privilegii do&*ndite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau peste o parte a unei propriet i imo&iliare, aflat n proprietatea altei persoane. ($ 4ipuri de proprietate Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta +.+.2 7sociate cu proprietatea imo&iliar pot fi 'i alte drepturi de proprietate sau care privesc interese financiare. +.+.2.9 4oproprietatea 2proprietatea comun3 poate fi creat prin mpr irea legal a drepturilor de proprietate. Un exemplu l constituie proprietatea imo&iliar care nu apar ine unui singur proprietar. (roprietatea poate apar ine unei societ i comerciale, cu mai mul i ac ionari sau asocia i, sau mai multor coproprietari. +.+.2.+ Interesul unui &eneficiar n cadrul trustului este cunoscut su& form de participaie sub form de aciuni, care este n contrast cu

interesul legal al unui administrator de active #un &eneficiar de ine o participa ie n ac iuni, pe c*nd titlul legal este de inut de administratorul de active%. +.+.2.B Un beneficiu financiar poate lua na'tere prin ipotecarea propriet ii imo&iliare atunci c*nd aceasta este utilizat drept colateral pentru garantarea unei finan ri sau c3eltuieli legate de proprietatea respectiv. > participa ie de capital la proprietatea respectiv este considerat ca un activ financiar separat. +.B n terminologia conta&il, proprietatea imo&iliar este inclus, n mod uzual, n categoria activelor corporale imo&ilizate, numite 'i active pe termen lung. Uneori, proprietatea imo&iliar poate fi considerat ca activ curent, de exemplu c*nd un teren, eventual dup amenajare, este de inut n stoc pentru v*nzare. +.B.9 7ctivul reprezint dreptul de inut n proprietatea imo&iliar, de exemplu activul este dreptul real de proprietate. +.B.+ Se evalueaz mai degra& dreptul real asupra activului 'i nu proprietatea imo&iliar ca o entitate fizic. +.B.B n cazul n care un activ se cumpr 'i se vinde pe pia , participan ii pe pia atri&uie valori specifice anumitor drepturi n proprietatea imo&iliar. 7ceste valori, atri&uite de ctre participan i, formeaz &aza o&iectiv pentru estimarea valorii de pia a propriet ii imo&iliare. +.: )valuarea propriet ii imo&iliare se realizeaz n diverse scopuri, printre care/ raportri financiare, tranzac ii care implic transferul propriet ii, credite sau mprumuturi garantate cu proprietatea, litigii, pro&leme de impozitare, consultan a sau luarea unor decizii investi ionale. Cu excep ia ultimului caz de 4ipuri de proprietate (Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta mai jos, tipul de valoare solicitat este valoarea de pia, n toate situa iile urmtoare/ +.:.9 )valuri ale activelor corporale imo&ilizate n scopul ntocmirii situa iilor financiare, pentru reflectarea efectului modificrii pre urilor sau valorilor curente1 +.:.+ )valuri pentru a asista un cumprtor poten ial la ntocmirea ofertei sale sau pentru a asista un v*nztor poten ial la sta&ilirea unui pre accepta&i, pe care s l pretind, sau pentru a ajuta am&ele pr i s determine pre ul de v*nzare, pentru o anumit tranzac ie1 evaluri pentru sta&ilirea &azelor pentru reorganizarea sau fuziunea unor propriet i multiple1 +.:.B )valuri solicitate pentru estimarea valorii unei propriet i cu care se garanteaz un credit ipotecar sau pentru a sta&ili o &az de asigurare sau de garantare a unui credit cu o proprietate1 +.:.: )valuri utilizate n exproprieri pentru cauza de utilitate pu&lic, n litigii sau ar&itraj asupra unor dispute, asupra unor contracte sau interese par iale, sau acoperirea unor daune cauzate de accidente sau nclcri ale legisla iei de mediu1 +.:.2 )valuri necesare pentru estimarea valorii de impozitare1 pentru separarea activelor n active amortiza&ile 'i active neamortiza&ile 'i

determinarea, n acest mod, a amortizrii aplica&ile sau pentru determinarea taxelor legate de dona ii sau mo'teniri1 +.:.D )valuri 'i lucrri auxiliare pentru un spectru larg de clien i, de exemplu/ investitori, asigurtori, licitatori, lic3idatori, administra ia local #pentru determinarea efectelor planurilor de ur&anism% sau pentru o diversitate de scopuri, de exemplu/ analize de pia sau de feza&ilitate, analize costK&eneficiu, determinarea valorii conta&ile a unor noi ac iuni emise #sau revizuirea acesteia% 'i pentru sta&ilirea evolu iei c3iriei 'i ratelor de leasing viitoare. +.2 n orice evaluare a propriet ilor imo&iliare tre&uie identificate caracteristicile relevante ale propriet ii. Caracteristicile propriet ii includ/ +.2.9 localizarea, descrierea fizic 'i juridic 'i atri&utele economice sau de a genera venit1 +.2.+ dreptul de proprietate evaluat #proprietate deplinKli&er, dreptul de a nc3iria, dreptul c3iria'ului de ocupare 'i folosin , dreptul de su&nc3iriere%1 (# 4ipuri de proprietate Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta +.2.B orice &unuri mo&ile, adugiri sau active necorporale care nu sunt proprietate imo&iliar, dar sunt incluse n evaluare #a se vedea paragraful B.+ de mai jos%1 +.2.: orice servitu i, restric ii, impedimente, nc3irieri, condi ionri sau clasificri speciale asupra propriet ii sau a altor elemente de natur similar cunoscute1 'i +.2.2 dac proprietatea su&iect reprezint un drept par ial sau frac ionar sau un segment fizic al unei parcele mai mari de teren. +.D )valuarea propriet ii imo&iliare poate fi influen at de considera ii speciale, cum sunt/ +.D.9 > cerere de a analiza fuziunea unor propriet i #de exemplu, n cazul valorii sinergiei% sau separarea participa iilor la o proprietate #valoarea componentelor%1 +.D.+ )fectele unor modificri pro&a&ile de zonare sau dezvoltare a infrastructurii, de exemplu extinderea sistemelor de utilit i pu&lice sau coridoare de acces1 +.D.B (ie e n declin, caracterizate prin cerere redus, ofert excedentar, numr redus de tranzac ii, n care estimrile valorii de pia pot fi sus inute n mic msur pe date istorice sau curente. n aceste cazuri, participan ii pe pia se pot focaliza pe al i indicatori ai valorii sau performan elor propriet ii. .1$ ?unuri mobile B.9 0roprietatea asupra bunurilor mobile se refer la proprietatea asupra unui &un, altul dec*t o proprietate imo&iliar. 7ceste &unuri pot fi corporale sau necorporale, de exemplu, o crean sau un &revet de inven ie. (roprietatea mo&iliar corporal reprezint drepturile asupra unui activ care nu este ata'at n mod permanent de o proprietate imo&iliar 'i este caracterizat, n general, prin mo&ilitatea sa.

B.+ )xemple de &unuri mo&ile sunt/ B.+.9 >&iecte identifica&ile, porta&ile 'i corporale, considerate de ctre pu&licul larg drept personale, de exemplu/ mo&ilier, colec ii, aparate. 7ctivele curente ale unei ntreprinderi, stocurile 'i o&iectele de inventar sunt considerate proprietate mo&il. 4ipuri de proprietate (. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.+.9.9 n unele ri, cele de mai sus sunt denumite &unuri de folosin personal B.+.+ )lementele non$imo&iliare, ata'ate la proprietate de ctre c3iria' 'i utilizate n derularea afacerii, sunt numite 'i amenajri fcute de locatar. 'menajrile fcute de locatar se pot efectua asupra terenului sau cldirilor 'i sunt instalate 'i pltite de ctre locatar, pentru a$i rspunde nevoilor sale. )lementele non$mo&iliare pot fi demontate 'i luate de locatar la expirarea contractului de nc3iriere. ndeprtarea lor nu duce la deteriorarea propriet ii imo&iliare. 7menajrile fcute de c3iria' sau locatar pot fi partajri sau standuri de v*nzare pe amplasament. .urata de via util a acestora poate fi mai mic sau mai mare dec*t durata contractului de nc3iriere. n cel de al doilea caz, locatarul poate primi compensri care reflect contri&u ia cu care amenajrile fcute de acesta au majorat valoarea propriet ii nc3iriate. B.+.+.9 (rin extensie, aceast categorie poate include construc ii nepermanente, ma'ini 'i ec3ipamente specializate. B.+.+.+ n alte ri, termenul de &unuri mo&ile cuprinde am&ele categorii de &unuri descrise n paragrafele B.+.9 'i B.+.+. B.+.B "ondul de rulment net #capital de lucru net% sau activele curente #circulante% nete este diferen a dintre activele curente 'i datoriile pe termen scurt. "ondul de rulment net poate include disponi&ilit ile &ne'ti, titlurile de plasament 'i stocurile curente din care se scad datoriile pe termen scurt, respectiv datorii ctre furnizori 'i credite pe termen scurt. B.+.: 'ctivele necorporale sunt activele care nu au o form fizic. )xemple de proprietate necorporal sunt/ dreptul de a recupera o crean 'i dreptul de a valorifica o idee. )ste dreptul, de exemplu, de a recupera sau a profita, distinct de ns'i proprietatea necorporal, respectiv crean a sau ideea care este proprietate 'i creia i este atri&uit valoarea. B.B > evaluare care include at*t &unurile mo&ile, c*t 'i proprietatea imo&iliar tre&uie s identifice &unurile mo&ile 'i s ia n considerare efectele acesteia asupra estimrii valorii cerute. B.B.9 )valurile de &unuri mo&ile pot fi su&iectul unor angajamente mai ample. 4ipul de valoare care se determin pentru &unurile mo&ile tre&uie s fie consecvent cu scopul evalurii, indiferent dac acesta este v*nzarea, renovarea sau demolarea propriet ii. <unurile mo&ile pot fi evaluate la (2 4ipuri de proprietate Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta valoarea de pia su& ipoteze diferite, de exemplu valoarea &unurilor mo&ile ale unui 3otel care au fost v*ndute mpreun cu 3otelul n func iune

sau valoarea &unurilor mo&ile ale 3otelului care au fost v*ndute dup ce 3otelul a ncetat s func ioneze 'i, n consecin , a fost lic3idat #a se vedea IVS +, paragraful D.C%. B.B.+ Un evaluator tre&uie s poat distinge &unurile mo&ile de proprietatea imo&iliar, iar uneori, se poate cere s le exclud, de exemplu n misiuni solicitate de administra ia de stat n scop de impozitare sau de expropriere. B.B.B n evaluarea activelor unei ntreprinderi, evaluatorul de active tre&uie s sta&ileasc dac aceste active vor fi evaluate pe premisa continuit iiactivit ii sau ca active individuale. B.: Un evaluator tre&uie s cunoasc uzan ele locale pentru a sta&ili dac un activ poate fi considerat ca &un mo&il sau ca proprietate imo&iliar. n anumite cazuri, un element &ine fixat, care este tratat ca &un mo&il, poate fi inclus n proprietatea imo&iliar la terminarea contractului, mai ales dac demontarea 'i reamplasarea lui poate produce o deteriorare costisitoare a acestui element sau a cldirii n care este amplasat. B.2 )valuarea &unurilor mo&ile se poate face prin utilizarea te3nicilor incluse n cele trei a&ordri de evaluare. #7 se vedea ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile.% B.2.9 .ac evaluatorul constat c &unurile mo&ile, incluse n proprietatea de evaluat, sunt fie superioare, fie inferioare fa de cele aflate n mod uzual n &unurile mo&ile compara&ile, evaluatorul tre&uie s aplice corec ii pentru contri&u ia diferit la valoare a &unurilor mo&ile. B.2.+ n unele misiuni, evaluatorul tre&uie s determine gradul de deteriorare fizic, depreciere func ional 'i depreciere extern care afecteaz elementele &unurilor mo&ile. > astfel de determinare va lua n considerare 'i durata de via economic rmas a cldiriiKcldirilor, cu care sunt asociate &unurile mo&ile. 21$ <ntreprinderi "afaceri& :.9 > ntreprindere 2afacere3 este o entitate comercial, industrial, de servicii sau financiar care desf'oar o activitate economic. ntreprinderile sunt, n general, unit i distincte de exploatare, generatoare de profit 'i care furnizeaz 4ipuri de proprietate (( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta clien ilor produse sau servicii. Str*ns legat de conceptul de ntreprindere se utilizeaz 'i termenii de companie operaional, care este o afacere cu o activitate economic de produc ie, v*nzare sau comercializare a unui produs sau serviciu, 'i de continuitatea activitii, care se refer la o entitate care 'i va continua activitatea n viitorul previzi&il, fr inten ia sau nevoia de a fi lic3idat sau de a$'i reduce n mod semnificativ activitatea. :.+ ntreprinderile sunt entit i constituite n mod legal. ntreprinderile se pot mpr i n dou categorii/ :.+.9 n prima categorie intr asocia iile familiale, asocierile n participa iune, societ ile n nume colectiv sau n comandit simpl. :.+.+ n cea de$a doua categorie sunt societ ile comerciale nc3ise 'i cele desc3ise, ale cror ac iuni sunt accesi&ile pu&licului prin intermediul unei pie e. :.+.B 7lte forme legale de ntreprinderi pot include grupuri de ntreprinderi,

n care controlul este ncredin at unor administratori 'i entiti multiple care presupun com&inarea dintre societatea mam 'i filiale. :.B ntreprinderile au o gam larg de activit i economice 'i apar in fie sectorului privat, fie celui de stat. 7ctivit ile economice includ printre altele/ industria, comerul cu ridicata i cu amnuntul, industria hotelier, asistena medical i serviciile financiare, juridice, educaionale sau sociale, printre altele. ntreprinderile care furnizeaz pu&licului servicii de infrastructur, de exemplu utilit ile pu&lice, n multe ri sunt controlate de stat, dar nu se afl n proprietatea acestuia. :.B.9 6oldingurile, care controleaz filialele prin de inerea pac3etelor de ac iuni de control ale acestora, se regsesc, printre altele, n domeniul imo&iliar sau agricultur. :.B.+ (ropriet i precum 3oteluri, sta ii de &enzin, restaurante, teatre sau cinematografe, numite 'i proprieti asimilate cu o ntreprindere, proprieti generatoare de afaceri sau entiti operaionale distincte sunt evaluate la valoarea de pia, dar valoarea lor de pia include valoarea componentelor acestora/ teren, cldiri, &unuri mo&ile, active necorporale 'i afacerea n sine. .eoarece aceste propriet i se v*nd, n mod uzual, ca un tot unitar opera ional, poate fi dificil identificarea separat a valorii terenului, cldirilor 'i altor elemente1 ca urmare, tre&uie identificate cu aten ie (3 4ipuri de proprietate Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta componentele propriet ii incluse n evaluare. #a se vedea ;8 9+ )valuarea propriet ilor generatoare de afaceri.% :.: n terminologia conta&il, n activele unei ntreprinderi sunt incluse at*t activele corporale, c*t 'i cele necorporale. :.:.9 7ctivele corporale includ unele active curente 'i activele imo&ilizate ca propriet i imo&iliare, ec3ipamente 'i &unuri mo&ile corporale. :.:.+ 7ctivele necorporale, care sunt considerate ca &unuri mo&ile necorporale, includ a&ilitatea managerial, RnoA$3oA de marReting, voca ia la credit, for calificat de munc, fondul comercial 'i proprietatea asupra diferitelor drepturi legale 'i instrumente #de exemplu, &revete de inven ie, drepturi de autor, francize 'i contracte%. :.:.+.9 "ondul comercial include dou componente distincte/ fondul comercial al propriet ii, care se transfer noului proprietar prin v*nzarea propriet ii 'i fondul comercial personal, asociat cu proprietarul sau managerul. :.2 )valuarea ntreprinderilor #a se vedea Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuarea ntreprinderii ;8 D, paragraful 2.,% se face n scopuri diferite ca/ :.2.9 7c3izi ia sau v*nzarea unei ntreprinderi individuale, fuziunea sau estimarea valorii pac3etelor de ac iuni de inute de ac ionarii unei ntreprinderi1 :.2.+ )valurile de ntreprinderi sunt utilizate adesea ca o &az pentru alocarea valorii totale a ntreprinderii pe activele ei componente 'i reflect astfel valoarea de utilizare. )valurile de ntreprinderi pot fi 'i &aza pentru estimarea mrimii deprecierii unor active imo&ilizate corporale ale

ntreprinderii. :.D )valurile de ntreprinderi se pot &aza pe valoarea de pia a ntreprinderii. Valoarea de pia a unei ntreprinderi nu este neaprat ec3ivalent cu valoarea de utilizare a ntreprinderii. )valurile n scopul raportrii financiare sunt, n general, solicitate a se &aza pe valoarea just, care poate fi ec3ivalent sau nu cu valoarea de pia. n astfel de situa ii, evaluatorul tre&uie s indice dac 4ipuri de proprietate (% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta valoarea satisface sau nu at*t defini ia valorii de pia, c*t 'i defini ia valorii juste #vezi Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, paragraful E.9%. )valurile pe premisa continuit ii activit ii #definit n 4ipuri de proprietate, paragraful :.9% se &azeaz, n general, pe valoarea de utilizare .ac scopul evalurii este ela&orarea situa iilor financiare, valoarea de utilizare are un n eles aparte, redat n Standardul Interna ional de Conta&ilitate BD, .eprecierea activelor, 'i care este diferit de n elesul acesteia din practica evalurii. :.- )valuatorul tre&uie s defineasc n mod clar ntreprinderea de evaluat #de exemplu/ ntreprindere productoare, 3olding, firm din domeniul comer ului%, pac3etul de ac iuni sau valoarea mo&iliar #de exemplu, necotat sau cotat la &urs%, care sunt supuse evalurii. :.-.9 > proprietate poate fi nedivizi&il sau poate apar ine mai multor ac ionari 'iKsau poate implica o pozi ie majoritar sau minoritar. :.-.+ )valuatorul tre&uie s ia n considerare drepturile, privilegiile sau condi iile aferente dreptului de proprietate, precum 'i forma juridic a propriet ii. :.E )valurile de ntreprinderi utilizeaz trei a&ordri ale valorii. .e o&icei, evaluatorii reconciliaz rezultatele o& inute prin dou sau trei a&ordri 'i prin metodele asociate #a se vedea ;8 D, Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuarea ntreprinderii, paragraful 2.9:%. (1$ Active financiare 2.9 7ctivele financiare rezult din divizarea legal a propriet ii asupra ntreprinderii sau propriet ii imo&iliare #de exemplu/ asocieri, societ i comerciale, societ i mixte, coproprietatea%, dintr$un drept op ional de a vinde sau cumpra o proprietate #de exemplu/ imo&iliar, ac iuni sau alte instrumente financiare% la un pre dat 'i ntr$o perioad sta&ilit sau prin crearea unor instrumente investi ionale &azate pe un pac3et de active imo&iliare. 2.9.9 (roprietatea poate fi divizat legal pentru a crea asocieri, n care dou sau mai multe persoane de in n comun o proprietate sau o ntreprindere 'i 'i mpart profiturile sau pierderile acesteia. 2.9.9.9 > societate comercial n nume colectiv este o form de proprietate n care to i partenerii 'i mpart c*'tigurile sau pierderile din investi ie 'i fiecare este pe deplin responsa&il pentru toate o&liga iile. (5 4ipuri de proprietate Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.9.9.+ > societate n comandit simpl este o form de proprietate const*nd din parteneri comandita i 'i comanditari1 unii administreaz

afacerea 'i 'i asum pe deplin o&liga iile, pe c*nd ceilal i sunt asocia i pasivi 'i responsa&ili numai p*n la mrimea capitalului investit. 2.9.+ 7lte entit i juridice sunt sindicalizrile 'i asocierile n participa ie. 2.9.+.9 Investitorii sindicalizai sunt parteneri cu rspundere nelimitat. (rin sindicalizare se pot str*nge fonduri pentru ac3izi ionarea sau dezvoltarea unor proiecte imo&iliare sau n alte domenii. 2.9.+.+ > asociere n participaie #joint venture% este o com&ina ie de dou sau mai multe entit i care se unesc n scopul realizrii unui anumit proiect. 7ceast form de asociere se deose&e'te de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii 'i prin scopul specific al acesteia. 2.9.B > opiune este o n elegere de a men ine o ofert de a cumpra, a vinde sau a nc3iria o proprietate imo&iliar ntr$o anumit perioad 'i la un pre dat. > op iune creeaz un drept contractual, a cruia exercitare este, n general, dependent de ndeplinirea unor condi ii specificate. .e intorul poate alege s$'i exercite sau nu op iunea. Ca urmare, o op iune difer de un contract de v*nzare sau de cumprare a unei propriet i. 7piunile de cumprare pot fi con inute n contractele de nc3iriere. >p iunile de cumprare con in adesea clauza conform creia o parte sau ntreaga c3irie pltit se poate regsi n pre ul de cumprare. 2.9.: Investi iile imo&iliare prin de inerea de valori mobiliare sau de instrumente care reflect at*t pozi iile de datorie, c*t 'i de capital, reprezint o alternativ la proprietatea direct. Investitorii pot de ine 'i tranzac iona pr i sau ac iuni ntr$o proprietate sau ntr$un pac3et de propriet i la fel cum pot de ine 'i tranzac iona ac iuni ale ntreprinderilor. 2.9.:.9 (ia a pentru astfel de valori mo&iliare include at*t un sector privat sau institu ional #societ i, fonduri, companii de asigurare%, c*t 'i un sector pu&lic #investitori individuali care tranzac ioneaz pe pia a de capital%. 2.9.:.+ Instrumentele de investi ie 0 valori mo&iliare includ fonduri de investi ii imo&iliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mo&iliare &azate pe ipoteci, firme de exploatare imo&iliar etc. #astfel de instrumente sunt 4ipuri de proprietate (6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta discutate n studiul IVSC F)valuarea propriet ilor imo&iliare care sunt garan ii pentru valori mo&iliareG%. 2.+ 7ctivele financiare sunt active necorporale 'i pot include/ 2.+.9 drepturile inerente de inerii unei ntreprinderi sau propriet i, respectiv de a folosi, ocupa, vinde, nc3iria sau administra1 2.+.+ drepturile inerente din cadrul unui contract care garanteaz o op iune de a cumpra, sau unei nc3irieri cu op iune de cumprare, op iuni care pot fi exercitate sau nu1 sau 2.+.B drepturile inerente de inerii unui pac3et de ac iuni sau o&liga iuni #de exemplu, de a pstra acest pac3et sau de a$l vinde%. 2.B )valuarea activelor financiare este necesar din mai multe motive/ 2.B.9 Un activ financiar poate fi inclus ntre activele unui investitor. Ca

urmare, pentru a sta&ili valoarea total a activelor de inute de investitor, tre&uie determinat valoarea activelor financiare ale acestuia. Sau un investitor dore'te s 'i v*nd participa ia sa, sau aceasta este mo'tenit, valoarea ei fiind necesar pentru sta&ilirea impozitului aferent sau pentru luarea unei 3otr*ri judectore'ti. .e asemenea, un asociat dore'te s cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital. 2.B.+ >p iunile de cumprare, care se pot ac3izi iona adesea cu sume mici, creeaz un puternic efect de ndatorare, efect al crui impact tre&uie s fie luat n considerare n pre ul final de tranzac ionare. Contractele de nc3iriere cu op iuni de cumprare reduc vanda&ilitatea propriet ii nc3iriate, cu implica ii asupra valorii de pia a acesteia. 2.B.B )valuarea instrumentelor de investi ii 0 valori mo&iliare se face n scopul garantrii emisiunilor 'i emiterii rating$lui valorilor mo&iliare, nainte de ofertele pu&lice de v*nzare. 2.: Standardul Interna ional de Conta&ilitate I7S B+ 0 Instrumente financiare/ prezentare 'i descriere, paragrafele 99 'i +E, con ine defini ii pentru/ activ financiar, datorie financiar, instrument financiar, instrument de capital propriu I7S B+, paragraful +E define'te instrumentul 2financiar3 compus. Conform I7S B+, paragraful ED, o ntreprindere tre&uie s prezinte informa ii asupra valorii juste pentru fiecare clas de active 'i de datorii financiare, ntr$o manier care s permit compararea cu valoarea conta&il nscris n &ilan . 3$ 4ipuri de proprietate Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta I7S B+, paragraful 99 #I"!S edi ia +,,- n. t.%, prezint elementele pe care o entitate tre&uie s prezinte. 2.:.9 Un activ financiar reprezint orice activ care este a% numerar1 &% un instrument de capitaluri proprii al unei entit i1 c% un drept contractual/ #i% de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o alt entitate1 sau #ii% de a sc3im&a active financiare sau datorii financiare cu alt entitate, n condi ii care sunt poten ial favora&ile entit ii1 sau d% un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii 'i este/ #i% un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi o&ligat s primeasc un numr varia&il al propriilor instrumente de capitaluri proprii1 sau #ii% un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat n altfel dec*t prin sc3im&ul unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar pentru un numr fix de instrumente de capitaluri proprii ale entit ii. 2.:.9.9 )xemple uzuale de active financiare, care reprezint un drept contractual de a ncasa numerar n viitor, sunt/ a% conturi de crean e 'i datoriile comerciale1 &% efecte comerciale de ncasat 'i de pltit1 c% mprumuturi de ncasat 'i de pltit1 'i d% o&liga iuni de ncasat 'i de pltit. 2.:.+ > datorie financiar este orice datorie care este a% o o&liga ie contractual #i% de a ceda lic3idit i sau alt activ financiar unei alte entit i1 sau #ii% de a sc3im&a instrumente financiare sau alte datorii financiare cu alt entitate n condi ii care sunt poten ial nefavora&ile pentru entitate1 sau

&% un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii ale entit ii 'i este/ #i% un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi o&ligat s livreze un numr varia&il din propriile instrumente de capitaluri proprii1 sau #ii% un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat altfel dec*t prin sc3im&ul unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar, n sc3im&ul unui numr fix din propriile instrumente de capitaluri proprii ale entit ii. n acest scop, propriile instrumente de capitaluri proprii ale entit ii nu includ instrumente care pot fi ele nsele contracte pentru primirea sau livrarea viitoare a propriilor instrumente de capitaluri proprii ale entit ii. #> ntreprindere poate avea o o&liga ie contractual care poate fi reglat prin vrsarea de numerar sau de alt activ financiar, prin sc3im&ul activelor financiare 'i datoriilor financiare sau prin plata su& forma propriilor instrumente de capitaluri proprii, fie derivate, fie nederivate.% 2.:.+.9 )xemple uzuale de datorii financiare care reprezint o o&liga ie contractual de a vrsa numerar n viitor, sunt/ a% conturi de crean e 'i 4ipuri de proprietate 3Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta datoriile comerciale1 &% efecte comerciale de ncasat 'i de pltit1 c% mprumuturi de ncasat 'i de pltit1 'i d% o&liga iuni de ncasat 'i de pltit 2.:.B Un instrument financiar reprezint orice contract ce genereaz simultan un activ financiar pentru o entitate 'i o datorie financiar sau un instrument de capitaluri proprii pentru o alt entitate. Instrumentele financiare au o sfer larg, respectiv de la instrumente primare tradi ionale precum o&liga iunile, la forme variate de instrumente financiare derivate/ 2.:.B.9 Instrumentele financiare derivate dau unei pr i dreptul contractual de a sc3im&a active financiare sau datorii financiare cu o alt parte, n condi ii poten ial favora&il, sau o o&liga ie contractual de a sc3im&a active financiare sau datorii financiare cu o alt parte n condi ii care sunt poten ial nefavora&ile. 4otu'i, ele nu implic transferul instrumentului financiar primar de &az la nceperea contractului, 'i nici nu are loc n mod necesar un transfer la scaden a contractului #I7S B+, 7; 9D%. 2.:.B.+ Instrumentele financiare derivate creeaz drepturi 'i o&liga ii care au ca efect transferul ntre pr ile instrumentului al unuia sau mai multor riscuri financiare inerente n cadrul unui instrument financiar primar de &az #I7S B+, 7; 9D%. 2.:.B.B 6ulte alte tipuri de instrumente derivate ncorporeaz un drept sau o o&liga ie de sc3im&uri viitoare, incluz*nd sAap$ul pe rata do&*nzii 'i sAap$ul valutar, rata do&*nzii din contractele caps, collars 'i floors, mprumuturile, facilit ile de emisiune de efecte comerciale 'i acreditivele #I7S B+, 7; 9C%. 2.:.B.: > opera iune de leasing financiar este considerat un instrument financiar, iar o opera iune de leasing opera ional nu este considerat un instrument financiar #I7S B+, 7; C%.

2.:.: Un instrument de capital propriu este orice contract care certific existen a unui interes rezidual n activele unei entit i dup deducerea tuturor datoriilor sale. 2.:.:.9 )xemple uzuale de instrumente de capitaluri proprii includ ac iunile ordinare, unele tipuri de ac iuni preferen iale, precum 'i Aarantele 'i op iunile call emise care permit de intorului su&scrierea sau cumprarea unui numr fix de ac iuni ordinare pentru care de intorul nu are dreptul de a le revinde emitentului n sc3im&ul unei sume fixe de numerar sau unui alt activ financiar #I7S B+, 7; 9B%. 3# 4ipuri de proprietate Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.:.:.+ > op iune call sau alt contract similar ac3izi ionat de o entitate, care i d dreptul de a rscumpra un numr fix din propriile instrumente de capitaluri proprii n sc3im&ul livrrii unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar nu constituie un activ financiar al entit ii #I7S B+, 7; 9:%. 2.:.2 Un instrument 2financiar3 compus este un instrument financiar care, din punctul de vedere al emitentului, con ine at*t un element de o&liga ie, c*t 'i de capitaluri proprii. 2.2 Valoarea ansam&lului tuturor activelor financiare asupra unei propriet i poate fi mai mare sau mai mic dec*t suma participa iilor individuale la acea proprietate. 2.2.9 Valoarea complet #9,,W% a participa iilor la propriet ile generatoare de venit, apar in*nd mai multor asocia i, este posi&il s dep'easc valoarea agregat a participa iilor minoritare la propriet ile respective. n mod similar, valoarea portofoliului unui fond imo&iliar, care reprezint ansam&lul diferitelor propriet i, este posi&il s fie diferit de suma valorilor tuturor propriet ilor care formeaz portofoliul, datorit specificului com&inrii propriet ilor n portofoliu 'iKsau managementului portofoliului. 2.2.+ Un evaluator estimeaz mai nt*i valoarea complet sau total a unei propriet i nainte de a evalua participa iile fragmentare #frac iunile propriet ii%. 2.2.B n misiunile de evaluare care implic active financiare, evaluatorul tre&uie s identifice n mod exact drepturile de proprietate care se evalueaz, dac este vor&a de o pozi ie majoritar sau minoritar ntr$o ntreprindere sau proprietate, de un drept contractual sau un drept majoritar sau minoritar asupra unei investi ii imo&iliare su& form de ac iuni. )valuatorul tre&uie s examineze clauzele contractuale sau actele constitutive #de asociere% pentru a verifica cota procentual din proprietate pe care o reprezint su&iectul evalurii. 2.D )valuarea activelor financiare implic cuno'tin e nalte 'i specializate. Ca urmare, evaluatorul tre&uie s adapteze a&ordarea sau a&ordrile la natura activului financiar de evaluat. 2.D.9 (entru evaluarea propriet ilor de inute n parteneriat pot fi utilizate toate cele trei a&ordri. 4ipuri de proprietate 3.

Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.D.9.9 ?a analiza v*nzrilor compara&ile, n cadrul abordrii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul determin dac n pre ul de cumprare sunt incluse 'i active non$imo&iliare. .ac sunt incluse, aceste active tre&uie identificate, iar efectul lor asupra valorii tre&uie luat n considerare 'i estimat. 2.D.+ .ac un asociatKac ionar a ac3izi ionat participa ii ntr$o asociere sau ntreprindere, evaluatorul ia n considerare efectele activelor non$imo&iliare asupra pre ului tranzac iei. 7ceste elemente pot include finan ri speciale, garantri privind ocuparea sau venitul 'i servicii de management. 2.D.B >p iunile de cumprare sunt considerate la cost de cumprtor, c*nd op iunea este exercitat. 7stfel, costul unei op iuni de a cumpra o proprietate, op iune care a fost exercitat, se adaug la pre ul de v*nzare al propriet ii imo&iliare. Un evaluator tre&uie s ia n considerare efectul de ndatorare, produs de o op iune de cumprare, asupra pre ului final de tranzac ie al unei propriet i. C*nd o op iune de cumprare, a unei propriet i nc3iriate, este exercitat iar c3iriile anterior pltite sunt considerate pr i ale pre ului de cumprare, astfel de pl i sunt tratate ca pl i de rate. 2.D.: (re ul unit ilor sau ac iunilor unei investi ii imo&iliare pe ac iuni sunt sta&ilite pe pie ele pe care acestea se tranzac ioneaz. )valurile activelor imo&iliare, care sunt componente ale unui pac3et de instrumente de investi ie, pot fi solicitate pentru su&scriere sau rating naintea unei oferte pu&lice de v*nzare. n astfel de situa ii evaluatorul aplic acele a&ordri 'i metode consecvente cu caracteristicile propriet ii imo&iliare de a genera venituri. 32 4ipuri de proprietate Introducere la Standardele Internationale de Evaluare -4 # 'i . Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare -4 # 'i . Introducere (ie e (re , cost 'i valoare 4ipuri de valoare Comunicarea rezultatelor evalurii DDE DC -, -9 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare 33 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare -4 # 'i . Elaborarea 'i comunicarea evalurii

)valurile sunt ela&orate pe &aza valorii de pia a unui activ sau pe &aze diferite de valoarea de pia. 4oate evalurile utilizeaz conceptele de pia , pre , cost 'i valoare. 7ceste concepte sunt relevante at*t pentru evalurile pe &aza valorii de pia, c*t 'i pentru cele efectuate pe criterii care nu au legtur cu pia a. 7t*t comunicarea clar a rezultatelor evalurii, c*t 'i n elegerea modalit ii de o& inere a lor au aceea'i importan pentru munca evaluatorilor. Un raport de evaluare &ine ela&orat ndepline'te aceste func iuni. n consecin , este indicat ca Standardele Interna ionale de )valuare s se refere la aceste trei aspecte fundamentale ale evalurii/ IVS 9,Valoarea de pia 0 tip de valoare1 IVS +, 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia 'i IVS B, !aportarea evalurii. )ipuri de valoare -1$ Introducere .in punct de vedere conceptual, valoarea este creat 'i sus inut de interac iunea a patru factori care sunt asocia i cu orice produs, serviciu sau marf. 7ce'tia sunt utilitatea, raritatea, dorina 'i puterea de cumprare 9.9 "unc ionarea principiului economic al cererii 'i ofertei reflect interac iunea complex a celor patru factori ai valorii. >ferta unui &un sau serviciu este influen at de utilitatea sa 'i de solicitarea sa. .isponi&ilitatea unui &un sau serviciu este limitat de raritatea sa 'i de puterea efectiv de cumprare a poten ialilor consumatori. Cererea pentru un &un sau serviciu este, de asemenea, creat de utilitatea sa, influen at de raritatea 'i de solicitarea sa 'i limitat de puterea de cumprare. 9.+ Utilitatea pentru care un &un sau serviciu a fost produs, ca 'i raritatea sau disponi&ilitatea redus a &unului sau serviciului sunt considerate factori ai ofertei (referin ele consumatorilor 'i puterea lor de cumprare, care reflect dorin a de a avea &unul sau serviciul 'i sta&ilesc accesi&ilitatea acestora, sunt considerate factori ai cererii. Introducere la IVS 9, + 'i B 3% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta #1$ Piee > pia reprezint un mediu n care &unurile, serviciile 'i mrfurile sunt comercializate ntre cumprtori 'i v*nztori prin mecanismul pre ului. Conceptul de pia implic capacitatea cumprtorilor 'i a v*nztorilor de a$'i desf'ura activitatea fr restric ii. +.9 0rincipiul ofertei 'i cererii arat c pre ul unui &un sau serviciu variaz invers propor ional cu oferta 'i direct propor ional cu cererea. +.+ n cazul pie elor pe care se tranzac ioneaz propriet ile, oferta reprezint totalitatea drepturilor asupra propriet ii disponi&ile pentru v*nzare sau nc3iriere, la diferite pre uri, pe o anumit pia , ntr$o anumit perioad, n situa ia n care costurile for ei de munc 'i costurile de produc ie rm*n constante. +.B 4ererea constituie numrul poten ialilor cumprtori sau c3iria'i, care caut drepturi de proprietate, la diferite pre uri, pe o anumit pia , ntr$o anumit perioad de timp, n situa ia n care al i factori precum popula ia, venitul, pre urile viitoare 'i preferin ele consumatorilor rm*n constante. Curba ofertei 'i cererii

+2, Oferta +,, 92, 9,, Pre de echilibru 2, Cerere , 9 + B : 2 D - E C 9, 99 Preul n dolari (mii $) Cantitate n uniti (1.000) 35 Introducere la IVS 9, + 'i B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .1$ Pre4 co0t 'i valoare .iferen ele dintre pre , cost 'i valoare au fost prezentate anterior. #7 se vedea sec iunea :., din Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate%. 7ceste diferen e de terminologie sunt importante pentru func ionarea pie ei datorit rela iei func ionale pe care o descrie fiecare, de ex. pre ul se raporteaz la sc3im&ul curent al &unului sau serviciului1 costul reflect c3eltuiala pentru producerea &unului sau serviciului1 valoarea reprezint cel mai pro&a&il pre convenit de cumprtorii 'i v*nztorii unui &un sau serviciu, care este disponi&il pentru cumprare. B.9 0reul este un concept care se refer la sc3im&ul unei mrfi, unui produs sau unui serviciu. (re ul reprezint suma de &ani care a fost cerut, oferit sau pltit pentru o marf. .up ce sc3im&ul a fost efectuat, pre ul pu&lic sau confiden ial devine un fapt istoric. (re ul pltit reprezint intersec ia dintre ofert 'i cerere. B.+ 4ostul este un concept referitor la produc ie, deci diferit de sc3im& 'i este definit ca fiind suma de &ani necesar pentru a crea sau produce o marf, un &un, sau un serviciu. .up o& inerea &unului sau dup prestarea serviciului, costul acestora devine un fapt istoric. B.B Conceptul valoare se refer la pre ul cel mai pro&a&il convenit de cumprtorii 'i v*nztorii unui &un sau serviciu disponi&il pentru cumprare. Valoarea sta&ile'te pre ul ipotetic sau no ional pe care cumprtorii 'i v*nztorii l vor conveni pentru un &un sau un serviciu. 7stfel, valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai pro&a&il pre care va fi pltit pentru un &un sau serviciu, disponi&il pentru cumprare, la un anumit moment dat. B.: Un tip de valoare descrie natura acestei tranzac ii ipotetice, de exemplu, dac a avut loc sau nu pe o pia pu&lic 'i ce conteaz pentru motivarea 'i comportamentul pr ilor. &ipul de valoare nu descrie starea &unului sau serviciului implicat n tranzac ie, de exemplu dac se afl sau nu n exploatare sau dac se afl mpreun cu alte active sau nu. .e accea, n mod normal, tipul de valoare va tre&ui s fie nso it de precizri suplimentare astfel nc*t ipotezele de evaluare adoptate s fie definite n mod adecvat. "olosirea unor ipoteze

adi ionale diferite poate conduce la valori diferite pentru acela'i activ1 de accea este imperios necesar ca acestea s fie n elese 'i exprimate n mod clar. Introducere la IVS 9, + 'i B 36 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 21$ )ipuri de valoare Conceptul valoare de pia este legat de percep iile colective 'i de comportamentul participan ilor pe pia . 7cest concept recunoa'te factori diver'i care pot influen a tranzac iile din cadrul pie ei 'i i separ de alte considerente intrinseci sau ne&azate pe pia , care influen eaz valoarea. .aloarea de pia se &azeaz pe pia 'i, n consecin , toate datele de intrare tre&uie s fie dezvoltate din datele de pe pia . :.9 )valurile propriet ii pe &aza pie ei presupun func ionarea unei pie e n cadrul creia tranzac iile au loc fr restric ii din partea for elor din afara pie ei. :.9.9 )valurile pe &aza pie ei tre&uie s sta&ileasc cea mai bun utilizare sau cea mai pro&a&il utilizare a propriet ii, care reprezint un determinant semnificativ al valorii sale. :.9.+ )valurile pe &aza pie ei sunt ela&orate pe &aza informa iilor specifice ale pie ei #pie elor% corespunztoare 'i prin metode 'i proceduri care ncearc s reflecte procesele deductive ale participan ilor pe aceste pie e. :.9.B )valurile pe &aza pie ei sunt realizate prin aplicarea a&ordrilor valorii prin comparaia vnzrilor, capitalizarea venitului 'i prin cost Informa iile 'i criteriile folosite, n fiecare din aceste a&ordri, tre&uie s fie o& inute de pe pia . :.+ n afara valorii de sc3im& ipotetice dintre doi participan i pe pia tipic motiva i, evaluarea propriet ilor poate utiliza principii de evaluare care iau n considerare utilitatea sau func ionalitatea economic alternativ a unui activ, care pot fi atri&uite unor motiva ii neo&i'nuite sau atipice ale pr ilor la tranzac ie, sau o valoarea specificat prin lege sau printr$un contract. :.+.9 )xemple de alte tipuri de valoare diferite de valoarea de pia sunt valoarea just, valoarea de investi ie, valoarea special 'i valoarea sinergiei. (remisele suplimentare necesare pentru aplicarea acestor tipuri de valoare au adesea o specificitate mai mare fa de cele necesare la definirea valorii de pia, deoarece pot reflecta circumstan ele unei ter e pr i. .in aceast cauz, raportul de evaluare tre&uie s asigure faptul c o un astfel tip de valoare nu va fi interpretat ca fiind valoarea de pia :.+.+ )valurile pe &aza tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia tre&uie s utilizeze procedurile adecvate 'i s analizeze informa iile suficiente, necesare pentru efectuarea unei estimri rezona&ile a valorii. %$ Introducere la IVS 9, + 'i B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1$ Comunicarea rezultatelor evalurii 2.9 Con inutul 'i prezentarea raportului de evaluare au o importan deose&it pentru/ 2.9.9 transmiterea concluziei cu privire la valoare clientului 'i utilizatorului #utilizatorilor% evalurii, 'i 2.9.+ confirmarea tipului de valoareK&azei de evaluare, scopului evalurii, 'i

oricror ipoteze sau condi ii limitative care stau la &aza evalurii. 2.+ (entru a ajuta cititorul s parcurg procedurile 'i dovezile utilizate de evaluator, n procesul de evaluare, raportul de evaluare poate furniza 'i procesele analitice 'i informa iile empirice utilizate pentru a ajunge la concluzia referitoare la valoare. 2.B 7lte informa ii esen iale, con inute n raportul de evaluare, includ/ 2.B.9 numele evaluatorului 'i data la care se aplic valoarea estimat, 2.B.+ proprietatea 'i drepturile de proprietate supuse evalurii, 2.B.B data evalurii 'i data raportului de evaluare, 2.B.: amplitudinea inspec iei, 2.B.2 aplica&ilitatea acestor Standarde 'i orice prezentare de informa ii necesare. Introducere la IVS 9, + 'i B % %# IVS - @ Valoarea de pia @ tip de valoare IVS - @ Valoarea de pia - tip de valoare Introducere 7rie de aplica&ilitate .efini ii !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate Con inutul Standardului Comentarii Cerin e pentru prezentarea informa iilor (revederi referitoare la devieri de la Standard .ata intrrii n vigoare -2 -D -D -C -C E, EB E: E: Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare %2 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Standardul Standardele Internaionale de Evaluare Valoarea de pia @ tip de valoare 'cest %tandard trebuie citit n contextul materialului de fond i al recomandrilor de implementare coninute n 4onceptele i 0rincipiile de !valuare 1eneral 'cceptate -1$ Introducere 9.9 >&iectivul acestui Standard este de a oferi o defini ie uzual a valorii de pia. .e asemenea, acest standard explic criteriile generale referitoare la

aceast defini ie 'i la aplicarea ei n evaluarea propriet ii, atunci c*nd scopul 'i destina ia propus a evalurii cer estimarea valorii de pia. 9.+ .aloarea de pia este o reprezentare a valorii de sc3im&, adic suma de &ani pe care o proprietate ar aduce$o dac ar fi oferit spre v*nzare pe o pia li&er, la data evalurii, conform cerin elor care corespund defini iei valorii de pia. (entru a estima valoarea de pia, evaluatorul tre&uie s determine mai nt*i cea mai bun utilizare, sau cea mai pro&a&il utilizare #vezi Standardele Interna ionale de )valuare IIVS$uriJ 'i Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate ale IVSC, paragrafele D.B, D.:, D.2%. 7cea utilizare poate s fie continuarea utilizrii existente a propriet ii sau alte utilizri alternative. 7ceste determinri sunt fcute pe &aza eviden elor pie ei. 9.B .aloarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor 'i procedurilor de evaluare care reflect natura propriet ii 'i circumstan ele n care proprietatea respectiv va fi cel mai pro&a&il tranzac ionat pe pia a li&er. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de pia includ abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat 'i abordarea prin cost. 9.: 4oate metodele, te3nicile 'i procedurile de cuantificare a valorii de pia, dac pot fi utilizate 'i dac sunt aplicate corect 'i adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de pia c*nd se &azeaz pe criterii derivate din pia . 6etoda compara iei v*nzrilor sau alte metode de compara ie de pia tre&uie IVS 9, Valoarea de pia 0 tip de valoare %( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta s fie fundamentate pe o&serva iile de pia . 'bordarea prin capitalizarea venitului, care include 'i analiza fluxului de numerar actualizat, tre&uie s se &azeze pe fluxurile de numerarKcas3 floAs determinate de pia 'i pe rate ale renta&ilit ii derivate din pia . Costurile de construc ie 'i deprecierea tre&uie determinate prin analiza costurilor 'i a deprecierilor cumulate reflectate de pia . C3iar dac posi&ilitatea de o& inere a informa iilor 'i circumstan ele legate de pia sau de proprietatea n sine vor impune ce metod de evaluare este cea mai relevant 'i mai adecvat, rezultatul folosirii oricreia dintre procedurile men ionate anterior tre&uie s fie valoarea de pia, dac fiecare metod se &azeaz pe informa ii derivate din pia . 9.2 6odalitatea n care proprietatea va fi comercializat pe pia a li&er st la &aza diferen elor de aplicare a diferitelor metode sau proceduri folosite pentru estimarea valorii de pia. C*nd se &azeaz pe informa ii de pia , fiecare metod este o metod comparativ. n general, n orice situa ie de evaluare, una sau mai multe metode sunt cele mai reprezentative pentru activit ile pie ei li&ere. n orice misiune de determinare a valorii de pia evaluatorul va lua n considerare fiecare metod 'i va determina care metod este cea mai adecvat. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 IVS 9 se aplic valorii de pia a propriet ii, ndeose&i a propriet ii imo&iliare 'i elementelor ei nrudite. )ste necesar ca proprietatea avut n vedere s fie privit ca fiind de v*nzare pe pia a li&er, spre deose&ire de evaluarea acesteia pentru alt scop. .1$ ,efiniii

B.9 (entru scopul acestor Standarde valoarea de pia este definit astfel/ .aloarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr8o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de mar9eting corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere B.+ 4ermenul proprietate este utilizat, deoarece o&iectul acestor Standarde este evaluarea propriet ii. ntruc*t aceste Standarde se refer 'i la raportarea financiar, n defini ia general poate fi utilizat 'i termenul activ n locul termenului proprietate. "iecare parte a defini iei are propriul ei cadru conceptual/ B.+.9 F%uma estimat XG se refer la un pre exprimat n unit i monetare #de o&icei n moneda na ional% plti&il pentru proprietate ntr$o tranzac ie IVS 9, Valoarea %3 de pia 0 tip de valoare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta independent #neprtinitoare% de pia . .aloarea de pia este estimat ca fiind pre ul cel mai pro&a&il, care se poate o& ine, n mod rezona&il, pe pia , la data evalurii, n conformitate cu defini ia valorii de pia. 7cesta este cel mai &un pre o&tena&il, n mod rezona&il, de ctre v*nztor 'i cel mai avantajos pre o&tena&il, n mod rezona&il, de ctre cumprtor. 7ceast estimare nu se refer la un pre estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstan e speciale, cum ar fi acordurile atipice de finan are, v*nzare 'i lease&acR, anumite considerente sau concesii speciale acordate de orice persoan implicat n v*nzare sau de orice element al valorii speciale #definit n IVSC Standard +, paragraful B.2%. B.+.+ FXo proprietate va fi schimbat XG se refer la faptul c valoarea unei propriet i este mai degra& o sum de &ani estimat dec*t un pre de v*nzare predeterminat sau pre ul curent de v*nzare. )ste pre ul la care pia a a'teapt ca o tranzac ie, care ntrune'te toate celelalte pr i ale defini iei valorii de pia, s poat fi nc3eiat la data evalurii. B.+.B FXla data evalurii XG impune faptul c valoarea de pia estimat este specific unui moment, unei date precise. .eoarece pie ele 'i condi iile de pia se pot modifica, valoarea estimat ar putea fi incorect sau inadecvat pentru o alt dat. Valoarea estimat va reflecta starea 'i circumstan ele pie ei la data evalurii, 'i nu la o dat anterioar sau ulterioar. .e asemenea, defini ia presupune 'i realizarea simultan a sc3im&ului 'i definitivarea contractului de v*nzare, fr orice fluctua ie a pre ului care altfel ar putea s apar. B.+.: FXntre un cumprtor decis XH se refer la un cumprtor care este motivat dar nu constr*ns s cumpere. 7cest cumprtor nu este nici ner&dtor, nici determinat s cumpere la orice pre . .e asemenea, acesta este un cumprtor care ac3izi ioneaz mai degra& n concordan cu realit ile pie ei curente 'i cu a'teptrile pie ei curente dec*t cu cele ale unei pie e imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. (resupusul cumprtor nu va plti un pre mai mare dec*t pre ul cerut pe pia . (roprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz Fpia aG.

Un evaluator nu tre&uie s formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura pie ei 'i nici s ia n considerare un nivel al valorii de pia peste cel o&tena&il n mod rezona&il. B.+.2 FXun vnztor hotrtXG nu este nici ner&dtor sau constr*nsK dispus s v*nd la orice pre , nici for at s men in un pre care nu este considerat realist pe pia a curent. 7cest v*nztor 3otr*t este motivat s v*nd proprietatea, n condi iile pie ei, la cel mai &un pre o&tena&il pe pia a li&er, dup o activitate de marReting corespunztoare, oricare ar fi acel IVS 9, Valoarea de pia 0 tip de valoare %% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta pre . Situa iile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrant a acestei considera ii, deoarece Fv*nztorul 3otr*tG este un proprietar ipotetic. B.+.D FXntr8o tranzacie cu preul determinat obiectivXG nseamn o tranzac ie nc3eiat de pr i ntre care nu exist o rela ie particular sau special #de exemplu, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu c3iria'ul%, care ar face ca pre urile tranzac iilor s nu fie caracteristice pie ei sau s fie majorate prin includerea unui element de valoare special #a se vedea IVS +, paragraful B.E%. 4ranzac ia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pr i independente, fiecare ac ion*nd n mod independent. B.+.- FXdup o activitate de mar9eting adecvatXH nseamn c proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai &un pre , care se poate o& ine n mod rezona&il, n acord cu defini ia valorii de pia .urata timpului de expunere pe pia poate varia n func ie de condi iile pie ei, dar tre&uie s fie suficient pentru a permite ca proprietatea s fie adus n aten ia unui numr corespunztor de poten iali cumprtori. (erioada de expunere tre&uie s nceap nainte de data evalurii. B.+.E FXn care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i prudentXG presupune c at*t cumprtorul decis, c*t 'i v*nztorul 3otr*t sunt informa i, de o manier rezona&il, n legtur cu natura 'i caracteristicile propriet ii, cu utilizrile existente 'i poten iale ale acesteia, precum 'i asupra stadiului n care se afl pia a, la data evalurii. Se mai consider c fiecare parte ac ioneaz n propriul interes 'i n mod prudent, dispun*nd de cuno'tin ele necesare pentru a o& ine cel mai &un pre , corespunztor pozi iei ocupate n tranzac ie. (ruden a este msurat prin referire la conjunctura pie ei, de la data evalurii 'i nelu*nd n considerare eventualele informa ii ulterioare acestei date. 8u este neaprat imprudent un v*nztor care vinde proprietatea pe o pia cu pre uri n scdere, la un pre mai mic dec*t cele anterioare. n asemenea cazuri, vala&ile 'i pentru situa ii de v*nzare 'i cumprare caracteristice pie elor care nregistreaz varia ii de pre uri, cumprtorul sau v*nztorul prudent va ac iona n conformitate cu cele mai &une informa ii de pia , disponi&ile la data evalurii. B.+.C FXi fr constrngereXG sta&ile'te faptul c fiecare parte este motivat s nc3eie tranzac ia, dar niciuna nu este nici for at, nici o&ligat n mod nejustificat s fac acest lucru.

B.B .aloarea de pia este n eleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr luarea n considerare a costurilor de v*nzare sau de cumprare 'i fr includerea niciunuiKunei impozitKtaxe asociat#e%. IVS 9, Valoarea %5 de pia 0 tip de valoare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.: 4ea mai bun utilizare #C6<U%. Cea mai pro&a&il utilizare a propriet ii, care este fizic posi&il, justificat n mod adecvat, permis legal, feza&il financiar 'i din care rezult valoarea cea mai mare a propriet ii evaluate. 'i orice alt persoan, referitoare la Standardele de evaluare care afecteaz conta&ilitatea. .aloarea just a imo&ilizrilor corporale este, de o&icei, valoarea de pia a acestora. #7 se vedea Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, paragraful E.9.% :.+ )xist mai multe exemple de termeni care sunt utiliza i at*t de conta&ili c*t 'i de evaluatori. Unii dintre ace'tia pot duce la nen elegeri 'i la posi&ile a&uzuri n utilizarea Standardelor. IVS 9 define'te valoarea de pia 'i comenteaz criteriile necesare pentru sta&ilirea valorii de pia. 7l i termeni importan i sunt defini i n IVS$urile 9 'i + 'i se refer la cerin ele specifice comentate n IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar. (1$ Coninutul Standardului Pentru efectuarea evalurilor compatibile cu ace0te Standarde 'i cu Principiile de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP&4 e0te obli*atoriu ca evaluatorii 0 re0pecte toate 0eciunile Codului ,eontolo*ic4 referitoare la etic4 competen 'i prezentarea informaiilor 'i la cerinele de raportare "0eciunile 24 (4 3 'i %&1 (1- <n determinarea 'i raportarea valorii de pia e0timat4 evaluatorulA (1-1- va prezenta evaluarea n mod complet4 inteli*ibil 'i ntr-o manier care 0 nu induc n eroareB (1-1# va a0i*ura c e0timarea valorii de pia 0e bazeaz pe informaii de piaB (1-1. va a0i*ura c e0timarea valorii de pia 0-a fcut prin utilizarea metodelor 'i teCnicilor adecvateB IVS 9, Valoarea de pia 0 tip de valoare %6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-12 va prezenta informaii 0uficiente pentru a permite celor care cite0c 'i 0e bazeaz pe raportul de evaluare 0 nelea* informaiile din ace0ta4 raionamentul4 analizele 'i concluziileB 'i (1-1( va re0pecta cerinele IVS . privind raportarea evalurii1 Ca urmare4 evaluatorul (1-1(1- va defini tipul de valoare pe care l va e0tima 'i va prezenta 0copul 'i de0tinaia evalurii4 data efectiv a evalurii 'i data raportului1 (1-1(1# va identifica clar 'i va de0crie proprietatea 'i drepturile de proprietate 0au participaiile de evaluatB (1-1(1. va de0crie 0feraDextinderea mi0iunii lui ca 'i amploarea in0peciei efectuate a0upra proprietiiB

(1-1(12 va prezenta orice ipoteze 'i condiii limitative pe care 0-a bazat evaluareaB (1-1(1( va explica pe lar* 'i complet fundamentele evaluriiD abordrile valorii aplicate ca 'i motivele 'i concluziile aplicrii lorB 'i (1-1(13 va include o declaraie de conformitate "certificare a valorii& care ate0t obiectivitatea evaluatorului4 contribuiile profe0ionale4 ecCidi0tana 'i necondiionarea onorariilor profe0ionale 0au altor compen0aii de rezultatele evalurii4 ca 'i aplicabilitatea 0tandardelor4 precum 'i alte prezentri1 31$ Comentarii D.9 Conceptul 'i defini ia valorii de pia sunt fundamentale pentru toate practicile de evaluare. Un scurt rezumat al fundamentelor esen iale economice 'i procedurale este prezentat n Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate 'i n Codul .eontologic, documente pe care aceste Standarde se sprijin. D.+ Conceptul de valoare de pia nu este dependent de o tranzac ie curent, care are loc la data evalurii. 6ai degra&, valoarea de pia este o estimare a pre ului care ar tre&ui o& inut la o v*nzare, la data evalurii, n condi iile defini iei valorii de pia. .aloarea de pia este o reprezentare a pre ului asupra cruia un cumprtor 'i un v*nztor ar tre&ui s cad de acord, la acel moment, conform defini iei valorii de pia, fiecare dintre ei av*nd, n IVS 9, Valoarea 5$ de pia 0 tip de valoare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta preala&il, timp pentru investigarea altor oportunit i 'i alternative ale pie ei, fr s nege faptul c pregtirea contractelor formale 'i a documenta iei necesare, aferente nc3eierii acestora, ar putea s necesite mai mult timp. D.B Conceptul de valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia li&er 'i concuren ial, o circumstan care ocazional impune utilizarea adjectivului liber dup cuvintele valoare de pia. Cuvintele liber 'i concurenial nu au un sens a&solut. (ia a unei propriet i poate fi o pia interna ional sau una na ional. (ia a poate fi constituit din cumprtori 'i v*nztori numero'i, sau poate fi caracterizat printr$un numr limitat de participan i. (ia a pe care proprietatea este expus pentru v*nzare nu este, prin defini ie, o pia restrictiv sau constrictiv. n sens contrar, dac se omite cuv*ntul liber nu se indic faptul c tranzac ia ar fi privat sau nc3is. D.: n general, evalurile de pia se &azeaz pe informa iile referitoare la propriet i compara&ile. (rocesul de evaluare cere ca evaluatorul s efectueze o cercetare adecvat 'i relevant, s efectueze analize competente 'i s trag concluzii informate 'i &ine sus inute. n acest proces, evaluatorii nu pot accepta orice informa ii, ci tre&uie s ia n considerare toate eviden ele pertinente ale pie ei, tendin ele, tranzac iile compara&ile 'i alte informa ii. .ac informa iile de pia sunt limitate sau total inexistente #ca de exemplu pentru anumite propriet i specializate%, evaluatorul tre&uie s fac o prezentare adecvat a situa iei 'i tre&uie s declare dac estimarea este n vreun fel limitat de inadecvarea informa iilor. 4oate evalurile solicit exercitarea ra ionamentului

profesional al evaluatorului, dar din rapoarte tre&uie s reias dac evaluatorul 'i &azeaz estimarea valorii de pia pe eviden ele pie ei sau dac estimarea se &azeaz, n principal, pe ra ionamentului profesional al evaluatorului, din cauza naturii propriet ii 'i a lipsei informa iilor compara&ile de pia . D.2 .eoarece pie ele sunt caracterizate prin condi ii care se modific, evaluatorii tre&uie s ia n considerare dac informa iile disponi&ile reflect 'i ntrunesc criteriile pentru valoarea de pia. D.2.9 (erioadele cu modificri rapide ale condi iilor de pia sunt caracterizate prin modificarea rapid a pre urilor 0 situa ie numit n mod uzual ca dezechilibru. > perioad de dezec3ili&ru poate continua pe parcursul mai multor ani 'i poate constitui condi ia pie ei curente 'i a celei previzionate. n alte circumstan e, o sc3im&are economic rapid poate da na'tere unui flux 3aotic de informa ii despre pia . .ac unele v*nzri nu sunt adecvate 'i reprezentative pentru pia , evaluatorul le va acorda o importan mai mic. )valuatorul are posi&ilitatea s sta&ileasc, pe &aza IVS 9, Valoarea de pia 0 tip de valoare 5Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta informa iilor pe care le are la dispozi ie, unde se afl nivelul realist al pie ei. (re urile tranzac iilor individuale pot s nu fie o reflectare a valorii de pia, dar analiza acestor informa ii de pia tre&uie luat n considera ie n procesul de evaluare. D.2.+ (e o pia inactiv sau n declin, numrul de Hcumprtori deci'iG #participan i de &un voie% poate s fie mare sau mic. C*teva tranzac ii, dar nu n mod necesar toate, pot implica elemente de constr*ngere financiar #sau de alt tip%, sau condi ii care reduc sau elimin interesul practic al anumitor proprietari de a vinde. )valuatorii tre&uie s ia n considera ie to i factorii pertinen i n astfel de condi ii de pia 'i s acorde o importan adecvat tranzac iilor individuale pe care ace'tia le consider adecvate s reflecte pia a. n mod normal, lic3idatorii 'i executorii au sarcina de a o& ine cel mai &un pre pentru v*nzrile de active. 4otu'i, v*nzrile pot avea loc fr un marReting adecvat sau fr o perioad rezona&il de marReting. )valuatorul tre&uie s analizeze astfel de tranzac ii, pentru a determina msura n care acestea ndeplinesc cerin ele defini iei valorii de pia, ca 'i importan a care tre&uie acordat unor astfel de informa ii. D.2.B n timpul unor perioade de tranzi ie de pia , caracterizate de cre'teri sau scderi rapide ale pre urilor, exist riscul unor supraevaluri sau su&evaluri n cazul n care se acord o importan excesiv informa iilor istorice, sau dac se utilizeaz ipoteze nefundamentate referitoare la pie ele viitoare. n aceste circumstan e, n rapoartele lor, evaluatorii tre&uie s analizeze cu aten ie 'i s reflecte ac iunile 'i atitudinile pie ei 'i s prezinte complet rezultatele investiga iilor 'i constatrilor. D.D Conceptul valoare de pia presupune 'i c, ntr$o tranzac ie la valoarea de pia , o proprietate va fi expus li&er 'i adecvat pe pia , pentru o perioad rezona&il de timp 'i cu o pu&licitate rezona&il. 7ceast expunere se presupune c are loc naintea datei efective a evalurii. (ie ele imo&ilizrilor corporale sunt diferite de cele pe care se tranzac ioneaz ac iuni, o&liga iuni 'i

alte active curente. Imo&ilizrile corporale tind s fie unicate. )le se v*nd mai rar 'i pe pie e care sunt mai pu in formale 'i mai ineficiente dec*t, spre exemplu, pie ele valorilor cotate la &urs. n plus, imo&ilizrile corporale sunt mai pu in lic3ide. .in aceste motive 'i pentru c imo&ilizrile corporale nu se comercializeaz n mod o&i'nuit n cadrul unei &urse, aplicarea conceptului de valoare de pia impune utilizarea unor ipoteze, ca de exemplu, expunere adecvat pe pia pentru o perioad rezona&il de timp, pentru a permite un marReting adecvat 'i finalizarea negocierilor. IVS 9, Valoarea 5# de pia 0 tip de valoare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.- (ropriet ile generatoare de venit, de inute ca plasamente imo&iliare pe termen lung de ctre compania imo&iliar, fondurile de pensii, trusturile sau alt tip de posesiune sunt evaluate, de o&icei, pe &aza v*nzrii individuale a activelor, n conformitate cu un plan &ine sta&ilit. Valoarea total a acestor active, privite sau tratate ca un portofoliu sau ca un grup compact de propriet i, poate dep'i sau poate fi mai mic dec*t suma valorii de pia a fiecrui activ luat separat. D.E 4oate evalurile tre&uie s se refere la scopul 'i la destina ia evalurii. n plus fa de alte cerin e ale raportrii, evaluatorul tre&uie s clarifice n ce clas a fost ncadrat fiecare activ, n cazul n care scopul evalurii este ntocmirea situa iilor financiare. D.C n situa ii excep ionale, valoarea de pia poate avea o mrime negativ. 7ceast situa ie include unele drepturi ale c3iria'ului, unele propriet i specializate, propriet ile nvec3ite al cror cost de demolare dep'e'te valoarea terenului, unele propriet i contaminate 'i altele. %1$ Cerine pentru prezentarea informaiilor %1- Rapoartele de evaluare trebuie 0 fie clare1 Evalurile fcute n 0copul e0timrii 'i raportrii valorii de pia vor ndeplini prevederile Seciunii ( de mai 0u01 Rapoartele vor conine o referin 0pecific la definiia valorii de pia a'a cum acea0ta e0te prezentat n ace0t Standard4 mpreun cu o referin 0pecific privitoare la modul n care proprietatea a fo0t avut n vedere4 n termeni de utilizare exi0tent 0au de cea mai bun utilizare a 0a "0au cea mai probabil utilizare a 0a& 'i o prezentare a tuturor ipotezelor de baz1 %1# <n e0timrile valorii de pia4 evaluatorul va 0pecifica n mod clar data efectiv a evalurii "data la care valoarea e0timat e0te valabil&4 0copul 'i de0tinaia propu0 a evalurii 'i alte a0tfel de criterii relevante 'i credibile 0 a0i*ure o interpretare adecvat 'i rezonabil a rezultatelor4 opiniilor 'i concluziilor evaluatorului1 %1. ,e'i conceptul4 folo0irea 'i aplicarea unor expre0ii alternative ale valoriiD tipurilor de valoare pot fi adecvate n anumite circum0tane4 evaluatorul 0e va a0i*ura c4 dac a0tfel de valori alternative 0unt e0timate 'i raportate4 ele nu trebuie interpretate ca reprezent nd valoarea de pia. %12 C nd evalurile 0unt efectuate de un evaluator intern4 de exemplu de un 0alariat al ntreprinderii proprietar a activelor4 0au al firmei de contabilitate an*aEat pentru elaborarea 0ituaiilor financiare ale

IVS 9, Valoarea de pia 0 tip de valoare 5. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ntreprinderii4 va fi fcut o meniune expre04 n certificatul 0au n raportul de evaluare4 de0pre exi0tena 'i natura unor a0tfel de relaii1 51$ Prevederi referitoare la devieri de la Standard 51- <n aplicarea ace0tui 0tandard4 orice devieri trebuie 0 re0pecte prevederile coninute de IVS .4 Raportarea evalurii1 61$ ,ata intrrii n vi*oare C.9 7cest Standard Interna ional de )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. IVS 9, Valoarea 52 de pia 0 tip de valoare IVS # @ )ipuri de valoare diferite de IVS # @ )ipuri de valoare diferite de valoarea de pia valoarea de pia Introducere 7rie de aplica&ilitate .efini ii !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate Con inutul Standardului Comentarii Cerin e pentru prezentarea informa iilor (revederi referitoare la devieri de la Standard .ata intrrii n vigoare EEEEE EE C, CB CB C: Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare 53 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Standardul # Standardele Internaionale de Evaluare )ipuri de valoare diferite de valoarea de pia "Revizuit n #$$%& 'cest standard ar trebui citit n contextul materialului de fond i al recomandrilor de implementare, coninute n 0rincipiile de !valuare 1eneral 'cceptate -1$ Introducere 9.9 >&iectivele Standardului Interna ional de )valuare + #IVS +% sunt identificarea, explicarea 'i distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia, precum 'i sta&ilirea standardelor pentru aplicarea acestora. 9.+ Valoarea de pia este cel mai adecvat tip de valoare pentru o mare

varietate de aplica ii. 4otu'i, n situa ii specifice, pot fi mai adecvate tipuri de valoare alternative. )ste esen ial ca at*t evaluatorul c*t 'i utilizatorii evalurilor s n eleag clar diferen a dintre valoarea de pia 'i aceste alte tipuri de valoare, ca 'i efectele #dac exist% pe care diferen ele dintre tipurile de valoare le pot avea asupra aplica&ilit ii evalurii. 9.B Conceptul valoare de pia se &azeaz pe ipoteze specifice identificate, care sunt prezentate n IVS 9. Celelalte tipuri de valoare presupun aplicarea unor ipoteze diferite, care, dac nu sunt identificate n mod clar, pot duce la o evaluare eronat. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest Standard prezint 'i explic aplicarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia pentru alte scopuri dec*t pentru raportarea financiar. .1$ ,efiniii .efini ii din Standardele Interna ionale de )valuare B.9 &ip de valoare 2:az de evaluare3. > prezentare a principiilor fundamentale de cuantificare a valorii, la o dat specificat. IVS +, 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia 5% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.+ .aloarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi sc3im&at de &unvoie, ntre dou pr i interesate, aflate n cuno'tin de cauz, ntr$o tranzac ie n care pre ul este determinat n mod o&iectiv. B.B .aloarea de investiie sau subiectiv Valoarea propriet ii pentru un anumit investitor sau clas de investitori, pentru o&iective de investi ii sau pentru o&iective de exploatare identificate. 7cest concept su&iectiv rela ioneaz o anumit proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au o&iective 'iKsau criterii de investi ii identifica&ile1 B.: 4umprtor special. Un cumprtor pentru care un anumit activ are o valoare special datorat avantajelor provenite din de inerea acestuia, avantaje de care nu pot &eneficia ceilal i cumprtori de pe pia . B.2 .aloarea special. > sum de &ani peste valoarea de pia, care reflect atri&uteleKcaracteristicile particulare ale unui activ care sunt valoroase numai pentru un cumprtor special. B.D .aloarea sinergiei+. Un element suplimentar de valoare care este creat n urma com&inriiKfuziunii a dou sau mai multe propriet i, n urma creia valoarea propriet ii rezultat din com&inare este mai mare dec*t suma valorilor propriet ilor individuale nainte de com&inarea lor. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 (entru majoritatea scopurilor, evalurile conforme cu Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar tre&uie fcute prin folosirea valorii juste. 7ceasta este o aplicare specific a valorii juste, care poate solicita mai multe ipoteze restrictive dec*t se solicit n general. Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuare 9, )valuarea pentru raportarea financiar, comenteaz cerin ele specifice de evaluare n optica standardelor de conta&ilitate. (1$ Coninutul Standardului Pentru efectuarea evalurilor4 compatibile cu ace0te Standarde 'i cu Principiile de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP&4 e0te obli*atoriu ca

evaluatorii 0 re0pecte toate 0eciunile Codului ,eontolo*ic4 referitoare la etic4 competen4 prezentare a informaiilor 'i la cerinele de raportare "0eciunile 24 (4 3 'i %&1 (1- C nd efectueaz o evaluare conform ace0tui 0tandard4 evaluatorul 9 .aloarea sinergiei se mai nume'te 'i valoare din comasare. IVS +, 4ipuri de valoare 55 diferite de valoarea de pia Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta trebuie 0 0e a0i*ure c (1-1- e0timarea valorii 0e bazeaz pe informaiile 'i 0ituaiile adecvate evaluriiB (1-1# e0timarea valorii 0e face prin utilizarea metodelor 'i teCnicilor adecvateB (1-1. evaluarea are la baz informaii 0uficiente pentru 0u0inerea analizelor 'i concluziilor1 (1# <n raportarea unei valori4 e0timat conform ace0tui 0tandard4 evaluatorul trebuie 0 (1#1- ndeplinea0c toate cerinele Standardului Internaional de Evaluare .4 Raportarea evalurii1 <n mod 0pecial4 evaluatorul trebuie 0 raporteze valoarea ntr-o manier care 0 nu induc n eroare "IVS .4 (1-1-&B (1#1# definea0c tipul 0au tipurile de valoare utilizate 'i 0 precizeze 0copul 'i de0tinaia evalurii4 data efectiv a evalurii 'i data raportului de evaluare "IVS .4 (1-1# 'i (1-1.&B (1#1. identifice clar 'i 0 de0crie proprietatea 'i drepturile de proprietate 0upu0e evalurii4 precum 'i 0fera proce0ului de evaluare4 nece0ar pentru formarea concluziilor evalurii "IVS .4 (1-12 'i (1-1(&B (1#12 0pecifice toate ipotezele 'i condiiile limitative pe care 0-a bazat evaluarea "IVS .4 (1-13 'i (1-1%&B (1#1( 0epare clar ipotezele care 0unt diferite 0au 0unt 0uplimentare fa de cele care 0tau la baza e0timrii valorii de piaB (1#13 explice inte*ral abordrile 'i procedurile de evaluare4 care au fo0t aplicate4 precum 'i raionamentul pe baza cruia au fo0t fcute analizele4 opiniile 'i concluziile din raport "IVS .4 (1-15&B (1#1% includ o declaraie c evaluarea a fo0t efectuat n concordan cu IVS-urile4 0 prezinte orice deviere de la cerinele IVS-urilor 'i 0 prezinte o explicaie a ace0tor devieri1 "IVS .4 (1-1-$& IVS +, 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia 56 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 31$ Comentarii D.9 Un tip de valoare 2baz de evaluare3 arat principiile fundamentale de cuantificare a unei valori. 7ceste principii pot s fie diferite n func ie de scopul evalurii. Un tip de valoare nu reprezint o precizare a metodei utilizate 'i nici o descriere a condi iei unui activ sau unor active c*nd se v*nd. .aloarea de pia este tipul de valoare cel mai cerut, fiind definit 'i analizat n IVS 9. 7cest Standard prezint defini iile 'i analizeaz alte tipuri de valoare. 7cestea sunt incluse n trei categorii principale/ D.9.9 (rima categorie reflect &eneficiile pe care o entitate le o& ine din

de inerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea entitate. .e'i, n anumite situa ii, valoarea specific pentru acea entitate ar putea fi identic cu suma care ar putea fi o& inut din v*nzarea activului, aceast valoare reflect &eneficiile ncasa&ile din de inerea activului 'i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un sc3im& ipotetic. .in aceast categorie face parte valoarea de investiie sau subiectiv. .iferen ele dintre valoarea unui activ pentru o anumit entitate 'i valoarea lui de pia exprim motiva ia intrrii pe pia a cumprtorilor sau v*nztorilor. D.9.+ 7 doua categorie reprezint pre ul care, n mod rezona&il, ar fi convenit ntre dou pr i anumite, care tranzac ioneaz un activ. .e'i pr ile ar putea s fie independente 'i ar putea s negocieze n condi ii neprtinitoare, activul nu este n mod necesar expus pe pia a larg, iar pre ul convenit ar putea s reflecte mai degra& avantajele #sau dezavantajele% specifice ale propriet ii pentru pr ile implicate dec*t pia a n ansam&lul ei. .in aceast categorie fac parte valoarea just, valoarea special 'i valoarea sinergiei. D.9.B > a treia categorie este valoarea determinat conform unei defini ii prezentat ntr$un statut sau ntr$un contract. D.+ 7plicarea valorii juste, conform standardelor de conta&ilitate, este comentat n IV7 9. n standardele de conta&ilitate, valoarea just este privit ca fiind similar cu valoarea de pia. D.B (entru alte scopuri, valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. .aloarea just solicit estimarea unui pre care este corect ntre dou pr i specifice, lu*ndu$se n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare dintre pr i le$ar o& ine din tranzac ie. D.: .aloarea just este un concept mai larg dec*t valoarea de pia. .e'i n multe cazuri pre ul, care ar fi corect ntre cele dou pr i, ar putea s fie egal cu IVS +, 4ipuri de valoare 6$ diferite de valoarea de pia Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta cel o&tena&il pe pia , pot s existe 'i cazuri c*nd estimarea valorii juste ar presupune luarea n considerare a unor elemente care nu fac parte din cele specifice estimrii valorii de pia. D.2 > utilizare uzual a valorii juste este determinarea pre ului care este corect pentru ac ionariatul unei ntreprinderi, c*nd unele sinergii particulare ntre dou pr i ar putea arta c pre ul, care este corect ntre aceste dou pr i, este totu'i diferit de pre ul care ar putea fi o& inut pe pia , n ansam&lul ei. .impotriv, valoarea de pia solicit excluderea oricrui element al valorii speciale, cum ar fi de exemplu, valoarea sinergiei. D.D .aloarea special poate proveni atunci c*nd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor sau pentru o categorie limitat de cumprtori, dec*t pentru ansam&lul cumprtorilor de pe pia . 7ceste caracteristici se pot referi la aspecte fizice, geografice, economice sau de natur legislativ. .aloarea de pia solicit neluarea n considerare a oricrui element al valorii speciale, deoarece, la o anumit dat, defini ia acesteia arat c exist un cumprtor decis s cumpere 'i nu un anumit cumprtor decis s cumpere. D.- .aloarea sinergiei poate fi o form a valorii speciale care rezult din

com&inarea a dou sau mai multe active, din care rezult un nou activ care are o valoare mai mare dec*t suma activelor individuale. D.E .ac se raporteaz valoarea special, aceasta tre&uie s fie, ntotdeauna, clar distins de valoarea de pia. D.C Un tip de valoare nu tre&uie confundat cu ipotezele care pot fi cerute pentru clarificarea aplicrii tipului de valoare la o situa ie specific. 7numi i termeni, care adesea sunt utiliza i pentru a descrie o evaluare, nu reprezint tipuri de valoare distincte, deoarece ace'ti termeni mai degra& descriu situa ia activului sau situa iile n care se presupune c va avea loc sc3im&ul, dec*t un o&iectiv de estimare a valorii. Valoarea poate fi cuantificat prin utilizarea unui tip de valoare, definit n sec iunea B, sau pe &aza valorii de pia , a se vedea IVS 9. )xemple de astfel de termeni uzuali sunt/ D.C.9 .aloarea ntreprinderii pe premisa continuitii activitii/ 7cest termen descrie situa ia n care o ntreprindere este transferat ca o entitate aflat n exploatare. 7lte scenarii alternative de evaluare, diferite de continuitatea exploatrii, se pot referi la transferul tuturor activelor privite ca o entitate complet dar dup nc3iderea ntreprinderii, sau la transferul unor active utilizate n mod curent n ntreprindere ca elemente individuale. IVS +, 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia 6Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.C.+ .aloarea de lichidare/ 7cest termen descrie situa ia n care un grup de active folosite mpreun ntr$o ntreprindere, sunt oferite la v*nzare n mod individual #element cu element%, de o&icei n urma nc3iderii ntreprinderii. .e'i este adesea asociat cu o v*nzare for at #vezi D.99 de mai jos%, acest termen are un alt n eles. 8u exist nici un motiv pentru care activele nu pot fi lic3idate printr$o v*nzare ordonat, n urma unei comercializri adecvate. D.C.B .aloarea de recuperare/ 7cest termen descrie valoarea unui activ care a ajuns la sf*r'itul duratei lui de via economic pentru scopul n care a fost creat. 4otu'i, activul ar putea s ai& valoare pentru o utilizare alternativ sau pentru recuperarea materialelor con inute #casare%. D.9, 4ermeni ca cei arta i la paragraful D.C nu tre&uie s fie utiliza i fr precizri adi ionale. "r aceste precizri, ei nu pot s reprezinte &aze de raportare. (entru exemplificare, o ntreprindere care 'i va continua activitatea poate s ai& o anumit valoare pentru o parte specific #valoarea de investiie%, o alt valoare ntre dou pr i specifice, reflect*nd sinergiile afacerii #valoarea just% 'i o alt valoare pe pia #valoarea de pia%. Ca urmare, este necesar precizarea tipurilor de valoare prin utilizarea unor expresii ca Hvaloarea de pia pe ipoteza continuit ii activit iiG, Hvaloarea de pia pentru lic3idarea activelorG sau Hvaloarea just pe ipoteza continuit ii activit iiG. D.99 4ermenul Hv*nzare for atG se utilizeaz adesea n situa iile n care un v*nztor este o&ligat s v*nd 'iKsau nu exist o perioad de comercializare adecvat. (re ul o&tena&il n aceast situa ie nu ndepline'te cerin ele din defini ia valorii de pia. (re ul care ar putea fi o& inut n aceste situa ii va depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus v*nztorul, sau de motivele pentru care o comercializare adecvat nu poate fi fcut. )l poate s

reflecte 'i consecin ele pentru v*nztor a nereu'itei v*nzrii ntr$o perioad de timp specificat. (re ul o&tena&il ntr$o v*nzare for at nu poate fi prezis n mod credi&il, cu excep ia situa iei n care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele comercializrii neadecvate. (re ul pe care un v*nztor l va accepta, ntr$o v*nzare for at, va reflecta mai degra& situa iile particulare dec*t cele ale v*nztorului ipotetic decis din defini ia valorii de pia. (re ul o&tena&il ntr$o v*nzare for at va avea numai o legtur nt*mpltoare cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri de valoare, definite n acest standard. .eoarece v*nzarea for at este o descriere a situa iei n care tranzac ia are loc, acest termen nu reprezint un tip de valoare D.9+ 7 treia categorie de tipuri de valoare con ine pe cele prevzute ntr$o lege, reglementare sau contract. 4ipurile rezultate dintr$o lege sunt adesea prevzute pentru scopuri de impozitare. )xemple de contracte private, care con in defini ii IVS +, 4ipuri de valoare 6# diferite de valoarea de pia Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 'i ipoteze de evaluare, includ criterii pentru sta&ilirea pre ului plti&il conform unei op iuni sau pentru revizuirea pl ilor fcute n cadrul unui contract de leasing. Interpretarea detaliat a clauzelor legale 'i a celor contractuale, este adesea su&iectul unor precedente, sta&ilite prin 3otr*ri judectore'ti. .e'i multe din tipurile de valoare definite printr$un statut sau printr$un contract pot fi similare cu tipurile de valoare definite n aceste standarde, aplicarea lor detaliat poate solicita o a&ordare diferit de cea cerut de aceste standarde, cu excep ia cazului n care n aceste standarde se face o referire neec3ivoc. > analiz mai detaliat a tipurilor de valoare din statute sau contracte nu intr n sfera Standardului Interna ional. D.9B 4oate evalurile vor implica ipoteze diferite, care tre&uie identificate n mod clar de evaluator 'i raportate. n unele situa ii, ar putea fi mai adecvat s se fac evaluri alternative, &azate pe ipoteze alternative, n scopul ilustrrii efectului acestor ipoteze. %1$ Cerine de prezentare a informaiilor %1- Rapoartele de evaluare nu trebuie 0 induc n eroare1 )oate evalurile trebuie 0 ndeplinea0c cerinele 0eciunii ( de mai 0u01 Codul ,eontolo*ic 0olicit ca 0copul 'i de0tinaia oricrei evaluri 0 fie raportate clar 'i 0 0e prezinte baza pentru e0timarea valorii4 aplicabilitatea ei 'i limitrile ace0teia1 %1# ,ac o evaluare e0te fcut de un evaluator intern4 n raportul de evaluare trebuie fcut o prezentare a exi0tenei 'i naturii unei a0tfel de relaii "IVS .4 %1-&1 %1. ,ac un evaluator e0te an*aEat ntr-o mi0iune de evaluare n alt calitate dec t ca evaluator4 de exemplu ca a*ent independent 0au imparial4 ca 'i con0ultant pentru o entitate de afaceri4 0au ca mediator4 evaluatorul trebuie 0 prezinte rolul lui 0pecific avut n fiecare mi0iune "IVS .4 %1#&1 %12 Evaluatorul trebuie 0 prezinte cadrul de re*lementare 'i orice deviere cerut de la ace0te 0tandarde pentru a 0e conforma cu le*i0laia local4 re*lementrile "inclu0iv normele de contabilitate& 0au cu uzana "IVS .4 %1.&1

51$ Prevederi referitoare la devieri de la Standard 51- <n aplicarea ace0tui 0tandard4 orice devieri trebuie 0 re0pecte prevederile din IVS .4 Raportarea evalurii1 IVS +, 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia 6. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 61$ ,ata intrrii n vi*oare C.9 7cest Standard Interna ional de )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. IVS +, 4ipuri de valoare 62 diferite de valoarea de pia IVS . @ Raportarea evalurii Introducere 7rie de aplica&ilitate .efini ii !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate Con inutul Standardului Comentarii Cerin e pentru prezentarea informa iilor (revederi referitoare la devieri de la Standard .ata intrrii n vigoare CCCE 9,, 9,, 9,+ 9,B 9,B 9,: IVS . @ Raportarea evalurii Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare 63 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Standardul . Standardele Internaionale de Evaluare Raportarea evalurii "Revizuit n #$$%& -1$ Introducere 9.9 Importan a esen ial a unui raport de evaluare, care este etapa final a procesului de evaluare, rezid n comunicarea concluziei asupra valorii 'i a tipului de evaluare, a scopului evalurii 'i a oricror ipoteze 'i condi ii limitative crora li se supune evaluarea. .e asemenea, n raportul de evaluare pot fi incluse 'i procesele analitice 'i datele empirice utilizate n scopul determinrii valorii, pentru a g3ida cititorul printre procedurile 'i faptele pe care evaluatorul le$a luat n considerare. 9.+ !aportul de evaluare prezint concluzia asupra valorii. )l con ine numele evaluatorului 'i data evalurii. Identific proprietatea, drepturile de proprietate supuse evalurii, tipul de evaluare 'i destina ia evalurii. Sunt prezentate toate ipotezele 'i condi iile limitative, sunt specificate datele evalurii 'i raportrii,

este descris extinderea inspec iei, se fac referiri la aplica&ilitatea acestor standarde 'i a oricror cerin e de prezentare 'i se include semntura evaluatorului. 9.B .atorit rolului c3eie pe care raportul de evaluare l are n comunicarea concluziei privind valoarea, ctre utilizatori 'i ter i, acest standard are urmtoarele o&iective principale/ 9.B.9 S comenteze cerin ele privind raportarea, care corespund celei mai &une practici profesionale1 'i 9.B.+ S identifice elementele esen iale care tre&uie incluse n rapoartele de evaluare. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 Cerin ele privind raportarea, cuprinse n acest standard, se aplic tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare. IVS B, !aportarea evalurii 6% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta +.+ Conformitatea cu aceste cerin e de raportare este cerut at*t evaluatorilor externi, c*t 'i celor interni. +.B Unele instruc iuni, care se refer la evaluarea pentru scopuri specifice 'i pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi raportarea financiar 'i pentru garantarea mprumutului, pot s fie diferite de cele realizate pentru alte misiuni. Cititorul este sftuit s consulte acele sec iuni ale Standardelor Interna ionale de )valuare #IVS$uri%, care se refer la acele situa ii, de exemplu Standardele Interna ionale de 7plica ii n )valuare 9 'i + #IV7 9 'i IV7 +%. .1$ ,efiniii B.9 )eclaraia de conformitate. > declara ie care atest faptul c evaluatorul a respectat cerin ele etice 'i profesionale con inute n Codul .eontologic IVSC, aferent ndeplinirii misiunii. B.+ *aport verbal !ezultatul unei evaluri, comunicat ver&al unui client sau prezentat n justi ie ca mrturie de expert sau ca depozi ie. Un raport de evaluare, comunicat ver&al unui client, tre&uie s fie sus inut de un dosar de lucru 'i nso it cel pu in de un rezumat scris al evalurii. B.B -poteze speciale, neobinuite sau extraordinare. nainte de a nc3eia tranzac ia de ac3izi ie a unei propriet i, un cumprtor prudent tre&uie s fac investiga ii proprii #due diligence%, interes*ndu$se pe pia despre respectiva proprietate. )ste normal ca evaluatorul s utilizeze ipotezele privind rezultatul pro&a&il al acestei analize 'i s se &azeze pe informa ia pe care clientul i$o pune la dispozi ie n aceast pro&lem. -potezele speciale, neobinuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze adi ionale care se refer la pro&lemele studiate n cadrul acestei analize sau care se refer la alte pro&leme, cum ar fi identitatea cumprtorului, starea fizic a propriet ii, prezen a poluan ilor #cum ar fi contaminarea p*nzei de ap freatic% sau a&ilitatea de a redezvolta proprietatea. #7 se vedea paragraful 2.9.- de mai jos.% B.: %pecificaiile misiunii evaluatorului (rimul pas n procesul de evaluare, n care se sta&ilesc contextul 'i sfera evalurii 'i se rezolv orice am&iguitate care implic un element sau o pro&lem de evaluare. )valuatorul se asigur c analizele, informa iile 'i concluziile prezentate n raport sunt n concordan cu

specifica iile sta&ilite prin definirea misiunii evaluatorului. %pecificaiile misiunii de evaluare includ urmtoarele 'apte elemente/ 65 IVS B, !aportarea evalurii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.:.9 > identificare a propriet ii imo&iliare, a &unurilor mo&ile, a ntreprinderii sau a altei propriet i care face su&iectul evalurii, ca 'i a altor clase de proprietate care sunt incluse n evaluare, pe l*ng categoria principal de proprietate1 B.:.+ > identificare a drepturilor de proprietate #proprietar unic, societ i comerciale, participa ii% care vor fi evaluate1 B.:.B .estina ia vizat a evalurii 'i orice limitare legat de aceasta, identificarea oricrui cola&orator 'i a contri&u iei acestuia1 B.:.: > defini ie a tipului de valoare cerut1 B.:.2 .ata la care este vala&il valoarea estimat 'i data raportului1 B.:.D > identificare a sferei evalurii 'i a raportului1 'i B.:.- > identificare a oricror condi ii limitative pe care se &azeaz evaluarea. B.2 *aport de evaluare Un document care nregistreaz instruc iunile pentru o anumit misiune de evaluare, &aza de evaluare 'i scopul evalurii ca 'i rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. .e asemenea, un raport de evaluare poate s explice procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii 'i s prezinte informa iile semnificative care au fost folosite n analiz. !apoartele de evaluare pot fi ver&ale sau scrise. 4ipul, con inutul 'i dimensiunea unui raport variaz n func ie de destinatar, de cerin ele legale, de tipul propriet ii 'i de natura 'i complexitatea misiunii de evaluare. B.D *aport scris !ezultatul unei evaluri, comunicat clientului n scris, inclusiv su& form electronic. !apoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care s con in toate materialele pertinente examinate 'i analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice, cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de ctre guvern sau alte agen ii sau scrisori ctre clien i. IVS B, !aportarea evalurii 66 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 C*nd este adecvat, raportul de evaluare tre&uie s con in cel pu in cerin ele prevzute n Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri%, n Standardele Interna ionale de Conta&ilitate #I7S% 'i n Standardele Interna ionale de Conta&ilitate a Sectorului (u&lic #I(S7S%. :.+ )valuarea n scopul raportrii financiare, care constituie con inutul IV7 9, tre&uie corelat cu acest standard. (1$ Coninutul 0tandardului Pentru a face evaluri compatibile cu ace0te 0tandarde 'i cu Principiile de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP&4 e0te obli*atoriu ca evaluatorii 0 re0pecte 0eciunile Codului ,eontolo*ic referitoare la etic4 competen4 prezentarea informaiilor 'i raportare "0eciunile 24 (4 3 'i %&1 (1- 7rice raport de evaluare trebuieA

(1-1- 0 prezinte clar 'i cu acuratee concluziile evalurii ntr-o manier neecCivocB (1-1# 0 identifice clientul4 de0tinaia evalurii 'i informaiile relevante4 referitoare laA (1-1#1- data la care valoarea e0timat e0te valabilB (1-1#1# data raportului 'i (1-1#1. data in0pecieiB (1-1. 0 0pecifice tipul de evaluare4 incluz nd definiia ace0tui tip de valoare1 (1-1.1- n cazul n care orice component a proprietii e0te evaluat pe baza mai multor tipuri de valoare4 e0te nece0ar 0 0e fac o di0tincie clar ntre tipurile de valoare. (1-12 0 identifice 'i 0 prezinteA (1-121- drepturile de proprietate 0au participaiile care trebuie evaluateB -$$ IVS B, !aportarea evalurii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-121# caracteri0ticile fizice 'i le*ale ale proprietii 'i (1-121. cla0ele de proprietate inclu0e n evaluare4 altele dec t cate*oria principal de proprietate1 (1-1( 0 de0crie 0feraDextinderea mi0iunii de evaluareB (1-13 0 0pecifice orice ipoteze 'i condiii limitative care condiioneaz concluzia a0upra valoriiB (1-1% 0 identifice ipotezele 0peciale4 neobi'nuite 0au extraordinare 'i 0 prezinte probabilitatea n care ace0te condiii ar putea 0 aparB (1-15 0 includ o de0criere a informaiilor 'i datelor analizate4 a analizelor de pia efectuate4 a abordrilor 'i procedurilor de evaluare aplicate4 ca 'i raionamentul care 0u0ine analizele4 opiniile 'i concluziile din raportB (1-16 0 conin4 n mod expre04 o clauz care 0 nu permit publicarea inte*ral 0au parial a raportului4 0au oricrei referine 0au valori inclu0e n raport4 0au numelui 'i afilierii profe0ionale a evaluatorului4 fr aprobarea 0cri0 a evaluatoruluiB (1-1-$ 0 conin o declaraie de conformitate care 0 certifice c evaluarea a fo0t fcut n concordan cu IVS-urile4 0 prezinte orice deviere de la cerinele 0pecifice ale IVS-urilor 'i 0 prezinte o explicaie pentru o a0tfel de deviere4 core0punztor cu Codul ,eontolo*ic IVSCB (1-1-- 0 includ numele4 calificarea profe0ional 'i 0emntura evaluatorului1 (1# Atunci c nd raportul de evaluare e0te tran0mi0 n variant electronic4 evaluatorul trebuie 0 ia m0urile nece0are pentru a proteEa inte*ritatea datelorDtextelor din raport 'i 0 0e a0i*ure c nu apar erori de tran0mitere1 SoftFare-ul trebuie 0 a0i*ure 0i*urana tran0mi0iei. (1#1- )rebuie identificate ori*inea4 data 'i ora tran0mi0iei4 precum 'i de0tinaia4 data 'i ora recepionrii1 SoftFare-ul trebuie 0 permit confirmarea c exi0t o core0ponden ntre cantitatea de dateDtexte

IVS B, !aportarea evalurii -$Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta tran0mi0e 'i recepionate4 iar raportul trebuie 0 fie 0alvat ntr-o variant care permite numai citirea de ctre beneficiari "mai puin pentru autor&1 (1#1# Evaluatorul trebuie 0 0e a0i*ure c 0emntura di*ital e0te proteEat 'i 0e afl 0ub controlul complet al evaluatorului prin parole "coduri PI/&4 elemente de CardFare "carduri de 0ecuritate& 0au alte miEloace1 7 0emntur aflat pe un raport electronic e0te con0iderat autentic 'i implic acela'i nivel de re0pon0abilitate4 ca 'i o 0emntur pu0 pe un raport 0cri01 (1#1. 7 copie electronic 'iD0au li0tat a raportului4 tran0mi0 electronic4 trebuie p0trat de evaluator pe perioada cerut prin le*e4 dar nu mai puin de cinci ani1 8i'ierele cu nre*i0trarea raportului de evaluare tran0mi0 electronic 0e pot p0tra pe 0uport electronic4 ma*netic 0au alte variante1 (1. !odul de prezentare a raportului de evaluare e0te 0tabilit de evaluator 'i de client n funcie de in0truciunile 'i 0pecificaiile mi0iunii de evaluare1 (12 )ipul raportului4 coninutul 'i mrimea ace0tuia 0unt n funcie de de0tinatarul raportului4 de re*lementrile exi0tente4 de recomandrile le*ale4 de tipul proprietii 'i de natura 'i complexitatea problemei de evaluare1 (1( Pentru toate rapoartele de evaluare trebuie reinute 'i ndo0ariate documentele pe baza crora au fo0t 0tabilite rezultatele 'i concluziile evalurii4 ace0tea trebuind 0 fie p0trate pentru o perioad de cel puin cinci ani de la data finalizrii mi0iunii de evaluare. 31$ Comentarii D.9 Contextul n care valoarea este raportat este la fel de important ca 'i &aza 'i acurate ea acesteia. Valoarea final tre&uie s fac referire la informa iile de pia , la procedurile 'i ra ionamentele care sus in aceast valoare final. D.+ Comunicarea rezultatului evalurii, ntr$o manier logic 'i consecvent, presupune o a&ordare metodic, ce$l ajut pe utilizator s n eleag derularea procesului de evaluare 'i relevan a concluziei sale. -$# IVS B, !aportarea evalurii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.B !aportul tre&uie s comunice cititorului o n elegere clar a opiniilor exprimate de evaluator 'i, de asemenea, tre&uie s fie &ine te3noredactat 'i inteligi&il pentru cineva care nu are cuno'tin e anterioare asupra propriet ii evaluate. D.: !aportul tre&uie s demonstreze claritatea, transparen a 'i consecven a a&ordrii. D.2 )valuatorul ar tre&ui s manifeste pruden n acordarea permisiunii de utilizare a evalurii sale n alte scopuri dec*t cel pentru care a fost destinat ini ial. %1$ Cerine pentru prezentarea informaiilor %1- ,ac evalurile 0unt fcute de un evaluator intern4 n raportul de

evaluare vor fi prezentate informaii 0pecifice referitoare la exi0tena 'i natura relaiei dintre evaluator 'i entitatea care controleaz activul1 %1# ,ac evaluatorul particip la mi0iunea de evaluare n alt calitate dec t cea de evaluator4 de exemplu ca expert independent 0au imparial4 con0ultant al ntreprinderii 0au ca mediator4 evaluatorul trebuie 0 prezinte rolul 0pecific n fiecare dintre ace0te mi0iuni1 %1. Evaluatorul trebuie 0 prezinte cadrul de re*lementare 'i orice deviere cerut fa de ace0te Standarde4 pentru a core0punde cu le*i0laia exi0tent4 cu re*lementrile "inclu0iv normele contabile& 0au cu uzanele1 51$ Prevederi referitoare la devieri de la Standard 51- /u 0e admite nici o deviere de la cerina ca fiecare raport de evaluare 0 prezinte clar 'i cu acuratee concluziile evalurii 'i 0 prezinte orice ipoteze 'i condiii limitative care afecteaz evaluarea 'i valoarea final1 51# <n cazul n care unui evaluator i 0e cere 0 ndeplinea0c o mi0iune care 0e abate de la ace0te recomandri 0au care cere mai puin lucru 0au efectuarea evalurii n mod diferit fa de cel pre0cri0 de IVS-uri 'i Codul ,eontolo*ic IVSC4 evaluatorul poate 0 accepte 'i 0 realizeze o a0tfel de mi0iune numai dac pot fi ndeplinite urmtoarele condiiiA IVS B, !aportarea evalurii -$. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 51#1- Evaluatorul concluzioneaz c in0truciunile nu vor induce n eroare utilizatorii evalurii1 51#1# Evaluatorul apreciaz c evaluarea nu e0te limitat a0tfel nc t rezultatele ace0teia 0 nu mai prezinte corectitudine 0au credibilitate4 core0punztor cu 0copul 'i de0tinaia evalurii1 51#1. Evaluatorul 'i informeaz clientul c in0truciunile pentru evaluare conin o deviere de la 0tandarde4 care va fi prezentat n ntre*ime n raportul de evaluare1 51. <n orice 0ituaie care pre0upune o deviere de la raportarea valorii de pia evaluatorul trebuie 0 precizeze clar c valoarea pe care o raporteaz e0te diferit de valoarea de pia1 61$ ,ata intrrii n vi*oare C.9 7cest Standard Interna ional de )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. -$2 IVS B, !aportarea evalurii Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare IVA - @ Evaluarea pentru raportarea financiar Evaluare pentru raportarea financiar Introducere 7rie de aplica&ilitate .efini ii !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate Con inutul Standardului Comentarii Cerin e pentru prezentarea informa iilor (revederi referitoare la devieri de la Standard .ata intrrii n vigoare

7nexa 7 #Instruc iuni suplimentare privind conta&ilizarea opera iunilor de leasing% 9,9,9,E 999 999 999+B 9+B 9+B 9+2 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare -$3 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare Evaluarea pentru raportarea financiar .ocumenta ia pentru acest Standard este extras din Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri%, pu&licate de Consiliul pentru Standardele Interna ionale de Conta&ilitate #I7S<%. I"!S$urile cuprind standarde numerotate individual. Standardele pu&licate ini ial, nainte de +,,:, sunt denumite I7S$uri #Standarde Interna ionale de Conta&ilitate% 9$:9. Standardele pu&licate ulterior sunt numite I"!S$uri. )xtrasele din I"!S$uri sunt prezentate n aceast edi ie a Standardelor Interna ionale de )valuare #IVS% cu permisiunea I7S<. 4extul apro&at pentru I"!S$uri este cel pu&licat de I7S< n lim&a englez, iar exemplare ale acestuia pot fi o& inute direct de la I7S<, B, Cannon Street, ?ondon )C:6D@U, United Qingdom, e$mail/ publications;iasb org u9 I"!S$urile, (roiectele de expunere 'i alte pu&lica ii ale I7S< sunt protejate prin drepturile de autor ale I7S<. FI"!SG, FI7S,G FI7SCG, FI7S<G 'i FStandardele Interna ionale de Conta&ilitateG sunt mrci nregistrate ale I7S< 'i nu pot fi folosite fr apro&area Consiliului pentru Standardele Interna ionale de Conta&ilitate. -1$ Introducere 9.9 >&iectivul acestui Standard este explicarea principiilor care stau la &aza evalurilor realizate pentru a fi utilizate n situa iile financiare 'i n conturile adecvate ale ntreprinderilor. )valuatorii care efectueaz lucrri de aceast natur ar tre&ui s ai& o n elegere clar a conceptelor 'i principiilor conta&ile specificate n Standardele Interna ionale de Conta&ilitate relevante. 9.+ n cazul evalurii pentru raportarea financiar este fundamental ca evaluatorul s utilizeze defini ii &azate pe condi iile de pe pia , s fie o&iectiv 'i s prezinte integral aspectele relevante, ntr$un format adecvat 'i u'or de utilizat. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest Standard se utilizeaz pentru evalurile tuturor claselor de active,

incluse n orice situa ie financiar, care corespund calificrii 'i experien ei evaluatorilor. IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar -$% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta +.+ IVS$urile faciliteaz tranzac iile interna ionale 'i via&ilitatea pie elor glo&ale, prin armonizarea 'i transparen a raportrii financiare. Ca urmare, acest Standard este ela&orat n contextul Standardelor Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri% existente la B9 martie +,,:. +.B I"!S$urile adopt dou modele pentru recunoa'terea activelor n &ilan / un model &azat pe cost 'i un model &azat pe valoarea just 7colo unde se aplic modelul &azat pe valoarea just este necesar o reevaluare curent a activului 'i acest Standard se aplic n acele situa ii specifice, n care urmeaz s fie raportate valori de pia . +.: Cerin ele legislative, conta&ile, de jurispruden 'i reglementrile pot impune modificri ale aplicrii acestui Standard n unele ri sau n anumite condi ii. >rice deviere, cauzat de asemenea circumstan e, tre&uie prezentat n raportul de evaluare 'i explicat detaliat. .1$ ,efiniii .efini ii ale Standardelor Interna ionale de )valuare B.9 4ostul de nlocuire net Costul curent de nlocuire a unui activ cu un activ modern ec3ivalent, din care se scade cota aferent uzurii fizice 'i a tuturor formelor relevante de depreciere 'i optimizare. B.+ 'menajri ale terenului i construcii. Cldirile, construc iile sau anumite modificri ale terenului, cu caracter permanent, care presupun c3eltuieli de munc 'i de capital 'i care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea propriet ii. )le pot avea modalit i de utilizare 'i durate de via economic diferit. B.B .aloare de pia Suma estimat pentru care o proprietate va fi sc3im&at, la data evalurii, ntre un cumprtor decis 'i un v*nztor 3otr*t, ntr$o tranzac ie cu pre determinat o&iectiv, dup o activitate de marReting corespunztoare, n care pr ile implicate au ac ionat n cuno'tin de cauz, prudent 'i fr constr*ngere #IVS 9, paragraful B.9%. B.: 0roprietate specializat. > proprietate care se vinde rar pe pia a li&er sau niciodat, cu excep ia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicit ii sale, rezultat din proiectul 'i natura sa specializat, din configura ia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. -$5 IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .efini ii ale Standardelor Interna ionale de !aportare "inanciar B.2 .aloare contabil. Valoarea la care un activ este recunoscut dup ce se deduc amortizarea cumulat, precum 'i pierderea cumulat din depreciere #I7S BD, paragraful D%. B.D 5nitate generatoare de numerar Cel mai mic grup identifica&il de active, care genereaz intrri de numerar n mare msur independente de intrrile de fluxuri de trezorerieKnumerar generate de alte active sau grupuri de active #I7S

BD, paragraful D%. B.- .aloarea depreciabil. Costul unui activ sau o alt valoare care nlocuie'te costul n situa iile financiare, mai pu in valoarea rezidual a activului #I7S 9D, paragraful D%. B.E )eprecierea 2'mortizarea3 7locarea sistematic a valorii deprecia&ile a unui activ de$a lungul duratei sale de via util #I7S 9D, paragraful D1 I7S BD, n paragraful D%. B.C )urata de via economic )ste fie/ a% perioada de$a lungul creia se estimeaz c un activ este utiliza&il economic de ctre unul sau mai mul i utilizatori1 fie &% numrul unit ilor de produc ie sau al unit ilor similare care se estimeaz a se o& ine prin utilizarea activului de ctre unul sau mai mul i utilizatori #I7S 9-, paragraful :%. B.9, .aloarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi sc3im&at sau o datorie decontat, de &unvoie, ntre dou pr i interesate aflate n cuno'tin de cauz, n cadrul unei tranzac ii desf'urate n condi ii o&iective, cu pre ul determinat o&iectiv #I7S 9D, paragraful D%. B.99 .aloarea just minus costurile de vnzare Valoarea care poate fi o& inut din v*nzarea unui activ sau a unei unit i generatoare de numerar, n cadrul unei tranzac ii desf'urate n condi ii o&iective, ntre pr i interesate 'i n cuno'tin de cauz, minus costurile de cedare #I7S BD, paragraful D%. B.9+ 0ierderea din depreciere .iferen a dintre valoarea conta&il #mai mare% 'i valoarea recupera&il a unui activ sau a unei unit i generatoare de numerar #I7S BD, paragraful D%. B.9B -nvestiie imobiliar. (roprietatea imo&iliar #un teren sau o cldire sau parte a unei cldiri sau am&ele% de inut #de proprietar sau de locatar n &aza unui contract de leasing financiar% mai degra& n scopul nc3irierii sau pentru cre'terea valorii capitalului sau am&ele, dec*t pentru/ a% a fi utilizat n produc ia de &unuri sau prestarea de servicii sau n scopuri administrative1 sau IV7 9 )valuarea pentru raportarea financiar -$6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta &% a fi v*ndut pe parcursul desf'urrii normale a activit ii #I7S :,, paragraful 2%. B.9: .aloare realizabil net (re ul de v*nzare estimat, ce ar putea fi o& inut pe parcursul desf'urrii normale a activit ii, mai pu in costurile estimate pentru finalizarea &unului 'i costurile necesare v*nzrii #I7S +, paragraful D%. Valoarea realiza&il net se refer la suma net pe care o entitate se a'teapt s o realizeze din v*nzarea de stocuri pe parcursul desf'urrii normale a activit ii. Valoarea just reflect suma pentru care acela'i stoc ar putea fi sc3im&at pe pia , ntre cumprtori 'i v*nztori interesa i 'i n cuno'tin de cauz. (rima este o valoare specific entit ii1 a doua nu este. Valoarea realiza&il net pentru stocuri poate s nu fie egal cu valoarea just minus costurile de v*nzare #I7S +, paragraful -%. B.92 0roprieti imobiliare ocupate de proprietar (ropriet ile de inute #de proprietar sau de locatar n &aza unui contract de leasing financiar% pentru a fi

utilizate n produc ia de &unuri, prestarea de servicii sau n scopuri administrative #I7S :,, paragraful 2%. B.9D -mobilizri corporale 7ctive corporale care/ a% sunt de inute pentru a fi utilizate n produc ia de &unuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nc3iriate ter ilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative1 'i &% este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade #I7S 9D, paragraful D%. B.9- .aloarea recuperabil Valoarea recupera&il a unui activ sau unit i generatoare de numerar reprezint cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de v*nzare 'i valoarea sa de utilizare #I7S BD, paragraful D%. B.9E .aloarea rezidual. Valoarea estimat pe care ar o& ine$o o entitate din cedarea unui activ, dup deducerea costurilor estimate pentru cedare, dac activul avea deja vec3imea 'i condi ia prevzut la sf*r'itul duratei de via util #I7S 9D, paragraful D%. B.9C .aloare reevaluat Valoarea just a unui activ la data reevalurii, minus orice amortizare acumulat ulterior 'i orice pierderi acumulate din depreciere #I7S 9D, paragraful B9%. B.+, )urata de via util )ste fie/ a% perioada n care un activ este prevzut a fi disponi&il pentru o utilizare de ctre o entitate1 fie --$ IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta &% numrul de unit i de produc ie sau unit i similare preconizate s se o& in din activ, de ctre o entitate #I7S 9D, paragraful D1 I7S BD, paragraful D1 I7S BE, paragraful E%. n ce prive'te opera iunile de leasing, durata de via util este definit ca fiind/ (erioada estimat care rm*ne, de la nceputul duratei contractului de leasing, fr a fi limitat la acesta, pe parcursul creia se a'teapt ca &eneficiile economice ncorporate n activ s fie consumate de ctre entitate #I7S 9-, paragraful :%. B.+9 .aloare de utilizare Valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de trezorerieKnumerar preconizate s se o& in de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar #I7S BD, paragraful D%. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 7cest Standard va fi utilizat n com&ina ie cu IVS 9, IVS + 'i IVS B 'i n contextul cerin elor I7S$urilorK I"!S$urilor. :.+ Standardul are n vedere cerin ele de evaluare n conformitate cu I7S 9D, -mobilizri corporale" I7S 9-, 4ontracte de leasing 'i I7S :,, -nvestiii imobiliare Se face referire 'i la cerin ele de evaluare n conformitate cu I7S BD, )eprecierea activelor1 I7S +, %tocuri 'i I"!S 2, 'ctive imobilizate deinute pentru vnzare i activiti ntrerupte :.B I7S< desf'oar n prezent revizuiri fundamentale at*t ale evalurii activelor 'i datoriilor din situa iile financiare, c*t 'i conta&ilizrii opera iunilor de leasing. .e'i acest Standard a fost actualizat pentru a reflecta revizuirile aduse mai multor standarde n +,,B, ca parte din F(roiectul de m&unt iriGal

I7S<, sunt necesare modificri ulterioare ca urmare a acestor proiecte de revizuire continu. (1$ Aplicare Pentru a face evaluri conforme cu ace0t Standard 'i cu Principiile de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP&4 e0te obli*atoriu ca evaluatorii 0 re0pecte toate 0eciunile Codului ,eontolo*ic IVSC referitoare la etic4 competen4 prezentare a informaiilor 'i raportare "0eciunile 24 (4 34 'i %&1 IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar --Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1- Clasificarea activelor. Evaluatorii trebuie 0 0olicite de la directorii entitii proprietare o li0t cu activele care vor fi evaluate4 cla0ific ndu-le ca active din exploatare4 adic activele nece0are pentru activitile de baz ale entitii 0au ca active din afara exploatrii4 re0pectiv proprieti deinute pentru dezvoltarea viitoare4 ca inve0tiii 0au active n 0urplu0 fa de nece0itile de exploatare ale entitii1 (1# Standarde aplicabile. Cla0ificarea activelor determin care 0tandard IAS 0au I8RS 0e aplic1 IAS -3 prevede ca activele imobilizate corporale deinute n 0copul produciei 0au furnizrii de bunuri 'i 0ervicii 0 fie recuno0cute4 n bilan4 iniial la co0t 'i ulterior n conformitate cu modelul bazat pe co0t 0au pe valoarea Eu0t4 de0cri0e n para*raful (1.1 Celelalte 0tandarde de contabilitate4 care 0olicit 0au permit evaluarea imobilizrilor corporale4 0untA Inve0tiii imobiliare @ IAS 2$ Contracte de lea0in* @ IAS -% ,eprecierea activelor @ IAS .3 Stocuri @ IAS # Combinri de ntreprinderi @ I8RS . Active imobilizate deinute pentru v nzare 'i activiti ntrerupte @ I8RS ( (1. IAS -34 Cost i valoarea just (1.1- IAS -3 prevede modelul bazat pe co0t4 n para*raful .$4 dup cum urmeazA G,up recunoa'terea ca activ4 un element de imobilizri corporale va fi nre*i0trat la co0tul 0u minu0 orice amortizare acumulat 'i orice pierderi acumulate din depreciere1H (1.1# !odelul bazat pe valoarea Eu0t4 care prevede reevaluri re*ulate4 e0te explicat n para*raful .-4 dup cum urmeazA G,up recunoa'terea ca activ4 un element de imobilizri corporale4 a crui valoare Eu0t poate fi evaluat credibil va fi nre*i0trat la o valoarea reevaluat4 acea0ta fiind valoarea 0a Eu0t la data reevalurii minu0 orice amortizare acumulat ulterior 'i orice pierderi acumulate din depreciere1 Reevalurile 0e vor face cu 0uficient re*ularitate pentru a 0e a0i*ura c valoarea contabil nu --# IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta difer prea mult de ceea ce 0-ar fi determinat prin utilizarea valorii

Eu0te la data bilanului1H (1.1. Valoarea Eu0t nu e0te n mod nece0ar 0inonim cu valoarea de pia4 n I8RS-uri fiind utilizat n diferite contexte1 (1.12 Situaiile financiare trebuie ntocmite pe baza principiului continuitii activitii4 cu excepia cazului n care conducerea fie intenioneaz 0 licCideze entitatea 0au 0 nceteze activitatea4 fie nu are o alt alternativ "IAS -4 para*raful #.&1 Ace0t principiu 0t la baza aplicrii valorii Eu0te pentru imobilizrile corporale4 cu excepia cazurilor n care e0te evident c exi0t fie intenia de a 0e ceda un anumit activ4 fie c acea0t opiune de cedare trebuie luat n con0iderare4 de exemplu n urma unui te0t de depreciere1 (12 Evaluri conform IAS -3 Atunci c nd o entitate adopt opiunea de reevaluare pe baza valorii Eu0te4 conform IAS -34 activele 0unt inclu0e n bilanul contabil la valoarea Eu0t4 dup cum urmeazA a% GValoarea Eu0t a terenurilor 'i cldirilor e0te determinat n *eneral dup datele de eviden de pe pia4 printr-o evaluare efectuat de evaluatori profe0ioni'ti calificai n evaluare1 Valoarea Eu0t a elementelor de imobilizri corporale e0te n *eneral valoarea lor de pia determinat prin evaluareH "IAS -34 para*raful .#&1 &% G,ac nu exi0t date de pia privind valoarea Eu0t4 din cauza naturii 0pecializate elementului de imobilizri corporale4 iar elementul 0e vinde rar4 cu excepia cazului n care reprezint o parte a unei activiti continue4 o entitate poate avea nevoie 0 e0timeze valoarea Eu0t4 prin utilizarea unei abordri pe baz de venit 0au prin co0tul de nlocuire netH "IAS -34 para*raful ..&1 (121- IVSC con0ider c un evaluator calificat trebuie 0 raporteze valoarea de pia a activului4 atunci c nd efectueaz o evaluare cu ace0t 0cop "0ituaiile financiare n1t1&1 7rice ipoteze 0au opinii exprimate n aplicarea valorii de pia trebuie di0cutate cu reprezentanii entitii 'i prezentate n raport1 (121# Concluzia evalurii trebuie raportat n conformitate cu IVS .4 IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar --. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Raportarea evalurii1 Evaluatorii trebuie 0 0e a0i*ure c rapoartele de evaluare elaborate n 0copul ntocmirii 0ituaiilor financiare conin informaii 0uficiente4 n conformitate cu cerinele IAS -34 para*raful %%A a& data intrrii n vi*oare a reevaluriiB b& dac a fo0t implicat un evaluator independent "/otA conform interpretrii IVSC4 ace0ta e0te un evaluator extern&B c& metodele 'i ipotezele 0emnificative aplicateB d& m0ura n care valorile Eu0te ale activelor au fo0t determinate direct prin referirea la preurile exi0tente n tranzaciile pe o pia activ 0au n tranzacii neprtinitoare recente 0au dac au fo0t e0timate prin utilizarea altor teCnici de evaluare1

(1( Evaluri conform IAS 4 ! Investiii imobiliare <n cazul n care entitatea ale*e modelul bazat pe valoarea Eu0t pentru contabilizarea inve0tiiilor imobiliare4 IVSC con0ider c cerinele ace0tui model 0unt ndeplinite de evaluator prin adoptarea valorii de pia1 <ndrumri de practic privind inve0tiiile imobiliare 0unt prezentate n para*raful 31%1 (1(1- IAS 2$4 para*raful %(4 prevede4 ntre altele4 prezentarea urmtoarelor informaii4 pe care evaluatorul trebuie 0 le includ n raport4 0uplimentar fa de cerinele IVS .A a& metodele 'i ipotezele 0emnificative aplicate la determinarea valorii Eu0te a inve0tiiei imobiliare4 inclu0iv o declaraie din care 0 reia0 c determinarea valorii Eu0te 0-a bazat pe indicaiile pieei 0au 0-a bazat mai mult pe ali factori "pe care entitate i va prezenta&4 datorit naturii proprietii imobiliare 'i lip0ei datelor de pia comparabileB 'i b& m0ura n care valoarea Eu0t a inve0tiiei imobiliare "a'a cum a fo0t ea evaluat 0au prezentat n 0ituaiile financiare& 0e bazeaz pe evaluarea efectuat de un evaluator independent "conform interpretrii IVSC4 ace0ta e0te un evaluator extern&4 care deine o calificare profe0ional recuno0cut 'i relevant 'i care po0ed experiena recent n ceea ce prive'te localizarea 'i cate*oriile de inve0tiii imobiliare care 0unt 0upu0e evalurii1 --2 IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (13 Cerine de evaluare privind activele "n re#im de leasin# ! IAS $% (131- Activele n re*im de lea0in* 0unt cla0ificate4 conform IAS -%4 fie ca lea0in* financiar fie ca lea0in* operaional "vezi para*raful 3131- de mai Eo0 'i Anexa A&B dac o operaiune de lea0in* e0te cla0ificat ca lea0in* financiar4 valoarea Eu0t a activului pre0upune determinarea 0umelor la care activul 'i datoria 0unt nre*i0trate de entitate4 n bilanul ei contabil4 IAS -%4 para*raful #$1 (131# Pentru lea0in*ul aferent terenurilor 'i cldirilor 0e aplic re*uli 0eparate4 ace0tea fiind de0cri0e n para*raful 3131.1 Pentru toate proprietile4 altele dec t inve0tiiile imobiliare4 terenurile 'i cldirile trebuie cla0ificate n mod 0eparat4 at t 0ub forma unui lea0in* financiar c t 'i operaional1 (131. IAS 2$ prevede ca inve0tiiile imobiliare deinute de un locatar "cCiria'& 0 fie nre*i0trate n evidenele contabile ca lea0in* financiar4 conform IAS -%4 pentru care 0e aplic re*uli 0peciale ulterioare1 <n primul r nd4 nu 0e efectueaz nici o alocare ntre terenuri 'i con0trucii1 <n al doilea r nd4 valoarea Eu0t e0te recuno0cut ca fiind valoarea ce face obiectul obli*aiilor viitoare ale locatarului4 conform contractului de lea0in*1 (1312 IVSC con0ider c4 pentru fiecare caz4 cerinele de 0tabilire a valorii Eu0te a activului4 n re*im de lea0in*4 conform IAS -%4 para*raful #$4 0unt ndeplinite de ctre evaluator dac ace0ta raporteaz valoarea de pia1 <n

cazul lea0in*ului de proprieti imobiliare4 acea0t valoare e0te valoarea de pia a dreptului a0upra proprietii ncCiriate de locatar1 <n cazul operaiunilor de lea0in* pentru alte active4 acea0t valoare e0te4 de re*ul4 valoarea de pia a activului ce nu con0tituie obiectul unui contract de lea0in*4 deoarece datoria e0te nre*i0trat 0eparat1 (1% Evaluarea activelor depreciate ! IAS &' (1%1- ,eprecierea apare atunci c nd valoarea activului 0cade n mod permanent 0ub valoarea 0a contabil1 Entitatea trebuie 0 nre*i0treze activul depreciat la o valoare contabil mai mic "valoarea recuperabil n1t1&4 care e0te cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de v(nzare 'i valoarea sa de utilizare1 Cerinele 0unt prezentate detaliat n para*raful 3151#1 (15 Evaluri dup combinri de "ntreprinderi ! I8RS . (151- Atunci c nd o entitate acCiziioneaz 0au fuzioneaz cu o alt entitate4 dob nditorul trebuie 0 nre*i0treze4 n contabilitatea entitii dob ndite4 activele 'i datoriile 0ocietii acCiziionate la valoarea lor Eu0t4 la data acCiziiei1 Pentru activele 'i datoriile identificabile4 IVSC con0ider c evaluatorul trebuie 0 raporteze valoarea de pia exi0tent la data acCiziiei1 IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar --( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (16 Active "n surplus ! I)*S + (161- Conform I8RS (4 Active imobilizate deinute pentru v(nzare i activiti "ntrerupte, activele n 0urplu0 vor fi identificate 0eparat1 Ace0te active trebuie nre*i0trate individual 0au 0ub forma unor G*rupuri de active cedateH4 de exempluA un *rup de active ce urmeaz 0 fie cedate mpreun4 prin v nzare 0au prin alte operaiuni4 alturi de datoriile a0ociate direct ace0tor active ce vor fi tran0ferate 'i ele n cadrul tranzaciei1 Activele n 0urplu0 0unt nre*i0trate iniial la 0uma minim dintre valoarea contabil 'i valoarea Eu0t minu0 co0turile de v nzare4 'i ulterior la valoarea Eu0t minu0 co0turile de v nzare1 Evaluatorii trebuie 0 con0tate dac activele n 0urplu0 vor fi evaluate ca elemente individuale 0au ca un *rup ori portofoliu de active4 ce urmeaz 0 fie cedate n cadrul unei tranzacii unice 'i 0 raporteze valoarea de pia cu ipotezele core0punztoare1 (1-$ -roprietile deinute pentru v(nzare "n decursul activitii normale ! IAS . (1-$1- Evalurile de proprieti deinute pentru v nzare n decur0ul activitii normale a ntreprinderii ar trebui 0 core0pund cerinelor IAS #4 Stocuri1 Ace0te proprieti 0unt e0timate la 0uma minim dintre co0t 'i valoarea realizabil net. Valoarea realizabil net este valoarea de pia minu0 co0turile de v nzare1 (1-- Costurile de v(nzare (1--1- Atunci c nd e0timeaz valoarea depreciat a unui activ4 activele n 0urplu0 0au activele deinute pentru v nzare n decur0ul activitii4 evaluatorul trebuie 0 raporteze valoarea de pia a ace0tora4 fr 0

deduc co0turile de v nzare1 <n cazul n care clientul 0olicit evaluatorului con0ultan privind co0tul de v nzare a activelor4 ace0te co0turi vor fi raportate 0eparat1 (1-# Active biolo#ice ! IAS 4$ (1-#1- Ace0tea includ active a*ricole 'i fore0tiere1 Evaluatorul trebuie 0 evalueze ace0te active4 n conformitate cu +/ -$1 (1-. *elaia cu auditorii1 Evaluatorii trebuie 0 di0cute 'i 0 explice evalurile n mod tran0parent cu auditorii entitii4 pentru a obine con0imm ntul iniial al clienilor1 --3 IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 31$ Comentarii D.9 -dentificarea clasei de active )ste necesar prezentarea separat pentru fiecare clas de imo&ilizri corporale. I7S 9D, paragraful -B, prevede ca situa iile financiare s prezinte, pentru fiecare clas, &azele de evaluare folosite n determinarea valorii conta&ile &rute, metodele de amortizare folosite, duratele de via util sau ratele de amortizare folosite. > clas de imo&ilizri corporale este o grupare de active de aceea'i natur 'i cu utilizri similare. )xemple de clase separate sunt urmtoarele #I7S 9D, paragraful B-%/ a% terenuri1 &% terenuri 'i cldiri1 c% ma'ini 'i ec3ipamente1 d% nave1 e% aeronave1 f% autove3icule1 g% mo&ilier, instala ii, piese de sc3im& 'i asam&lare1 3% ec3ipament de &irotic. C*nd este reevaluat un element, ntreaga clas de active creia i apar ine ar tre&ui reevaluat pentru a se evita at*t reevaluri selective, c*t 'i raportarea unor valori care sunt o com&ina ie de costuri 'i valori juste, calculate la date diferite. .in acest punct de vedere, o clas de active este o grupare de active de aceea'i natur 'i cu utilizri similare, aflate n exploatarea ntreprinderii. D.+ 'mortizare < -'% += D.+.9 Conform I7S 9D, paragrafele :B$D+, o entitate tre&uie s nregistreze amortizarea activelor incluse n imo&ilizrile corporale. )valuatorilor li se poate cere s aloce valoarea ntre elementele diferite ale unui activ, s ofere consultan cu privire la valoarea rezidual sau la durata de via util viitoare a unui activ. D.+.+ !lemente ale costului >rice parte a unui element, care are un cost semnificativ n raport cu costul total al elementului, tre&uie amortizat n mod separat. 7colo unde pr ile au durate de via util similare 'i sunt amortizate cu aceea'i ratKcot, acestea pot fi grupate n vederea sta&ilirii c3eltuielii de amortizare. )valuatorii pot fi solicita i ulterior s aloce IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar --% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

valoarea pe diferitele componente ale unui activ, pentru ca entitatea s nregistreze amortizarea acestora n mod separat. D.+.B .aloarea rezidual Valoarea rezidual este dedus din valoarea conta&il a activului pentru ca entitatea s sta&ileasc valoarea amortiza&il. n cazul n care politica conducerii entit ii presupune cedarea, dup o anumit perioad, durata de via util a activului poate fi mai scurt dec*t durata lui de via economic. I7S 9D, paragraful 2E, recunoa'te faptul c terenurile au o durat de via util nedeterminat 'i, n consecin , tre&uie nregistrate n eviden ele conta&ile n mod separat. Se prevede 'i faptul c o cre'tere a valorii terenului nu ar tre&ui s afecteze sta&ilirea valorii amortiza&ile a cldirii. D.+.: )urata de via viitoare )valuatorul poate acorda consultan cu privire la durata de via economic rmas a activului. ?a raportarea duratei de via economic a cldirilor, amenajrilor terenurilor 'i construc iilor ata'ate, mijloacelor fixe mo&ile, tre&uie specificat c aceasta nu este, n mod neaprat, aceea'i cu durata de via util, care face o&iectul politicii entit ii privind cedarea viitoare sau rennoirea. D.+.2 4erinele de raportare n cazul furnizrii alocrilor sau estimrii valorii reziduale a unui element al unui activ, pe &aza repartizrii valorii activului complet, evaluatorul tre&uie s specifice faptul c cifrele furnizate sunt alocri ipotetice ale valorii ntregului element, ntocmite numai n scopul calculrii cotei corespunztoare de amortizare n situa iile financiare ale entit ii 'i c aceste cifre nu tre&uie s fie considerate ca &az n nici un alt scop. D.B .aloarea de utilizare alternativ n cazul n care proprietatea imo&iliar utilizat de proprietar are un poten ial pentru o utilizare alternativ care ar face ca valoarea acestei, n situa ia separrii ei de activitatea de afaceri, s fie mai mare dec*t valoarea ei ca parte a unitii generatoare de numerar din care face parte, evaluatorul tre&uie s raporteze valoarea de pia pentru utilizarea alternativ. 4re&uie specificat, de asemenea, faptul c valoarea pentru utilizarea alternativ nu are n vedere aspecte cum ar fi lic3idarea sau ntreruperea activit ii entit ii 'i costurile asociate, care ar fi nregistrate pentru a se ajunge la utilizarea alternativ, precum 'i faptul c aceste aspecte tre&uie luate n considerare de entitate n sta&ilirea valorii ce urmeaz s fie adoptat ca valoare just. --5 IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.: 0roprieti specializate 7t*t IVS$urile, c*t 'i I7S 9D prevd existen a unor categorii de active pentru care informa iile de pia nu exist, din cauza naturii lor specializate. 7stfel, pentru evaluarea acestor active este adoptat fie a&ordarea pe &az de venit, fie prin costul de nlocuire net. 7legerea a&ordrii nu este n func ie de tipul activului, ci de prezen a sau a&sen a informa iilor de pia . (entru mai multe informa ii asupra utilizrii acestor a&ordri, vezi paragrafele 2.9+ 'i 2.9B din ;8 9 'i sec iunea 2 din ;8 E. D.2 >recvena reevalurii

(aragraful B9 din I7S 9D men ioneaz/ F!eevalurile se vor face cu suficient regularitate pentru a se asigura c valoarea conta&il nu difer prea mult de ceea ce s$ar fi determinat prin utilizarea valorii juste la data &ilan ului conta&ilG. D.D I7S 9- 0 -mobilizri corporale n leasing D.D.9 I7S 9- trateaz conta&ilizarea acestor active de inute n cadrul contractelor de leasing. 4oate opera iunile de leasing necesit clasificarea fie ca leasing opera ional, fie financiar #vezi paragraful 2.D.9 de mai sus 'i 7nexa 7%. (entru fiecare tip de leasing se aplic tratamente conta&ile diferite. > opera iune de leasing financiar este nregistrat n &ilan ul conta&il al locatarului at*t su& form de activ c*t 'i su& form de datorie, la valori egale cu valoarea just a activului sau la valoarea actualizat a pl ilor minime de leasing, dac aceasta din urm este mai mic, fiecare sta&ilite la nceputul contractului de leasing. >rice costuri directe ini iale, nregistrate de locatar, se adaug la suma recunoscut ca un activ. D.D.+ )ste posi&il ca evaluatorii s fie consulta i cu privire la valoarea just a activului, la nceputul contractului de leasing, pentru a permite locatarului s nregistreze activul corect, n conformitate cu I7S 9-. D.D.B Se aplic prevederi speciale pentru leasingul terenurilor 'i cldirilor. I7S 9-, paragraful 9:, prevede c Fdeoarece o caracteristic a terenurilor este c acestea au, n mod normal, o durat de via economic nedefinitX un leasing de terenuri va fi clasificat drept leasing opera ionalG. n cazul leasingului de terenuri 'i cldiri, aceste elemente tre&uie luate n considerare separat pentru clasificarea opera iunilor de leasing. #I7S 9-, paragraful 92%. 6ajoritatea contractelor de leasing de propriet i imo&iliare vor acorda locatarului dreptul de a ocupa at*t terenurile c*t 'i cldirile, pentru care interesele aferente am&elor elemente revin locatorului. .ac IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar --6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta locatarul tre&uie s ntre in cldirea 'i s o napoieze locatorului n condi ii optime, este pro&a&il ca am&ele elemente s fie corect clasificate ca leasing opera ional #vezi 7nexa 7%. n cazul n care am&ele elemente nu prezint aceea'i clasificare, pl ile minime de leasing #inclusiv orice plat ini ial a ratelor de leasing% sunt distri&uite ntre teren 'i cldiri, n func ie de valorile juste relative ale intereselor privind leasingul aferent celor dou elemente, la nceputul contractului de leasing. .ac pl ile de leasing nu pot fi alocate ec3ita&il ntre aceste dou elemente, ntregul leasing este clasificat drept leasing financiar, cu excep ia cazului n care este clar c am&ele elemente sunt de leasing opera ional #I7S 9-, paragraful 9D%. 7ceast alocare nu este necesar n cazul n care dreptul locatarului este nregistrat drept investi ie imo&iliar #I7S 9-, paragraful 9E%. D.D.: (entru mai multe informa ii privind drepturile aferente contractelor de leasing, vezi 7nexa 7. D.- I7S :, 0 -nvestiii imobiliare D.-.9 I7S :, define'te investiia imobiliar ca fiind acea proprietate imo&iliar #un teren sau o cldire, sau parte a unei cldiri, sau am&ele%

de inut #de proprietar sau de locatar n &aza unui contract de leasing financiar% mai degra& n scopul nc3irierii sau pentru cre'terea valorii capitalului sau am&ele. Sunt excluse propriet ile de inute 'i utilizate n produc ia sau furnizarea de &unuri 'i servicii, sau n scopuri administrative ca 'i propriet ile de inute pentru v*nzare n decursul activit ii normale. D.-.9.9 n cazul n care o parte a unei propriet i este de inut ca o investi ie imo&iliar, iar o parte este ocupat de proprietar, iar pr ile pot fi v*ndute sau nc3iriate separat, pr ile sunt nregistrate n eviden ele conta&ile n mod separat. .ac pr ile nu pot fi v*ndute n mod separat, proprietatea imo&iliar devine investi ie imo&iliar numai dac o parte nesemnificativ este de inut n scopul utilizrii n produc ia de &unuri, n prestarea de servicii sau n scopuri administrative #I7S :,, paragraful 9,%. D.-.9.+ (roprietatea imo&iliar care este nc3iriat 'i ocupat de societatea mam sau de o filial a sa, n cadrul unui contract de leasing n interiorul unui grup, nu este clasificat ca o investi ie imo&iliar n situa iile financiare consolidate ale grupului, dar poate fi tratat ca investi ie imo&iliar n situa iile financiare individuale ale locatorului #I7S :,, paragraful 92%. D.-.+ Investi iile imo&iliare sunt evaluate ini ial la cost. .up recunoa'terea ini ial, o entitate poate adopta unul dintre urmtoarele modele conta&ile/ -#$ IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta a% 5n model bazat pe valoarea just -nvestiia imobiliar tre&uie evaluat la valoarea just, iar modificrile nregistrate n valoarea just tre&uie recunoscute n contul de profit 'i pierderi, sau &% 5n model bazat pe cost. 6odelul costului HistoricG este de fapt modelul prevzut n I7S 9D. > entitate care opteaz pentru modelul &azat pe cost #istoric% tre&uie s prezinte 'i valoarea just a investi iei sale imo&iliare. D.-.+.9 6odelul &azat pe valoarea just este descris n detaliu n I7S :,, paragrafele BB$22. .aloarea de pia a interesului entit ii n investi ia imo&iliar, derivat n conformitate cu IVS 9, ndepline'te aceste cerin e detaliate. .aloarea de pia va reflecta orice opera iune curent de leasing, orice fluxuri de numerar curente 'i orice ipoteze rezona&ile privind veniturile viitoare din c3irii sau c3eltuieli. D.-.B 0roprieti nchiriate (roprietatea imo&iliar de inut mai degra& n cadrul unui contract de nc3iriere dec*t cu drept de proprietate, 'i care corespunde defini iei de investi ie imo&iliar, poate fi nregistrat n eviden ele conta&ile prin utilizarea modelului &azat pe valoarea just. .ac este adoptat aceast op iune, toate propriet ile imo&iliare clasificate ca investi ii imo&iliare vor fi nregistrate pe &aza modelului valorii juste #I7S :,, paragraful D%. D.-.B.9 I7S :,, paragraful 2, #d%, prevede c valoarea just a unei investi ii imo&iliare, de inute conform unui contract de leasing, reflect venitul net dup deducerea datoriilor de leasing viitoare. .e'i entitatea tre&uie s adauge la valoarea just raportat orice datorie recunoscut

pentru leasing, pentru a ajunge la valoarea just a investi iei imo&iliare, n scopuri conta&ile, acest lucru nu afecteaz o&liga ia ca evaluatorul s raporteze valoarea de pia. D.-.B.+ ?a recunoa'terea ini ial, o investi ie imo&iliar, de inut n cadrul unui contract de leasing, va fi nregistrat su& forma unui leasing financiar, conform I7S 9-, paragraful +,, adic la valoarea just a propriet ii, sau la valoarea actualizat a pl ilor minime de leasing, dac aceasta din urm este mai mic. >rice sum ac3itat pentru a do&*ndi dreptul aferent propriet ii este prezentat ca parte din pl ile minime de leasing 'i, n consecin , este inclus n costul activului #I7S :,, paragraful +2%. D.-.B.B )valuarea ulterioar a investi iei imo&iliare, de inut n cadrul unui contract de leasing opera ional, necesit adoptarea modelului &azat pe valoarea just. #Vezi paragraful D.D.B.9 de mai sus.% IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar -#Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.-.: !valuri externe. )ntit ile sunt ncurajate, dar nu o&ligate, s determine valoarea just a unei investi ii imo&iliare pe &aza evalurii fcute de un evaluator independent #extern%, care de ine o calificare profesional relevant 'i recunoscut 'i care are experien recent n ceea ce prive'te localizarea 'i categoria de investi ie imo&iliar care este evaluat #I7S :,, paragraful +D%. D.E 7lte cerin e conform I7S$urilor D.E.9 0ortofolii. Un portofoliu este un grup sau o com&ina ie de propriet i, de inute de un singur proprietar 'i al crui management este efectuat n comun. .aloarea de pia a unor asemenea active, considerate sau tratate ca un portofoliu sau ca un ansam&lu de propriet i, ar putea s fie mai mare sau mai mic dec*t suma valorilor de pia ale fiecrui activ individual. 7colo unde exist aceast situa ie, ar tre&ui raportat separat directorilor sau administratorilor. D.E.+ )eprecierea Conform cerin elor din I7S BD, )eprecierea activelor, o ntreprindere tre&uie s sta&ileasc, la data fiecrui &ilan conta&il, dac exist vreun indiciu potrivit cruia un activ poate fi depreciat. .eprecierea poate fi indicat, de exemplu, de o reducere a valorii activului ca urmare a modificrilor de pe pia sau progresului te3nologic, de nvec3irea activului, de realizarea unei performan e de &eneficii inferioare celor a'teptate, sau de inten ia de a ntrerupe sau restructura opera iunile entit ii. n cazul n care este identificat o depreciere, valoarea contabil a activului, reprezentat fie de costul istoric, fie de o evaluare anterioar, tre&uie nregistrat la o valoare mai mic, adic la valoarea recuperabil, care este cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de vnzare ale unui activ 'i valoarea sa de utilizare. .aloarea de utilizare este valoarea pe care entitatea estimeaz s o o& in din utilizarea a activului, pe parcursul duratei de via util rmas 'i din eventuala cedare a acestuia. .e'i sunt specifice entit ii, input$urile pentru determinare valorii de utilizare a unui activ tre&uie s derive din pia , ori de c*te ori este posi&il. 4otu'i, dac valoarea

pe care o entitate o poate o& ine din utilizarea continu a unui activ este mai mic dec*t ncasrile nete ce se pot o& ine n urma cedrii sau casrii imediate a acestuia, valoarea contabil tre&uie s reflecte cea de a doua solu ie. .aloarea just minus costurile de vnzare ale unui activ reprezint valoarea de pia ale acestuia minus costurile de v*nzare anticipate n mod rezona&il. D.E.B 0iee discontinue. C*nd pie ele sunt discontinue sau suspendate, evaluatorii tre&uie s fie pruden i n analize a'a cum se prezint n IVS 9, paragraful D.2. Conform I7S +C, *aportarea financiar n economiile hiperinflaioniste, evaluatorilor li se poate solicita s estimeze valoarea la data ntocmirii &ilan ului. -## IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta %1$ Cerine pentru prezentarea informaiilor %1- Evaluatorul trebuie 0 prezinte toate informaiile nece0are conform IVS .4 Raportarea evalurii1 %1# Pentru prezentarea informaiilor nece0are4 conform I8RS-urilorDIASurilor4 a 0e vedea para*rafele (121#4 (1(1- 'i 31- de mai 0u01 %1. Evaluatorul trebuie 0 prezinte cadrul le*i0lativ 'i orice deviere de la ace0te Standarde4 pentru a re0pecta le*i0laia4 re*lementrile "inclu0iv cele contabile& 0au uzana1 51$ Prevederi referitoare la devieri de la Standard 51- <n utilizarea ace0tei Aplicaii orice devieri trebuie 0 fie n conformitate cu prevederile din IVS .4 Raportarea evalurii1 61$ ,ata intrrii n vi*oare C.9 7cest Standard Interna ional de 7plica ie n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. IV7 9, )valuarea pentru raportarea financiar -#. -#2 Anexa A@ In0truciuni 0uplimentare privind contabilizarea operaiunilor de lea0in* Anexa A In0truciuni 0uplimentare privind contabilizarea operaiunilor de lea0in* Clasificarea opera iunilor de leasing 9+7locarea valorii ntre teren 'i cldiri 9+E Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare -#3 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Cla0ificarea operaiunilor de lea0in* Conform I7S 9-, pentru includerea n situa iile financiare, opera iunile de leasing tre&uie clasificate fie ca leasing opera ional, fie ca leasing financiar/ ?easingul financiar este opera iunea de leasing care transfer, su&stan ial, toate avantajele 'i riscurile neprevzute aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. 4itlul de proprietate poate fi transferat, n cele din urm, sau nu. ?easingul operaional este opera iunea de leasing ce nu intr n categoria

leasingului financiar. C*teva exemple de situa ii care, individual sau n com&ina ie, conduc n mod normal la clasificarea unui leasing ca fiind leasing financiar sunt redate la paragrafele 9,$99 din I7S 9D. 7ceste exemple nu sunt ntotdeauna concludente. .ac din alte trsturi reiese clar c leasingul nu transfer, de la locatar la locator, toate riscurile 'i &eneficiile aferente dreptului de proprietate asupra unui activ, atunci leasingul nu va fi clasificat totu'i, ca leasing financiar. #a% leasingul transfer locatarului titlul de proprietate asupra &unului p*n la sf*r'itul duratei contractului de leasing1 #&% locatarul are op iunea de a cumpra &unul n condi ii avantajoase1 #c% durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare parte, durata de via economic a &unului, c3iar dac titlul de proprietate nu este transferat1 #d% la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a pl ilor minime de leasing este cel pu in egal cu aproape ntreaga valoarea just a &unului n regim de leasing1 #e% &unurile ce constituie o&iectul contractului de leasing sunt de natur specializat, astfel nc*t numai locatarul le poate utiliza fr efectuarea unor modificri majore1 #f% dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile locatorului, generate de rezilierea contractului, revin locatarului1 c*'tigurile sau pierderile rezultate din varia ia valorii juste reziduale sunt n sarcina locatarului1 IV7 9, 7nexa 7 -#% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta #g% c*'tigurile sau pierderile rezultate din varia ia valorii juste reziduale sunt n sarcina locatarului1 #3% locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a doua perioad, la o c3irie su&stan ial mai redus dec*t c3iria de pia . .ac se ajunge la concluzia c toate riscurile 'i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ nu au fost transferate locatarului, atunci leasingul este un leasing opera ional. .eoarece clasificarea implic estimarea gradului n care &eneficiile economice sunt transferate prin leasing, evaluatorilor li se poate solicita s ofere consultan cu privire la clasificarea fcut de ctre locator 'i locatari. IVSC consider c, n majoritatea cazurilor, o estimare calitativ a clauzelor contractului de leasing va indica n mod rapid clasificarea corect, fr a mai fi necesar calcularea detaliat a valorii diferitelor drepturi aferente leasingului. Valorile relative ale drepturilor locatorului 'i locatarului nu reprezint factori c3eie n clasificare1 criteriul esen ial este dac locatorul a transferat toate riscurile 'i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. Alocarea valorii ntre teren 'i cldire n cazul opera iunilor de leasing, care au ca o&iect terenuri 'i cldiri la un loc, I7S 9-, paragraful 92, prevede ca cele dou elemente s fie luate n considerare separat pentru clasificare. .ac se consider c elementul cldiri poate fi un

leasing financiar, va fi necesar alocarea c3iriei ini iale propor ional cu valorile juste relative ale drepturilor de utilizare n sistem de leasing ale elementelor de teren 'i cldiri, la nceputul contractului de leasing #I7S 9-, paragraful 9D%. (entru majoritatea contractelor de leasing imo&iliar, drepturile asupra terenului 'i cldirilor nu sunt identifica&ile 'i, n orice caz, interesele 'i &eneficiile privind am&ele elemente revin locatorului, la sf*r'itul contractului de leasing. )xist deseori prevederi ca c3iria s fie revizuit periodic pentru a reflecta evolu ia valorii de pia a propriet ii, precum 'i o&liga ia ca locatorul s preia de la locatar terenurile 'i cldirile n condi ii optime. 7cestea sunt indicii clare cu privire la faptul c locatorul nu a transferat locatarului toate riscurile 'i avantajele aferente dreptului de proprietate, fie asupra terenului, fie asupra cldirilor. n consecin , leasing$ul financiar imo&iliar apare n cazurile n care locatarul inten ioneaz o cale de finan are a unei ac3izi ii ulterioare de terenuri, cldiri sau am&ele, deseori prin intermediul unei op iuni de a ac3izi iona dreptul locatorului, n sc3im&ul unei sume nominale, dup efectuarea pl ilor de -#5 IV7 9, 7nexa 7 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta leasing. n unele cazuri, este pro&a&il ca opera iunile de leasing, care nu sunt clar structurate ca acorduri de finan are, s ndeplineasc c*teva dintre criteriile unui leasing financiar, de exemplu, acolo unde pl ile de leasing nu reflect valoarea real a propriet ii. n aceste cazuri, este necesar o analiz mai detaliat a valorii riscurilor sau &eneficiilor transferate, pentru a confirma sau anula clasificarea acestora. Conform I7S 9-, paragraful 9-, nu este necesar alocarea pe cele dou elemente, respectiv terenurile 'i cldirile unei investi ii imo&iliare, de inute n cadrul unui contract de leasing. n conformitate cu I7S :,, c3iar dac investitorul poate de ine investi iile imo&iliare su& forma unui leasing opera ional, totalul este conta&ilizat ca un leasing financiar. n cazul unui contract de leasing privind o parcel de teren autonom 'i construc ia aferent, alocarea c3iriei pentru fiecare element este o sarcin ce poate fi ndeplinit credi&il acolo unde exist o pia activ pentru terenurile pentru dezvoltri similare n localitate. n alte situa ii, de exemplu, unde leasingul are ca o&iect o parte dintr$o cldire, cu mai multe spa ii nc3iriate, fr teren identifica&il 'i atri&ui&il unei opera iuni de leasing, alocarea exact poate fi imposi&il. I7S 9-, paragraful 9D, arat c pot exista astfel de cazuri 'i prevede c dac pl ile de leasing nu pot fi alocate ec3ita&il ntre aceste dou elemente, ntregul leasing este clasificat drept leasing financiar, cu excep ia cazului n care este clar c am&ele elemente sunt de leasing opera ional. .ac acest lucru este clar, nc de la nceputul contractului de leasing, alocarea nu este necesar. n practic, contractele de leasing aferente unei pr i dintr$o cldire cu mai multe spa ii nc3iriate sunt, de regul, leasing$uri opera ionale, ntreaga proprietate fiind clasificat de locator ca investi ie imo&iliar. n astfel de cazuri alocarea nu mai este necesar. 7colo unde elementul cldiri este n mod clar un leasing financiar, este pro&a&il ca elementul teren s fie identifica&il. )xist

foarte rare cazuri n care elementul cldiri s ndeplineasc criteriile clasificrii drept leasing financiar, iar elementul teren s nu fie identifica&il clar. n astfel de cazuri, evaluatorul nu tre&uie s efectueze o alocare pe &az de criterii neclare, dar tre&uie s specifice faptul c alocarea nu poate fi realizat n mod credi&il. Ca urmare, entitatea va tre&ui s trateze opera iunea drept leasing financiar. IV7 9, 7nexa 7 -#6 -.$ Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare # IVA # @ Evaluarea pentru *arantarea mprumutului Evaluarea pentru *arantarea mprumutului Introducere 7rie de aplica&ilitate .efini ii !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate Con inutul Standardului Comentarii Cerin e pentru prezentarea informa iilor (revederi referitoare la devieri de la Standard .ata intrrii n vigoare 9BB 9BB 9BB 9B: 9B: 9BD 9:9 9:+ 9:+ Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare -.# Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare # Evaluarea pentru *arantarea mprumutului "Revizuit n #$$%& -1$ Introducere 9.9 Scopul Standardului Interna ional de 7plica ie n )valuare + #IV7 +% este de a oferi instruc iuni evaluatorilor care fac evaluri pentru garantarea mprumuturilor. 9.+ )ste important ca evaluatorii s aplice n mod consecvent principiile de evaluare din cuprinsul acestor Standarde, efectu*nd evaluri independente, clare 'i o&iective, care s fie relevante pentru necesit ile clien ilorK utilizatorilor. #1$ Arie de aplicabilitate

+.9 7cest Standard se aplic n toate situa iile n care sunt solicitate evaluri ale unor active care sunt, sau se propun a fi, garan ii pentru mprumuturi. mprumuturile se pot face su& diferite forme, incluz*nd pe cele ipotecare sau alte forme de credite cu rate ale do&*nzii fixe sau varia&ile. .1$ ,efiniii .efini ii din Standardele Interna ionale de )valuare/ B.9 .aloarea de pia Suma estimat pentru care o proprietate va fi sc3im&at, la data evalurii, ntre un cumprtor decis 'i un v*nztor 3otr*t, ntr$o tranzac ie cu pre determinat o&iectiv, dup o activitate de marReting corespunztoare, n care pr ile implicate au ac ionat n cuno'tin de cauz, prudent 'i fr constr*ngere #IVS 9, paragraful B.9%. B.+ -poteca (lasarea unei propriet i drept garan ie pentru ram&ursarea unui credit, cu clauza de ram&ursare a acestuia la scaden . n cazul ncetrii pl ii ratelor la credit, de ctre de&itor, creditorul poate n mod legal s execute garan ia. IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului -.. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.B 0roprietate specializat. > proprietate care se vinde rar pe pia a li&er sau niciodat, cu excep ia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicit ii sale, rezultat din proiectul 'i natura sa specializat, din configura ia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. B.: 0roprieti generatoare de afaceri 7numite clase de proprietate imo&iliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere 'i care se tranzac ioneaz pe pia , av*nd n vedere poten ialul lor de a genera profit. .efini ii din legisla ia Uniunii )uropene B.2 .aloarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea propriet ii, determinat printr$o estimare prudent a vanda&ilit ii viitoare a propriet ii, pe &aza aspectelor mentena&ile pe termen lung ale propriet ii, condi iilor normale 'i locale ale pie ei, utilizrii curente 'i utilizrilor alternative adecvate ale propriet ii. n estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu se iau n considerare elemente speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar fundamentat ntr$o manier clar 'i transparent. #7ceast defini ie este preluat din .irectiva +,,DK:EK)C a (arlamentului )uropean%. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 Un raport de evaluare ela&orat pentru garantarea mprumuturilor nu va fi n mod necesar identic cu un raport de evaluare pentru scopuri de raportare financiar. .e'i se pot folosi tipuri de valoare similare cu valoarea de pia, ipotezele pe care se &azeaz evaluarea pot fi diferite. :.+ .e exemplu, principiul de &az al multor evaluri pentru raportarea financiar l reprezint ipoteza continuit ii activit ii entit ii. 4otu'i, o astfel de ipotez nu este adecvat pentru evaluarea propriet ilor cu care se garanteaz mprumuturile. > astfel de ipotez are implica ii speciale pentru activele specializate ipotecate, a cror valoare 'i vanda&ilitate pot s fie limitate, n situa ia separrii lor de entitatea din care fac parte. (1$ Aplicare

Pentru efectuarea evalurilor4 conforme cu ace0t Standard 'i cu Principiile de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP&4 e0te obli*atoriu ca evaluatorii 0 re0pecte toate 0eciunile Codului ,eontolo*ic IVS4 referitoare la etic4 competen4 prezentarea informaiilor 'i raportare "0eciunile 24 (4 3 'i %&1 -.2 IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1- <n efectuarea evalurilor proprietilor n 0copul *arantrii mprumuturilor4 evaluatorii vor prezenta valoarea de pia a ace0tor proprieti4 n conformitate cu ace0te Standarde Internaionale de Evaluare1 (1# ,ac 0ituaiile 0unt de a'a natur nc t 0e poate Eu0tifica o deviere de la valoarea de pia4 acea0ta va fi menionat clar 'i va fi explicat n raportul de evaluare4 mpreun cu precizarea 'i definiia tipului de valoare e0timat 'i cu o explicaie a motivelor acea0tei devieri1 ,ac exi0t o diferen 0ub0tanial ntre valoarea de pia a proprietii 'i un tip alternativ de valoare raportat4 ace0t lucru ar trebui menionat n raport1 (1. Concluzia evalurii va fi raportat n conformitate cu IVS .4 Raportarea evalurii1 (12 Suplimentar fa de cerinele IVS .4 rapoartele de evaluare pentru *aranii imobiliare vor include comentarii4 dac ace0tea 0unt nece0are4 privindA (121- activitatea curent 'i tendinele pieei relevanteB (121# cererea anterioar4 cea curent 'i cea anticipat pentru cate*oria de proprietate n cadrul localitiiB (121. cererea potenial 'i po0ibil pentru utilizri alternativeB (1212 vandabilitatea curent a proprietii 'i4 dac e0te 0olicitat4 probabilitatea meninerii ace0teiaB (121( orice impact al unor evenimente previzibile "la data evalurii& a0upra valorii *aranieiB (1213 abordarea valorii adoptat 'i *radul de fundamentare al evalurii cu informaii de pia1 (1( Evaluri pentru *arantarea mprumuturilor pot fi cerute pe ipoteza unei modificri a 0trii 0au condiiei proprietii4 de exemplu dezvoltarea unei noi cldiri 0au modernizarea cldirii1 <n mod normal4 o a0tfel de evaluare 0e va face pe ipoteza c acea0t modificare a fo0t realizat la data evalurii1 A'adar4 nu e0te o proiecie a valorii la o dat viitoare4 c nd modificarea va fi fcut1 Raportul trebuie 0 0pecifice4 n mod clar4 c IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului -.( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta evaluarea e0te bazat pe ipoteza c4 la data evalurii4 modificarea 0pecificat a fo0t deEa efectuat1 <n ace0te 0ituaii4 utilizarea termenului valoarea de pia, fr nici o completare4 poate induce n eroare1 ,e exemplu4 termenul Gvaloarea de pia ca 'i c nd ar fi modificatH e0te un exemplu de modificare adecvat a termenului valoare de pia, care poate fi folo0it n a0tfel de cazuri1 (13 ,e a0emenea4 poate fi 0olicitat o evaluare a unei proprieti pe baza

ipotezei c 0-a atin0 nivelul e0timat de ocupare1 Acea0ta va trebui 0 reflecte a'teptrile reali0te 'i percepiile participanilor pe pia4 la data raportului1 (1% Ade0ea4 mprumuturile acordate firmelor 0au per0oanelor fizice de ctre bnci 0au alte in0tituii financiare 0unt *arantate cu active 0pecifice1 Evaluatorii trebuie 0 nelea*4 la modul *eneral4 cerinele ace0tor in0tituii 'i4 eventual4 0tructura clauzelor contractelor de mprumut1 ,e obicei4 creditorii 0olicit ca anumite clauze dintr-un contract de mprumut4 0 rm n confideniale4 n0 ace0t lucru nu exonereaz evaluatorul de obli*aia de a avea o percepie *eneral a0upra proce0ului de creditare1 31$ Comentarii D.9 ?a nceperea misiunii, evaluatorul tre&uie s identifice, n mod clar, proprietatea care va servi drept garan ie. .ac exist com&inri de proprietate imo&iliar 'i &unuri mo&ile, este necesar o aten ie sporit pentru a distinge cele dou tipuri de proprietate. D.+ 7plica&ilitatea diverselor a&ordri n determinarea valorii de pia, este determinat de modul uzual n care propriet ile se comercializeaz pe pia . (e &aza informa iilor de pia , fiecare a&ordare este o metod comparativ, put*nd fi necesar utilizarea mai multor metode. D.B .ac este aplicat corect 'i adecvat, fiecare metod relevant de evaluare va conduce la un rezultat similar. 4oate metodele de evaluare se vor &aza pe informa ii de pia . Costurile de construc ie 'i deprecierea, dac sunt necesare, vor fi determinate prin referire la o analiz a estimrilor de pia ale costurilor 'i deprecierii cumulate. Utilizarea unei metode &azate de venit, n special metoda fluxului de numerar actualizat, cu te3nicile acesteia, se va &aza, de asemenea, pe fluxurile de numerar 'i ratele renta&ilit ii derivate din pia . -.3 IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.: Uneori, un creditor poate solicita determinarea unui tip de valoare diferit de valoarea de pia. IVS + cuprinde tipurile, utilizrile 'i raportarea unor tipuri de valoare alternative. )valuatorul tre&uie s se asigure c tipul de valoare alternativ nu este confundat cu valoarea de pia. .e'i pot exista situa ii n care, pentru garantarea mprumuturilor, este adecvat un tip de valoare alternativ, utilizatorii unor astfel de evaluri tre&uie preveni i c exist posi&ilitatea ca aceast valoare s nu se realizeze, dac ipotezele alternative sta&ilite nu mai sunt de actualitate. D.2 -nvestiii imobiliare D.2.9 .e o&icei, propriet ile generatoare de venit se evalueaz n mod individual. )ste ns posi&il ca institu iile de creditare s doreasc s cunoasc valoarea unei propriet i, ca fc*nd parte dintr$un portofoliu de propriet i. n asemenea situa ii, ar tre&ui explicat clar diferen a dintre valoarea propriet ii individuale, n ipoteza c aceasta se vinde individual 'i valoarea ei, ca parte a unui portofoliu. D.2.+ n mod normal, de'i evaluatorul poate face aprecieri asupra cererii viitoare 'i a vanda&ilit ii propriet ii pe durata creditului #vezi paragraful 2.: de mai sus%, n sfera evalurii nu intr consultan a privind a&ilitatea

c3iria'ului de a$'i respecta o&liga iile viitoare. D.D 0roprietile ocupate de proprietar D.D.9 n mod normal, proprietatea ocupat de proprietar, evaluat n scopul garantrii mprumutului, tre&uie evaluat ca 'i c*nd ar fi li&er #neocupat%, adic cumprtorul are control legal 'i posesie deplin asupra acesteia. 7ceasta nseamn c, de'i proprietarul ocupant este participant pe pia , n evaluare, nu se va ine cont de nici un avantaj care rezult din faptul c proprietatea este ocupat de ctre proprietarul ei. D.- nchirieri ntre pri asociate sau n legtur D.-.9 n cazul n care proprietatea oferit drept garan ie este nc3iriat unei pr i aflate ntr$o rela ie cu creditorul este nevoie de precau ie. .ac evaluatorul consider c nc3irierea creaz n acest caz un flux de venituri mai favora&il fa de cel o&tena&il printr$o tranzac ie neprtinitoare, cum ar fi nc3irierea ctre o ter prte, creditorul va fi avertizat 'i este posi&il ca acea proprietate nc3iriat, oferit drept garan ie, s nu fie adecvat. IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului -.% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.E %timulente de vnzare D.E.9 V*nztorii de propriet i 'i, n special, antreprenorii de propriet i imo&iliare, ofer adesea stimulente cumprtorilor. )xemple de astfel de stimulente sunt/ garan iile privind venitul din nc3iriere, contri&uirea la costurile de mutare sau de ec3ipare ale cumprtorului sau furnizarea de &unuri mo&ile, cum ar fi mo&ilierul sau ec3ipamente. .aloarea de pia nu ia n considerare pre urile majorate datorit unor considera ii sau concesii speciale #IVS 9, paragraful B.+.9%. n aceste cazuri, este oportun n'tiin area creditorului despre efectul pe care stimulentele oferite l au asupra pre urilor curente de v*nzare. D.C 0roprieti specializate D.C.9 (rin defini ie, propriet ile specializate pot avea o vanda&ilitate limitat 'i o valoare semnificativ, numai ca parte a ntreprinderii #a se vedea Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, paragraful E.+%. n scopuri de garantare a unui mprumut, ele tre&uie evaluate pe &aza celei mai bune utilizri, n ipoteza unei propriet i vacante #vezi paragraful D.D.9 de mai sus%. 7ceasta implic luarea n considerare a costurilor 'i riscurilor aferente ajungerii la acea utilizare. Creditorii pot considera c propriet ile specializate nu pot fi utilizate drept garan ii pentru mprumuturi. D.C.+ )valuarea unei propriet i specializate poate fi necesar n cazul n care proprietatea este parte a unei ntreprinderi care 'i continu activitatea. Creditorul ar tre&ui aten ionat c evaluarea este dependent de o renta&ilitate continu sau de continuitatea exploatrii. .ac valoarea determinat pe ipoteza unei propriet i vacante este poten ial mai mic, acest lucru tre&uie adus n aten ia creditorului. D.9, 0roprieti generatoare de afaceri D.9,.9 7numite clase de propriet i, care cuprind n principal 3oteluri sau alte afaceri din comer , n care proprietatea a fost autorizat 'i destinat

exclusiv pentru acea utilizare, sunt evaluate n mod uzual pe &aza profita&ilit ii, dar excluz*nd orice fond comercial personal #vezi ;8 9+, paragraful B.B.+%. n astfel de cazuri, creditorul tre&uie aten ionat cu privire la diferen a major de valoare care poate exista ntre o activitate func ional 'i una n care afacerea este nc3is, inventarul este lic3idat, licen ele #'i alte active necorporale precum certificatele, contractele de franciz sau -.5 IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta autoriza iile% sunt anulate ori sunt n pericol de a fi anulate, precum 'i orice alte circumstan e existente care pot duna profita&ilit ii viitoare 'i valorii. D.9,.+ .ac venitul unei propriet i depinde esen ial de un anumit locatar sau de mai mul i locatari dintr$un singur domeniu sau de alte condi ii care ar putea cauza o insta&ilitate viitoare a venitului, evaluatorul tre&uie s men ioneze ace'ti factori, n raportul de evaluare. n anumite cazuri, poate fi adecvat o estimare a valorii propriet ii, pe &aza unei utilizri alternative, presupun*nd c este neocupat. D.99 0roprieti n dezvoltare D.99.9 (ropriet ile de inute pentru dezvoltare sau ca amplasamente pentru construirea de cldiri, tre&uie evaluate prin luarea n considerare a drepturilor 'i reglementrilor de dezvoltare existente 'i poten iale. >rice ipoteze cu privire la planificarea ur&an 'i la al i factori importan i tre&uie s fie rezona&ile, validate de comportamentul pie ei 'i tre&uie enun ate explicit n raportul de evaluare. D.99.+ 7&ordarea evalurii propriet ilor n dezvoltare va depinde de gradul de dezvoltare al propriet ii la data evalurii 'i de msura n care proprietatea poate fi v*ndut sau nc3iriat, nainte de finalizarea dezvoltrii. 7&ordarea evalurii tre&uie discutat 'i convenit cu creditorul, nainte de nceperea evalurii. )valuatorul tre&uie s ai& grij/ D.99.+.9 s fac o estimare ra ional a perioadei de timp necesar dezvoltrii care se va derula de la data evalurii. n aceast analiz va fi reflectat efectul cerin elor suplimentare de dezvoltare asupra costurilor 'i veniturilor, folosind, c*nd este cazul, actualizarea acestora la valoarea prezentKactualizat1 D.99.+.+ s anticipeze, pe c*t posi&il la data evalurii, comportamentul pie ei pe durata perioadei de dezvoltare1 D.99.+.B s ia n considerare 'i s indice n mod corect gradul de risc asociat dezvoltrii1 'i D.99.+.: s ia n considerare 'i s dezvluie orice rela ii speciale cunoscute dintre pr ile implicate n dezvoltare. IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului -.6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.9+ 'ctive epuizabile D.9+.9 n evaluarea pentru creditare a activelor epuiza&ile #neregenera&ile%, precum minele sau carierele, apar pro&leme particulare. 4re&uie atras aten ia creditorului asupra riscului asociat acestui tip de active epuiza&ile 'i asupra programului sta&ilit pentru extragerea sau utilizarea acestora.

D.9+.+ Un contract de nc3iriere, n care c3iria contractual este mai mare dec*t c3iria de pia sau economic, poate fi considerat ca fiind un activ necorporal epuiza&il al locatarului, deoarece valoarea atri&uit acestui factor scade pe msur ce durata de nc3iriere descre'te. D.9B !valuatorul D.9B.9 8atura 'i sfera angajamentului evaluatorului tre&uie s fie clare at*t pentru evaluator c*t 'i pentru utilizatorii evalurii. )valuatorii tre&uie s fie con'tien i de riscul asociat evalurilor pentru garantarea mprumuturilor n caz c lipsa de comunicare, nen elegerile sau erorile pot degenera n dispute sau litigii ntre creditor 'i evaluator. D.9B.+ n unele jurisdic ii, legisla ia serviciilor financiare prevede o&ligativitatea unor licen e sau permise ale consultan ilor, dac consultan a lor se refer nu numai la valoarea propriet ii, ci 'i la aspecte legate de emisiuni de valori precum ac iuni, pr i sociale, sc3eme de investi ii colective sau credite sindicalizate. )valuatorii ar putea avea restric ii pentru consultan a pe care pot s o fac n aceste jurisdic ii. D.9B.B n cazul evalurilor pentru mprumuturi, este important ca evaluatorul s fie independent fa de creditor. D.9B.: )ste important ca evaluatorul s de in sau s o& in experien a necesar pentru tipul 'i loca ia propriet ii implicate, iar dac nu o are, s caute asisten competent. D.9: .nzri forate i perioade scurte de mar9eting sau de vnzare D.9:.9 Institu iile de credit pot solicita evaluri pentru v*nzri for ate sau lic3idri sau impun un timp limitat pentru v*nzarea garan iei. .eoarece impactul unei astfel de constr*ngeri asupra pre ului o&tena&il, va depinde de circumstan ele n care are loc v*nzarea, este nerealist ca evaluatorul s fac supozi ii asupra pre ului o&tena&il, fr s cunoasc motivele constr*ngerii sau circumstan ele n care proprietatea va fi oferit spre v*nzare. (e &aza definirii unor astfel de ipoteze, evaluatorul poate realiza o evaluare alternativ, ns creditorul ar tre&ui aten ionat asupra faptului c opinia -2$ IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta evaluatorului este vala&il numai la data evalurii 'i c aceasta ar putea fi nereal pentru o eventual executare a garan iei, n cazul n care condi iile de pia 'i circumstan ele v*nzrii pot fi diferite. D.92 *atele de solvabilitate ale debitorului D.92.9 6ajoritatea &ncilor 'i institu iilor de credit sunt supuse unor limitri n ce prive'te creditul total care poate fi acordat, determinat ca un anumit procentaj din activele creditorului 'i cunoscut su& numele de rat a solvabilitii. ?a nivel interna ional, 7cordul <asel II reglementeaz ratele minime ale solva&ilit ii care tre&uie men inute de institu iile de credit, precum 'i modul de calcul al acestor rate. (entru calcularea ratei solva&ilit ii se utilizeaz valoarea activelor luate n garan ie. D.92.+ n circumstan e excep ionale, pe pie ele dezvoltate 'i sta&ile, 7cordul <asel II impune estimarea valorii de pia 'i a valorii de garantare a creditului ipotecar pentru o proprietate imo&iliar cu caracter comercial

#lucrativ%. Un risc preferen ial de 2,W este asociat acelei tran'e de credit garantat, care nu tre&uie s dep'easc minimul dintre 2,W din valoarea de pia 'i D,W din valoarea de garantare a creditului ipotecar. D.92.B .aloarea de garantare a creditului ipotecar este o te3nic pe termen lung de estimare a riscului. Ca urmare, nu este un tip de valoare. .aloarea de garantare a creditulut ipotecar este o te3nic utilizat n principal n unele &nci din c*teva ri europene. Informa ii suplimentare despre valoarea de garantare a creditului ipotecar se gsesc pe Ae&site$ul IVSC. %1$ Cerine pentru prezentarea informaiilor %1- <n raportarea valorii de pia, e0timat pentru *arantarea unui mprumut4 evaluatorul va trebui 0 in cont de cerinele din IVS .4 Raportarea evalurii1 %1# ?aza mi0iunii evaluatorului trebuie 0 fie 0tabilit n mod clar4 n toate rapoartele ntocmite pentru tere pri1 )oate rapoartele trebuie 0 fie ntocmite a0tfel nc t 0 nu poat fi interpretate eronat de ctre o per0oan raional1 %1. Evaluatorul trebuie 0 prezinte cadrul de re*lementare 'i orice deviere de la ace0te 0tandarde4 nece0ar pentru a re0pecta le*i0laia local4 re*lementrile 0au uzanele1 IV7 +, )valuarea pentru garantarea mprumutului -2Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 51$ Prevederi referitoare la devieri de la Standard 51- <n utilizarea ace0tei Aplicaii orice devieri trebuie 0 fie n conformitate cu prevederile din IVS .4 Raportarea evalurii1 61$ ,ata intrrii n vi*oare C.9 7cest Standard Interna ional de 7plica ie n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. IV7 +, )val -2# uarea pentru garantarea mprumutului Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare . IVA .@ Evaluarea activelor din 0ectorul public pentru raportarea financiar Evaluarea activelor din 0ectorul public pentru raportarea financiar Introducere 7rie de aplica&ilitate .efini ii !ela ia cu Standardele de Conta&ilitate Con inutul Standardului Comentarii Cerin e pentru prezentarea informa iilor (revederi referitoare la devieri de la Standard .ata intrrii n vigoare 9:2 9:D 9:D 92,

929 92D 9D, 9D9 9D9 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare -22 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare . Evaluarea activelor din 0ectorul public pentru raportarea financiar "Adoptat n #$$%& -1$ Introducere 9.9 7ctivele din sectorul pu&lic sunt acele active de inute 'iKsau controlate de ctre entit i guvernamentale sau cvasi$guvernamentale, n scopul furnizrii de &unuri sau servicii pu&lice. (rincipiile care se aplic la evaluarea activelor din sectorul pu&lic sunt, n esen , acelea'i ca 'i pentru orice alte active. 9.+ )valuarea activelor din sectorul pu&lic se poate face n mai multe scopuri, care includ raportarea financiar, planificarea privatizrii, ini ierea unui credit 'i analize cost$&eneficiu sau economice, realizate de ctre entit i guvernamentale sau cvasi$guvernamentale, fie pentru a determina dac un activ din sectorul pu&lic este utilizat 'i ntre inut eficient, fie pentru sta&ilirea pre ului de monopol al serviciilor. 9.B Consiliul pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic #I(S7S<% ela&oreaz standarde de conta&ilitate pentru entit ile din sectorul pu&lic, care se numesc Standarde Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic #I(S7S$uri%. I(S7S$urile, care se aplic n conta&ilitatea de angajamente, se &azeaz pe Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri%, ela&orate de Consiliul pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate #I7S<%. I(S7S$urile acoper unele teme specifice de raportare financiar ale sectorului pu&lic, dintre care la unele nu se face referire n I"!Suri. 9.: IV7 9 se refer n mod general la aplicarea tipurilor de valoare #&azelor de evaluare% conform principiilor conta&ile din contextul I"!S$urilor. .atorit asemnrii dintre I(S7S$uri 'i I"!S$uri, acest Standard de 7plica ie n )valuare repet n mod necesar o parte din IV7 9 'i se refer 'i la cerin ele specifice pentru evaluarea activelor din sectorul pu&lic 'i la tratamentul acestora n raportarea financiar. 9.2 (roprietatea din sectorul pu&lic cuprinde at*t active ale propriet ii generatoare de numerar, c*t 'i ale propriet ii negeneratoare de numerar, ca 'i active specializate, incluz*nd/ activele de patrimoniu i protejate, active de IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -2( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta infrastructur, cldiri/construcii publice, reelele de utiliti publice, i active recreaionale ?a fel ca 'i activele din sectorul privat, 'i cele din sectorul pu&lic se mpart n dou categorii/ din exploatare 'i din afara exploatrii. 7ctivele din

afara exploatrii includ investi iile 'i activele n surplus. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest Standard de 7plica ie se utilizeaz n toate evalurile claselor de active din sectorul pu&lic incluse n orice situa ii financiare, care se &azeaz pe priceperea 'i experien a evaluatorilor #cu excep ia evalurilor ntreprinderilor pu&lice de afaceri sau ;<), care se realizeaz conform IV7 9%. +.+ IVS$urile faciliteaz tranzac iile interna ionale 'i via&ilitatea pie elor glo&ale prin armonizare 'i transparen n raportarea financiar. Ca urmare, acest Standard de 7plica ie este conceput n contextul Standardelor Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic #I(S7S$uri%. n septem&rie +,,2, Comisia pentru Standardele Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic a realizat un (roiect pentru 99 standarde I(S7S, care a fost m&unt it pentru a fi n concordan cu Standardul Interna ional de )valuare ela&orat de I7S<, n decem&rie +,,B, ca parte a (roiectului su ;eneral de m&unt iri. 7cest Standard de 7plica ie este ela&orat n contextul revizuirilor propuse pentru I(S7S$urile con inute n acest (roiect de Standard. +.B I(S7S$urile 'i I"!S$urile adopt dou modele pentru recunoa'terea n &ilan a activelor imo&iliare/ un model &azat pe cost 'i unul &azat pe valoarea just. 7tunci c*nd se folose'te valoarea just, este necesar o reevaluare a activului, iar acest Standard de 7plica ie se axeaz pe aceste circumstan e particulare n care tre&uie raportat valoarea de pia . +.: Cerin ele de natur legislativ, reglementar, conta&il sau jurispruden pot impune modificarea acestui Standard de 7plica ie, n unele ri sau n anume condi ii. >rice deviere cauzat de astfel de circumstan e tre&uie specificat 'i explicat clar n raportul de evaluare. .1$ ,efiniii ,efiniii ale Standardelor Internaionale de Evaluare B.9 4ostul de nlocuire net. Costul curent de nlocuire a unui activ cu ec3ivalentul su modern minus deducerile pentru deteriorarea fizic 'i pentru orice forme relevante de depreciere 'i optimizare. IV7 B, )valuarea activelor din sectorul -23 pu&lic pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.+ .aloarea de pia. Suma estimat pentru care o proprietate va fi sc3im&at, la data evalurii, ntre un cumprtor decis 'i un v*nztor 3otr*t, ntr$o tranzac ie cu pre determinat o&iectiv, dup o activitate de marReting corespunztoare, n care pr ile implicate au ac ionat n cuno'tin de cauz, prudent 'i fr constr*ngere #IVS 9, paragraf B.9%. B.B )epreciere. > pierdere n valoare din cauza diminurii utilit ii totale a propriet ii, cauzat de deteriorare, de modificri te3nologice, modificri ale comportamentului uman 'i de cerin e sau modificri de mediu. .eprecierea uneori este clasificat n func ie de elemente ca proiect 'i func ionalitate dep'ite, elemente structurale ale proiectului, care nu ndeplinesc cerin ele standardelor curente 'i de factori din afara activului, cum sunt modificrile n cererea de utilizare. B.: 7ptimizare. (rocesul prin care se determin op iunea de nlocuire, la cel mai mic cost, a poten ialului rmas de servicii al unui activ. )ste un proces de

ajustare a costului de nlocuire, pentru a reflecta faptul c activul poate fi depreciat te3nologic sau poate avea o capacitate mai mare dec*t este necesar. 7stfel, n cazul n care sunt posi&ile alternative de nlocuire a activului, se adopt acele alternative cu costul cel mai sczut. B.2 4ldire public. > cldire care serve'te comunit ii sau ndepline'te o func ie social 'i face parte din proprietatea pu&lic. 7stfel de exemple sunt/ cldirile tri&unalelor, sediile municipale, 'coli, nc3isori, sec ii de poli ie, unit i militare, &i&lioteci, spitale, clinici 'i cldiri sociale sau pu&lice. B.D 'ctiv din sectorul public > proprietate de inut 'iKsau administrat de o agen ie guvernamental sau cvasi$guvernamental, pentru furnizarea unor servicii sau &unuri pu&lice. 7ctivele din sectorul pu&lic cuprind mai multe tipuri de active, incluz*nd propriet ile conven ionale, cum sunt activele de patrimoniu 'i activele protejate, infrastructura, re eleleKinstala iile de utilit i pu&lice, activele recrea ionale 'i cldirile pu&lice #de ex. unit ile militare%, fiecare din aceste categorii fiind incluse n imo&ilizri corporale n sensul I(S7S$urilor 'i I"!S$urilor. 7ctivele din sectorul pu&lic includ n mod tipic/ a% active care au titlu de proprietate atipic, nu se pot nlocui, nu sunt generatoare de numerar sau furnizeaz &unuri sau servicii n lipsa oricrui concurent pe pia 1 &% terenul cu restric ii n ceea ce prive'te v*nzarea sau nc3irierea acestuia1 'i IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -2% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta c% terenul, care este destinat pentru o utilizare specializat 'i care nu reprezint, n mod necesar, cea mai &un utilizare a sa. 7 se vedea de asemenea active de patrimoniu, active de infrastructur, cldire public, utilitate public 'i active recreaionale. B.- 5tilitate public. > proprietate care/ a% produce un serviciu sau un &un de larg consum1 'i &% reprezint de o&icei un monopol sau un cvasi$monopol aflat su& anumite forme ale controlului statului. B.E 'ctive recreaionale. > proprietate de inut de stat care/ a% este administrat de sau n numele autorit ilor administra iei na ionale, municipale sau locale1 'i &% este destinat utilizrii recrea ionale de ctre pu&lic. )xemple sunt/ parcurile, terenurile de joac, spa iile verzi, spa iile de plim&are, 'trandurile, locurile de joac, c*mpurile 'i terenurile 'i alte propriet i dotate cu facilit i de recreare 'i sportive. B.C 0otenial de servicii. Capacitatea unui activ de a continua s produc &unuri 'i servicii n concordan cu o&iectivele entit ii. B.9, .aloarea amenajrilor terenului i construciilor. Valoarea adugat terenului prin amenajri 'i construc ii, cum ar fi cldiri, structuri sau modificri aduse terenului de natur permanent, implic*nd c3eltuieli de munc 'i capital, cu inten ia de a cre'te valoarea sau utilitatea propriet ii. 7menajrile terenului 'i construc iile existente au modalit i de utilizare 'i durate de via economic diferite.

,efiniii ale Standardelor Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public B.99 'ctive generatoare de numerar. 7ctive de inute pentru a genera o recompensare comercial. #I(S7S +9.9:% B.9+ .aloarea amortizabil. Costul activului sau o alt valoare su&titui&il costului din situa iile financiare, din care s$a sczut valoarea rezidual. #I(S7S 9-.9B%. IV7 B, )valuarea activelor din sectorul -25 pu&lic pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.9B 7mortizarea. 7locarea sistematic a valorii amortiza&ile a unui activ pe ntreaga durat de via util a acestuia. #I(S7S 9-.9B, I(S7S +9.9:% B.9: ntreprinderea public de afaceri 21:!3. > entitate care are urmtoarele caracteristici/ a% este o entitate cu capacitatea de a contracta n nume propriu1 &% i$a fost desemnat autoritatea financiar 'i opera ional de a desf'ura o activitate1 c% vinde &unuri 'i servicii, n cursul normal al activit ii sale, ctre alte entit i realiz*nd profit sau recuperarea total a costurilor1 d% nu se &azeaz pe finan are continu din fonduri pu&lice pentru continuarea activit ii #alta dec*t ac3izi ionarea de produse ntr$o tranzac ie desf'urat n condi ii o&iective%1 'i e% este controlat de o entitate din sectorul pu&lic. B.92 'ctive de patrimoniu. 7ctive care au o semnifica ie cultural, istoric sau legat de mediu. )xemple de active de patrimoniu includ cldiri 'i monumente istorice, situri ar3eologice, zone de conservare 'i rezerva ii naturale 'i opere de art. 7ctivele de patrimoniu prezint deseori anumite caracteristici, inclusiv pe cele prezentate mai jos #de'i aceste caracteristici nu sunt nt*lnite doar la acest tip de active%/ a% valoarea lor n termeni culturali, de mediu, educa ionali 'i istorici nu este preconizat a fi reflectat n totalitate ntr$o valoare financiar &azat doar pe un pre de pia 1 &% o&liga iile legale 'iKsau statutare pot impune interdic ii sau restric ii severe la cedarea prin v*nzare1 c% ele sunt deseori de nenlocuit, iar valoarea lor poate cre'te o dat cu timpul, c3iar dac starea lor fizic se deterioreaz1 'i d% estimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri aceasta poate s fie de c*teva sute de ani. .efini ia de mai sus este conform descrierii activelor de patrimoniu din I(S7S 9-.C. IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -26 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.9D )epreciere. > pierdere n &eneficiile economice viitoare sau n poten ialul serviciilor unui activ, care dep'e'te recunoa'terea sistematic a pierderii &eneficiilor economice viitoare ale activului sau a poten ialului serviciilor prin depreciere #I(S7S +9.9:%. B.9- 'ctive de infrastructur. 7ctive care au n general urmtoarele

caracteristici/ a% fac parte dintr$un sistem sau dintr$o re ea1 &% sunt specializate n natur 'i nu au utilizri alternative1 c% sunt imo&ile1 'i d% pot face o&iectul unor constr*ngeri la cedare. .efini ia de mai sus este conform descrierii activelor de infrastructur din I(S7S 9-.+9. B.9E 'ctivele generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie/numerar. 7ctive diferite de active generatoare de numerar. #I(S7S +9.9:% B.9C .aloarea recuperabil a serviciilor. Cea mai mare valoare dintre valoarea just a unui activ generator de alte fluxuri dec*t cele de trezorerie, minus costurile de v*nzare 'i valoarea lui de utilizare. #I(S7S +9.9:% B.+, )urata de via util 2a unei imobilizri corporale3. "ie/ a% perioada de timp n care se preconizeaz utilizarea activului de ctre entitate1 fie &% numrul de unit i de produc ie sau alte unit i similare care se preconizeaz s se o& in de ctre entitate, n &aza activului. #I(S7S 9-.9B, I(S7S +9.9:% B.+9 .aloarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dect cele de trezorerie. Valoarea actualizat a poten ialului de servicii rmas al activului. #I(S7S +9.9:% 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 7cest Standard de 7plica ie utilizeaz principiile dezvoltate n IVS 9, IVS +, IVS B 'i IV7 9 la cerin ele I(S7S$urilor. IV7 B, )valuarea activelor din sectorul -($ pu&lic pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.+ 7ceast 7plica ie se refer la cerin ele de evaluare conform I(S7S 9#(roiect de Standard, Septem&rie +,,2%, Imo&ilizri corporale1 'i I(S7S +9, .eprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dec*t cele de trezorerie. Cerin ele ulterioare pot deveni o&ligatorii, dup pu&licarea standardului I(S7S 9- revizuit. (1$ In0truciuni de aplicare Pentru a realiza evaluri conform ace0tei Aplicaii 'i a Principiilor de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP&4 e0te e0enial ca evaluatorii 0 adere la toate 0eciunile Codului deontolo*ic IVSC4 care 0e refer la etic4 competen4 prezentarea informaiilor 'i raportarea valorilor "0eciunile 24 (4 3 'i %&1 (1- Clasificarea activelor1 Evaluatorii trebuie 0 obin de la directorii entitii pe care o dein o li0t a activelor de evaluat 'i care 0unt cla0ificate n active din exploatare4 de ex1 active nece0are pentru operaiunile entitii4 0au active din afara exploatrii4 care 0unt deinute pentru activitile viitoare4 inve0tiii 0au active n 0urplu0 fa de nece0itile de exploatare1 (1# Standarde aplicabile1 Cla0ificarea activelor determin care dintre IPSAS-uri 0 fie aplicat1 <n IPSAS -%4 para*rafele #3 'i #%4 0e 0pecific faptul c un element al imobilizrilor corporale deinut pentru producerea 0au furnizarea bunurilor 0au 0erviciilor ar trebui 0 fie evaluat la co0tul

0u4 0au c nd un activ e0te dob ndit fr nici un co0t4 co0tul 0u e0te valoarea 0a Eu0t4 la data acCiziiei1 IPSAS -%4 para*raful 2# impune ca4 dup recunoa'tere4 a0tfel de active 0 fie luate n eviden ori prin modelul prin co0t ori prin modelul de reevaluare "valoare Eu0t& de0cri0 n para*raful (1.1 Alte 0tandarde de contabilitate care impun 0au permit evaluarea imobilizrilor corporale includA Contracte de lea0in* @ IPSAS -. Inve0tiii imobiliare @ IPSAS -3 ,eprecierea activelor *eneratoare de alte fluxuri dec t cele de trezorerie @ IPSAS #(1. IPSAS -%4 Costul i valoarea just (1.1- IPSAS -% abordeaz modelul co0tului n para*raful 2. dup cum urmeazA G9lterior recunoa'terii iniiale a unui activ4 un element de imobilizri corporale ar trebui nre*i0trat la co0tul 0u minu0 orice amortizare acumulat 'i orice pierdere acumulat din depreciere1H IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -(Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1.1# !odelul valorii Eu0te4 care impune reevaluri re*ulate4 e0te explicat n para*raful 22 dup cum urmeazA G9lterior recunoa'terii iniiale a unui activ4 un element de imobilizri corporale ar trebui nre*i0trat la valoarea reevaluat4 care e0te valoarea 0a Eu0t de la data reevalurii minu0 orice amortizare acumulat ulterior 'i orice pierderi din depreciere acumulate ulterior1 Reevalurile ar trebui fcute cu 0uficient re*ularitate4 a0tfel nc t valoarea contabil 0 nu difere 0emnificativ de cea care ar fi determinat utiliz ndu-0e valoarea Eu0t4 de la data raportrii1H (1.1. Valoarea Eu0t nu e0te n mod nece0ar 0inonim cu valoarea de pia1 E0te folo0it n IPSAS-uri n diferite contexte1 (1.12 Situaiile financiare 0e ntocme0c pe ipoteza c entitatea 'i continu activitatea4 excluz nd cazul n care mana*ementul fie intenioneaz 0 licCideze entitatea4 fie 0 nceteze activitatea4 fie nu mai are o alt alternativ reali0t4 dec t 0 fac ace0t lucru1 Prin urmare4 acea0t ipotez implic aplicarea valorii Eu0te pentru imobilizrile corporale4 cu excepia cazurilor n care e0te clar c fie exi0t intenia de a licCida un anumit activ4 fie c acea0t intenie de licCidare a fo0t deEa luat n con0iderare4 de exemplu atunci c nd 0e realizeaz un te0t de depreciere1 (12 Evaluri conform I-SAS $% C nd o entitate adopt opiunea de reevaluare la valoarea Eu0t4 conform IPSAS -%4 activele 0unt inclu0e n bilanul contabil la valoarea lor Eu0t dup cum urmeazA a& G<n *eneral4 valoarea Eu0t a elementelor de imobilizri corporale e0te determinat prin evaluare4 pe baza datelor de pe pia1 Valoarea Eu0t a elementelor de imobilizri corporale e0te n *eneral valoarea

lor de pia determinat prin evaluareH "IPSAS -%4 para*raful 2(& b& G,ac nu exi0t date de pia di0ponibile4 pentru a determina valoarea de pia a unei imobilizri corporale4 ntr-o pia activ 'i licCid4 valoarea Eu0t a elementului de imobilizare corporal poate fi 0tabilit n raport cu celelalte elemente cu caracteri0tici 0imilare4 n circum0tane 'i locaii 0imilareIH "IPSAS -%4 para*raful 2%&1 IV7 B, )valuarea activelor din sectorul -(# pu&lic pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta c& G,ac nu exi0t date de pia pentru valoarea Eu0t4 din cauza naturii 0pecializate a elementului de miEloace fixe mobile4 o entitate poate determina valoarea Eu0t utiliz ndIco0tul de nlocuire net 0au abordrile prin co0tul de reabilitare 0au pe baza unitilor de 0ervicii11H "IPSAS -%4 para*raful 25&1 "Vezi para*rafele 31(4 313 'i 31% de mai Eo0&1 (121- IVSC con0ider c un evaluator profe0ioni0t4 care realizeaz o evaluare conform punctelor (12 "a& 'i "c& de mai 0u04 ar trebui 0 raporteze valoarea de pia a activului1 7rice ipoteze 0au calificri fcute n aplicarea valorii de pia ar trebui di0cutate cu entitatea 'i evideniate n raport1 C nd nu 0e poate determina o valoare de pia credibil4 evaluatorul trebuie 0 0pecifice entitii de raportare pe ce baz a aEun0 la acea0t concluzie1 (121# Concluzia evalurii trebuie raportat conform cu IVS .4 Raportarea evalurii1 Evaluatorii trebuie 0 0e a0i*ure c rapoartele includ 0uficiente informaii a0tfel nc t entitatea 0 ntrunea0c cerinele IPSAS -%4 para*raful 6#4 pentru ntocmirea 0ituaiilor financiareA a& data de intrare n vi*oare a reevaluriiB b& dac reevaluarea a fo0t realizat de un evaluator independent "/ot4 conform interpretrii IVSC4 ace0ta e0te un evaluator extern&B c& metodele aplicate 'i ipotezele 0emnificante care au fo0t fcuteIB 'i d& m0ura n care valorile Eu0te ale activelor au fo0t determinate direct prin referire la preurile ob0ervabile pe o pia activ 0au la tranzacii de pia recente cu preul determinat obiectiv4 0au dac au fo0t e0timate folo0ind alte teCnici de evaluare1 (1( Evaluri conform I-SAS $' ! Investiii imobiliare )oate inve0tiiile imobiliare din 0ectorul public 0e evalueaz conform cu IVA -1 (13 Cerine ale evalurii pentru contracte de leasin# ! I-SAS $& (131- Contractele de lea0in* 0unt cla0ificate conform IPSAS -. n contracte de lea0in* financiar 'i contracte de lea0in* operaional1 "Pentru mai multe explicaii vezi IVA -4 para*raful 3131- 'i Anexa A&1 ,ac un contract de lea0in* e0te cla0ificat ca financiar4 valoarea Eu0t a activului IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -(. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta pre0upune 0tabilirea valorii activelor 'i datoriilor4 nre*i0trate de entitate

n bilanul ei contabil "IPSAS -.4 para*raful #$&1 (131# Pentru lea0in*ul terenurilor 'i cldirilor 0e aplic prevederi 0peciale "Vezi IVA -4 para*raful 3131.&1 Pentru toate tipurile de proprietate4 altele dec t inve0tiiile imobiliare4 lea0in*ul de terenuri 'i cldiri trebuie con0iderat 0eparat n 0copul cla0ificrii operaiunilor de lea0in* financiar 0au lea0in* operaional1 (131. IVSC con0ider c4 n fiecare caz4 cerina de 0tabilire a valorii Eu0te a activului n lea0in*4 conform prevederilor IPSAS -.4 para*raful #54 e0te re0pectat de ctre evaluator prin raportarea valorii de pia1 Pentru lea0in*-ul de proprieti imobiliare4 acea0ta e0te valoarea de pia a dreptului deinut de locatar1 Pentru contracte de lea0in* de alte active4 e0te normal ca acea0ta 0 fie valoarea de pia a activului ne*revat de ipoteca din contractul de lea0in*4 iar datoria 0e nre*i0treaz 0eparat1 (1% Evaluarea deprecierii activelor #eneratoare de alte fluxuri dec(t cele de trezorerie ! I-SAS .$ (1%1- ,eprecierea apare atunci c nd exi0t o 0cdere permanent n valoarea recuperabil a 0erviciului unui activ fa de valoarea 0a contabil1 IPSAS #-4 para*raful 254 cere ca dac 'i numai dac4 valoarea recuperabil a 0erviciului unui activ e0te mai mic dec t valoarea 0a contabil4 valoarea contabil a activului va fi redu0 la valoarea recuperabil a 0erviciului 0u1 Acea0t reducere e0te o pierdere din depreciere1 !ai departe4 n para*raful (-4 IPSAS #- afirm c atunci c nd valoarea e0timat pentru o pierdere din depreciere e0te mai mare dec t valoarea contabil a activului la care 0e refer4 o entitate va recunoa'te o datorie dac4 'i numai dac4 ace0t lucru e0te cerut de un alt Standard Internaional de Contabilitate pentru Sectorul Public1 (1%1# Entitatea trebuie 0 nre*i0treze valoarea contabil a activelor *eneratoare de numerar depreciate la valoarea cea mai mare dintre valoarea lui de utilizare 'i valoarea just minus costurile de v(nzare1 Cerinele pentru activele *eneratoare de numerar 0unt di0cutate n IVA -4 para*raful 3151#1 (15 Evaluarea dup combinarea de "ntreprinderi (151- Atunci c nd o entitate *uvernamental 0au cva0i-*uvernamental acCiziioneaz 0au 0e combin cu alta4 dob nditorul trebuie 0 nre*i0treze n contabilitate activele 'i datoriile entitii acCiziionate la valoarea lor Eu0t de la data acCiziiei1 Pentru activele 'i datoriile identificabile4 IVSC con0ider c evaluatorul trebuie 0 raporteze valoarea lor de pia a'a cum era la data acCiziiei1 IV7 B, )valuarea activelor din sectorul -(2 pu&lic pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (16 Activele "n surplus (161- Activele n 0urplu0 trebuie identificate 0eparat1 A0tfel de active pot fi contabilizate ca individuale 0au ca 'i cla0 de active4 de ex1 o cla0 de active care vor fi Gcedate n *rupH4 prin v nzare 0au prin alt metod4 iar datoriile vor fi direct a0ociate cu acele active 'i vor fi tran0ferate 'i ele prin tranzacie1 Activele n 0urplu0 trebuie luate n eviden iniial la

valoarea cea mai mic dintre valoarea contabil 'i valoarea Eu0t minu0 co0turile de v nzare4 'i apoi la valoarea Eu0t minu0 co0turile de v nzare1 Prin urmare4 evaluatorii trebuie 0 0tabilea0c dac activele n 0urplu0 vor fi evaluate ca elemente individuale4 0au ca *rup 0au cla0 de active care vor fi licCidate ntr-o 0in*ur tranzacie4 'i 0 raporteze valoarea de pia conform ipotezelor cele mai adecvate1 (1-$ Active deinute pentru v(nzare "n cursul normal al activitii / I-SAS $. Stocuri (1-$1- Evaluarea activelor deinute pentru v nzare n cur0ul normal al activitii trebuie 0 0ati0fac cerinele IPSAS -#4 Stocuri1 Ace0te active 0e m0oar la valoarea cea mai mic dintre co0t 'i valoarea realizabil net1 Valoarea realizabil net e0te preul de v nzare e0timat4 ce ar putea fi obinut pe parcur0ul de0f'urrii normale a activitii4 mai puin co0turile e0timate pentru finalizarea bunului 'i co0turilor e0timate nece0are v nzrii4 0cCimbului 0au di0tribuiei1 (1-- Costuri de v(nzare (1--1- Atunci c nd e0te 0olicitat 0 evalueze active depreciate 0au n 0urplu04 0au active care 0unt deinute pentru v nzare n cur0ul normal al activitii4 evaluatorul trebuie 0 raporteze valoarea lor de pia4 fr deducerea co0turilor de v nzare1 ,ac clientul 0olicit evaluatorului 0 identifice co0turile de v nzare ale activelor4 ace0te co0turi trebuie raportate 0eparat1 (1-# Active biolo#ice nea#ricole (1-#1- Ace0tea includ fauna 'i flora care cre0c natural1 Evaluatorul trebuie 0 evalueze ace0te active n concordan cu cerinele +/ -$1 (1-. Colaborarea cu auditorii1 Pentru a 0e pune de acord cu clientul 0u4 evaluatorul ar trebui 0 di0cute 'i 0 explice evalurile 0ale n mod de0cCi0 cu auditorii entitii1 IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -(( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 31$ Comentarii I(S7S 9- 'i +9 ofer urmtoarele clarificri, utile n n elegerea aplicrii corecte pentru conta&ilitatea sectorului pu&lic. D.9 'bsena datelor de pia 8 -0%'% +@ F(entru anumite active din sectorul pu&lic, poate fi dificil sta&ilirea valorii lor de pia din cauza a&sen ei tranzac iilor de pia pentru aceste active. 7numite entit i din sectorul pu&lic pot de ine pac3ete mari de astfel de activeG. #I(S7S 9-, paragraful :D% D.9.9 F7colo unde nu exist dovezi disponi&ile pentru a determina valoarea de pia ntr$o pia activ 'i lic3id a unui element al propriet ii, valoarea just a elementului poate fi sta&ilit n raport cu celelalte elemente cu caracteristici similare, n circumstan e 'i loca ii similare. Spre exemplu, valoarea just a unui teren guvernamental vacant, care a fost de inut pentru o lung perioad de timp, n care au avut loc pu ine tranzac ii poate fi estimat n raport cu valoarea de pia a unui teren cu caracteristici 'i topografie similare, dintr$o loca ie similar pentru care exist dovezi de

pia . n cazul cldirilor specializate 'i al altor structuri artificiale, valoarea just poate fi estimat utiliz*ndu$se a&ordarea &azat pe costul de nlocuire net, sau pe costul de rea&ilitare sau prin metoda unit ilor de servicii #vezi I(S7S +9%. n multe cazuri, costul de nlocuire net poate fi sta&ilit n raport cu pre ul de cumprare al unui activ similar, cu un poten ial de servicii rmas similar, ntr$o pia activ 'i lic3id. n anumite cazuri, costul de reproduc ie al unui activ va fi cel mai &un indicator al costului su de nlocuire. Spre exemplu, n cazul unei eventuale pierderi, o cldire parlamentar poate fi mai degra& reprodus, dec*t nlocuit cu o cldire alternativ, datorit semnifica iei sale pentru comunitateG. #I(S7S 9-, paragraful :-% D.9.+ F.ac nu exist nicio eviden de pia a valorii juste, din cauza naturii specializate a unui element al imo&ilizrilor corporale, ar putea fi necesar ca o entitate s estimeze valoarea just prin folosirea a&ordrii prin costul de nlocuire net sau a&ordrilor prin costul de refacereKrestaurare sau al unit ilor de servicii #a se vedea I(S7S +9%. Costul de nlocuire net al unui element de imo&ilizri corporale poate fi sta&ilit prin referirea la pre ul de pia pentru cumprarea componentelor utilizate n producerea activelor sau la un pre anterior indexat al aceluia'i activ sau unui activ similar. .ac se folose'te o metod a pre ului indexat, este necesar ra ionamentul profesional pentru a vedea dac te3nologiile s$au modificat esen ial n acea IV7 B, )valuarea activelor din sectorul -(3 pu&lic pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta perioad 'i dac capacitatea activului de referin este similar cu cea a activului supus evaluriiG.#I(S7S 9-, paragraful :E% D.+ ntreprinderi publice de afaceri #;<)% < -0%'% /+ Fntreprinderile pu&lice de afaceri #;<)% cuprind at*t ntreprinderi comerciale, cum ar fi utilit ile, c*t 'i firmele financiare, cum ar fi institu iile financiare. n fond, ;<)$urile nu difer de entit ile care desf'oar activit i similare n sectorul privat. n general, ;<) opereaz pentru a o& ine profit, de'i unele au o&liga ii limitate privind serviciile ctre comunitate, conform crora tre&uie s ofere unor persoane sau organiza ii din cadrul comunit ii &unuri 'i servicii, fie gratuit, fie la un pre redus n mod semnificativG. #I(S7S +9, paragraful 92% D.B 'ctive generatoare de numerar 8 -0%'% /+ F7ctivele generatoare de numerar sunt acelea care sunt de inute pentru a genera un profit comercial. Un activ genereaz un profit comercial atunci c*nd este utilizat ntr$un mod compati&il cu cel adoptat de o entitate care o& ine profit. .e inerea unui activ pentru generarea de Fprofit comercialG indic faptul c o entitate inten ioneaz s genereze intrri de numerar pozitive de pe urma unui activ #sau a unit ii din care face parte activul% 'i s o& in un profit care reflect riscul implicat din de inerea activuluiG. #I(S7S +9, paragraful 9D% F7ctivele de inute de ;<)$uri sunt active generatoare de numerar. )ntit ile din sectorul pu&lic, altele dec*t ;<)$uri, pot de ine active pentru generarea de profit comercial. Conform acestui Standard II(S7S +9J, un activ de inut

de o entitate din sectorul pu&lic care nu este ;<), este clasificat ca un activ generator de numerar, dac activul #sau unitatea din care face parte activul% este utilizat cu scopul de a genera un profit comercial prin furnizarea de &unuri 'iKsau servicii ctre ter iG. #I(S7S +9, paragraful 9-% D.: .aloarea de utilizare < -0%'% /+ FValoarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dec*t cele de trezorerie este valoarea actualizat a poten ialului de servicii rmas al activului. FValoarea de utilizareG din acest Standard II(S7S +9J se refer la Fvaloarea de utilizare a unui activ generator de alte fluxuri dec*t cele de trezorerieG, n afar de cazul n care se specific altfel. Valoarea actualizat a poten ialului de servicii rmas al activului se determin prin utilizarea oricreia dintre a&ordrile identificate n paragrafele :9 p*n la :2, dup cazG. #I(S7S +9, paragraful :,% IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -(% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.2 'bordarea prin costul de nlocuire net < -0%'% /+ FConform acestei a&ordri, valoarea actualizat a poten ialului de servicii rmas al unui activ se determin ca fiind costul de nlocuire net al activului. Costul de nlocuire al unui activ este costul nlocuirii poten ialului &rut de serviciu al activului. 7cest cost este un cost net, pentru a reflecta activul n condi ia sa curent de utilizare. Un activ poate fi nlocuit fie prin reproducerea activului existent, fie prin nlocuirea poten ialului &rut de servicii al activului. Costul de nlocuire net se determin ca fiind costul de reproduc ie sau de nlocuire a activului, oricare din acestea este mai mic, minus amortizarea acumulat calculat pe &aza unui astfel de cost, pentru a reflecta poten ialul de servicii deja consumat sau expirat al activuluiG. #I(S7S +9, paragraful :9% FCostul de nlocuire 'i costul de reproduc ie ale unui activ sunt determinate pe o &az FoptimizatG. )xplica ia este c entitatea nu ar nlocui sau reproduce activul printr$un activ asemntor dac activul nlocuit sau reprodus ar fi un activ supraproiectat sau cu supracapacitate. 7ctivele supraproiectate con in caracteristici care nu sunt necesare pentru &unurile sau serviciile pe care le furnizeaz activul. 7ctivele cu supracapacitate sunt activele care au o capacitate mai mare dec*t cea necesar pentru satisfacerea cererii de &unuri 'i servicii furnizate de activ. .eterminarea costului de nlocuire sau a costului de reproduc ie a unui activ pe o &az optimizat reflect astfel poten ialul de servicii cerut de la activG.#I(S7S +9, paragraful :+% Fn unele cazuri, capacitatea de rezerv sau n exces este pstrat din motive de siguran sau din alte motive. 7ceasta rezult din nevoia de a se asigura o capacitate disponi&il adecvat de servicii pentru situa iile speciale ale entit ii. .e exemplu, departamentul de pompieri tre&uie s ai& ma'ini de rezerv pentru a putea asigura serviciile necesare n caz de urgen . Un astfel de surplus de capacitate sau de rezerv face parte din poten ialul de servicii cerut al activuluiG.#I(S7S +9, paragraful :B% D.D 'bordarea prin costul de reabilitare < -0%'% /+

FCostul de rea&ilitare este costul de reconstituire a poten ialului de servicii al unui activ, la nivelul anterior deprecierii. Conform acestei a&ordri, valoarea actualizat a poten ialului de servicii rmas al activului se determin prin scderea costului estimat de rea&ilitare a activului, din costul curent de nlocuire a poten ialului de servicii rmas al activului anterior deprecierii. Cel din urm cost este determinat, de regul, ca fiind cel mai mic cost dintre costul de nlocuire net 'i costul de reproduc ie net al activuluiG.#I(S7S +9, paragraful ::% IV7 B, )valuarea activelor din sectorul -(5 pu&lic pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.- 'bordarea prin unitile de servicii < -0%'% /+ FConform acestei a&ordri, valoarea actualizat a poten ialului de servicii rmas al activului este determinat prin diminuarea costului curent al poten ialului de servicii rmas al activului nainte de depreciere, pentru a se conforma cu numrul redus de unit i de servicii preconizat pentru activul aflat n stare de depreciere. Ca 'i la metoda costului de rea&ilitare, costul curent al nlocuirii poten ialului de servicii rmas al activului nainte de depreciere este determinat ca fiind fie costul de reproduc ie net , fie costul de nlocuire net al activului, nainte de depreciere, oricare dintre cele dou costuri este mai sczutG. #I(S7S +9, paragraful :2% D.E 'lte comentarii D.E.9 'ctive de patrimoniu. FUnele active de patrimoniu au un poten ial de servicii diferit de valoarea lor de patrimoniu, cum ar fi, spre exemplu, o cldire istoric folosit pentru &irouri. n aceste cazuri, ele pot fi recunoscute 'i evaluate pe aceea'i &az, ca 'i alte elemente de imo&ilizri corporale. n cazul altor active de patrimoniu, poten ialul de servicii este limitat la caracteristicile lor de patrimoniu, ca de exemplu monumentele 'i ruinele. )xisten a unui poten ial de servicii alternativ poate afecta alegerea &azei de evaluare.G #I(S7S 9-, paragraful 9,% D.E.+ 'ctive biologice neagricole. "lora 'i fauna care cresc natural includ active speciale de conservare, care pot fi sau nu protejate. Unele sunt at*t de importante nc*t sunt recunoscute interna ional, n timp ce altele pot reflecta mediul n starea lui natural. D.E.B 'bsena fluxului de numerar net pentru monopoluri. Unele entit i din sectorul pu&lic pot fi clasificate ca monopoluri. n timp ce furnizorii de servicii monopoliste genereaz adesea fluxuri de numerar, acestea nu pot fi considerate c reflect nivelurile pie ei, din moment ce nu exist o eviden de pia , n compara ie cu care s se verifice circularitatea cas3$floA$ului, renta&ilitatea 'i mrimea valorii. 7stfel, o important caracteristic care diferen iaz anumite clase de active din sectorul pu&lic, de activele din sectorul privat, este a&sen a fluxului de numerar FnetG pentru entit ile din sectorul pu&lic. n unele cazuri, este mai adecvat s se foloseasc a&ordarea prin cost, fie ca metod primar de evaluare fie pentru verificarea rezona&ilit ii ratei renta&ilit ii activelor de evaluat. 7ceast aplica ie nu se aplic ntreprinderilor pu&lice de afaceri #;<)%, care se evalueaz conform IV7 9.

IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -(6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta D.E.: &estul potenialului de servicii adecvat. Cum un activ generator de alte fluxuri dec*t cele de trezorerie nu dispune de cas3$floA net pentru a testa profita&ilitatea unui activ din sectorul pu&lic, conceptul de potenial de servicii devine testul de performan a unui activ. (oten ialul de servicii reprezint o msur a capacit ii activului de a continua s ating o&iectivele entit ii. 7ceast capacitate poate fi evaluat prin referire la considera iile financiare, sociale sau politice. Cuantificrile pot fi tangi&ile, de exemplu numrul de vizitatori de la un muzeu sau cititorii unei &i&lioteci pu&lice, sau netangi&ile, de exemplu &eneficiile sociale ale men inerii unei facilit i neeconomice ntr$o anumit loca ie. C*nd un activ generator de alte fluxuri dec*t cele de trezorerieK numerar este evaluat prin referire la costul de nlocuire net, tre&uie s se fac un test de poten ial de servicii adecvat pentru a se determina dac activul este depreciat #Vezi 'i ;8 E, paragraful 2.99%. D.E.2 >recvena reevalurilor. F!eevalurile tre&uie fcute cu suficient regularitate, pentru a se asigura c valoarea conta&il nu difer mult de cea determinat utiliz*nd valoarea just, la data raportriiXG #I(S7S 9-, paragraful ::% (entru pie ele fluctuante, entit ii i se poate cere o reevaluare anual, n timp ce pe alte pie e mai sta&ile, reevalurile pot fi necesare la fiecare trei sau cinci ani. %1$ Cerine pentru prezentarea informaiilor %1- Evaluatorul trebuie 0 re0pecte cerinele de raportare prezentate n IVS .4 Raportarea evalurii1 %1# Pentru cerine impu0e de Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public "IPSAS-uri&4 a 0e vedea para*raful (121# de mai 0u01 %1. Evaluatorul trebuie 0 0pecifice cadrul re*lementar 'i orice deviere de la ace0te Standarde cerut pentru a fi n acord cu le*i0laia4 re*lementrile "inclu0iv re*lementri contabile& 0au uzanele locale1 %12 C nd nu 0e poate face o evaluare credibil4 ace0t lucru trebuie raportat entitii1 "A 0e vedea para*raful (121- de mai 0u0&1 IV7 B, )valuarea activelor din sectorul -3$ pu&lic pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 51$ Prevederi referitoare la devieri de la Standard 51- <n utilizarea ace0tei Aplicaii orice devieri trebuie 0 fie n conformitate cu prevederile din IVS .4 Raportarea evalurii1 61$ ,ata intrrii n vi*oare C.9 7cest Standard Interna ional de 7plica ie n )valuare a intrat n vigoare la B9 Iulie +,,-. IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar -3-3# Standardele Internaionale de Practic Standardul Internaional de Practic n Evaluare @ +/ n Evaluare @ +/

;8 9/ )valuarea propriet ii imo&iliare 9D2 ;8 +/ )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing 9E2 ;8 B/ )valuarea mijloacelor fixe mo&ile 9CB ;8 :/ )valuarea activelor necorporale +,9 ;8 2/ )valuarea &unurilor mo&ile +92 ;8 D/ )valuarea ntreprinderii ++;8 -/ Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare +:C ;8 E/ 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 #CI8% +27nexa 7/ 4estul de renta&ilitate n cadrul raportrii CI8 +DB ;8 C/ 7naliza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile &azate pe pia 'i pentru analiza investi iei +D2 ;8 9,/ )valuarea propriet ilor agricole +-2 ;8 99/ Verificarea evalurilor +EB ;8 9+/ )valuarea propriet ii generatoare de afaceri +EC ;8 9B/ )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii +C2 ;8 9:/ )valuarea propriet ilor din industria extractiv B,B ;8 92/ )valuarea propriet ii istorice B+9 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare -32 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Standardul Internaional de Practic n Evaluare - @ +/ Evaluarea proprietii imobiliare "Revizuit n #$$%& -1$ Introducere 9.9 Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate ale Comitetului pentru Standarde Interna ionale de )valuare #IVSC% prezint termenii 'i conceptele care sunt fundamentale pentru toate evalurile. Scopul ;8 9 const n clarificarea acestor fundamente, pentru a fi n elese mai &ine n evaluarea propriet ii imo&iliare. 9.+ 0roprietatea imobiliar reprezint o parte considera&il a avu iei mondiale. .ac opera iunile de pe pie ele imo&iliare sunt sta&ilite 'i depind de evaluri credi&ile, acestea tre&uie s agreeze Standardele prin care valoarea de pia 'i alte tipuri de valoare sunt estimate 'i raportate de ctre evaluatori. n elegerea corect 'i aplicarea adecvat a acestor Standarde vor contri&ui inevita&il la via&ilitatea tranzac iilor imo&iliare interna ionale 'i na ionale, vor m&unt i pozi ia relativ a propriet ii imo&iliare fa de alte alternative de investi ii 'i vor reduce cazurile de fraud 'i a&uz. 9.B 4ermenul proprietate, n sens juridic, poate fi definit mai degra& ca drept de proprietate dec*t ca o entitate fizic precum teren, cldiri 'i &unuri mo&ile corporale. n acest context, IVSC identific patru tipuri generale de proprietate/ 9.B.9 (roprietatea imo&iliar #;8 9% 9.B.+ <unuri mo&ile #;8$urile B, : 'i 2% 9.B.B ntreprinderi #;8 D% 9.B.: 7ctive financiare

9.: (entru evaluarea propriet ii imo&iliare, la fel ca 'i pentru evaluarea altor tipuri de proprietate, metodele de evaluare sunt recunoscute 'i acceptate pe scar larg. (entru evaluator 'i pentru utilizatorii serviciilor de evaluare este important ca metodele adecvate s fie pe deplin n elese, s fie aplicate competent 'i s fie explicate satisfctor. (rin atingerea acestui o&iectiv, evaluatorii contri&uie la soliditatea 'i credi&ilitatea estimrilor valorii de pia 'i, n consecin , la &unstarea pie elor pe care 'i desf'oar activitatea. ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -3( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 9.2 (romovarea n elegerii 'i evitarea a&uzurilor pe pia cer ca evaluatorul 'i utilizatorul serviciilor de evaluare s fac o distinc ie clar ntre tipurile de proprietate. n caz contrar, se poate ajunge la luarea unor decizii incorecte sau recomandri gre'ite 'i la prezentareaKinterpretarea eronat a valorilor raportate. C*nd tipurile de proprietate sunt confundate sau amestecate, rezultatul este o supraevaluare sau o su&evaluare. 7cela'i lucru este vala&il 'i atunci c*nd terminologia folosit este am&igu sau neadecvat. 9.D )valuatorii de propriet i imo&iliare cunosc complexitatea pie elor 'i a propriet ilor imo&iliare, cumprate 'i v*ndute n cadrul acestora. .ac sunt urmate (rincipiile de )valuare ;eneral 7cceptate #;7V(%, diferen ele de pe pie ele imo&iliare 'i dintre propriet ile individuale vor fi reflectate cu acurate e 'i credi&ilitate. 9.- n toate rile mem&re IVSC este recunoscut faptul c evaluarea propriet ii imo&iliare necesit o pregtire, instruire 'i experien speciale. ?a fel cum dezvoltarea firmelor profesionale de evaluare, la nivel na ional, atest cerin a pie ei pentru evaluatori competen i 'i corec i, n fiecare ar, glo&alizarea pie elor imo&iliare 'i constituirea IVSC reflect cerin a pie ei ca evaluatorii s adopte metode consecvente #coerente% n ntreaga lume. ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare, furnizeaz cadrul pentru aplicarea metodelor general acceptate, utilizate pentru evaluarea propriet ii imo&iliare la nivel interna ional. 9.E 4re&uie clar n elese rela iile dintre ;8 D 'i ;8 9+, referitoare la evaluarea ntreprinderii 'i respectiv a propriet ii generatoare de afaceri #(;7% 'i ;8 9, referitor la evaluarea propriet ii imo&iliare. (roprietatea imo&iliar este evaluat ca o FentitateG distinct 'i anume, ca active fizice asupra crora se aplic anumite drepturi de proprietate. .e exemplu, o cldire de &irouri, o locuin , o fa&ric sau alte tipuri de proprietate care ncorporeaz 'i terenul aferent. 4otu'i, n evaluarea ntreprinderii sau (;7 se poate regsi 'i proprietatea imo&iliar, care poate fi o component. .aloarea de pia a propriet ii imo&iliare este ntotdeauna estimat n concordan cu Standardul Interna ional de )valuare 9 #IVS 9%. C*nd estimarea valorii propriet ii imo&iliare este o component a evalurii ntreprinderii, se estimeaz de fapt valoarea de pia a acelei propriet i imo&iliare. 7'a cum este prezentat n ;8 9, aceast conven ieKprocedur este diferit de practica nepermis a estimrii valorii de pia a propriet ii imo&iliare a unei ntreprinderi, prin alocarea valorii totale a acesteia pe ipoteza continuit ii activit ii, pe activele 'i pasivele componente.

9.C >&iectivul ;8 9 nu const n furnizarea unor instruc iuni speciale despre modalitatea n care ar tre&ui efectuat o anumit evaluare sau despre calificrile 'i procedurile aplicate de evaluatorii profesioni'ti. 7ceste aspecte sunt a&ordate -33 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta n cadrul programelor de formare 'i instruire continu din fiecare ar. Inten ia IVSC este de a sta&ili cadrul general 'i cerin ele pentru evaluarea propriet ii imo&iliare, n scopul armonizrii practicilor interna ionale de evaluare. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 este ela&orat pentru a oferi sprijin n ela&orarea sau n utilizarea evalurilor de proprietate imo&iliar. +.+ )lementele principale ale ;8 9 includ/ +.+.9 o identificare a termenilor 'i defini iilor c3eie1 +.+.+ o sintez a procesului de evaluare 'i logica sa1 +.+.B o prezentare a importan ei principiilor 'i conceptelor1 +.+.: o expunere a cerin elor adecvate de prezentare a informa iilor 'i de raportare1 +.+.2 exemple de a&uzuri 'i confuzii1 'i +.+.D o prezentare a instruc iunilor de aplicare a evalurii propriet ii imo&iliare. +.B 7plicarea specific a procedurilor de evaluare, calitative 'i cantitative, nu face o&iectul ;8 9. 4otu'i, este important de su&liniat c evaluatorii sunt instrui i n astfel de proceduri 'i c procedurile sunt incluse n practicile general acceptate. n practic, evaluatorii aplic, de o&icei, mai multe proceduri n fiecare evaluare 'i apoi reconciliaz rezultatele pentru a o& ine o indica ie final pentru valoarea de pia sau pentru o alt valoare specificat. .1$ ,efiniii B.9 Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate definesc urmtoarele concepte/ teren 'i proprietate" proprietate imobiliar, drept de proprietate 'i activ" pre, cost 'i valoare" valoare de pia, cea mai bun utilizare 'i utilitate. ;losarul define'te multe dintre conceptele 'i termenii te3nici utiliza i n Standarde. .efini iile de mai jos sunt specifice ;8 9 'i sunt incluse pentru a ajuta cititorul. B.+ -nformaii comparabile Informa ii utilizate n evaluare care conduc la estimrile valorii. -nformaiile comparabile se refer la propriet ile care au caracteristici similare cu cele ale propriet ii supus evalurii #proprietatea ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -3% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta su&iect%. 7stfel de informa ii includ pre uri de v*nzare, c3irii, venituri 'i c3eltuieli, rate de capitalizare 'i de actualizareKrandament practicate pe pia . B.B !lemente de comparaie Caracteristicile specifice ale propriet ilor 'i tranzac iilor care determin diferen ele dintre pre urile pltite pentru propriet ile imo&iliare. !lementele de comparaie includ, fr a se limita numai la acestea, urmtoarele/ drepturile de proprietate transmise, condi iile de finan are, condi iile de v*nzare, condi iile de pia , localizarea 'i caracteristicile fizice 'i economice. #7 se vedea paragraful 2.++ din acest document pentru o

prezentare integral a elementelor de comparaie % B.: 4ea mai bun utilizare Cea mai pro&a&il utilizare a propriet ii, care este fizic posi&il, justificat adecvat, permis legal, feza&il financiar 'i care conduce la cea mai ridicat valoare a propriet ii evaluate. #7 se vedea Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, sec iunea D.% B.2 0ia. 6ediul n care &unurile, mrfurile 'i serviciile sunt tranzac ionate, ntre cumprtori 'i v*nztori, prin mecanismul pre ului. B.D .aloarea de pia .efini iile sunt incluse n Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate 'i n Standardul Interna ional de )valuare 9, sec iunea B. B.- )repturi de proprietate .repturile de a poseda, a folosi 'i a culege fructele, c*t 'i de a dispune asupra o&iectului dreptului de proprietate imo&iliar. 7cestea includ dreptul de construire sau o&liga ia de neconstruire a terenului, dreptul de a$l nc3iria, de a$l exploata la suprafa sau n su&teran, de a$i modifica topografia, de a$l parcela 'i de a$l extinde n conformitate cu reglementrile legale. 7ceste drepturi sunt considerate atribute 2elemente3 ale dreptului de proprietate. 7tri&utele dreptului de proprietate pot fi exercitate numai n limitele 'i condi iile prevzute de lege. )reptul de proprietate poate fi suscepti&il de dezmem&rare prin uz, uzufruct, a&ita ie, superficie 'i servitu i legale, naturale 'iKsau conven ionale. B.E 0roprietate imobiliar 4erenul 'i toate lucrurile care sunt parte natural a terenului, de exemplu/ copacii 'i mineralele, ca 'i o&iectele adugate de oameni, cum ar fi cldirile 'i amenajrile amplasamentului. 4oate instala iile permanente ale cldirilor, cum ar fi/ conductele, sistemele de nclzire 'i de aer condi ionat, ca&lurile electrice 'i cele incluse n construc ie, cum ar fi lifturile sau ascensoarele, fac parte, de asemenea, din proprietatea imobiliar 0roprietatea imobiliar include toate construc iile 'i amenajrile de la suprafa 'i din su&teran. #7 se vedea Conceptele fundamentale ale (rincipiilor -35 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta de )valuare ;eneral 7cceptate, ca 'i ;losarul.% B.C )repturile reale imobiliare 4oate prerogativele, avantajele 'i &eneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile #proprietatea imo&iliar%. )repturile reale imobiliare reprezint un concept legal, distinct de proprietatea imo&iliar #bunurile imobile3 care reprezint un activ fizic. (ot s existe anumite limitri poten iale n exercitarea drepturilor reale imo&iliare. #7 se vedea 4ipuri de proprietate, paragrafele +.+.9 'i +.+.:,% B.9, 5niti 2criterii3 pentru comparaie .e o&icei, un factor rezultat din dou componente, care reflect diferen ele dintre propriet i 'i faciliteaz analiza n cele trei a&ordri ale valorii, cum ar fi pre ulKm+, raportul dintre pre ul de v*nzare a propriet ii 'i venitul ei net #multiplicatorul venitului net%. B.99 'bordarea prin cost Una dintre a&ordrile valorii cel mai frecvent aplicate pentru estimarea valorii de pia 'i n multe alte cazuri de evaluare. Costul de nlocuire net este considerat ca o aplica ie a a&ordrii prin cost n estimarea valorii activelor specializate, n scopuri de raportare financiar 'i

c*nd eviden ele directe de pia sunt limitate #vezi ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 #CI8%.% 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 (entru comentarii generale referitoare la cerin ele normelor conta&ile pentru evalurile propriet ii imo&iliare 'i la utilitatea valorii de pia n promovarea o&iectivit ii 'i compara&ilit ii evalurilor de propriet i imo&iliare, a se vedea Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuare 9. (1$ In0truciuni de aplicare 2.9 Valoarea, n sensul cel mai larg, este definit ca rela ia dintre un &un de inut ca proprietate 'i o persoan sau mai multe care doresc s$l de in. (entru a face distinc ie ntre diferitele tipuri de rela ii su&iective, care pot aprea ntre persoane, evaluatorii tre&uie s identifice un anumit tip particular de valoare, ca &az a oricrei evaluri. 0aloarea de pia e0te cel mai utilizat tip de valoare4 dar exi0t 'i tipuri de valoare diferite de valoarea de pia. #7 se vedea Introducerea la Standardele 9, + 'i B 'i IVS$urile 9 'i +.% ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -36 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.9.9 .aloarea de pia a evoluat n concep ie 'i definire su& influen a for elor pie ei 'i ca rspuns la diferitele principii ale economiei propriet ii imo&iliare. Prin aplicarea4 n evaluri4 a unei definiii a valorii4 cum ar fi valoarea de pia4 evaluatorii 'i utilizatorii au un plan obiectiv de analiz. (1-1# Atunci c nd 0copul unei evaluri e0te valoarea de pia4 evaluatorul va aplica definiiile4 proce0ele 'i metodele compatibile cu IVS -. (1# C nd 0copul unei evaluri e0te un tip de valoare diferit de valoarea de pia4 evaluatorul va aplica o definiie adecvat a tipului re0pectiv de valoare 'i va re0pecta IVS # 'i +/-urile aplicabile1 <n 0ituaiile n care 0copul evalurii e0te o valoare diferit de valoarea de pia4 e0te re0pon0abilitatea evaluatorului 0 evite potenialele nenele*eri 'i aplicri eronate ale e0timrii acelei valori1 (rezentrile adecvate, identificarea 'i definirea termenilor 'i precizarea condi iilor limitative ale aplicrii evalurii 'i raportului de evaluare asigur, n mod normal, conformitatea. 2.B "igura 9$9 din ;8 9 ilustreaz procesul de evaluare, a'a cum este aplicat pe plan interna ional. (rocesul reflect (rincipiile de )valuare ;eneral 7cceptate #;7V(% 'i este asemntor aproape n toate rile, c3iar dac nu toate etapele sunt urmate n mod explicit. (rincipiile din care deriv acest proces sunt acelea'i n toate rile. .e'i procesul poate fi utilizat at*t pentru estimarea valorii de pia, c*t 'i altor tipuri de valoare diferite de valoarea de pia, n cazul aplica iilor privind valoarea de pia este necesar ca evaluarea s se &azeze exclusiv pe informa iile de pia . (12 Proce0ul de evaluare e0te diferit ca 0fer de raportul de evaluare1 Proce0ul de evaluare include toate cercetrile4 informaiile4 raionamentele4 analizele 'i concluziile nece0are pentru a aEun*e la valoarea e0timat1 Raportul de evaluare comunic ace0te proce0e 'i concluziile1 ,e'i cerinele difer de la o ar la alta4 o cerin a ace0tor Standarde e0te p0trarea

documentelor adecvate pentru a demon0tra c proce0ul de evaluare a fo0t parcur0 'i deci concluziile 0unt credibile 'i 0erioa0e1 Ace0te documente trebuie 0 fie di0ponibile n cazul unor verificri ulterioare1 #7 se vedea Codul .eontologic IVSC, paragrafele 2.B.2 'i 2.B.D.% n practic, unele formate ale raportului pot prezenta incomplet ntreaga &az a evalurii. ,ac raportul e0te limitat n orice fel4 evaluatorul va face di0tincia ntre 0fera evalurii 'i cea a raportului de evaluare. -%$ ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 8i*ura --Proce0ul de evaluare ,E8I/IREA PR7?:E!EI I,E/)I8ICAREA PR7PRIE)=;II I!7?I:IARE I,E/)I8ICAREA ,REP)9RI:7R ,E PR7PRIE)A)E 9)I:IJAREA EVA:9=RII ,E8I/IREA VA:7RII ,A)A EVA:9=RII S8ERA EVA:9=RII A:)E C7/,I;II :I!I)A)IVE A/A:IJA PRE:I!I/AR=4 C9:E+EREA KI SE:EC)AREA I/87R!A;II:7R +E/ERA:E "Re*iune4 ora' 'i vecintate& S7CIA:E EC7/7!ICE +9VER/A!E/)A:E !E,I9 </C7/L9R=)7R SPECI8ICE "Informaii de0pre proprietatea imobiliar evaluat 'i proprieti comparabile& C7S) KI ,EPRECIERE VE/I)9RI KI CME:)9IE:I RA)A ,E CAPI)A:IJARE IS)7RIC9: PR7PRIE)=;II 9)I:IJAREA PR7PRIE)=;II 78ER)A C7/C9RE/;IA:= KI CEREREA "Piaa proprietii imobiliare evaluate&

I/VE/)AR9: PR7PRIE)=;I:7R C7!PARA?I:E )RA/JAC;II KI 78ER)E SPA;II /E7C9PA)E KI C7/S)R9C;II /7I S)9,II A:E CERERII RA)E ,E A?S7R?;IE A/A:IJA CE:EI !AI ?9/E 9)I:IJ=RI )erenul ca fiind liberDneocupat Proprietatea ca fiind con0truit Specificarea n termeni de utilizare4 timp 'i participani pe pia ES)I!AREA VA:7RII )ERE/9:9I AP:ICAREA A?7R,=RI:7R </ EVA:9ARE A? PR VN A? PR VE A? PR 7R,AREA I/ C7!PARA;IA /J=RI:7R 7R,AREA I/ CAPI)A:IJAREA /I)9:9I 7R,AREA I/ C7S) REC7/CI:IEREA REJ9:)A)E:7R KI ES)I!AREA VA:7RII 8I/A:E RAP7R)AREA VA:7RII ,E8I/I)E ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -%Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1( E0te adecvat 'i uzual ca instruciunile clientului "para*raful (134 de mai Eo0& 0 fie menionate n 0cri0 ntr-o scrisoare 0au contract de prestri de servicii1 n situa iile estimrii valorii de pia, pentru independen a sau neutralitatea evaluatorului, se o&i'nuie'te 'i ntocmirea unei declara ii afirmative. Contractul sta&ile'te 'i rela iile de afaceri dintre evaluator 'i client, onorariul 'i condi iile de plat, cerin ele 'i limitrile speciale, o identificare a Standardelor care vor fi aplicate 'i alte aspecte relevante. 2.D 7'a cum este prezentat n "igura 9$94 evaluatorul 'i clientul evalurii trebuie 0 fie de acord a0upra contextului 'i 0ferei evalurii1 1efinirea activitii de evaluare includeA (131- o identificare a proprietii imobiliare implicat n evaluareB (131# o identificare a drepturilor de proprietate care trebuie evaluateB (131. de0tinaia evalurii 'i orice limitri n ace0t 0en0B

(1312 identificarea oricror 0ubcontractani "colaboratori& 0au a*eni 'i a contribuiei lorB (131( definiia tipului de valoare cerutB (1313 data la care e0te valabil valoarea e0timat 'i data raportului de evaluareB (131% o identificare a 0fereiDdimen0iunii evalurii 'i a raportului de evaluare4 'i (1315 o identificare a oricror condiionri 'i condiii limitative pe care 0-a bazat evaluarea1 (1% <n parcur*erea etapelor n0cri0e n analiza preliminar 'i "n cule#erea i selectarea informaiilor, 0olicitate n proce0ul de evaluare4 evaluatorul 0e familiarizeaz cu piaa *eneral 'i cu proprietatea de evaluat4 0tabilind un punct de plecare pentru analize mai aprofundate. (1%1- Informaiile economice #enerale sunt colectate la nivel de vecintate, ora', regiune 'i c3iar la nivel na ional 'i interna ional, n func ie de proprietatea implicat. (entru o mai &un cunoa'tere a unei propriet i sunt examina i factorii sociali, economici, guvernamentali 'i de mediu, ce pot influen a valoarea de pia #sau alt tip de valoare%. Sunt investigate n -%# ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta detaliu 'i alte for e specifice care tre&uie luate n considerare. (1%1# Informaiile specifice despre proprietate, sau informa iile mai detaliate despre proprietatea de evaluat 'i propriet ile compara&ile sunt, de asemenea, colectate 'i examinate. 7cestea includ informa ii despre amplasament, amenajri 'i construc ii, informa ii despre costuri 'i depreciere, date despre venituri 'i c3eltuieli, informa ii privind ratele de capitalizare 'i de actualizare, istoricul propriet ii 'i utilizrii acesteia 'i alte informa ii considerate a fi semnificative 'i de avut n vedere de ctre cumprtori 'i v*nztori, n negocierile 'i tranzac iile lor. (1%1. Informaiile privind cererea i oferta, caracteristice celei mai pro&a&ile pie e pentru proprietate, sunt analizate n scopul ntocmirii unui inventar al propriet ilor concurente cu proprietatea evaluat, pentru segmentul de pia , precum 'i unui inventar al propriet ilor existente, care pot fi adaptate ca 'i al noilor propriet i aflate n construc ie, care vor majora oferta concuren ial. (ie ele sunt analizate pentru a determina tendin ele pie ei, rela iile ntre cerere 'i ofert, ratele de a&sor& ie 'i alte informa ii specifice de pia . 2.E .up ce informa iile de mai sus au fost colectate 'i analizate, evaluatorul ar tre&ui s determine utilizrile posi&ile ale terenului apar in*nd propriet ii evaluate. .eoarece diferite loturi de propriet i imo&iliare pot avea diferite utilizri poten iale, n 0electarea v nzrilor 'i a altor informaii comparabile4 primul pa0 nece0ar e0te determinarea celei mai bune utilizri "C!?9& a proprietii evaluate1 Evaluatorul va lua n con0iderare at t cea mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind liber4 c t 'i cea mai bun utilizare a proprietii considerat ca fiind construit #vezi prezentarea C6<U n Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral

7cceptate, sec iunea D., 'i paragrafele%. (151- Conceptul C!?9 se &azeaz pe ideea c, de'i dou sau mai multe parcele de teren pot fi similare fizic 'i localizate apropiat, pot exista diferen e semnificative n ce prive'te modul n care acestea pot fi utilizate. Cea mai &un modalitate n care o proprietate poate fi utilizat este de &az n determinarea valorii ei de pia (151# 8actorii Cotr tori ai C!?9 includ rspunsurile la urmtoarele ntre&ri/ Utilizarea sugerat este una rezona&il 'i pro&a&ilY Utilizarea este legal sau exist o pro&a&ilitate rezona&il de a se o& ine o apro&are legal pentru acea utilizareY ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -%. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (roprietatea este fizic adecvat utilizrii sau poate fi adaptat pentru acea utilizareY )ste feza&il financiar utilizarea propusY 'i (entru utilizrile care au trecut cele patru teste anterioare, C6<U selectat reflect cea mai profita&il utilizare a terenuluiY (16 Pentru evaluarea terenului 0unt utilizate mai multe metode1 7plica&ilitatea lor difer n func ie de tipul de valoare estimat 'i de disponi&ilitatea informa iilor. Pentru e0timrile valorii de pia4 orice metod alea0 trebuie 0 fie Eu0tificat de informaii de pia1 #7 se vedea paragraful 2.+2 'i su&paragrafele%. (1-$ n multe ri, dar nu n toate, n proce0ul de evaluare 0unt recuno0cute trei abordri ale evaluriiA comparaia v(nzrilor4 capitalizarea venitului 'i cost1 .ac existen a informa iilor de pia a&undente face ca abordarea prin cost s fie mai pu in relevant, lipsa informa iilor compara&ile poate face ca abordarea prin cost s fie predominant. ?egisla ia din unele ri reglementeaz sau limiteaz aplicarea uneia sau mai multor a&ordri. .ac nu exist astfel de restric ii sau alte motive de constr*ngere pentru o anume omisiune, e0te raional ca evaluatorul 0 ia n con0iderare fiecare abordare1 n unele ri, utilizarea fiecrei a&ordri este o&ligatorie, cu excep ia cazului n care evaluatorul poate s demonstreze o lips a informa iilor necesare sau un alt motiv temeinic pentru omisiunea unei anumite a&ordri. 8iecare abordare 0e bazeaz pe principiul 0ub0tituiei4 conform cruia atunci c*nd sunt disponi&ile mai multe &unuri sau servicii similare, cel cu pre ul cel mai sczut va avea cea mai mare cerere 'i cea mai rsp*ndit distri&u ie. Cu alte cuvinte, pre ul unei propriet i, sta&ilit pe o pia dat, este limitat de pre urile pltite n mod frecvent pentru propriet i competitive pe acela'i segment de pia , de alternativele financiare pentru investirea &anilor n alte domenii 'i de costul de construc ie a unei noi propriet i sau de adaptare a unei propriet i vec3i la o utilizare similar cu cea a propriet ii de evaluat. (1-- Abordarea prin comparaia v(nzrilor consider c pre urile propriet ii sunt sta&ilite de pia . Valoarea de pia poate fi deci calculat n urma 0tudierii preurilor de pe pia ale proprietilor competitive pe 0e*mentul re0pectiv de pia1 (entru procesul de evaluare, aplicarea proceselor de

compara ii este fundamental. (1--1- Atunci c nd exi0t informaii di0ponibile, abordarea prin comparaia v(nzrilor e0te cea mai direct 'i 0i0tematic abordare pentru e0timarea valorii1 -%2 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.99.+ C*nd nu exist informa ii suficiente, aplica&ilitatea abordrii prin comparaia vnzrilor poate fi limitat. Cercetarea insuficient de ctre evaluator nu este o scuz pentru omisiunea acestei a&ordri, atunci c*nd exist informa ii disponi&ile sau c*nd acestea pot fi procurate n mod rezona&il. #7 se vedea paragraful 2.+B 'i su&paragrafele pentru prezentarea analizei de pia , verificarea informa iilor, procedura de corec ie a pre ului 'i reconcilierea rezultatelor.% (1--1. ,up ce au fo0t colectate 'i verificate informaiile privind v nzrile4 trebuie 0electate 'i analizate unul 0au mai multe unitiD criterii pentru comparaie1 Unit ileKcriteriile pentru compara ie utilizeaz dou componente pentru a genera un factor #de exemplu, pre pe unitatea de suprafa sau rata rezultat prin raportarea pre ului de v*nzare al propriet ii la venitul su net #adic multiplicatorul venitului net%, care reflect precis diferen ele dintre propriet i. Unit ileKcriteriile de compara ie, pe care cumprtorii 'i v*nztorii de pe o anumit pia le utilizeaz n deciziile lor de cumprare 'i de v*nzare, au o relevan special 'i li se acord o importan mare. (1--12 Elementele de comparaie 0unt reprezentate de caracteri0ticile 0pecifice ale proprietilor 'i tranzaciilor4 care determin exi0tena unor diferene ntre preurile pltite pentru proprietatea imobiliar1 7cestea sunt elemente esen iale n abordarea prin comparaia vnzrilor. (1--1( Pentru a realiza o comparaie direct4 ntre o proprietate comparabil v ndut 'i proprietatea evaluat4 evaluatorul ar trebui 0 ia n con0iderare po0ibile corecii bazate pe diferenele dintre elementele de comparaie1 Corec iile pot reduceK restr*nge diferen ele dintre fiecare proprietate compara&il 'i proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplic metode cantitative 'iD0au calitative pentru analiza diferenelor 'i pentru e0timarea coreciilor. (1-# Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi aplicat at t n e0timrile valorii de pia4 c t 'i ale altor tipuri de valoare1 )otu'i4 pentru aplicaiile valorii de pia4 e0te nece0ar cule*erea 'i analizarea informaiilor relevante de pia1 7cest aspect este diferit de cel al prelucrrii unor informa ii su&iective, pentru un anumit proprietar, sau pentru reflectarea punctului de vedere al unui anumit investitor sau analist. (1-#1- Abordarea prin capitalizarea venitului este &azat pe acelea'i principii care se aplic 'i n alte a&ordri ale evalurii. n mod concret, a&ordarea consider c valoarea este creat de a'teptrile de &eneficii viitoare #fluxuri de venit%. 4apitalizarea venitului utilizeaz procesele care calculeaz valoarea actualizat a &eneficiilor viitoare anticipate. ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -%(

Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.9+.+ Ca 'i alte a&ordri, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizat cu credibilitate numai c nd exi0t informaii comparabile relevante1 .ac astfel de informa ii nu exist, a&ordarea poate fi utilizat pentru o analiz general, 'i nu pentru scopul unei compara ii directe de pia . Abordarea prin capitalizarea venitului e0te important4 n 0pecial4 pentru proprietile care 0unt cumprate 'i v ndute pe baza capacitii 'i caracteri0ticilor lor de a *enera c 'ti*uri4 precum 'i n 0ituaiile n care exi0t evidene de pia pentru 0u0inerea diver0elor elemente ncorporate n analiz1 Cu toate acestea, precizia matematic a procedurilor utilizate n a&ordare nu ar tre&ui s fie n eleas ca fiind o indica ie a acurate ei rezultatelor. (1-#1. (entru abordarea prin capitalizarea venitului, analiza de pia este important din mai multe motive. (e l*ng oferirea de informaii care vor fi prelucrate4 analiza de pia furnizeaz 'i informaii calitative pentru a determina comparabilitatea 'i pentru a fundamenta importana aplicabilitii rezultatelor analizei1 7stfel, a&ordarea nu este exclusiv cantitativ sau matematic, ci solicit 'i estimri calitative. 2.9+.: .up ce a fost finalizat analiza de pia 'i compara ia, evaluatorii analizeaz veniturile 'i cCeltuielile proprietii evaluate1 Acea0t etap implic 0tudierea veniturilor 'i cCeltuielilor i0torice ale proprietii luate n con0iderare4 ca 'i ale proprietilor concurente pentru care exi0t informaii di0ponibile1 Ulterior, 0e ntocme'te un flux de numerar "bazat pe situaia corectat a exploatrii&4 care reflect a'teptrile pieei4 elimin cazurile 0peciale ale unui anumit proprietar 'i furnizeaz o baz pentru analiza ulterioar1 Scopul acestei etape este de a estima venitul care poate fi o& inut de proprietate 'i care va fi capitalizat pentru a estima valoarea. Acea0t e0timare poate reflecta venitul 'i cCeltuielile pentru un 0in*ur an 0au dintr-un interval de ani1 2.9+.2 (e &aza construc iei fluxului de numerar #&azat pe situaia exploatrii corectat%, evaluatorul tre&uie s aleag o cale de capitalizare. Capitalizarea direct divide venitul net din exploatare 0tabilizat4 dintrun 0in*ur an4 cu o rat total 0au de randament pentru toate riscurile, rezult nd a0tfel o indicaie de valoare1 4apitalizarea direct este utilizat c*nd exist informa ii suficiente de pia . )luxul de numerar actualizat ia n con0iderare valoarea banilor n timp 'i con0t n actualizarea unui flux de venituri nete din exploatare4 obtenabil ntr-o perioad de mai muli ani1 7 metod numit analiza fluxului de numerar actualizat ",C8& e0te o form predominant a abordrii prin venit1 #7 se vedea ;8 C.% 7t*t capitalizarea direct, c*t 'i fluxul de numerar actualizat pot fi -%3 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta utilizate pentru estimarea valorii de pia, dac ratele de capitalizare 'i de actualizare sunt cele practicate pe pia . .ac sunt aplicate corect, am&ele proceduriKmetode ar tre&ui s duc la o& inerea unor valori egale. (1-#13 Situaia corectat a exploatrii arat c previziunea venitului 0e

face pe baza ipotezei c proprietatea e0te *e0tionat de un operator cu eficien rezonabil 0au de un mana*ement cu competen medie1 (1-. Abordarea prin cost4 cunoscut 'i su& denumirea de metoda antreprenorului, este recunoscut n multe ri. n orice aplica ie, abordarea prin cost 0tabile'te valoarea prin e0timarea co0turilor de acCiziionare a terenului 'i de con0truire a unei noi proprieti4 cu aceea'i utilitate4 0au de adaptare a unei proprieti vecCi la aceea'i utilizare4 fr co0turi le*ate de timpul de con0trucieDadaptare1 Costul terenului se adaug la costul total al construc iei. #.ac este cazul, n mod uzual la costurile de construc ie se adaug 'i stimulentulKprofitul promotorului imo&iliar.% 'bordarea prin cost sta&ile'te limita superioar p*n la care pia a ar plti n mod normal pentru o proprietate anumit, c*nd aceasta ar fi nou. <n cazul unei proprieti vecCi4 pentru e0timarea unui pre care reflect aproximativ valoarea de pia4 0e 0cad unele alocri "repartizri& pentru diferitele forme de depreciere cumulat "deteriorare fizicB depreciere funcional 0au teCnolo*ic 'i depreciere economic 0au extern&4 pentru a e0tima un pre care reflect aproximativ valoarea de pia1 n func ie de cantitatea de informa ii de pia disponi&ile pentru efectuarea calculelor, a&ordarea prin cost poate conduce direct la o estimare a valorii de pia. 'bordarea prin cost este foarte util pentru estimarea valorii de pia a unei construc ii care se inten ioneaz s se realizeze, a propriet ilor cu scopuri speciale 'i a altor propriet i care nu se tranzac ioneaz n mod frecvent pe pia . #Vezi 'i ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 #CI8%.% 2.9: Cele trei a&ordri ale valorii sunt independente una de cealalt, c3iar dac fiecare a&ordare se &azeaz pe acelea'i principii economice. 4oate cele trei a&ordri au ca scop estimarea unui nivel al valorii, dar concluzia a0upra valorii finale depinde de luarea n con0iderare a tuturor informaiilor 'i proce0elor folo0ite4 iar reconcilierea valorilor deriv din rezultatele obinute din diferitele abordri ntr-o e0timare final a valorii1 7'a cum se arat n "igura 9$9, procesul de reconciliere este urmat de raportarea valorii definite. (1-( Cerinele pentru rapoartele de evaluare 0unt prezentate n Codul ,eontolo*ic IVSC 'i n IVS .4 Raportarea evalurii1 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -%% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-3 ,ac exi0t informaii de pia 0uficiente pentru fundamentarea evalurii4 rezult valoarea de pia1 <n alte 0ituaii4 c nd nu exi0t informaii de pia 0uficiente 0au c nd 0unt date anumite in0truciuni 0peciale4 rezultatul va fi un tip de valoare diferit de valoarea de pia1 2.9- )xisten a diferitelor tipuri de valoare nu ar tre&ui s$i deruteze pe evaluatori sau pe utilizatorii rapoartelor de evaluare. 0aloarea de pia4 care e0te tipul de valoare cel mai de0 0olicitat4 e0te diferit de toate celelalte tipuri de valoare1 8iecare tip de valoare are un cadru conceptual propriu 'i o modalitate 0pecific de aplicare4 care trebuie nele0e n mod adecvat1 )valuatorul asigur credi&ilitatea evalurilor prin raportarea corect, prin clarificri 'i comentarii adecvate, precum 'i prin asigurarea c tipul de valoare

men ionat n raportul de evaluare corespunde scopului propus 'i destina iei evalurii. (1-5 )ermenii pia 'i piee implic proprieti4 cumprtori4 v nztori 'i un anumit *rad de concuren1 .ac o proprietate selectat pentru compara ie nu este sau nu poate fi o concurent cu proprietatea evaluat, pe aceea'i pia , este foarte pro&a&il ca acea proprietate s apar in unei pie e diferite. 2.9C 4otalitatea atri&utelor drepturilor de proprietate privat, asociate unui &un imo&il, confer titularului un drept de proprietate absolut, exclusiv sau deplin, sau o alt exprimare din legisla ia unor ri. (1#$ <n orice analiz a informaiilor comparabile e0te e0enial ca proprietile4 de la care au fo0t colectate informaiile comparabile4 0 aib caracteri0tici 0imilare cu cele ale proprietii evaluate1 7cestea includ caracteristici legale, fizice, de localizare 'i utilizare, care sunt compati&ile cu cele ale propriet ii de evaluat 'i reflect condi iile de pe pia a pe care concureaz proprietatea de evaluat. .iferen ele ar tre&ui notate 'i analizate pentru a conduce la estimarea corec iilor n toate cele trei a&ordri. (1#$1- <n abordarea prin comparaia v(nzrilor4 informaiile privind v nzrile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferen ele dintre fiecare proprietate compara&il 'i proprietatea de evaluat. Elementele de comparaie includ drepturile de proprietate transmise, condi iile de finan are, condi iile de v*nzare, c3eltuielile imediate dup ac3izi ionare, condi iile de pia , localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea 'i componentele non$imo&iliare ale propriet ii v*ndute. -%5 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1#$1# <n abordarea prin capitalizarea venitului4 informaiile comparabile cuprind c3iria, venitul, c3eltuielile 'i informa iile privind ratele de capitalizare 'i de actualizare. Cate*oriile de informaii compara&ile privind veniturile 'i c3eltuielile, utilizate n previziunile veniturilor 'i c3eltuielilor viitoare ca 'i n sta&ilirea ratelor de capitalizare 'i de actualizare, trebuie 0 fie identice1 (1#$1. <n abordarea prin cost4 informaiile comparabile se refer la costurile de construc ie sau de dezvoltare, iar corec iile sunt fcute pentru a justifica diferen ele n cantit i, calit i 'i utilitate. n plus, se face 'i analiza informa iilor privind terenurile compara&ile 'i estimrile deprecierii compara&ile. (1#- (entru a conduce la analize corecte sunt selectate uniti 2criterii3 pentru comparaie. n func ie de tipul de proprietate 'i de scopul analizei pot fi utilizate diferite unit i de msur. Cldirile de &irouri 'i pentru depozite pot fi comparate utiliz*nd pre ul pe metru ptrat sau picior ptrat de suprafa nc3iria&il. n anumite pie e, compararea cldirilor pentru depozite poate utiliza pre ul pe metru cu& 'i picior cu&1 apartamentele pot fi comparate pe &aza pre ului pe unitate de apartament sau de suprafa 1 'i propriet ile agricole pot fi comparate, folosind venitul din recolt pe 3ectar sau acru sau pe numrul de unit i de animale suporta&il pe 3ectar sau acru. 9nitile de m0ur pentru

comparaie 0unt utile numai atunci c nd 0unt 0electate 'i aplicate n mod coerentDcon0ecvent4 n fiecare analiz4 pentru proprietatea evaluat 'i pentru proprietile comparabile 'i c nd reflect unitile de comparaie utilizate de cumprtori 'i de v nztori pe o anumit pia1 (1## Elementele de comparaie identific acele caracteristici specifice ale propriet ilor 'i tranzac iilor care pot explica diferen ele de pre . 7naliza de pia identific, n special, elementele care sunt mai sensi&ile. n analiza v nzrilor comparabile elemente de comparaie con0iderate ca fiind de baz 0unt urmtoareleA (1##1- 1repturile de proprietate transmise1 )ste esen ial o identificare precis a drepturilor de proprietate transmise n fiecare tranzac ie compara&il, selectat pentru analiz, deoarece pre ul de tranzac ie se &azeaz ntotdeauna pe dreptul de proprietate transmis. (1##1# Condiiile de finanare1 4ipurile 'i condi iile aranjamentelor financiare n orice tranzac ie ar tre&ui s fie pe deplin n elese, analizate 'i luate n considerare, deoarece diferitele aranjamente financiare pot face ca pre ul pltit pentru o proprietate s fie diferit de cel pltit pentru o proprietate identic. ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -%6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1##1. Condiiile de v(nzare1 n multe situa ii, motiva ia special a pr ilor dintr$o tranzac ie poate afecta pre urile pltite 'i c3iar s genereze unele tranzac ii de natur diferit de condi iile de pia . )xemple de condi ii speciale ale v*nzrii includ un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c lotul are valoare sinergetic1 un pre mai sczut pltit pentru c v*nztorul era gr&it s nc3eie v*nzarea1 o rela ie financiar, de afaceri sau familial ntre pr ile implicate n tranzac ie1 impozite 'i taxe neuzuale1 lipsa de expunere a propriet ii pe pia #li&er% sau perspectiva unor proceduri de litigiu ndelungate. (1##12 C4eltuielile imediate dup cumprare sunt c3eltuielile care ar tre&ui realizate dup ac3izi ionarea propriet ii 'i pe care un cumprtor avizat lear putea negocia n pre ul de ac3izi ie. )xemple sunt/ costul de repara ie sau de nlocuire a structuriiKcldirii sau elementelor de structurKcldiri, costul pentru decontaminarea mediului sau costuri asociate cu modificrile de zonare pentru a permite dezvoltarea. (1##1( Condiiile de pia1 Condi iile de pia la data v*nzrii propriet ii compara&ile pot fi diferite de cele de la data evalurii propriet ii supuse evalurii. "actorii care influen eaz condi iile de pia includ aprecierea sau deprecierea rapid a valorilor propriet ii, sc3im&ri n legisla ia impozitrii, restric ii de construire sau stopri ale acesteia, fluctua ii n cerere 'i ofert sau orice com&ina ie a for elor care determin modificarea condi iilor de pia , de la un moment la altul. (1##13 5ocalizarea. Ar tre&ui comparate localizrile propriet ilor compara&ile 'i ale propriet ii de evaluat, pentru a sta&ili dac localizarea 'i vecintatea influen eaz pre urile pltite. .iferen ele mari de localizare pot indica faptul c o tranzac ie nu este cu adevrat compara&il 'i deci ar tre&ui

eliminat. (1##1% Caracteristicile fizice. 7tri&ute cum ar fi mrimea, calitatea construc iei 'i starea te3nic a propriet ii evaluate 'i ale propriet ilor compara&ile sunt descrise 'i analizate de ctre evaluator. .ac caracteristicile fizice ale unei propriet i compara&ile sunt diferite fa de cele ale propriet ii evaluate, fiecare dintre diferen e ar tre&ui luat n considerare, iar evaluatorul tre&uie s fac ajustarea corespunztoare impactului acestora asupra diferen elor n valoare. -5$ ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1##15 Caracteristicile economice1 (entru analiza propriet ilor generatoare de venit se utilizeaz indicatori cum ar fi/ venitul, c3eltuielile de exploatare, clauzele de nc3iriere, managementul 'i caracteristicile c3iria'ilor. (1##16 6tilizarea. Sonarea 'i alte restric ii sau limitri influen eaz utilizarea propriet ii. .ac exist o diferen ntre utilizarea existent sau ntre cea mai bun utilizare a unei propriet i compara&ile 'i cea a propriet ii evaluate, ar tre&ui luat n considerare, cu mult aten ie, impactul acestei diferen e asupra valorii. n general, n analiza comparativ ar tre&ui utilizate numai propriet ile care au cele mai bune utilizri identice sau similare. (1##1-$ Componentele non/imobiliare ale v(nzrii1 <unuri mo&ile, participa ii la alte afaceri sau alte elemente non$imo&iliare pot fi incluse fie n pre ul de v*nzare, fie n dreptul de proprietate care este evaluat. 7ceste componente ar tre&ui analizate n mod separat de proprietatea imo&iliar. )xemple tipice de &unuri mo&ile sunt o&iectele de inventar, mo&ilierul 'i ec3ipamentele dintr$un 3otel sau restaurant. 2.+B n aplicarea abordrii prin comparaia v(nzrilor, evaluatorul parcurge o procedur sistematic. )valuatorul/ (1#.1- Va analiza piaa n scopul selectrii informa iilor de pia adecvate pentru propriet ile similare concurente cu proprietatea evaluat, pe acela'i segment de pia 1 aceste informa ii pot fi specifice diferitelor tipuri de proprietate dar includ, de o&icei/ tipul de proprietate, data v*nzrii, mrimea, localizarea, zonarea 'i alte informa ii relevante1 (1#.1# Va verifica informaiile pentru confirmarea corectitudinii acestora 'i pentru ca termenii 'i condi iile de v*nzare s fie compati&ile cu cerin ele valorii de pia1 unde apar diferen e, evaluatorul va sta&ili dac informa iile se ncadreaz doar n categoria considera iilor generale1 (1#.1. Va 0electa unitile "criteriile& pentru comparaie relevante #de exemplu/ pre pe metru sau picior ptrat, pre pe camer, multiplicatorul de venit sau altele% 'i va efectua analize comparative pentru fiecare criteriu1 (1#.12 Va compara proprietile v ndute cu proprietatea evaluat4 utiliz*nd elementele de compara ie 'i corect*nd pre ul de v*nzare al fiecrei propriet i compara&ile, n cazul n care exist informa ii pertinente pentru a sus ine astfel de corec ii. Ca o alternativ, evaluatorul poate utiliza informa iile privind v*nzrile pentru a delimita sau determina intervalul pro&a&il al valorilor propriet ii. .ac informa iile o& inute pentru o

proprietate nu sunt suficiente pentru compara&ilitate, acea proprietate ar tre&ui eliminat dintre compara&ile1 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -5Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1#.1( Va reconcilia rezultatele ntr-o valoare punctual1 7tunci c*nd condi iile de pia sunt nedefinite sau c*nd gama de informa ii privind v*nzrile arat diferite grade de compara&ilitate, poate fi acceptat sta&ilirea unui interval de valori. (1#2 Cea mai bun utilizare 0u0ine 'i fundamenteaz analiza pentru toate mi0iunile al cror 0cop e0te valoarea de pia1 > n elegere a comportamentului 'i dinamicii pie ei imo&iliare este esen ial pentru determinarea celei mai bune utilizri a propriet ii. .eoarece for ele pie ei creeaz valoarea de pia, interac iunea dintre for ele pie ei 'i cea mai bun utilizare este de o importan fundamental. Cea mai bun utilizare identific cea mai profitabil utilizare dintre utilizrile poteniale pe care proprietatea le poate avea 'i4 ca urmare4 e0te dictat de pia1 2.+:.9 )ste posi&il ca cea mai bun utilizare #C6<U% a terenului considerat ca fiind li&er 'i C6<U a terenului, considerat ca fiind construit, s fie diferit. n multe ri demolarea construc iilor poate fi ilegal, c3iar dac este posi&il o utilizare mult mai profita&il. 7colo unde este permis demolarea 'i cur irea amplasamentului, costurile implicate cu acestea pot face ca noile construc ii s nu fie feza&ile economic. 7stfel, este posi&il s existe o diferen ntre C6<U a terenului considerat ca fiind li&er 'i cea a propriet ii ca fiind construit. )valuatorul tre&uie s analizeze 'i s men ioneze aceste considera ii 'i s precizeze care C6<U a fost selectat. .e asemenea, evaluatorul tre&uie s explice selectarea C6<U. 2.+:.+ n multe ri, este necesar s se fac o estimare a valorii terenului, considerat ca fiind li&er, pe &aza C6<U. 7ceast determinare a C6<U este, &inen eles, necesar dac terenul este li&er, dar ea asigur 'i o &az economic pentru judecarea profita&ilit ii amenajrilor 'i construc iilor, c*nd acestea exist. (ractica implic, de asemenea, analiza informa iilor de pia pentru a determina mrimea deprecierii cumulate a amenajrilor terenului 'i construc iilor. n alte ri sau n situa iile n care informa iile de pia despre v*nzrile de terenuri li&ere sunt pu ine, este posi&il ca valoarea terenului s nu poat fi estimat. Standardele principale din fiecare ar prescriu practica n aceste situa ii, dar, n orice eventualitate, astfel de restric ii tre&uie s fie n elese clar. (1#( !etodele de evaluare a terenului 0untA (1#(1- )eCnica comparaiei v(nzrilor pentru evaluarea terenului implic o compara ie direct a terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzac ionate recent pe pia 'i pentru care exist informa ii disponi&ile. .e'i v*nzrile sunt cele mai importante, analiza cota iilor 'i ofertelor de -5# ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta pre pentru loturi similare, care concureaz cu proprietatea evaluat, poate aduce o contri&u ie la o mai &un n elegere a pie ei.

(1#(1# )eCnica parcelrii i dezvoltrii poate fi 'i ea aplicat n evaluarea terenului. 7cest proces presupune proiectarea unei parcelri a unui teren ntr$o serie de loturi, calcularea veniturilor 'i c3eltuielilor asociate parcelrii 'i construirii pe aceste parcele 'i actualizarea venitului net rezultat, o& in*ndu$se astfel o indica ie de valoare. 7ceast te3nic poate fi sus inut n unele situa ii, dar presupune un numr prea mare de ipoteze care pot face dificil asocierea cu defini ia valorii de pia. Se recomand aten ie sporit n sta&ilirea ipotezelor fundamentate, pe care evaluatorul tre&uie s le prezinte n ntregime. C nd comparaia direct nu e0te po0ibil4 pot fi aplicate cu precauie urmtoarele metode1 (1#(1. *epartizarea 2alocarea3 este o te3nic indirect de compara ie, care utilizeaz o propor ieKrat ntre valoarea terenului 'i valoarea propriet ii construite sau alte rela ii ntre componentele propriet ii. !ezultatul const ntr$o ratKpropor ie de repartizare a pre ului de pia total ntre teren 'i amenajrile terenului 'i construc ii, pentru scopuri comparative. (1#(12 Extracia #prin scdere% este o alt te3nic de compara ie indirect #uneori denumit 'i abstracie%. (rin aceast metod se estimeaz valoarea amenajrilor terenului 'i construc iilor, prin costul lor minus deprecierea, care se scade apoi din pre ul total al propriet ilor compara&ile. !ezultatul rezidual este o indica ie a valorii posi&ile a terenului. (1#(1( )eCnica rezidual a terenului pentru evaluarea terenului aplic, de asemenea, informa iile privind venitul 'i c3eltuielile ca elemente de analiz. Se face analiza financiar a venitului net care poate fi o& inut printr$o utilizare generatoare de venit, apoi, din venitul net total al propriet ii se deduce venitul cerut pentru remunerarea construc iilor. Venitul rmas este considerat ca fiind venitul rezidual al terenului 'i este capitalizat ntr$o indica ie de valoare. 6etoda este limitat la propriet ile generatoare de venit 'i este mai des aplicat n cazul propriet ilor noi, pentru care sunt necesare mai pu ine ipoteze. (1#(13 )erenul poate fi evaluat 'i prin capitalizarea rentei funciare 2c4iriei31 .ac terenul este capa&il s genereze n mod independent rent funciar #sau c3irie%, aceast rent poate fi capitalizat ntr$o indica ie de valoare de pia atunci c*nd exist suficiente informa ii de pia . 4otu'i, ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare -5. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta tre&uie acordat aten ie n folosirea termenilor 'i condi iilor speciale ale rentei funciare, care pot s nu fie reprezentative pe anumite pie e. n plus, deoarece rentele funciare au fost sta&ilite cu mai mul i ani naintea datei evalurii, rentele respective ar putea s nu fie cele curente, iar ratele de capitalizare curente pot fi dificil de o& inut. (1#3 7 pia imobiliar poate fi definit ca interac iunea dintre persoane fizice sau entit i care sc3im& drepturi de proprietate pe alte active, de o&icei, bani. Pieele imobiliare 0pecifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, poten ialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile 'i motiva iile investitorilor tipici sau prin alte atri&ute recunoscute de persoanele

fizice sau de entit ile care particip la sc3im&ul de propriet i imo&iliare. n sc3im&, pieele imobiliare fac o&iectul unei diversit i de influen e sociale, economice, guvernamentale 'i de mediu. 2.+D.9 n compara ie cu pie ele de &unuri, de valori mo&iliare sau de mrfuri, pieele imobiliare nc 0unt con0iderate ineficiente1 7ceast caracteristic este cauzat de mai mul i factori cum sunt o ofert relativ inelastic 'i o localizare fix a propriet ii imo&iliare. Ca urmare, oferta de propriet i imo&iliare nu se adapteaz rapid, ca rspuns la modificrile cererii de pe pia . (1#31# Inve0tiia n proprietatea imobiliar4 care este relativ nelic3id, implic mari sume de &ani, care nu pot fi asigurate imediat. )valuatorii tre&uie s recunoasc aceste ineficien e, iar n elegerea caracteristicilor pie elor imo&iliare 'iKsau su&$pie elor se va reflecta ntr$o analiz credi&il 'i o&iectiv efectuat pentru clien ii lor. (1#% 9tilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci c*nd propriet ile sunt noi sau relativ nou construite, prezent*nd estimri ale unor elemente ca valoarea terenului 'i deprecierea, validate prin eviden a pie ei. n pie ele n stagnare, deprecierea extern tre&uie s fie inclus n valoarea calculat prin abordarea prin cost. 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 ianuarie +,,2. -52 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare Standardul Internaional de Practic n Evaluare # @ +/ # Evaluarea drepturilor de ncCiriereDlea0in* "Revizuit n #$$%& -1$ Introducere Standardul Internaional de Practic n Evaluare # 9.9 Conceptele 'i principiile generale de evaluare din Standardele Interna ionale de )valuare #IVS$uri% fac distinc ia ntre proprietatea imobiliar, adic HlucrulG corporal #a se vedea Concepte fundamentale ale ;7V(, sec iunea B.,% 'i drepturile reale imobiliare, care se refer la drepturile, interesele 'i &eneficiile implicate de de inerea unei propriet i imo&iliare. .repturile aferente contractelor de nc3iriereKleasing sunt un atri&ut al drepturilor reale imo&iliare, care rezult din rela ia contractual #ale crei clauze au fost convenite prin contractul de nchiriere% ntre un proprietar sau locator, adic o persoan care de ine proprietatea care este nc3iriat altuia 'i un chiria sau locatar, adic o persoan care prime'te, pe o perioad limitat, dreptul de a folosi proprietatea, n sc3im&ul pl ii unor c3irii sau altor compensri cu valoare economic. 9.+ (entru a evita nen elegerile sau interpretrile eronate, evaluatorii 'i utilizatorii serviciilor de evaluare tre&uie s fac distinc ia important ntre aspectele legale 'i cele fizice, implicate n analiza drepturilor aferente contractelor de nc3iriereKleasing. 9.B 7ceast clas a dreptului de proprietate este, ca 'i n cazul dreptului de

proprietate deplin, comun pentru toate tipurile de active imo&iliare evaluate. > proprietate poate s con in unul sau mai multe dezmem&rminte ale dreptului de proprietate, fiecare dintre acestea av*nd o valoare de pia care asigur posi&ilitatea de a fi tranzac ionate li&er. 9.: n nici o situa ie nu se recomand evaluarea separat a drepturilor aferente contractelor de nc3iriereKleasing, ale cror valori estimate s fie apoi nsumate pentru a se ajunge la valoarea total a proprietii imobiliare. Contractele de nc3iriereKleasing sta&ilesc drepturile legale unice care sunt diferite de dreptul deplin de proprietate. 9.2 Standardele Interna ionale pentru !aportarea "inanciar #I"!S$uri% #care includ Standardele Interna ionale de Conta&ilitate 0 I7S$uri% con in cerin e conta&ile at*t pentru proprietatea care este nc3iriat, c*t 'i pentru cea care este su&iectul unui contract de leasing. ;8 +, )valuarea drepturilor nc3iriereKleasing -5( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 9.D !ela iile dintre diferitele drepturi par iale asupra aceleia'i propriet i pot fi complexe 'i pot genera confuzii cauzate de terminologia diferit, utilizat pentru a reflecta diferitele drepturi. 7cest Standard #;8 +% trateaz 'i clarific aceste pro&leme. Sc3ema de la pagina urmtoare arat rela ia dintre drepturile aferente contractelor de nc3iriereKleasing. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 sta&ile'te defini iile, principiile 'i aspectele importante ce tre&uie luate n considerare n evaluarea 'i raportarea drepturilor aferente contractelor de nc3iriereKleasing. +.+ 7cest ;8 se va aplica in*nd cont 'i de referin ele speciale con inute n Conceptele fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate ale IVS$urilor, n IVS$urile 9 'i + 'i n IV7 9, + 'i B. +.B 7cest ;8 se aplic n rile unde locatarulKc3iria'ul de ine un drept asupra terenului 'iKsau cldirilor, drept care reprezint o form separat a dreptului de proprietate. Un drept aferent contractelor de nc3iriereKleasing este su&ordonat unui drept ierar3ic superior, care, la r*ndul lui poate fi fie un alt drept aferent contractelor de nc3iriereKleasing pe termen lung, fie un drept deplin sau a&solut de proprietate. .1$ ,efiniii B.9 4ermenii de &az ai definirii 'i evalurii drepturilor de proprietate sunt/ B.9.9 )rept absolut 2deplin3 de proprietate. !eprezint dreptul de proprietate perpetuu asupra terenului. B.9.+ )reptul asupra unei proprieti nchiriate reprezint dreptul proprietarului de a dispune de proprietatea imo&iliar pe care a nc3iriat$o. B.9.B 4ontract de nchiriere/leasing a terenului .e o&icei un contract pe termen lung asupra terenului, prin care se permite locatarului s amenajeze terenul sau s construiasc cldiri pe acesta 'i s o& in &eneficiile din folosirea acestora pe durata contractului. B.9.: 4ontract iniial de nchiriere. Contract de nc3iriere a unei entit i, cu scopul de a fi nc3iriat ulterior unui su&c3iria', care o va ocupa 'i o va folosi.

B.9.2 )rept iniial de nchiriere. .e intorul unui contract ini ial de nc3iriere. -53 ;8 +, )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta EVA:9A)7R9: )RE?9IE S= I,E/)I8ICE ,REP)9: ,E PR7PRIE)A)E S9P9S EVA:9=RII4 </ 89/C;IE ,E ,REP)9RI:E KI RES)RIC;II:E PER)I/E/)E1 B.9.D ?easing/nchiriere. Un acord contractual prin care drepturile de folosin 'i de posesie sunt transferate de la de intorul titlului de proprietate #numit 'i proprietar sau locator% n sc3im&ul promisiunii fcute de ctre o alt parte #numit c3iria' sau locatar% de a plti c3iriileKrentele a'a cum sunt prevzute n contractul de nc3iriereKleasing. n practic, drepturile 'i o&liga iile pr ilor pot fi complexe 'i depind de clauzele specificate n contract. ;8 +, )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing -5% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.9.- )rept aferent contractelor de nchiriere/leasing cunoscut 'i ca dreptul de ocupare i folosin sau dreptul chiriaului/locatarului. .reptul real imo&iliar care este creat mai degra& de clauzele unui contract de leasingKnc3iriere, dec*t de drepturile legale aferente de inerii propriet ii imo&iliare. .reptul aferent contractelor de nc3iriereKleasing este generat numai de clauzele unui anumit contract de nc3iriereKleasing, expir la o dat prevzut n timp 'i poate fi apt de a fi divizat sau cedat prin su&nc3iriere altor pr i. B.9.E )reptul proprietarului. .reptul de inut de proprietarKlocator n una din situa iile descrise n cadrul paragrafelor B.9.2, B.9.D sau B.9.-, de mai sus. B.9.C .aloarea sinergiei/din comasare. Valoarea suplimentar, dac exist, rezultat din fuziunea a dou sau mai multe participa ii la o proprietate, peste suma valorilor participa iilor individuale. B.9.9, 4ipuri de c3irie B.9.9,.9 4hirie de pia. Suma de &ani estimat pentru care o proprietate imo&iliar sau spa iu din aceasta ar fi nc3iriat, la data evalurii, ntre un locator 3otr*t 'i un locatar decis, n termenii adecva i de nc3iriere ai unei tranzac ii cu c3iria determinat n mod o&iectiv, dup o activitate adecvat de marReting, n care pr ile au ac ionat n cuno'tin de cauz, prudent 'i fr constr*ngere. >ri de c*te ori este implicat chiria de pia, tre&uie prezentate ,,clauzele adecvate ale contractuluiLL pe care acesta le reflect. B.9.9,.+ 4hirie contractual sau chiria temporar C3iria prevzut ntr$un anumit contract de nc3iriere1 de'i c3iria contractual dintr$un anumit contract poate fi egal cu c3iria de pia , n practic aceasta poate fi su&stan ial diferit, n special cea din contractele de nc3iriere mai vec3i, care con in clauze de c3irie fix. B.9.9,.B 4hirie n funcie de venituri. >rice form de contract de nc3iriere n care locatorul prime'te o c3irie al crei nivel este sta&ilit n func ie de veniturile locatarului. Un exemplu este c3iria calculat ca

procentaj din cifra de afaceri. B.9.99 .nzare i leasebac9. V*nzarea propriet ii imo&iliare simultan cu nc3irierea ctre v*nztor a aceleia'i propriet i. Cumprtorul devine locator sau proprietar, iar v*nztorul devine locatar sau c3iria'. .eoarece ntre pr ile participante pot s existe circumstan e sau rela ii speciale, tranzac iile de v*nzare 'i lease&acR pot s reflecte condi iile normale de pia sau s nu le reflecte. -55 ;8 +, )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 (roprietatea nc3iriat este conta&ilizat n mod diferit fa de proprietatea deplin, imo&ilizrile corporale, conform I"!S$urilorKI7S$urilor. Cerin ele de evaluare sunt sintetizate n IV7 9 'i 7nexa 7 la IV7 9. (1$ In0truciuni de aplicare 2.9 ,repturilor aferente contractelor de ncCiriereDlea0in* 0e evalueaz dup acelea'i principii *enerale ca 'i dreptul ab0olut de proprietate4 dar cu re0pectarea diferenelor create de un contract de lea0in*4 care poate n*rdi dreptul deplin de proprietate4 fc nd ca ace0ta 0 fie nevandabil 0au re0tricionat1 (1# ,repturilor aferente contractelor de ncCiriereDlea0in* fac ade0ea obiectul unor clauze re0trictive 0au unor prevederi referitoare la n0trinarea lor1 (1. Proprietile depline4 care fac obiectul unui leasin# operaional4 0unt tratate ca fiind investiii imobiliare 'i4 ca urmare4 0unt evaluate pe baza valorii de pia1 1repturile iniiale de "nc4iriere 0unt evaluate4 n mod uzual4 pe baza valorii de pia1 (12 <n unele ri4 locatarul poate avea un drept le*al 0 cumpere proprietatea ncCiriat4 de obicei ca proprietate liber4 0au poate avea un drept ab0olut 0au condiionat de rennoirea ncCirierii pentru o perioad de timp1 Evaluatorul trebuie 0-'i orienteze atenia a0upra exi0tenei unor a0tfel de drepturi le*ale 'i 0 indice n raportul de evaluare4 dac 0unt cuno0cute ace0te drepturi1 (1( ,i0tincia dintre a0pectele fizice 'i cele ale dreptului real imobiliar e0te e0enial n evaluare1 .e exemplu, un contract de nc3iriere prevede c c3iria'ul nu are dreptul s v*nd sau s transfere dreptul su de ocupare 'i folosin , fc*nd astfel nevanda&il acest drept, pe durata contractului de nc3iriere. Valoarea dreptului c3iria'ului este legat astfel numai de dreptul lui de ocupare 'i folosin . Valoarea dreptului de ocupare 'i folo0in poate mbrca o form bnea0c4 dar nu e0te o valoare de pia, deoarece ace0t drept nu poate fi v ndut pe pia1 )otu'i4 valoarea dreptului proprietarului de a ncCiria trebuie 0 aib valoare de pia, bazat pe venitul din cCirie pe parcur0ul contractului4 mpreun cu orice valoare rezidual rma0 la 0f r'itul contractului de ncCiriere1 (13 8iecare drept le*al a0upra unei proprieti va fi evaluat ca un element ;8 +, )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing -56 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

0eparat 'i nu tratat ca fiind contopit cu un alt drept1 >rice calcul al valorii sinergieiKvalorii din comasare poate fi efectuat numai pe &aza unor ipoteze specifice 'i numai dac evaluatorul are calificarea necesar. (1% Condiionrile oneroa0e ale clauzelor de ncCiriere pot afecta ne*ativ valoarea de pia a drepturilor aferente contractelor de ncCiriereDlea0in*1 <n raportul 0u de evaluare4 evaluatorul trebuie 0 atra* atenia a0upra exi0tenei unor a0tfel de circum0tane1 Cea mai nt*lnit situa ie, c*nd apare acest efect negativ, se refer la restric iile cesiunii contractului de nc3iriere sau ale dreptului de a su&nc3iria. (15 <ncCirieri n cadrul *rupului (151- Atunci c nd o proprietate face obiectul unui lea0in* 0au unui acord de ncCiriere ntre dou ntreprinderi din acela'i *rup4 0e poate ine cont de exi0tena ace0tui acord atunci c nd clauzele reflect o tranzacie neprtinitoare 'i n core0ponden cu practica pieei iar relaia dintre pri e0te prezentat n raport1 C*nd scopul evalurii este ntocmirea situa iilor financiare, este accepta&il s fie reflectate orice nc3irieri n cadrul grupului, relev*nd interesele uneia din pr i asupra dreptului de nc3iriere supus evalurii. 4otu'i, dac se evalueaz investi ia imo&iliar a ntregului grup, n vederea includerii n situa iile financiare consolidate, tre&uie eliminat existen a propriet ii imo&iliare care este nc3iriat unei entit i din cadrul aceluia'i grup. #Standardul Interna ional de Conta&ilitate :,, paragraful <+9.% (16 !odificrile proprietii efectuate de cCiria' (161- C nd 0e evalueaz orice drept a0upra unei proprieti ncCiriate4 e0te important ca evaluatorul 0 0tabilea0c dac modificrile 0au adaptrile au fo0t fcute de cCiria'Dlocatar1 ,ac e0te cazul4 trebuie pu0e urmtoarele ntrebriA a& cCiria'ul a acionat n conformitate cu orice condiie 0au re0tricii referitoare la modificriO b& care e0te impactul oricror le*i a0upra dreptului prilor n cazul efecturii modificrilorO c& modificrile erau obli*atorii 0au voluntareO "vezi mai Eo0& d& exi0t obli*aia locatorului de a-l compen0a pe locatar pentru co0tul 0au valoarea modificrilor efectuate 0au locatarul va nltura modificrile la finele contractului de ncCiriereO -6$ ;8 +, )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (161# !odificrile proprietii ncCiriate 0unt de dou cate*oriiA a& 7odificri obli#atoriiA ace0tea apar c nd proprietatea e0te ncCiriat ntr-o 0tare de con0trucie nefinalizat4 nefiind apt pentru ocupare fr efectuarea ulterioar de con0trucii 0au de in0talaii4 de ctre locatar1 Contractul de nc3iriere prevede c aceste lucrri tre&uie fcute de locatar, ntr$o anumit perioad de timp. b& 7odificri voluntare8 ace0tea apar c nd proprietatea e0te ncCiriat n 0tare complet pentru a fi ocupat imediat4 dar

locatarul decide 0 fac lucrri de mbuntire 0au de adaptare4 pentru a-'i 0ati0face ni'te nece0iti particulare1 .e'i locatarul poate privi aceste lucrri ca modificri, pia a poate s nu le recunoasc. (161. ,e obicei4 modificrile obli*atorii vor avea un efect benefic a0upra c4iriei de pia. !odificrile voluntare pot avea un efect benefic4 neutru 0au ne*ativ a0upra c4iriei de pia4 n funcie de natura lor 'i de *radul de 0pecializare1 ;radul n care efectul asupra chiriei de pia se reflect fie asupra valorii dreptului proprietarului, fie al c3iria'ului, va depinde de rspunsul la ntre&rile de la paragraful 2.C.9. (1-$ 0alori de pia ne*ative (1-$1- C nd drepturile cCiria'ului 0unt de natura unei datorii n cazul unei ntreprinderi4 ele pot avea o valoare de pia ne*ativ1 (1-- Aspecte #enerale ,in cauza complexitii evalurii drepturilor aferente contractelor de ncCiriereDlea0in*4 e0te important ca un client 0au con0ilierul Euridic al ace0tuia 0 pun la di0poziia evaluatorului4 copii dup toate contractele de lea0in*DncCiriere 0au4 n cazul proprietilor cu mai muli cCiria'i4 contractele cadru4 mpreun cu un 0umar al clauzelor din celelalte contracte de ncCiriereDlea0in*1 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 +, )valuarea drepturilor de nc3iriereKleasing -6-6# Standardul Internaional de Practic n Evaluare +/ . Evaluarea miEloacelor fixe mobile- "Revizuit n anul #$$%& Standard Internaional de Practic n Evaluare . -1$ Introducere 9.9 6ijloacele fixe mo&ile constituie o clas general de active, care fac parte din imo&ilizrile corporale. Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuare 9 #IV7 9% prezint cerin ele de evaluare n scopuri de raportare financiar. 7cest ;8 con ine informa ii suplimentare pentru a sprijini aplicarea Standardelor Interna ionale de )valuare, activelor de natura mijloacelor fixe mo&ile. 9.+ 7ctivele de natura mijloacelor fixe mo&ile au caracteristici specifice care le deose&esc de proprietatea imo&iliar, caracteristici care afecteaz at*t a&ordarea, c*t 'i raportarea valorii lor. n mod normal, mijloacele fixe mo&ile pot fi mutate dintr$un loc n altul sau reamplasate 'i deseori se depreciaz mai rapid dec*t proprietatea imo&iliar. n mod frecvent, valoarea va diferi n mod semnificativ, n func ie de modalitatea n care un mijloc fix mo&il este evaluat, respectiv/ mpreun cu alte active n cadrul unei unit i opera ionale distincte, ca activ individual destinat v*nzrii, ca activ instalat #pe amplasament% sau ca activ demontat. #1$ Arie de aplicabilitate

+.9 7cest ;8 se concentreaz pe aplicarea a&ordrilor, principiilor 'i tipurilor de valoare, prezentate n Standarde, la evaluarea mijloacelor fixe mo&ile. (entru evaluarea mijloacelor fixe mo&ile pot fi relevante 'i urmtoarele ;8$uri/ ;8 :, )valuarea activelor necorporale ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile 9 n !om*nia, clasificarea mijloacelor fixe este reglementat prin @; +9BCK+,,:, pentru apro&area Catalo#ului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe. (rin sintagma Fmijloace fixe mo&ileG se n elege urmtoarea sfer/ a% mijloace fixe incluse n grupa + cu urmtoarele su&grupe principale/ )c3ipamente te3nologice #ma'ini, utilaje 'i instala ii de lucru%1 7parate 'i instala ii de msurare, control 'i reglare1 6ijloace de transport, precum 'i cele din grupa B $ 6o&ilier, aparatur &irotic, ec3ipamente de protec ie a valorilor umane 'i materiale 'i alte active corporale #n.t.%. ;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile -6. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;8 D, )valuarea ntreprinderii ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar $ #CI8%. +.+ 7cest ;8 se aplic pentru evaluarea activelor de natura mijloacelor fixe mo&ile, care apar in at*t entit ilor din sectorul privat, c*t 'i celor din sectorul pu&lic. .1$ ,efiniii .efini ii din Standardele Interna ionale de )valuare B.9 .aloarea just Suma pentru care un activ ar putea fi sc3im&at de &unvoie, ntre dou pr i interesate, aflate n cuno'tin de cauz, ntr$o tranzac ie n care pre ul este determinat n mod o&iectiv. B.+ .aloarea de pia. Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi sc3im&at, la data evalurii, ntre un cumprtor decis 'i un v*nztor 3otr*t, ntr$o tranzac ie cu pre determinat o&iectiv, dup o activitate de marReting adecvat, n care am&ele pr i au ac ionat n cuno'tin de cauz, prudent 'i fr constr*ngere. B.B Aijloace fixe mobile. 7ctive imo&ilizate corporale, altele dec*t proprietatea imo&iliar, care/ #a% sunt de inute pentru a fi utilizate n produc ia de &unuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nc3iriate ter ilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative1 'i #&% se preconizeaz s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade. Categoriile de mijloace fixe mo&ile sunt/ -nstalaii 7ctive care sunt com&inate indisolu&il cu altele 'i care pot include construc ii specializate nepermanente, ma'ini 'i ec3ipamente te3nologice. Aaini. 6a'inile individuale sau un grup de ma'ini. > ma'in este un aparat utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a

entit ii. !chipamente. 7lte active care sunt utilizate pentru a facilita func ionarea ntreprinderii sau entit ii. .efini ii din Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar B.: ?easing financiar. > opera iune de leasing care transfer, su&stan ial, toate riscurile 'i avantajele neprevzute aferente dreptului de proprietate asupra unui -62 ;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta activ. 4itlul de proprietate poate fi transferat, n cele din urm, sau nu #I7S 9-, paragraful :%. B.2 ?easing operaional. > opera iune de leasing care nu intr n categoria leasingului financiar #I7S 9-, paragraful :%. B.D -mobilizri corporale. )lemente corporale care/ a% sunt de inute pentru a fi utilizate n produc ia de &unuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nc3iriate ter ilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative1 'i &% este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade #conta&ile% #I7S 9D, paragraful D%. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 Conform Standardelor Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri%, imobilizrile corporale pot fi incluse n &ilan ul conta&il al unei entit i, fie la costul lor minus orice amortizare cumulat 'i orice pierderi cumulate din depreciere, fie la valoarea just, de la data reevalurii, minus orice amortizare cumulat 'i orice pierderi cumulate din depreciere. #I7S 9D, paragrafele +C, B, 'i B9%. n general, valoarea just a imo&ilizrilor corporale este valoarea lor de pia determinat prin evaluare #I7S 9D, paragraful B+%. 6ijloacele fixe mo&ile, mpreun cu alte active imo&ilizate, sunt tratate 'i n alte I"!S$uri, respectiv/ I7S +, Stocuri1 I7S 9-, Contracte de leasing1 I7S BD, .eprecierea activelor1 I"!S B, Com&inri de ntreprinderi1 'i I"!S 2, 7ctive imo&ilizate de inute pentru v*nzare 'i activit i ntrerupte. :.+ Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuare 9 #IV7 9%, )valuarea pentru raportarea financiar prezint evaluarea 'i cerin ele de raportare a evalurii, conform diferitelor I"!S$uri, indicate n paragraful de mai sus. :.B Standardele Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic #I(S7Suri% solicit ca, dup recunoa'tere, elementele imo&ilizrilor corporale s fie nregistrate fie la costul lor minus orice amortizare cumulat 'i orice pierderi cumulate din depreciere, fie la valoarea reevaluat, care este valoarea just, de la data reevalurii, minus orice amortizare cumulat 'i orice pierderi cumulate din depreciere #I(S7S 9-, paragrafele :B 'i ::%. I(S7S +9, .eprecierea activelor care nu genereaz numerar, poate fi aplicat mijloacelor fixe mo&ile, care sunt com&inate cu alte mijloace fixe. Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuare B #IV7 B%, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar, prezint cerin ele IS(7S$urilor privind evaluarea 'i raportarea evalurii. :.: Ipotezele 'i a&ordarea evalurii mijloacelor fixe mo&ile, n scopul recunoa'terii n situa iile financiare, pot fi foarte diferite de cele adecvate

;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile -6( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta pentru un alt scop. Ca urmare, tre&uie facut o distinc ie clar dac, n acela'i document, se raporteaz valori cerute pentru scopuri diferite. Conform diferitelor I"!S$uri, pot fi adecvate diferite ipoteze de evaluare 'i deci, este important ca evaluatorul s cunoasc cerin ele de &az ale standardului relevant 'i s discute cu clientul ipotezele adecvate, nainte de nceperea misiunii de evaluare. (1$ In0truciuni de aplicare 2.9 )valurile mijloacelor fixe mo&ile pot fi efectuate prin utilizarea oricreia din urmtoarele a&ordri/ 2.9.9 abordarea prin comparaia v(nzrilor9 2.9.+ abordarea prin cost 2costul de "nlocuire net3" #vezi ;8 E%1 'i 2.9.B abordarea prin venit1 2.+ Pentru multe 0copuri4 inclu0iv conformarea cu I8RS-urile4 cel mai adecvat tip de valoare e0te valoarea de pia1 )otu'i4 n definiia valorii de pia 0e pre0upune exi0tena unui 0cCimb pe baze neprtinitoare4 ntre pri informate 'i deci0eB nu 0e precizeaz nimic de0pre modul n care activul e0te oferit 0pre v nzare 0au de0pre orice alte 0ituaii 0pecifice care pot avea un efect important n proce0ul de evaluare1 Ca urmare4 c nd face o evaluare a unui miEloc fix mobil4 evaluatorul trebuie 0 0tabilea0c 'i 0 prezinte ipotezele adiionale care 0unt adecvate4 av nd n vedere natura activului 'i 0copul evalurii1 Ace0te ipoteze 0e pot referi la 0ituaia n care miEloacele fixe mobile ale ntreprinderii 0unt utilizate n mod curent 0au la *radul n care un element individual e0te combinat cu alte active1 Exemple de ipoteze care pot fi adecvate n diferite 0ituaii 0au pentru diferite 0copuri ale evalurii4 0unt/ 2.+.9 aceea n care miElocul fix mobil e0te evaluat ca un ntre*4 in0talatDpe ampla0ament 'i ca parte a ntreprinderii care 'i continu activitatea normal de exploatareB 2.+.+ aceea n care miElocul fix mobil e0te evaluat ca in0talatDpe ampla0ament4 dar pe premi0a c ntreprinderea e0te ncCi0B 0au 2.+.B aceea n care miElocul fix mobil 0e evalueaz ca element 0eparat ce urmeaz 0 fie 0co0 de pe locaia lui permanent "dezin0talat&1 -63 ;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Pentru activele din 0ectorul public4 ipoteza continuitii activitii normale de exploatare4 valabil n cazul unei ntreprinderi care deine miEloacele fixe mobile4 0e refer la faptul c activele din 0ectorul public vor continua 0 fie utilizate pentru furnizarea de bunuri 0au 0ervicii publice1 2.B :i0ta cu ipotezele de mai 0u0 nu e0te complet1 ,atorit diver0itii 'i mobilitii multor miEloace fixe mobile4 termenul valoarea de pia trebuie 0 fie n0oit de precizarea ipotezelor adiionale adecvate4 care de0criu condiia 'i 0ituaiile n care activul e0te oferit pe pia1 Ace0te ipoteze trebuie 0 fie convenite cu clientul 'i 0 fie inclu0e n raportul de evaluare. n mod frecvent, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze, de exemplu

pentru a arta efectul nc3iderii unei ntreprinderi, asupra valorii de pia a activelor de natura mijloacelor fixe mo&ile, n situa ia n care decizia de nc3idere a ntreprinderii nu a fost nc luat. 2.: Ali factori care pot afecta valoarea de pia a miEloacelor fixe mobile 0untA 2.:.9 cCeltuielile de in0talare 'i comi0ioanele4 n 0ituaia n care miEloacele fixe mobile 0e evalueaz ca fiind in0talateB 2.:.+ dac ele 0e evalueaz pe ipoteza dezin0talrii4 trebuie precizate orice cCeltuieli de 0coatere de pe ampla0ament4 de deza0amblare 'i de po0ibil rein0talare ulterioar4 precum 'i care parte va 0uporta ace0te cCeltuieli1 <n anumite cazuri4 ace0te cCeltuieli pot fi importanteB ca urmare4 evaluatorul trebuie 0 ncCeie un acord cu clientul4 referitor la modalitatea n care ace0tea ar trebui 0 fie reflectate 'i n ce ipotez"e& 0pecific"e& trebuie fcut evaluarea1 2.2 A0upra valorii miEloacelor fixe mobile pot avea un impact important 'i factori cum ar fiA 0ur0ele limitate de materii prime4 durata de via limitat a cldirilor 0au deinerea limitat a terenului 'i a cldirilor n care 0unt in0talate4 precum 'i re0triciile le*ale 0au din le*i0laia de mediu1 7ce'ti factori tre&uie s fie lua i n considerare de ctre evaluator 'i deci, tre&uie s fie sta&ilite ipotezele necesare. 2.D Anumite miEloace fixe mobile4 de0tinate 0 furnizeze diferite 0erviciiDutiliti unei cldiri4 vor fi inclu0e n mod fire0c n orice tranzacie a proprietii imobiliare. 7stfel de exemple se refer la instala iile pentru furnizarea de electricitate, gaz, aer condi ionat, sistem de nclzire, rcire sau ventilare 'i la ec3ipamente cum ar fi lifturile. .e'i valoarea acestor elemente va fi inclus, n mod normal, n valoarea propriet ii imo&iliare, pentru anumite 0copuri4 cum ar fi amortizarea contabil4 ar putea fi nece0ar evaluarea ;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile -6% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 0eparat a ace0tor elemente1 <ntr-o a0tfel de 0ituaie4 evaluatorul trebuie 0 precizeze n mod clar dac ace0t tratament 'i evaluare 0eparat a ace0tor elemente vor afecta valoarea proprietii imobiliare1 <n cazul n care4 pentru efectuarea unor evaluri de active imobiliare 'i de active de natura miEloacelor fixe mobile4 din aceea'i locaie4 0unt folo0ii evaluatori diferii4 e0te nece0ar o corelare atent a mi0iunilor ace0tora pentru a 0e evita fie omi0iuni4 fie o dubl nre*i0trare1 2.- Activele necorporale nu fac parte din miEloacele fixe mobile1 )otu'i4 activele necorporale pot afecta valoarea miEloacelor fixe mobileB de exemplu, valoarea desenelor 'i modelelor industriale este adesea legat de drepturi de proprietate intelectual. <n a0tfel de 0ituaii4 nainte de raportarea evalurii4 evaluatorul trebuie 0 0tabilea0c ce ipoteze 0unt adecvate4 precum 'i di0ponibilitatea oricror active necorporale relevante1 (rogramele informatice pentru procese, documenta iile te3nice, documentele de produc ie 'i &revetele de inven ie sunt exemple de active necorporale care pot avea impact asupra valorii mijloacelor fixe mo&ile, aceasta depinz*nd de includerea sau neincluderea lor n tranzac ie.

2.E 9n element de natura miEloacelor fixe mobile poate fi finanat prin mai multe modaliti4 cum ar fi un lea0in* financiar1 <n ace0t caz4 activul nu poate fi v ndut fr ca locatorul 0au locatarul 0 acCite 0oldul 0umei de plat conform contractului de lea0in*1 7cest sold de plat ar putea fi mai mare sau mai mic dec*t valoarea negrevat a activului. !iEloacele fixe mobile4 care 0unt 0ubiectul unor a0tfel de modaliti de finanare4 trebuie 0 fie identificate n mod 0eparat de celelalte active4 iar valoarea lor trebuie raportat n mod 0eparat1 Elementele care 0unt 0ubiectul unui lea0in* operaional 0au 0unt cedate unor tere pri4 n mod normal 0unt exclu0e4 deoarece beneficiile proprietii nu 0unt tran0ferate locatarului1 <ndrumri a0upra lea0in*ului financiar 'i operaional 0unt prezentate n Anexa -4 la IVA -1 2.C .efini ia valorii de pia nu stipuleaz o anumit metod de v*nzare, ca de exemplu prin negociere direct, ofert, licita ie etc. Cadrul conceptual din IVS 9 stipuleaz clar c valoarea de pia presupune o v*nzare n urma unei marReting realizat n cea mai adecvat manier. .in aceast defini ie rezult implicit c metoda de v*nzare va fi cea care va duce la cel mai mare pre al activului sau grupului de active, n anumite situa ii. Un v*nztor informat 'i 3otr*t va alege o metod de v*nzare care i va maximiza pre ul. )otu'i4 dac 0cCimbul va avea loc n 0ituaii care mpiedic v nztorul 0 alea* metoda optim de v nzare4 rezultatul 0contat nu va fi valoarea de pia4 cu excepia cazului c nd con0tr n*erea v nztorului a fo0t una obi'nuit pentru toate -65 ;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta v nzrile de pe acea pia4 'i la acel moment1 7 con0tr n*ere 0pecific unui v nztor 0au unui activ4 n0oit de o cerin de a vinde 0ub acea con0tr n*ere4 va reprezenta o v nzare forat1 2.9, 7ctivele de natura miEloacelor fixe mobile 0e afl n 0ituaii de v nzare forat4 mai de0 dec t proprietatea imobiliar1 Uneori astfel de active tre&uie s fie v*ndute ntr$o perioad de timp care nu permite o comercializare adecvat, de exemplu atunci c*nd proprietarul curent al activelor tre&uie s eli&ereze sau s predea terenul 'i cldirile, unde acestea sunt amplasate. ,ac apare un a0tfel de 0cenariu 0au dac ace0ta e0te previzibil4 ar fi adecvat ca evaluatorul 0 acorde o con0ultan privind preul obtenabil 0au cel acceptabil4 cCiar dac acea0ta pre0upune 0tabilirea de ctre evaluator4 mai nt i a naturii con0tr n*erii exercitate a0upra v nztorului4 precum 'i nele*erea con0ecinelor pe care v nztorul va trebui 0 le 0uporte4 n cazul n care ace0ta nu reu'e'te 0 v nd activele4 n intervalul de timp prevzut1 .e exemplu, activele pot fi su&iectul unei sec3estrri sau proprietarul se poate afla ntr$o situa ie de dificultate financiar. .e asemenea, ar putea fi necesar s se ia n considerare orice alternativ de v*nzare, de exemplu costul transportului elementelor ctre o alt loca ie, n vederea v*nzrii1 8r o cunoa'tere a 0ituaiilor curente 0au anticipate4 evaluatorul nu poate oferi un 0fat avizat4 deoarece 0cCimbul poate 0 aib loc n alte modaliti dec t cele prevzute n definiia valorii de pia. Ipotezele referitoare la realizarea unui tran0fer n 0ituaii de v nzare forat4 trebuie 0 fie atent

luate n con0iderare 'i 0 fie precizate n mod clar1 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile -66 #$$ Standardul Internaional de Practic n Evaluare 2 @ +/ 2 Evaluarea activelor necorporale "Revizuit n #$$%& Standardul Internaional de Practic n Evaluare 2 -1$ Introducere 9.9 Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare #IVSC% a adoptat acest Standard #;8% pentru a spori consecven a 'i calitatea evalurilor de active necorporale n cadrul comunit ii interna ionale, n &eneficiul utilizatorilor situa iilor financiare 'i utilizatorilor de evaluri ale activelor necorporale. 9.+ )valurile de active necorporale sunt cerute 'i realizate, n mod uzual, la valoarea de pia, ca tip de valoare, prin aplicarea prevederilor Standardului Interna ional de )valuare 9 #IVS 9%. n cazurile n care sunt utilizate alte tipuri de valoare se aplic prevederile IVS +, cu informa iile 'i explica iile adecvate. 9.B n general, conceptele, procesele 'i metodele aplicate n evaluarea activelor necorporale sunt acelea'i ca 'i cele folosite pentru alte tipuri de evaluri. 7numi i termeni pot avea ns sensuri sau utilizri diferite. 7ceste diferen e au o mare importan n momentul utilizrii lor. 7cest ;8 prezint defini iile importante utilizate n evaluarea activelor necorporale. 9.: )valuatorii 'i utilizatorii serviciilor de evaluare tre&uie s fie foarte aten i pentru a face distinc ia ntre valoarea activelor necorporale individuale, care sunt active necorporale identifica&ile, 'i evaluarea acestora pe ipoteza continuit ii utilizrii lor n ntreprindere, inclusiv celor care se regsesc n evaluarea participa iilor la &unurile imo&iliare. Un exemplu, n acest ultim caz, l reprezint evalurile propriet ii generatoare de afaceri. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 este ela&orat pentru a fi folosit la efectuarea sau la utilizarea serviciilor de evaluare a activelor necorporale. +.+ (e l*ng elementele comune altor ;8$uri, din cadrul Standardelor Interna ionale de )valuare, acest ;8 con ine o analiz detaliat a procesului de evaluare a activelor necorporale. 7ceast analiz este inclus n scopul de a ;8 :, )valuarea activelor necorporale Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta exemplifica procedeele implicate n evalurile activelor necorporale 'i pentru a prezenta o &az de compara ie cu alte tipuri de evaluri, ns analiza nu tre&uie considerat ca fiind o&ligatorie sau restrictiv, dec*t n limita sta&ilit de acest ;8 sau de alte IVS$uri. +.B .eoarece, pentru evalurile de active necorporale pot fi aplicate alte principii de evaluare de &az, precum 'i Standardele Interna ionale de )valuare, Standardele Interna ionale de 7plica ii n )valuare 'i Standardele Interna ionale

de (ractic n )valuare, acest ;8 tre&uie n eles c ncorporeaz toate celelalte sec iuni aplica&ile ale IVS$urilor. .1$ ,efiniii B.9 .aloare contabil B.9.9 !eferitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea cumulat 'i orice pierderi cumulate din depreciere, a'a cum este nregistrat n conta&ilitatea ntreprinderii. B.9.+ !eferitor la o ntreprindereKentitate, diferen a dintre activele totale #dup scderea amortizrii cumulate 'i a oricror pierderi cumulate din depreciere% 'i datoriile totale, a'a cum apar acestea n &ilan . n acest caz, valoarea contabil este sinonim cu valoarea contabil net, valoarea net 'i capitalul propriu 2capitalul acionarilor3 B.+ ntreprindere/entitate > organiza ie comercial, industrial sau de servicii care desf'oar o activitate economic. B.B 4apitalizare B.B.9 Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea ec3ivalent a capitalului. B.B.+ n evaluarea ntreprinderii se refer la structura capitalului unei entit i de afaceri. B.B.B n evaluarea ntreprinderii se refer, mai degra&, la recunoa'terea unei c3eltuieli ca o valoare a unui activ imo&ilizat, dect ca o c3eltuial curent. B.: >actor de capitalizare. >rice multiplu utlizat pentru a transforma venitul n valoare a capitalului. B.2 *at de capitalizare. >rice divizor #de o&icei exprimat n procente% care este folosit pentru transformarea venitului n valoare a capitalului. #$# ;8 :, )valuarea activelor necorporale Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.D >lux de numerar 2cash8flo$ sau flux de trezorerie3 B.D.9 >lux de numerar brut (rofitul net plus c3eltuieli non$cas3, cum este amortizarea B.D.+ >lux de numerar net (e o perioad de exploatare, acel numerar care rm*ne dup ce au fost ac3itate toate c3eltuielile n numerar ale ntreprinderii. >luxul de numerar net este definit ca fiind numerar disponi&il pentru capitalul propriu #ac ionari% sau pentru capitalul investit #investitori%. B.D.B >luxul de numerar net pentru capitalul propriu (rofitul net #dup impozitare% plus amortizarea 'i alte c3eltuieli non$cas3, minus cre'terile fondului de rulment, minus c3eltuielile de capital, minus descre'terea capitalului mprumutat investit, plus cre'terea capitalului mprumutat investit. B.D.: >luxul de numerar net pentru capitalul investit >luxul de numerar net pentru capitalul propriu plus do&*nzile pltite, dup deducerea impozitului, minus cre'terea net a capitalului mprumutat investit. B.- *at de actualizare. > rat a renta&ilit ii utilizat pentru a transforma o sum de &ani, de pltit sau de ncasat n viitor, n valoare actualizat. !ata de actualizare medie ponderat a ratei de actualizare aplicat activelor necorporale

'i a ratei de actualizare aplicat activelor corporale ar tre&ui s fie corelat cu costul mediu ponderat al capitalului ntreprinderii. B.E )urat de via economic (erioada de timp n care o proprietate poate fi utilizat n mod profita&il. .urata de via economic poate fi diferit de la o ar la alta, n func ie de nivelul de dezvoltare industrial 'i de legisla ia din fiecare ar. B.C )ata efectiv .ata la care se aplic opinia evaluatorului n ceea ce prive'te valoarea. #8umit 'i data evalurii 'iKsau data aplicrii.% B.9, ntreprindere 7 se vedea ntreprindereKentitate. B.99 4ontinuitatea activitii > ntreprindere aflat n func iuneKexploatare. )ntitatea privit n sensul continurii activit ii sale ntr$un viitor previzi&il. Se presupune c entitatea nu are nici inten ia nici necesitatea lic3idrii 'i nici a diminurii semnificative a activit ilor ei #I7S 9, +B$+:, Cadrul ;eneral, +B%. ;8 :, )valuarea activelor necorporale #$. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.9+ >ond comercial 2good$ill3 B.9+.9 <eneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi identificate n mod individual 'i recunoscute n mod separat #I"!S B, 7nexa 7%. B.9+.+ >ond comercial personal Valoarea determinat de profitul peste a'teptrile pie ei, care va disprea dup v*nzarea propriet ilor generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor 'i capitalul investit n afacere. B.9+.B >ond comercial transferabil 7cel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial 'i reputa iei, clientelei, loca iei, produselor 'i altor factori similari, care genereaz &eneficii economice. )ste specific propriet ilor generatoare de afaceri 'i va fi transferat noului proprietar prin v*nzarea propriet ii. B.9B 'bordarea prin capitalizarea venitului > cale general de estimare a valorii unui activ necorporal, prin folosirea uneia sau mai multor metode, prin care valoarea este estimat prin convertirea &eneficiilor anticipate n valoarea capitalului. B.9: 'ctive necorporale 7ctive care se manifest prin propriet ile lor economice. )le nu au su&stan fizic1 acord drepturi 'i privilegii proprietarului acestora 'i n mod uzual produc venituri pentru proprietarii lor. 7ctivele necorporale pot fi clasificate ca deriv*nd din drepturi, relaii, active necorporale grupate sau proprietate intelectual B.9:.9 )repturile exist n conformitate cu clauzele unui contract, scris sau nescris, care este &enefic din punct de vedere economic pentru am&ele pr i. )xemple sunt contractele de furnizare, de distri&u ie, contractele de aprovizionare 'i permisele de licen , printre altele. B.9:.+ *elaiile ntre pr i sunt n general ne&azate pe un contract, pot fi de scurt durat 'i pot avea o valoare important pentru pr i. 7stfel de exemple sunt, printre altele, for a de munc calificat, rela iile cu clien ii, rela iile cu furnizorii, rela iile cu distri&uitorii 'i rela iile structurale ntre

pr i. B.9:.B 'ctivele necorporale nedifereniate 2grupate3 reprezint valoarea rezidual a activelor necorporale, rmas dup evaluarea activelor necorporale identifica&ile 'i dup scderea acestei valori din valoarea total a activelor necorporale 7lte concepte folosite, cu n eles similar, sunt #$2 ;8 :, )valuarea activelor necorporale Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta clientela, profitul suplimentar 'i valoarea rezidual. 'ctivele necorporale nedifereniate sunt numite, n mod curent, fond comercial 2good$ill3 n diferite perioade de timp, fondul comercial a fost interpretat ca fiind clientela atras, venitul suplimentar generat de ntreprindere peste profitul normal cu care se remunereaz activele identificate 'iKsau ca valoarea suplimentar a ntreprinderiiKentit ii, n ansam&lul ei, peste valoarea nsumat a activelor ei identifica&ile. B.9:.: 0roprietatea intelectual reprezint o clas special a activelor necorporale deoarece este protejat prin lege pentru a nu fi folosit de persoane neautorizate. .e exemplu/ mrcile de fa&ric 'i de produse, drepturile de autor, &revetele de inven ie, secretele comerciale ori RnoA3oA. B.9:.2 n general, accep iunea conta&il limiteaz recunoa'terea activelor necorporale individuale la cele care, n mod normal, pot fi recunoscute, au o durat de via rmas legal sau contractual 'iK sau tre&uie s fie transfera&ile n mod individual 'i separa&ile de ntreprindere. B.92 0roprietatea necorporal .repturile 'i privilegiile acordate proprietarului de active necorporale. B.9D )urata de via legal. .urata de via permis de lege pentru activele necorporale B.9- 'bordarea prin pia > cale general de estimare a valorii unui activ necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar activul n cauz cu active similare care au fost v*ndute. B.9E .aloarea de pia 7 se vedea IVS 9, paragraful B.9. B.9C *ata rentabilitii 6rimea profitului #pierderii% 'iKsau a modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investi ii, exprimat n procente din valoarea acelei investi ii. B.+, 4ost de nlocuire nou Costul curent al unui element nou similar, care are o utilitate ec3ivalent apropriat cu cea a elementului evaluat. B.+9 )ata raportului .ata raportului de evaluare. (oate fi aceea'i sau poate fi diferit de data evalurii. B.++ 4ost de reproducie nou Costul curent al unui element nou identic. ;8 :, )valuarea activelor necorporale #$( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.+B 'bordare n evaluare n general, o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. #7 se vedea 'i defini iile 'bordarea bazat pe active, 'bordarea prin pia 'i 'bordarea prin capitalizarea venitului % B.+: Aetod de evaluare n cadrul a&ordrilor n evaluare, o cale specific de estimare a valorii.

B.+2 0rocedur de evaluare 7c iunea, modalitatea 'i te3nica de ndeplinire a etapelor unei metode de evaluare. B.+D *at de evaluare Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un pre , iar la numitor se afl date financiare, de func ionare sau fizice. B.+- .aloarea de utilizare. 7cest tip de valoare se axeaz pe valoarea cu care o anumit proprietate contri&uie la ntreprindereaKentitatea din care face parte, indiferent de cea mai bun utilizare a propriet ii sau de suma de &ani care poate fi o& inut n urma v*nzrii sale. Valoarea de utilizare reprezint valoarea pe care o anumit proprietate o are pentru un anumit scop 'i un anumit utilizator 'i, n consecin , nu se &azeaz pe informa ii de pia . 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 n mod uzual, evalurile de active necorporale sunt folosite n procesul alocrii valorii totale pe diferitele active, alocare necesar pentru ela&orarea sau retratarea situa iilor financiare. n acest context, evaluatorii de active necorporale reflect valoarea de pia a tuturor componentelor &ilan ului unei ntreprinderi, pentru a respecta standardele de conta&ilitate, conform conven iei care reflect efectul modificrii pre urilor. :.+ Standardul Interna ional de Conta&ilitate BE #I7S BE% con ine tratamentul conta&il al activelor necorporale, analizeaz criteriile pe care un activ necorporal tre&uie s le ndeplineasc pentru a fi recunoscut, specific valoarea conta&il a activelor necorporale 'i sta&ile'te cerin ele pentru prezentarea informa iilor referitoare la activele necorporale. (1$ In0truciuni de aplicare (1- Evalurile de active necorporale pot fi 0olicitate pentru diferite utilizri cum 0unt acCiziii 'i v nzri de ntreprinderi 0au pri de ntreprinderi4 fuziuni4 v nzarea unui activ necorporal4 raportarea financiar 'i altele1 #$3 ;8 :, )valuarea activelor necorporale Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-1- C nd 0copul evalurii 0olicit e0timarea valorii de pia4 evaluatorul va aplica definiiile4 proce0ele 'i metodolo*iile conforme cu prevederile din IVS -1 (1-1# <n cazurile n care un an*aEament 0olicit un tip de valoare diferit de valoarea de pia4 evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat4 va defini o a0tfel de valoare 'i va parcur*e toi pa'ii nece0ari pentru a face di0tincia dintre e0timarea tipului re0pectiv de valoare 'i e0timarea valorii de pia1 2.+ .ac, n opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament indic faptul c este necesar 'i adecvat o deviere de la oricare prevedere a Standardelor Interna ionale de )valuare sau de la acest ;8, o astfel de deviere ar tre&ui s fie prezentat, mpreun cu motivul invocrii devierii. (1. Evaluatorul va parcur*e toate etapele nece0are pentru a 0e a0i*ura c toate 0ur0ele de informaii con0ultate 0unt credibile 'i adecvate proce0ului de evaluare1 n multe situa ii, nu intr n atri&u iile evaluatorului verificarea complet a unor surse de informa ii secundare sau ter iare. Ca urmare, evaluatorul va ntreprinde toate ac iunile necesare pentru a verifica acurate ea 'i corectitudinea surselor de informa ii, a'a cum se o&i'nuie'te pe pie ele 'i n

zona n care se face evaluarea. (12 <n mod frecvent4 evaluatorii de active necorporale trebuie 0 0e bazeze pe informaiile primite de la client 0au de la reprezentanii ace0tuia1 <n rapoartele de evaluare4 verbale 0au 0cri0e4 evaluatorul trebuie 0 prezinte 0ur0ele tuturor informaiilor luate n con0iderare4 iar ace0te informaii vor fi verificate4 ori de c te ori e0te po0ibil n mod rezonabil1 Cerinele pentru elaborarea rapoartelor de evaluare 0unt menionate n Codul ,eontolo*ic IVSC "0eciunea %& 'i n IVS .4 Raportarea evalurii1 2.2 C3iar dac multe din principiile, metodele 'i te3nicile de evaluare a activelor necorporale sunt similare cu cele din alte domenii de evaluare, evalurile de active necorporale necesit cerin e speciale de pregtire, instruire, cuno'tin e 'i experien . (13 7 de0criere a mi0iunii de evaluare trebuie 0 includA (131- identificarea activuluiDactivelor necorporal"e& 0au a dreptului de proprietate a0upra activuluiDactivelor necorporal"e& care vor fi evaluateB (131# data efectiv a evaluriiB (131. definiia valoriiB ;8 :, )valuarea activelor necorporale #$% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1312 deintorul dreptului de proprietateB 'i (131( 0copul 'i de0tinaia evalurii. (1% 8actorii care trebuie luai n con0iderare de ctre evaluatorul de active necorporale 0untA (1%1- ,repturile4 privile*iile 0au condiiile aferente dreptului de proprietate 2.-.9.9 .repturile de proprietate sunt prevzute n diferite documente legale. n unele ri sau n unele legisla ii, aceste documente pot fi numite &revete de inven ie, mrci de produse, mrci de fa&ric, RnoA3oA, &aze de date 'i drepturi de autor, pentru a numi c*teva. 2.-.9.+ >ricine de ine un drept de proprietate asupra activelor necorporale este nregistrat ntr$un document. 7ceste drepturi 'i condi ii pot fi con inute ntr$un contract sau ntr$un alt document 'i pot fi transferate sau nu unui nou proprietar. (1%1# ,urata de via economic 'iD0au durata de via le*al rma0 a activului necorporal (1%1. Capacitatea activelor necorporale de a *enera profit (1%12 /atura 'i i0toricul activelor necorporale1 .eoarece valoarea rezult din &eneficiile viitorului proprietar, istoricul este important pentru c poate reprezenta un reper pentru a'teptrile viitoare referitoare la activele necorporale. (1%1( Per0pectiva economic ce ar putea afecta activele necorporale n cauz4 inclusiv mediul politic 'i politica guvernamental. (ro&leme ca rata de sc3im& valutar, rata infla iei 'i rata do&*nzii pot afecta n mod diferit activele necorporale, care func ioneaz destul de particularizat n diverse sectoare ale economiei

(1%13 Condiiile 'i per0pectiva domeniului 0pecific de activitate, care pot afecta activele necorporale n cauz. (1%1% ,e a0emenea4 valoarea necorporal e0te coninut n active nedifereniate4 ade0ea numit fond comercial "#ood:ill3. n acest context se o&serv c valoarea fondului comercial este similar cu fondul comercial n accep iunea conta&ilit ii, respectiv de valoare rezidual #cost istoric n termeni conta&ili%, dup deducerea valorii tuturor celorlalte active. #$5 ;8 :, )valuarea activelor necorporale Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1%15 )ranzaciile anterioare n care au fo0t implicate drepturile de proprietate a0upra activelor necorporale n cauz (1%16 Alte informaii de pia4 de ex. ratele renta&ilit ii investi iilor alternative, etc. (1%1-$ Preurile de pia pentru acCiziionarea drepturilor 0imilare a0upra activelor necorporale 0au a activelor necorporale1 2.-.9,.9 7desea, n special c*nd se compar pre urile de ac3izi ie, informa iile adecvate sunt dificil sau imposi&il de o& inut. .e'i pre ul real de ac3izi ie poate fi fcut pu&lic, evaluatorul nu 'tie ce garan ii 'i concesii a acordat v*nztorul, ce condi ii au fost acordate sau primite, sau care a fost efectul impozitrii asupra tranzac iei. 2.-.9,.+ Informa iile asupra compara&ilelor tre&uie utilizate ntotdeauna cu aten ie, put*nd fi necesar efectuarea unor corec ii numeroase. (1%1-- Corectarea 0ituaiilor financiare i0torice pentru a e0tima po0ibilitile economice 'i per0pectivele activelor necorporale (1%1-# 7rice alte informaii pe care evaluatorul le con0ider relevante (15 Abordri n evaluarea activelor necorporale (151- Abordarea prin pia 2prin comparaia v(nzrilor3 n evaluarea activelor necorporale1 (151-1- Abordarea prin pia compar 0ubiectul cu activele necorporale 0imilare 0au cu drepturile pariale a0upra activelor necorporale4 care au fo0t v ndute pe piaa liber1 (151-1# Cele dou 0ur0e uzuale de informaii4 utilizate n abordarea prin pia, 0unt pieele n cadrul crora 0e comercializeaz drepturile a0upra activelor necorporale 0imilare4 precum 'i tranzaciile anterioare n care au fo0t implicate activele necorporale n cauz1 (151-1#1- <n abordarea prin pia trebuie 0 exi0te o baz rezonabil pentru comparaii cu active necorporale 0imilare1 7ceste active necorporale similare tre&uie s func ioneze n acela'i domeniu ca 'i su&iectul evaluat sau ntr$un domeniu care rspunde acelora'i varia&ile economice. Compara ia tre&uie fcut ntr$o manier clar 'i care s nu induc n eroare. ;8 :, )valuarea activelor necorporale #$6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (151-1. Prin analiza acCiziiilor de active necorporale4 evaluatorul calculeaz ade0ea ratele de evaluare4 care 0unt un raport ntre pre

'i o form de venit 0au activele nete1 4re&uie acordat o mare aten ie n calcularea 'i selectarea acestor rate. 2.E.9.B.9 !ata #ratele% alese tre&uie s furnizeze informa ii clare despre valoarea activelor necorporale. 2.E.9.B.+ Informa iile asupra activelor necorporale similare, folosite pentru a calcula rata, tre&uie s fie corecte. 2.E.9.B.B Calcularea ratelor tre&uie s fie corect. 2.E.9.B.: .ac se face o medie a datelor, perioada de timp luat n calcul, ca 'i metoda de calculare a mediei tre&uie s fie adecvat. 2.E.9.B.2 4oate calculele tre&uie fcute n aceea'i manier, at*t pentru activele necorporale similare, c*t 'i pentru activele necorporale n cauz. 2.E.9.B.D .atele referitoare la pre , utilizate la rat #rate%, tre&uie s fie vala&ile la data evalurii 'i s fie reprezentative pentru pia la acea dat. 2.E.9.B.- .ac este cazul, ar putea fi necesare anumite corec ii pentru a aduce activele necorporale similare 'i activele necorporale n cauz la un grad de compara&ilitate mai mare. 2.E.9.B.E 7r putea fi necesare corec ii pentru elementele neo&i'nuite, extraordinare 'i din afara exploatrii. 2.E.9.B.C !atele selectate tre&uie s fie cele adecvate, av*nd n vedere diferen ele de risc 'i de a'teptri ale activelor necorporale similare 'i activelor necorporale n cauz. 2.E.9.B.9, (ot fi calculate mai multe niveluri ale valorii deoarece pot fi selecta i mai mul i multiplii #multiplicatori% de evaluare, care sunt aplica i activelor necorporale supuse evalurii. (151-12 C nd la o evaluare 0unt utilizate informaii de0pre tranzaciile anterioare4 n care au fo0t implicate activele necorporale n cauz4 pentru a furniza orientri n evaluare pot fi nece0are corecii pentru a lua n con0iderare trecerea timpului 'i 0ituaiile modificate din economie4 din domeniul de activitate 'i al activelor necorporale n0e'i1 #-$ ;8 :, )valuarea activelor necorporale Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (151# Abordarea prin capitalizarea venitului n evaluarea activelor necorporale1 (151#1- Abordarea prin venit e0timeaz valoarea unui activ necorporal 0au a drepturilor de proprietate a0upra activului necorporal prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate1 Cele dou metode uzuale4 inclu0e n abordarea prin venit, 0unt capitalizarea 2direct3 a venitului 'i analiza fluxului de numerar actualizat ",C8&1 (151#1-1- <n cazul capitalizrii 2directe3 a venitului4 un nivel reprezentativ al venitului 0e mparte cu o rat de capitalizare 0au 0e nmule'te cu un multiplu de venit "factor de capitalizare& pentru a tran0forma venitul n valoare1

2.E.+.9.+ )valuatorul aloc venitul pe diferitele active necorporale. 4re&uie acordat aten ia necesar astfel nc*t venitul alocat 'i nsumat pe toate activele individuale s nu dep'easc venitul total aferent tuturor activelor. 2.E.+.9.B n teorie, venitul poate avea mai multe forme de venit 'i de flux de numerar. n practic, forma de venit utilizat este fie venitul nainte de impozitare, fie venitul dup impozitare. .ac sunt utilizate metodele de capitalizare, durata de via economic a activelor tre&uie s fie infinit, sau foarte lung. (151#1-12 <n cadrul analizei ,C8 'iD0au metodei dividendului, nca0rile de numerar 0e e0timeaz pentru fiecare din perioadele viitoare1 Ace0te nca0ri 0unt tran0formate n valoare prin aplicarea unei rate de actualizare4 folo0ind teCnicile valorii actualizate1 (ot fi folosite mai multe defini ii ale fluxului de numerar 2cash8flo$3. 6etodele de actualizare sunt folosite n mod uzual pentru activele necorporale cu durat de via economic finit. <n mod normal4 perioada de previziune n metodele de actualizare e0te mai 0curt dec t durata de via economic 0au durata de via le*al "definit ca perioada n care activul 0au participaia la ace0ta e0te proteEat le*al&1 (151#1-121- ,urata de via economic este perioada n care se a'teapt ca activele necorporale s genereze un &eneficiu pentru proprietarul lor. Un exemplu este programul pentru calculator, care poate avea o durat de via a'teptat de BD de luni, nainte de a fi necesar nlocuirea sa cu o versiune actualizat. (151#1-121# ,urata de via le*al este perioada n care activele ;8 :, )valuarea activelor necorporale #-Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta necorporale pot fi protejate prin lege. Un exemplu ar fi un &revet de inven ie, care are o durat de via ce poate fi definit de la nceput 'i care, n timp, se ndreapt spre zero. (151#1-1( Ratele de capitalizare 'i ratele de actualizare 0unt preluate din pia 'i 0unt exprimate ca multiplii de pre "determinai pe baza informaiilor derivate din cotaiilor la bur0 'i din acCiziiile de ntreprinderi& 0au ca o rat a rentabilitii "e0timat pe baza informaiilor de0pre inve0tiiile alternative&1 (151#1# Venitul anticipat 0au beneficiile anticipate 0unt convertite n valoare folo0ind calcule care iau n con0iderare cre'terea previzionat a ace0tora4 anii viitori de nca0are a beneficiilor4 ri0cul a0ociat cu fluxul de beneficii precum 'i valoarea banilor n timp1 (151. Abordarea prin cost, adesea numit costul de recreare, este cunoscut 'i su& denumirea de abordarea prin activul corectat 2.E.B.9 7&ordarea prin cost este fundamentat pe principiul su&stitu iei, de exemplu un activ nu valoreaz mai mult dec*t costul nlocuirii tuturor pr ilor sale componente. 2.E.B.+ n aplicarea a&ordrii prin cost, trebuie e0timat co0tul fiecrui

element nece0ar pentru crearea activelor4 inclu0iv profitul promotorului4 prin utilizarea cuno'tinelor avute la data evalurii1 (16 Proce0e de reconciliere (161- Concluzia a0upra valorii 0e va baza peA (161-1- definiia valorii4 'i pe (161-1# toate informaiile relevante4 de la data evalurii4 nece0are pentru ndeplinirea mi0iunii1 (161# Concluzia a0upra valorii 0e va baza 'i pe e0timrile valorii rezultate din metodele de evaluare aplicate1 2.C.+.9 Selectarea 'i sus inerea a&ordrilor, metodelor 'i procedurilor adecvate de evaluare depind de ra ionamentul profesional al evaluatorului. 2.C.+.+ n procesul de evaluare, evaluatorul tre&uie s$'i foloseasc ra ionamentul profesional atunci c*nd apreciaz importan aK credi&ilitatea fiecrei valori estimate. )valuatorul tre&uie s prezinte #-# ;8 :, )valuarea activelor necorporale Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ra ionamentul 'i justificarea pentru metodele de evaluare folosite 'i pentru importan a acordat metodelor, n urma crora a rezultat valoarea finalK reconciliat. 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 :, )valuarea activelor necorporale #-. #-2 Standardul Internaional de Practic n Evaluare ( @ +/ ( Evaluarea bunurilor mobile "Revizuit n #$$%& -1$ Introducere 9.9 Scopul acestui Standard #;8% este de a m&unt i consecven a 'i calitatea evalurilor de &unuri mo&ile n avantajul utilizatorilor serviciilor de evaluare a &unurilor mo&ile. Standardul Internaional de Practic n Evaluare ( 9.+ n general, n evalurile de &unuri mo&ile se cere determinarea valorii de pia, aplic*ndu$se astfel prevederile Standardului Interna ional de )valuare 9 #IVS 9%. n cazurile n care sunt utilizate alte tipuri de valoare, se aplic prevederile IVS +, cu prezentarea informa iilor 'i explica iilor necesare. 9.B .ac unii termeni pot avea defini ii diferite, iar aplica&ilitatea metodelor specifice poate s difere, teoria, conceptele 'i procesele aplicate n evaluarea &unurilor mo&ile, n esen a lor, sunt acelea'i cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluri. >ri de c*te ori se folosesc termeni cu semnifica ii diferite, este important s se specifice acele diferen e. 7cest ;8 sta&ile'te defini iile importante utilizate n evalurile &unurilor mo&ile. 9.: )valuatorii 'i utilizatorii serviciilor de evaluare a &unurilor mo&ile tre&uie s fie foarte aten i pentru a face distinc ia ntre segmentele pie ei #date de modalit ile de comercializare, n.t.% 'i valorile de pia corespondente acestor segmente. Un exemplu l reprezint valoarea de pia a propriet ilor v*ndute

prin licita ie, n compara ie cu cea a propriet ilor v*ndute sau ac3izi ionate prin tranzac ii private, pentru care pre ul nu este fcut pu&lic. Un alt exemplu ar fi acela al valorii de pia a &unurilor mo&ile v*ndute en$gros, n compara ie cu valoarea de pia a acelora'i &unuri v*ndute cu amnuntul. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 este ntocmit pentru a fi util la prestarea sau utilizarea serviciilor de evaluare a &unurilor mo&ile. +.+ (e l*ng alte elemente comune altor Standarde Interna ionale de 7plica ii 'i (ractic n )valuare, acest ;8 con ine o analiz detaliat a procesului de evaluare a &unurilor mo&ile. 7ceast analiz are scopul de a caracteriza ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta procedeele implicate n evalurile &unurilor mo&ile 'i pentru a furniza o &az de compara ie cu alte tipuri de evaluri. +.B 6ijloacele fixe mo&ile reprezint o categorie de &unuri mo&ile, dar evaluarea acestora este prezentat n ;8 B. .1$ ,efiniii B.9 0re de licitaie (re ul care reprezint ultima propunere acceptat n cadrul unei licita ii pu&lice1 poate include sau nu onorarii sau comisioane. 7 se vedea 'i 0re de lichidare a stocului, .nzarea prin acord privat. B.+ 7biecte de colecie 4ermen larg care descrie o&iectele de colec ie, datorit interesului pe care acestea l provoac prin raritatea, noutatea sau unicitatea lor. n anumite ri, acest termen se poate referi, printre altele, la o&iecte de art, antic3it i, pietre pre ioase 'i &ijuterii, instrumente muzicale, colec ii numismatice 'i filatelice, cr i rare 'i materiale de ar3iv. n alte situa ii, termenul se refer nu numai la aceste o&iecte, ci 'i la o mare varietate de alte elemente care nu sunt incluse ntr$o alt categorie. B.B 'bordarea prin cost > a&ordare comparativ a valorii propriet ii sau unui activ, care consider ca su&stitutKnlocuitor pentru cumprarea unei propriet i date, posi&ilitatea construirii altei propriet i, care s fie ec3ivalent cu cea original sau a unei propriet i care ar avea aceea'i utilitate 'i fr costuri de nt*rziere. )stimarea evaluatorului se &azeaz pe costul de reproduc ie sau de nlocuire a propriet ii sau activului n cauz, minus deprecierea total #cumulat%. B.: 'bordarea prin cost n evaluarea obiectelor de art. > a&ordare comparativ a valorii o&iectelor de art care ia n considerare, ca su&stitut pentru cumprarea unui anumit o&iect de art, posi&ilitatea crerii unui alt o&iect de art care s nlocuiasc originalul. )stimarea evaluatorului se &azeaz pe costul de reproduc ie sau de nlocuire al o&iectului de art n cauz 'i pe natura nlocuirii, de ex. nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou, baz de despgubire, o reproducere sau o copie exact 2facsimil3. nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou #de la vec3i la nou% se refer la costul de ac3izi ie al aceluia'i element sau, dac acesta nu este disponi&il, al unui element de acela'i fel 'i n aceea'i stare, de pe pia a de v*nzare cu amnuntul a o&iectelor de art noi. :az de despgubire se refer la costul de nlocuire a unui element cu altul

similar 'i n aceea'i stare de pe pia a de v*nzare a produselor la m*na a doua pentru o&iecte de art 'i antic3it i. #-3 ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 7 reproducere este o copie a o&iectului original, c*t mai apropiat de originalul n ceea ce prive'te natura, calitatea 'i vec3imea materialelor, ns creat prin metodele moderne de realizare. 7 copie exact 2facsimil3 reprezint o copie fidel a o&iectului original, realizat cu materiale care au o natur, calitate 'i vec3ime similar 'i prin metodele de realizare din perioada original. B.2 -nstalaii i accesorii. 4otalitatea amenajrilor aferente unei propriet i, evaluate n grup. 7 se vedea 7ccesorii comerciale sau 7ccesoriile locatarului. B.D Aobilier, instalaii i echipamente Un termen utilizat n 7merica de 8ord pentru a se referi la &unurile mo&ile corporale plus accesoriile comerciale 'i amenajrile propriet ii nc3iriate. 7 se vedea 'i (roprietatea mo&iliar. B.- :unuri mobiliare i alte bunuri n anumite ri, termen utilizat pentru o&iectele care pot fi identifica&ile, porta&ile 'i corporale considerate de pu&licul larg drept mo&ile. 7 se vedea 'i (roprietatea mo&iliar. B.E 0re de lichidare a stocului >ferta anun at 'i acceptat, ce nu include taxele 'i comisioanele 'i deci, nu reprezint neaprat pre ul de ac3izi ie. 7 se vedea (re de licita ie, V*nzare prin acord privat. B.C 'bordarea prin capitalizarea venitului. > metod comparativ de determinare a valorii, care ia n considerare informa iile referitoare la veniturile 'i c3eltuielile propriet ii evaluate 'i estimeaz valoarea printr$un proces de capitalizare. B.9, .aloarea intrinsec n anumite ri, suma considerat, pe &aza evalurii faptelor disponi&ile, ca fiind valoarea FadevratG sau FrealG a unui element. )ste un concept pe termen lung de valoare nebazat pe pia, care aplatizeaz fluctua iile de pre pe termen scurt. B.99 'menajrile i construciile proprietii nchiriate sau amenajrile fcute de locatar Construc iile sau amenajrile terenurilor 'i cldirilor, realizate 'i pltite de ctre locatar, pentru a satisface necesit ile sale1 n mod normal tre&uie luate de ctre locatar dup expirarea contractului de nc3iriere1 scoaterea acestor amenajri nu tre&uie s provoace distrugerea propriet ii imo&iliare. 7 se vedea 'i (roprietate mo&iliar, 7ccesorii comerciale sau accesoriile locatarului. B.9+ .aloarea de pia, a se vedea IVS 9, paragraful B.9. B.9B 0roprietate mobiliar Un concept legal care se refer la toate drepturile, interesele 'i &eneficiile ce deriv din dreptul de proprietate asupra o&iectelor, altele dec*t proprietatea imo&iliar. n anumite ri, o&iectele propriet ii mo&iliare sunt numite n mod legal &unuri mo&ile pentru a se deose&i de proprietatea imo&iliar care se poate referi, fie la dreptul real imo&iliar, fie la proprietatea imo&iliar. >&iectele din categoria &unurilor mo&ile pot fi ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile #-% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta corporale, cum ar fi &unurile mo&ile corporale sau necorporale, cum ar fi o

crean sau un &revet de inven ie. >&iectele din categoria &unurilor mo&ile corporale nu sunt anexate n permanen propriet ii imo&iliare 'i n general sunt caracterizate prin caracterul lor mo&il. 7 se vedea 'i >&iectele de colec ie1 Instala ii 'i accesorii1 6o&ilier, instala ii 'i ec3ipamente1 <unuri mo&ile1 7menajrile 'i construc iile propriet ii nc3iriate sau amenajrile fcute de locatar1 7ccesorii comerciale sau accesoriile locatarului. B.9: :unuri mobile. 4ermen legal utilizat n unele ri pentru a desemna componente ale propriet ii mo&iliare spre deose&ire de proprietatea imo&iliar, care se refer la &unurile imo&iliare. <unurile mo&ile includ elementele corporale sau necorporale care nu reprezint proprietate imo&iliar. 7 se vedea 'i (roprietatea mo&iliar. B.92 Aijloace fixe mobile+ 7ctive imo&ilizate corporale, altele dec*t proprietatea imo&iliar, care/ #a% sunt de inute de o ntreprindereKentitate pentru a fi utilizate n produc ia de &unuri sau n prestarea de servicii, pentru a fi nc3iriate ter ilor sau pentru a fi folosite scopuri administrative, 'i #&% se a'teapt s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade de timp. Categoriile de mijloace fixe mo&ile sunt/ -nstalaii 7ctive care sunt com&inate indisolu&il cu altele 'i care pot include construc ii specializate nepermanente, ma'ini 'i ec3ipamente te3nologice. Aaini. 6a'inile individuale sau un grup de ma'ini. > ma'in este un aparat utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a entit ii. !chipamente. 7lte active care sunt utilizate pentru a facilita func ionarea ntreprinderii sau entit ii. B.9D .nzare prin acord privat > v*nzare negociat 'i tranzac ionat ntre persoane 'i nu prin licita ie pu&lic sau prin alt metod. n general, pre ul de v*nzare pltit ntr$o v*nzare prin acord privat este cunoscut numai de pr ile care particip la tranzac ie. 7 se vedea 'i (re de licita ie, (re de lic3idare a stocului. B.9- !valuator profesionist de proprieti > persoan care de ine calificrile, 9 n !om*nia, clasificarea mijloacelor fixe este reglementat prin @; +9BCK+,,:, pentru apro&area Catalo#ului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe. (rin sintagma Fmijloace fixe mo&ileG se n elege urmtoarea sfer/ a% mijloace fixe incluse n grupa + cu urmtoarele su&grupe principale/ )c3ipamente te3nologice #ma'ini, utilaje 'i instala ii de lucru%1 7parate 'i instala ii de msurare, control 'i reglare1 6ijloace de transport, precum 'i cele din grupa B $ 6o&ilier, aparatur &irotic, ec3ipamente de protec ie a valorilor umane 'i materiale 'i alte active corporale #n.t.%. #-5 ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta a&ilit ile 'i experien a necesar pentru a estima valoarea propriet ii pentru o diversitate de scopuri, incluz*nd tranzac ii care presupun cedarea dreptului de proprietate asupra &unurilor, a propriet ii pentru garantarea mprumuturilor, a propriet ii care face o&iectul unor litigii sau pentru impozitare 'i a propriet ii

tratat ca active imo&ilizate n raportarea financiar. B.9E 'bordarea prin comparaia vnzrilor > cale general de estimare a valorii indicat pentru &unurile mo&ile sau pentru un drept de proprietate asupra &unurilor mo&ile, care utilizeaz una sau mai multe metode ce compar su&iectul cu &unuri similare sau cu drepturi de proprietate asupra &unurilor similare. 7ceast a&ordare a evalurii &unurilor mo&ile depinde de cuno'tin ele de pia ale evaluatorului 'i de experien , precum 'i de informa iile pu&licate despre elementele compara&ile. B.9C 'ccesorii comerciale sau accesoriile locatarului 7ccesorii mo&iliare anexate de locatar propriet ii 'i folosite la desf'urarea activit ii sau afacerii. 7 se vedea 'i 7menajrile 'i construc iile propriet ii nc3iriate sau 7menajrile fcute de locatar, (roprietatea mo&iliar. B.+, 'bordare n evaluare n general, o cale de estimare a valorii care folose'te una sau mai multe metode specifice de evaluare. n func ie de natura 'i scopul propriet ii, pot fi aplicate trei a&ordri n evaluare. 7cestea sunt abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin venit 'i abordarea prin cost 7plicarea acestora va permite evaluatorului s determine valoarea de pia sau un alt tip de valoare diferit de valoarea de pia B.+9 Aetod de evaluare > cale specific de estimare a valorii din cadrul a&ordrilor n evaluare. B.++ 0rocedur de evaluare. 7c iunea, modalitatea 'i te3nica de ndeplinire a etapelor unei metode de evaluare. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 n unele situa ii, evaluarea &unurilor mo&ile, efectuat mpreun cu evaluarea propriet ii imo&iliare 'iKsau a ntreprinderii, ofer o &az pentru determinarea gradului de depreciere a anumitor active imo&ilizate. n acest caz, evaluarea &unurilor mo&ile n sine poate sau nu s reprezinte principalul motiv al evalurii, ns este necesar mpletirea serviciilor oferite de evaluatorul de &unuri mo&ile cu cele ale evaluatorului de ntreprinderi 'iKsau ale evaluatorului de propriet i imo&iliare, pentru a aloca 'i reflecta corect valoarea de pia a activelor care vor fi incluse n situa iile financiare. ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile #-6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1$ In0truciuni de aplicare (1- Evalurile de bunuri mobile pot fi 0olicitate pentru mai multe utilizri po0ibile incluz nd raportarea financiar4 acCiziii 'i v nzriDcedri4 a0i*urare 'i impozitare1 2.9.9 C*nd scopul evalurii necesit o e0timare a valorii de pia, evaluatorul va aplica defini iile, procesele 'i metodologiile consecvente cu prevederile con inute n IVS 9. 2.9.+ n cazurile n care un contract implic un tip de valoare diferit de valoarea de pia, de ex. valoarea de asigurare, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va defini o astfel de valoare 'i va parcurge to i pa'ii necesari pentru a prezenta diferen a dintre valoarea estimat a acelui tip de valoare 'i valoarea de pia estimat, conform cerin elor IVS +.

(1# Evaluatorul va parcur*e toate etapele nece0are pentru a 0e a0i*ura c toate 0ur0ele de informare con0ultate 0unt credibile 'i adecvate proce0ului de evaluare1 n multe situa ii, nu intr n atri&u iile evaluatorului verificarea complet a unor surse de informa ii secundare sau ter iare. Ca urmare, evaluatorul va ntreprinde toate ac iunile necesare pentru a verifica acurate ea 'i corectitudinea surselor de informa ii, a'a cum este uzual pe pia a #pie ele% 'i n zona n care se face evaluarea. 2.B (entru evalurile de &unuri mo&ile, evaluatorul poate solicita serviciile altor evaluatori profesioni'ti de propriet i 'iKsau altor speciali'ti. 7stfel, re0pon0abilitatea referitoare la cla0ificarea elementelor proprietii de evaluat trebuie 0tabilit ntre evaluatorii diferitelor di0cipline4 pentru a 0e a0i*ura c nu exi0t omi0iuni 0au duble nre*i0trri1 Un exemplu uzual l reprezint recurgerea la ajutorul unui evaluator de propriet i imo&iliare, care evalueaz componentele imo&iliare ale propriet ii. <n cazul n care 0e apeleaz 'i la 0erviciile altor experi4 evaluatorul de bunuri mobileA (1.1- va face verificrile nece0are pentru a 0e a0i*ura c a0tfel de 0ervicii 0unt ndeplinite inte*ral iar concluziile 0unt rezonabile 'i credibile4 0au (1.1# va dezvlui faptul c o a0tfel de verificare nu a fo0t fcut1 (12 <n mod frecvent4 evaluatorii de bunuri mobile trebuie 0 0e bazeze pe informaiile primite de la client 0au de la reprezentanii ace0tuia1 <n rapoartele de evaluare4 verbale 0au 0cri0e4 evaluatorul trebuie 0 prezinte ##$ ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 0ur0ele tuturor informaiilor luate n con0iderare4 iar ace0te informaii vor fi verificate ori de c te ori ace0t lucru e0te po0ibil n mod rezonabil1 2.2 C3iar dac multe dintre principiile, metodele 'i te3nicile de evaluare a &unurilor mo&ile sunt similare cu cele din alte domenii de evaluare, evalurile de bunuri mobile nece0it o anumit pre*tire4 in0truire4 cuno'tine 'i experien1 (13 Cerinele pentru rapoartele de evaluare 0unt menionate n Codul ,eontolo*ic IVSC 'i n IVS .4 Raportarea evalurii1 <n cazul bunurilor mobile4 raportul de evaluare trebuie 0 cuprindA (131- Identificarea bunurilor 'i a dreptului de proprietate a0upra bunului care va fi evaluat "locaia bunului mobil 'i adre0a proprietarului&B (131# ,ata evaluriiB (131. )ipul 0au definiia valoriiB (1312 Identificarea deintorului dreptului de proprietate 0au a prii iniiatoare #n.&., n unele ri, identitatea proprietarului nu poate fi fcut pu&lic, din motive de confiden ialitate%B (131( Scopul 'i de0tinaia evaluriiB (1313 Condiiile evaluriiB (131% ,repturi de retenie 'i 0ervitui a0upra proprietiiB 'i (1315 7 declaraie de conformitate "0emnat 'i datat&1 (1% 8actorii care trebuie luai n con0iderare "n0 nu neaprat raportai&

de ctre evaluatorul de bunuri mobile includA (1%1- ,repturile4 privile*iile 0au condiiile aferente dreptului de proprietate a0upra bunurilor n cauz 2.-.9.9 .repturile de proprietate sunt prevzute n diferite documente legale. 2.-.9.+ .repturile 'i condi iile con inute n contractul proprietarului sau n sc3im&ul de coresponden 1 aceste drepturi pot sau nu s fie transferate unui nou proprietar al &unurilor n cauz. ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile ##Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.-.9.B .ocumentele pot con ine restric ii asupra transferrii propriet ii, ca 'i prevederi care stipuleaz tipul de valoare care tre&uie adoptat, n cazul transferrii propriet i. (1%1# /atura bunurilor 'i i0toricul dreptului de proprietate "provenien& 2.-.+.9 4ransferuri sau v*nzri anterioare ale propriet ii (1%1. Per0pectiva economic ce ar putea afecta bunurile n cauz4 inclu0iv mediul politic 'i per0pectiva *uvernamental (1%12 Condiiile 'i per0pectivele unei piee 0pecifice comerului cu bunuri mobile4 care pot afecta bunurile n cauz (1%1( !eniunea c bunurile n cauz au 0au nu o valoare necorporal 2.-.2.9 .ac valoarea necorporal este inerent &unurilor mo&ile, evaluatorul tre&uie s se asigure c valoarea necorporal este reflectat n ntregime, indiferent dac valoarea necorporal identifica&il a fost sau nu evaluat separat. 2.-.2.9.9 Valoarea necorporal, at*t c*t este posi&il, tre&uie diferen iat de valoarea propriet ii corporale. 2.-.2.+ )ste esen ial ca evaluatorul s fie con'tient de limitrile legale 'i de condi iile care deriv din legile rii n care exist &unurile. 2.-.2.B 7desea, n special c*nd se compar pre urile de ac3izi ionare, este dificil sau imposi&il de o& inut informa ii adecvate. .e'i pre ul real de ac3izi ie poate fi fcut pu&lic, evaluatorul nu cunoa'te ce garan ii 'i concesii a acordat v*nztorul, dac nainte de ac3izi ie s$au o& inut de la v*nztor &ani n numerar sau alte active, cum tre&uie alocat valoarea pe activele ac3izi ionate, sau care a fost efectul impozitrii asupra tranzac iei. 2.-.2.: .atorit motivelor explicate n paragraful 2.-.2.B, informa iile asupra compara&ilelor tre&uie utilizate ntotdeauna cu aten ie, put*nd fi necesar efectuarea unor corec ii. C*nd se utilizeaz rezultatele licita iei pu&lice, tre&uie avut n vedere c acele rezultate pot reprezenta tranzac ii pentru un sector de pia mic. (ot fi necesare corec ii pentru diferen ele cauzate de nivelurile de pia diferite. ### ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.-.D >rice alte informa ii pe care evaluatorul le consider a fi relevante. (15 Evaluri de bunuri mobile4 prin abordarea prin comparaia v(nzrilor 2.E.9 'bordarea prin comparaia vnzrilor compar proprietatea n cauz

cu propriet ile similare 'iKsau cu drepturile de proprietate asupra propriet ilor care au fost v*ndute pe pie ele li&ere. 2.E.+ Cele dou surse uzuale de informa ii, utilizate n abordarea prin comparaia vnzrilor, sunt rezultatele pu&licate ale licita iilor pu&lice precum 'i tranzac iile raportate de ctre firmele angajate n mod curent n comercializarea propriet ilor similare. 2.E.B n abordarea prin comparaia vnzrilor tre&uie s existe o &az rezona&il 'i credi&il pentru compara iile cu propriet i similare. 7ceste propriet i similare sunt cele comercializate periodic pe aceea'i pia ca a propriet ii n cauz sau pe o pia care rspunde acelora'i varia&ile economice. Compara ia tre&uie fcut ntr$o manier clar 'i care s nu induc n eroare. "actorii ce tre&uie lua i n considerare, pentru a sta&ili existen a unei &aze de compara ie rezona&il, includ/ 2.E.B.9 Similaritatea cu &unurile n cauz din punctul de vedere al caracteristicilor descriptive, calitative 'i cantitative1 2.E.B.+ Cantitatea 'i verifica&ilitatea datelor asupra &unurilor similare1 2.E.B.B .ac pre ul &unurilor similare reflect o tranzac ie n condi ii neprtinitoare1 2.E.B.: )ste necesar o cercetare minu ioas, impar ial asupra &unurilor similare, pentru a sta&ili independen a 'i credi&ilitatea evalurii. Cercetarea ar tre&ui s includ criterii simple 'i criterii o&iective pentru selectarea &unurilor similare1 2.E.B.2 4re&uie efectuat o analiz comparativ a asemnrilor 'i diferen elor calitative 'i cantitative dintre &unurile similare 'i &unul n cauz1 2.E.B.D 7colo unde este cazul, pot fi necesare anumite corec ii pentru a face mai compara&il valoarea &unurilor similare cu cea a &unului n cauz. 7ceste corec ii pot fi necesare pentru influen a elementelor neo&i'nuite, nerepeta&ile 'i unice1 ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile ##. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.E.B.- .up caz, tre&uie fcute corec ii pentru diferen ele referitoare la dreptul de proprietate asupra &unului n cauz 'i cel asupra &unurilor similare, n ceea ce prive'te caracterul 'i influen a unor astfel de diferen e sau vanda&ilitatea ori lipsa acesteia. 2.E.: C*nd la o evaluare sunt utilizate informa ii despre tranzac ii anterioare ale &unului n cauz, pentru a furniza orientri n evaluare, pot fi necesare anumite corec ii pentru a lua n considerare trecerea timpului, modificri aduse &unului 'i situa ii sc3im&ate din economie, din domeniul de activitate 'i din activitatea ntreprinderilor n care se comercializeaz astfel de &unuri. 2.E.2 Uzan ele de evaluare sau metodele empirice pot fi utile n evaluarea &unurilor sau a dreptului de proprietate asupra unui element din categoria de &unuri mo&ile. 4otu'i, valorilor rezultate din utilizarea unor astfel de uzan e nu ar tre&ui s li se dea o importan deose&it, cu excep ia cazului n care se poate dovedi c v*nztorii 'i cumprtorii se &azeaz foarte mult pe ele. (16 Evaluri de bunuri mobile realizate prin abordarea prin capitalizarea

venitului 2.C.9 'bordarea prin capitalizarea venitului ia n considerare informa iile despre venitul 'i c3eltuiala aferente propriet ii evaluate 'i estimeaz valoarea printr$un proces de capitalizare. 2.C.+ 7plicarea abordrii prin capitalizarea venitului poate fi recomandat la evaluarea mo&ilierului, accesoriilor 'i a ec3ipamentelor esen iale pentru func ionarea propriet ilor precum 3oteluri, apartamente mo&ilate 'i centre de ngrijirea snt ii. 2.C.+.9 6o&ilierul, accesoriile 'i ec3ipamentele pot fi supuse unei utilizri intense, necesit*nd astfel o nlocuire periodic, pentru a men ine caracterul atractiv 'i utilitatea unui complex. 2.C.+.+ .uratele de via util ale mo&ilierului, accesoriilor 'i ec3ipamentelor sunt estimate pe &aza calit ii, dura&ilit ii lor 'i n func ie de gradul de utilizare. 7poi se poate calcula o durat medie de via util a acestor o&iecte. 2.C.+.B (entru a o& ine o alocare pentru fondul anual de rennoire, costul viitor de nlocuire a mo&ilierului, accesoriilor 'i ec3ipamentelor se mparte la durata medie de via util a acestor elemente. "ondul anual de rennoire este inclus n c3eltuielile de exploatare ale entit ii. ##2 ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-$ Evaluri de bunuri mobile4 prin abordarea prin cost 2.9,.9 'bordarea prin cost ia n considerare, ca su&stitut pentru cumprarea unui anumit &un mo&il, posi&ilitatea crerii unui alt &un mo&il care s nlocuiasc originalul sau a unui &un mo&il care ar putea avea aceea'i utilitate, fr a ine cont de costurile nt*rzierii fa&rica iei. 2.9,.+ )stimarea evaluatorului se &azeaz pe costul de reproduc ie sau de nlocuire a propriet ii sau activului de evaluat. 2.9,.+.9 Costul de nlocuire se refer la suma de &ani pe care o persoan se a'teapt s o plteasc pentru un o&iect cu aceea'i vec3ime, mrime, culoare 'i condi ie. n general, se ncearc s se sta&ileasc pre ul unui exemplar alternativ sau unei reproduceriKcopii a elementului, c*t mai apropiat de original n ceea ce prive'te natura, calitatea 'i vec3imea materialelor, ns creat#% prin metodele moderne de realizare. 2.9,.+.9.9 n cazul unor active cum sunt antic3it ile sau ta&lourile de valoare, nlocuirea nu se poate realiza, indiferent de cost. 2.9,.+.9.+ Costul de reproduc ie se refer la suma pe care o persoan se a'teapt s o plteasc pentru o copie exact 2facsimil3 a elementului original, realizat cu materiale care au o natur, calitate 'i vec3ime similar 'i prin metodele de realizare din perioada original. 2.9,.+.9.B (e parcursul timpului, anumite elemente ale &unurilor mo&ile, care nu sunt afectate de deprecierea fizic, pot s$'i majoreze valoarea, deoarece costul curent de nlocuire sau de reproduc ie al acestora cre'te mai rapid dec*t pre ul lor curent. 2.9,.B 7plicarea abordrii prin cost este recomandat n special n cazul

evalurii &unurilor mo&ile precum produse fa&ricate sau articole care exist n mai multe exemplare, de exemplu/ tiprituri, figurine din por elan, sau produse restaurate. (1-- Proce0e de reconciliere 2.99.9 Concluzia asupra valorii se va &aza pe/ 2.99.9.9 defini ia valorii1 ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile ##( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.99.9.+ scopul 'i destina ia evalurii1 'i pe 2.99.9.B toate informa iile relevante de la data evalurii, necesare pentru ndeplinirea misiunii. 2.99.+ Concluzia asupra valorii se va &aza 'i pe estimrile valorii rezultate din aplicarea metodelor de evaluare aplicate. 2.99.+.9 Selectarea 'i sus inerea a&ordrilor, metodelor 'i procedurilor adecvate de evaluare depind de ra ionamentul profesional al evaluatorului. 2.99.+.+ n procesul de evaluare, evaluatorul tre&uie s$'i foloseasc ra ionamentul su profesional atunci c*nd apreciaz importan aK credi&ilitatea fiecrei valori estimate. 7tunci c*nd se cere, evaluatorul tre&uie s prezinte ra ionamentul 'i justificarea pentru metodele de evaluare folosite 'i pentru importan a acordat metodelor n urma crora a rezultat valoarea finalKreconciliat. 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 (rezentul Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ##3 ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile Standardul Internaional de Practic n Evaluare 3 @ +/ 3 Evaluarea ntreprinderii "Revizuit n #$$%& -1$ Introducere Standardul Internaional de Practic n Evaluare 3 9.9 Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare # IVSC% a adoptat acest Standard #;8% pentru a m&unt i con inutul 'i calitatea evalurilor de ntreprinderi n cadrul comunit ii interna ionale, n &eneficiul utilizatorilor situa iilor financiare 'i ai evalurilor de ntreprinderi. 9.+ )valurile de ntreprinderi sunt solicitate 'i efectuate, n mod uzual, pentru sta&ilirea valorii de pia ca tip de valoare, conform prevederilor din Standardul Interna ional de )valuare 9 #IVS 9%. 7tunci c*nd sunt folosite alte tipuri de valoare, sunt aplica&ile prevederile din IVS +, cu explica iile 'i clarificrile adecvate. 9.B n general, conceptele, procesele 'i metodele aplicate n evaluarea ntreprinderilor sunt similare cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluri. 7numi i termeni pot avea sensuri sau utilizri diferite. 7cele diferen e impun clarificri importante oriunde ar fi folosite. 7cest ;8 prezint defini iile

importante utilizate n evalurile de ntreprinderi. 9.: )valuatorii 'i utilizatorii serviciilor de evaluare tre&uie s fac deose&irea dintre valoarea unei entit i de afaceri sau a unei propriet i generatoare de afaceri, evaluarea activelor de inute de o astfel de entitate 'i alte diferite aplica ii posi&ile ale ntreprinderii sau considera ii de continuitate a activit ii nt*lnite n evaluarea drepturilor aferente propriet ii imo&iliare. Un exemplu n acest sens sunt evalurile propriet ilor generatoare de afaceri. #7 se vedea 4ipuri de proprietate, paragraful :.B.+.%. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 este ela&orat pentru a sprijini efectuarea sau utilizarea evalurilor de ntreprinderi. +.+ n plus, fa de elementele care sunt comune cu alte ;8$uri 'i Standarde Interna ionale de )valuare, acest ;8 con ine o analiz detaliat a procesului de ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta evaluare a ntreprinderii. 7ceast analiz prezint aspectele uzuale ale evalurilor de ntreprinderi 'i furnizeaz o &az de compara ie cu alte tipuri de evaluri, ns nu tre&uie considerat ca fiind o&ligatorie sau limitativ, cu excep ia prevederilor sta&ilite ca atare n acest ;8 sau n alte Standarde Interna ionale de )valuare. +.B .eoarece n evaluarea ntreprinderii pot fi aplicate 'i alte principii de &az ale evalurii, alte Standarde Interna ionale de )valuare 'i ;8$uri, acest ;8 tre&uie n eles ca ncorpor*nd toate celelalte paragrafe aplica&ile ale IVS$urilor. .1$ ,efiniii B.9 .aloare contabil corectat. Valoarea conta&il care rezult c*nd valoarea unuia sau mai multor active sau datorii este corectat prin adugare, eliminare sau modificare de sume fa de valoarea lor de nregistrare conta&il. B.+ 'bordarea bazat pe active. Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi 'iKsau unei participa ii la capital utiliz*nd metode &azate pe valoarea de pia a activelor individuale ale ntreprinderii, minus datoriile. B.B .aloare contabil B.B.9 !eferitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea cumulat 'i orice pierderi cumulate din depreciere, a'a cum este nregistrat n conta&ilitatea ntreprinderii. B.B.+ !eferitor la o ntreprindereKentitate, diferen a ntre activele totale #dup scderea amortizrii cumulate 'i oricrei pierderi din depreciere% 'i datoriile totale, a'a cum acestea apar n &ilan . n acest caz, valoarea contabil este sinonim cu valoarea contabil net, valoarea net 'i capitalul propriu/ acionarilor. B.: ntreprindereK entitate. > organiza ie comercial, industrial, de servicii sau de investi ii, care desf'oar o activitate economic. B.2 !valuarea ntreprinderii 7ctul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei afaceri sau ntreprinderiKentit i sau a unei participa ii la aceasta. B.D !valuator de ntreprindere > persoan care prin pregtire, instruire 'i experien , este calificat s efectueze o evaluare a unei ntreprinderi,

participa ii, ac iuni 'iKsau a activelor necorporale. ##5 ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.- 4apitalizare B.-.9 Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea ec3ivalent a capitalului. B.-.+ n evaluarea ntreprinderii, se refer la structura capitalului unei entit i de afaceri. B.-.B n evaluarea ntreprinderii se refer mai degra& la recunoa'terea unei c3eltuieli ca o valoare a unui activ imo&ilizat, dec*t ca o c3eltuial curent. B.E >actor de capitalizare >rice multiplu utilizat pentru a transforma venitul n valoarea capitalului. B.C *at de capitalizare >rice divizor #de o&icei, exprimat n procente% care este folosit pentru a transforma venitul n valoarea capitalului. B.9, %tructura capitalului. )lementele componente ale capitalului investit. B.99 >lux de numerar 2cash8flo$ sau flux de trezorerie3 B.99.9 >lux de numerar brut# (rofitul net dup impozitare plus c3eltuieli non$cas3, cum este amortizarea. B.99.+ >lux de numerar net# (e o perioad de exploatare, acel numerar care rm*ne dup ce au fost ac3itate toate c3eltuielile n numerar ale ntreprinderii. >luxul de numerar net este definit ca fiind numerarul disponi&il pentru capitalul propriu #ac ionari% sau pentru capitalul investit #investitori%. B.99.B >lux de numerar net pentru capitalul propriu# (rofitul net #dup impozitare% plus amortizarea 'i alte c3eltuieli non$cas3, minus cre'terile fondului de rulment, minus c3eltuielile de capital, minus descre'terea capitalului mprumutat investit, plus cre'terea capitalului mprumutat investit. B.99.: >lux de numerar net pentru capitalul investit# >luxul de numerar net pentru capitalul propriu plus do&*nzile pltite dup deducerea impozitului, minus cre'terea net a capitalului mprumutat investit. B.9+ 4ontrol. 7utoritatea de a guverna managementul 'i politicile unei ntreprinderi. ;8 D, )valuarea ntreprinderii ##6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.9B 0rim de control (lusul de valoare aferent pac3etului de control, care reflect puterea sa de control, n contrast cu un pac3et minoritar. B.9: )iscont pentru lips de control Un procentaj sau o sum dedus#% ca prorata din valoarea total a ntreprinderii #9,,W%, care reflect lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control. B.92 *at de actualizare. > rat a renta&ilit ii utilizat pentru a converti o sum de &ani, de pltit sau de primit n viitor, n valoare actualizat. B.9D )urata de via economic. (erioada de timp n care proprietatea poate fi utilizat n mod profita&il. B.9- )ata efectiv .ata la care se aplic opinia evaluatorului n ceea ce

prive'te valoarea #denumit 'i data evalurii%. B.9E ntreprindere Vezi ntreprindereKentitate economic. B.9C 4ontinuitatea activitii B.9C.9 > ntreprindere n exploatare. B.9C.+ > premis a evalurii, conform creia evaluatorii 'i conta&ilii consider o ntreprindere ca fiind o entitate care 'i va continua activitatea de exploatare ntr$un orizont de timp nelimitat. (remisa continuit ii activit ii reprezint o alternativ la premisa lic3idrii. 7doptarea premisei continuit ii activit ii permite ca ntreprinderea s fie evaluat la o valoare mai mare dec*t valoarea ei de lic3idare 'i este esen ial pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii. B.9C.B )ntitatea privit n sensul continurii activit ii sale ntr$un viitor previzi&il. Se presupune c entitatea nu are nici inten ia, nici necesitatea lic3idrii 'i nici a diminurii semnificative a activit ilor ei. #I7S 9, +B$+: Cadrul ;eneral, +B%. B.+, >ond comercial 2good$ill3 B.+,.9 <eneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi identificate n mod individual 'i nici recunoscute n mod separat #I"!S B, 7nexa 7%. #.$ ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.+,.+ >ond comercial personal Valoarea determinat de profitul peste a'teptrile pie ei, care ar putea s dispar dup v*nzarea propriet ii generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor 'i capitalul investit n afacere. B.+,.B >ond comercial transferabil. 7cel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial 'i reputa iei, clientelei, localizrii, produselor 'i altor factori similari, care genereaz &eneficii economice. )ste specific propriet ilor generatoare de afaceri 'i va fi transferat noului proprietar prin v*nzarea propriet ii. B.+9 6olding. > afacere care ncaseaz venituri de pe urma activelor sale. B.++ 'bordarea prin capitalizarea venitului. > cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participa ii sau ac iuni, prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimat prin convertirea &eneficiilor #c*'tigurilor% anticipate n valoarea capitalului. B.+B 4apital investit. Suma dintre capitalul propriu 'i datoriile pe termen lung. B.+: 4ontrol majoritar. ;radul de control asigurat de o pozi ie majoritar. B.+2 0oziie majoritar (ozi ia proprietarului care de ine peste 2,W din voturile totale ntr$o ntreprindere. B.+D 'bordarea prin pia > cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participa ii sau unei ac iuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar su&iectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participa ii sau ac iuni similare, care au fost v*ndute. B.+- .aloare de pia 7 se vedea IVS 9, paragraful B.9. B.+E )iscont pentru nelichiditate > sum sau un procentaj care se deduc dintro

participa ie la capital pentru a reflecta lipsa de vanda&ilitate. B.+C )iscont pentru participaie minoritar .iscont aplica&il la o participa ie minoritar. ;8 D, )valuarea ntreprinderii #.Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.B, 0articipare minoritar (ozi ia proprietarului care asigur su& 2,W din voturile totale ale unei ntreprinderi. B.B9 'ctive nete. 7ctive totale minus datorii totale. B.B+ .enit net Venituri totale minus c3eltuieli totale, inclusiv impozitele aferente. B.BB 4ompanie operaional. > ntreprindere care desf'oar o activitate economic prin producerea, v*nzarea sau tranzac ionarea unui produs sau serviciu. B.B: *ata rentabilitii. 6rimea profitului #pierderii% 'iKsau a modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investi ii, exprimat n procente din valoarea acelei investi ii. B.B2 4ost de nlocuire nou Costul curent al unui element similar nou, care are o utilitate aproape ec3ivalent cu cea a elementului evaluat. B.BD )ata raportului .ata raportului de evaluare. (oate fi aceea'i sau poate fi diferit de data evalurii. B.B- 4ost de reproducie nou Costul curent al unui element identic nou. B.BE 'bordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. #7 se vedea defini iile pentru 'bordarea prin pia, 'bordarea prin capitalizarea venitului 'i 'bordarea bazat pe active%. B.BC Aetod de evaluare n cadrul a&ordrilor n evaluare, o cale specific de estimare a valorii. B.:, 0rocedur de evaluare 7c iunea, modalitatea 'i te3nica de ndeplinire a etapelor unei metode de evaluare. B.:9 *at de evaluare Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un pre , iar la numitor se afl date financiare, de func ionare sau fizice. B.:+ >ond de rulment 2net3 .iferen a dintre activele curente #circulante% 'i datoriile curente. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 )valurile de ntreprinderi sunt utilizate n mod uzual ca &az pentru alocarea valorii pe diferitele active, necesar n cazul ela&orrii sau retratrii #.# ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta situa iilor financiare. n acest context, evaluatorii de ntreprinderi reflect valoarea de pia a tuturor componentelor &ilan ului conta&il al unei societ i pentru a fi n concordan cu Standardele de Conta&ilitate, av*nd n vedere conven ia care reflect efectul modificrii pre urilor. :.+ n unele situa ii, evaluarea ntreprinderii furnizeaz o &az pentru estimarea mrimii deprecierii anumitor active imo&ilizate. n acest caz, evaluarea ntreprinderii poate sau nu s fie principalul motiv pentru evaluare, dar mpletirea serviciilor evaluatorului de ntreprinderi cu cele ale evaluatorului de

propriet i imo&iliare, de exemplu, este necesar pentru o alocare 'i reflectare corect, n situa ia financiar, a valorii de pia a activelor. :.B 7lte considera ii referitoare la rela ia dintre evalurile de ntreprinderi 'i Standardele de Conta&ilitate sunt similare cu prevederile prezentate n Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuare 9 #IV7 9%. (1$ In0truciuni de aplicare (1- Evalurile de ntreprinderi pot fi nece0are pentru mai multe utilizri po0ibile care includ acCiziionri 'i v nzri de ntreprinderi individuale4 fuziuni4 evaluarea participaiilor deinute de acionari 'i altele a0emntoare1 (1-1- C nd 0copul evalurii nece0it o e0timare a valorii de pia4 evaluatorul va aplica definiiile4 procedurile 'i metodolo*iile compatibile cu prevederile coninute n IVS -1 (1-1# <n cazurile n care un an*aEament implic un tip de valoare diferit de valoarea de pia4 evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat4 va defini o a0tfel de valoare 'i va parcur*e toi pa'ii nece0ari pentru a face deo0ebirea dintre acel tip de valoare 'i valoarea de pia e0timat1 (1# ,ac4 n opinia evaluatorului4 anumite a0pecte ale unui an*aEament indic faptul c e0te nece0ar 'i adecvat o deviere fa de orice prevederi din IVS-uri 0au din ace0t +/4 o a0tfel de deviere va fi menionat4 iar motivul pentru care a fo0t fcut va fi clar precizat n rapoartele de evaluare "verbale 0au 0cri0e& prezentate de evaluator1 Cerinele pentru rapoartele de evaluare 0unt coninute n Codul ,eontolo*ic al IVSC 'i n IVS .4 Raportarea evalurii1 (1. Evaluatorul va parcur*e toi pa'ii nece0ari pentru a 0e a0i*ura c toate 0ur0ele de informaii con0ultate 0unt credibile 'i adecvate proce0ului de evaluare1 n multe cazuri, nu intr n atri&u iile evaluatorului o verificare ;8 D, )valuarea ntreprinderii #.. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta complet a surselor de informa ii secundare sau ter iare. Ca urmare, evaluatorul va ntreprinde toate ac iunile necesare pentru a verifica exactitatea 'i corectitudinea surselor de informa ii, a'a cum se o&i'nuie'te pe pia a 'i n zona unde se face evaluarea. (12 ,e0eori4 evaluatorii de ntreprinderi pot 0 cear 'i 0 0e bazeze pe aEutorul altor evaluatori 'iD0au al altor profe0ioni'ti1 <n acest sens, un exemplu uzual este recurgerea la ajutorul unui evaluator de propriet i imo&iliare, care evalueaz componentele propriet ii imo&iliare de inute de ntreprinderea respectiv. <n cazul n care 0e apeleaz 'i la 0erviciile altor experi4 evaluatorul de ntreprinderiA (121- va face verificrile nece0are pentru a se asigura c astfel de servicii sunt ndeplinite n mod competent, iar concluziile sunt rezona&ile 'i credi&ile, sau (121# va meniona faptul c o a0tfel de verificare nu a fo0t fcut. (1( Evaluatorii de ntreprinderi trebuie 0 0e bazeze4 n mod frecvent4 pe informaiile primite de la client 0au de la reprezentanii ace0tuia1 <n

rapoartele de evaluare4 verbale 0au 0cri0e4 evaluatorul va prezenta 0ur0a tuturor informaiilor pe care 0-a bazat4 iar ace0te informaii vor fi verificate ori de c te ori e0te po0ibil1 2.D C3iar dac multe dintre principiile, metodele 'i te3nicile evalurii de ntreprinderi sunt asemntoare cu cele din alte domenii de evaluare, aceasta necesit cerin e speciale de pregtire, instruire, cuno'tin e 'i experien . 2.- Continuitatea activit ii are c*teva n elesuriKsensuri n conta&ilitate 'i n evaluare. <n c teva contexte4 continuitatea activitii reprezint o premi0 prin care evaluatorii 'i contabilii con0ider o ntreprindere ca o unitate care-'i va continua exploatarea ntr-un timp nedefinit1 (1%1- Premi0a continuitii activitii reprezint o alternativ la premi0a licCidrii1 Adoptarea ace0tei premi0ei permite ca ntreprinderea 0 fie evaluat la o valoare mai mare dec t valoarea ei de licCidare4 fiind e0enial pentru e0timarea valorii de pia a ntreprinderii1 2.-.9.9 n lic3idri, valoarea multor active necorporale #de exemplu fondul comercial% tinde spre zero, iar valoarea tuturor activelor corporale reflect circumstan ele lic3idrii. Vi c3eltuielile asociate cu lic3idarea #comisioane pentru v*nzri, onorarii, impozite 'i taxe, alte costuri de nc3idere, c3eltuielile administrative pe timpul ncetrii activit ii 'i pierderea de valoare a stocurilor% sunt calculate 'i deduse din valoarea estimat a ntreprinderii. #.2 ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (15 Pentru a realiza evaluri competente de ntreprinderi e0te important analiza activitii curente de pia 'i cunoa'terii tendinelor economice relevante1 (entru estimarea valorii de pia a unei ntreprinderi, evaluatorii de ntreprinderi identific 'i estimeaz mrimea impactului unor astfel de considera ii n evalurile lor 'i n rapoartele de evaluare. (16 ,e0crierea mi0iunii de evaluare a ntreprinderii trebuie 0 cuprindA (161- identificarea ntreprinderii4 a pacCetului de aciuni 0au a valorii mobiliare care trebuie evaluatB (161# data efectiv a evaluriiB (161. definiia valoriiB (1612 deintorul dreptului de proprietateB 'i (161( 0copul 'i de0tinaia evalurii1 (1-$ Evaluatorul de ntreprinderi trebuie 0 ia n con0iderare urmtorii factoriA (1-$1- ,repturile4 privile*iile 0au condiiile aferente dreptului de proprietate4 indiferent dac 0unt deinute de o 0ocietate pe aciuni4 de o 0ocietate cu r0pundere limitat 0au de un proprietar individual 2.9,.9.9 .repturile de proprietate sunt sta&ilite n diferite documente legale. n diferite ri, aceste documente pot fi paragrafe din actele constitutive, statute, acorduri de asociere, acorduri ntre ac ionari etc. 2.9,.9.+ .repturile 'i o&liga iile proprietarului participa iei sunt nscrise n documente ale ntreprinderii. Unele drepturi 'i condi ii pot fi con inute ntr$un contract de proprietate sau ntr$un sc3im& semnat de

coresponden , iar aceste drepturi pot fi sau nu transfera&ile ctre un nou proprietar. 2.9,.9.B .ocumentele pot con ine restric ii cu privire la transferul dreptului de proprietate, precum 'i prevederi asupra tipului de valoare care tre&uie adoptat, n eventualitatea transferului dreptului respectiv. .e exemplu, documentele pot stipula c dreptul care este transferat tre&uie s fie evaluat ca o frac iune pro$rata din valoarea total a ac iunilor emise, c3iar dac dreptul care este transferat reprezint o participa ie ;8 D, )valuarea ntreprinderii #.( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta minoritar. n fiecare caz, drepturile aferente propriet ii care este evaluat, ca 'i drepturile ata'ate oricrui alt tip de participa ii, tre&uie luate n considerare nc de la nceput. (1-$1# /atura ntreprinderii 'i i0toricul ei1 .eoarece valoarea rezult din &eneficiile o& inute de viitorul proprietar, istoricul este important pentru c poate reprezenta un reper pentru a'teptrile privind &eneficiile viitoare ale ntreprinderii. (1-$1. !ediul economic ce ar putea afecta ntreprinderea n cauz4 inclusiv mediul politic 'i politica guvernamental. (ro&leme ca rata de sc3im& valutar, rata infla iei 'i rata do&*nzii pot afecta n mod diferit ntreprinderile care func ioneaz n diverse sectoare ale economiei. (1-$12 Condiiile 'i per0pectiva domeniului de activitate4 care pot afecta ntreprinderea n cauz1 (1-$1( Activele4 datoriile4 capitalul 'i 0ituaia financiar ale ntreprinderii1 (1-$13 Capacitatea ntreprinderii de a obine profit 'i de a plti dividende. (1-$1% ,ac ntreprinderea are 0au nu valoriDactive necorporale1 2.9,.-.9 Valoarea necorporal poate fi su& form de active necorporale identifica&ile, cum ar fi &revete de inven ie, mrci comerciale, drepturi de autor, RnoA$3oA, &aze de date etc. 2.9,.-.+ .e asemenea, valoarea necorporal mai poate fi con inut n active neidentifica&ile, adesea numite Ffond comercialG n acest context, se o&serv c valoarea fondului comercial este similar cu cea a fondului comercial n accep iunea conta&ilit ii, respectiv de valoare rezidual #cost istoric n termeni conta&ili% dup deducerea valorii tuturor celorlalte active. 2.9,.-.B .ac ntreprinderea de ine active necorporale, evaluatorul tre&uie s se asigure c valoarea activelor necorporale este reflectat n totalitate 'i dac activele necorporale identifica&ile au fost sau nu evaluate n mod separat. (1-$15 )ranzaciile anterioare n care au fo0t implicate drepturile de proprietate ale ntreprinderii n cauz1 #.3 ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-$16 !rimea relativ a participaiei care trebuie evaluat (1-$161- Exi0t diferite nivele de control 0au de lip0 a controlului4 n

funcie de mrimea participaiilor1 n unele cazuri, controlul efectiv poate fi o& inut cu mai pu in de 2,W din drepturile de vot. C3iar dac o singur persoan de ine peste 2,W din drepturile de vot 'i are controlul opera ional, pot exista anumite decizii, cum ar fi dizolvarea ntreprinderii, care pot fi apro&ate cu peste 2,W din drepturile de vot, precum 'i decizii care pot fi apro&ate cu votul tuturor ac ionarilor. 2.9,.C.+ )ste esen ial ca evaluatorul s fie atent la restric iile legale 'i la condi iile men ionate de legisla ia rii n care ntreprinderea respectiv 'i desf'oar activitatea. (1-$1-$ Alte informaii de pia4 cum ar fi ratele renta&ilit ii investi iilor alternative, avantajele conferite de controlul de inut, dezavantajele lipsei de lic3iditate etc. (1-$1-- Cotaiile de pia ale aciunilor tranzacionate pe o pia re*lementat4 ca 'i preurile de acCiziie ale participaiilor 0au ale ntreprinderilor implicate n acela'i domeniu de activitate1 2.9,.99.9 7desea, n special n tranzac iile privind ac3izi ii de ntreprinderi, este dificil sau c3iar imposi&il o& inerea unor informa ii adecvate. C3iar dac pre urile de tranzac ie pot fi cunoscute, evaluatorul nu are posi&ilitatea s 'tie ce garan ii 'i concesii a acordat v*nztorul, ce condi ii au fost oferite sau primite, dac din societate au fost luate, nainte de ac3izi ie, fonduri sau alte active sau ce impact a avut regimul de impozitare asupra tranzac iei. 2.9,.99.+ ntotdeauna informa iile compara&ile tre&uie utilizate cu aten ie 'i, inevita&il, tre&uie fcute numeroase corec ii. C*nd se utilizeaz cursurile pie ei &ursiere, tre&uie s se ai& n vedere c aceste cota ii sunt rezultate din tranzac iile efectuate pentru participa ii minoritare. (re ul pentru ac3izi ionarea unei ntreprinderi n totalitatea ei reprezint 9,,W din valoarea ntreprinderii. 4re&uie fcute corec ii #ajustri% pentru diferen ele existente ntre diferitele niveluri de control. (1-$1-# 7rice alte informaii con0iderate de evaluator ca relevante1 ;8 D, )valuarea ntreprinderii #.% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-- 9tilizarea 0ituaiilor financiare (1--1- Exi0t trei 0copuri ale analizei financiare 'i coreciilorA (1--1-1- <nele*erea relaiilor exi0tente ntre elementele din contul de profit 'i pierdere 'i cele din bilan4 inclu0iv a tendinelor care 0-au manife0tat de-a lun*ul timpului4 pentru aprecierea ri0curilor inerente n activitatea ntreprinderii4 precum 'i a per0pectivelor performanei financiare viitoare (1--1-1# Compararea cu ntreprinderi 0imilare pentru a 0tabili parametrii de ri0c 'i cei de valoare (1--1-1. Corectarea 0ituaiilor financiare i0torice pentru a e0tima abilitile economice precum 'i per0pectivele ntreprinderii1 (1-# Pentru a facilita nele*erea 0ituaiei economice 'i a ri0cului inve0tiiei n ntreprindere4 0ituaiile financiare trebuie analizate n termeni -& monetari4 #& procentuali "ca procentaEe din v nzri pentru elementele

contului de profit 'i pierdere 'i ca procentaEe din totalul activelor pentru po0turile din bilanul contabil& 'i .& de rate financiare1 (1-#1- Analiza n termeni monetari4 a'a cum se prezint n situa iile financiare, este utilizat pentru a sta&ili tendin ele 'i rela iile dintre conturile de venituri 'i de c3eltuieli ale unei ntreprinderi, de$a lungul timpului. 7ceste tendin e 'i rela ii sunt utilizate pentru a sta&ili fluxul de venit a'teptat s fie generat n viitor, precum 'i necesarul de capital care s permit ntreprinderii s genereze acel flux de venit. (1-#1# Analiza n termeni procentuali compar elementele de venituri 'i c3eltuieli din conturile de profit 'i pierdere, cu totalul veniturilor o& inute, precum 'i posturile din &ilan cu activele totale. 7naliza procentual este utilizat pentru a compara tendin ele rela iilor existente de$a lungul timpului, ntre elementele de venituri 'i cele de c3eltuieli, sau ntre posturile din &ilan ale ntreprinderii n cauz sau comparativ cu cele ale ntreprinderilor similare. (1-#1. Analiza n termeni de rate financiare este utilizat pentru a compara riscul relativ al ntreprinderii n cauz de$a lungul timpului cu cel al ntreprinderilor similare. (1-. Pentru e0timrile valorii de pia a ntreprinderii4 trebuie fcute corecii uzuale ale nre*i0trrilor financiare4 n 0copul de a reflecta c t mai corect realitatea economic4 at t n ceea ce prive'te fluxul de venit c t 'i bilanul contabil1 #.5 ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-.1- Coreciile 0ituaiilor financiare trebuie fcute a0upra datelor financiare raportate4 pentru elementele relevante 'i 0emnificative n proce0ul de evaluare1 Coreciile pot fi adecvate pentru urmtoarele motiveA (1-.1-1- Corectarea veniturilor 'i cCeltuielilor la niveluri care 0unt reprezentative n mod rezonabil4 pentru continuarea activitilor de exploatare (1-.1-1# Prezentarea pe o baz con0ecvent at t a datelor financiare ale ntreprinderii n cauz4 c t 'i celor ale ntreprinderilor luate ca baz de comparaieB (1-.1-1. Convertirea valorilor nre*i0trate n valori de pia (1-.1-12 Corectarea activelor 'i datoriilor din afara exploatrii4 precum 'i veniturile 'i cCeltuielile aferente ace0tora (1-.1-1( Corectarea veniturilor 'i cCeltuielilor neeconomice (1-.1# <n funcie de puterea de control4 aferent unei participaii 0upu0e evalurii4 0e apreciaz dac o corecie e0te adecvat 0au nu1 (entru drepturile de control, inclusiv o participa ie de 9,,W, majoritatea corec iilor pot fi adecvate, dac de intorul ar putea s fac modificrile implicate de corec ie. (entru evaluarea participa iilor minoritare, ai cror de intori nu au autoritatea de a modifica majoritatea elementelor, evaluatorul tre&uie s fie atent pentru a reflecta aceast situa ie atunci c*nd ia n considerare corec iile poten iale. Coreciile uzuale includA (1-.1#1- Eliminarea din contul de profit 'i pierdere a unor evenimente

extraordinare 'i a impactului ace0tora a0upra bilanului contabil4 dac ace0t impact exi0t1 .in moment ce este impro&a&il ca aceste evenimente s se repete, un cumprtor al unei participa ii nu va fi afectat de ele, 'i deci nu le va prevedea n fluxul de venit. (ot fi necesare corec ii 'i asupra impozitelor. 7ceste tipuri de corec ii sunt adecvate at*t pentru evaluarea pac3etului de control, c*t 'i a pac3etelor minoritare. )xemple de evenimente extraordinare pot fi/ 2.9B.+.9.9 ;reve, dac nu sunt ceva o&i'nuit 2.9B.+.9.+ C3eltuielile de punere n func iune a unei instala ii 2.9B.+.9.B "enomene meteorologice, cum ar fi inunda ii, uragane etc. ;8 D, )valuarea ntreprinderii #.6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-.1#1# Evaluatorul trebuie 0 fie prudent c nd face corecii cauzate de elementele extraordinare4 atunci c nd ace0tea apar n mai muli ani4 dar de fiecare dat 0unt rezultatul unor evenimente diferite. 6ulte ntreprinderi nu se confrunt cu evenimente extraordinare n fiecare an1 de aceea, evaluatorul tre&uie s ia n considerare constituirea unor eventuale provizioane contingente pentru aceste c3eltuieli. (1-.1#1. Eliminarea din bilan 'i din contul de profit 'i pierdere a impactului elementelor din afara exploatrii, n cazul evalurii participa iei #pac3etului% de control. n cazul evalurii unei participa ii minoritare, aceste corec ii pot s nu fie adecvate. .ac exist n &ilan active din afara exploatrii, ele tre&uie extrase 'i evaluate separat de restul activelor necesare exploatrii. )lementele din afara exploatrii tre&uie evaluate la valoarea de pia. Impozitele pot necesita, de asemenea, corec ii. Costurile de v*nzare ar tre&ui luate n considerare. Corec iile efectuate n contul de profit 'i pierdere ar tre&ui s ai& n vedere eliminarea at*t a veniturilor c*t 'i a c3eltuielilor aferente activelor din afara exploatrii, inclusiv a impactului impozitrii. Exemple de elemente din afara exploatrii 'i de corecii adecvate pentru ace0tea 0untA (1-.1#1.1- Per0onalul auxiliar. Se elimin c3eltuielile cu compensa iile, impozitele aferente 'i tre&uie corectate impozitele pe venit. )valuatorul tre&uie s fie precaut atunci c*nd face corec ii asupra unor elemente, cum ar fi personalul auxiliar, pentru a ajunge la niveluri mentena&ile ale profiturilor posi&il de o& inut. 7stfel, exist pericolul supraevalurii ntreprinderii n cazul n care c3eltuielile sunt reintegrate n profit, except*nd cazul n care evaluatorul 'tie despre clientul su c acesta are puterea de control care i permite s fac sc3im&ri 'i inten ioneaz s disponi&ilizeze personalul excedentar. (1-.1#1.1# Activele auxiliare #de exemplu, un avion%. Se elimin din &ilan valoarea activelor auxiliare 'i a oricror active 'i datorii asociate. #.up ce ntreprinderea a fost evaluat, valoarea activelor auxiliare, net de costurile de v*nzare 'i eventuale impozite, dac este cazul, se va aduga n procesul de reconciliere a valorii.%. Se elimin impactul de inerii activelor auxiliare asupra contului de profit 'i pierdere, respectiv asupra c3eltuielilor #n cazul avionului $ com&usti&il, ec3ipaj,

3angar, impozite, ntre inere etc.% 'i veniturilor aferente #veniturile din curse c3arter sau din nc3irierea avionului%. (1-.1#1.1. Activele redundante #n surplus sau care nu sunt necesare pentru activitatea ntreprinderii% ar tre&ui tratate la fel ca elementele din afara exploatrii. 7stfel de active redundante pot include, n principal/ #2$ ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta licen e, contracte de franciz, &revete de inven ie 'i drepturi de autor neutilizate1 investi ii n teren, n cldiri nc3iriate 'i n ec3ipamente n surplus1 investi ii n alte ntreprinderi1 un portofoliu de titluri de plasament1 numerarul excedentar sau depozitele la termen. Valoarea realiza&il net a activelor redundante #net de costurile de v*nzare 'i de impozitul pe venit% tre&uie adugat ca o intrare la fluxul de numerar net din exploatare, de o&icei n primul an al perioadei de previziune explicit. (1-.1#12 Amortizarea poate s necesite o corec ie fa de amortizarea conta&il sau cea fiscal, care sunt raportate n situa iile financiare, pentru a putea fi comparat, cu mai mare acurate e, cu amortizarea practicat n ntreprinderile similare. Ca urmare, ar putea fi necesare corec ii ale impozitului. (1-.1#1( Stocurile contabile pot necesita corec ii pentru a asigura o mai &un compara&ilitate cu cele ale ntreprinderilor similare, ale cror nregistrri conta&ile pot fi inute pe o &az diferit fa de cea a ntreprinderii n cauz, sau pentru a reflecta realitatea economic cu mai mare acurate e. Coreciile 0tocurilor pot fi diferite c*nd se iau n considerare contul de profit 'i pierdere 'i &ilan ul. .e exemplu, metoda primul intrat$primul ie'it #o metod de evaluare a costului stocurilor care presupune c primul lot ac3izi ionat va fi 'i primul v*ndut% poate s reprezinte, cu mai mult acurate e, valoarea stocurilor atunci c*nd se construie'te un &ilan conta&il n valori de pia. .ar, c*nd este examinat contul de profit 'i pierdere, metoda ultimul intrat$primul ie'it #o metod de evaluare a costului stocurilor care presupune c ultimul lot ac3izi ionat va fi v*ndut primul% poate reprezenta mai &ine nivelul venitului n perioade de infla ie sau de defla ie. (ot fi necesare 'i corec ii asupra impozitului. (1-.1#13 Remunerarea proprietarului "proprietarilor& poate necesita o corec ie pentru a reflecta costul de pia al nlocuirii muncii acestora. (oate fi necesar s fie luate n considerare 'i indemnizaiile de liceniere ale personalului auxiliar. (ot fi necesare 'i corecii de impozit. 7naliza contractelor de munc poate furniza informa ii pentru corectarea la nivel de valoare #nu de costuri% n cazul ncetrii rela iilor contractuale cu cadrele superioare. (1-.1#1% Co0tul elementelor n lea0in*, ncCiriate 0au contractate n orice alt mod cu parteneri nrudii poate necesita corec ii pentru a reflecta valoarea de pia a pl ilor. (ot fi necesare 'i corec ii de impozit.

;8 D, )valuarea ntreprinderii #2Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-.1. 9nele corecii4 care 0e efectueaz n contextul evalurii ntre*ii ntreprinderi ar putea 0 nu fie fcute n contextul evalurii unei participaii minoritare la acea entitate, deoarece de intorul participa iei minoritare nu are puterea legal s le fac. (1-.12 Coreciile 0ituaiilor financiare 0e fac pentru a-l aEuta pe evaluator 0 emit o concluzie n ce prive'te evaluarea1 .ac evaluatorul ac ioneaz n ipostaza de consultant al cumprtorului sau al v*nztorului ntr$o tranzac ie, corec iile tre&uie n elese de ctre client. .e exemplu, eventualul cumprtor tre&uie s n eleag c valoarea rezultat dup aplicarea corec iilor poate reprezenta suma maxim care ar tre&ui pltit. .ac un cumprtor nu crede c pot fi fcute m&unt iri financiare sau de exploatare, va fi adecvat un pre mai mic. (1-.1( Coreciile fcute trebuie 0 fie de0cri0e 'i 0 fie fundamentate1 )valuatorul tre&uie s fie foarte atent c*nd corecteaz nregistrrile istorice. 7ceste corec ii tre&uie discutate n ntregime cu clientul. )valuatorul tre&uie s aplice corec iile numai dup o cunoa'tere preala&il a ntreprinderii respective, astfel nc*t s poat sus ine validitatea lor. (1-2 Abordri n evaluarea ntreprinderii (1-21- Abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii (1-21-1- Abordarea prin pia compar ntreprinderea de evaluat cu alte ntreprinderi 0imilare4 cu participaii la ntreprinderi 'i cu aciuni care au fo0t v ndute pe pia1 (1-21-1# Cele trei 0ur0e uzuale de informaii4 folo0ite n abordarea prin pia4 0unt pieele financiare de valori mobiliare4 pe care 0e tranzacioneaz participaii la ntreprinderi 0imilare4 piaa acCiziiilor de ntreprinderi n an0amblul lor 'i tranzaciile anterioare ale proprietii 0ubiect al evalurii1 (1-21-1. <n abordarea prin pia trebuie 0 exi0te o baz rezonabil pentru efectuarea de comparaii cu ntreprinderi 0imilare1 7ceste ntreprinderi similare tre&uie s func ioneze n acela'i domeniu de activitate ca 'i su&iectul evaluat sau ntr$un domeniu care rspunde acelora'i varia&ile economice. Compara ia tre&uie fcut ntr$o manier clar 'i fr am&iguit i. "actorii care tre&uie s fie lua i n considerare pentru sta&ilirea existen ei unei &aze rezona&ile de compara ie cuprind/ #2# ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.9:.9.B.9 7semnarea cu ntreprinderea n cauz, n termeni de caracteristici cantitative 'i calitative ale ntreprinderii 2.9:.9.B.+ Cantitatea 'i gradul de verifica&ilitate a informa iilor referitoare la ntreprinderi similare 2.9:.9.B.B .ac pre ul ntreprinderii similare reprezint pre ul rezultat dintr$o tranzac ie li&er 'i neprtinitoare 2.9:.9.B.B.9 (entru a asigura independen a 'i credi&ilitatea evalurii este necesar o analiz minu ioas, fr prejudec i, a ntreprinderilor

similare. 7naliza tre&uie s includ criterii simple 'i o&iective de selectare a ntreprinderilor similare. 2.9:.9.B.B.+ 4re&uie fcut o analiz comparativ, din punct de vedere cantitativ 'i calitativ, a asemnrilor 'i diferen elor dintre ntreprinderile similare 'i ntreprinderea n cauz. (1-21-12 Prin intermediul analizei tranzaciilor de pe piaa bur0ier 0au a acCiziiilor de ntreprinderi4 evaluatorul calculeaz ade0ea rate de evaluare4 care 0unt rapoarte dintre pre 'i forme de venit 0au activele nete1 )rebuie acordat o atenie deo0ebit n calcularea 'i 0electarea ace0tor rate1 2.9:.9.:.9 !ata tre&uie s furnizeze informa ii clare despre valoarea ntreprinderii. 2.9:.9.:.+ Informa iile despre ntreprinderile similare, folosite pentru calcularea ratei, tre&uie s fie corecte. 2.9:.9.:.B Calcularea ratelor tre&uie s fie corect. 2.9:.9.:.: .ac se face o medie a datelor, perioada de timp luat n calcul ca 'i metoda de calculare a mediei tre&uie s fie corespunztoare. 2.9:.9.:.2 4oate calculele tre&uie s fie fcute n mod similar, at*t pentru ntreprinderea evaluat, c*t 'i pentru ntreprinderile similare. 2.9:.9.:.D .atele referitoare la pre , utilizate la rat, tre&uie s fie vala&ile la data evalurii. ;8 D, )valuarea ntreprinderii #2. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.9:.9.:.- .ac este cazul, ar putea fi necesare corec ii pentru a aduce ntreprinderea n cauz 'i ntreprinderile similare la un grad de compara&ilitate mai mare. 2.9:.9.:.E 7r putea fi necesare corec ii pentru elementele neo&i'nuite, extraordinare 'i din afara exploatrii. 2.9:.9.:.C !atele selectate tre&uie s fie cele adecvate, av*nd n vedere diferen ele de risc 'i de a'teptri ntre ntreprinderea evaluat 'i ntreprinderile similare. 2.9:.9.:.9, (ot fi calculate mai multe niveluri ale valorii, deoarece pot fi selecta i mai mul i multiplii #multiplicatori% n evaluare, care sunt aplica i ntreprinderii supuse evalurii. 2.9:.9.:.99 .ac este cazul, tre&uie fcute corec ii aferente diferen elor dintre participa iile la ntreprinderea evaluat 'i cele la ntreprinderile similare, referitoare la existen a sau la lipsa controlului, la lic3iditate sau la lipsa de lic3iditate. (1-21-1( C nd n evaluare 0unt utilizate informaii de0pre tranzaciile anterioare ale ntreprinderii4 pot fi nece0are corecii pentru a lua n con0iderare trecerea timpului 'i 0ituaiile modificate din economie4 din domeniul de activitate 'i din ntreprinderea re0pectiv1 2.9:.9.D Uzan ele de evaluare sau metodele empirice pot fi utile n evaluarea unei ntreprinderi, unei participa ii sau unei ac iuni. 4otu'i, valorilor rezultate din utilizarea unor uzan e, nu tre&uie s li se dea o

importan deose&it, cu excep ia cazului n care se poate dovedi c v*nztorii 'i cumprtorii se &azeaz foarte mult pe ele. (1-21# Abordarea prin venit n evaluarea ntreprinderii (1-21#1- Prin abordarea prin venit 0e e0timeaz valoarea unei ntreprinderi4 unei participaii 0au unei aciuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate1 Cele dou metode uzuale ale abordrii prin venit4 0unt capitalizarea venitului 'i analiza fluxului de numerar actualizat 0au metoda dividendelor1 (1-21#1-1- <n capitalizarea "direct& a venitului4 un nivel #22 ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta reprezentativ al venitului 0e mparte cu o rat de capitalizare 0au 0e nmule'te cu un multiplu de venit4 pentru a tran0forma venitul n valoare. n teorie, venitul poate fi definit printr$o diversitate de forme de venit 'i de flux de numerar. n practic, venitul uzual estimat este fie cel &rut #nainte de impozitare%, fie cel net #dup impozitare%. !ata de capitalizare tre&uie s fie adecvat cu defini ia formei de venit utilizat. (1-21#1-1# ;n analiza fluxului de numerar actualizat 'iD0au metoda dividendelor4 nca0rile de numerar 0e e0timeaz pentru fiecare din perioadele viitoare1 Ace0te nca0ri 0e converte0c n valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folo0ind teCnicile valorii actualizate1 (ot fi utilizate mai multe defini ii ale fluxului de numerar #cas3 floA%. n practic, se utilizeaz n mod frecvent fluxul de numerar net #numerar care ar putea fi distri&uit ac ionarilor% sau dividendele curente #mai ales n cazul ac ionarilor minoritari%. !ata de actualizare tre&uie s fie cea coerent cu defini ia fluxului de numerar utilizat. (1-21#1-1. Ratele de capitalizare 'i ratele de actualizare 0e preiau din pia 'i 0e exprim ca multipli de pre "determinai pe baza informaiilor de0pre ntreprinderile cotate 0au din tranzacii& 0au ca o rat a rentabilitii inve0tiiei "e0timat pe baza informaiilor de0pre inve0tiiile alternative&1 (1-21#1# Venitul anticipat 0au beneficiile anticipate 0unt convertite n valoare folo0ind calcule care iau n con0iderare cre'terea e0timat a ace0tora4 precum 'i anii viitori de nca0are a beneficiilor4 ri0cul a0ociat cu fluxul de beneficii 'i valoarea banilor n timp. (1-21#1#1- Venitul 0au beneficiile anticipate trebuie e0timate lu nd n con0iderare 0tructura capitalului 'i performanele anterioare ale ntreprinderii4 evoluia 0perat a ace0teia4 precum 'i factorii economici 'i domeniul de activitate1 (1-21#1#1# Abordarea prin venit nece0it e0timarea unei rate de capitalizare4 c nd venitul 0e capitalizeaz pentru a 0e tran0forma n valoare 0au a unei rate de actualizare4 c nd 0e actualizeaz fluxul de numerar. (entru estimarea ratei adecvate, evaluatorul tre&uie s ia n considerare factori cum ar fi/ nivelul ratelor do&*nzii, ratele de renta&ilitate a'teptate de investitori din investi ii similare 'i riscul inerent fluxului de &eneficii a'teptate.

(1-21#1#1. <n metodele de evaluare care utilizeaz actualizarea4 cre'terea a'teptat a beneficiului "venitului& e0te luat n con0iderare n mod explicit c nd 0e face e0timarea fluxului de beneficiu viitor1 ;8 D, )valuarea ntreprinderii #2( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-21#1#12 <n metodele de capitalizare care nu utilizeaz actualizarea4 cre'terea a'teptat a beneficiului "venitului& e0te inclu0 n rata de capitalizare1 )xprimat printr$o formul, rela ia este/ rata de capitalizare este egal cu rata de actualizare minus rata a'teptat de cre'tere pe termen lung #! Z [$ a, n care ! este rata de capitalizare, [ este rata de actualizare sau a renta&ilit ii 'i a este modificarea anualizat n valoare%. (1-21#1#1( Rata de capitalizare 'i rata de actualizare trebuie 0 fie n concordan cu tipul de beneficii anticipate utilizat1 .e exemplu, ratele nainte de impozitare tre&uie utilizate pentru &eneficiile nainte de impozitare1 ratele dup impozitare tre&uie utilizate pentru fluxul de venit net1 ratele aplica&ile fluxului de numerar net tre&uie s fie cele coerente cu acesta. (1-21#1#13 C nd venitul previzionat e0te exprimat n termeni nominali "preuri curente&4 trebuie utilizate rate nominale iar c nd venitul previzionat e0te exprimat n termeni reali "preuri con0tante&4 trebuie utilizate rate reale1 n mod similar, rata de cre'tere a'teptat pe termen lung a venitului tre&uie s fie fundamentat 'i exprimat n mod clar, n termeni nominali sau reali. (1-21. Abordarea bazat pe active "n evaluarea "ntreprinderii (1-21.1- <n evaluarea ntreprinderii4 abordarea bazat pe active poate fi 0imilar cu abordarea prin co0t4 utilizat de evaluatorii diferitelor tipuri de active1 2.9:.B.+ 'bordarea bazat pe active este fundamentat pe principiul su&stitu iei, respectiv un activ nu valoreaz mai mult dec*t costul de nlocuire al tuturor pr ilor sale componente. 2.9:.B.B n derularea abordrii bazat pe active, &ilan ul conta&il ntocmit pe &az de costuri este nlocuit cu bilanul ce reflect toate activele4 corporale 'i necorporale4 precum 'i toate datoriile4 la valoarea lor de pia 0au la o alt valoare curent adecvat. (oate fi necesar luarea n considerare a impozitelor. .ac se aplic valorile de pia sau de lic3idare, poate fi necesar luarea n considerare a costurilor de v*nzare 'i a altor c3eltuieli. (1-21.12 Abordarea bazat pe active trebuie aplicat n evaluarea participaiilor maEoritare la anumite ntreprinderi4 care pot include unul 0au mai multe dintre urmtoarele cazuriA #23 ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-21.121- 7 inve0tiie 0au un Coldin*4 cum ar fi o proprietate cu de0tinaie de ntreprindere 0au o ferm a*ricol (1-21.121# 7 ntreprindere evaluat pe alt ipotez dec t cea a

continuitii activitii1 (1-21.1( Abordarea bazat pe active nu trebuie 0 fie unica abordare utilizat n evalurile ntreprinderilor care 'i continu activitatea4 n afar de cazurile n care e0te folo0it n mod uzual de v nztori 'i cumprtori. n astfel de cazuri, evaluatorul este cel care tre&uie s sus in selectarea acestei a&ordri. (1-21.13 ,ac evaluarea unei ntreprinderi nu e0te fcut pe baza ipotezei continuitii activitii4 activele trebuie evaluate pe baza valorii de pia 0au pe o ipotez care pre0upune o perioad mai 0curt de expunere pentru v nzare4 dac ace0t lucru e0te adecvat1 n acest tip de evaluare, tre&uie s fie luate n considerare toate costurile care au legtur cu v*nzarea activelor sau cu nc3iderea ntreprinderii. 7ctive necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot s nu ai& valoare n aceste condi ii, dup cum alte active necorporale, cum ar fi &revetele de inven ie, mrcile de fa&ric sau de produse, pot s$'i pstreze valoarea lor. (1-21.1% <n cazul n care Coldin*ul deine proprieti imobiliare 'i nca0eaz venituri din ace0te proprieti4 trebuie determinat valoarea de pia a fiecrei proprieti imobiliare1 (1-21.15 ,ac trebuie evaluate aciunile "fie cotate 0au necotate& ale unui Coldin*4 pot fi relevante licCiditatea aciunilor 'i mrimea participaiei 'i, ca urmare4 0e pot obine valori diferite de cur0ul aciunii la bur01 (1-( Proce0ul de reconciliere (1-(1- Concluzia a0upra valorii 0e va baza peA (1-(1-1- definiia valoriiB (1-(1-1# 0copul 'i de0tinaia evalurii1 'i pe (1-(1-1. toate informaiile relevante de la data evalurii4 nece0are pentru ndeplinirea mi0iunii1 ;8 D, )valuarea ntreprinderii #2% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-(1# Concluzia a0upra valorii 0e va baza 'i pe e0timrile valorii rezultate din metodele de evaluare aplicate1 2.92.+.9 Selectarea 'i sus inerea a&ordrilor, metodelor 'i procedurilor adecvate depinde de ra ionamentul profesional al evaluatorului. 2.92.+.+ )valuatorul tre&uie s$'i foloseasc ra ionamentul su profesional n procesul de evaluare, atunci c*nd apreciaz importan aKcredi&ilitatea fiecrei valori estimate. )valuatorul tre&uie s prezinte ra ionamentul 'i justificarea pentru metodele de evaluare folosite 'i pentru importan a acordat metodelor n urma crora a rezultat valoarea finalKreconciliat. 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. #25 ;8 D, )valuarea ntreprinderii Standardul Internaional de Practic n Evaluare % @ +/ %

Con0ideraii privind 0ub0tanele periculoa0e 'i toxice n evaluare -1$ Introducere Standardul Internaional de Practic n Evaluare % 9.9 >&iectivul acestui Standard # ;8% este de a sprijini evaluatorii n efectuarea evalurilor n cazul n care su&stan ele periculoase sau toxice pot influen a valorile propriet ii. 9.+ Su&stan ele periculoase 'i toxice fac parte din acei posi&ili factori de mediu care, c*nd este cazul, sunt lua i n considera ie n mod specific de ctre evaluatori. 7cest ;8 se limiteaz numai la luarea n considerare a su&stan elor periculoase 'i toxice, deoarece al i factori de mediu, care pot fi nt*lni i n evaluri, au mai pu ine lucruri n comun cu pro&lematica 'tiin ific sau de ordin te3nic, inclusiv cu legile aferente. 9.B 7cest Standard con ine conceptele, principiile 'i considera iile generale care i orienteaz pe evaluatori n efectuarea evalurilor c*nd sunt prezente su&stan e periculoase sau toxice, care pot influen a valoarea propriet ii. .e asemenea, pune n discu ie concepte care tre&uie n elese de exper ii conta&ili, de autorit ile n drept 'i de al i &eneficiari ai serviciilor de evaluare. 9.: !areori evaluatorii au calificri speciale n domeniul juridic, 'tiin ific sau n alte domenii te3nice, necesare pentru evaluarea riscurilor asociate cu su&stan ele periculoase sau toxice. n mod frecvent, n evalurile de propriet i n care exist asemenea riscuri, evaluatorii se &azeaz pe recomandrile unor exper i. 7'a cum s$a men ionat n Codul deontologic IVSC, paragrafele 2.+ 'i D.D, contri&u ia semnificativ a unor exper i cola&oratori tre&uie prezentat 'i explicat n raportul de evaluare. 9.2 (entru aplicarea acestui ;8 este esen ial aderen a evaluatorului la evalurile &azate pe pia , o&iectivitatea 'i totala transparen privind pro&lemele relevante. .e asemenea, evaluatorii sunt o&liga i s redacteze rapoarte de evaluare care pot fi n elese, n mod rezona&il, de clien i 'i de alte persoane. C*nd sunt implicate pro&leme de ordin 'tiin ific, te3nic 'i juridic este foarte important o&liga ia pentru o expunere clar 'i total transparent. ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 9.D 7cest ;8 asigur 'i tratarea corect 'i men ionarea pro&lemei su&stan elor periculoase 'i toxice c*nd se evalueaz propriet ile specializate ca 'i n alte situa ii care nu permit aplicarea conceptelor valorii de pia. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 se aplic tuturor evalurilor de imo&ilizri corporale. (revederile speciale ale acestui ;8 vor fi luate n considerare c*nd este presupus sau este cunoscut prezen a unor su&stan e periculoase sau toxice, care pot influen a valoarea de pia a propriet ii sau o alt valoare definit. .1$ ,efiniii B.9 %ubstane periculoase sau toxice, n contextul acestui ;8, nseamn materiale specifice care, prin prezen a sau proximitatea lor, pot avea efect duntor asupra valorii propriet ii, din cauza poten ialului lor duntor asupra

unor forme de via . 7semenea materiale ar putea fi ncorporate n construc iile de pe terenul respectiv sau pot fi gsite n sau pe teren. )le pot exista 'i n afara amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi purtate de aer. B.9.9 ntr$o accep iune mai general, n afara acestui ;8, factorii de mediu pot fi caracteriza i ca fiind influen e exterioare asupra propriet ii evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici un efect asupra valorii propriet ii. Su&stan ele periculoase sau toxice se pot gsi fie pe, fie n afara amplasamentului propriet ii evaluate. B.+ %ubstana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri, este orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea propriet ii evaluate, care are o form, o cantitate sau posi&ilitate &iologic suficient pentru a crea un impact negativ asupra valorii de pia a propriet ii. B.B &oxic descrie statutul unui material gazos, lic3id sau solid, care prin forma, cantitatea 'i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via . &oxicitatea se refer la gradul sau la dimensiunile unei astfel de capacit i. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 )xpresiile valoare de pia 'i valoare just pot s nu fie identice. #7 se vedea Standardele Interna ionale de )valuare 9 'i + IIVS$urile 9 'i +J 'i Standardul Interna ional de (ractic n )valuare 9 IIV7 9J.% 4otu'i, fiecare tip de valoare, reflect comportamentul pie ei n situa iile con inute n defini iile ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase #($ 'i toxice n evaluare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta respective. n msura n care valorile propriet ii, corespunztoare unuia din cele dou tipuri de valoare, pot fi afectate de su&stan e periculoase sau toxice, n efectuarea 'i raportarea evalurilor este necesar prezentarea 'i aplicarea procedurilor specifice de evaluare. :.+ 7cest ;8 este aplica&il n toate situa iile n care este necesar o prezentare transparent pentru uz pu&lic a valorilor propriet ii, fie c sunt raportate individual, fie ca ntreg, n cazul n care su&stan ele periculoase sau toxice pot afecta aceste valori. n plus, fa de efectul posi&il al unor asemenea ipoteze asupra propriet ilor evaluate, este posi&il s apar pro&leme adiacente, cum ar fi costurile de tratare sau de refacere, costurile de monitorizare 'i de ntre inere, o&liga iile fa de o ter parte sau fa de reglementrile existente 'i altele. .e aceea, transparen a adecvat 'i tratamentul sunt esen iale n evalurile destinate pentru ntocmirea situa iilor financiare. :.B n decursul efecturii unei evaluri patrimoniale, evaluatorul va fi instruit de directorii ntreprinderiiKentit ii a'a cum s$a specificat n IV7 9. >rice instruc iuni speciale primite de evaluator, n privin a a&ordrii su&stan elor periculoase sau toxice, care ar putea avea impact negativ asupra valorii propriet ii, reprezint men iuni importante ce vor fi fcute de evaluator n raportul de evaluare, conform IV7 9. 7ceste men iuni vor fi completate cu explica iile evaluatorului despre a&ordarea pro&lemelor aprute n decursul procesului de evaluare, cu ipotezele fcute 'i cu efectul asupra valorii raportate, dac exist, al unor astfel de considera ii. :.: .e'i efectele su&stan elor toxice sau periculoase asupra valorii deriv din

pia , n determinarea valorii de pia a unei proprieti,aceste efecte nu pot fi u'or recunoscute n cazul evalurii prin metoda costului de nlocuire net. Conform IV7 9, c*nd se aplic metoda CI8, evaluatorii tre&uie s aplice principiile acestui ;8 n cea mai mare msur 'i s arate transparen privind dimensiunea analizei fcute 'i &aza pe care s$au sprijinit concluziile lor. :.2 .efini ia conta&il a pierderii din depreciere este suma cu care valoarea conta&il a unui activ sau a unei unit i generatoare de numerar dep'e'te valoarea sa recupera&il #I7S BD, paragraf D%. Impactul negativ al materialelor periculoase sau toxice care exist pe o proprietate, poate contri&ui la o depreciere. (ierderea din depreciere, indus propriet ii prin prezen a acestor su&stan e, poate include efectul negativ al acestor su&stan e asupra valorii propriet ii. #7 se vedea paragraful 2.: de mai jos.% ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare #(Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1$ In0truciuni de aplicare (1- <n di0cuia cu un client 0au cu un potenial client4 a0upra unor elemente care in de evaluarea proprietii4 c nd e0te perceput exi0tena unor condiii de mediu evidente 0au u'or detectabile4 care pot avea o influen ne*ativ a0upra valorilor proprietii4 evaluatorul va trebui 0 prezinte clientului nivelul 0u de cuno'tine4 experien 'i competen pentru a trata 0ituaia1 2.9.9 .ac factorii de mediu sunt cunoscu i sau se &nuie'te prezen a lor, la data c*nd evaluatorul 'i poten ialul client discut despre contractul preconizat, evaluatorul tre&uie s se conving de faptul c acel client n elege gradul de competen 'i o&liga iile evaluatorului 'i c angajarea evalurii nu va compromite aceste o&liga ii. 2.9.+ .ac factorii de mediu sunt descoperi i dup nceperea misiunii de evaluare, evaluatorul tre&uie s fac men iunile adecvate ctre client privind cuno'tin ele, experien a 'i competen a sa, men iuni relevate n acest Standard, iar apoi tre&uie s se conformeze tuturor cerin elor privind prezentarea informa iilor din toate celelalte IVS$uri. (1# Recuno0c nd faptul c multe 0ituaii4 ce depind de mediu4 reclam probleme de ordin fizic4 Euridic4 'tiinific 'i teCnic4 evaluatorul va parcur*e etapele nece0are pentru a-'i ncCeia mi0iunea n mod competent4 dac acea0ta e0te acceptabil pentru client 'i pentru evaluator1 7ceste etape pot presupune un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are cuno'tin ele, experien a 'i competen a necesare sau o& inerea de consultan de specialitate din partea celor ce posed cuno'tin ele, experien a 'i competen a necesare. (1. /ece0itatea menionrii exi0tenei oricrei 0ub0tane periculoa0e 0au toxice4 care poate avea un efect ne*ativ a0upra valorii unei proprieti4 face parte din cerinele *enerale de raportare coninute n IVS-urile -4 # 'i .1 7 alt cerin e0te ca evaluatorul 0 arate cum au fo0t tratai ace'ti factori n mi0iunea lui1 .ac misiunea #contractul% se refer la evaluarea propriet ii ca 'i cum n$ar exista un astfel de factor de mediu, este necesar transparen a total asupra ipotezelor limitative, iar raportarea tre&uie s fie n concordan cu

expunerea criteriilor de mai sus. #7 se vedea paragrafele 2.9 'i 2.+.% Cerinele pentru rapoartele de evaluare 0unt menionate n Codul ,eontolo*ic 'i n IVS .4 Raportarea evalurii1 ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase #(# 'i toxice n evaluare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (12 C nd o proprietate 0uport o depreciere4 evaluatorul va e0tima valoarea proprietii ca 'i c nd deprecierea ar fi fo0t remediat1 C nd e0te po0ibil4 evaluatorul ar trebui 0 identifice co0tul remedieriiB dac ace0t lucru nu e0te po0ibil4 evaluatorul ar trebui 0 arate faptul c proprietatea e0te depreciat1 (1( ,ac o proprietate e0te evaluat ca nefiind afectat de 0ub0tane periculoa0e4 iar ace0te 0ub0tane exi0t 0i*ur 0au 0unt 0u0pectate c exi0t4 raportul de evaluare va include o meniune privind limitele 0ferei de evaluare4 o expunere a 0copului evalurii 'i a concluziilor bine ar*umentate4 plu0 o re0tricie pentru utilizarea rezultatului evalurii4 fr ca acea0ta 0 fie n0oit de evidenierea meniunii de mai 0u0 'i de Eu0tificarea ace0teia1 (13 <n raportul de evaluare vor fi menionate numele expertului 'i tipul de a0i0ten profe0ional acordat4 care a contribuit cu informaii 0pecifice privind efectele factorilor de mediu a0upra proprietii evaluate1 (1% C nd nu 0unt identificai factori de mediu cu efect ne*ativ a0upra valorii proprietii4 evaluatorul va trebui4 ca element al practicii 0tandard4 0 includ n raportul de evaluare o condiie limitativ 0au o alt precizare prin care 0e afirm c evaluarea a fo0t efectuat n ipoteza c4 la data evalurii4 nu 0e cunoa'te exi0tena unor a0tfel de factori4 dar dac totu'i ace'ti factori exi0t4 ei ar putea avea un efect n diminuarea valorii1 2.E ?a nivel mondial exist o preocupare cresc*nd referitoare la efectele su&stan elor periculoase sau toxice asupra formelor de via 'i asupra propriet ii. !ecent au fost identificate numeroase riscuri poten iale, iar altele se vor aduga pro&a&il de$a lungul timpului, pe msur ce apar descoperiri noi 'i, n consecin , vor fi impuse norme de control de ctre guverne sau acestea vor fi cerute de pia . 2.C Unele su&stan e periculoase sau toxice pot avea efecte importante asupra valorilor propriet ii. 4otu'i, deoarece evaluatorii opereaz n mod normal cu valorile de pia4 reacia pieei la ace0te 0ub0tane con0tituie 0ubiectul evalurilor conform valorii de pia1 n timp, s$a sta&ilit c su&stan ele considerate a nu avea efecte duntoare asupra valorii propriet ii, se poate dovedi c totu'i au un astfel de efect. n sc3im&, materialele considerate a avea un efect su&stan ial s$a dovedit c au un efect mic sau nici unul asupra valorii propriet ii sau c au un efect numai n anumite condi ii de pia . ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare #(. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.9, 7&ordarea pro&lemelor de ordin fizic, juridic, 'tiin ific sau te3nic, ce se refer la su&stan e toxice sau periculoase, nu reprezint una din sarcinile evaluatorului. 4otu'i, rolul evaluatorului n nele*erea ace0tor factori va fi facilitat dacA

(1-$1- 0ituaiile care pre0upun exi0tena de 0ub0tane ce influeneaz mediul 0unt depi0tate 'i abordate n concordan cu ace0t Standard4 fie c sunt nt*lnite nainte de preluarea misiunii, fie ulterior nceperii acesteia1 (1-$1# informaiile adecvate vor fi obinute cu aEutorul con0ilierii profe0ionale 'i a0i0tenei acordate de alte per0oane atunci c nd 0unt nece0are abiliti 0peciale4 calificare 'i experien4 ace0t tip de a0i0ten trebuind 0 fie menionat 'i explicat n raportul de evaluareB (1-$1. 0e va trata n mod adecvat influena 0ub0tanelor periculoa0e 0au toxice n proce0ul de evaluare 0au4 dac 0e vor exclude a0tfel de con0ideraii4 vor fi menionate ipotezele fcute4 0copul analizei 'i efectul probabil al ipotezelor fcute a0upra valorii definiteB (1-$12 0e vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele 'i e0timrile de valoare4 pe care ace0te rapoarte le conin4 0 nu fie neclare 'i pentru ca ele 0 fie utilizate numai pentru 0copul pentru care au fo0t elaborate1 2.99 )valuatorii tre&uie s aplice corect acele metode 'i te3nici unanim recunoscute, care sunt necesare n concordan cu acest Standard. C*nd evalueaz o proprietate expus unor su&stan e periculoase sau toxice, care influen eaz negativ valoarea propriet ii, evaluatorul ar tre&ui s aplice acele procese necesare pentru reflectarea adecvat a oricror pierderi de valoare, av*nd grij s nu supraestimeze sau s su&estimeze efectele asupra valorii. <ntr-o mi0iune n care 0e 0olicit valoarea de pia, e0te o re0pon0abilitate a evaluatorului 0 reflecte efectul pieei ntr-o 0ituaie 0au circum0tan particular1 2.9+ )valuatorii sunt avertiza i de faptul c pot aprea controverse importante de ordin juridic, 'tiin ific sau te3nic ntre exper ii pe a cror consiliere se va &aza evaluatorul. .iferendele specifice se pot referi la aplicarea metodelor prin care se determin mrimea procedurilor de eliminare, mentenan sau monitorizare a poluri, care pot fi asociate cu su&stan ele periculoase sau toxice 'i la costurile aferente decontaminriiKeliminrii, mentenan ei sau monitorizrii. ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase #(2 'i toxice n evaluare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-#1- Contractele pot 0olicita evaluarea proprietii afectate n ipoteza c orice efect a0upra valorii4 dat de 0ub0tanele periculoa0e 0au toxice4 e0te exclu0 din valoarea raportat1 7stfel de angajamente sunt accepta&ile, av*nd n vedere faptul c valoarea final este clar, clientul este informat 'i accept ipoteza limitativ, iar raportul de evaluare sta&ile'te clar limitele 'i motivele existen ei acestora. 2.9+.+ .in cauza pro&lemelor de ordin te3nic, frecvent implicate n pro&lematica privind mediul, este uzual procedura prin care evaluatorul solicit consultan de specialitate, n mod direct sau prin clientul su, 'i prin care el se &azeaz pe opinia acelor persoane calificate pentru a evalua pro&lemele legate de su&stan ele periculoase sau toxice. Evaluatorii trebuie 0 menioneze calitatea 'i natura unor a0tfel de opinii pe care ei 0e bazeaz1 2.9B )valuatorii 'i utilizatorii serviciilor de evaluare tre&uie s con'tientizeze faptul c efectul unor su&stan e periculoase sau toxice poate fi foarte diferit, n

func ie de diferen ele ntre propriet i, amplasri ale acestora 'i pie e. )fectele negative pot fi inexistente sau pot fi mai mari dec*t costurile de tratare 'i de remediere. 7ceast situa ie poate apare, de exemplu, c*nd cea mai bun utilizare a propriet ii afectate este modificat de starea n care se afl 'i n cazul n care vanda&ilitatea 'i alte avantaje ale propriet ii sunt alterate. n orice caz, rolul evaluatorului e0te 0 fac cercetri 'i 0 reflecte efectele factorilor de mediu a0upra unei proprieti anume4 pe piaa ace0teia1 2.9: ntr$o misiune tipic de evaluare, evaluatorului i pot lipsi a&ilit ile de a face cercetri de ordin juridic, 'tiin ific sau te3nic, care in de su&stan ele periculoase sau toxice sau de al i factori de mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. E0te important ca4 pentru a da credi&ilitate 'i utilitate valorii raportate, dac a0tfel de 0ituaii exi0t4 ace0tea 0 fie luate n con0iderare 'i raportate1 (1-21- C nd evaluatorul 'tie c 0ub0tanele periculoa0e 0au toxice 0unt implicate n proprietatea inclu0 n mi0iunea 0a de evaluare4 va trebui 0 urmeze toate cerinele ace0tui Standard. n mod normal, clientul sau alte persoane implicate vor apela la consultan a exper ilor te3nici de specialitate, pe a cror opinie se &azeaz evaluatorul. (1-21# C nd evaluatorul are motive 0 bnuia0c exi0tena unei 0ub0tane periculoa0e 0au toxice4 el 'i va informa imediat clientul ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare #(( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta a0upra problemei 'i i va cere 0 parcur* etapele nece0are rezolvrii 0ituaiei. 7&ord*nd aceast situa ie pe &az privat confiden ial, evaluatorul evit situa iile n care divulgarea acestei informa ii poate afecta proprietatea. 2.92 Standardele ce impun responsa&ilitatea evaluatorului de a o&serva, localiza 'i identifica su&stan ele periculoase sau toxice, pot s fie diferite n timp 'i de la o jurisdic ie la alta. n general, sta&ilirea naturii, extinderii 'i efectele fizice ale condi iilor de mediu nu face parte din atri&u iile evaluatorilor. (1-3 <n abordarea 0ub0tanelor periculoa0e 0au toxice4 evaluatorul trebuie 0 fac cercetri n privina problemelor conexe ntr-un mod confidenial4 a0tfel nc t 0 nu la0e loc 0peculaiilor n privina proprietii1 2.9- 8u este ceva neo&i'nuit ca persoanele nefamiliarizate cu pro&lematica su&stan elor periculoase sau toxice s presupun c, dac exist un efect fizic al acestor su&stan e, exist 'i o reac ie economic nefavora&il. )xperien a de pia arat c, n mod frecvent, pot exista diferen e nota&ile ntre percep iile pu&licului 'i efectele pe pia datorate prezen ei acestor su&stan e. Rolul evaluatorului e0te 0 evite a0emenea ipoteze potenial eronate 'i 0 ia n con0iderare toi factorii importani4 0 elaboreze cercetri de pia competente 'i4 n rapoartele de evaluare4 0 reflecte atitudinile relevante ale pieei fa de 0ituaia prezentat1 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 ianuarie +,,2. ;8 -, Considera ii privind su&stan ele periculoase #(3 'i toxice n evaluare

Standardul Internaional de Practic n Evaluare 5 Standardul Internaional de Practic n Evaluare /r1 5 Abordarea prin co0t pentru raportarea financiar @ "CI/& "Revizuit #$$%& -1$ Introducere 9.9 Scopul acestui ;8 este s sprijine utilizatorii 'i ela&oratorii rapoartelor de evaluare n interpretarea con inutului 'i aplicrii costului de nlocuire net n scopuri de raportare financiar. 9.+ 4ostul de nlocuire net reprezint o aplica ie a a&ordrii prin cost, care poate fi utilizat la estimarea valorii activelor specializate n scopuri de raportare financiar. 4ostul de nlocuire net poate fi a&ordarea cea mai utilizat, c*nd nu exist informa ii suficiente despre v*nzrile de propriet i compara&ile, dar exist informa ii de pia suficiente referitoare la costuri 'i la deprecierea cumulat. Ca o aplica ie a a&ordrii prin cost, CI8$ul se &azeaz pe principiul su&stitu iei. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 prezint cadrul general pentru utilizarea costului de nlocuire net, n corela ie cu Standardul Interna ional de 7plica ie n )valuare 9 #IV7 9%, )valuarea pentru raportarea financiar. +.+ 7&ordarea prin costul de nlocuire net este analizat 'i n ;8 B #)valuarea mijloacelor fixe mo&ile% 'i n IV7 B #)valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar%. .1$ ,efiniii B.9 4ostul de nlocuire net. Costul curent necesar pentru nlocuirea unui activ cu activul su modern ec3ivalent din care se scade deteriorarea fizic 'i toate formele relevante ale deprecierii 'i optimizrii. B.+ 'menajri ale terenului i construcii. Cldirile, construc iile sau anumite modificri ale terenului, cu caracter permanent, care presupun c3eltuieli de munc 'i de capital 'i care au scopul de a majora valoarea sau utilitatea propriet ii. )le pot avea modalit i de utilizare 'i durate de via economic diferite. ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.B 'ctiv modern echivalent. Un activ care are o func iune similar 'i o capacitate productiv ec3ivalent cu activul supus evalurii, dar al crui proiect curent 'i construc ie sau execu ie se face cu materiale 'i te3nici curente. B.: 7ptimizare. (rocesul prin care se determin op iunea de nlocuire, la cel mai mic cost, a poten ialului rmas de servicii al unui activ. )ste un proces de ajustare a costului de nlocuire, pentru a reflecta faptul c activul poate fi depreciat te3nologic sau poate avea o capacitate mai mare dec*t este necesar. 7stfel, n cazul n care sunt posi&ile alternative de nlocuire a activului, se adopt acele alternative cu costul cel mai sczut. B.2 Aijloace fixe mobile+. 7ctive corporale, altele dec*t proprietatea imobiliar, care/ #a% sunt de inute pentru a fi utilizate n produc ia de &unuri sau prestarea de

servicii, pentru a fi nc3iriate ter ilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative1 'i #&% se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul unei perioade de timp. Categoriile de mijloace fixe mo&ile sunt/ -nstalaii 7ctive care sunt com&inate indisolu&il cu altele 'i care pot include construc ii specializate nepermanente, ma'ini 'i ec3ipamente te3nologice. Aaini. 6a'inile individuale sau un grup de ma'ini. > ma'in este un aparat utilizat pentru un proces specific, n activitatea de exploatare a entit ii. !chipamente. 7lte active care sunt utilizate pentru a facilita func ionarea ntreprinderii sau entit ii. B.D 0otenialul de servicii. Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze &unuri 'i servicii conform o&iectivelor entit ii. B.- 0roprietate specializat. > proprietate care se vinde rar pe pia a li&er sau niciodat, cu excep ia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicit ii sale, rezultat din proiectul 'i 9 n !om*nia, clasificarea mijloacelor fixe este reglementat prin @; +9BCK+,,:, pentru apro&area Catalo#ului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe. (rin sintagma Fmijloace fixe mo&ileG se n elege urmtoarea sfer/ a% mijloace fixe incluse n grupa +, cu urmtoarele su&grupe principale/ )c3ipamente te3nologice #ma'ini, utilaje 'i instala ii de lucru%1 7parate 'i instala ii de msurare, control 'i reglare1 6ijloace de transport, precum 'i cele din grupa B $ 6o&ilier, aparatur &irotic, ec3ipamente de protec ie a valorilor umane 'i materiale 'i alte active corporale #n.t.%. ;8 E, 7&ordarea prin #(5 cost pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta natura sa specializat, din configura ia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 4ostul de nlocuire net se utilizeaz n situa ia n care nu exist informa ii suficiente pe pia pentru a ajunge la valoarea de pia prin eviden e &azate pe pia . :.9.9 Standardul Interna ional de Conta&ilitate #I7S% 9D, Imo&ilizri corporale, paragraful BB, prevede c, n a&sen a unor informa ii de pia , o entitate ar putea fi nevoit s estimeze valoarea just a unui activ specializat, prin utilizarea a&ordrii prin venit sau prin costul de nlocuire net. :.9.+ Standardul Interna ional de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic #I(S7S% 9-, Imo&ilizri corporale, paragrafele :+ 'i :B, recomand utilizarea costului de nlocuire net pentru evaluarea cldirilor specializate 'i altor structuri, ca 'i a elementelor de mijloace fixe mobile de natur specializat. :.+ Utilizarea valorii juste conform standardelor de conta&ilitate este comentat n IV7 9. n standardele de conta&ilitate, valoarea just este privit ca fiind sinonim cu valoarea de pia.

(1$ In0truciuni de aplicare 2.9 Clasificarea unui activ ca fiind specializat nu tre&uie s duc, n mod automat, la concluzia c tre&uie s fie adoptat evaluarea prin costul de nlocuire net. CCiar dac un activ e0te 0pecializat4 ar putea fi po0ibil4 n caz c exi0t evidene directe de pia 0uficiente4 0 0e efectueze o evaluare a proprietii 0pecializate prin abordarea prin comparaia v nzrilor 'iD0au prin abordarea prin venit1 2.+ ,ac nu exi0t evidene directe de pia4 costul de "nlocuire net e0te privit ca o metod acceptabil de determinare a valorii activelor 0pecializate4 n0 metodolo*ia trebuie 0 ncorporeze ob0ervaiile de pia ale evaluatorului4 referitoare la co0turile curente 'i la ratele de depreciere1 6etoda se &azeaz pe aceea'i tranzac ie teoretic ntre pr i ra ionale informate, a'a cum se stipuleaz n defini ia valorii de pia . 2.B Evaluatorul e0timeaz co0tul unui activ modern ec4ivalent4 la data evalurii1 7ceasta poate presupune estimarea costului unui activ care a fost comandat. Costul de nlocuire tre&uie s reflecte toate costurile care ar putea s apar, ca de exemplu pentru proiectare, livrare, instalare 'i punerea n ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar #(6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta func iune. n cazul unei proprieti specializate tre&uie inclus costul terenului ac3izi ionat, aferent dezvoltrii unei 3aleKfa&rici ec3ivalente specializate, mpreun cu costul tuturor amenajrilor terenului i construciilor care ar fi necesare. 2.: Apoi4 evaluatorul e0timeaz deprecierea prin compararea activului modern ec4ivalent cu activul 0upu0 evalurii1 Ratele de depreciere pot fi determinate pentru deprecierea total 0au pot fi analizate n mod 0eparat pentruA ,eteriorarea fizic ,eprecierea funcional ,eprecierea extern 2.:.9 Pentru e0timarea deteriorrii fizice a activului 0ubiect4 care rezult din utilizarea ace0tuia pe parcur0ul timpului4 inclu0iv din lip0a oricrei mentenane4 pot fi utilizate diferite metode de e0timare a 0umeiDprocentaEului cu care 0 0e rectifice condiia fizic a amenaErilor 'i con0truciilor1 (ot fi utilizate estimri ale elementelor specifice ale deprecierii 'i ale c3eltuielilor antreprenorilor sau compara ia direct a valorilor unitare ale propriet ilor cu condi ieKstare similar. 2.:.+ ,eprecierea funcional poate fi cauzat de teCnolo*iile avan0ate4 ncorporate n activele noi4 care a0tfel 0unt apte 0 produc mai eficient bunuri 'i 0ervicii1 6etodele moderne de produc ie pot transforma activele existente n active dep'ite integral sau par ial n ceea ce prive'te ec3ivalen a cu costul lor curent ec3ivalent. 7plicarea procesului de optimizare va implica multe elemente ale deprecierii func ionale. 2.:.B ,eprecierea rezultat din influene externe poate afecta valoarea unui activ1 "actorii externi se refer la modificarea conjuncturii economice, care afecteaz oferta 'i cererea de &unuri 'i servicii produse de activ sau

c3eltuielile de exploatare ale activului. "actorii externi se refer 'i la costul 'i existen a rezona&il a materiilor prime, utilit ilor 'i for ei de munc. 2.:.: C nd 0e evalueaz o proprietate specializat nu e0te adecvat 0 0e aplice o depreciere a0upra co0tului de nlocuire a terenului1 2.2 <n aplicarea co0tului de nlocuire net4 evaluatorul trebuie 0 0e a0i*ure c au fo0t luate n con0iderare elementele e0eniale ale tranzaciei de pia1 Ace0tea 0e refer laA ;8 E, 7&ordarea prin #3$ cost pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2.2.9 nele*erea naturii activului4 a funcionrii ace0tuia 'i a mediului lui externB 2.2.+ cercetarea 'i analiza pentru determinarea duratei de via fizic rma0 "pentru e0timarea deteriorrii fizice& 'i a duratei de via economic a activuluiB 2.2.B cunoa'terea modificrii preferinelor4 inovaiilor teCnice 'iD0au 0tandardelor de pia4 care pot afecta activul "pentru e0timarea deprecierii funcionale&B 2.2.: o analiz a modificrilor viitoare ale domeniului care pot afecta activul "pentru e0timarea deprecierii externe&B 2.2.2 familiarizarea cu cla0a de proprietate prin acce0ul la informaiile de pia di0ponibileB 2.2.D cunoa'terea materialelor 'i teCnicilor de con0trucie "pentru e0timarea co0tului unui activ modern ec4ivalent&B 'i 2.2.- cuno'tine 0uficiente pentru determinarea impactului deprecierii externe a0upra valorii amenaErilor terenului 'i con0truciilor1 2.D Ratele de depreciere 'i e0timrile duratei de via economic viitoare 0unt influenate de tendinele de pia 'iD0au de inteniile entitii1 )valuatorii tre&uie s identifice aceste tendin e 'i inten ii 'i s fie capa&ili s le utilizeze pentru a fundamenta ratele de depreciere aplicate. 7plicarea costului de nlocuire net ar tre&ui s simuleze procesul deductiv al unui cumprtor poten ial care dispune de o pia limitat ca punct de referin . 2.- n stadiul final al procesului, evaluatorii tre&uie s ia n considerare dac activul are un aspectK o caracteristic suplimentar#%, care nu este reflectat#% n costul activului modern echivalent 'i s fac orice corec ii adecvate pentru aceasta. Un exemplu ar putea fi o proprietate specializat n cazul posi&ilit ii mai multor utilizri ale acesteia n viitor 'i n situa ia c*nd amenajrile terenului i construciile se afl la sf*r'itul duratei lor de via economic. 2.E ,ac e0te clar c rezultatul bazat pe metoda co0tului de nlocuire net e0te 0ub0tanial mai mic dec t cel rezultat dintr-o utilizare alternativ identificabil4 care e0te fezabil financiar 'i le*al4 la data evalurii4 trebuie raportat valoarea de pia rezultat din acea utilizare alternativ1 <ntr-un a0tfel de caz4 trebuie 0 0e includ o precizare c valoarea pentru o utilizare alternativ nu ia n con0iderare elemente cum ar fi o ncCidere a ntreprinderii 0au o perturbare a activitii 'i orice co0turi aferente care ar ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar #3Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

putea 0 apar1 <n mod evident4 valoarea de utilizare alternativ va fi cea rezultat din comparaia v nzrilor4 iar determinarea ace0teia 0e va face printr-o evaluare 0eparat 'i nu prin co0tul de nlocuire net1 2.C ,ac evaluatorul crede c valoarea unui activ va fi diferit 0ub0tanial4 n 0ituaia n care ace0ta nu va mai fi folo0it n activitatea de exploatare4 n raportul de evaluare trebuie inclu0 o precizare privind efectul ace0tei 0ituaii1 2.9, C nd valoarea unui activ 0pecializat 0-a determinat prin metoda costului de "nlocuire net4 trebuie fcut o precizare c ace0ta e0te 0ubiectul te0tului rentabilitii adecvate n corelaie cu toate activele deinute de entitatea lucrativ 0au de unitatea *eneratoare de numerar1 6otivele pentru care este necesar aceast precizare sunt explicate n 7nexa 7. 2.99 Pentru entitile non-profit din 0ectorul public4 referina la un te0t al rentabilitii adecvate 0e nlocuie'te prin te0tul potenialului de servicii adecvat4 care ar tre&ui justificat de entitate. 7dministra iile acord o importan deose&it testului serviciului poten ial adecvat n raportarea activelor, a'a cum multe agen ii utilizeaz activele, n contextul o&ligrii prestrii unui serviciu ctre pu&lic. #7plicarea costului de nlocuire net pentru evaluarea activelor din sectorul pu&lic 'i testul poten ialului adecvat de servicii sunt comentate pe larg n IV7 B, )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar, n paragrafele 2.:, D.9, D.2 'i D.E.:.% 2.9+ Concluzia evalurii trebuie raportat conform IVS .4 Raportarea evalurii1 2.9+.9 Evaluatorul raporteaz rezultatul ca fiind valoarea de pia4 care va fi 0ubiect al te0tului de rentabilitate adecvat 0au al potenialului de 0ervicii Eu0tificate4 te0t care e0te n re0pon0abilitatea entitii1 2.9+.+ <n raportarea valorii4 evaluatorul va identifica metoda de evaluare ca fiind co0tul de nlocuire net4 evideniind c valoarea poate fi adoptat numai pentru contabilitatea entitii4 dac a fo0t aplicat 'i trecut fie te0tul rentabilitii adecvate4 fie cel al potenialului de 0ervicii1 31$ ,ata intrrii n vi*oare 7cest Standard Interna ional de )valuare a intrat n vigoare la data de B9 iulie +,,-. ;8 E, 7&ordarea prin #3# cost pentru raportarea financiar Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta A/E>A AA )e0tul de rentabilitate n cazul raportrii CI/ 9. Standardele conta&ile solicit entit ilor s testeze periodic activele lor pentru FdepreciereG, care este o pierdere permanent de valoare a activului pentru entitate. Valoarea adecvat, care va fi re inut n &ilan ul conta&il a unui activ supus Ftestului pentru depreciereG, este cea mai mare valoare ntre Fvaloarea lui de utilizareG 'i Fvaloarea lui justG minus costurile de v*nzare. n cuvinte mai simple, aceasta nseamn c valoarea care este nregistrat, n &ilan ul conta&il, tre&uie s fie valoarea cea mai mare rezultat fie din valoarea actualizat a &eneficiilor viitoare care ar putea fi generate de entitate, n urma continurii utilizrii activului, fie din ncasrile nete care ar rezulta din scoaterea imediat a activului din produc ie 'i v*nzarea lui.

+. Valoarea de pia a unui activ, rezultat din compara ia v*nzrilor unor active similare, va tre&ui s fie, n mod normal, apropiat de suma pe care entitatea ar putea s o o& in din retragerea din exploatare 'i v*nzarea activului. .ac valoarea de utilizare a activului este mai mic dec*t valoarea de pia determinat prin compara iile v*nzrilor, ultima valoare poate fi cu siguran valoarea care va fi nregistrat n conta&ilitate. 7ceasta este suma pe care entitatea o va recupera, indiferent dac activul va fi utilizat n continuare sau dac va fi retras din exploatare. B. n contrast, CI8 este utilizat pentru evaluarea activelor care se v*nd rar sau deloc, cu excep ia cazului v*nzrii ntregii entit i din care fac parte. Un aspect implicit al acestei a&ordri este ipoteza c exist o solicitare pentru continuarea utilizrii activului n aceea'i opera iune. Ca urmare, o valoare de pia determinat prin utilizarea acestei a&ordri adesea nu va fi egal cu suma care s$ar o& ine dac activul ar fi retras din exploatare 'i v*ndut. .ac valoarea de utilizare este mai mic dec*t valoarea de pia , determinat prin utilizarea a&ordrii prin CI8, ultima valoare nu poate fi re inut ca valoare conta&il ntruc*t nu are o rela ie cu suma care ar putea fi ncasat n urma ncetrii opera iunilor. :. .e'i posi&ilitatea ca o valoare, rezultat din utilizarea a&ordrii prin CI8, s fie afectat su&stan ial de o ncetare a opera iunilor este reliefat de cerin ele de prezentare a informa iilor din paragraful 2.C, cerin a din paragraful 2.9+.9 arat 'i c evaluarea este su&iectul Frenta&ilit ii adecvateG, solicit*nd entit ii ca, c3iar dac valoarea de utilizare a activului este mai mic dec*t valoarea de pia raportat, ea ar putea fi totu'i mai mare dec*t valoarea realiza&il net din cedare. Ca urmare, ar putea fi necesar ca valoarea de pia s fie diminuat la nivelul valorii de utilizare, n urma unui test de depreciere. ;8 E, 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar #3. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2. 8ecesitatea de a lua n considerare deprecierea este 'i o cerin a conta&ilit ii sectorului pu&lic. 4otu'i, n sectorul pu&lic activele sunt de inute mai degra& pentru prestarea de servicii, dec*t pentru o& inerea de profit. > evaluare a unui activ din sectorul pu&lic, prin a&ordarea prin cost, tre&uie s fie raportat pe ipoteza solicitrii continurii utilizrii activului pentru prestarea serviciului respectiv, ceea ce reprezint de fapt poten ialul de servicii. 7ceast cerin poate s apar mai degra& din considera ii politice sau sociale, dec*t din criterii pur economice. mpreun cu orice prezentare adecvat a informa iilor, conform paragrafului 2.C, aceasta arat utilizatorilor c evaluarea nu poate s se &azeze pe o sum care ar putea fi recuperat, dac serviciul prestat ar fi ntrerupt 'i activul retras din exploatare. ;8 E, 7&ordarea prin #32 cost pentru raportarea financiar Standardul Internaional de Practic n Evaluare 6 @ +/ 6 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile bazate pe pia 'i pentru analiza inve0tiiei "Revizuit n #$$%& Standardul Internaional de Practic n Evaluare 6

-1$ Introducere 9.9 'naliza fluxului de numerar actualizat 2)4>3 reprezint o te3nic de modelare financiar &azat pe ipotezele explicite referitoare la venitul 'i c3eltuielile previzionate aferente unei propriet i sau ntreprinderi. 7stfel de ipoteze se refer la mrimea, calitatea, varia&ilitatea, momentul 'i durata intrrilor 'i ie'irilor de numerar care sunt actualizate la valoarea prezentK actualizat. Cu informa iile 'i cu ratele de actualizare adecvate 'i care pot fi sus inute, analiza .C" reprezint una din metodologiile de evaluare acceptate n cadrul abordrii prin venit. 7naliza .C" este utilizat tot mai larg 'i datorit progresului din domeniul te3nologiei calculatoarelor. 7naliza .C" este aplicat n evaluarea propriet ii imo&iliare, a ntreprinderilor 'i activelor necorporale, n analizele investi iilor 'i ca procedur conta&il de estimare a valorii de utilizare. 7naliza .C" este utilizat din ce n ce mai mult n sectoarele institu ionale, de investi ii imo&iliare 'i de evaluare a ntreprinderilor 'i este frecvent solicitat de clien i, creditori, consilieri 'i administratori financiari 'i manageri de portofoliu. 9.+ )valurile prin .C", ca 'i alte evaluri &azate pe venit, sunt fundamentate pe analiza datelor istorice 'i pe ipotezele referitoare la condi iile viitoare de pia , care afecteaz cererea, oferta, venitul, c3eltuielile 'i poten ialul de risc. 7ceste ipoteze determin capacitatea de a genera venit a unei propriet i sau ntreprinderi, a crei sc3em de venituri 'i c3eltuieli viitoare a fost previzionat. 9.B Scopul acestui Standard de (ractic n )valuare #;8% este de a prescrie (rincipiile de )valuare ;eneral 7cceptate #;7V(%, cea mai &un practic 'i aten ia deose&it pe care evaluatorii tre&uie s o acorde n efectuarea analizei .C", pentru evalurile &azate 'i ne&azate pe informa ii de pia 'i s fac distinc ia ntre aplica iile analizei .C" n aceste dou tipuri diferite de misiuni de evaluare. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 se aplic pentru evalurile &azate pe informa ii de pia 'i pentru cele din afara pie ei, efectuate cu ajutorul analizei .C". )l prezint structura 'i ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat #3( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta componentele modelelor .C" 'i cerin ele de raportare pentru evalurile &azate pe analiza .C". +.+ 7ria de aplica&ilitate a acestui Standard se refer la rezona&ilitatea 'i la fundamentarea ipotezelor pe care se &azeaz analiza .C". Ipotezele utilizate, n orice evaluare, afecteaz n mod direct concluzia asupra valorii. n conformitate cu Codul .eontologic IVSC, toate ipotezele, care stau la &aza unei evaluri, tre&uie s fie plauzi&ile, rezona&ile 'i s poat fi sus inute. .1$ ,efiniii B.9 *at de actualizare. > rat a renta&ilit ii folosit pentru a converti o sum de &ani, care tre&uie pltit sau primit n viitor, n valoarea ei actualizat #sau prezent%. 4eoretic, ar tre&ui s reflecte costul de oportunitate al capitalului, de ex. rata renta&ilit ii ce poate fi o& inut de un capital dac acesta este destinat altor utilizri cu acela'i risc. B.+ 'naliza fluxului de numerar actualizat 2)4>3 > te3nic de modelare

financiar &azat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei propriet i sau ntreprinderi. Ca metodologie acceptat, inclus n abordarea prin venit, analiza .C" presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate func ional, fie pentru o proprietate n dezvoltare, fie pentru o ntreprindere. 7cestor serii de fluxuri de numerar previzionate li se aplic o rat de actualizare adecvat, derivat de pe pia , pentru a sta&ili valoarea actualizat a fluxului de venit genera&il de proprietate sau ntreprindere. n cazul exploatrii propriet ii imo&iliare, fluxul de numerar periodic se estimeaz su& forma venitului &rut minus pierderile din neocupare 'i din nencasarea c3iriei, minus c3eltuielileKcosturile de func ionare. 7poi se actualizeaz seria veniturilor nete din exploatare periodice, mpreun cu valoarea terminal #de reversiune%, de cedare anticipat pentru sf*r'itul perioadei de previziune. n cazul propriet ilor n dezvoltare, se estimeaz c3eltuielile de capital, costurile de dezvoltare 'i venitul anticipat din v*nzri pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care apoi se actualizeaz, pe perioada previzionat de dezvoltare 'i comercializare. n cazul unei ntreprinderi se actualizeaz fluxurile de numerar periodice estimate 'i valoarea ntreprinderii de la sf*r'itul perioadei de previziune. Cele mai utilizate aplica ii ale analizei .C" sunt valoarea actualizat #prezent sau actual%, valoarea net actualizat #V87% 'i rata intern de renta&ilitate #!I!% a fluxului de numerar. B.B Aodelare financiar (reviziunea sc3emei de evolu ie a venitului sau fluxului de numerar periodic al unei ntreprinderi sau propriet i, din care pot fi calcula i indicatori ai renta&ilit ii financiare. (reviziunile venitului sau fluxului de numerar se fac prin utilizarea unui model financiar care reflect rela iile #33 ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta istorice dintre venituri, c3eltuieli 'i valoarea capitalului, precum 'i cele rezultate din previziunea acestor varia&ile. .e asemenea, modelarea financiar poate fi utilizat 'i ca un instrument de conducere pentru a testa a'teptrile n ceea ce prive'te performan a propriet ii, pentru a evalua integritatea 'i sta&ilitatea modelului .C" sau ca o metod de reproducere a pa'ilor fcu i de investitori, n luarea deciziilor privind ac3izi ionarea, v*nzarea sau de inerea unei propriet i sau unei ntreprinderi. B.: *at intern de rentabilitate 2*-*3 !ata de actualizare la care valoarea actualizat a fluxului net de numerar al unui proiect este egal cu valoarea actualizat a investi iei de capital. )ste rata la care valoarea net actualizat #V87% este egal cu zero. !I! reflect at*t rata de recuperare a capitalului investit, c*t 'i renta&ilitatea investi iei ini iale, care sunt elementele de &az ce tre&uie luate n considerare de poten ialii investitori. n consecin , o& inerea !I! din analiza tranzac iilor de pia cu propriet i similare, care genereaz un venit compara&il, este o metod corect pentru sta&ilirea ratelor de actualizare de pia , utilizate pentru a o& ine valoarea de pia B.2 'naliza investiiei Un studiu efectuat n scopul dezvoltrii 'i investirii, evalurii performan ei investi iilor sau analizei unei tranzac ii care implic investi ii. 7nalizele investi iilor sunt numite studii de feza&ilitate #economic%,

analize de pia sau de comercializare sau studii de previziune financiar. B.D .aloarea net actualizat 2.('3. .iferen a dintre veniturile actualizate sau intrrile actualizate 'i costurile sau ie'irile actualizate, n cadrul unei analize a fluxului de numerar actualizat. .eose&irea dintre V87 'i valoarea actualizat #prezent% este mic. n mod uzual, expresia V87 se utilizeaz pentru a descrie diferen a dintre toate intrrile actualizate 'i toate ie'irile actualizate, pe c*nd expresia valoarea actualizat #prezent% se utilizeaz adesea atunci c*nd investi ia ini ial sau pre ul nu sunt incluse n fluxul de numerar. n cadrul unei evaluri efectuate pentru a se o& ine valoarea de pia, n care intrrile 'i ie'irile actualizate 'i rata de actualizare sunt derivate din pia , V87 rezultat ar tre&ui s indice valoarea de pia, 'i este adesea denumit valoarea actualizat #prezent% 'i nu V87. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 7ctualizarea este o procedur standard utilizat de conta&ilitate la luarea n considerare a valorii &anilor n timp. :.+ Standardele Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri% prevd o procedur de actualizare pentru estimarea valorii de utilizare a unui activ. > ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat #3% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta estimare a valorii de utilizare implic/ a% estimarea viitoarelor intrri 'i ie'iri de numerar care deriv din folosirea continu a activului 'i de cedarea acestuia la sf*r'itul perioadei de de inere 'i &% aplicarea ratei de actualizare adecvat acestor fluxuri viitoare de trezorerie #numerar% #I7S BD, paragraful B9%. :.B n I7S BD, paragraful 22, se men ioneaz c Hrata #sau ratele% de actualizare ar tre&ui s fie rata #sau ratele% nainte de impozitare, care reflect evalurile curente de pia cu privire la/ #a% valoarea &anilor n timp1 'i #&% riscurile specifice activului pentru care estimrile viitorului flux de numerar nu au fost ajustate.G (ot fi utilizate 'i alte forme de venit sau fluxuri de numerar, cu condi ia ca rata #ratele% de actualizare s fie coerenteKcorelate cu fluxul #fluxurile% de venit. (1$ In0truciuni de aplicare (1- !odelele fluxului de numerar actualizat 0unt 0tructurate pe o perioad de timp 0au pe o durat 0pecificat1 <n analiza proprietii imobiliare4 cCiar dac evenimente4 precum revizuirea cCiriei4 nnoirea contractului de ncCiriereD rencCirierea4 extinderea 0au renovarea4 ar putea afecta durata analizei4 acea0t durat e0te n *eneral condiionat de comportamentul de pia al cla0ei de proprietate 'i 0ectorului ei de pia1 ,e exemplu4 de obicei4 durata de analiz pentru proprietile imobiliare e0te ntre cinci 'i zece ani1 )otu'i4 evaluatorul trebuie 0 fie atent a0upra implicaiilor unor perioade de deinere diferite4 deoarece4 de exemplu4 o perioad de deinere 0curt face ca valoarea e0timat 0 depind 0ub0tanial de mrimea valorii terminale4 n defavoarea fluxului de numerar periodic1 ,e a0emenea4 frecvena intrrilor 'i ie'irilor de numerar "lunar4 trime0trial4 anual& ar trebui4 0 fie derivat din pia1 Ca 'i n cazul altor metodolo*ii acceptate4 intrrile 'i ie'irile de numerar ar trebui 0 fie

adecvate 'i 0 poat fi ar*umentate rezonabil1 A0upra fluxului de numerar trebuie aplicat o rat de actualizare corectDadecvat1 ,e exemplu4 dac frecvena fluxului de numerar e0te trime0trial4 rata de actualizare adecvat trebuie 0 fie cea efectiv trime0trial 'i nu rata nominal1 A'a cum perioada de previziune a fluxului de numerar e0te precizat prin date viitoare4 evaluatorul trebuie 0 0tabilea0c n mod corect ace0te date viitoare de nca0are a fluxului de numerar1 Ade0ea4 frecvena fluxului de numerar e0te determinat de datele nca0rii cCiriei1 ,ac datele de nca0are 0unt mai 0curteDfrecvente4 evaluatorul trebuie 0 decid dac con0ider obinerea fluxurilor de numerar la date anterioare 0au ulterioare fa de ace0te date1 CCeltuielileD ie'irile de numerar pot fi pla0ate mai de*rab la momentele raportrii contabile4 dec t la momentele #35 ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta efecturii lor1 Cea mai bun 0oluie e0te ca frecvena fluxului de numerar 0 reflecte modelul uzual de manife0tare a fluxului de numerar1 Perioada iniial a fluxului de numerar e0te 0ocotit ca perioada zero4 iar fluxul de numerar al ace0tei perioade nu 0e actualizeaz1 7rice intrri 0au ie'iri de numerar din acea0t perioad trebuie inclu0e n perioada zero1 Profitul net 0au cCeltuielile pot fi pla0ate n perioada zero4 dac nca0rile 0au plile de numerar au loc n acea0t perioad1 ,e exemplu4 n cazul multor inve0tiii imobiliare venitul net 0e nca0eaz lunar1 Ca urmare4 dac 0e folo0e'te un intervalDfrecven anual"&4 venitul net nca0abil n anul iniial trebuie inclu0 n perioada zero4 indiferent dac 0e adopt convenia de calcul "de actualizare& a venitului de la nceputul anului 0au de la 0f r'itul ace0tuia1 Selectarea metodei de calcul a valorii terminaleDde rever0iuneDde cedare depinde de practicile de pe piaa 0ubiectului de evaluat 'i reprezint o e0timare a valorii de pia a proprietii la finele perioadei de previziune1 Evaluatorii trebuie 0 o*lindea0c ace0te practici de pia 'i 0 prezinte detaliat metodaDmetodele alea0Dale0e 'i aplicarea ace0tora1 0aloarea de pia e0te nelea0 ca fiind valoarea actualizat a beneficiilor viitoare *enerabile de proprietate1 A0tfel4 n cazul unei inve0tiii imobiliare4 va fi relevant fluxul de numerarDvaloarea de la data calculrii valorii terminale "0au4 n funcie de metodele adoptate4 cel ulterior ace0tei date& 'i mai de*rab4 ace0t flux de numerar trebuie utilizat 'i nu cel din perioada anterioar1 7 valoare terminalDde rever0iuneDde cedare 0e poate calcula pe baza venitului net din anul urmtor ultimului an al analizei ,C81 Ca 'i n cazul celorlalte componente ale analizei ,C84 'i rata de actualizare ar trebui 0 reflecte datele de pia4 de exemplu alte rate de actualizare derivate ale pieei1 Ratele de actualizare ar trebui 0 fie preluate de pe piaa proprietilor 'i ntreprinderilor comparabile1 Pentru ca ace0te proprieti 0 fie apreciate c 0unt comparabile4 venitul4 cCeltuielile4 ri0cul4 inflaia4 ratele reale ale rentabilitii 'i previziunile venitului proprietilor comparabile trebuie 0 fie 0imilare cu cele ale proprietii evaluate1 (1-1- Calculele valorii actualizate a fluxurilor de numerar 0unt ade0ea

fcute cu aEutorul ratelor de actualizare core0punztoare fiecrei cla0e de fluxuri de numerar1 ,ac 0e folo0e0c frecvene de nca0are diferite de cele anuale4 cum ar fi lunare 0au zilnice4 rata anual de actualizare ar trebui tran0format ntr-o rat efectiv 'i ecCivalent pentru frecvena 0electat1 7 valoare terminalDde rever0iuneDde cedare4 calculat prin capitalizarea cu o rat de capitalizare terminal4 e0te actualizat la valoarea prezent cu o rat de actualizare adecvat1 <n multe 0ituaii4 0e ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat #36 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta folo0e'te o 0in*ur rat de actualizare pentru toate fluxurile de numerar1 (1-1# 8luxurile de numerar 'i preurile de v nzare ale proprietilor comparabile pot fi analizate pentru a determina ratele de actualizare de pia 0au ratele interne de rentabilitate "RIR&1 (1-1. !odelul ,C8 pentru fluxul de numerar poate fi dezvoltat at t pe baza unui flux de numerar brut "nainte de impozitare& 0au net "dup impozitare&4 nainte 0au dup 0erviciul datoriei4 n termeni nominali 0au reali "aEu0tat pentru inflaie&1 Ca urmare4 rata de actualizare 0e va baza pe ipotezele fluxului de numerar brut "nainte de impozitare& 0au net "dup impozitare&4 nainte 0au dup 0erviciul datoriei4 n termeni nominali 0au reali1 Analizele evidenelor de pia pentru determinarea ratei de actualizare 0au fluxurilor de numerar trebuie 0 0e bazeze pe acelea'i ipoteze1 (1# Re0pect nd Codul ,eontolo*ic IVSC4 evaluatorul trebuie 0 identifice n mod obli*atoriu componentele analizei ,C84 care includ urmtoareleA (1#1- o perioad de previziune n care 0unt 0pecificate data nceperii fluxului de numerar 'i numrul 'i durataDfrecvena perioadelorB (1#1# componentele intrrilor 'i ie'irilor de numerar4 *rupate pe cate*orii 'i motivul 0electrii ace0toraB (1#1#1- <n cazul evalurii proprietii imobiliare4 intrrile de numerar includ veniturile obinute din cCirii 'i din 0erviciile furnizate cCiria'ului4 corectate pentru pierderile din neocupare 'i din nenca0area cCiriei4 n cazul proprietilor finalizate 0au con0truite 'i din venitul obinut din v nzri4 diminuat cu cCeltuielile de v nzare4 n cazul proprietilor n dezvoltare1 (1#1#1# <n cazul evalurii proprietilor imobiliare4 ie'irile de numerar includ cCeltuielile fixe 'i variabile4 alocarea la fondul de reparaii 'i cCeltuielile de capital4 numai acolo unde e0te cazulB n cazul proprietilor n dezvoltare4 trebuie identificate co0turile directe 'i co0turile indirecte1 (1#1#1. <n cazul evalurii ntreprinderii4 fluxul de numerar include cel mai ade0ea toate intrrile 'i ie'irile aferente activitilor de exploatare 'i de inve0tiii1 <n acea0t 0ituaie4 fluxul de numerar actualizat reprezint banii pe care un inve0titor i-ar putea retra*e dintr-o ntreprindere4 dup ce a0i*ur re0ur0ele pentru finanarea exploatrii 'i pentru dezvoltare1

#%$ ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1#1. datoria financiar 0au 0erviciul datoriei "plata dob nzii 'i a ratei de rambur0are& pe perioad 'i rata anual efectiv la care e0te calculat dob nda periodic4 dac e0te cazulB (1#12 fluxurile de numerar net pe perioad "0uma intrrilor minu0 0uma ie'irilor&B (1#1( rata 0au ratele de actualizare care 0unt aplicate la fluxurile de numerar net4 raionamentul care 0t la baza lor 'i motivarea 0electrii ace0toraB (1#13 rata terminal de capitalizareDrever0iune care e0te aplicat pentru a calcula valoarea terminalDde rever0iuneDde cedare 'i raionamentul care a 0tat la baza ace0tei 0eleciiB 'i (1#1% o li0t cu toate ipotezele care 0tau la baza analizei1 (1. Analiza ,C8 utilizeaz informaiile de pia di0ponibile 'i4 n *eneral4 reflect proce0ele de * ndire4 a'teptrile 'i percepiile inve0titorilor 'i ale altor participani pe pia1 Ca o teCnic de previziune4 analiza ,C8 nu trebuie Eudecat n funcie de faptul c o previziune ,C8 a fo0t 0au nu ndeplinit4 ci4 mai de*rab de *radul de fundamentare pe informaii de pia a previziunii ,C84 la momentul realizrii 0ale1 (1.1- Atunci c nd analiza ,C8 e0te utilizat pentru a face o e0timare a valorii de pia, evaluarea ar trebui 0 re0pecte toate criteriile pentru e0timrile valorii de pia, a'a cum 0unt 0tabilite n IVS -1 (12 Atunci c nd un client furnizeaz evaluatorului cerinele 0ale 0pecifice4 care nu core0pund cu cele ale e0timrilor valorii de pia, n ceea ce prive'te perioada de deinere a proprietii "de previziune&4 ca 'i termenii de finanare4 impozitarea 0au rata de actualizare4 valoarea rezultat trebuie con0iderat ca diferit de valoarea de pia. Rezultatul reprezint4 mai de*rab4 o e0timare a valorii de inve0tiieDvalorii 0ubiective4 caracteri0tic ipotezelor oferite de client4 dec t o e0timare a valorii de pia1 (1( ,e a0emenea4 analiza ,C8 poate fi folo0it 'i pentru te0tarea validitii punctelor de vedere convenionale n analiza diferitelor ipoteze1 Rezultatul ace0tui tip de analiz de 0enzitivitate e0te valoarea de inve0tiieD0ubiectiv1 ,ac analiza ,C8 e0te a0tfel utilizat4 rezultatele ar trebui identificate ca valoare diferit de valoarea de pia4 iar evaluarea ar trebui 0 ndeplinea0c toate criteriile pentru evalurile nebazate pe pia4 a'a cum 0unt 0tabilite n IVS #1 ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat #%Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (13 9n evaluator ar trebui 0 de0f'oare o analiz 0uficient pentru a 0e a0i*ura c e0timrile fluxurilor de numerar 'i ipotezele care 0tau la baza modelului ,C8 0unt adecvate 'i rezonabile pentru piaa n cauz1 2.D.9 Ca un exemplu, analiza contractelor de nc3iriere, n scopul previziunii fluxului de numerar, pentru o proprietate ocupat de mai mul i c3iria'i, ar tre&ui s fac trimitere la c3iria contractualKc3iria tranzitorie 'i la c3iria de pia , la expirarea contractului de nc3iriere 'i la datele

revizuirilor contractului de nc3iriere, la indexarea c3iriilorKc3iriile n trepte, la c3eltuielileKcosturile de func ionare, la c3eltuielile care sunt acoperiteKcosturi recupera&ile, la comisioanele de nc3iriere, la c3eltuielile de investi ie 'i la alte prevederi specifice care se vor aplica. 2.D.+ Ipotezele referitoare la cre'terea sau scderea venitului tre&uie s se &azeze pe analiza condi iilor economice 'i de pia . 6odificrile n c3eltuielile de func ionareKie'iri ar tre&ui s reflecte toate tendin ele c3eltuielilor 'i tendin ele specifice ale elementelor importante de c3eltuieli. 2.D.B !ezultatele analizei .C" tre&uie testate 'i verificate pentru a nu con ine gre'eli 'i men iuni nera ionale. (1% Pentru a obine rata de actualizare 'i rata terminal de capitalizare4 un evaluator trebuie 0 utilizeze toate 0ur0ele de informaii 'i date di0ponibile pe pieele de capital 'i de proprieti imobiliare1 (e l*ng datele asupra fluxului de venit 'i pre urilor de rev*nzare ale propriet ilor sau ntreprinderilor compara&ile, este util analiza opiniilor investitorilor 'i ratelor renta&ilit ii pentru selectarea ratelor de actualizare, cu condi ia ca pia a propriet ii n cauz s fie compati&il cu pia a propriet ii ac3izi ionate de investitorii a cror opinie a fost analizat. (15 Evaluatorul are re0pon0abilitatea de a 0e a0i*ura c datele de intrare 0unt compatibile cu evidenele de pia 'i cu realitatea curent de pia1 <n plu04 evaluatorul care 0uprave*Ceaz elaborarea modelului ,C8 0au 0electarea unui model elaborat de alii e0te re0pon0abil pentru inte*ritatea modelului re0pectiv4 n ce prive'te corectitudinea matematic 'i teoretic4 mrimea fluxului de numerar 'i corectitudinea tuturor intrrilor1 Un evaluator tre&uie s ai& experien a 'i cuno'tin ele de pia corespunztoare pentru a structura fluxul de numerar 'i pentru a furniza alte intrri pentru model. (16 :a raportarea rezultatelor unei analize ,C84 un evaluator trebuie 0 re0pecte cerinele din Codul ,eontolo*ic IVSC 'i din IVS .4 Raportarea evalurii1 (161- Prezentarea trebuie 0 0e fac n conformitate cu 0ituaiile de0cri0e n IVS .4 para*rafele (1-1-$4 %1$ 'i 51#1.1 #%# ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (161# Ipotezele explicite4 utilizate ca intrri pentru analiz4 0unt inerente analizei ,C81 Pentru a furniza utilizatorilor 0erviciilor de evaluare po0ibilitatea de a verifica rezultatele4 evaluatorul trebuie 0 prezinte ipotezele 'i Eu0tificarea utilizrii ace0tora n dezvoltarea modelului ,C81 9tiliz nd ca exemple proprietatea imobiliar4 ace0tea includ printre altele (161#1- data nceperii4 termenul 'i frecvena utilizate n modelB (161#1# cCiria previzionat 'i alte venituri 'i rata previzionat de modificare a venituluiB (161#1. cCeltuielile de exploatare previzionate 'i rata previzionat de modificare a ace0tor cCeltuieliB (161#12 modul de tratare al expirrii contractului de ncCiriereD

co0turilor de eviciune4 pierderilor din neocupare 'i pierderilor din nenca0area cCirieiB 'i (161#1( rata de actualizare 'i rata de capitalizare terminalDde rever0iune1 (161. Evaluatorul trebuieA (161.1- 0 indice rata anual efectiv la care e0te calculat dob nda periodic4 n cazul n care datoria financiar 0au 0erviciul datoriei "plata dob nzii 'i a ratei de rambur0are& e0te o component a fluxului de numerar periodic previzionatB (161.1# 0 0pecifice rata "ratele& de impozitare folo0ite4 acolo unde e0te cazulB (161.1. 0 explice raionamentul care a 0tat la baza acordrii unor bonificaii la cCirie4 acolo unde e0te cazulB (161.12 0 explice tratamentul oricrei cCeltuieli de capital pentru acCiziionarea 0au pentru amenaEarea terenului 'i pentru con0truciile ata'ate 0au pentru acCiziionarea activelor ntreprinderiiB (161.1( 0 explice baza pentru rata de capitalizare terminalDde rever0iune adoptat 'i pentru rata de actualizare adoptatB 'i (161.13 0 identifice modelul fluxului de numerar prin numele celui care l-a elaborat 0au4 dac a cumprat pro*ramul informatic4 prin ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat #%. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta numele produ0ului 'i ver0iunea ace0tuia4 0 de0crie metodele 'i ipotezele inerente modelului 'i 0 0pecifice datele la care modelul a fo0t dezvoltat 'i folo0it1 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,#%2 ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat Standardul Internaional de Practic n Evaluare -$ @ +/ -$ Evaluarea proprietilor a*ricole "Revizuit n #$$%& Standardul Internaional de Practic n Evaluare -$ -1$ Introducere 9.9 n multe regiuni ale lumii, terenurile destinate producerii mrfurilor agricole reprezint principalul activ economic 'i, adesea, singura &az economic a unei regiuni. 9.+ 4erenurile cu utilizare agricol sunt un su&iect principal al serviciilor de evaluare, datorit multor motive, printre care enumerm/ transferul pu&lic 'i privat al dreptului de proprietate, impozitarea, sta&ilirea garan iei pentru finan are 'i pentru studii economice, amenajarea teritoriului 'i investi ii. )valurile credi&ile ale terenurilor agricole sunt esen iale pentru a asigura capitalul necesar pentru sprijinirea continuit ii &azei economice, pentru a promova utilizarea productiv a terenului, pentru a pstra ncrederea n pie ele

de capital 'i pentru a respecta cerin ele generale de raportare financiar. 9.B (restarea serviciilor de evaluare credi&ile 'i corecte pentru propriet ile agricole presupune ca evaluatorul s posede cuno'tin e solide 'i s poat n elege elementele fizice 'i economice care afecteaz capacitatea de produc ie a terenurilor agricole 'i valoarea mrfurilor produse pe acestea. 9.: Caracteristicile fizice 'i economice ale terenurilor agricole sunt diferite, ca grad de importan , de cele ale mediilor neagricole sau ur&ane. 9.:.9 Solurile din mediul ur&an tre&uie s poat suporta amenajrile 'i construc iile care sunt amplasate pe aceste terenuri. n cazul propriet ilor agricole, terenul este principalul agent de produc ie, variind n capacitatea sa de a produce o anumit cantitate dintr$o anumit clas de mrfuri. 9.:.+ n mediile ur&ane, utilizarea economic a propriet ii 'iKsau avantajelor pe care le ofer, pot rm*ne nesc3im&ate timp de mai mul i ani 'i pot fi c3iar garantate prin contracte. n timp ce pentru unele propriet i ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta agricole aceea'i utilizare se poate prelungi pe o durat mai mare #de exemplu pdurile exploatate dup +2 ani%, pentru altele, &eneficiile economice pot fluctua de la un an la altul, n func ie de mrfurile pe care proprietatea le poate produce. 9.:.B "luxul de venit asociat cu proprietatea agricol va fluctua de la un an la altul, n func ie de tipul de agricultur utilizat, de mrfurile produse 'i de natura ciclic a pie elor de mrfuri. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 cuprinde/ +.9.9 acele caracteristici ale valorii asociate cu propriet ile agricole, 'i +.9.+ cerin ele de &az ale Standardelor de )valuare 'i Standardelor de 7plica ii, a'a cum acestea se aplic n cazul evalurii propriet ilor agricole. .1$ ,efiniii Utilizrile agricole ale propriet ilor pot fi clasificate n c*teva grupe mari, ale cror defini ii sunt redate mai jos. B.9 >erme agricole. (ropriet i agricole utilizate pentru producerea mrfurilor care, n general, sunt plantate 'i recoltate ntr$un ciclu de 9+ luni. (e propriet ile utilizate pentru produc ia anual se pot cultiva mai multe tipuri de recolt anual, n aceea'i perioad, iar aceste recolte pot necesita sau nu iriga ii. 7numite mrfuri sunt culturi anuale care pot fi lsate n pm*nt, peste acel ciclu de 9+ luni, conform prevederilor unui contract sau n situa ia unor condi ii de pia nefavora&ile. 7ceste recolte vor ine mai mult de un an dup str*ngerea recoltei, ns nu sunt considerate permanente. 7 se vedea 'i teren irigat, culturi perene B.+ >erme de lapte (ropriet i agricole utilizate n produc ia de lapte de vac sau pentru alte produse lactate. 7ceste propriet i, n general, de in construc ii extinse #grajduri, 3ale pentru muls, silozuri% 'i ec3ipamente #iesle pentru 3rnit, ma'ini de muls%. "urajul poate fi produs pe proprietate, ac3izi ionat sau o& inut din am&ele surse. B.B 0dure/ fond forestier. (roprietate agricol folosit pentru cre'terea

copacilor ne$fructiferi, care sunt recolta i periodic n decursul unor perioade #%3 ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta mari #9,$+, sau c3iar mai mul i ani%. Sunt considerate ca fiind propriet i agricole, deoarece acestea produc o recolt de exemplu lemnul, c3iar dac aceast recolt necesit o perioad mai lung de cre'tere. 7 se vedea 'i culturi perene B.: &eren irigat. 4erenuri folosite pentru a produce recolte sau furaj pentru animale 'i care necesit irigarea cu alt ap dec*t cea natural, provenit de la ploi, se nume'te ferm agricol irigat sau pune irigat. (ropriet ile care nu au o surs de ap, alta dec*t ploaia natural, sunt numite proprieti agricole cu teren neirigat B.2 >erme zootehnice/cresctorii de animale (ropriet i agricole folosite pentru cre'terea 'i 3rnirea animalelor precum vaci, oi, porci, capre, cai sau com&ina ii ale acestora. Utilizarea efectiv a acestor propriet i poate m&rca diferite forme. 7nimalele pot fi crescute, nmul ite 'i v*ndute n procesul de func ionare a propriet ii. 7nimalele tinere pot fi ac3izi ionate din afara propriet ii 'i apoi crescute pe proprietate. 7nimalele pot fi crescute pentru consum sau ca animale de prsil. "urajul pentru animale poate fi produs pe proprietate, ac3izi ionat sau o& inut din am&ele surse. (ropriet ile utilizate pentru cre'terea 'i 3rnirea animalelor au investi ii semnificative de capital n construc ii # arcuri, adposturi pentru animale, staule, garduri despr itoare% 'i c3iar n animale, investi ii care pot fi amortiza&ile sau nu, n func ie de legile 'i reglementrile na ionale. B.D 4ulturi perene. Culturi formate din plante care au o durat de via care se prelunge'te peste un an sau peste un ciclu de recolt. Un astfel de exemplu l reprezint viile 'i livezile. 7ceste tipuri de propriet i pot avea o investi ie de capital semnificativ n planta ii, care reprezint un activ corporal amortiza&il. 7 se vedea 'i pdure/fond forestier B.- 4omplexe zootehnice specializate 7 se vedea ferme de lapte, ferme zootehnice/ cresctorii de animale B.E 0roprieti specializate sau proprieti cu un scop special (ropriet i agricole care, n mod normal, nu produc o recolt, dar sunt folosite pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea recoltelor dup culesul acestora. n general, aceste propriet i au o suprafa mic de teren, ns sunt dotate cu construc ii #silozuri de cereale% 'i ec3ipamente #utilaje de ridicat%. (ropriet ile pot fi, de asemenea, clasificate ca avnd un scop special dup natura &unurilor pe care le produc. 7stfel de exemple sunt fermele legumicole, fermele de psri, fermele care produc semin e omologate sau fermele 3orticole 'i grajdurile pentru cre'terea sau antrenarea cailor de curse. ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole #%% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 7lte defini ii B.C 'ctivitate agricol 7dministrarea de ctre o entitate a transformrii activelor &iologice n scopul v*nzrii, n produc ie agricol sau n active &iologice suplimentare. #7 se vedea Standardul Interna ional de Conta&ilitate

:9 II7S :9J, 7gricultura, paragraful 2.% B.9, 'ctiv biologic. Un animal viu sau o plant #I7S :9, paragraful 2%. B.99 5nitate integrat > entitate agricol care de ine dreptul de proprietate asupra tuturor proceselor sau numai a unei pr i din procesele care implic produc ia 'i comercializarea produselor 'iKsau a mrfurilor. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 (entru evaluarea propriet ii agricole se aplic Standardele Interna ionale de Conta&ilitate 9D #Imo&ilizri corporale%, :, #Investi ii imo&iliare% 'i :9 #7gricultura%. > entitate aplic I7S 9D sau I7S :,, n func ie de standardul corespunztor n situa iile respective. I7S 9D prevede ca terenul construit s fie evaluat fie la costul su minus orice depreciere cumulat 'i orice pierderi cumulate din depreciere, fie la valoarea reevaluat. I7S :, prevede ca terenul, care reprezint o investi ie imo&iliar, s fie evaluat la valoarea sa just, sau la cost mai pu in orice depreciere cumulat 'i orice pierderi cumulate din depreciere. I7S :9, care nu sta&ile'te nici un principiu nou cu privire la teren 'i la activitatea agricol aferent, prevede ca activele &iologice ata'ate terenului #de exemplu copacii dintr$o pepinier% s fie evaluate la valoarea lor just minus costurile estimate de la punctul de v*nzare, separat de teren. :.+ I7S :9 recunoa'te c, pentru activele &iologice care sunt ata'ate terenului pe care se afl, poate s nu existe o pia separat, dar poate s existe o pia pentru activele com&inate, adic pentru activele &iologice, terenul 'i amenajrile acestuia, considerate ca un pac3et. (entru determinarea valorii juste a activelor &iologice, o entitate poate s utilizeze informa iile referitoare la activele com&inate. (entru a determina valoarea just a activelor &iologice, valoarea just a terenului ca atare 'i a amenajrilor acestuia pot fi deduse din valoarea just a activelor com&inate. #7 se vedea I7S :9, paragraful +2%. .e asemenea, I7S :9 ofer instruc iuni cu privire la modul de determinare a valorii juste a unui activ &iologic sau a unui produs agricol, n condi iile existen ei unei pie e active, ca 'i n a&sen a unei pie e active. #%5 ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.B 7ctivele propriet ilor agricole pot fi clasificate n/ 4erenuri Construc ii 'i amenajri Instala ii 'i utilaje #ata'ate terenului% Instala ii 'i utilaje #neata'ate terenului% 7ctive &iologice #ata'ate terenului% 7ctive &iologice #neata'ate terenului%. .aloarea just/valoarea de pia a activelor &iologice reprezint valoarea de contri&u ie sau pe care acestea o adaug terenului. I7S :9 prevede ca activele &iologice s fie evaluate la recunoa'terea lor ini ial 'i la data fiecrui &ilan conta&il. :.: I7S 9D recomand frecven a reevalurilor, afirm*nd c este suficient la un interval de la trei la cinci ani. I7S :, prevede o reevaluare anual. (1$ In0truciuni de aplicare (1- Proprietile a*ricole 0e caracterizeaz prin diferite tipuri de producie

de mrfuri 'i metode de exploatare1 ,e a0emenea4 ace0te proprieti pot reprezenta diferite combinaii dintre terenuri4 cldiri4 ecCipamente 'i plantaii1 Principiile de evaluare *eneral acceptate "+AVP& 0e aplic proprietilor a*ricole la fel ca 'i n cazul evalurilor altor forme de proprietate imobiliar1 2.9.9 )valuatorul tre&uie s ai& competen n evaluarea diferitelor active pe care le con ine proprietatea. #7 se vedea Codul .eontologic IVSC, sec iunea 2, Competen .% (1# 0aloarea de pia trebuie 0 fie recuno0cut ca tip de valoare fundamental "IVS -&1 2.+.9 )valuatorul va o& ine valoarea de pia a propriet ilor agricole, asigur*ndu$se c evaluarea este derivat din pia . 2.+.+ (entru raportarea financiar, evaluatorul va atri&ui valoarea de pia n conformitate cu cerin ele I7S. (entru detalii, cititorul va apela la IV7 9. ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole #%6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1. C nd 0e utilizeaz alte tipuri de valoare4 ace0tea trebuie difereniate de valoarea de pia, ca tip de valoare. 2.B.9 n estimarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia, a'a cum se solicit pentru raportarea financiar, pentru regimurile de amortizare sau pentru scopuri de impozitare, evaluatorul tre&uie s se asigure c distinc ia este definit 'i prezentat clar. (12 Elemente mobiliare 2.:.9 C*nd este efectuat evaluarea unei propriet i agricole, care include 'i elemente mobiliare precum animale vii, recolte din depozit 'i ec3ipamente, evaluatorul tre&uie s n eleag c*nd o cultur sau alte mrfuri sunt proprietate imo&iliar 'i c*nd au devenit &unuri mo&ile. 6aterialul lemnos, de exemplu, este parte a propriet ii imo&iliare pe perioada de cre'tere, iar c*nd este defri'at de pe teren devine &un mo&il. (1( Evaluatorul trebuie 0 nelea* natura unic a factorilor de producie a*ricoli4 a pieelor de mrfuri4 a practicilor de producie 'i a ciclurilor din re*iunea pieei1 2.2.9 n evaluarea propriet ilor agricole, aspectele fizice 'i de mediu ale propriet ii au o importan special. 7cestea includ caracteristici precum climatul, tipurile de sol 'i capacitatea lor de produc ie, disponi&ilitatea sau a&sen a apei pentru irigare, ca 'i capacitatea de 3rnireKdezvoltare a animalelor. "actorii externi, care tre&uie lua i n considerare, sunt disponi&ilitatea 'i caracterul adecvat al instala iilor necesare pentru depozitare, procesare 'i transport. Importan a relativ a acestor factori va fi diferit, n func ie de tipul de agricultur pentru care proprietatea este adecvat sau pentru care este utilizat. )valuatorul tre&uie s in cont at*t de factorii interni, c*t 'i de cei externi pentru determinarea clasei de utilizare agricol n care proprietatea se poate ncadra cel mai &ine. 2.2.+ !m*n*nd la defini ia valorii de pia, ar tre&ui efectuat ntotdeauna o analiz a celei mai bune utilizri a propriet ii pentru/ 9% a garanta c utilizarea agricol va continua, mai ales c*nd se dovede'te c ar putea fi

indicat o alt sistematizare a terenului, de exemplu o su&divizare cauzat de expansiunea ur&anKsu&ur&an, 'i +% pentru a sta&ili dac utilizarea agricol specific tre&uie continuat. 2.2.B n cazurile n care evaluatorului i se cere s ignore alte utilizri, dec*t utilizarea agricol curent, valoarea rezultat nu va indica neaprat valoarea de pia a propriet ii, iar acest lucru ar tre&ui dezvluit n totalitate. #5$ ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (13 E0timarea venitului 0tabilizat al proprietii a*ricole trebuie 0 0e bazeze pe tipurile de recolt 'i pe ciclurile din aria de pia1 2.D.9 "luxul de numerar pentru propriet ile agricole este o func ie at*t a ciclului de produc ie al propriet ii, c*t 'i a for elor ciclice cum sunt pie ele de mrfuri. )valuatorul ar tre&ui s n eleag impactul acestor cicluri asupra fluxurilor de numerar. )valuarea propriet ii tre&uie s se &azeze pe venitul sta&ilizat care corespunde ciclurilor de produc ie practicate n regiunea n care se afl proprietatea. (1% Evaluatorul de proprieti a*ricole4 care 0unt formate din mai multe componente fizice 0au cla0e de utilizare a*ricol4 trebuie 0 menioneze clar dac valoarea fiecrei componente 0au utilizri reprezint valoarea de contribuie a ace0tora ca pri "componente& la valoarea ntre*ii proprieti 0au dac e0te valoarea lor ca fraciune 0eparat4 de 0ine 0tttoare1 2.-.9 .iferitele componente ale ntregii propriet i, evaluate n mod individual, pot avea o valoare mai mare sau mai mic dec*t valoarea acestora ca parte a ntregului. )valuatorul tre&uie s determine dac fiecare component tre&uie evaluat n mod individual sau ca parte a ntregii propriet i. 2.-.+ (ropriet ile agricole pot fi administrate astfel nc*t s produc simultan mai mult de o clas de mrfuri, pe &aza diferitelor condi ii fizice din cadrul propriet ii sau n func ie de deciziile manageriale. n evaluarea propriet ilor agricole, pe care sunt cultivate 'i recoltate mai multe tipuri de produse, la diferite intervale de timp, valoarea fiecrei clasificri agricole tre&uie s se &azeze pe contri&u ia ei la valoarea total a propriet ii 'i nu pe valoarea ei ca parte independent. 2.-.B Utilizarea agricol a propriet ii poate solicita amenajri, construc ii 'i instala ii importante, de exemplu/ 3am&are, silozuri, instala ii pentru prelucrarea laptelui. "iind necesare pentru func ionarea normal a propriet ii, astfel de active au de o&icei un rol secundar fa de principalul activ 0 pm*ntul. Valoarea acestora tre&uie s se &azeze pe contri&u ia lor la valoarea total a propriet ii, indiferent de costul lor sau de o alt form a valorii lor. n mod normal, astfel de amenajri 'i construc ii au o valoare de utilizare, adic valoarea lor de contri&u ie la ntreprindereKentitate. Cu aceast ocazie, n cazul n care poate fi cerut o alocare a valorii ntre active, o astfel de ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole #5Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

valoare alocat nu tre&uie considerat ca un indiciu al valorii individuale a acestora, luate ca active separate. (15 Cerinele pentru rapoartele de evaluare 0unt prezentate n Codul ,eontolo*ic IVSC 'i n IVS .4 Raportarea evalurii1 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. #5# ;8 9,, )valuarea propriet ilor agricole Standardul Internaional de Practic n Evaluare -- @ +/ -Verificarea evalurilor "revizuit n #$$%& -1$ Introducere Standardul Internaional de Practic n Evaluare -- 9.9 > verificare a evalurii este o verificare a activit ii unui evaluator, efectuat de un alt evaluator, cu ra ionament profesional impar ial. 9.+ .in necesitatea de a garanta acurate ea, corectitudinea 'i calitatea rapoartelor de evaluare, verificrile evalurilor au devenit o parte integrant a practicii profesionale. ntr$o verificare a evalurii sunt vizate corectitudinea, consecven a, credi&ilitatea 'i completitudinea evalurilor. 9.+.9 > verificare a evalurii poate solicita interven ia exper ilor care posed cuno'tin e de specialitate referitoare la costurile de construc ie, venitul propriet ii, aspectele juridice 'i de impozitare sau la pro&lemele de mediu. 9.+.+ > verificare a evalurii ofer o viz de control asupra credi&ilit ii evalurii verificate 'i analizeaz soliditatea acesteia, concentr*ndu$se asupra/ 9.+.+.9 adecvrii aparente 'i relevan ei datelor utilizate 'i a cercetrilor efectuate1 9.+.+.+ corectitudiniiKadecvrii metodelor 'i te3nicilor folosite1 9.+.+.B faptului c analiza, opiniile 'i concluziile sunt adecvate 'i credi&ile1 'i 9.+.+.: faptului c ntregul raport de evaluare respect sau dep'e'te (rincipiile de )valuare ;eneral 7cceptate #;7V(%. 9.B Verificrile evalurilor se efectueaz din diferite motive, incluz*nd/ 9.B.9 7naliza #due$diligence% solicitat pentru raportarea financiar 'i managementul activelor1 9.B.+ 6rturia de expert judiciar n procedurile 'i circumstan ele legale1 ;8 99, Verificarea evalurilor #5. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 9.B.B > &az pentru deciziile n afacere1 'i 9.B.: .eterminarea faptului c un raport respect cerin ele reglementate, n cazul n care/ 9.B.:.9 )valurile sunt utilizate ca parte a procesului de creditare

garantat cu ipotec, mai ales n cazul ipotecilor asigurate sau reglementate de guvern1 'i 9.B.:.+ )ste necesar s se verifice dac evaluatorii au respectat standardele 'i cerin ele de reglementare din jurisdic ia lor. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 Cerin ele din acest ;8 se aplic n efectuarea 'i raportarea verificrilor evalurii. +.+ !espectarea acestui ;8 este o&ligatorie pentru fiecare evaluator care, n calitatea sa de supervizor sau manager, semneaz o verificare a evalurii, accept*nd astfel responsa&ilitatea pentru con inutul acelei verificri. .1$ ,efiniii B.9 .erificare administrativ 2de conformitate3. > verificare a evalurii, efectuat de un client sau de un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exerci iu de analiz #due$diligence%, n cazul n care evaluarea tre&uie utilizat n scopul lurii de decizii precum garantarea, ac3izi ionarea sau v*nzarea propriet ii. n aceste cazuri, un evaluator poate desf'ura o verificare administrativ pentru a ajuta clientul n aceste decizii. > verificare administrativ se efectueaz 'i pentru a se asigura c o evaluare respect sau dep'e'te cerin ele de conformare sau instruc iunile pentru o anumit pia 'i, ca minimum, faptul c este conform cu (rincipiile de )valuare ;eneral 7cceptate #;7V(%. B.+ .erificare de birou. > verificare a evalurii care se limiteaz la datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizeaz acurate ea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei 'i respectarea instruc iunilor clientului, a cerin elor de reglementare 'i a standardelor profesionale. 7 se vedea 'i verificarea n teren B.B .erificare n teren > verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului 'i uneori 'i a interiorului propriet ii n cauz, ca 'i posi&ila #52 ;8 99, Verificarea evalurilor Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta inspec ie a propriet ilor compara&ile, pentru a confirma datele prezentate n raport. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare, care acoper elementele examinate ntr$o verificare de &irou 'i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia , cercetri pentru colectarea datelor suplimentare 'i verificarea programului informatic utilizat n ela&orarea raportului. 7 se vedea 'i verificare de birou B.: .erificare tehnic > verificare a evalurii, efectuat de un evaluator pentru a$'i forma o prere dac analizele, opiniile 'i concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezona&ile 'i argumentate. B.2 .erificarea evalurii. > misiune de evaluare care acoper o diversitate de tipuri 'i scopuri. (rincipala caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator 'i exercit ra ionamentul impar ial n analiza activit ii altui evaluator. > verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleia'i concluzii cu privire la valoare, con inut n evaluarea verificat, sau poate fi n dezacord cu concluzia asupra valorii.

Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credi&ilit ii evalurii, ca 'i o verificare a eficien ei activit ii evaluatorului ini ial, cu privire la cuno'tin ele, experien a 'i independen a sa. n anumite ri, o verificare a evalurii poate reprezenta 'i o actualizare efectuat de evaluatorul din aceea'i firm de evaluare care a efectuat 'i prima evaluare. >rganiza iile de evaluare din toat lumea fac distinc ia dintre diferite tipuri de verificri, de exemplu/ verificri administrative 2de conformitate3, verificri tehnice, verificri de birou, verificri n teren, verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n conformitate cu standardele profesionale #n care au fost acceptate tipurile de valoare utilizate n evaluarea supus verificrii%, verificri care ntrunesc informa iile generale de pia , pentru a veni fie n sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta, 'i verificri care examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele compara&ile dintr$un grup e'antion. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 !ela ia dintre standardele de conta&ilitate 'i practica de evaluare este comentat n IV7 9. ;8 99, Verificarea evalurilor #5( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1$ In0truciuni de aplicare (1- <n efectuarea unei verificri a evalurii4 evaluatorul verificatorA (1-1- va identifica clientul 'i utilizatorii vizai ai verificrii evalurii4 utilizarea vizat a opiniilor 'i concluziilor evaluatorului verificator 'i 0copul mi0iuniiB (1-1# va identifica proprietatea n cauz4 data verificrii evalurii4 proprietatea 'i dreptul de proprietate evaluat n raportul verificat4 data raportului verificat4 data efectiv pentru care e0te valabil opinia din raportul verificat 'i evaluatorul "evaluatorii& care au ntocmit raportul verificatB (1-1. va identifica 0fera proce0ului de verificare ce trebuie efectuatB (1-12 va identifica toate ipotezele 'i condiiile limitative n verificarea evaluriiB (1-1( va formula o prere cu privire la inte*ralitatea raportului verificat4 n funcie de tematica aplicabil n cazul mi0iuniiB (1-13 va formula o prere cu privire la adecvarea 'i relevana aparent a datelor 'i ale oricror aEu0tri ale informaiilorB (1-1% va formula o prere referitoare la adecvarea metodelor 'i teCnicilor folo0ite 'i va arta motivele pentru aprobarea raportului verificat 0au pentru orice dezacord fa de raportul verificatB 'i (1-15 va formula o prere care 0 arate c analizele4 opiniile 'i concluziile activitii verificate 0unt adecvate4 rezonabile 'i ar*umentate1 (1# <n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri4 evaluatorul verificator (1#1- va meniona identitatea clientului 'i a po0ibililor utilizatori4

po0ibila utilizare a rezultatelor mi0iunii 'i 0copul mi0iuniiB (1#1# va meniona informaiile care trebuie identificate4 n conformitate cu para*rafele (1-1-@ (1-12 de mai 0u0B #53 ;8 99, Verificarea evalurilor Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1#1. va meniona natura4 aria de cuprindere a proce0ului de verificare efectuat 'i detalii referitoare la ace0t proce0B (1#12 va formula prerile4 motivele 'i concluziile prevzute n para*rafele (1-1(@ (1-15 de mai 0u0B (1#1( va indica dac 0unt inclu0e toate informaiile pertinente cuno0cuteB 'i (1#13 va include4 n raportul de verificare4 o declaraie de conformitate 0emnat1 (1. Evaluatorul verificator nu va lua n con0iderare evenimentele care afecteaz proprietatea 0au piaa4 care au avut loc dup o evaluare4 ci numai acele informaii care erau di0ponibile pe pia la data evalurii1 (12 Evaluatorul verificator trebuie 0 explice inte*ral motivele acordului 0u cu concluziile din raportul de evaluare verificat 0au dezacordului 0u fa de acele concluzii1 2.:.9 C*nd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele acestui acord tre&uie explicate 'i prezentate integral. 2.:.+ C*nd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele acestui dezacord tre&uie explicate 'i prezentate integral. 2.:.B C*nd evaluatorul verificator nu se afl n posesia tuturor faptelor 'i informa iilor pe care s$a &azat evaluatorul, evaluatorul verificator tre&uie s prezinte limitrile concluziilor sale. 2.2 n cazul n care sfera activit ii de verificare ntreprins este suficient pentru a reprezenta o nou evaluare, o astfel de evaluare tre&uie s fie n conformitate cu cerin ele Standardelor Interna ionale de )valuare 'i cu Codul .eontologic IVSC. 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 99, Verificarea evalurilor #5% #55 Standardul Internaional de Practic n Evaluare -# @ +/ -# Evaluarea proprietii *eneratoare de afaceri "Revizuit n #$$%& Standard Internaional de Practic n Evaluare -# -1$ Introducere 9.9 (ropriet ile generatoare de afaceri #(;7% sunt propriet ile individuale, precum 3oteluri, sta ii de &enzin, restaurante, care, n mod uzual, se tranzac ioneaz pe pia ca fiind entit i n func iune. 7ceste propriet i includ nu numai teren 'i cldiri, ci 'i alte active fixe #mo&ilier, instala ii 'i ec3ipamente% ca 'i o component a afacerii format din active necorporale,

incluz*nd fondul comercial transfera&il. 9.+ 7cest ;8 ofer o orientare at*t n evaluarea (;7$urilor n ntregul lor, ca active opera ionale, c*t 'i n alocarea valorii (;7 pe principalele sale componente. Valorile componentelor sunt cerute n vederea determinrii amortizrii 'i pentru scopuri fiscale. 7cest ;8 tre&uie citit n corela ie cu ;8urile men ionate la paragraful +.9 de mai jos. 9.B 7numite concepte, utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele dec*t (;7 #vezi ;8 D, )valuarea ntreprinderii% tre&uie s fie distinse de cele folosite exclusiv n evaluarea proprietilor generatoare de afaceri #a se vedea 'i paragrafele 2.D 'i 2.-.+ de mai jos%. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 este orientat exclusiv pe evaluarea (;7$urilor. (entru o aprofundare a studiului privind aplicarea principiilor de evaluare tre&uie avute n vedere urmtoarele Standarde Interna ionale de (ractic n )valuare/ +.9.9 ;8 9, )valuarea propriet ii imo&iliare, +.9.+ ;8 B, )valuarea mijloacelor fixe mo&ile, +.9.B ;8 :, )valuarea activelor necorporale, ;8 9+, )valuarea propriet ii generatoare de afaceri Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta +.9.: ;8 2, )valuarea &unurilor mo&ile, +.9.2 ;8 D, )valuarea ntreprinderii, +.9.D ;8 C, 7naliza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile &azate pe pia 'i pentru analiza investi iilor. .1$ ,efiniii B.9 4apitalizare. Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri nete, curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea ec3ivalent a capitalului. B.+ >lux de numerar actualizat 2)4>3 4e3nic de modelare financiar &azat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei propriet i sau ntreprinderi. Cele mai utilizate aplica ii ale analizei .C" sunt rata intern de renta&ilitate #!I!% 'i valoarea net actualizat #V87%. B.B >ond comercial 21ood$ill3 B.B.9 <eneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi identificate n mod individual 'i recunoscute n mod separat. #I"!S B, 7nexa 7.% B.B.+ >ond comercial personal Valoarea determinat de profitul peste a'teptrile pie ei, care va disprea dup v*nzarea propriet ilor generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor 'i capitalul investit n afacere. B.B.B >ond comercial transferabil 7cel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial 'i reputa iei, clientelei, loca iei, produselor 'i altor factori similari, care genereaz &eneficii economice. )ste specific propriet ilor generatoare de afaceri 'i va fi transferat noului proprietar prin v*nzarea propriet ii. B.: 7perator de eficien rezonabil sau Aanagement de competen medie

Un concept legat de pia , prin care un cumprtor poten ial, 'i astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentena&il al activit ii 'i renta&ilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care ac ioneaz ntr$o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degra& poten ialul de a genera profit al afacerii, dec*t nivelul curent al profitului realizat de ctre proprietarul curent, excluz*ndu$se astfel fondul comercial personal. #6$ ;8 9+, )valuarea propriet ii generatoare de afaceri Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.2 0roprietate generatoare de afaceri 7numite clase de proprietate imo&iliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere 'i care se tranzac ioneaz pe pia , pe &aza poten ialului lor de a genera profit. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 Conform Standardelor Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S$uri%, ca 'i n cazul altor tipuri de propriet i imo&iliare, o (;7 poate fi nregistrat n &ilan fie la cost, fie la valoarea just #vezi IV7 9%. (entru calcularea amortizrii, ar putea fi necesar alocarea valorii unei (;7 pe diferitele sale componente. (1$ In0truciuni de aplicare 2.9 7cest ;8 descrie acea categorie de proprietate pe care o denume'te (;7 'i explic modalitatea de evaluare a P+A-urilor4 n concordan cu Standardul Internaional de Evaluare -4 Valoarea de pia @ tip de valoare1 2.+ n evaluarea unei (;7, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante in0truciuni din cele 'a0e +/-uri4 citate n para*raful #1- de mai 0u01 ,ac evaluarea 0e face n 0copul ntocmirii 0ituaiilor financiare4 evaluatorul 0e va referi la IVA -4 Evaluarea pentru raportarea financiar1 (1. P+A-urile 0unt con0iderate ca afaceri individuale "n 0ine& 'i4 n mod curent4 0e evalueaz pe baza profitului lor potenial nainte de dob nd4 impozit 'i amortizare "E?I),A&4 corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de eficien rezonabil 'i4 ade0ea4 fie pe baza metodolo*iei ,C84 fie prin utilizarea unei rate de capitalizare aplicate la E?I),A1 (12 Evalurile de P+A 0unt4 de re*ul4 bazate pe ipotezele continuitii activitii de ctre un operator de eficien rezonabil4 care beneficiaz de licenele exi0tente4 de toate miEloacele fixe 'i obiectele de inventar nece0are afacerii 'i de un fond de rulment adecvat1 Valoarea proprietii4 care include 'i fondul comercial tran0ferabil4 rezult dintr-un nivel mentenabil e0timat al afacerii1 ,ac evaluarea cerut 0e bazeaz pe orice alt ipotez4 evaluatorul trebuie 0 prezinte o a0tfel de ipotez n mod explicit1 ,eoarece nivelul curent al performanelor afacerii poate fi punctul de plecare n e0timarea nivelului corect 'i mentenabil al activitii4 ar trebui fcute corecii adecvate pentru veniturile 'i cCeltuielile atipice4 a0tfel nc t 0 0e reflecte activitatea unui operator de eficien rezonabil1 ;8 9+, )valuarea propriet ii generatoare de afaceri #6Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1( Profitul 0uplimentar *enerat pe0te a'teptrile pieei 'i care poate fi atribuit mana*erului afacerii4 nu va fi inclu01 Pentru a con0titui o baz de comparaie pentru proprieti diferite 'i cu mana*ement diferit4 nu vor fi

luate n con0iderare 0ituaiile particulare4 cum ar fiA impozitul pltit4 politica de amortizare4 co0tul capitalului mprumutat 'i capitalul inve0tit n afacere1 (13 CCiar dac teCnicile 'i conceptele 0unt 0imilare cu cele utilizate n mod frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi4 cu amendamentul c evaluarea P+A nu ine 0eama de taxele fi0cale4 de politica de amortizare4 de co0tul capitalului mprumutat 'i de capitalul inve0tit n afacere4 evaluarea P+A 0e bazeaz pe alte date de intrare4 fa de cele care fundamenteaz4 n mod uzual4 evaluarea unei ntreprinderi1 (1% Se poate cere ca valoarea rezultat 0 0e aloce pe diferitele active componente ale P+A4 n vederea raportrii financiare4 a 0tabilirii impozitului pe proprietate 0au dac 0e cere n 0copul creditrii proprietii1 (1%1- Componentele valorii unei P+A 0unt4 de re*ulA (1%1-1- terenB (1%1-1# cldire"i&B (1%1-1. miEloace fixe mobile4 inclu0iv pro*ramele pentru calculatorB (1%1-12 0tocuri care pot fi inclu0e 0au nu #se va face precizarea necesar%B (1%1-1( active necorporale4 inclu0iv fondul comercial tran0ferabilB 'i (1%1-13 orice licen 0au aviz de funcionare nece0ar derulrii afacerii1 (1%1# Elemente4 precum fondul de rulment 'i datoriile4 0unt avute n vedere n evaluarea capitalului propriu al ntreprinderilor4 dar capitalul propriu nu e0te evaluat n cazul P+A-urilor1 4otu'i (;7$urile pot fi considerate parte a unei afaceri. (1%1. E0timarea valorilor individuale ale componentelor pot a0tfel proveni numai dintr-o alocare4 cCiar dac exi0t evidene directe de pia4 di0ponibile pentru una 0au mai multe din ace0tea4 pentru a izola valoarea componentei din ntrea*a valoare a P+A1 #6# ;8 9+, )valuarea propriet ii generatoare de afaceri Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (15 (rin natura lor, P+A$urile sunt active specializate create, de regul, pentru o utilizare specific. !odificrile condiiilor de pia4 datorate 0tructurii domeniului4 concurenei locale 0au altor cauze pot avea impact important a0upra valorii P+A1 (16 )rebuie 0 0e fac deo0ebirea dintre valoarea activelor unei P+A 'i valoarea afacerii pentru proprietar. 7tunci c*nd procedeaz la evaluarea unei (;7, evaluatorul va trebui 0 aib cuno'tine 0uficiente de0pre 0pecificul 0e*mentului de pia4 pentru a fi capabil 0 Eudece capacitatea de a *enera profit a unui operator de eficien rezonabil4 precum 'i cuno'tine de0pre valoarea individual a fiecrui element component al P+A1 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 9+, )valuarea propriet ii generatoare de afaceri #6.

#62 Standardul Internaional de Practic n Evaluare -. @ +/ -. Evaluarea *lobal pentru impozitarea proprietii Standardul Internaional de Practic n Evaluare -. -1$ Introducere 9.9 >&iectivul acestui Standard Interna ional de (ractic n )valuare const n asigurarea unui cadru pentru realizarea misiunii evalurii globale n vederea impozitrii proprietii n funcie de valoare, aplica&il tuturor statelor mem&re ale IVSC. ;3idul de (ractic n )valuare reprezint un suport pentru n elegerea metodelor recunoscute ale evalurii glo&ale, pentru crearea 'i implementarea sistemelor de impozitare a propriet ii 'i pentru ralierea evalurii glo&ale cu Standardele Interna ionale de )valuare. 9.+ 0rocesul de evaluare global poate fi utilizat ca o metodologie pentru impozitarea proprietii n funcie de valoarea acesteia sau ca studii statistice 'i economice su&ordonate programelor 7dministra iilor "inanciare. )fectele evalurii faciliteaz impozitarea veniturilor 'i ec3itatea n impozitare, repartizarea &eneficiilor financiare sau a su&ven iilor acordate administra iei de stat. n acest Standard de (ractic n )valuare, care se refer la evaluarea glo&al, se prezint utilizarea acesteia pentru toate scopurile de mai sus. 9.B (entru aplicarea sistemului de impozitare a propriet ii tre&uie s existe urmtoarele elemente/ #a% un sistem 'i o infrastructur legale, care s defineasc, s sus in 'i s protejeze drepturile de proprietate1 #&% un sistem de eviden 'i inventariere pentru toate terenurile care reprezint &aza de impozitare1 #c% informa ii suficiente de pia pe &aza crora s se fac evalurile1 #d% resurse suficiente 'i personal instruit pentru implementarea sistemului1 #e% men inerea permanent a eviden elor 'i a &azei de date pentru a asigura m&unt irea acestora, evaluri c*t mai adecvate 'i impozitri c*t mai ec3ita&ile1 'i ;8 9B, )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta #f% un proces de e'antionare 'i testare a modelelor ela&orate, pentru asigurarea consecven ei n metodologie 'i practic. 9.: (rocesul de evaluare glo&al include/ #a% identificarea propriet ilor de evaluat1 #&% definirea ariei de pia n termenii consecven ei comportamentale dintre proprietari 'i cumprtorii poten iali1 #c% identificarea caracteristicilor ofertei 'i ale cererii, care influen eaz crearea valorii n aria de pia definit1 #d% crearea unei structuri a modelului care s reflecte rela ia dintre caracteristicile care influen eaz valoarea, n aria de pia definit1 #e% cali&rarea structurii modelului pentru a determina, printre alte atri&ute, contri&u ia caracteristicilor individuale ale propriet ii, care influen eaz

valoarea1 #f% aplicarea concluziilor eviden iate n model la caracteristicile propriet ii #propriet ilor% ce vor fi evaluate1 #g% validarea procesului de evaluare glo&al, a modelului, a cuantificrilor sau a altor rezultate, incluz*nd indicatorii de performan pe &az de continuitate 'iKsau n diverse faze distincte ale procesului1 #3% verificarea 'i reconcilierea rezultatelor evalurii glo&ale. 9.2 4ipul de valoare, pentru evaluarea glo&al, este valoarea de pia, a'a cum a fost definit n -.% +, seciunea ,, concept care poate fi su&iectul oricror modificri specificate n instruc iuni sau legisla ie. .ac acestea stipuleaz o alt &az de evaluare, diferit de valoarea de pia , a'a cum este definit mai sus, evaluatorii ar tre&ui s aplice metode de evaluare adecvate, pentru a realiza o&iectivele Standardelor IVSC n aceste circumstan e. 7 se vedea -.% /, seciunea B 'i, de asemenea, paragraful 2.2.9, care urmeaz, referitor la cerin ele de prezentare a informa iilor n rapoartele de evaluare glo&al. 9.D )valuarea glo&al poate fi realizat cu sau fr ajutorul calculatorului. .ac metodologia computerizat a fcut ca evaluarea glo&al s fie mai eficient 'i mai extins, aceasta nu a influen at acest proces. <ncile de date 'i aplica iile computerizate sunt utilizate n stocarea informa iilor, n cartografiere, n analiza informa iilor 'i n verificarea rezultatelor. ;8 9B, )valuarea #63 glo&al pentru impozitarea propriet ii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 9.- .ezvoltarea sistemului de evaluare glo&al n scopul impozitrii propriet ii ar tre&ui s urmreasc recunoa'terea standardelor 'tiin ifice n aplica iile statistice. 9.E C3iar dac cerin ele legale ale administra iei na ionale sunt prioritare, contrar celor expuse anterior, pentru personalul fiscal care supraveg3eaz evaluarea glo&al prevaleaz respectarea 4odului )eontologic al -.%4. Conceptul de valoare de pia este recunoscut ca tip de valoare n scop de impozitare de ctre majoritatea autorit ilor fiscale. Cerin ele 4odului )eontologic -.%4 m&unt esc reglementrile legisla iei na ionale. Cerin ele 4odului )eontologic implic/ #a% nsu'i procesul de evaluare glo&al1 'i #&% utilizarea calculatoarelor 'i modelelor computerizate n procesul evalurii glo&ale. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 n cele mai multe cazuri, responsa&ilitatea profesional a evaluatorilor este prevzut n statut sau n reglementri care influen eaz misiunile de evaluare glo&al. > o&liga ie profesional a evaluatorului este s se familiarizeze cu, s adere la 'i s administreze prevederile legale sta&ilite pentru impozitarea pe &aza valorii, de ctre autorit ile fiscale. +.+ !ezultatele diferite ale programelor de evaluare glo&al au implica ii financiare pentru autorit ile fiscale. n scopul cre'terii veniturilor, a sta&ilizrii veniturilor sau a repartizrii &eneficiilor sau a su&ven iilor, orice deviere de la &aza corect pentru estimare va conduce la inec3it i. !eglementrile na ionale prevd &aza 'i defini iile valorilor de restituit #adic impozitrile 'iKsau indicii

explica i n declara iile fiscale &azate pe evaluarea glo&al%, procedurile administrative pentru culegerea 'i furnizarea informa iilor pentru evaluare, intervalele de timp la care se efectueaz evaluarea glo&al 'i procesul de recurgere la estimri ale valorii sau la indici. +.B Sfera unei misiuni tre&uie s fie consecvent cu/ #a% a'teptrile participan ilor pe pia pentru acelea'i servicii de evaluare sau similare1 'i #&% cerin ele Standardelor IVSC, ale Standardelor de 7plica ii 'i (ractic n )valuare pentru aceea'i misiune sau pentru o misiune similar. ;8 9B, )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii #6% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .1$ ,efiniii B.9 -mpozitarea n funcie de valoarea proprietii. > procedur de prelevare a veniturilor, &azat pe estimarea valorii propriet ii, n corelare cu o scal a impozitrii definit prin lege, cu specificarea intervalului de timp. B.+ 4alibrare (rocesul de analiz a grupurilor de propriet i 'i de informa ii de pia pentru a determina parametrii specifici cu care se opereaz n modelul de analiz. B.B !valuarea global (ractica evalurii unor propriet i n &loc, la o dat sta&ilit, n urma aplicrii sistematice 'i uniforme a metodelor 'i te3nicilor de evaluare, care permit analizarea 'i verificarea statistic a rezultatelor. B.: 0rocesul evalurii globale. (rocedurile utilizate n cadrul misiunilor de evaluare glo&al pentru o& inerea unei &aze de impozitare 'iKsau a unor indici. 7cest proces con ine E etape, identificate n paragraful 9.: de mai sus. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 )valuarea glo&al nu intr su& inciden a Standardelor de Conta&ilitate na ionale sau interna ionale. :.+ )valuatorii tre&uie s 'tie c procedurile de reevaluare, efectuate n scopul raportrilor financiare, nu au legtur cu procedurile evalurii glo&ale n scopul impozitrii propriet ii n func ie de valoare. :.B Cerin ele legisla iei 'i standardele nivelului 'i uniformit ii evalurii, referitoare la impozitarea propriet ii imo&iliare n func ie de valoare, pro&a&il vor determina diferen e ale valorii propriet ii fa de valorile determinate n scopuri de raportare financiare. (1$ In0truciuni de aplicare (1- Colectarea datelor 'i 0i0temul de nre*i0trare a ace0tora (1-1- Evaluatorul trebuie 0 aib la di0poziie un 0i0tem eficient de colectare a datelor1 Si0temele de nre*i0trare a datelor au evoluat de la utilizarea unor cataloa*e ctre crearea de baze de date 0ofi0ticate4 care 0 permit evaluarea a0i0tat de calculator4 care ade0ea ncorporeaz 0i0teme de informaii *eo*rafice prin 0atelit "+IS&1 ,atele de0pre proprietate pot fi cantitative "exemplu 0uprafaa terenului4 dimen0iuni4 ;8 9B, )valuarea g #65 lo&al pentru impozitarea propriet ii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 0pecificaii de con0trucie& 'iD0au calitative "aprecierea condiiei fizice a cldirii4 a caracterului 0au a atractivitii de pia a con0truciilor&1

2.9.9.9 <ncile de date necesare evalurii sunt construite pe &aza informa iilor din cartea funciar, de exemplu/ titluri de proprietate, documente de transfer 'i informa ii provenite din v*nzrile efectuate la nivel na ional, care definesc de inerea propriet ii sau drepturile frac ionare asupra terenului. (1-1# Caracteri0ticile de pia4 care 0unt relevante pentru 0copul 'i de0tinaia evalurii *lobale4 vor fi nre*i0trate n 0i0tem incluz ndA #a% localizarea ariei definite a pie ei1 #&% caracteristici fizice, legale 'i economice ale propriet ilor1 #c% frecven a activit ilor de pia 1 'i #d% interesele imo&iliare reflectate de pia . (1# ,ezvoltarea 'i meninerea li0telor de e0timri (1#1- :i0tele de e0timri vor conine informaii referitoare la dreptul de proprietate4 la definiiile valorii4 detalii referitoare la e0timri4 la data e0timrilor 'i la data de la care e0timarea e0te luat n con0iderare1 (1#1# :i0tele de e0timri trebuie 0 permit efectuarea unor corecii 0au modificri periodice pentru a a0i*ura actualitatea 'i con0ecvena valorilor e0timate1 (1. ,efiniiile valorii de impozitare *lobal (1.1- Atunci c nd evaluarea *lobal e0te efectuat n 0copul impozitrii proprietii4 n funcie de valoare4 definiiile valorii 0unt n *eneral impu0e de or*anul fi0cal naional1 Pentru determinarea diferitelor valori4 definite a0tfel4 ar putea fi nece0ar aplicarea unor metodolo*ii 0pecifice de evaluare1 (12 Standardele nivelului 'i uniformitii evalurii (121- :a aplicarea 0i0temelor evalurii *lobale4 n 0copul a0i*urrii corectitudinii e0timrii4 trebuie urmrit re0pectarea 0tandardelor nivelului de evaluare "apropierea dintre e0timri 'i preurile curente& 'i uniformitii "cuantificarea 0tati0tic a evalurii&1 ;8 9B, )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii #66 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1( Prezentarea informaiilor n raportarea evalurii *lobale (1(1- Evaluatorii care efectueaz mi0iuni de evaluarea *lobal intr 0ub incidena prevederilor I0S &, *aportarea evalurii1 <n raportarea pentru evaluarea *lobal4 evaluatorul va trebui 0 prezinte urmtoarele informaii e0enialeA "a& clientul 'i ali po0ibili utilizatori "de0tinatari&B "b& 0copul 'i de0tinaia evaluriiB "c& volumul de lucru nece0ar efecturii mi0iunii4 inclu0iv orice condiii 0peciale limitativeB "d& orice ipoteze extraordinare 0au condiii ipotetice4 nece0are realizrii evalurii4 cu condiia 0 fie rezonabile 'i 0 rezulte o analiz credibilB "e& baza relevant a evalurii dac4 conform unor termeni 'i condiii rezonabile4 tipul de valoare cerut e0te diferit de valoarea de piaB

"f& caracteri0ticile proprietilor care 0unt relevante pentru 0copul 'i de0tinaia evalurii *lobaleB "*& o referin pentru fiecare proprietate din li0ta de e0timri 0au pentru *rupe de proprieti4 care 0 indice n ce documente de proprietate 0e 0pecific informaii de0pre identitatea ace0teiaB "C& caracteri0ticile pieei care 0unt relevante pentru 0copul 'i de0tinaia evalurii *lobale "vezi para*raful (1-1#&1 (13 ,evieri (131- ,evierea de la cerinele din ace0t Standard Internaional de Practic n Evaluare rezult din meninerea con0ecvenei cerute cu prevederile obli*atorii4 cu in0truciunile admini0trative 0au cu termenii acceptai din contractele de evaluare1 2.D.+ Comentariile ulterioare despre prevederile referitoare la devierile de la Standard sunt prezentate n 4odul )eontologic -.%4 'i n sec iunea E.+ din %tandardul -nternaional de !valuare ,. ;8 9B, )valuarea g .$$ lo&al pentru impozitarea propriet ii Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 31$ ,at intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare intr n vigoare la 9 ianuarie +,,2. ;8 9B, )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii .$.$# Standardul Internaional de Practic n Evaluare -2 @ +/ -2 Evaluarea proprietilor din indu0tria extractiv -1$ Introducere Standardul Internaional de Practic n Evaluare -2 9.9 >&iectivul acestui Standard de (ractic # ;8% este de a clarifica 'i de a oferi instruc iuni pentru evaluarea activelor sau drepturilor #intereselor% de inute de entit i care func ioneaz n industria extractiv. Standardul face distinc ie ntre diferitele tipuri de drepturi de proprietate care tre&uie s fie recunoscute 'i avanseaz concepte care tre&uie s fie recunoscute pentru raportarea financiar 'i de ctre autorit ile de reglementare, tri&unale, investitori, &nci, participan i la tranzac ii cu resurse naturale 'i de ctre al i utilizatori ai serviciilor de evaluare a propriet ilor din industria extractiv. 9.+ !ealizarea unor evaluri credi&ile ale activelor din industria extractiv, inclusiv ale intereselor #drepturilor% aferente resurselor naturale, este esen ial pentru a asigura disponi&ilitatea investitorilor de a sprijini, cu capitalul necesar, continuitatea func ionrii industriei extractive 0 component de &az a economiei mondiale, promovarea unor modalit i productive de folosire a resurselor naturale minerale 'i petroliere 'i men inerea ncrederii n pie ele de capital.

9.B Industria extractiv cuprinde industria minier 'i industria petrolier, exclusiv activit ile de exploatare a apei din pm*nt. 9.: Industriile minier 'i petrolier au ca o&iect de activitate extrac ia din pm*nt a resurselor naturale, acestea trec*nd n proprietatea mai multor investitori, prin parcurgerea etapelor de procesare 'i evaluare. (entru evaluatorii 'i utilizatorii informa iilor oferite de evalurile din acest domeniu, este important delimitarea propriet ii imo&iliare, a &unurilor mo&ile 'i drepturilor asupra afacerii, n cadrul acestor opera ii. !aportarea financiar necesit recunoa'terea diferitelor categorii de active, asupra crora exist aceste drepturi. n plus, n ceea ce prive'te aplicarea lor, este necesar n elegerea clar 'i precis a acestor delimitri, pentru realizarea unor evaluri credi&ile 'i pentru utilizarea acestora n interes pu&lic. 9.2 7desea, evalurile efectuate n cadrul industriei extractive tre&uie s se &azeze pe informa iile oferite de exper ii te3nici sau de al i speciali'ti acredita i pe specificul industriei. ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 9.D > trstur a industriei extractive, care o deose&e'te de alte domenii sau sectoare economice, este epuizarea resurselor naturale, care pot fi refcute n starea lor original, numai n cazuri speciale, prin regenerri naturale ulterioare extrac iei. Cazurile speciale de regenerare natural pot fi mineralele transportate de ap, precum 'i apele geotermale. )sen a produc iei n aceast industrie este extrac ia resurselor naturale din sol, acestea fc*nd parte din proprietatea imo&iliar. 9.D.9 Cantitatea 'i calitatea ultimelor resurse ce prezint interes economic 'i care pot fi extrase de pe o proprietate din industria extractiv sunt adesea necunoscute la data evalurii. 9.- )xemplele de resurse naturale epuiza&ile, fr a fi limitate la acestea, includ/ 9.-.9 depozitele de minerale metalice ce con in metale precum/ cuprul, aluminiul, aurul, fierul, manganul, nic3elul, co&altul, zincul, plum&ul, argintul, staniul, uraniul 'i metalele din grupa platinei1 9.-.+ depozitele de minerale nemetalice, precum/ cr&unele, potasiul, fosfa ii, sulful, magneziul, calcarul, sarea, nisipurile minerale, diamantele 'i alte pietre geme1 9.-.B materialele de construc ie ca/ nisipul, pietri'ul, &locurile de piatr1 9.-.: depozitele petrolifere, care includ/ i eiul, gazele naturale, gazele naturale lic3efiate, alte gaze, petrolul greu 'i nisipurile petrolifere. 9.E n cadrul industriei miniere 'i petroliere, exist diferen e contrastante ntre activit ile de produc ie 'i cele de transport, care tre&uie n elese/ 9.E.9 )lementele de la 9.-.9, 9.-.+ 'i 9.-.B, de mai sus, prezint produsele industriei miniere, n care se extrag minerale valoroase, n general, din mine de suprafa #mine desc3ise, exploatare la zi, front de lucru, carier1 o carier utilizat pentru a produce materiale de construc ie este, de asemenea, considerat o min de suprafa %, sau din mine su&terane. Unele extrac ii se realizeaz prin sonde #de exemplu, extrac ia sulfului% 'i in situ prin

dizolvare #solu ie de min% de diferite sruri 'i minerale de uraniu. Unele extrac ii, cum ar fi pentru/ pietri', sruri minerale, diamante 'i aur aluvionar, se realizeaz, de asemenea, prin dragarea al&iei cursurilor de ap. Vi extrac ia produselor minerale din ap, cum ar fi sarea gem #sarea comun% .$2 ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 'i magneziul, face parte din industria minier. 9.E.+ n general, n industria minier exist o faz de planificare a extrac iei, care este extins 'i asupra rezervei de minerale. .up finalizarea extrac iei, n locul respectiv nu mai rm*n active recupera&ile din punct de vedere economic. 9.E.B 6ateriile prime, enumerate la paragraful 9.-.:, sunt produse de industria petrolier, care extrage produse valoroase, de regul prin forarea n crusta pm*ntului. Unele extrac ii sunt efectuate prin folosirea de metode specifice mineritului, de exemplu/ pu uri de exploatare desc3ise, de nisip petrolifer sau de 'isturi petrolifere. )xtrac ia de produse solide necesit un efort mai mare, din punctul de vedere al for ei de munc, dec*t extrac ia de produse fluide. > singur persoan poate extrage petrol sau gaz, cu ajutorul pompelor sau valvelor, ocazional av*nd nevoie de ajutor pentru ntre inere sau de ec3ipe de interven ie. 9.E.: n mod frecvent, industria petrolier are mai multe faze economice de extrac ie a i eiului. ?a finalul fazei ini iale de extrac ie, o mare parte din rezerva de petrol existent poate rm*ne neextras. (entru a recupera mai mult petrol sau gaze naturale, adesea se aplic o a doua metod sau o metod de recuperare intensificat. .e o&icei, la sf*r'itul opera iunilor de produc ie, o mare parte din rezerva ini ial de petrol rm*ne neextras. 9.E.2 > alt diferen major ntre industria minier 'i cea petrolier se refer la suprafa a de teren necesar pentru instala iile de procesare 'i pentru infrastructur. (entru opera iunile n vederea extrac iei petrolului sau gazelor naturale este necesar o suprafa de teren relativ redus. (entru o exploatare minier este necesar o suprafa mai extins de teren, pentru depozitarea produselor finite 'i pentru depozitarea reziduurilor, precum 'i pentru mine desc3ise, atunci c*nd este cazul. 9.E.D Ti eiul, gazele naturale 'i produsele petroliere rafinate sunt cel mai adesea transportate prin conducte, spre pia sau porturi. Spre deose&ire de acest mod de transport, un produs al industriei miniere este transportat ctre pia sau porturi, mai ales pe calea ferat sau cu autocamioane, av*nd ca rezultat costuri ini iale 'i impacturi asupra mediului nconjurtor diferite. 9.C (e plan mondial, industriile minier 'i petrolier sunt industrii de interes major. (rodusele o& inute n cadrul acestora sunt esen iale n economiile moderne, reprezent*nd materii prime 'i materiale pentru alte industrii, ca cea energetic, de construc ii, prelucrtoare, transporturi 'i comunica ii. ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv .$( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 9.9, )xplorarea propriet ilor mineralogice 'i petrolifere este o activitate care presupune un risc ridicat. Sunt necesare studii numeroase 'i o munc intens

pentru a determina via&ilitatea te3nic 'i economic a produc iei. 6ajoritatea propriet ilor #n elese ca activit i% din aceste industrii, nu ating stadiul produc iei. 9.99 (rofitul net previzionat sau poten ial, rezultat din exploatarea resurselor naturale ale unei propriet i din industria extractiv, reprezint principala surs a valorii. (rofitul net poate varia de la an la an, fiind n str*ns dependen de resursele naturale extrase 'i destinate v*nzrii, de caracterul ciclic al pie ei resurselor, de pre urile de v*nzare 'i de varia iile volumului produc iei 'i ale costurilor. 9.9+ (ropriet ile care con in resurse naturale mineralogice 'i petrolifere sunt evaluate ini ial n &aza existen ei rezervelor de minerale 'i petrol, a resurselor de minerale 'i petrol sau a posi&ilit ilor de a descoperi resurse. Cantitatea 'i calitatea acestor rezerveKresurse poate varia n timp, n func ie de modificrile economice 'i progresul te3nic, precum 'i de succesul explorrii. "r ndoial, sunt resurse care se vor epuiza n timp. 9.9B Imo&ilizrile corporale, instala iile specializate 'i ec3ipamentele #pentru defini ii vezi ;losarul%, folosite n extrac ia 'i prelucrarea materiilor prime din industria extractiv, pot avea o valoare relativ redus sau nul, dac sunt evaluate n afara amplasamentului lor de exploatare. 9.9: (ropriet ile care au ca o&iect de activitate explorarea au o valoare patrimonial ce deriv din posi&ilitatea de a descoperi 'i a de ine depozite mineralogice 'i petrolifere via&ile economic. ntr$o proprietate de explorare, drepturile #ac iunile% sunt cumprate 'i v*ndute #tranzac ionate% pe pia . 8umeroase asemenea tranzac ii implic contracte cu interese par iale, cum ar fi op iunile 'i contractele de joint$venture. 9.9:.9 Valoarea unei propriet i de explorare este dependent, ntr$o mare msur, de informa iile geologice 'i auxiliare referitoare la suprafa a de teren sau su&teranul explorat 'i de interpretrile acestora. (*n n momentul n care este descoperit 'i explorat, pu ine lucruri pot fi cunoscute despre caracteristicile unui depozit de resurse naturale. 9.9:.+ .e regul, depozitele de resurse naturale sunt localizate n zone izolate 'i, n general, se afl n mare parte sau complet n su&teran 'i, uneori, su& cursuri de ap sau su& mri. 9.92 Valoarea rezidual a propriet ii imo&iliare, a mijloacelor fixe mo&ile n .$3 ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta general, c*t 'i cerin ele de refacere a mediului #ca datorii 'i reamenajri ale propriet ii% sunt factori importan i n procesul de evaluare a propriet ilor din industria extractiv. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest Standard de (ractic n )valuare ofer instruc iuni specifice pentru evaluarea activelor 'i drepturilor de proprietate n cadrul industriei extractive. ;3idul furnizeaz instruc iuni suplimentare pentru aplicarea Standardelor Interna ionale de )valuare #IVS$urile 9, + 'i B%, Standardelor Interna ionale de 7plica ii n )valuare #IV7 9, + 'i B% 'i Standardelor Interna ionale de (ractic n )valuare #;8$uri%. (entru aplicarea n industria extractiv se indic

urmtoarele ;8$uri/ ;8 9 )valuarea propriet ii imo&iliare1 ;8 + )valuarea pentru nc3iriereKleasing1 ;8 B )valuarea mijloacelor fixe mo&ile ;8 : )valuarea activelor necorporale1 ;8 D )valuarea ntreprinderii1 ;8 E 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar $#CI8% 'i ;8 C 7naliza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile &azate pe informa ii de pia 'i analiza investi iilor. +.+ (roprietatea sau drepturile de proprietate asupra unui sistem de furnizare de ap industrial 'i asupra sistemului de stocare a apei, pot constitui o component important n evaluarea propriet ii din industria extractiv. .repturile asupra apei pot fi ata'ate terenului sau pot fi o& inute n alt mod. .repturile 'i facilit ile adecvate pentru transportarea 'i stocarea apei, din afara sistemului #off$site%, pot fi cerute pentru o furnizare trainic a apei. )valuarea contri&u iei acestor drepturi pune pro&leme speciale, care tre&uie solicitate evaluatorului. 4otu'i, acest ;8 nu con ine instruc iuni specifice pentru evaluarea dreptului de proprietate asupra apei, transportului 'i stocrii acesteia. +.B n cazul n care se aplic procedurile raportrii financiare de pia sau acestea sunt analizate, evaluatorii tre&uie s in cont de prevederile IV7 9, !valuarea pentru raportarea financiar, n corelare cu acest ;8. n anumite ri, &ursele de valori 'i administratorii pot avea cerin e specifice de raportare, cerute pentru industria minier 'i a petrolului, care ns nu constituie su&iectul prevederilor din Standardele Interna ionale de )valuare. ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv .$% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta +.: .e'i furnizeaz g3idare suplimentar pentru conducerea 'i raportarea evalurii propriet ilor 'i intereselor din industria extractiv, n conformitate cu paragraful +.9 de mai sus, prevederile acestui ;8 nu nlocuiesc prevederile din edi ia curent a Standardelor Interna ionale de )valuare. .1$ ,efiniii B.9 -ndustria extractiv. 7cele activit i implicate n gsirea, extrac ia 'i n procesele asociate gsirii resurselor naturale, n sau n apropierea scoar ei pm*ntului. Cuprinde industria minier 'i industria petrolului. 8u include sectorul de industrie aferent extrac iei apei din pm*nt, dar include extrac ia fluidelor geotermale, pentru con inutul lor energetic. B.+ 0roprietate de explorare sau arie. Un drept real imo&iliar asupra unei propriet i ce con ine minereuri sau petrol, de prospec iune pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care via&ilitatea economic nu a fost demonstrat. B.B %tudiu de fezabilitate n industria extractiv. Un studiu cuprinztor al acumulrilor de minerale sau petrol, n care sunt lua i n considerare, cu suficiente detalii, to i factorii geologici, inginere'ti, opera ionali, economici, de marReting, de mediu 'i al i factori relevan i. Studiul poate fi utilizat ca &az pentru o decizie final, de ctre o institu ie financiar interesat s continue sau s finan eze dezvoltarea prospectrii propriet ii pentru produc ia de minerale

sau i ei. Vezi 'i %tudiu de prefezabilitate. B.: Aineral >rice material natural folositor 'iKsau av*nd o valoare intrinsec, sta&ilit de umanitate 'i gsit nKsau pe scoar a pm*ntului. (entru scopul acestui ;8, mineralele includ 'i minerale metalice, minerale industriale, pietri', pietre pre ioase 'i com&usti&ili minerali1 dar mineralele nu includ petrolul, care este definit separat. B.2 *ezerv mineral 7'a cum este definit, de ctre Comitetul Interna ional pentru Standarde de !aportare a !ezervelor 6inerale #C!I!SC>%/ Fpartea unei resurse minerale cuantificat sau presupus, care poate fi extras economic din min. Include materialele diluate 'i alocrile pentru pierderi care pot interveni c*nd materialul este extras din min. )stimrile adecvate pot include studii de feza&ilitate, n care au fost realizate 'i incluse considera ii referitoare la acestea 'i modificri reale, presupun*nd factori de extrac ie din min, metalurgici, economici, de marReting, legali, de mediu, sociali 'i guvernamentali. ?a momentul raportrii, aceste aprecieri demonstreaz c ;8 9:, )valuarea propr .$5 iet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta extrac ia a fost justificat. n vederea cre'terii ncrederii, rezervele minerale sunt clasificate n rezerve minerale pro&a&ile 'i rezerve minerale certeG. Catalogul Clasificrii 8a iunilor Unite #U8"C% define'te similar rezervele minerale 'i su&diviziunile sale, aplic*nd sistemul de coduri al U8"C. )ntit ile care au ales s adopte defini iile U8"C sau alte defini ii ale rezervei minerale, pentru rapoartele financiare pu&lice sau pentru scopurile raportrii statutare, tre&uie s reconcilieze rezervele minerale cu categoriile C!I!SC>, respectiv rezervele minerale pro&a&ile 'i certe pentru scopul evalurii. B.D *esurs mineral. Conform defini iei date de C!I!SC>/ Fo concentrare sau depozitare a unui material cu un interes economic intrinsec, n sau pe scoar a pm*ntului #depozit%, n asemenea form 'i cantitate, nc*t sunt necesare prospectri rezona&ile pentru eventuala extrac ie economic. ?ocalizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile geologice 'i continuitatea unei resurse minerale sunt cunoscute, estimate sau interpretate din cuno'tin ele 'i eviden ele geologice specifice. .up certitudinea lor, resursele minerale sunt clasificate n categoriile/ presupuse, descoperite 'i cuantificate. (or iunile depozitului care nu au prospec iuni rezona&ile pentru o eventual extragere economic, nu tre&uie incluse n resursele minerale.G Catalogul Clasificrilor 8a iunilor Unite #U8"C% define'te similar resursele minerale 'i su&diviziunile lor, aplic*nd sistemul de codare U8"C. (entru scopul acestui ;8, clasificarea minereurilor, conform categoriei ;: U8"C #HStudiul de recunoa'tereG%, este exclus din resursa mineral. )ntit ile care adopt U8"C sau alte defini ii ale resurselor minerale, pentru scopul raportrii financiare pu&lice sau raportri statutare, tre&uie s reconcilieze resursele minerale cu categoriile C!ISC> de resurse minerale presupuse, descoperite 'i cuantificate pentru scopul evalurii. B.- -ndustria minier )ntit ile implicate n explorarea mineralelor, minerit, procesarea 'i marRetingul mineralelor. 7cest ;8 nu se refer 'i la activele prin care se face rafinarea metalelor sau la

uzinele de procesare a mineralelor, cum ar fi activele implicate n distri&u ia metalelor rafinate, p*n la fa&ricarea metalelor sau n produc ia de minerale, p*n la pia a final. B.E 0etrol. >rice su&stan natural con in*nd 3idrocar&on n stare gazoas, lic3id sau solid. (rodusele petroliere primare sunt i eiul 'i gazul natural. ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv .$6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.C -ndustria petrolului. )ntit ile implicate n explorri pentru petrol 'i n extrac ia, procesarea, rafinarea 'i marRetingul i eiului 'i gazelor asociate. 7cest ;8 nu se refer 'i la activit ile din avalul procesrii sau rafinrii petrolului 'i gazelor naturale, cum ar fi activele implicate n distri&u ia produselor petroliere rafinate ctre retaileri. B.9, *ezerve petrolifere. Conform defini iei date de ctre Societatea Inginerilor (etrolieri #S()% 'i Congresul 6ondial al (etrolului #O(C%/ ,,acele cantit i de petrol, care sunt anticipate s fie recuperate comercial din acumulrile cunoscute, ncep*nd cu o anumit dat. 4oate rezervele de petrol estimate implic c*teva grade de incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de numrul datelor credi&ile, geologice 'i inginere'ti, disponi&ile la momentul estimrii 'i interpretrii acestor date. ;radul de incertitudine poate fi comunicat prin plasarea rezervelor n una sau dou clasificri principale, fie certe, fie incerte. !ezervele incerte sunt mai pu in sigur de a fi o& inute dec*t rezervele certe 'i pot fi mai departe su&$clasificate ca rezerve pro&a&ile 'i posi&ile, care s denote cre'terea progresiv a nesiguran ei o& inerii lorG. !ezervele certe pot fi mpr ite n categoriile exploatate 'i neexploatate. Cadrul Clasificrilor 8a iunilor Unite #U8"C% define'te similar rezervele petrolifere 'i su&diviziunile lor, aplic*nd sistemul de codificare U8"C. B.99 *esurse petrolifere. (entru scopul acestui ;8, resursele petrolifere con in numai rezervele de petrol 'i resursele contingente. !esursele contingente, a'a cum sunt definite de ctre Societatea Inginerilor (etroli'ti #S()%KCongresul 6ondial al (etrolului #O(C%, mpreun cu 7socia ia 7merican a ;eologilor (etrolieri #77(;%, sunt/ ,,acele cantit i de petrol, care sunt estimate, la o anumit dat, s fie poten ial o& inute din acumulrile cunoscute, dar care nu sunt considerate nc a fi exploata&ile comercialG. Cadrul Clasificrilor 8a iunilor Unite #U8"C% define'te similar resursele petrolifere 'i su&diviziunile acestora, aplic*nd sistemul de codificare U8C". (entru scopul acestui ;8, acumulrile de petrol clasificate n categoria ;: a U8"C #FCondi ii geologice poten ialeG% sunt excluse din resursele petrolifere. B.9+ %tudiu de prefezabilitate n industria extractiv. Studiul unui depozit de i ei sau mineral, n care sunt lua i n considerare cu suficiente detalii, to i factorii geologici, inginere'ti, opera ionali, economici, de mediu 'i al i factori ;8 9:, )valuarea propr .-$ iet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta relevan i, pentru a servi ca &az rezona&il pentru decizia de a proceda la un studiu de feza&ilitate. B.9B *edeven sau ,,venit din redevenC n industria extractiv. (artea din produc ie, n &ani sau produse, primit de locator, fr a con ine c3eltuielile de

produc ie. ,,7 redeven suplimentarG este o parte din minereul sau petrolul produs, li&er de c3eltuielile de produc ie, pltit unei persoane, alta dec*t locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului. B.9: !xpert tehnic n industria extractiv #numit expert tehnic n acest ;8%. > persoan care este responsa&il pentru toat evaluare te3nic, aflat la &aza evalurii n industria extractiv sau numai pentru o parte a acesteia. Un expert te3nic tre&uie s ai& experien a adecvat n aceast pro&lem, iar n rile unde se cere prin statut sau legisla ie, tre&uie s fie mem&ru sau s de in o licen vala&il din partea unei organiza ii profesionale, care s ai& autoritatea de a sanc iona mem&rii sau licen ia ii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze toat evaluarea tehnic sau o parte a acesteia, fr s fie expert te3nic. B.92 !valuarea tehnic n industria extractiv. Un document te3nic ela&orat de exper ii te3nici care sprijin evaluarea industriei extractive 'i care este o anex sau formeaz o parte din raportul de evaluare. 21$ Relaia cu Standardele de Contabilitate :.9 (rintre ;77($urile na ionale exist c*teva a&ordri curente n cuantificarea ,,activit ilor din amontele fluxului te3nologicG, care includ prospectarea #explorarea%, descoperirea 'i exploatarea resurselor minerale sau petrolifere, p*n c*nd se ajunge ca rezervele s fie v*ndute sau utilizate. )lementul de risc ridicat, aferent c3eltuielilor acestor activit i, a dus la dou importante a&ordri ale conta&ilizrii, pe &aza costului istoric, n cadrul industriei extractive, acestea fiind/ #a% toate ,,costurile de explorare 'i evaluareG s fie anulate, cu excep ia cazului n care se a'teapt ca ele s fie recuperate sau n care activit ile nu au demonstrat nc dac aceste costuri sunt recupera&ile din punct de vedere economic #de exemplu, adaptrile unei a&ordri ,,eforturi de succesG%. n aplicarea acestei a&ordri exist situa ii diferite n care este permis capitalizarea anumitor tipuri de c3eltuieli 'i tratamentul ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv .-Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta costurilor nainte de determinarea ,,succesuluiG, al activit ilor de explorare 'i evaluare, 'i #&% toate c3eltuielile aferente descoperirii 'i exploatrii rezervelor minerale 'i petroliere s fie capitalizate 'i tratate ca parte a costului oricror rezerve care ar putea fi descoperite #adic, a&ordarea la ,,cost totalG%. :.+ n decem&rie +,,:, Comitetul pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate #I7S<% realizeaz I"!S D, !xplorarea i evaluarea resurselor minerale. n cadrul prevederilor Standardului, entit ilor le sunt permise s recunoasc c3eltuielile de explorare 'i evaluare ca Factive de explorare 'i evaluareG. Standardul cere ca aceste active s fie evaluate la cost, la recunoa'terea ini ial. .up recunoa'terea ini ial, o entitate poate alege s aplice un model de cost sau un model de reevaluare #a'a cum este su&liniat at*t n I7S 9D, -mobilizri corporale, c*t 'i n I7S BE, 'ctive necorporale% pentru a evalua activele lor de explorare 'i evaluare. :.+.9 Conceptul activelor de explorare 'i evaluare 'i costurile care realizeaz aceste active, se aplic at*t modelului &azat pe cost, c*t 'i celui

&azat pe reevaluare, descrise mai sus. :.B I"!S D specific, la paragraful C, c/ F> entitate va determina o politic specific*nd care c3eltuieli sunt recunoscute drept active de explorare i evaluare 'i va aplica acea politic n mod consecvent. (entru a face aceast determinare, o entitate ia n considerare gradul n care c3eltuiala poate fi asociat cu descoperirea resurselor minerale specifice. Cele ce urmeaz sunt exemple de c3eltuieli care pot fi incluse n evaluarea ini ial a activelor de explorare i evaluare #lista nu este ex3austiv%/ ac3izi ionarea drepturilor de a explora1 studii topografice, geologice, geoc3imice 'i geofizice1 forri de explorare1 spturi1 e'antionare1 'i activit i n legtur cu evaluarea feza&ilit ii te3nice 'i via&ilitatea comercial a extrac iei unei resurse minerale.G ;8 9:, )valuarea propr .-# iet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.B.9 I"!S D, paragraful 2 #a%, exclude Hactivit ile care au avut loc nainte de explorarea pentru 'i evaluarea resurselor mineraleG din sfera de cuprindere a Standardului. :.B.+ I"!S D, paragraful 9,, stipuleaz suplimentar/ GC3eltuielile legate de valorificarea resurselor minerale nu vor fi recunoscute ca active de explorare 'i evaluare. 4adrul general 'i I7S BE, -mobilizri necorporale ofer ndrumri referitoare la recunoa'terea activelor ce apar n urma valorificrii.G :.B.B C*nd factorii 'i mprejurrile, stipulate n paragraful +, al Standardului, sugereaz c valoarea conta&il a activelor de explorare 'i evaluare poate dep'i valoarea lor recupera&il, entit ilor li se cere s cuantifice 'i s prezinte orice pierdere din depreciere. 8ivelul la care aceste active sunt analizate pentru depreciere este un nivel mai mare de agregare dec*t cel alocat din I7S BD 'i poate con ine una sau mai multe unit i generatoare de numerar. :.B.: n contextul I"!S D, o resurs mineral include minerale, i ei, gaz natural 'i alte resurse similare neregenera&ile #vezi termenii defini i n anexa 7 la I"!S D% 'i n paragrafele B.D 'i B.99 de mai sus. :.: Standardele I7S<, care cer ca determinrile valorii s fie prezentate conform prevederilor acestui ;8, sunt/ I7S BD )eprecierea activelor $ pentru determinarea valorii recupera&ile a unui activ #incluz*nd activele care ncorporeaz rezerve 'i resurse%, pentru a vedea dac activul a suferit o pierdere din depreciere. 7cest proces cere determinarea Fvalorii juste minus costurile de v*nzareG 'iKsau Fvalorii de utilizareG, a'a cum este definit n Standard. I"!S B 4ombinri de ntreprinderi $ pentru determinarea valorii conta&ile a activelor care au fost o& inute prin ac3izi ia ntreprinderii #incluz*nd active care incorporeaz rezerve 'i resurse%1 'i I7S 9D -mobilizri corporale $ pentru reevaluarea #dac este aleas%

imo&ilizrilor corporale legate de opera iunile de extrac ie. ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv .-. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta :.2 7cest ;8 recunoa'te c, de o&icei, costul istoric al rezervelor minerale 'i petroliere descoperite 'i exploatate nu reflect valoarea realiza&il a acestor rezerve, dup ce acestea au fost sta&ilite. (1$ In0truciuni de aplicare (1- Concepte de evaluare (1-1- Prevederile ace0tui +/ 0unt de0tinate 0 a0i*ure aplicarea Principiilor de Evaluare +eneral Acceptate "+AVP& n evalurile din indu0tria extractiv4 n conformitate cu fundamentele evalurii4 exprimate n Conceptele )undamentale ale -rincipiilor de Evaluare <eneral Acceptate. (1-1# )ipul de valoare e0te valoarea de pia definit n IVS -4 0aloarea de pia ! tip de valoare1 ,ac trebuie determinat alt tip de valoare4 n conformitate cu IVS #4 =ipuri de valoare diferite de valoarea de pia4 evaluatorul trebuie 0 prezinte 'i 0 0ublinieze o definiie clar a acelei valori4 n raportul 0u de evaluare4 a'a cum cere IVS .4 ca 'i o explicaie clar 'i conci01 (1-1. )ipurile de proprietate implicate n evaluarea proprietilor din indu0tria minier 'i petrolier trebuie corect identificate4 n vederea 0eleciei corecte a 0tandardelor IVSC 'i +/-uri aplicabile1 /atural intervenind in situ4 petrolul 'i mineralele 0unt pri ale pm ntului fizic 'i proprietii imobiliare1 ,einerea ace0tor minerale 'i petrol in situ4 a unei participaii la ace0te re0ur0e naturale 'i a dreptului de a explora 'i extra*e ace0te re0ur0e naturale4 reprezint drepturi reale imobiliare4 except nd cazul n care exi0t o alt definiie dat printr-o re*lementare1 !ineralele 'i petrolul 0unt bunuri mobile pe timpul tran0portrii 'i proce0rii1 7peraiunile n min4 0patul 0au foratul petrolului 0unt activiti ale afacerii4 a'a cum 0unt tran0portarea 'i proce0area petrolului 'i minereurilor1 A0emenea afaceri 0unt fcute de ntreprinderi din indu0tria extractiv4 care dein proprieti imobiliare 'i bunuri mobile4 iar funcionarea lor contribuie la valoarea ntreprinderii4 determinat pe premi0a continuitii activitii1 (1-12 9n a0pect cCeie n evaluarea proprietii a0upra unei re0ur0e naturale din indu0tria extractiv e0te identificarea corect a drepturilor de proprietate 'i a drepturilor nrudite 0upu0e evalurii1 ;8 9:, )valuarea propr .-2 iet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1-1( 7 evaluare de pia a unei proprieti din indu0tria extractiv4 ca proprietate imobiliar4 trebuie 0 0e bazeze pe cea mai bun utilizare "C!?9& a proprietii1 Acea0ta cere luarea n con0iderare 'i a utilizrii ne-minerale 'i ne-petroliere a proprietii4 dac ace0te utilizri 0unt po0ibile1 )rebuie luat n con0iderare 'i o 0cCimbare n explorare4 dezvoltare 0au n 0trate*ia de exploatare4 ca 'i poteniala ncCiriere a proprietii4 n vederea maximizrii beneficiului economic1

(1-13 <n determinarea C!?94 evaluatorul trebuie 0 determine cea mai probabil utilizare care e0te fizic po0ibil4 Eu0tificat adecvat4 permi0 le*al4 fezabil financiar 'i din care rezult valoarea cea mai a proprietii1 (1-1% <n efectuarea unei evaluri de pia exi0t trei abordri n evaluare4 apte a fi folo0iteA "a& Abordarea prin comparaia v nzrilor "Abordarea prin pia n cazul evalurii ntreprinderii&4 n *eneral prin ci indirecte "vezi para*raful (1.1- de mai Eo0&B "b& Abordarea prin venit "capitalizare& incluz nd fluxul de numerar actualizat rezultat din piaB "c& Abordarea prin co0t "abordarea bazat pe active n cazul evalurii ntreprinderii&4 incluz nd co0tul de nlocuire net 'i analizele co0tului ecCivalent1 (1-15 9nde au fo0t 0electate una 0au mai multe din abordrile evalurii de mai 0u04 n dauna altora4 motivul ale*erii trebuie menionat1 (1-16 <n evaluarea intere0elor proprietii cu re0ur0e naturale minerale 'i petroliere4 metodele adecvate de evaluare depind de 0tadiul explorrii 0au dezvoltrii proprietii1 (entru u'urin , asemenea propriet i minerale 'i petroliere pot fi mpr ite n patru mari tipuri, de'i mpr irea este uneori expresia opiniei evaluatorului sau expertului te3nic. (ropriet i de explorare1 (ropriet i cu resurse1 ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv .-( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (ropriet i n dezvoltare1 (ropriet i n produc ie. 2.9.9, (ropriet ile de explorare sunt definite la paragraful B.+. 2.9.99 (ropriet ile cu resurse con in resurse minerale sau resurse de petrol, dar care nu au fost demonstrate ca fiind economic via&ile, printr$un studiu de prefeza&ilitate sau de un studiu de feza&ilitate. 2.9.9+ n general, propriet ile n dezvoltare sunt cele pentru care s$a demonstrat printr$un studiu de feza&ilitate, c sunt economic via&ile, dar nu se afl nc n produc ie. 2.9.9B (ropriet ile n produc ie con in o opera iune activ de exploatare de minerale sau petrol, la momentul evalurii. 2.9.9: .iferitele stadii de explorare 'i dezvoltare au grade de risc diferite. !iscul este legat de pro&a&ilitatea de a aprea ceva neprevzut n continuarea produc iei de minerale sau petrol. Cu c*t o proprietate de explorare avanseaz spre proprietatea cu resurse, spre proprietatea n dezvoltare 'i spre proprietatea n produc ie, cu at*t exist mai multe informa ii te3nice, d*nd posi&ilitatea efecturii analizei te3nice, incluz*nd realizarea de studii de prefeza&ilitate 'i de feza&ilitate, care reduc astfel factorul de risc, cum ar fi capitalul investit la risc cu cre'teri rapide. (1-1-( Rezultatele din abordrile 'i metodele de evaluare aplicate trebuie apreciate 'i reconciliate ntr-o opinie final a0upra valorii1

)rebuie menionate motivele pentru care 0e acord o importan mai mare unei abordri 0au unei metode4 dec t alteia1 (1# Competen 'i imparialitate 2.+.9 )valurile realizate, conform acestui ;8, tre&uie s respecte toate prevederile Codului .eontologic IVSC. 2.+.+ (entru a realiza o evaluare a activelor sau a unui drept de proprietate n industria extractiv, evaluatorul tre&uie s ai& competen relevant n acest domeniu sau s foloseasc serviciile unui expert te3nic cu a&ilit i adecvate. 2.+.B !ealizarea unei evaluri credi&ile 'i corecte cere ca evaluatorul s ai& pregtire specializat sau asisten de la un expert te3nic sau al i speciali'ti ;8 9:, )valuarea propr .-3 iet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta acredita i n geologie, n estimarea resurselor 'i rezervelor, n inginerie, n aspecte economice 'i de mediu, relevante pentru su&iectul tipului de resurse naturale 'i de relief. 4ermenul expert te3nic include Gpersoana competentG, Hevaluator independentG 'i cerin e similare, care pot fi aplicate n anumite ri, dac inten ia utilizrii raportului de evaluare este raportarea financiar sau alte scopuri reglementate. (1#12 Evaluatorul e0te re0pon0abil pentru decizia de a apela la o evaluare teCnic4 la informaii 0au la o opinie a altor experi 0au 0peciali'ti1 Acea0ta include re0pon0abilitatea pentru o verificare rezonabil a0upra calificrii 'i competenei adecvate a ace0tora 'i dac munca lor e0te credibil1 (1. Con0ideraii 0peciale ale evalurii n indu0tria extractiv 2.B.9 "iecare depozit mineral, acumulare de i ei 'i proprietate de explorare sunt unice. Ca urmare, compara ia direct a tranzac iilor cu propriet i cu resurse naturale minerale 'i petroliere este adesea dificil sau inadecvat. 4otu'i, analiza v*nzrilor este un instrument de evaluare important. Corectarea pre urilor de v*nzare sau analiza pe &aza ratelor pot fi frecvent aplicate pentru scopul compara iei indirecte a v*nzrilor. 7naliza v*nzrilor 'i alte analize de pia pot adesea releva factori de pia , cum sunt rata de actualizare, un factor de risc sau un factor de incertitudine, care pot fi folosite n a&ordarea prin venit. 2.B.+ (entru ca un raport de evaluare s furnizeze o estimare a valorii de pia , analiza de evaluare tre&uie s se &azeze pe eviden a de pia 'i pe a'teptrile curente 'i percep iile participan ilor pe pia pentru proprietatea evaluat, iar aceast eviden de pia tre&uie s fie aplicat n mod consecvent n analiza evaluatorului. 2.B.B 6etoda cea mai utilizat, de ctre oamenii de afaceri, n decizia lor de a investi n industria extractiv, este analiza valorii nete actualizateK analiza fluxului de numerar actualizat #analiza V87K analiza .C"%. )valuatorul tre&uie s 'tie c acestea 'i alte metode, cum ar fi cele &azate pe teoria op iunii, vor conduce la estimri ale valorii de investi ie sau valorii de utilizare, dac nu a acordat aten ia necesar pentru a se asigura c a o& inut valoarea de pia . (entru ca evaluatorul s raporteze o valoare de pia

estimat, rezultat dintr$o asemenea analiz, tre&uie ca toate intrrile 'i ipotezele s reflecte eviden ele de pia disponi&ile, precum 'i a'teptrile curente 'i percep ia participan ilor pe pia , n conformitate cu ;8 C. ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv .-% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 4re&uie s fie specificat orice deviere de la cerin ele ;8 C. 2.B.: Valoarea de pia a propriet ilor asupra resurselor naturale 'i a ntreprinderilor din industria extractiv, de o&icei, este mai mare sau mai mic dec*t valoarea sumei pr ilor sau valorile componentelor. .e exemplu, valoarea de pia a unei propriet i imo&iliare mari, de inute n proprietate deplin, care con ine un depozit mineral, este rareori egal cu suma valorilor componentelor, adic minerale, suprafe e de teren 'i mijloace fixe mo&ile. Situa ii similare pot adesea exista n industria petrolier. 2.B.2 (entru o proprietate cu resurse naturale din industria extractiv, aflat n produc ie, pot fi separate drepturile de proprietate pe pr i componente, existente n ntreprindere, cum ar fi/ rezerve, redeven e, ma'ini 'i ec3ipamente. (entru evaluatorul unei ntreprinderi este important s recunoasc corect acestea. (oate exista 'i o cerin de evaluare separat a drepturilor de proprietate par iale. (1.13 7ri de c te ori e0te po0ibil4 pentru e0timarea valorii4 trebuie verificat corectitudinea datelor relevante1 Acea0ta poate include verificri 0elective ale informaiilor puurilor de foraE4 e'antioane 'i date analitice nrudite pentru 0ubiectul proprietii cu re0ur0e naturale4 'i confirmarea informaiilor publicate privind tranzaciile cu proprieti 0imilare1 (1.1% <n cazul unei proprieti cu re0ur0e naturale4 dac exi0t mai multe e0timri ale cantitii 'i calitii re0ur0elor 'i rezervelor4 evaluatorul va decide care dintre e0timri e0te adecvat 'i care poate 0 fie folo0it ca baz n proce0ul de evaluare4 trebuind 0 menioneze 'i motivele1 7 analiz critic a e0timrilor alternative poate fi depu0 mpreun cu raportul de evaluare1 2.B.E )valuatorul va lua n considerare 'i va face referire la alte pro&leme, care au un impact important n evaluare. n func ie de tipul de proprietate 'i drepturile evaluate, acestea pot include/ situa ia concesiunilor, a drepturilor 'i a altor interese1 toate depozitele minerale 'i petrolifere n cadrul limitelor concesiunii sau drepturilor1 ;8 9:, )valuarea propr .-5 iet ilor din industria extractiv Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta accesul pe pie e, calitatea 'i cantitatea produsului care poate fi v*ndut1 serviciile 'i infrastructura 'i orice taxe pentru utilizarea cilor de acces, onorarii sau o&liga ii legate de acestea1 evaluarea mediului 'i o&liga iile de rea&ilitare1 orice aspect al dreptului natural al popula iei auto3tone1 c3eltuielile de capital 'i de exploatare1

 programarea 'i finalizarea investi iei de capital1 estimrile valorii reziduale1 cerin e statutareKlegale 'i acorduri importante1 impozitare 'i redeven e1 datorii 'i expunere financiar1 rea&ilitarea amplasamentului, reclama ii 'i costuri de nc3idere1 orice alt aspect care are importan asupra evalurii. (12 Prezentarea informaiilor n rapoartele de evaluare din indu0tria extractiv (121- Raportul de evaluare trebuie 0 identifice corect tipurile de proprietate4 intere0ul 0pecific n proprietate 'i drepturile nrudite4 care trebuie evaluate4 a'a cum 0e 0pecific n IVS .1 (121# Raportul de evaluare trebuie 0 prezinte numele4 calificarea profe0ional 'i experiena relevant n indu0trie a evaluatorului 'i a altor experi teCnici4 a cror evaluare teCnic a fo0t folo0it pentru a ar*umenta evaluarea1 (121. Raportul de evaluare trebuie ar*umentat cu prezentarea codurilor relevante din indu0tria extractiv4 0tandardelor 0au uzanelor practicii aplicabile evalurii 'i 0uportul evalurii teCnice1 )oate e0timrile re0ur0elor 0au rezervelor minerale 0au petroliere4 prezentate n raportul de evaluare 0au n 0uportul evalurii teCnice4 vor fi n0oite de definiiile furnizate n 0eciunea .4 de mai 0u04 'i de 0i0temul de ;8 9:, )valuarea propriet ilor din industria extractiv .-6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta cla0ificare indicat n ace0te definiii4 cu excepia cazului c nd Euri0dicia 0au alte cauze rezonabile nu prevd altceva1 (1212 <n raportul de evaluare vor fi inclu0e Cri4 0eciuni *eolo*ice4 dia*rame 'i foto*rafii4 dac e0te adecvat 'i po0ibil4 pentru a aEuta n comunicare 'i informare1 Informaiile teCnice importante4 care 0u0in evaluarea proprietii cu re0ur0e naturale4 incluz nd rezervele 'i re0ur0ele e0timate a fi evaluate4 vor fi prezentate 'i comentate n evaluarea teCnic1 (121( Raportul de evaluare va prezenta4 dac unitatea an*aEatoare a evaluatorului 0au proprietarul activului ori mana*ementul lui operaional au furnizat evaluatorului o declaraie4 conform creia au fo0t oferite ace0tuia toate datele di0ponibile 'i informaiile cerute de evaluator 0au alte a0pecte importante pentru evaluare1 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la B9 iulie +,,-. ;8 9:, )valuarea propr .#$ iet ilor din industria extractiv Standardul Internaional de Practic n Evaluare -( @ +/ -( Evaluarea proprietii i0torice -1$ Introducere 9.9 (ropriet ile istorice sunt active de patrimoniu cultural, istoric 'iKsau

ar3itectural. Standardul Internaional de Practic n Evaluare -( 9.+ (ropriet ile istorice pot avea protec ie legal sau statutar datorit importan ei lor culturale 'i economice. 6ulte guverne au adoptat msuri pentru protejarea propriet ilor istorice 'i a ariilor desemnate ca av*nd ar3itectur deose&it sau de interes istoric. 9.B >rganiza iile private au un rol important n promovarea conservrii istorice 'i a educa iei n legtur cu propriet ile istorice. n unele cazuri, propriet ile istorice genereaz &eneficii economice prin dezvoltarea turismului n zonele unde sunt situate. 9.: )valuarea propriet ilor istorice necesit luarea n considerare a unei variet i de factori, care sunt asocia i cu importan a acestor propriet i, incluz*nd protec ia legal 'i statutar de care &eneficiaz1 diferitele constr*ngeri n ceea ce prive'te utilizarea, transformarea 'i transferul acestora1 posi&ile su&ven ii sau exceptri de la impozitare n unele jurisdic ii pentru proprietarii unor astfel de propriet i. 9.2 Costurile de restaurare 'i conservare a propriet ilor istorice pot fi considera&ile 'i aceste costuri pot afecta valoarea propriet ilor. 9.D )stimarea celei mai &une utilizri a propriet ilor istorice va depinde de restric iile specifice aplica&ile. n unele situa ii, utilizarea propriet ilor istorice este limitat la restaurarea pentru ocuparea de ctre proprietar, pe c*nd n altele este permis adaptarea pentru o alt utilizare, inclusiv utilizarea n scop comercial #lucrativ%. #1$ Arie de aplicabilitate +.9 7cest ;8 se refer la proprietatea imo&iliar care are semnifica ie cultural 'i istoric, cu referire ndeose&i la cldirile 'i siturile istorice. )l nu se refer la activele de patrimoniu natural 'i nici la activele de patrimoniu de natura ;8 92, )valuarea propriet ii istorice Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta &unurilor mo&ile, cum ar fi operele de art #;8 2 con ine recomandri pentru evaluarea &unurilor mo&ile%. +.+ 7cest ;8 se aplic la evaluarea propriet ilor istorice at*t din domeniul pu&lic, c*t 'i din cel privat. (ropriet ile istorice de inute, at*t de entit i din sectorul pu&lic, c*t 'i din cel privat, se aseamn prin caracteristici culturale similare 'i prin existen a unor pro&leme comune referitoare la restaurare 'iKsau la adaptare. .ar prevederile de protec ie legale sau statutare specifice, care se aplic propriet ilor istorice, pu&lice 'i private, 'i alte constr*ngeri referitoare la utilizarea, demolarea 'i v*nzarea acestora, pot s fie diferite. +.B (roprietatea istoric este un termen generic, care cuprinde multe categorii de propriet i imo&iliare. Unele propriet i istorice au fost restaurate la condi ia lor ini ial1 unele au fost restaurate par ial #de exemplu fa ada cldirii%1 iar altele nu au fost restaurate deloc. (ropriet ile istorice includ 'i propriet ile adaptate par ial la standardele curente #de exemplu, spa iul din interiorul lor%, ca 'i propriet ile care au fost modernizate n mod extensiv. 4oate propriet ile istorice #cldiri 'iKsau situri% au un caracter istoric de un anumit grad. 7cest ;8 se refer la propriet ile care au caracter istoric ntr$un grad mai mare sau mai

mic. .1$ ,efiniii ,efiniii conform Standardelor Internaionale de Evaluare B.9 'sociaii ale proprietarilor de proprieti istorice 7socia ii partenere nonprofit care promoveaz conservarea propriet ilor istorice 'i acord consultan mem&rilor proprietari, n pro&leme precum administrarea, repararea, mentenan a, impozitarea 'i asigurarea propriet ilor istorice. B.+ 0roprietate istoric. (roprietate imo&iliar recunoscut pu&lic sau desemnat oficial de ctre o comisie guvernamental ca av*nd importan istoric sau cultural datorit asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioad istoric, cu un stil ar3itectural, sau cu un patrimoniu na ional. (ropriet ilor istorice li se asociaz n mod o&i'nuit patru caracteristici/ 9% importan a lor istoric, ar3itectural 'iKsau cultural1 +% protec ia statutar sau legal de care pot &eneficia1 B% constr*ngeri 'i limitri n ceea ce prive'te utilizarea, transformarea 'i transferarea1 'i :% o&liga ia frecvent n unele jurisdic ii de a fi accesi&il pu&licului. Conceptele de proprietate imo&iliar istoric 'i activ de patrimoniu adesea se suprapun, dar nu sunt identice n toate cazurile. 7 se vedea 'i 'ctiv de patrimoniu, 0roprieti istorice cu destinaie public .## ;8 92, )valuarea propriet ii istorice Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta B.B ?ista cldirilor de patrimoniu sau registrul proprietilor istorice > nregistrare oficial a propriet ilor istorice. 8u toate propriet ile istorice sunt nregistrate n mod o&ligatoriu n listKregistru. 6ulte propriet i recunoscute n mod pu&lic ca av*nd importan cultural 'i istoric sunt calificate de asemenea ca propriet i imo&iliare istorice. B.: %timulente pentru conservare. Stimulente pentru proprietarii propriet ilor istorice, de natur fiscal n principal, pentru a promova restaurarea 'i conservarea unor astfel de propriet i. )xemplele pot include exceptriKscutiri de la taxele de mo'tenire pentru propriet ile n conservare, oferite trusturilor de patrimoniu, su&ven ii guvernamentale, exceptriKscutiri de la taxeKimpozite municipale, credite fiscale pentru investi ii oferite proprietarilor de propriet i istorice, drepturi transfera&ile de dezvoltare 'i deduceri de impozit pentru servitu ile de conservare donate unor organiza ii non$profit. B.2 0roprieti istorice cu destinaie public 7cele propriet i al cror statut istoric este recunoscut oficial de ctre organisme guvernamentale autorizate s identifice propriet i istorice 'i s promoveze conservarea istoric. 7stfel de organisme pot fi create de ctre guvernele na ionaleKfederale, de statKprovinciale sau ale re'edin elor de jude eKmunicipale. Societ ile istorice locale nonguvernamentale pot 'i ele s desemneze propriet ile istorice 'i s in un o list a proprietilor istorice private, care confer multe dintre stimulentele prezentate, dar rm*n*nd unele excep ii de la restric iile guvernamentale. 7 se vedea 'i ?ista cldirilor de patrimoniu sau registrul proprietilor istorice ,efiniia din Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public B.D 'ctiv de patrimoniu. Un activ care are o semnifica ie cultural, de mediu,

sau istoric. 7ctivele de patrimoniu pot include cldiri 'i monumente istorice, situri ar3eologice, zone de conservare 'i rezerva ii naturale, 'i opere de art. 7ctivele de patrimoniu prezint deseori urmtoarele caracteristici #de'i aceste caracteristici nu sunt nt*lnite numai la activele de patrimoniu%/ #a% Valoarea lor n termeni culturali, educa ionali 'i istorici nu este reflectat n totalitate ntr$o valoare financiar &azat numai pe pre ul de pia 1 #&% >&liga iile legale 'iKsau statutare pot impune interdic ii sau restric ii severe la cedarea prin v*nzare1 #c% .eseori, ele sunt de nenlocuit, iar &eneficiile lor economice pot cre'te o dat cu timpul, c3iar dac starea lor fizic se deterioreaz 1 'i ;8 92, )valuarea propriet ii istorice .#. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta #d% )stimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri aceasta poate s fie de c*teva sute de ani. .efini ia de mai sus este consecvent cu descrierea activelor de patrimoniu 'i a celor n conservare din I(S7S 9-.C #n.&. I(S7S 9- nu con ine n prezent o defini ie formal a activelor de patrimoniu%. ,efiniii din *lo0arul 9/ESC7 pentru termeni de patrimoniu B.- 0atrimoniu cultural Sunt recunoscute trei grupuri de active/ 9.6onumente/ opere ar3itecturale, opere de sculptur monumental 'i pictur, elemente sau structuri de natur ar3eologic, inscrip ii, adposturi n pe'ter 'i com&ina ii de forme, care au o valoare universal remarca&il din punctele de vedere ale istoriei, artei sau 'tiin ei1 +.;rupuri de cldiri/ grupuri de cldiri separate sau unite care, datorit ar3itecturii lor, a omogenit ii sau a localizrii lor n peisaj, sunt de o valoare universal remarca&il din punctele de vedere ale istoriei, artei sau 'tiin ei1 'i B. Situri/ opere ale omului sau o com&ina ie dintre opera naturii 'i a omului, 'i arii care cuprind situri ar3eologice, care sunt de o valoare universal remarca&il din punct de vedere istoric, estetic, etnologic sau antropologic. Conven ia 6ondial asupra (atrimoniului, 7rticolul I, U8)SC>, 9C-+. B.E 0roprietate cultural. (roprietatea nscris n ?ista patrimoniului mondial dup ce a ntrunit cel pu in unul dintre criteriile patrimoniului cultural 'i a trecut testul de autenticitate. #Conven ia 6ondial asupra (atrimoniului, 7rticolul II, U8)SC>, 9C-+% 21$ Relaia cu 0tandardele de contabilitate :.9 Standardul Interna ional de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic 9#Imo&ilizri corporale% nu cere unei entit i s recunoasc activele de patrimoniu, care ar ndeplini defini ia 'i criteriile de recunoa'tere ale imo&ilizrilor corporale. .ac o entitate tre&uie s recunoasc activele de patrimoniu, va tre&ui s aplice cerin ele de prezentare a informa iilor din I(S7S 9- 'i poate, dar nu i se impune, s aplice cerin ele de evaluare din I(S7S 9#paragrafele + 'i E%. Comentariile I(S7S asupra activelor de patrimoniu #Ianuarie +,,D% solicit evaluarea activelor de patrimoniu, c*nd aceasta este

.#2 ;8 92, )valuarea propriet ii istorice Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta posi&il. 4otu'i, c*nd evaluarea nu este posi&il, o entitate tre&uie s prezinte informa ii relevante, inclusiv motivele pentru care evaluarea nu a fost posi&il. :.+ 7cest ;8 consider structurile istorice ca o categorie a activelor de patrimoniu 'i de conservare. (1$ In0truciuni de aplicare (1- Evaluarea proprietilor i0torice implic con0ideraii 0peciale n le*tur cu natura metodelor 'i materialelor con0truciilor vecCi4 eficiena 'i performana curent ale unor a0tfel de proprieti4 n termeni de active moderne ecCivalente4 adecvarea metodelor folo0ite pentru a reparaDre0taura 0au a refaceD reabilita proprietile4 precum 'i cu caracterul 'i 0fera proteciilor le*ale 0au 0tatutare de care beneficiaz proprietile1 (1# Evaluarea proprietilor i0torice 0e poate face prin aplicarea celor trei abordri - prin comparaia v nzrilor4 prin co0t 'i prin venit1 Selectarea abordrii 0au abordrilor ce vor fi utilizate depinde de exi0tena datelorDinformaiilor nece0are pentru a aplica acea 0au acele abordri1 (1#1- Pentru a aplica abordarea prin comparaia v nzrilor4 natura i0toric a proprietii ar putea modifica ordinea de prioritate normal a elementelorDcaracteri0ticilor de comparaie ale proprietilor comparabile1 E0te important ca evaluatorul 0 *0ea0c proprieti comparabile cu caracteri0tici i0torice 0imilare cu cele ale 0ubiectului1 Criteriile pentru 0electarea proprietilor comparabile includA a0emnarea localizrii "de ex1 zonarea4 utilizarea permi04 protecia le*al 'i concentrarea proprietilor i0torice&4 0tilul arCitectural4 mrimea proprietii 'i a0ocierile 0pecifice culturale 0au i0torice ale proprietii 0ubiect1 A0upra preurilor de v nzare ale comparabilelor pot fi fcute o varietate de corecii1 Ace0tea reflect diferenele de localizare4 de cCeltuieli de re0taurare 0au reabilitare 0au de n*rdiri 0pecifice1 Corec iile sunt fcute n urmtoarele situa ii/ 2.+.9.9 c*nd tre&uie suportate c3eltuieli de restaurare sau rea&ilitare a propriet ii su&iect, dar nu 'i pentru compara&ilele v*ndute1 'i 2.+.9.+ c*nd ngrdirile specifice ale su&iectului, de exemplu contracte restrictive sau servitu i de conservare, difer de cele ale propriet ilor compara&ile. ;8 92, )valuarea propriet ii istorice .#( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta (1#1# Proprietile i0torice care au o utilizare cu caracter comercial 0e evalueaz uzual4 prin abordarea prin venit1 C nd ambiana 'i arCitectura deo0ebite ale unei proprieti i0torice contribuie la cre'terea capacitii de utilizare a ace0teia4 n 0cop de *enerare de venit4 iar acea0t utilizare n 0cop de venit e0te con0iderat a fi cea mai bun utilizare a proprietii i0torice4 evaluarea va ine cont de urmtoareleA 2.+.+.9 4oate lucrrile propuse pentru repararea, adaptarea sau rea&ilitarea propriet ii istorice tre&uie s ntruneasc cerin ele de zonare

existente 'i o&liga iile contractuale. 2.+.+.+ C*nd sunt necesare autoriza ii pentru cldirile din registru sau exceptri de la codurile cldirilor sau modificarea documenta iei de ur&anism, tre&uie luat n considerare 'i perioada de timp necesar pentru o& inerea unor astfel de autoriza iiKapro&ri. 2.+.+.B 7&ordarea prin venit tre&uie s ia n calcul renta&ilitatea unei propriet i istorice generatoare de venit, pe &aza c3iriei 'iKsau venitului comercial pe care proprietatea este capa&il s l genereze. )valuatorul va tre&ui s fac referire la c3eltuielile adi ionale implicate n men inerea propriet ii, mai ales la acele c3eltuieli induse de deprecierea func ional sau de constituirea rezervelor pentru fondul de amortizare. (1#1. C nd aplic abordarea prin co0t la evaluarea proprietilor i0torice4 evaluatorul trebuie 0 aprecieze dac caracteri0ticileDa0pectul cldirii vor avea o valoare intrin0ec pe piaa acelei proprieti1 9nele cldiri i0torice vor avea valoare pur 'i 0implu datorit 0tatutului lor de 0imbol4 de exemplu o faimoa0 *alerie de art4 n care cldirea are o importan e*al 0au mai mare dec t funcia pe care o ndepline'te1 Cu alte cuvinte4 potenialul de 0ervicii al unor a0tfel de cldiri e0te in0eparabil de caracteri0ticile ei i0torice1 EcCivalentul modern al ace0tor proprieti va trebui 0 reflecte fie co0tul de reproducie a unei replici 0au4 dac ace0t lucru nu e0te po0ibil din cauza inexi0tenei materialelor 0au teCnicilor ori*inale4 co0tul unei cldiri moderne cu o 0pecificitate 0imilar1 <n multe cazuri4 atributele i0torice nu vor adu*a nicio valoare 0au cCiar pot reprezenta o n*rdire pentru un cumprtor de pe pia4 de exemplu un 0pital care funcioneaz ntr-o cldire i0toric1 <n a0tfel de cazuri4 ecCivalentul modern va reflecta co0tul unei cldiri noi4 con0truit conform 0pecificaiilor convenionale moderne1 .#3 ;8 92, )valuarea propriet ii istorice Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta <n toate cazurile4 coreciile fcute pentru reflectarea deteriorrii fizice 'i deprecierii funcionale vor trebui 0 reflecte factori cum ar fi co0tul ridicat de mentenan a proprietii i0torice4 precum 'i pierderea flexibilitii de adaptare a cldirii la nevoile modificate ale unui ocupant1 )erenul 0au ampla0amentul pe care o proprietate i0toric e0te a'ezat4 poate avea re0tricii a0upra utilizrii lui1 Ca urmare4 orice a0tfel de re0tricii vor afecta valoarea terenului 'i a ntre*ii proprieti imobiliare1 (1. Activele i0torice 0au de patrimoniu4 pentru care nu exi0t informaii de pia credibile 0au relevante4 care nu au potenial de a *enera venit 'i care vor fi nlocuite 0au nu4 ar putea 0 nu fie evaluate n mod credibil1 9n exemplu ar putea fi cldirile ruinate parial4 care nu au potenial de a *enera venit1 C nd nu e0te po0ibil o e0timare credibil a valorii4 evaluatorul trebuie 0 arate motivele ace0tei concluzii4 n raportul 0u de evaluare1 (12 Prevederile le*ale menite 0 proteEeze proprietile i0torice pot limita 0au re0triciona utilizarea4 inten0itatea utilizrii 0au de*radarea unei

proprieti i0torice1 A0tfel de exemple 0untA acordurile re0trictive referitoare la teren4 care 0e menin n cazul 0cCimbrii proprietaruluiB 0ervitui de con0ervare care interzic anumite modificri fizice ale terenului4 fa de 0ituaia fizic a terenului la data con0tituirii 0ervituii 0au imediat dup re0taurareB 'i o 0ervitute de con0ervare care limiteaz utilizarea viitoare a proprietii4 a0tfel nc t 0 0e proteEeze 0paiile de0cCi0e4 mediul natural 0au Cabitatul animalelor 0lbatice1 (121- Clauzele re0trictive 'i 0ervituile de con0ervare4 exi0tente 0au propu0e4 pot avea o influen maEor a0upra celei mai bune utilizri a unei proprieti i0torice 'i4 de aceea4 au un efect 0emnificativ a0upra valorii proprietii1 Servituile de con0ervare pot fi donate4 cumprate 0au obinute prin confi0careDexpropriere1 (1( Concluzia evalurii va fi raportat n concordan cu IVS .4 Raportarea evalurii1 31$ ,ata intrrii n vi*oare D.9 7cest Standard Interna ional de (ractic n )valuare a intrat n vigoare la data de B9 iulie +,,-. ;8 92, )valuarea propriet ii istorice .#% .#5 +lo0ar pentru Standardele Internaionale de Evaluare +lo0ar pentru Standardele Internaionale de Evaluare Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare ..$ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri ..+lo0ar pentru Standardele Internaionale de Evaluare A opta ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare cuprindeA Introducere Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate Cod .eontologic 4ipuri de proprietate Standarde Interna ionale de )valuare/ Introducere la Standardele Interna ionale de )valuare IVS 9/ Valoarea de pia 0 tip de valoare IVS +/ 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia IVS B/ !aportarea evalurii Standarde Interna ionale de 7plica ii n )valuare/ IV7 9/ )valuri pentru raportarea financiar IV7 +/ )valuri pentru garantarea mprumutului IV7 B/ )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar Standarde Interna ionale de (ractic n )valuare/ ;8 9/ )valuarea propriet ii imo&iliare

;8 +/ )valuarea pentru nc3iriereKleasing ;8 B/ )valuarea instala iilor, ma'inilor 'i ec3ipamentelor ;8 :/ )valuarea activelor necorporale ;8 2/ )valuarea &unurilor mo&ile ;8 D/ )valuarea ntreprinderii ;8 -/ Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare ;8 E/ 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 #CI8% ;8 C/ 7naliza fluxului de numerar actualizat pentru evalurile &azate pe pia 'i pentru analiza investi iilor ;8 9,/ )valuarea propriet ilor agricole ;8 99/ Verificarea evalurilor ;8 9+/ )valuarea propriet ilor generatoare de afaceri Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ..# ;losar pentru IVS$uri ;8 9B/ )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii ;8 9:/ )valuarea propriet ilor din industria extractiv ;8 92/ )valuarea propriet ii istorice ;losar Standardele Internaionale pentru Raportare 8inanciar 'i Standardele Internaionale de Contabilitate4 la care 0e face referire n ace0t +lo0ar4 0untA Cadrul general pentru ela&orarea 'i prezentarea situa iilor financiare I"!S B, Com&inri de ntreprinderi I"!S 2, 7ctive imo&ilizate de inute pentru v*nzare 'i activit i ntrerupte I"!S D, )xplorarea 'i evaluarea resurselor minerale I7S 9, (rezentarea situa iilor financiare I7S +, Stocuri I7S 9D, Imo&ilizri corporale I7S 9-, Contracte de leasing I7S +-, Situa ii financiare consolidate 'i individuale I7S B9, Interese n asocierile n participa ie I7S B+, Instrumente financiare/ prezentare I7S BD, .eprecierea activelor I7S BE, 7ctive necorporale I7S BC, Instrumente financiare/ recunoa'tere 'i evaluare I7S :,, Investi ii imo&iliare I7S :9, 7gricultura Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public4 la care 0e face referire n +lo0ar4 0untA I(S7S 9D, Investi ii imo&iliare I(S7S 9-, Imo&ilizri corporale IS(7S +9, .eprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dec*t cele de trezorerie ,ocument 9/ESC7 la care face referire *lo0arul Conven ia privind (atrimoniul 6ondial, articolele I 'i II

Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri ... Abordare bazat pe active "A00et - ?a0ed ApproacC& Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi 'iKsau unei participa ii la capital utiliz*nd metode &azate pe valoarea de pia a activelor individuale ale ntreprinderii, minus datoriile. > a&ordare a valorii care analizeaz &ilan ul conta&il al ntreprinderii, n care toate activele, corporale 'i necorporale, precum 'i toate datoriile sunt exprimate la valoarea lor de pia sau la o alt valoare curent adecvat. 7&ordarea &azat pe active nu tre&uie s fie unica a&ordare utilizat n evalurile ntreprinderilor care 'i continu activitatea, n afar de cazurile n care este folosit n mod uzual de v*nztori 'i cumprtori. ;8 D, B.+ ;8 D, 2.9:.B.B 2.9:.B.2 Abordare n evaluare "Valuation ApproacC& n general, o cale de estimare a valorii care folose'te una sau mai multe metode specifice de evaluare. n func ie de natura 'i scopul propriet ii, pot fi aplicate trei a&ordri n evaluare. 7cestea sunt/ a&ordarea prin compara ia v*nzrilor, a&ordarea prin venit 'i a&ordarea prin cost. 7plicarea acestora va permite evaluatorului s determine valoarea de pia sau o alt valoare, diferit de valoarea de pia . 7 se vedea/ 7&ordare &azat pe active, 6etoda compara iei v*nzrilor, 7&ordare prin cost,

7&ordare prin venit, (rincipiul su&stitu iei, 7&ordare prin compara ia v*nzrilor. ;8 :, B.+B1 ;8 2, B.+,1 ;8 D, B.BE Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ..2 ;losar pentru IVS$uri Abordare prin comparaia v nzrilor "Sale0 Compari0on ApproacC& > a&ordare comparativ care ia n considerare v*nzrile propriet ilor similare sau su&stitui&ile 'i informa iile referitoare la pia 'i sta&ile'te o estimare a valorii prin procese de compara ie. n general, proprietatea evaluat #proprietatea su&iect% este comparat cu propriet i similare v*ndute, tranzac ionate pe o pia desc3is. (ot fi luate n considerare, de asemenea, cota iile 'i ofertele de v*nzare. > cale general de estimare a valorii indicat pentru &unurile mo&ile sau pentru un drept de proprietate asupra &unurilor mo&ile, care utilizeaz una sau mai multe metode care compar su&iectul cu &unuri similare sau cu drepturi de proprietate asupra &unurilor similare. 7ceast a&ordare a evalurii &unurilor mo&ile depinde de cuno'tin ele de pia ale evaluatorului 'i de experien , precum 'i de informa iile pu&licate despre elementele compara&ile. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, C.+.9.+ ;8 2, B.9E

Abordarea prin co0t "Co0t ApproacC& Una din a&ordrile valorii aplicate n estimrile valorii de pia 'i n alte multe situa ii de evaluare. > a&ordare comparativ a valorii propriet ii sau altor active, care consider, ca su&stitutKnlocuitor pentru cumprarea unei propriet i date, posi&ilitatea construirii unei alte propriet i care s fie ec3ivalent cu cea original sau unei propriet i care ar avea aceea'i utilitate 'i fr costuri de nt*rziere. )stimarea evaluatorului se &azeaz pe costul de ;8 9, B.99 ;8 2, B.B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri ..( reproduc ie sau de nlocuire a propriet ii sau activului n cauz, minus deprecierea total #cumulat%. Vezi 'i Costul de nlocuire net, .epreciere, Cost de nlocuire, Cost de reproduc ie. Abordare prin pia "!arPet ApproacC& > cale general de estimare a valorii unui activ necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar activul n cauz cu active similare care au fost v*ndute. > cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participa ii sau unei ac iuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar su&iectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participa ii sau ac iuni similare, care au fost v*ndute. ;8 :, B.9;8 D, B.+D Abordare prin venit "Income Capitalization ApproacC& > a&ordare comparativ a valorii

care ia n considerare informa iile referitoare la veniturile 'i c3eltuielile aferente propriet ii evaluate 'i estimeaz valoarea printr$un proces de capitalizare. Capitalizarea leag venitul #de o&icei, venitul net% de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului ntr$o estimare de valoare. 7cest proces poate lua n considerare o rela ie direct #prin care o rat total de capitalizare sau de randament se aplic asupra venitului dintr$un singur an%, ratele de actualizare #care reflect renta&ilitatea investi iei% aplicate asupra fluxului de venit din perioada de previziune sau am&ele. 7&ordarea prin venit reflect principiul anticiprii 'i su&stitu iei. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, C.+.9.+1 ;8 9, 2.9+.91 ;8 2, B.C Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ..3 ;losar pentru IVS$uri Activ "A00et& i% > resurs controlat de ctre entitate ca rezultat al unor evenimente trecute 'i de la care se a'teapt s genereze &eneficii economice viitoare pentru entitate. (roprietatea asupra unui activ este ea ns'i necorporal. 4otu'i, activul de inut poate fi at*t corporal, c*t 'i necorporal. ii% > resurs controlat de ctre entitate ca rezultat al unor evenimente trecute 'i de la care se a'teapt s genereze &eneficii economice viitoare pentru entitate. iii% Costul unui element de imo&ilizri corporale va fi

recunoscut ca activ c*nd/ a% este posi&il generarea ctre entitate de &eneficii economice viitoare aferente activului1 'i &% costul activului poate fi evaluat n mod credi&il. 4ermenul este folosit at*t pentru proprietatea imo&iliar, c*t 'i pentru &unuri mo&ile, corporale 'i necorporale. .reptul de proprietate asupra unui activ este el nsu'i necorporal. 7 se vedea 'i 7ctive curente, 7ctive fixe sau pe termen lung, 7ctiv de investi ie, 7ctiv de exploatare. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, B.: I7S Cadrul general :C #a% I7S BE, E Activ biolo*ic "?iolo*ical A00et& 7nimale vii sau plante. I7S :9, 2 Active de con0ervare "Con0ervation A00et0& 7 se vedea 7ctiv de patrimoniu Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri ..% Active corporale ")an*ible A00et0& 7ctive cu existen fizic. )xemple sunt/ terenuri 'i cldiri, mijloace fixe mo&ile, mo&ilier, active n curs de execu ie 'i dezvoltare. Active curente "circulante& "Current A00et0& i% 7ctive care nu sunt de inute pentru a fi utilizate pe o &az continu n activit ile unei entit i. )xemple

sunt/ stocuri, crean e, investi ii pe termen scurt, disponi&ilul n &anc 'i numerar. .e'i, n mod normal, proprietatea imo&iliar face parte din activele imo&ilizate, n anumite circumstan e, poate fi inclus 'i n activele curente. .e exemplu, terenul sau proprietatea imo&iliar construit 'i de inut n stoc pentru v*nzare. ii% Un activ care satisface oricare dintre urmtoarele criterii/ a% se a'teapt s fie realizat sau este de inut cu inten ia de a fi v*ndut sau consumat n cursul normal al ciclului de exploatare al entit ii1 &% este de inut, n principal, n scopul tranzac ionrii1 c% se a'teapt a fi realizat n termen de 9+ luni de la data &ilan ului1 sau d% reprezint numerar sau ec3ivalente de numerar #cum sunt definite n I7S - Situa iile fluxurilor de trezorerie%, cu excep ia cazului n care este interzis modificarea sau utilizarea sa pentru a stinge o datorie pentru o perioad de cel Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, B.2.9 I7S 9, 2Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ..5 ;losar pentru IVS$uri pu in 9+ luni de la data &ilan ului. 4oate celelalte active vor fi clasificate ca active pe termen lung #imo&ilizate%. 7 se vedea 'i active imo&ilizate. Activ

epuizabil "Qa0tin* A00et& Un activ a crui valoare, exprimat n termeni reali, scade n timp. )xemple sunt dreptul c3iria'ului de ocupare 'i folosin 'i drepturile de concesiune. Activ de exploatare "7perational A00et& Un activ considerat necesar pentru activitatea normal de exploatare a ntreprinderii. 7 se vedea 'i 7ctive de investi ii imo&iliare. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, B.2.B Activ financiar "8inancial A00et& >rice activ care reprezint/ a% numerar1 &% un instrument de capitaluri proprii ale unei alte entit i1 c% un drept contractual/ #i% de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o alt entitate1 sau #ii% de a sc3im&a active financiare sau datorii financiare cu alt entitate, n condi ii care sunt poten ial favora&ile entit ii1 sau d% un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii 'i este/ #i% un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi o&ligat s I7S B+, 99 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri ..6 primeasc un numr varia&il al propriilor instrumente de capitaluri proprii1 sau

#ii% un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat n alt fel dec*t prin sc3im&ul unei sume fixe de numerar sau unui alt activ financiar pentru un numr fix din instrumentele de capitaluri proprii ale entit ii. n acest scop, instrumentele de capitaluri proprii ale entit ii nu includ instrumente care sunt ele nsele contracte pentru primirea sau livrarea propriilor instrumente de capitaluri proprii ale entit ii. Active *eneratoare de numerar "Ca0C +eneratin* A00et0& 7ctive de inute pentru a genera profit I(S7S +9.9: Active *eneratoare de alte fluxuri dec t cele de trezorerie "/on-Ca0C +eneratin* A00et0& 7ctive, altele dec*t activele generatoare de numerar I(S7S +9.9: Active imobilizate "/on-Current a00et0& 7ctive corporale 'i necorporale, care sunt mpr ite n dou categorii mari, 'i anume/ terenuri 'i mijloace fixe #imo&ilizri corporale% 'i alte active pe termen lung. 8umite 'i active fixe sau active pe termen lung. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, B.2.+ Active de infra0tructur "Infra0tructure A00et0& 7ctive care ndeplinesc unele sau

toate caracteristicile de mai jos/ a% fac parte dintr$un sistem sau dintr$o re ea1 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .2$ ;losar pentru IVS$uri &% au natur specializat 'i nu au utilizri alternative1 c% sunt imo&ile1 d% pot face o&iectul unor constr*ngeri la cedare. .efini ia de mai sus este conform cu defini ia activelor de infrastructur din I(S7S 9-, +9. Active de inve0tiii imobiliare "Inve0tment A00et0& Un activ de inut de o ntreprindere 'i considerat a nu fi necesar activit ii de exploatare. 4erenuri 'iKsau cldiri, de inute pentru a aduce un venit curent sau viitor din c3irie 'iKsau pentru pstrarea sau sporirea valorii capitalului sau n am&ele scopuri. 8u sunt de inute pentru a fi utilizate n produc ie sau pentru furnizarea de &unuri sau servicii sau n scopuri administrative, sau spre v*nzare pe parcursul derulrii activit ii comerciale. 7 se vedea 'i 7ctiv din exploatare. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, B.2.B Activ modern ecCivalent "A!E& "!odern ERuivalent A00et& Un activ care are o func iune similar 'i o capacitate productiv ec3ivalent cu activul supus evalurii, dar al crui proiect curent 'i construc ie sau execu ie se face cu

materiale 'i te3nici curente. 4ermenul Factiv modern ec3ivalentG este utilizat n cadrul CommonAealt3. ;8 E, B.B Active necorporale "Intan*ible A00et0& 7ctive care se manifest prin propriet ile lor economice1 ele nu au su&stan fizic1 acord drepturi 'i privilegii proprietarului acestora 'i n Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .2general produc venituri pentru proprietarii lor. 7ctivele necorporale pot fi clasificate ca deriv*nd din drepturi, rela ii, active necorporale grupate, sau proprietate intelectual. n general, accep iunea conta&il limiteaz recunoa'terea activelor necorporale individuale la cele care/ ndeplinesc criteriile de recunoa'tere1 au o durat de via rmas legal sau contractual 'iKsau tre&uie s fie transfera&ile n mod individual 'i separa&ile de ntreprindere. Un activ nemonetar identifica&il fr su&stan fizic. ;8 :, B.9:, B.9:.2 I7S BE, E Active nete "/et A00et0& 7ctive totale minus datorii totale. ;8 D, B.B9 Activ de patrimoniu "Merita*e A00et& Un activ care are o semnifica ie cultural, istoric sau de mediu. 7ctivele de patrimoniu pot include cldiri 'i monumente istorice, situri ar3eologice, zone de conservare 'i rezerva ii naturale, 'i opere de art. 7ctivele de patrimoniu prezint deseori urmtoarele caracteristici #de'i aceste caracteristici nu sunt nt*lnite numai la activele de

patrimoniu%/ a% Valoarea lor n termeni culturali, educa ionali 'i istorici nu este reflectat n totalitate ntr$o valoare financiar &azat numai pe pre ul de pia 1 &% >&liga iile legale 'iKsau statutare pot impune interdic ii sau restric ii severe la cedarea prin v*nzare1 c% )le sunt deseori de nenlocuit, iar valoarea lor poate cre'te o dat cu Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .2# ;losar pentru IVS$uri timpul, c3iar dac starea lor fizic se deterioreaz 1 'i d% )stimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri aceasta poate s fie de c*teva sute de ani. .efini ia de mai sus este consecvent cu defini ia activelor de patrimoniu din I(S7S 9-.C. Active recreaionale "Recreational A00et0& > proprietate de inut de stat care/ a% este administrat de sau n numele autorit ilor administra iei na ionale, municipale sau locale1 'i &% este destinat utilizrii recrea ionale de ctre pu&lic. )xemple sunt/ parcurile, terenurile de joac, spa iile verzi, spa iile de plim&are, locurile de joac, c*mpurile 'i terenurile 'i alte propriet i dotate cu facilit i de recreare 'i sportive. IV7 B, B.E Activ din 0ectorul public "Public Sector A00et& > proprietate de inut, sau nc3iriat de autoritatea guvernamental sau legal 'i administrat de o agen ie guvernamental sau cvasiguvernamental,

pentru furnizarea unor servicii sau &unuri pu&lice. 7ctivele din sectorul pu&lic cuprind mai multe tipuri de active, incluz*nd propriet ile conven ionale cum sunt activele de patrimoniu 'i protejate, infrastructura, re eleleKinstala iile de utilit i pu&lice, activele recrea ionale 'i cldirile pu&lice #de ex. unit ile militare%, fiecare din aceste categorii fiind incluse n imo&ilizri corporale n sensul I(S7S$urilor 'i I"!S$urilor. IV7 B, B.D Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .2. 7ctivele din sectorul pu&lic includ n mod tipic/ a% active, care au titlu de proprietate atipic, nu se pot nlocui, nu sunt generatoare de numerar, sau furnizeaz &unuri sau servicii n lipsa oricrui concurent pe pia 1 &% terenul cu restric ii n ceea ce prive'te v*nzarea sau nc3irierea acestuia1 'i c% terenul destinat pentru utilizare specia$lizat care nu este n mod necesar cea mai &un utilizare a sa. 7 se vedea 'i 7ctive de patrimoniu, active de infrastructur, cldire pu&lic, utilitate pu&lic, active recrea ionale. Active pe termen lun* "8ixed or :on*)erm A00et0& 7 se vedea 7ctive imo&ilizate Activitate a*ricol "A*ricultural ActivitS& 7dministrarea de ctre o entitate a transformrii activelor &iologice n produc ie agricol sau n active &iologice suplimentare, n scopul v*nzrii

I7S :9, 2 AmenaEri ale terenului 'i con0trucii "Improvement0& Cldirile, construc iile sau anumite modificri aduse terenului, cu caracter permanent, care presupun c3eltuieli de munc 'i de capital 'i care au ca scop majorarea valorii sau utilit ii propriet ii. )le pot avea modalit i de utilizare 'i durate de via economic diferite. 7 se vedea 'i 4eren, Valoarea amenajrilor terenului 'i construc iilor. IV7 9, B.+ ;8 E, B.+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .22 ;losar pentru IVS$uri AmenaErile fcute de locatar ":e0eCold improvement0 or )enantT0 Improvement0& 7menajrile fcute de locatar se pot efectua asupra terenului sau cldirilor 'i sunt instalate 'i pltite de ctre locatar, pentru a rspunde nevoilor sale. )le pot fi demontate 'i luate de locatar la expirarea contractului de nc3iriere. ndeprtarea lor nu duce la deteriorarea propriet ii imo&iliare. 7 se vedea 'i <unuri mo&ile 4ipuri de proprietate, B.+.+ ;8 2, B.99 Analiza fluxului de numerar actualizat ",C8& ",i0counted Ca0C 8loF AnalS0i0& > te3nic de modelare financiar, &azat pe ipotezele explicite

referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei propriet i sau ntreprinderi. Ca metodologie acceptat, inclus n a&ordarea prin venit, analiza .C" presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate func ional, fie pentru o proprietate n dezvoltare, fie pentru o ntreprindere. 7cestor serii de fluxuri de numerar previzionate li se aplic o rat de actualizare adecvat, derivat de pe pia , pentru a sta&ili valoarea actualizat a fluxului de venit genera&il de proprietate sau ntreprindere. n cazul exploatrii propriet ii imo&iliare, fluxul de numerar periodic este n general estimat ca venitul &rut minus pierderile din neocupare 'i din nencasarea c3iriei minus c3eltuielileK costurile de func ionare. 7poi se actualizeaz seria veniturilor nete din exploatare periodice, mpreun cu valoarea terminal, anticipat pentru sf*r'itul perioadei de previziune. n cazul propriet ilor n dezvoltare, se estimeaz c3eltuielile de capital, ;8 C, B.+ ;8 9+, B.+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .2( costurile de dezvoltare 'i venitul anticipat din v*nzri pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care apoi se actualizeaz, pe perioada previzionat de dezvoltare 'i comercializare. n cazul unei ntreprinderi, se actualizeaz fluxurile de numerar periodice estimate 'i valoarea ntreprinderii de la sf*r'itul perioadei de previziune. Cele mai utilizate aplica ii ale analizei .C" sunt Valoarea actualizat #V7%, valoarea net actualizat #V87% 'i rata intern de renta&ilitate #!I!% a fluxului de

numerar. Analiza inve0tiiei "Inve0tment AnalS0i0& Un studiu efectuat n scopul dezvoltrii 'i investirii, evalurii performan ei investi iilor, sau analizei unei tranzac ii care implic investi ii. 7nalizele investi iilor sunt numite studii de feza&ilitate #economic%, analize de pia sau de comercializare sau studii de previziune financiar. ;8 C, B.2 Anuitate "AnnuitS& > serie de pl i fcute sau primite la anumite intervale, fie pe via , fie pe un numr sta&ilit de perioade. A0ociaii ale proprietarilor de proprieti i0torice "Mi0toric Mou0e 7Fner A00ociation0& 7socia ii partenere non$profit care promoveaz conservarea propriet ilor istorice 'i acord consultan mem&rilor proprietari n pro&leme, precum administrarea, repararea, mentenan a, impozitarea 'i asigurarea propriet ilor istorice. ;8 92, B.9 A0ociere "Partner0Cip& > unire ntre dou sau mai multe persoane, care de in n comun o proprietate sau o ntreprindere 'i mpart profiturile 'i pierderile. 4ipuri de proprietate, 2.9.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .23 ;losar pentru IVS$uri 7socierile pot m&rca mai multe forme legale. A0ociere n participaie "Loint Venture& > com&ina ie de dou sau mai multe

entit i care se unesc n scopul realizrii unui anumit proiect1 se deose&e'te de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii 'i prin scopul specific al acesteia. > n elegere contractual prin care dou sau mai multe pr i ntreprind o activitate economic supus controlului comun. 4ipuri de proprietate, 2.9.+.+ I7S B9, B ?unuri mobile "Per0onaltS& 4ermen legal utilizat n unele ri pentru a desemna componente ale propriet ii imo&iliare. <unurile mo&ile includ elementele corporale sau necorporale care nu reprezint proprietate imo&iliar 7 se vedea 'i (roprietate mo&iliar. ;8 2, B.9: Calibrare "Calibration& (rocesul de analiz a grupurilor de propriet i 'i de informa ii de pia pentru a determina parametrii specifici cu care se opereaz n modelul de analiz. ;8 9B, B.+ Capital inve0tit "Inve0ted Capital& Suma dintre capitalul propriu 'i mprumuturile pe termen lung. ;8 D, B.+B Capitalizare "Capitali0ation& i% Convertirea la o anumit dat, a venitului net sau a unei serii de ncasri nete, curente sau estimate, pe o anumit perioad, n valoarea ec3ivalent a capitalului. ii% n evaluarea ntreprinderii, se refer la structura capitalului unei entit i de afaceri.

;8 :, B.B1 ;8 D, B.-1 ;8 9+, B.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .2% iii% n evaluarea ntreprinderii se refer 'i la recunoa'terea unei c3eltuieli ca o valoare a unui activ imo&ilizat 'i nu ca o c3eltuial curent. 6etod de estimare a valorii unei propriet i prin referire la profiturile nete 'i la o renta&ilitate procentual a'teptat. n unele ri, capitalizarea se refer la conversia unui flux de venit n valoare a capitalului, prin folosirea unui singur factor de conversie. Cea mai bun utilizare "Mi*Ce0t and ?e0t 90e& Cea mai pro&a&il utilizare a propriet ii care este fizic posi&il, justificat adecvat, permis legal, feza&il financiar 'i care conduce la cea mai mare valoare a propriet ii evaluate. 7 se vedea 'i Valoare de pia . Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, D.B Certificat al valorii "Certification of Value& Certificarea unei valori n format prescis astfel nc*t s respecte cerin ele statutare sau standardizate. 7 se vedea Certificarea valorii, !aport de evaluare. CCiria'Dlocatar ":e00ee& > persoan creia i se nc3iriaz o proprietate n &aza unui contract de

nc3iriere. n mod uzual c3iria'ul este numit locatar. CCirie Rent"al& 7 se vedea 'i C3irie contractual, C3irie de pia , C3irie n func ie de venituri. CCirie contractual 0au temporar "Contract Rent or Pa00in* Rent& C3iria prevzut ntr$un anumit contract de nc3iriere1 de'i c3iria contractual dintr$un anumit contract poate fi egal cu c3iria de pia , n ;8 +, B.9.9,.+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .25 ;losar pentru IVS$uri practic aceasta poate fi su&stan ial diferit, n special cea din contractele de nc3iriere mai vec3i, care con in clauze de c3irie fix. 4ermenul Fc3irie contractualG este utilizat n 7merica de 8ord1 c3irie temporar este utilizat n cadrul CommonAealt3. CCirie economic "Economic Rent& 7 se vedea C3irie de pia . CCirie n e0calad "trepte& "Rent E0calation0 or Stepped Rent0& 6odificrile ascendente ale c3iriei, &azate pe modificri exterioare sau indexri 'i specificate n clauza unui contract de nc3iriere. CCirie n funcie de venituri ")urnover Rent or Participation Rent& >rice form de contract de nc3iriere n care locatorul prime'te o c3irie al crui nivel este sta&ilit n func ie de veniturile locatarului. Un exemplu este c3iria calculat ca procentaj din cifra

de afaceri. ;8 +, B.9.9,.B CCirie de pia "!arPet Rent& Suma de &ani estimat pentru care o proprietate imo&iliar sau spa iu din aceasta, ar fi nc3iriat, la data evalurii, ntre un locator 3otrt 'i un locatar decis, n termenii adecva i de nc3iriere ai unei tranzac ii cu c3iria determinat n mod o&iectiv, dup o activitate adecvat de marReting, n care pr ile au ac ionat n cuno'tin de cauz, prudent 'i fr constr*ngere. >ri de c*te ori este implicat c3iria de pia , tre&uie prezentate ,,clauzele adecvate ale contractuluiLL pe care acesta le reflect. ;8 +, B.9.9,.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .26 CCirie procentual "Participation Rent& 7 se vedea C3irie n func ie de venituri. CCirii n trepte "Stepped Rent0& 7 se vedea C3irie n escalad. Cldire public "Public ?uildin*& > cldire care serve'te comunit ii sau ndepline'te o func ie social 'i face parte din proprietatea pu&lic. 7stfel de exemple sunt/ cldirile tri&unalelor, sediile municipale, 'coli, nc3isori, sec ii de poli ie, unit i militare, &i&lioteci, spitale, clinici 'i cldiri sociale sau pu&lice. IV7 B, B.2 Companie operaional "7peratin* CompanS& > ntreprindere care desf'oar o activitate economic prin producerea,

v*nzarea sau tranzac ionarea unui produs sau serviciu. ;8 D, B.BB Conce0iunea terenului "+round :ea0e& .e o&icei, un contract pe termen lung asupra terenului, prin care se permite locatarului s amenajeze terenul sau s construiasc cldiri pe acesta 'i s o& in, pe durata contractului, &eneficii din folosirea acestora. ;8 +, B.9.B Condiii limitative ":imitin* condition0& !estric ii impuse evalurilor de ctre clien i, evaluatori sau legisla ia na ional aferent. Cod .eontologic, B.+ Confi0care "Condemnation& 7c iunea sau procesul de punere n aplicare a dreptului guvernului de preluare a propriet ii. n cadrul confiscrii, scderea valorii dreptului de mo'tenire, care deriv dintr$o preluare par ial, este cunoscut su& numele de daune. 4ermenii, confiscare 'i daune, sunt folosi i n 7merica de 8ord. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .($ ;losar pentru IVS$uri 7 se vedea 'i )xpropriereK(reluare de stat. Continuitatea activitii "+oin* Concern& Se consider c entitatea 'i va continua activitatea 'i n viitorul previzi&il. 7stfel, se presupune c entitatea nu are inten ia 'i nici nevoia de a lic3ida sau de a$'i reduce n mod semnificativ activitatea.

> ntreprindere n exploatare. Continuitatea activit ii serve'te 'i ca premis a evalurii, conform creia evaluatorii 'i conta&ilii consider o ntreprindere ca entitate care 'i va continua activitatea de exploatare ntr$un orizont de timp nelimitat. (remisa continuit ii activit ii este o alternativ a premisei de lic3idare. I7S Cadrul general +B1 I7S 9, +B$+: ;8 :, B.99 ;8 D, B.9C.9 ;8 D, B.9C.+, 2.-.9 Contract iniial de ncCiriere "Meadlea0e or !a0ter :ea0e& Contract de nc3iriere a unei entit i, cu scopul de a fi nc3iriat ulterior unui su&c3iria', care o va ocupa 'i o va folosi. ;8 +, B.9.: Control "Control& 7utoritatea de a guverna managementul 'i politicile unei ntreprinderi. ;8 D, B.9+ Control maEoritar "!aEoritS Control& ;radul de control asigurat de o pozi ie majoritar. ;8 D, B.+: Convenia "contabil& a co0tului i0toric Mi0torical Co0t Convention "Accountin*& i% Conven ia conta&il tradi ional pentru ela&orarea situa iilor financiare pe &aza costurilor suportate n realitate de proprietarul

curent. Utilizarea acestei conven ii conta&ile poate s nu reflecte Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .(valoarea adecvat a activelor, la data conturilor anuale. ii% 7ctivele sunt nregistrate la suma n numerar sau ec3ivalent de numerar pltit n momentul cumprrii lor sau la valoarea just a sumei pltite n momentul ac3izi ionrii. .atoriile sunt nregistrate la valoarea ec3ivalentelor o& inute n sc3im&ul o&liga iei sau, n anumite mprejurri #de exemplu, n cazul impozitului pe profit%, la valoarea ce se a'teapt s fie pltit n numerar sau ec3ivalent de numerar pentru a stinge datoriile, n cursul normal al activit ii. Cadrul general I7S, 9,, #a% Coproprietate "proprietate comun& "Partial or fractional intere0t& .repturi create prin mpr irea legal a drepturilor de proprietate. Un exemplu l constituie proprietatea imo&iliar care nu apar ine unui singur proprietar. (roprietatea poate apar ine unei societ i comerciale cu mai mul i ac ionari sau asocia i, sau mai multor coproprietari. 4ipuri de proprietate, +.+.2.9 Co0t "Co0t& i% (re ul pltit pentru &unuri sau servicii devine costul acestora pentru cumprtor. ii% Suma necesar pentru a crea sau a produce &unul sau serviciul. Costul este un concept referitor la

produc ie, deci diferit de sc3im&. .up o& inerea &unului sau dup prestarea serviciului, costul acestora devine un fapt istoric. Costul total al unei propriet i include toate costurile directe 'i indirecte de Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, :.B, :.9,1 Introducere la IVS$urile 9, + 'i B, B.+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .(# ;losar pentru IVS$uri produc ie a acesteia. 7 se vedea 'i (re , Valoare. Co0t de nlocuire "nou& Replacement Co0t "/eF& > estimare a costului de nlocuire se refer la construirea unei cldiri cu utilitate compara&il, folosind proiectul 'i materialele utilizate n mod curent pe pia . Costul curent al unui element nou similar, care are o utilitate ec3ivalent apropriat cu cea a elementului evaluat. Costul de nlocuire a unui activ cu un activ su&stitut cu aceea'i utilitate1 n mod normal, rezult din costul curent de ac3izi ie a unui activ similar, nou sau uzat, sau a unei capacit i poten iale productive sau de servicii. Costul de nlocuire presupune utilizarea materialelor, te3nologiilor 'i proiectelor moderne. Vezi 'i 7ctiv modern ec3ivalent, Cost de reproduc ie. Concepte fundamentale

ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, :.991 ;8 :, B.+,1 ;8 D, B.B2 Co0t de nlocuire net "CI/& ",epreciated Replacement Co0t,RC& > aplica ie a a&ordrii prin cost, care poate fi utilizat la estimarea valorii activelor specializate n scopuri de raportare financiar c*nd exist informa iide pia insuficiente sau deloc. Costul curent al unui activ ec3ivalent modern minus deducerile pentru deteriorarea fizic 'i pentru orice forme relevante de depreciere 'i optimizare. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, C.: IV7 9, B.91 IV7 B, B.91 ;8 E, B.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .(. 7 se vedea 'i 7&ordarea prin cost. Co0t de reproducie "nou& Reproduction Co0t "/eF& Costul curent al construirii unei replici exacte a structurilor existente, utiliz*nd acela'i proiect 'i materiale de construc ie similare cu cele din perioada de execu ie. Costul curent al unui element nou, identic. (e pia a o&iectelor de art, costul de

reproduc ie este costul de creare a unei copii fidele cu o&iectul original. 7 se vedea 'i 6etoda costului n evaluarea o&iectelor de art, Cost de nlocuire. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, :.991 ;8 :, B.++1 ;8 D, B.BCo0turi ulterioare "Sub0ecvent Co0t0& Conform principiului de recunoa'tere din I7S 9D, -, o entitate recunoa'te n valoarea conta&il a unui element de imo&ilizri corporale costul pr ii nlocuite ntr$un astfel de element, c*nd acel cost apare, dac sunt ntrunite criteriile de recunoa'tere. I7S 9D, 9B Culturi perene "Perennial Plantin*0& Culturi formate din plante care au o durat de via care se prelunge'te peste un an sau peste un ciclu de recolt. Un astfel de exemplu l reprezint viile 'i livezile. 7ceste tipuri de propriet i pot avea o investi ie de capital semnificativ n planta ii, care reprezint un activ corporal amortiza&il. 7 se vedea 'i (dureK"ond forestier. ;8 9,, B.D Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .(2 ;losar pentru IVS$uri Cumprtor 0pecial "Special PurcCa0er& Un cumprtor pentru care un anumit activ are o valoare special datorat avantajelor provenite din de inerea acestuia, avantaje de care nu pot

&eneficia ceilal i cumprtori de pe pia . 7 se vedea 'i Valoarea special. IVS +, B.: ,ata evalurii "Valuation ,ate& .ata la care este vala&il opinia evaluatorului asupra valorii. ,ata raportului "Report ,ate& .ata raportului de evaluare. (oate fi aceea'i sau poate fi diferit de data evalurii. ;8 :, B.+91 ;8 D, B.BD ,atorie financiar "8inancial :iabilitS& >rice datorie care este/ a% o o&liga ie contractual #i% de a ceda lic3idit i sau alt activ financiar unei alte entit i1 sau #ii% de a sc3im&a instrumente financiare sau alte datorii financiare cu alt entitate, n condi ii care sunt poten ial nefavora&ile pentru entitate1 &% un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente de capitaluri proprii ale entit ii 'i este/ #i% un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este sau poate fi o&ligat s livreze un numr varia&il din propriile instrumente de capitaluri proprii1 sau #ii% un instrument financiar derivat care va fi sau poate fi decontat altfel dec*t prin sc3im&ul unei sume fixe de numerar sau al unui alt activ financiar n I7S B+, 99 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .(( sc3im&ul unui numr fix din propriile instrumente de

capitaluri proprii ale entit ii. n acest scop, propriile instrumente de capitaluri proprii ale entit ii nu includ instrumentele care pot fi ele nsele contracte pentru primirea sau livrarea viitoare a propriilor instrumente de capitaluri proprii ale entit ii. ,aune ",ama*e0& 7 se vedea Confiscare. ,eclaraie de conformitate "Compliance Statement& > declara ie care atest faptul c evaluatorul a respectat cerin ele etice 'i profesionale con inute n Codul .eontologic IVSC, aferent ndeplinirii misiunii. n unele ri, declara ia de conformitate este cunoscut su& denumirea de certificarea valorii. IVS B, 2.9.9, 'i 2.9.9,.9 prezint con inutul declara iei de conformitate. IVS B, B.9 ,epreciere "Impairment& > pierdere n &eneficiile economice viitoare sau n poten ialul serviciilor unui activ, care dep'e'te recunoa'terea sistematic a &eneficiilor economice viitoare ale activului sau a poten ialului serviciilor prin depreciere. I(S7S +9.9: ,epreciere D amortizare ",epreciation& i% n contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la corec iile efectuate asupra costului de reproduc ie sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizic, deprecierea func ional #te3nologic% 'i extern #economic%, pentru a estima valoarea activului pentru un sc3im&

Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, B.Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .(3 ;losar pentru IVS$uri ipotetic, pe o pia unde nu exist informa ii despre v*nzri. n raportarea financiar amortizarea se refer la c3eltuiala care reflect alocarea sistematic a valorii deprecia&ileKamortiza&ile a unui activ, pe parcursul duratei lui de via util. )a este specific unei anumite entit i 'i utilizri a activului 'i nu este afectat n mod necesar de pia . ii% 7locarea sistematic a valorii amortiza&ile a unui activ pe ntreaga sa durat de via util. I7S 9D, D1 I7S BD, D1 I(S7S 9-, 9B I(S7S +9, 9: ,epreciere economic "Economic 7b0ole0cence& Vezi .epreciere extern ,epreciere n evaluare "7b0ole0cence& > pierdere n valoare din cauza diminurii utilit ii totale a propriet ii, cauzat de deteriorare, de modificri te3nologice, ale comportamentului uman 'i de cerin e sau modificri de mediu. .eprecierea uneori este clasificat n func ie de elemente ca proiect 'i func ionalitate dep'ite, elemente structurale ale proiectului, care nu ndeplinesc cerin ele standardelor curente 'i de factori din afara activului, cum sunt modificrile

n cererea de utilizare. IV7 B, B.B ,epreciere funcional "8unctional 7b0ole0cence& > pierdere de valoare a unei structuri cauzat de sc3im&rile de gusturi, preferin e, inova ii te3nologice sau standarde de pia . .eprecierea func ional se eviden iaz Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .(% prin costurile excesive de capital 'i costurile excesive de exploatare. (oate fi recupera&il sau nerecupera&il. 8umit 'i .epreciere te3nologic. ,epreciere extern "External 7b0ole0cence& > pierdere de valoare cauzat de factori exteriori activului n cauz. .eprecierea extern este numit 'i economic, de mediu sau de loca ie. )xemple de depreciere economic sunt sc3im&rile n ceea ce prive'te concuren a sau n amenajarea teritorial local, cum este cazul unei fa&rici industriale l*ng o zon reziden ial. Se consider a fi nerecupera&il deoarece c3eltuiala necesar solu ionrii pro&lemei nu este practic. ,epreciere teCnolo*ic ")ecCnical 7b0ole0cence& 4ermen folosit de evaluatorii de imo&ilizri corporale pentru deprecierea func ional. ,ezvoltare ",evelop& !ealizarea unei cldiri, construc ii, exploatare minier sau alte opera iuni n, pe, peste 'i su& teren sau efectuarea oricrei modificri semnificative n

utilizarea cldirii sau terenului. ,i0cont pentru lip0 de control ",i0count for :acP of Control& Un procentaj sau o sum dedus#% ca pro$rata din valoarea total #9,,W% a ntreprinderii, care reflect lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control. 7 se vedea 'i (rim de control. ;8 D, B.9: ,i0cont pentru nelicCiditate "!arPetabilitS ,i0count& > sum sau procentaj care se deduce dintr$o participa ie la capital pentru a reflecta lipsa de lic3iditate. ;8 D, B.+E Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .(5 ;losar pentru IVS$uri ,i0cont pentru participaie minoritar "!inoritS ,i0count& .iscont pentru lipsa de control aplica&il la o participa ie minoritar. ;8 D, B.+C ,rept de di0poziie al proprietarului ":ea0ed 8ee Intere0t& .reptul de proprietate care revine proprietarului sau locatorului asupra unei propriet i nc3iriate, n care drepturile de folosin 'i ocupare sunt transferate unui c3iria' sau locatar1 4ipuri de proprietate, +.+.B ,rept de ncCiriere ":ea0eCold E0tate& .reptul unui locatar sau c3iria' n proprietatea nc3iriat, respectiv drepturile de folosin 'i ocupare pentru o anumit perioad de timp 'i

anumite condi ii #de ex. n sc3im&ul pl ii unei prime 'iKsau unei c3irii%. (ropriet ile pot fi nc3iriate pe o perioad de +2, D, sau CC de ani etc. 4ipuri de proprietate +.+.B ,rept de proprietate deplin "8ee Simple "E0tate& or 8reeCold&& .reptul de proprietate a&solut, care este limitat numai de stat. > proprietate de inut perpetuu 4ipuri de proprietate, +.+.+ ,rept de trecere "Ri*Ct0 of QaS& .rept sau privilegiu, o& inut prin utilizare sau prin contract, de trecere peste o por iune sau f*'ie de teren aflat n posesia altei persoane. 4ipuri de proprietate, +.+.:.+ ,rept iniial de ncCiriere "Meadlea0eCold Intere0t or SandFicC :e00or Intere0t& .e intorul unui contract ini ial de nc3iriere ;8 +, B.9.2 ,reptul cCiria'uluiD :ocatarului ":ea0e Intere0t& Cunoscut 'i su& denumirea de dreptul aferent contractelor de nc3iriereK leasing sau dreptul de ocupare 'i ;8 +, B.9.Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .(6 folosin .reptul real imo&iliar care este creat mai degra& de clauzele unui

contract de leasingKnc3iriere, dec*t de drepturile legale aferente de inerii propriet ii imo&iliare. .reptul aferent contractelor de nc3iriereKleasing este generat numai de clauzele unui anumit contract de nc3iriereKleasing, care expir la o dat prevzut n timp 'i poate fi divizat sau cedat prin su&nc3iriere altor pr i. ,reptul locatarului ")enantT0 Intere0t& 7 se vedea .reptul c3iria'ului ,repturi de proprietate "PropertS Ri*Ct0& .repturi asociate cu de inerea unei propriet i imo&iliare. .repturile de a poseda, a folosi 'i a culege fructele, c*t 'i de a dispune asupra o&iectului dreptului de proprietate imo&iliar. 7cestea includ dreptul de construire #sau de neconstruire% a terenului, de a$l nc3iria, de a$l exploata la suprafa sau n su&teran, de a$i modifica topografia, de a$l parcela 'i de a$l extinde n conformitate cu reglementrile legale. 7ceste drepturi sunt considerate atri&ute #elemente% ale dreptului de proprietate. 7tri&utele dreptului de proprietate pot fi exercitate numai n limitele 'i condi iile prevzute de lege. .reptul de proprietate poate fi suscepti&il de dezmem&rare prin uz, uzufruct, a&ita ie, superficie 'i servitu i legale, naturale 'iKsau conven ionale. ;8 9, B.,repturi reale imobiliare "Real PropertS& 4oate prerogativele, avantajele 'i &eneficiile legate de proprietatea asupra &unurilor imo&ile #proprietatea imo&iliar%. .repturile reale imo&iliare ;8 9, B.C Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

.3$ ;losar pentru IVS$uri reprezint un concept legal, distinct de proprietatea imo&iliar #&unurile imo&ile% care reprezint un activ fizic. (ot s existe anumite limitri poten iale n exercitarea drepturilor reale. 7 se vedea 'i (roprietate, (roprietate imo&iliar. ,urat de via economic "Economic :ife& "ie/ i% perioada de$a lungul creia se estimeaz c un activ este utiliza&il economic de ctre unul sau mai mul i utilizatori1 fie ii% numrul unit ilor de produc ie sau al unit ilor similare care se estimeaz a se o& ine prin utilizarea activului de ctre unul sau mai mul i utilizatori. I7S 9-,: ,urat de via le*al ":e*al :ife& .urata de via a unui activ necorporal sta&ilit prin lege #de ex.perioada de protec ie legal sau contractual a activului necorporal%. ;8 :, B.9D1 2.E.+.9.:.+ ,urat de via util "90eful life "of PropertS4 Plant and ERuipment&& "ie/ a% perioada n care un activ este prevzut a fi disponi&il pentru utilizare de ctre o entitate1 sau &% numrul de unit i de produc ie similare preconizate s se o& in din activ de ctre o entitate. !eferitor la leasing, durata de via util este definit ca/ (erioada estimat care rm*ne, de la

nceputul perioadei de leasing, fr a fi limitat la acesta, pe parcursul creia se a'teapt ca &eneficiile economice ncorporate n &un s fie consumate de ctre entitate. I7S 9D,D1 I7S BD,D1 I7S BE.E1 I(S7S 9-, 9B1 I(S7S +9, 9: I7S 9-, : Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .3EcCipament "ERuipment& 7 se vedea 6ijloace fixe mo&ile Elemente de comparaie "Element0 of Compari0on& Caracteristicile specifice ale propriet ilor 'i tranzac iilor care determin diferen ele dintre pre urile pltite pentru propriet ile imo&iliare. )lementele de compara ie includ, fr a se limita numai la acestea, urmtoarele/ drepturile de proprietate transmise, condi iile de finan are, condi iile de v*nzare, condi iile de pia , localizarea 'i caracteristicile fizice 'i economice. ;8 9, B.B Evaluare "Valuation& (rocesul de estimare a valorii. Evaluarea ntreprinderii "?u0ine00 Valuation& 7ctul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei ntreprinderi sau participa ii la aceasta. ;8 D, B.2 Evaluarea *lobal "!a00 Apprai0al& (ractica evalurii unor propriet i n

&loc, la o dat sta&ilit, n urma aplicrii sistematice 'i uniforme a metodelor 'i te3nicilor de evaluare, care permit analizarea 'i verificarea statistic a rezultatelor. ;8 9B, B.B Evaluarea teCni-c n indu0tria extractiv")ecCnical A00e00ment in tCe Extractive Indu0trie0& Un document te3nic ela&orat de exper ii te3nici care sprijin evaluarea industriei extractive 'i care este o anex sau formeaz o parte din raportul de evaluare. ;8 9:, B.92 Evaluator "Valuer& > persoan care are pregtirea profesional necesar, capacitatea 'i Cod .eontologic,B.B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .3# ;losar pentru IVS$uri experien a de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune o& inerea unei autoriza ii nainte ca evaluatorul s 'i desf'oare activitatea n acest sens. 7 se vedea 'i )valuator profesionist de propriet i. Evaluator extern "External Valuer& Un evaluator care, mpreun cu oricare asociat, nu are legturi importante cu clientul, cu un agent care ac ioneaz n numele clientului sau cu proprietatea supus evalurii. 7 se vedea 'i )valuator independent, )valuator intern. Cod .eontologic, B.2 Evaluator de ntreprinderi

"?u0ine00 Valuer& > persoan care prin pregtire, instruire 'i experien este calificat s efectueze o evaluare a unei ntreprinderi, participa ii, ac iuni 'iKsau a activelor necorporale. ;8 D, B.D Evaluator independent "Independent Valuer& Un evaluator care ndepline'te cerin ele specifice de independen , aferente mai multor misiuni 'i care este supus unor reglementri sau legi, n anumite ri 'i pentru anumi i clien i. 7 se vedea 'i )valuator extern. Codul deontologic, B.D IV7 +, D.E.B Evaluator intern "Internal Valuer& Un evaluator angajat fie n cadrul ntreprinderii care de ine activele, fie n cadrul firmei de conta&ilitate responsa&il cu ela&orarea rapoartelor 'iKsau nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un evaluator intern este apt s respecte toate exigen ele privind independen a 'i o&iectivitatea profesional, solicitate n conformitate cu Codul .eontologic ns, n anumite Cod .eontologic, B.: Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .3. tipuri de angajamente este posi&il s nu ndeplineasc ntotdeauna rolul de evaluator independent, din cauza unor reglementri de reprezentare pu&lic. 7 se vedea 'i )valuator extern. Evaluator profe0ioni0t de

proprieti "Profe00ional PropertS Valuer& > persoan care are calificrile, a&ilit ile, competen a 'i experien a necesare pentru a estima valoarea 0 n general, valoarea propriet ii 0 pentru o diversitate de scopuri, incluz*nd tranzac ii care presupun cedarea dreptului de proprietate asupra &unurilor, a propriet ii considerat garan ie pentru asigurarea mprumuturilor, a propriet ii care face o&iectul unor litigii sau pentru impozitare 'i a propriet ii tratate ca active imo&ilizate n rapoartele financiare. Un evaluator profesionist de propriet i poate avea 'i competen a de a efectua evaluri ale altor categorii de &unuri, de exemplu/ &unuri mo&ile, ntreprinderi 'i active financiare. 7 se vedea )valuator extern, )valuator independent, )valuator intern, )valuator. IntroducereK >&iective 'i arie de aplica&ilitate ale IVS1 ;8 2, B.9Expert teCnic n indu0tria extractiv ")ecCnical Expert in tCe Extractive Indu0trie0& > persoan care este responsa&il pentru toat evaluarea te3nic aflat la &aza evalurii n industria extractiv sau numai pentru o parte a acesteia. Un expert te3nic tre&uie s ai& experien a adecvat n aceast pro&lem 'i, n rile unde se cere prin statut sau legisla ie, tre&uie s fie mem&ru sau s de in o licen vala&il din partea unei organiza ii profesionale, care s ai& autoritatea de a sanc iona mem&rii sau

;8 9:, B.9: Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .32 ;losar pentru IVS$uri licen ia ii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze toat evaluarea te3nic sau o parte a acesteia, fr s fie expert te3nic. ExpropriereD cumprare obli*atorie "Compul0orS AcRi0itionDPurcCa0e& n conformitate cu procedurile 'i practicile legale, preluarea de ctre guvern a propriet ilor private n scopul utilizrii pu&lice contra unei compensa ii, a'a cum este prevzut de lege. 4ermenul, expropriere sau cumprare o&ligatorie, este utilizat n cadrul CommonAealt3. 4ermenii expropriere 'i despgu&ire sunt utiliza i n 7merica de 8ord. 7 se vedea 'i Confiscare. 8actor de capitalizare "Capitali0ation 8actor& >rice multiplu sau divizor folosit pentru a converti venitul n valoare. 7 se vedea 'i !ata de capitalizare, 6ultiplicatorul venitului, !at de evaluare. ;8 :, B.:1 ;8 D, B.E 8erme a*ricole "Crop"pin*& 8arm0& (ropriet i agricole utilizate pentru producerea mrfurilor care n general sunt plantate 'i recoltate ntr$un ciclu de 9+ luni. (e propriet ile utilizate pentru produc ia anual se pot cultiva mai multe tipuri de recolt anual, n aceea'i perioad, iar aceste recolte pot necesita sau nu iriga ii. 7numite mrfuri sunt culturile anuale, care pot

fi lsate n pm*nt peste acel ciclu de 9+ luni, conform prevederilor unui contract sau n situa ia unor condi ii de pia nefavora&ile. 7ceste recolte vor ine mai mult de un an dup str*ngerea recoltei ns nu sunt considerate ;8 9,, B.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .3( permanente. 7 se vedea 'i 4eren irigat, Culturi perene 8erme de lapte ",airS 8arm0& (ropriet i agricole utilizate n produc ia de lapte de vac sau pentru alte produse lactate. 7ceste propriet i, n general de in construc ii extinse #grajduri, 3ale pentru muls, silozuri% 'i ec3ipamente #iesle pentru 3rnit, ma'ini de muls%. "urajul poate fi produs pe proprietate, ac3izi ionat sau o& inut din am&ele surse. ;8 9,, B.+ 8erme zooteCniceD Cre0ctorii de animale ":ive0tocP RancCe0 DStation0& (ropriet i agricole folosite pentru cre'terea 'i 3rnirea animalelor precum vaci, oi, porci, capre, cai sau com&ina ii ale acestora. Utilizarea efectiv a acestor propriet i poate m&rca diferite forme. 7nimalele pot fi crescute, nmul ite 'i v*ndute n procesul de func ionare a propriet ii. 7nimalele tinere pot fi ac3izi ionate din afara propriet ii 'i apoi crescute pe proprietate. 7nimalele pot fi crescute pentru consum sau ca animale de prsil. "urajul pentru animale poate fi produs pe proprietate, importat sau o& inut din am&ele surse. (ropriet ile utilizate pentru cre'terea 'i 3rnirea animalelor au investi ii

semnificative de capital n construc ii # arcuri, adposturi pentru animale, staule, gard despr itor% 'i c3iar n animale, care pot fi amortiza&ile sau neamortiza&ile, n func ie de legile 'i reglementrile na ionale. ;8 9,, B.2 8lux de numerar "Ca0C 8loF& Venitul net periodic, curent sau cel estimat, generat de veniturile 'i c3eltuielile de func ionare 'i de Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .33 ;losar pentru IVS$uri v*nzarea unei propriet i, generatoare de venit. >lux de numerar brut# (rofitul net plus c3eltuieli non$cas3, cum este amortizarea. >lux de numerar net# (e o perioad de exploatare, acel numerar care rm*ne dup ce au fost ac3itate toate c3eltuielile n numerar ale ntreprinderii. "luxul de numerar net este definit ca fiind numerarul disponi&il pentru capitalul propriu #ac ionari% sau pentru capitalul investit #investitori%. >lux de numerar net pentru capitalul propriu# (rofitul net #dup impozit% plus amortizarea 'i alte c3eltuieli noncas3, minus cre'terile fondului de rulment, minus c3eltuielile de capital, minus descre'terea capitalului mprumutat investit sau plus cre'terea capitalului mprumutat investit. >lux de numerar net pentru capitalul investit# "luxul de numerar net pentru capitalul propriu plus do&*nzile pltite #dup deducerea impozitului% minus cre'terea net a capitalului mprumutat investit. ;8 :, B.D.9 ;8 D, B.99.9 ;8 :, B.D.+1 ;8 D, B.99.+

;8 :, B.D.B1 ;8 D, B.99.B ;8 :, B.D.: ;8 D, B.99.: 8ond comercial "+oodFill& i% Un activ necorporal transfera&il, &azat pe pro&a&ilitatea ca clien ii s continue s apeleze la acelea'i loca ii unde se desf'oar activitatea su& un anumit nume comercial sau acolo unde &unurile sunt v*ndute iar serviciile oferite su& o marc de comer , al crui rezultat este perspectiva de a o& ine un profit accepta&il. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .3% ii% "ondul comercial include dou componente distincte/ fondul comercial al propriet ii, care este transferat noului proprietar prin v*nzarea propriet ii 'i fondul comercial personal, asociat cu proprietarul sau managerul #n acest caz, acest element al fondului comercial va disprea dup v*nzarea propriet ii%. iii% <eneficii economice viitoare provenite din active care nu pot fi identificate n mod individual 'i recunoscute n mod distinct. Vezi 'i "ond comercial personal, "ond comercial transfera&il. 4ipuri de proprietate, :.:.+.9 I"!S B, 7nexa 7 8ond comercial per0onal "Per0onal +oodFill& Valoarea determinat de profitul peste a'teptrile pie ei, care va disprea dup v*nzarea propriet ilor generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori

financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor 'i capitalul investit n afacere. Vezi 'i "ond comercial, "ond comercial transfera&il. ;8 :, B.9+.+1 ;8 D, B.+,.+1 ;8 9+, B.B.+ 8ond comercial tran0ferabil ")ran0ferable +oodFill& 7cel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial 'i reputa iei, clientelei, loca iei, produselor 'i altor factori similari, care genereaz &eneficii economice. )ste specific propriet ilor generatoare de afaceri 'i va fi transferat noului proprietar prin v*nzarea propriet ii. ;8 :, B.9+.B1 ;8 D, B.+,.B1 ;8 9+, B.B.B 8ond de rulment "QorPin* Capital& .iferen a dintre activele curente #circulante% 'i datoriile curente. ;8 D, B.:+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .35 ;losar pentru IVS$uri +aranie pentru mprumut ":oan SecuritS& Un activ care este desemnat s fie la dispozi ia creditorului pentru a fi v*ndut 'i a se recupera astfel soldul creditului, n caz de neram&ursare a acestuia. +AVP "+AVP& (rincipii de evaluare general acceptate1 cea mai &un practic n activitatea de evaluare. IntroducereK

>&iective 'i arie de aplica&ilitate ale IVS Moldin* "Moldin* CompanS or Inve0tment ?u0ine00& > entitate care controleaz filialele prin de inerea pac3etelor de ac iuni de control ale acestora. > afacere care ncaseaz venituri de pe urma activelor sale. 4ipuri de proprietate, :.B.91 ;8 D, B.+9 Imobilizri corporale PropertS4 Plant and ERuipment "PPUE& i% 7ctive destinate utilizrii pe o &az continu #termen lung% n activitatea unei ntreprinderi, 'i anume teren 'i construc ii, ma'ini, utilaje 'i ec3ipamente, alte categorii de active identifica&ile1 mai pu in amortizarea cumulat. 4erenurile 'i mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice. ii% 7ctive corporale care/a% sunt de inute de o ntreprindere pentru a fi utilizate n produc ia de &unuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nc3iriate ter ilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative1 'i &% este posi&il a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, B.2.+.9 I7S 9D.D I(S7S 9-,9+

Impozitarea n funcie de valoare "Ad-valorem > procedur de prelevare a veniturilor, &azat pe estimarea valorii propriet ii, n corelare cu o scal a impozitrii ;8 9B, B.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .36 PropertS )axation& definit prin lege, cu specificarea intervalului de timp. 7 se vedea Valoare de impozitare, de impunere sau Valoare impoza&il. Indu0tria extractiv "Extractive Indu0trie0& 7cele activit i implicate n gsirea, extrac ia 'i n procesele asociate gsirii resurselor naturale, n sau n apropierea scoar ei pm*ntului. Cuprinde industria minier 'i industria petrolului. 8u include sectorul de industrie aferent extrac iei apei din pm*nt, dar include extrac ia fluidelor geotermale, pentru con inutul lor energetic. ;8 9:, B.9 Indu0tria minier "!ineral0 Indu0trS& )ntit ile implicate n explorarea mineralelor, minerit, procesarea 'i marRetingul mineralelor. ;8 nu se refer 'i la activele prin care se face rafinarea metalelor sau la uzinele de procesare a mineralelor, cum ar fi activele implicate n distri&u ia metalelor rafinate, p*n la fa&ricarea metalelor sau n produc ia de minerale, p*n la pia a final. ;8 9:, B.Indu0tria petrolului "Petroleum Indu0trS& )ntit ile implicate n explorri pentru i ei 'i n extrac ia, procesarea, rafinarea 'i v*nzarea i eiului 'i

gazelor asociate. ;8 9: nu se refer 'i la activit ile din avalul procesrii sau rafinrii petrolului 'i gazelor naturale, cum ar fi activele implicate n distri&u ia produselor petroliere rafinate ctre retaileri. ;8 9:, B.C Informaii comparabile "Comparable ,ata& Informa ii utilizate n evaluare care conduc la estimrile valorii1 informa iile compara&ile se refer la ;8 9, B.+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .%$ ;losar pentru IVS$uri propriet ile care au caracteristici similare cu cele ale propriet ii supus evalurii #proprietatea su&iect%. 7stfel de informa ii includ pre uri de v*nzare, c3irii, venituri 'i c3eltuieli, rate de capitalizare 'i de actualizare practicate pe pia . In0talaii "Plant& 7ctive care sunt com&inate indisolu&il cu altele 'i care pot include construc ii specializate nepermanente, ma'ini 'i ec3ipamente nete3nologice. ;8 B, 9.9.9 In0trumente de inve0tiii financiare "Securiti0ed Inve0tment In0trument0& Valori mo&iliare sau de instrumente financiare care reflect at*t pozi iile de datorie, c*t 'i de capitaluri proprii, reprezint*nd o alternativ la proprietatea direct. Investitorii pot de ine 'i tranzac iona pr i sau ac iuni ntr$o proprietate sau ntr$un pac3et de propriet i la fel cum pot de ine 'i tranzac iona ac iuni ale entit ilor. (ia a pentru astfel de valori mo&iliare include at*t un sector privat sau

institu ional #societ i, fonduri, companii de asigurare%, c*t 'i un sector pu&lic #investitori individuali care tranzac ioneaz pe pia a de capital%. Instrumentele de investi ie 0 valori mo&iliare includ fonduri de investi ii imo&iliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mo&iliare &azate pe ipoteci, firme de exploatare imo&iliar, etc. 4ipuri de proprietate 2.9.:1 2.9.:.91 2.9.:.+ In0trument financiar "8inancial In0trument& >rice contract ce genereaz simultan un activ financiar pentru o ntreprindere 'i o datorie financiar sau un instrument de capitaluri proprii pentru alt ntreprindere. I7S B+,99 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .%In0trumente de inve0tiie "titluri de valoare& Instrumente care asigur pozi iile de datorie 'i de capital, care sunt ac3izi ionate 'i v*ndute ntr$un sector de pia privat sau institu ional 'i ntrun sector de pia pu&lic1 exemplele sunt/ fondurile imo&iliare, fondurile ipotecare sau alte valori imo&iliare, &azate pe ipoteci, firme de exploatare imo&iliar. 4ipuri de proprietate, 2.9.:.+ Intere0e financiare "8inancial Intere0t0& Interesele create prin ipotecarea propriet ii imo&iliare atunci c*nd aceasta este utilizat drept colateral pentru garantarea unei finan ri sau c3eltuieli legate de proprietatea

respectiv sau reprezent*nd o participa ie de capital la proprietatea respectiv. Interesele financiare rezult din divizarea legal a propriet ii asupra ntreprinderii sau propriet ii imo&iliare #de exemplu/ asocieri, societ i comerciale, societ i mixte, coproprietate%, dintr$un drept op ional de a vinde sau cumpra o proprietate #de exemplu imo&iliar, ac iuni sau alte instrumente financiare% la un pre dat 'i ntr$o perioad sta&ilit, sau prin crearea unor instrumente investi ionale &azate pe un pac3et de active imo&iliare. 4ipuri de proprietate, +.+.2.B 4ipuri de proprietate, 2.9 Intere0ul cCiria'ului ")enantT0 Intere0t& 7 se vedea .reptul c3iria'uluiKlocatarului. Inve0tiii imobiliare "Inve0tment ProperS& i% (roprietatea imo&iliar #un teren sau o cldire 0 sau parte a unei cldiri 0 sau am&ele% de inut #de proprietar sau de locatar, n &aza unui contract de leasing financiar% mai degra& n scopul nc3irierii sau pentru I7S :,, 21 I(S7S 9D, D1 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .%# ;losar pentru IVS$uri cre'terea valorii capitalului sau am&ele, dec*t pentru/ a%a fi utilizat n produc ia de &unuri, prestarea de servicii sau n scopuri administrative sau &% a fi v*ndut pe parcursul desf'urrii normale a activit ii.

ii% n proprietatea imo&iliar, &unurile de inute cu scopul de a fi nc3iriate unei ter e pr i, pentru o posi&il ocupare viitoare de ctre proprietar sau n scopul unei dezvoltri viitoare pentru a aduce un venit din c3irii sau un profit din rev*nzare. Ipotec "!ort*a*e& (lasarea unei propriet i drept garan ie pentru ram&ursarea unui credit, conform unor clauze 'i condi ii specificate. n cazul ncetrii pl ii ratelor la credit, creditorul poate, n mod legal, s execute garan ia. IV7 +, B.+ Ipoteze "A00umption0& Supozi ii considerate a fi adevrate. Ipotezele implic fapte, condi ii sau situa ii care afecteaz su&iectul sau a&ordarea unei evaluri, dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. 7cestea sunt aspecte care, dup ce au fost declarate, tre&uie acceptate n vederea n elegerii evalurii. 4oate ipotezele care stau la &aza unei evaluri tre&uie s fie rezona&ile. 7 se vedea 'i Ipoteze speciale, neo&i'nuite sau extraordinare. Cod .eontologic, B.9 Ipoteze 0peciale4 neobi'nuite 0au extraordinare nainte de a nc3eia tranzac ia de ac3izi ie a unei propriet i, un cumprtor prudent tre&uie s fac IVS B, B.B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .%. "Special4 9nu0ual4 or ExtraordinarS A00umption0&

investiga ii proprii #due diligence%, interes*ndu$se pe pia despre respectiva proprietate. )ste normal ca evaluatorul s utilizeze ipotezele privind rezultatul pro&a&il al acestei analize 'i s se &azeze pe informa ia pe care clientul i$o pune la dispozi ie n aceast pro&lem. Ipotezele speciale, neo&i'nuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze adi ionale care se refer la pro&lemele studiate n cadrul acestei analize sau care se refer la alte pro&leme, cum ar fi identitatea cumprtorului, starea fizic a propriet ii, prezen a poluan ilor #cum ar fi contaminarea p*nzei de ap freatic% sau a&ilitatea de a redezvolta proprietatea. 7 se vedea 'i Ipoteze. <ntreprindereD Entitate "?u0ine00 EntitS& > organiza ie comercial, industrial, de servicii sau de investi ii, care desf'oar o activitate economic1 n general o ntreprindere cu scop de profit. ntreprinderile sunt entit i legal constituite su& diferite forme, n general ncadr*ndu$se n dou categorii, respectiv/ familiale, asocieri n participa iune, societ i n nume colectiv sau n comandit simpl, pe de o parte, 'i societ ile comerciale de capitaluri nc3ise sau desc3ise, pe de alt parte. 7lte forme de ntreprinderi pot fi grupurile de ntreprinderi 'i entit i multiple. (articipa ia la proprietate ntr$o ntreprindere poate fi nedivizat, mpr it ntre ac ionari 'iKsau poate s implice o participa ie majoritar 'i o participa ie minoritar. 7 se vedea 'i Continuitatea activit ii, 4ipuri de proprietate, :.9, :.+, :.-, :.E1

;8 D, B.: Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .%2 ;losar pentru IVS$uri Companie 3olding, Companie opera ional, (ropriet i generatoare de afaceri. <ntreprinderea public de afaceri "+overnment ?u0ine00 Enterpri0e "+?E&& > entitate care are urmtoarele caracteristici/ a% este o entitate cu capacitatea de a contracta n nume propriu1 &% i$a fost desemnat autoritatea financiar 'i opera ional de a desf'ura o activitate1 c% vinde &unuri 'i servicii, n cursul normal al activit ii sale, ctre alte entit i realiznd profit sau recuperarea total a costurilor1 d% nu se &azeaz pe finan are continu din fonduri pu&lice pentru continuarea activit ii #alta dec*t ac3izi ionarea de produse ntr$o tranzac ie desf'urat n condi ii o&iective%1 'i e% este controlat de o entitate din sectorul pu&lic. I(S7S +9.9: :ea0in*D ncCiriere ":ea0e& i% Un acord contractual prin care drepturile de folosin 'i de posesie sunt transferate de la de intorul titlului de proprietate #numit 'i proprietar sau locator% n sc3im&ul promisiunii fcute de ctre o alt parte #numit c3iria' sau locatar% de a plti c3iriileKrentele a'a cum sunt prevzute n contractul de nc3iriereKleasing. n practic, drepturile 'i o&liga iile pr ilor pot fi complexe 'i depind de clauzele specificate n contract.

ii% Un contract prin care locatorul cedeaz locatarului, n sc3im&ul ;8 +, B.9.D I7S 9-,: Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .%( unei pl i sau unei serii de pl i, dreptul de a folosi un &un pentru o perioad convenit de timp. :ea0in* financiar "8inance :ea0e& >pera iunea de leasing care transfer, n mare msur, toate riscurile 'i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra &unului. 4itlul de proprietate poate fi transferat, n cele din urm sau nu. 7 se vedea 'i ?easing opera ional. I7S 9-, : :ea0in* operaional "7peratin* lea0e& >pera iunea de leasing ce nu intr n categoria de leasing financiar. 7 se vedea 'i ?easing financiar. I7S 9-, : :i0ta cldirilor de patrimoniu 0au re*i0trul proprietilor i0torice ":i0tin* of Merita*e ?uildin* or Mi0toric Propertie0 Re*i0ter& > nregistrare oficial a propriet ilor istorice. 8u toate propriet ile istorice sunt nregistrate n mod o&ligatoriu n listKregistru. 6ulte propriet i recunoscute n mod pu&lic ca av*nd importan cultural 'i istoric sunt calificate de asemenea ca propriet i imo&iliare istorice. ;8 92, B.B :ocator ":e00or& Un proprietar care transfer dreptul de folosin a unui activ unei alte

persoane #locatar% n &aza unui contract de nc3iriere. ?ocatorul este numit, de o&icei, proprietar. !ana*ement de competen medie "Avera*e Competent !ana*ement& 7 se vedea >perator de eficien rezona&il. !a'ini "!acCinerS& Vezi 6ijloace fixe mo&ile Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .%3 ;losar pentru IVS$uri !etoda co0tului n evaluarea obiectelor de art "Co0t ApproacC for Valuin* 8ine Art& > a&ordare comparativ a valorii o&iectelor de art care ia n considerare, ca su&stitut pentru cumprarea unui anumit o&iect de art, posi&ilitatea crerii unui alt o&iect de art care s nlocuiasc originalul. )stimarea evaluatorului se &azeaz pe costul de reproduc ie sau de nlocuire al o&iectului de art n cauz 'i pe natura nlocuirii, de ex. nlocuirea unui o&iect vec3i cu unul nou, &az de despgu&ire, o copie exact #facsimil% sau o reproducere. Fnlocuirea unui o&iect vec3i cu unul nouG se refer la costul de ac3izi ie al aceluia'i element sau, dac acesta nu este disponi&il, al unui element de acela'i fel 'i n aceea'i stare, de pe pia a de v*nzare cu amnuntul a o&iectelor de art noi. F<az de despgu&ireG se refer la costul de nlocuire a unui element cu altul similar 'i n aceea'i stare pe pia a de v*nzare cu amnuntul, la m*na a doua a o&iectelor de art 'i antic3it i. F> reproducereG este o copie a

o&iectului original, c*t mai apropiat cu originalul n ceea ce prive'te natura, calitatea 'i vec3imea materialelor, ns creat prin metodele moderne de realizare. F> copie exact #facsimil%G reprezint o copie fidel a o&iectului original, realizat cu materiale care au o natur, calitate 'i vec3ime similar 'i prin metodele de realizare din perioada original. ;8 2, B.: Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .%% !etoda dividendelor ",ividend0 !etCod& 7 se vedea 7naliza "luxului de numerar actualizat #.C"%. !etoda inve0tiiei "Inve0tment !etCod& > procedur de evaluare care capitalizeaz venitul viitor estimat sau utilitatea ca &az pentru estimarea valorii de pia a activului n cauz. Ipoteza implicit este c investitorul nu va plti mai mult pentru activul n cauz fa de c*t ar tre&ui s plteasc pentru un alt activ cu un flux de venit de mrime, durat 'i pro&a&ilitate compara&ile. 7 se vedea 'i 7&ordarea prin venit. !etoda promotorului imobiliar "ContractorT0 !etCod& 7 se vedea 7&ordare prin cost. !etod de evaluare "Valuation !etCod& n cadrul a&ordrilor n evaluare, o cale specific de estimare a valorii. ;8 :, B.+:1 ;8 2, B.+91

;8 D, B.BC !iEloace fixe mobile "Plant and ERuipment& 7ctive imo&ilizate corporale, altele dec*t proprietatea imo&iliar, care/ #a% sunt de inute pentru a fi utilizate n produc ia de &unuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nc3iriate ter ilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative1 'i #&% se preconizeaz s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade. Categoriile de mijloace fixe mo&ile sunt/ Instala ii. 7ctive care sunt com&inate ;8 B, B.B1 ;8 2, B.921 ;8 E, B.2 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .%5 ;losar pentru IVS$uri indisolu&il cu altele 'i care pot include construc ii specializate nepermanente, ma'ini 'i ec3ipamente nete3nologice. 6a'ini. 6a'inile individuale sau un grup de ma'ini. > ma'in este un aparat utilizat pentru un proces specific n activitatea de exploatare a entit ii. )c3ipamente. 7lte active care sunt utilizate pentru a facilita func ionarea ntreprinderii sau entit ii. 7ctive corporale care/ #a% sunt de inute pentru a fi utilizate n produc ia de &unuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nc3iriate ter ilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative1 'i &% este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade 7 se vedea 'i <unuri mo&ile. I7S 9D.D !ineral "!ineral& >rice material natural folositor 'iKsau

av*nd o valoare n sine, sta&ilit de umanitate 'i gsit n sau pe scoar a pm*ntului. (entru scopul ;8 9:, mineralele includ 'i mineralele metalice, mineralele industriale, pietri', pietre pre ioase 'i com&usti&ili minerali1 dar mineralele nu includ petrolul, care este definit separat. Vezi 'i (etrol ;8 9:, B.: !i0iuniea de evaluare "Valuation A00i*nment& 7 se vedea Specifica iile misiunii de evaluare. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .%6 !obilier4 acce0orii 'i ecCipamente "8urniture4 8ixture0 and ERuipment& <unuri mo&ile corporale, accesorii comerciale 'i amenajrile locatarului. 7 se vedea 'i <unuri mo&ile. 4ipuri de proprietate, B.+.+.+1 ;8 2, B.D. !odelare financiar "8inancial !odellin*& (reviziunea sc3emei de evolu ie a venitului sau fluxului de numerar periodic al unei ntreprinderi sau propriet i, din care pot fi calcula i indicatori ai renta&ilit ii financiare. (reviziunile venitului sau fluxului de numerar se fac prin utilizarea unui model financiar care reflect rela iile istorice dintre venituri, c3eltuieli 'i valoarea capitalului, precum 'i cele rezultate din previziunea acestor varia&ile. .e asemenea, modelarea financiar poate fi utilizat 'i ca un

instrument de conducere pentru a testa a'teptrile n ceea ce prive'te performan a propriet ii, pentru a evalua integritatea 'i sta&ilitatea modelului .C" sau ca o metod de reproducere a pa'ilor fcu i de investitori n luarea deciziilor privind ac3izi ionarea, v*nzarea sau de inerea unei propriet i sau unei ntreprinderi. 7 se vedea 'i 7naliza fluxului de numerar actualizat. ;8 C, B.B !odelul bazat pe valoarea Eu0t "8air Value !odel& 7 se vedea 6odelul de reevaluare. !odelul co0tului "Co0t !odel& .up recunoa'terea ca activ, un element de imo&ilizri corporale va fi nregistrat la costul su minus orice amortizare acumulat 'i orice pierderi acumulate din depreciere. I7S 9D, B, Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .5$ ;losar pentru IVS$uri Vezi 'i 6odelul &azat pe reevaluare. !odelul de reevaluare "Revaluation !odel& .up recunoa'terea ca activ, un element de imo&ilizri corporale a crui valoare just poate fi evaluat credi&il va fi nregistrat la o valoare reevaluat, aceasta fiind valoarea sa just la data reevalurii minus orice amortizare acumulat ulterior 'i orice pierderi acumulate din depreciere. !eevalurile se vor face cu suficient regularitate pentru a se asigura c valoarea conta&il nu difer prea mult de ceea ce s$ar fi determinat prin utlizarea valorii juste la data &ilan ului. Vezi 'i 6odelul &azat pe cost.

I7S 9D, B9 !ultiplicator de venit "Income !ultiplier or Vear0T PurcCa0e& !aportul dintre pre ul de v*nzare sau valoarea unei propriet i 'i venitul mediu anual sau venitul a'teptat1 poate fi &azat pe venitul &rut sau net. Se aplic asupra venitului pentru a se calcula valoarea capitalului. 4ermenul Fmultiplicator #multiplu% al venituluiG se utilizeaz n 7merica de 8ord. 7 se vedea 'i "actor de capitalizare, 6etoda investi iei, !at de evaluare. 7biecte de colecie "Collectible0& 4ermen care descrie pe larg o&iectele de colec ie, datorit interesului pe care acestea l provoac prin raritatea, noutatea sau unicitatea lor. n anumite ri, acest termen poate fi folosit, printre altele, pentru o&iectele de art, antic3it i, pietre pre ioase 'i &ijuterii, instrumente muzicale, colec ii numismatice 'i filatelice, cr i rare 'i materiale de ar3iv. n alte situa ii, termenul este folosit, n mod normal, ;8 2, B.+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .5pentru aceste o&iecte 'i pentru o mare varietate de alte elemente care nu sunt incluse ntr$o alt categorie distinct. 7perator de eficien rezonabil 0au mana*ement de competen medie "Rea0onablS Efficient 7perator4 or Avera*e Competent

!ana*ement& Un concept legat de pia , prin care un cumprtor poten ial, 'i astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentena&il al activit ii 'i renta&ilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care ac ioneaz ntr$o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degra& poten ialul afacerii de a genera profit al afacerii, dec*t nivelul curent al profitului realizat de ctre proprietarul curent, astfel excluz*ndu$se fondul comercial personal. ;8 9+, B.:. 7ptimizare #7ptimi0ation& (rocesul prin care se determin op iunea de nlocuire la cel mai mic cost a poten ialului rmas de servicii al unui activ. )ste un proces de ajustare a costului de nlocuire pentru a reflecta faptul c activul poate fi depreciat te3nologic sau poate avea o capacitate mai mare dec*t este necesar. 7stfel, n cazul n care sunt posi&ile alternative de nlocuire a activului, se adopt acele alternative cu costul cel mai mic. IV7 B, B.: ;8 E, B.: 7piune "7ption& Un contract prin care se acord dreptul de a cumpra, vinde sau nc3iria proprietatea imo&iliar ntr$o perioad specificat 'i la un pre sta&ilit. > op iune creeaz un drept a crui exercitare este condi ionat de ndeplinirea unor condi ii specificate. 4ipuri de proprietate, 2.9.B. Participare minoritar (ozi ia proprietarului care$i asigur su& 2,W din voturile totale ale unei

;8 D, B.B, Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .5# ;losar pentru IVS$uri "Intere0 minoritar& "!inoritS Intere0t& ntreprinderi. 7cea parte din profitul sau pierderea 'i din activele nete ale unei filiale atri&ui&il participa iilor la capitalurile proprii, care nu sunt de inute, direct sau indirect prin filiale, de societateamam. I7S +-, : I"!S B, 7 Patrimoniu cultural "Cultural Merita*e& Sunt recunoscute trei grupuri de active/ 9. 6onumente/ opere ar3itecturale, opere de sculptur monumental 'i pictur, elemente sau structuri de natur ar3eologic, inscrip ii, adposturi n pe'ter 'i com&ina ii de forme, care au o valoare universal remarca&il din punctele de vedere ale istoriei, artei sau 'tiin ei1 +. ;rupuri de cldiri/ grupuri de cldiri separate sau unite care, datorit ar3itecturii lor, a omogenit ii sau a localizrii lor n peisaj, sunt de o valoare universal remarca&il din punctele de vedere ale istoriei, artei sau 'tiin ei1 'i B. Situri/ opere ale omului sau o com&ina ie dintre opera naturii 'i a omului, 'i arii care cuprind situri ar3eologice, care sunt de o valoare universal remarca&il din punct de vedere istoric, estetic, etnologic sau antropologic. Conven ia 6ondial asupra (atrimoniului,

7rticolul I, U8)SC> PdureD8ond fore0tier "8ore0trSD )imberland& (roprietate agricol folosit pentru cre'terea copacilor, care nu pot fi planta i ntr$o livad 'i care sunt planta i periodic, n decursul unor perioade lungi #9,$+, ani sau c3iar mai mult%. Sunt considerate ca fiind propriet i agricole deoarece produc o recolt, de exemplu lemnul, c3iar dac ;8 9,, B.B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .5. aceast recolt necesit o perioad mai lung de cre'tere. 7 se vedea 'i Culturi perene. Petrol "Petroleum& >rice su&stan natural con in*nd 3idrocar&uri, n stare gazoas, lic3id sau solid. (rodusele petroliere primare sunt i eiul 'i gazul natural. Vezi 'i Industriile extractive. ;8 9:, B.E Pierdere din depreciere "Impairement :o00& .iferen a dintre valoarea conta&il #mai mare % 'i valoarea recupera&il a unui activ sau a unei unit i generatoare de numerar. I7S BD,D Portofoliu "Portfolio& Un ansam&lu de diferite propriet i de inute sau administrate de o singur entitate. Potenial de profit ")radin* Potential&

(rofituri viitoare o& inute din v*nzarea &unurilor 'i produselor #de exemplu/ com&usti&il, alimente 'i &uturi% sau din furnizarea unor servicii specializate pentru cazare, parcare, jocuri sau alte activit i de divertisment. (oten ialul de profit este asociat cu o categorie de propriet i #&enzinrii, restaurante, 3oteluri, cazinouri, cinematografe 'i teatre%, a cror valoare de pia include nu numai terenul, cldirile 'i &unurile mo&iliare, ci 'i activele necorporale, ca fondul comercial 'i activitatea comercial ns'i. Potenial de 0ervicii "Service Potential& Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze &unuri 'i servicii conform o&iectivelor entit ii. n sectorul pu&lic, conceptul de poten ial de servicii reprezint nlocuitorul testului renta&ilit ii adecvate, aplicat n sectorul privat. IV7 B, B.C ;8 E, B.D Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .52 ;losar pentru IVS$uri Poziie maEoritar "!aEoritS Intere0t& (ozi ia proprietarului care de ine peste 2,W din voturile totale ntr$o ntreprindere. ;8 D, B.+2 Pre "Price& > sum cerut, oferit sau pltit pentru un &un sau serviciu. (re ul este un concept care se refer la sc3im&ul unei mrfi, unui produs sau unui serviciu. (re ul reprezint suma de &ani care a fost cerut, oferit sau pltit pentru o marf. .up ce

sc3im&ul a fost efectuat, pre ul pu&lic sau confiden ial devine un fapt istoric. (re ul pltit reprezint intersec ia dintre ofert 'i cerere. 7 se vedea 'i Cost, Valoare. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, :.+1 Introducere la IVS 9, + 'i B, B.9 Pre de licCidare a 0tocului "Mammer Price& >ferta acceptat 'i anun at, care nu include taxele 'i comisioanele 'i, n consecin , dar nu neaprat, pre ul de ac3izi ie. 7 se vedea 'i (re de licita ie, V*nzare prin acord privat. ;8 2, B.E Pre de licitaie "Auction price& (re ul care reprezint ultima propunere acceptat n cadrul unei licita ii pu&lice1 poate include sau nu onorarii sau comisioane. 7 se vedea 'i (re de lic3idare a stocului, V*nzare prin acord privat. ;8 2, B.9 Prim de control "Control (lusul de valoare aferent pac3etului de control, care reflect puterea sa de ;8 D, B.9B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .5( Premium& control, n contrast cu un pac3et minoritar. 7 se vedea 'i .iscont pentru lips de control. Principiul 0ub0tituiei

"Principle of Sub0titution& > persoan prudent nu va plti pentru un &un sau serviciu mai mult dec*t costul de ac3izi ie pentru un &un sau serviciu accepta&il ca su&stitut, n a&sen a factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai &une alternative, pentru un &un su&stitut sau pentru un &un identic, va tinde s reflecte valoarea de pia . 7cest principiu este fundamental pentru cele trei a&ordri ale valorii de pia . Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, C.+ Procedur de evaluare "Valuation Procedure& 7c iunea, modalitatea 'i te3nica de ndeplinire a etapelor specifice metodei de evaluare. ;8 :, B.+21 ;8 2, B.++1 ;8 D, B.:,. Proprietate "PropertS& Un concept juridic care se refer la toate avantajele, drepturile 'i &eneficiile legate de de inerea acesteia. .reptul de proprietate se refer la un anumit avantaj sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. 4re&uie fcut 'i distinc ia ntre termenul de proprietate imo&iliar, ca entitate fizic 'i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint dreptul real imo&iliar. .e inerea unui drept asupra unui element de natur non$imo&iliar poart numele de proprietate mo&iliar.

Comitetul pentru Standarde Interna ionale de )valuare recunoa'te urmtoarele patru tipuri de proprietate/ Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, +.B, +.: 4ipuri de proprietate, 9., Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .53 ;losar pentru IVS$uri proprietatea imo&iliar, &unurile mo&ile #proprietatea mo&iliar%, ntreprinderi 'i active financiare. 7 se vedea <unuri mo&ile, (roprietate imo&iliar. Proprietate cultural "Cultural PropertS& (roprietatea nscris n ?ista patrimoniului mondial dup ce a ntrunit cel pu in unul dintre criteriile patrimoniului cultural 'i testul de autenticitate. Conven ia 6ondial asupra (atrimoniului, 7rticolul II, U8)SC> Proprietate de explorare 0au arie "Exploration PropertS or Area& Un drept real imo&iliar asupra unei propriet i ce con ine minereuri sau petrol, de prospec iune pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar pentru care via&ilitatea economic nu a fost demonstrat. ;8 9:, B.+ Proprietate

*eneratoare de afaceri ")rade Related PropertS& 7numite clase de proprietate imo&iliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere 'i care se tranzac ioneaz pe pia pe &aza poten ialului lor de a genera profit. IV7 +, B.:, ;8 9+, B.2 Proprietate imobiliar "Real E0tate& 4erenul 'i toate lucrurile care sunt parte natural a terenului, de exemplu/ copacii 'i mineralele, ca 'i o&iectele adugate de oameni, cum ar fi cldirile 'i amenajrile amplasamentului. 4oate instala iile permanente ale cldirilor, cum ar fi/ conductele, sistemele de nclzire 'i de aer condi ionat, ca&lurile electrice 'i cele incluse n construc ie cum ar fi lifturile sau ascensoarele fac parte, de asemenea, din proprietatea imo&iliar. (roprietatea imo&iliar include toate construc iile 'i amenajrile de la suprafa 'i din ;8 9, B.E Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .5% su&teran. 7 se vedea 7menajri ale terenului 'i construc ii, 4eren, .repturi reale imo&iliare. Proprietate i0toric "Mi0toric PropertS& (roprietate imo&iliar recunoscut pu&lic sau desemnat oficial de ctre o comisie guvernamental ca av*nd importan istoric sau cultural datorit asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioad istoric, cu un stil ar3itectural, sau de

patrimoniu na ional. (ropriet ilor istorice li se asociaz n mod o&i'nuit patru caracteristici/ 9% importan a lor istoric, ar3itectural 'iKsau cultural1 +% protec ia statutar sau legal de care pot &eneficia1 B% constr*ngeri 'i limitri n ceea ce prive'te utilizarea, transformarea 'i transferarea1 'i :% o&liga ia frecvent n unele jurisdic ii de a fi accesi&il pu&licului. Conceptele proprietate imo&iliar istoric 'i activ de patrimoniu adesea se suprapun, dar nu sunt identice n toate cazurile. 7 se vedea 'i 7ctiv de patrimoniu, (ropriet i istorice cu destina ie pu&lic. ;8 92, B.+ Proprietate liber Dvacant "Vacant Po00e00ion& (entru propriet ile imo&iliare aceasta presupune dreptul de posesiune asupra terenului sau a propriet ii construite, care nu are un ocupant curent. 4ermenul de (roprietate vacant se utilizeaz n CommonAealt3. Proprietate mobiliar "Per0onal PropertS& Un concept legal care se refer la toate drepturile, interesele 'i &eneficiile ce deriv din dreptul de proprietate asupra o&iectelor, altele dec*t proprietatea ;8 2 , B.9B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .55 ;losar pentru IVS$uri imo&iliar. n anumite ri, o&iectele propriet ii mo&iliare sunt numite n mod legal &unuri mo&ile pentru a se deose&i de proprietatea imo&iliar care se poate referi, fie la dreptul real imo&iliar, fie la proprietatea imo&iliar. >&iectele din categoria &unurilor

mo&ile pot fi corporale, cum ar fi &unurile mo&ile corporale sau necorporale, cum ar fi o crean sau un &revet de inven ie. >&iectele din categoria &unurilor mo&ile corporale nu sunt anexate n permanen propriet ii imo&iliare 'i n general sunt caracterizate prin caracterul lor mo&il. <unurile corporale 'i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imo&iliar. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare ;eneral 7cceptate, +.: Proprietate necorporal "Intan*ible PropertS& .repturile 'i privilegiile acordate proprietarului de active necorporale. ;8 :, B.92 Proprietate 0pecializat "Speciali0ed PropertS& > proprietate care se vinde rar pe pia sau niciodat, cu excep ia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, din cauza unicit ii ei rezultat din proiectul 'i natura sa specializat, din configura ia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. )xemple de propriet i specializate sunt rafinrii, centrale electrice, docuri, ec3ipamente specializate de produc ie, instala ii pu&lice, &iserici, muzee, 'i propriet i amplasate n anumite zone geografice pentru scopuri opera ionale IV7 9, B.:1 IV7 +, B.B1 ;8 E, B.Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

;losar pentru IVS$uri .56 sau pentru activit i comerciale. 8umite 'i propriet i cu scop special sau cu utilizare special. Proprieti a*ricole 0pecializate 0au cu un 0cop 0pecial "Speciali0ed or Special Purpo0e4 A*ricultural Propertie0& (ropriet i agricole care, n mod normal, nu produc o recolt, dar sunt folosite pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea recoltelor dup culesul acestora. n general, aceste propriet i au o suprafa mic de teren, ns sunt dotate cu construc ii #silozuri de cereale% 'i ec3ipamente #utilaje de ridicat%. (ropriet ile pot fi, de asemenea, clasificate ca av*nd un scop special dup natura &unurilor pe care le produc. 7stfel de exemple sunt/ fermele legumicole, fermele de psri, fermele care produc semin e omologate sau fermele 3orticole 'i grajdurile pentru cre'terea sau antrenarea cailor de curse. ;8 9,, B.E Proprieti imobiliare utilizate de proprietar "7Fner 7ccupied PropertS& (ropriet ile de inute #de proprietar sau de locatar n &aza unui contract de leasing financiar% pentru a fi utilizate n produc ia sau furnizarea de &unuri sau servicii sau n scopuri administrative. I7S :,, 21 I(S7S 9D, D Proprieti i0torice cu

de0tinaie public "PubliclS ,e0i*nated Mi0toric Propertie0& 7cele propriet i al cror statut istoric este recunoscut oficial de ctre organisme guvernamentale autorizate s identifice propriet ile istorice 'i s promoveze conservarea istoric. 7stfel de organisme pot fi create de ctre guvernele na ionaleKfederale, de statKprovinciale sau ale re'edin elor de jude eKmunicipale. Societ ile istorice locale non$guvernamentale pot 'i ele s desemneze propriet ile istorice 'i s ;8 92, B.2 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .6$ ;losar pentru IVS$uri in un o list a proprietilor istorice private care confer multe dintre stimulentele prezentate, dar rm*n*nd unele excep ii de la restric iile guvernamentale. 7 se vedea 'i ?ista cldirilor de patrimoniu sau registrul propriet ilor istorice. Randament cu toate ri0curile "All Ri0P0 Vield "ARV&& 7 se vedea !ata de capitalizare. Raport de evaluare "Valuation Report& Un document care nregistreaz instruc iunile pentru o anumit misiune de evaluare, &aza de evaluare 'i scopul evalurii ca 'i rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. .e asemenea, un raport de evaluare poate s explice procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii 'i s prezinte informa iile semnificative care au fost folosite n analiz. !apoartele

de evaluare pot fi ver&ale sau scrise. 4ipul, con inutul 'i dimensiunea unui raport variaz n func ie de destinatar, de cerin ele legale, de tipul propriet ii 'i de natura 'i complexitatea misiunii de evaluare. IVS B, B.2 Raport de evaluare 0cri0 "Qritten Report& !ezultatul unei evaluri, comunicat clientului n scris, inclusiv su& form electronic. !apoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care s con in toate materialele pertinente examinate 'i analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice, cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de ctre IVS B, B.D Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .6guvern sau alte agen ii sau scrisori ctre clien i. 7 se vedea 'i !aport ver&al. Raport de evaluare verbal "7ral Report& !ezultatul unei evaluri, comunicat ver&al unui client sau prezentat n justi ie ca mrturie de expert sau ca depozi ie. Un raport de evaluare, comunicat ver&al unui client, tre&uie s fie sus inut de un dosar de lucru 'i nso it cel pu in de un rezumat scris al evalurii 7 se vedea 'i !aport scris. IVS B, B.+. Rata rentabilitii "Rate of Return& 6rimea profitului #pierderii% 'iKsau a modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investi ii, exprimat n procente din valoarea acelei investi ii. ;8 :, B.9C1

;8 D, B.B: Rata terminal de capitalizare "Randament terminal& ")erminal Capitali0ation Rate or Rever0ion Vield& !ata de capitalizare utilizat pentru transformarea venitului ntr$un indiciu al valorii anticipate a propriet ii, la sf*r'itul perioadei de de inere sau la rev*nzarea acesteia. n 7merica de 8ord, rata terminal de capitalizare este numit 'i rat rezidual de capitalizare. n cadrul CommonAealt3 este cunoscut ca randament terminalKde reversiune. Rat de actualizare ",i0count Rate& > rat a renta&ilit ii folosit pentru a converti o sum de &ani, care tre&uie pltit sau primit n viitor, n valoarea ei actualizat #sau prezent%. 4eoretic, ar tre&ui s reflecte costul de oportunitate al capitalului, de ex. rata renta&ilit ii ce poate fi o& inut de un capital dac acesta este destinat altor utilizri cu acela'i risc. ;8 C, B.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .6# ;losar pentru IVS$uri Rat de capitalizare "All Ri0P0 Vield& "Capitali0ation Rate& >rice divizor #de o&icei exprimat n procente% care este folosit pentru transformarea venitului n valoare. !ata renta&ilit ii cu care venitul net anual, generat de o investi ie, se capitalizeaz pentru a determina valoarea acesteia la o anumit dat.

4ermenul rata glo&al de capitalizare se folose'te n 7merica de 8ord. 7 se vedea 'i !ata terminal de capitalizare. ;8 :, B.21 ;8 D, B.C Rat de evaluare "Valuation Ratio& Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un pre , iar la numitor se afl date financiare, de func ionare sau fizice. 7 se vedea 'i "actor de capitalizare, 6ultiplicator de venit. ;8 :, B.+D1 ;8 D, B.:9 Rat intern de rentabilitate "RIR& "Internal Rate of Return& !ata de actualizare la care valoarea actualizat a fluxului net de numerar al unui proiect este egal cu valoarea actualizat a investi iei de capital. )ste rata la care valoarea net actualizat #V87% este egal cu zero. !I! reflect at*t rata de recuperare a capitalului investit, c*t 'i renta&ilitatea investi iei originale, care sunt elementele de &az ce tre&uie luate n considerare de poten ialii investitori. n consecin , o& inerea !I! din analiza tranzac iilor de pia cu propriet i similare, care genereaz un venit compara&il, este o metod corect pentru sta&ilirea ratelor de actualizare de pia , utilizate pentru a o& ine valoarea de pia Utilizat n analiza fluxului de numerar actualizat, pentru a determina rata renta&ilit ii implicite sau sperate a unui proiect, !I! este rata renta&ilit ii ;8 C, B.: Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .6.

la care valoarea net actualizat #V87% este zero. Recunoa'tere "Reco*nition& (rocesul ncorporrii n &ilan sau n contul de profit 'i pierdere a unui element care ndepline'te urmtoarele criterii de recunoa'tere/ a% este pro&a&il ca orice &eneficiu economic viitor asociat elementului s intre sau s ias n sau din entitate1 'i &% elementul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat#% n mod credi&il. Cadrul general I7S E+, EB Redeven 0au 44venit din redevenH n indu0tria extractiv "RoSaltS or 44RoSaltS Intere0tH in tCe Extractive Indu0trie0& (artea din produc ie, n &ani sau produse, primit de locator, fr a con ine c3eltuielile de produc ie. ,,> redeven suplimentarG este o parte din minereul sau petrolul produs, li&er de c3eltuielile de produc ie, pltit unei persoane, alta dec*t locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului. ;8 9:, B.9B Re0tricii ale actelor de proprietate 'i clauze re0trictive ",eed Re0triction0 and Re0trictive Covenant0& !estric ii legale, n special privind utilizarea sau dezvoltarea, legate de

teren, indiferent de proprietar. 4ipuri de proprietate, +.+.:.9 Re0ur0 mineral "!ineral Re0ource& Conform defini iei date de C!I!SC>/ Fo concentrare sau depozitare a unui material cu un interes intrinsec economic, n sau pe scoar a pm*ntului #depozit%, n asemenea form 'i cantitate, pentru care sunt necesare prospectri rezona&ile pentru eventuala ;8 9:, B.D Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .62 ;losar pentru IVS$uri extrac ie economic. ?ocalizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile geologice 'i continuitatea unei resurse minerale sunt cunoscute, estimate sau interpretate din cuno'tin ele 'i eviden ele specifice geologice. !esursele minerale sunt su&divizate, dup certitudinea lor geologic, n categoriile presupuse, descoperite 'i cuantificate. (or iuni ale depozitului care nu au prospec iuni rezona&ile pentru o eventual extragere economic nu tre&uie incluse n resursele minerale.G Re0ur0e petrolifere "Petroleum Re0ource0& (entru scopul ;8 9:, resursele petroliere con in numai rezervele de petrol 'i resursele contingente. !esursele contingente, a'a cum sunt definite de ctre Societatea Inginerilor (etroli'ti #S()%KCongresul 6ondial al (etrolului #O(C%, mpreun cu 7socia ia 7merican a ;eologilor (etrolieri #77(;%, sunt/ ,,acele cantit i de petrol, care sunt estimate, la o anumit dat, s fie poten ial o& inute

din acumulrile cunoscute, dar care, n prezent, nu sunt considerate a fi exploata&ile comercialG. ;8 9:, B.99 Rezerv mineral "!ineral Re0erve& Conform defini iei date de ctre Comitetul Interna ional pentru Standarde de !aportare a !ezervelor 6inerale #C!I!SC>%/ Fpartea cuantificat sau presupus a unei resurse minerale, care poate fi extras economic din min. Include materialele diluate 'i alocrile pentru pierderi care pot interveni c*nd materialul este extras din min. )stimri adecvate pot include studii de feza&ilitate, n care au fost ;8 9:, B.2 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .6( realizate 'i incluse considera ii la, 'i modificri reale presupun*nd factori de extrac ie din min, metalurgici, economici, de marReting, legali, de mediu, sociali 'i guvernamentali. 7ceste evaluri demonstreaz, la momentul raportrii, c extrac ia a fost justificat. !ezervele minerale sunt su&divizate n vederea cre'terii ncrederii n rezervele minerale pro&a&ile 'i rezervele minerale certe.G Rezerve petrolifere "Petroleum Re0erve0& Conform defini iei date de ctre Societatea Inginerilor (etrolieri #S()% 'i Congresul 6ondial al (etrolului #O(C%/ ,,acele cantit i de petrol, care sunt anticipate s fie recuperate comercial din acumulrile cunoscute, ncep*nd cu o anumit dat. 4oate rezervele petrolifere estimate implic c*teva grade de incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de numrul datelor credi&ile, geologice 'i

inginere'ti, disponi&ile la momentul estimrii 'i interpretrii acestor date. ;radul de incertitudine poate fi comunicat prin plasarea rezervelor n una sau dou clasificri principale, fie certe, fie incerte. !ezervele incerte sunt mai pu in sigur de a fi o& inute dec*t rezervele certe 'i pot fi mai departe su&$clasificate ca rezerve pro&a&ile 'i posi&ile, care s denote cre'terea progresiv a nesiguran ei n o& inerea lorG. !ezervele certe pot fi mpr ite n categoriile exploatate 'i neexploatate. ;8 9:, B.9, Rezumatul evalurii "Valuation ?rief& 7 se vedea Specifica iile misiunii de evaluare. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .63 ;losar pentru IVS$uri Servitute "Ea0ement& Un &eneficiu #necorporal% asupra propriet ii de inute care ncredin eaz utilizarea unei pr i a acesteia fr a duce la do&*ndirea propriet ii. 7 se vedea 'i .rept de trecere. 4ipuri de proprietate, +.+.:.+ Sindicalizare "SSndication& )ntitate legal referitoare la un parteneriat1 organizat deseori de un partener general cu investitori cum ar fi partenerii cu rspundere limitat, prin care fondurile sunt comasate pentru ac3izi ionarea 'i dezvoltarea proiectelor imo&iliare sau afacerilor. 4ipuri de proprietate, 2.9.+.1 2.9.+.9 Situaii financiare "8inancial Statement0&

i% Un set complet de situa ii financiare care include/ a% un &ilan 1 &% un cont de profit 'i pierdere1 c% o situa ie care s reflecte fie/ #i% toate modificrile capitalurilor proprii, fie #ii% modificrile capitalurilor proprii, altele dec*t acelea provenind din tranzac ii cu de intorii de capitaluri proprii care ac ioneaz n calitatea lor de de intori de capitaluri proprii1 d% o situa ie a fluxurilor de trezorerie1 'i e% note cuprinz*nd un rezumat al politicilor conta&ile semnificative 'i alte note explicative. ii% n conta&ilitate, acestea cuprind &ilan ul 'i situa ia veniturilor 'i c3eltuielilor #Contul de profit 'i pierdere%. 7cestea sunt situa ii scrise ale pozi iei financiare a unei persoane sau unei companii. I7S 9, E Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .6% iii% nregistrri financiare formale, av*nd un con inut presta&ilit 'i forma necesar pentru pu&licare, cu scopul de a furniza informa ii generale ctre o gam larg de utilizatori ter i, care nu sunt neaprat identifica&ili. )ste o msur de transparen asociat cu situa iile financiare, care sunt realizate n contextul unor standarde conta&ile 'i al legisla iei. Situa iile financiare sunt utilizate pentru a prezenta pozi ia financiar 'i performan a unei entit i. Specificaiile mi0iunii de evaluare "Specification0 for tCe Valuation

A00i*nment& (rimul pas n procesul de evaluare, n care se sta&ilesc contextul 'i sfera evalurii 'i se rezolv orice am&iguitate care implic un element sau o pro&lem de evaluare. )valuatorul se asigur c analizele, informa iile 'i concluziile prezentate n raport sunt n concordan cu specifica iile sta&ilite prin definirea misiunii evaluatorului. Specifica iile misiunii de evaluare includ urmtoarele 'apte elemente/ 9. > identificare a propriet ii imo&iliare, a &unurilor mo&ile #ma'ini, instala ii, ec3ipamente%, a ntreprinderii sau a altei propriet i, care face su&iectul evalurii 'i a altor clase de proprietate care sunt incluse n evaluare, pe l*ng categoria principal de proprietate1 +. > identificare a drepturilor de proprietate #proprietar unic, societ i comerciale, participa ii% care vor fi evaluate1 B. .estina ia vizat a evalurii 'i orice IVS B, B.: Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta .65 ;losar pentru IVS$uri limitare legat de aceasta, identificarea oricrui cola&orator 'i a contri&u iei acestuia1 :. > defini ie a tipului de valoare cerut1 2. .ata la care este vala&il valoarea estimat 'i data raportului1 D. > identificare a ariei de aplica&ilitate a evalurii 'i a raportului1 -. > identificare a oricror condi ii limitative pe care se &azeaz evaluarea. Standarde de evaluare Valuation Standard0& Standardele Interna ionale de )valuare #IVS$uri%, dac nu se specific altfel.

Stimulente pentru con0ervare "Pre0ervation Incentive0& Stimulente pentru proprietarii propriet ilor istorice, de natur fiscal n principal, pentru a promova restaurarea 'i conservarea unor astfel de propriet i. )xemplele pot include exceptriKscutiri de la taxele de mo'tenire pentru propriet ile n conservare oferite trusturilor de patrimoniu, su&ven ii guvernamentale, exceptriKscutiri de la taxeKimpozite municipale, credite fiscale pentru investi ii pentru proprietarii de propriet i istorice 'i drepturi transfera&ile de dezvoltare 'i deducerile de impozit pentru servitu ile de conservare donate unor organiza ii nonprofit. ;8 92, B.: Structura capitalului "Capital Structure& )lementele componente ale capitalului investit. ;8 D, B.9, Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri .66 Studiu de fezabilitate n indu0tria extractiv "8ea0ibilitS StudS in tCe Extractive Indu0trie0& Un studiu cuprinztor al acumulrilor de minerale sau petrol, n care sunt lua i n considerare, cu suficiente detalii, to i factorii geologici, inginere'ti, opera ionali, economici, de marReting, de mediu 'i al i factori relevan i. Studiul poate fi utilizat ca &az pentru o decizie final de ctre o institu ie financiar interesat s

continue sau s finan eze dezvoltarea prospectrii propriet ii pentru produc ia de minerale sau i ei. Vezi 'i Studiu de prefeza&ilitate n industria extractiv. ;8 9:, B.B Studiul de prefezabilitate n indu0tria extractiv "Prefea0ibilitS StudS in tCe Extractive Indu0trie0& Studiul unui depozit de i ei sau de minerale, n care sunt lua i n considerare, cu suficiente detalii, to i factorii geologici, inginere'ti, opera ionali, economici, de mediu 'i al i factori relevan i pentru a servi ca &az rezona&il pentru decizia de a proceda la un studiu de feza&ilitate. ;8 9:, B.9+ SubncCiriere "Sublea0eCold& Cazul n care c3iria'ul transfer unui ter , numit su&c3iria' #su&locatar% dreptul de care se &ucur c3iria'ul, respectiv dreptul de ocupare 'i folosin . 7 se vedea 'i Contract ini ial de nc3iriere, .rept ini ial de nc3iriere 4ipuri de proprietate, +.+.B.9 Sub0tane periculoa0e "Mazardou0 Sub0tance& n contextul unei evaluri, orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea propriet ii evaluate care are o form, o cantitate 'i posi&ilitate &iologic suficient de a crea un impact negativ asupra valorii de pia a propriet ii.

;8 -, B.+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2$$ ;losar pentru IVS$uri Sub0tituie "Sub0titution& 7 se vedea (rincipiul su&stitu iei. )eren ":and& )valuarea terenului considerat ca fiind li&er sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic. ?i&er sau construit, terenul este denumit 'i proprietate imo&iliar. Suprafa a solului, su&solul, care se ntinde p*n n centrul pm*ntului 'i spa iul de deasupra, care se ntinde p*n la cer. .reptul de proprietate asupra terenului 'i drepturile ce deriv de aici sunt reglementate de legile unei anumite ri. 7 se vedea 'i 7menajri ale terenului 'i construc ii, (roprietate imo&iliar, .repturi reale imo&iliare Concepte 'i principii generale de evaluare, +.9, +.+ )eren iri*at "Irri*ated :and& 4erenul folosit pentru a produce recolte sau furaj pentru animale 'i care necesit irigarea cu alt ap dec*t cea natural, provenit de la ploi, se nume'te ferm agricol irigat sau p'une irigat. (ropriet ile care nu au o surs de ap alta dec*t ploaia natural sunt denumite propriet i agricole cu teren neirigat. ;8 9,, B.: )ip de valoare "?a0i0 of Value& > prezentare a principiilor fundamentale de cuantificare a valorii, la o dat specificat.

IVS +, B.9 )oxic ")oxic& Statutul unui material gazos, lic3id sau solid, care prin forma, cantitatea 'i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via . 4oxicitatea se refer la gradul sau ;8 -, B.B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri 2$la dimensiunile unei astfel de capacit i. )ranzacie cu pre determinat obiectiv "ArmH0 :en*Ct )ran0action& > tranzac ie nc3eiat de pr i ntre care nu exist o rela ie particular sau special #de exemplu, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu c3iria'ul%, care ar face ca pre urile tranzac iilor s nu fie caracteristice pie ei sau s fie mari prin includerea unui element de valoare special. 4ranzac ia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pr i independente, fiecare ac ion*nd n mod independent. IVS 9, B.+.D 9nitate inte*rat "Inte*rated 9nit& > entitate agricol care de ine dreptul de proprietate asupra tuturor sau asupra numai unei pr i din procesele care implic produc ia 'i comercializarea produselor 'iKsau a mrfurilor proprii. ;8 9,, B.C. 9niti "criterii& pentru comparaie "9nit0 of Compari0on& .e o&icei, un factor rezultat din dou componente, care reflect diferen ele dintre propriet i 'i faciliteaz analiza

n cele trei a&ordri ale valorii, cum ar fi pre ulKm+, raportul dintre pre ul de v*nzare a propriet ii 'i venitul ei net #multiplicatorul venitului net%. ;8 9, B.9, 9nitate *eneratoare de numerar "Ca0C +eneratin* 9nit& Cel mai mic grup identifica&il de active care genereaz intrri de numerar, n mare msur independente de intrrile de fluxuri de numerar generate de alte active sau grupuri de active. I7S BD, D 9tilitate "9tilitS& Un termen mai degra& relativ sau comparativ dec*t o condi ie a&solut, care se refer la gradul de utilitate al unei propriet i. Concepte fundamentale ale (rincipiilor de )valuare Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2$# ;losar pentru IVS$uri Utilitatea terenului agricol este msurat prin capacitatea sa productiv. .ac terenul are poten ial de dezvoltare, productivitatea sa este estimat n func ie de utilizarea sa din perspectiv reziden ial, comercial, industrial sau mixt. Utilitatea optim este o& inut dac proprietatea respectiv este exploatat ca o entitate separat. 7lte propriet i au o utilitate mai mare dac sunt exploatate ca parte a unui grup de propriet i sau dac sunt de inute 'i administrate ca un portofoliu de propriet i. n general, utilitatea este cuantificat dintr$o perspectiv pe termen lung, de o&icei pe durata normal de utilizare a

unei propriet i sau a unui grup de propriet i. .ac o proprietate nu are un grad de utilitate percepti&il la data evalurii, este necesar prezentarea integral a defini iei valorii, a informa iilor de fundamentare 'i a ipotezelor speciale sau condi iilor limitative. ;eneral 7cceptate, -.9, -.+, -.B, -.D, -.9tilitate public "Public 9tilitS& > proprietate care/ a% produce un serviciu sau un &un pentru consumul pu&lic1 'i &% reprezint de o&icei un monopol sau cvasi$monopol aflat su& anumite forme ale controlului statului. IV7 B. B.Valoare "Value& (re ul cel mai pro&a&il convenit de cumprtorii 'i v*nztorii unui &un sau serviciu disponi&il pentru cumprare. Valoarea sta&ile'te pre ul ipotetic sau no ional pe care cumprtorii 'i Introducere la IVS 9, + 'i B, B.B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri 2$. v*nztorii l vor conveni pentru un &un sau un serviciu. .eci valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai pro&a&il pre care va fi pltit pentru un &un sau serviciu, la un anumit moment dat. 7 se vedea 'i Cost, (re . Valoare actualizat "prezent& "Pre0ent Value& Vezi Valoare net actualizat. Valoare

amortizabil ",epreciable Amount& i% Costul unui activ sau o alt valoare su&stituit costului #n situa iile financiare%, din care s$a sczut valoarea lui rezidual. ii% 7cel element al unui activ care se amortizeaz pe parcursul duratei lui de via util. Valoarea amortiza&il reprezint elementul epuiza&il al activului, soldul fiind reprezentat de valoarea rezidual. 4otu'i, contractul de nc3iriere a unui teren ar putea fi 'i el amortiza&il. I7S 9D,D1 I7S BD,D1 I7S BE,E1 I(S7S 9-,9B Valoare contabil "CarrSin* Amount& Valoarea la care un activ este recunoscut, dup scderea amortizrii cumulate precum 'i a pierderilor cumulate din depreciere. Valoarea la care este recunoscut un activ n situa ia pozi iei financiare. I7S 9D,D I7S BD,D I7S BE,E I(S7S 9D,D Valoare contabil corectat "AdEu0ted ?ooP Value& Valoarea conta&il care rezult atunci c*nd valoarea unuia sau mai multor active sau datorii este corectat prin adugare, eliminare sau modificare de sume fa de valoarea lor de nregistrare conta&il. ;8 D, B.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2$2 ;losar pentru IVS$uri Valoare contabil

net "?ooP Value& !eferitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea cumulat 'i orice pierdere cumulat din depreciere, a'a cum apare nregistrat n conta&ilitatea ntreprinderii. !eferitor la o ntreprindereKentitate, diferen a dintre activele totale #dup scderea amortizrii cumulate 'i oricrei pierderi din depreciere% 'i datoriile totale, a'a cum apar acestea n &ilan ul conta&il. n acest caz, valoarea conta&il este sinonim cu valoarea conta&il net, valoarea net 'i capitaluri proprii. 7 se vedea 'i Valoarea conta&il corectat. ;8 :, B.9.9 ;8 D, B.B.9 ;8 :, B.9.+ ;8 D, B.B.+ Valoare de *arantare a creditului ipotecar "!ort*a*e :endin* Value "!:V&& Valoarea propriet ii determinat printr$o estimare prudent a vanda&ilit ii viitoare a propriet ii, pe &aza aspectelor mentena&ile pe termen lung ale propriet ii, condi iilor normale 'i locale ale pie ei, utilizrii curente 'i utilizrilor alternative adecvate ale propriet ii. ?a estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate n considerare elementele speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar tre&uie fundamentat ntr$o manier clar 'i transparent. .irectiva (arlamentului )uropean

+,,DK:EK)C Valoare de impozitare4 de impunere 0au valoare impozabil "A00e00ed4 > valoare care se &azeaz pe defini iile con inute n legile ce se refer la evaluarea, aprecierea 'iKsau impozitarea propriet ii. .e'i unele jurisdic ii pot cita valoarea de pia ca &az de evaluare, Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri 2$( Rateable4 or )axable Value& metodologia de evaluare necesar poate duce la rezultate care difer de valoarea de pia , a'a cum este definit n aceasta. 4ermenul Valoare de impozitare este utilizat n 7merica de 8ord. Vezi 'i Impozitarea n func ie de valoare. Valoare de inve0tiie "0ubiectiv& "Inve0tment Value or QortC& Valoarea propriet ii pentru un anumit investitor sau clas de investitori, pentru o&iective de investi ii sau pentru o&iective de exploatare identificate. 7cest concept su&iectiv rela ioneaz o anumit proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au o&iective 'iKsau criterii de investi ii identifica&ile. Valoarea de investi ie a unui activ poate fi mai mare sau mai mic dec*t valoarea de pia a acelui activ. Conceptul valoare de investi ie sau valoare su&iectiv nu tre&uie confundat cu valoarea de pia a unei investi ii

imo&iliare. 4ermenul valoare de investi ie este utilizat n 7merica de 8ord. IVS +, B.B Valoare de licCidare ":iRuidation Value& Valoarea activelor estimat av*ndu$se n vedere situa iile deose&ite n care acestea se v*nd. Valoarea de lic3idare descrie o situa ie n care un grup de active folosite ntr$o ntreprindere sunt oferite la v*nzare n mod individual #element cu element%, de o&icei n urma nc3iderii ntreprinderii. .e'i este adesea asociat cu o v*nzare for at acest termen are un alt n eles. 7ici nu exist nici un motiv pentru care IVS +, D.C.+ Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2$3 ;losar pentru IVS$uri activele nu pot fi lic3idate printr$o v*nzare ordonat, n urma unei comercializri adecvate. Valoare de pia "!arPet Value& Suma estimat pentru care o proprietate va fi sc3im&at, la data evalurii, ntre un cumprtor decis 'i un v*nztor 3otr*t, ntr$o tranzac ie cu pre determinat o&iectiv, dup o activitate de marReting corespunztoare, n care pr ile implicate au ac ionat n cuno'tin de cauz, prudent 'i fr constr*ngere. 7 se vedea 'i Cea mai &un utilizare. IVS 9, B.9 Valoare de recuperare "Salva*e Value& Valoarea activelor estimat av*ndu$se n vedere situa iile deose&ite n care acestea se v*nd. Valoarea de recuperare descrie valoarea unui activ care a ajuns la sf*r'itul duratei lui de

via economic pentru scopul n care a fost creat. 4otu'i, activul ar putea s ai& valoare pentru o utilizare alternativ sau pentru recuperarea materialelor con inute #casare%. IVS +, D.C.B Valoare de 0cCimb "Value in ExcCan*e& i% Valoarea recunoscut de o pia n care are loc sc3im&ul unui activ. .efini ia IVSC a valorii de pia , adecvat pentru raportarea financiar, se &azeaz pe principiul valorii de sc3im& 'i nu al valorii de utilizare. ii% Valoarea, exprimat n numerar, a unei propriet i care este sc3im&at pentru alt activ sau active, numerarul fiind etalonul prin care poate fi evaluat valoarea comparativ a fiecrui activ. IVS +, D.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri 2$% Valoare de utilizare "Value in 90e& i% Valoarea actualizat a fluxurilor viitoare de numerar estimate ce se a'teapt a fi realizate din utilizarea n continuare a unui activ 'i din cedarea sa la sf*r'itul duratei de via . ii% Valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de numerar preconizate s se o& in de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar. 4re&uie re inut c defini ia de mai sus, care este aplicat n raportarea financiar, ia n considerare valoarea unui activ la sf*r'itul duratei lui de via util. 7ceast optic este diferit de modul n care acest termen este utilizat n mod uzual n evaluare.

I"!S 2, 7nexa 7 I7S BD, D Valoare din coma0are "!arria*e Value& 7 se vedea Valoarea sinergiei. Valoare impozabil "A00e0ed Value& 7 se vedea Valoare de impozitare. Valoare intrin0ec "Intrin0ic Value& Suma considerat, pe &aza evalurii faptelor disponi&ile, ca fiind valoarea HadevratG sau HrealG a unui element. )ste un concept pe termen lung de valoare ne&azat pe pia , care aplatizeaz fluctua iile de pre pe termen scurt. ;8 2, B.9,. Valoare Eu0t "8air Value& Suma pentru care un activ ar putea fi sc3im&at de &unvoie, ntre dou pr i interesate, aflate n cuno'tin de cauz, ntr$o tranzac ie n care pre ul este determinat n mod o&iectiv. IVS +, B.+ ;8 B, B.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2$5 ;losar pentru IVS$uri Valoare Eu0t minu0 co0turile de v nzare "8air Value :e00 Co0t0 to Sell& Valoarea care poate fi o& inut din v*nzarea unui activ sau a unei unit i generatoare de numerar, n cadrul unei tranzac ii desf'urate n condi ii o&iective ntre pr i interesate 'i n cuno'tin de cauz, minus costurile de cedare. I7S BD, D

Valoare net actualizat"V/A& "/et Pre0ent value "/PV&& .iferen a dintre veniturile actualizate sau intrrile actualizate 'i costurile sau ie'irile actualizate, n cadrul unei analize .C". ;8 C, B.D Valoare realizabil net "/et Reali0able Value& (re ul de v*nzare estimat al unui activ, ce ar putea fi o& inut pe parcursul desf'urrii normale a activit ii, mai pu in costurile estimate pentru finalizarea activului 'i costurile estimate necesare v*nzrii. Valoarea realiza&il net se refer la suma net pe care o entitate se a'teapt s o realizeze din v*nzarea de stocuri pe parcursul desf'urrii normale a activit ii. Valoarea just reflect suma pentru care acela'i stoc ar putea fi sc3im&at pe pia , ntre v*nztori 'i cumprtori interesa i. (rima este o valoare specific entit ii1 a doua nu este. Valoarea realiza&il net a stocurilor poate s nu fie egal cu valoarea just minus costurile de v*nzare. I7S +, D1 I7S +, Valoare recuperabil "Recoverable Amount& Valoarea recupera&il a unui activ sau unit i generatoare de numerar este cea mai mare valoare dintre valoarea sa just minus costurile de v*nzare 'i valoarea sa de utilizare. I7S BD, D Valoare recuperabil a

Cea mai mare valoare dintre valoarea just a unui activ generator de alte I(S7S +9.9: Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri 2$6 0erviciilor "Recoverable Service Amount& fluxuri dec*t cele de numerar, minus costurile de v*nzare 'i valoarea sa de utilizare. Valoare reevaluat "Revalued Amount& Valoarea just a unui activ la data reevalurii minus orice amortizare acumulat ulterioar 'i orice pierderi acumulate din depreciere. Valoarea imo&ilizrilor corporale, a'a cum este sta&ilit prin evaluarea efectuat de evaluatori profesioni'ti I7S 9D, B9 Valoare rezidual "Re0idual Value& Valoarea estimat pe care ar o& ine$o o entitate din cedarea unui activ, dup deducerea costurilor estimate pentru cedare, dac activul avea deja vec3imea 'i condi ia prevzut la sf*r'itul duratei de via util. Valoarea net pe care entitatea se a'teapt s o o& in din cedarea unui activ, la sf*r'itul duratei de via util a acestuia, dup deducerea preala&il a costurilor de cedare estimate. Valoarea rmas a unui activ la sf*r'itul duratei normale de func ionare #n aceast defini ie valoarea rezidual este similar cu valoarea de casare%. I7S 9D, D I(S7S 9-, 9+ Valoare 0pecial "Special Value&

> sum de &ani peste valoarea de pia , care reflect atri&uteleK caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un cumprtor special. Vezi 'i Valoarea sinergiei. IVS +, B.2 Valoare 0ubiectiv "QortC& 7 se vedea Valoarea de investi ie. Valoarea amenaErilor Valoarea adugat terenului prin amenajri 'i construc ii, cum ar fi Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2-$ ;losar pentru IVS$uri terenului 'i con0truciilor "Value of Improvement0& cldiri, structuri sau modificri aduse terenului, de natur permanent, implic*nd c3eltuieli de munc 'i capital, cu scopul de a majora valoarea sau utilitatea propriet ii. )le pot avea modalit i de utilizare 'i durate de via economic diferite. 7 se vedea 'i 7menajri ale terenului 'i construc ii. Valoarea actualizatDpreze nt "Pre0ent Value& 7 se vedea Valoarea net actualizat #V87% Valoarea componentelor "Component Value& Valoarea acelor componente create n urma separrii participa iilor la proprietate. 7 se vedea 'i Valoare din comasare. 4ipuri de proprietate,

+.D.9 Valoarea 0iner*iei "SSner*i0tic Value& Un element suplimentar de valoare care este creat n urma com&inriiK fuziunii a dou sau mai multe propriet i, n urma creia valoarea propriet ii rezultat din com&inare este mai mare dec*t suma valorilor propriet ilor individuale nainte de com&inarea lor. 8umit 'i Valoare din comasare. IVS +, B.D V nzare forat "8orced Sale& > situa ie n care un v*nztor este o&ligat s v*nd 'iKsau nu are o perioad de comercializare adecvat. (re ul o&tena&il n aceast situa ie nu ndepline'te cerin ele din defini ia valorii de pia . (re ul o&tena&il va depinde mai degra& de natura presiunii de a vinde, la care este supus v*nztorul, sau de motivele pentru care IVS +, D.99 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri 2-o comercializare adecvat nu poate fi fcut. (re ul poate s reflecte 'i consecin ele pentru v*nztor a nereu'itei v*nzrii ntr$o perioad de timp specificat. (re ul o&tena&il ntr$o v*nzare for at nu poate fi prezis n mod credi&il, dar va reflecta mai degra& situa iile particulare ale v*nzrii for ate dec*t cele ale unui sc3im& ipotetic, n care v*nztorul a ac ionat fr a fi constr*ns 'iKsau tranzac ia s$a fcut dup o perioad adecvat de marReting. V nzare prin acord privat "Private )reatS Sale&

> v*nzare negociat 'i tranzac ionat ntre persoane 'i nu prin licita ie pu&lic sau prin alt metod. (re ul de v*nzare pltit ntr$o v*nzare prin acord privat este, n general, cunoscut numai de pr ile care particip la tranzac ie 'i nu este pu&lic. 7 se vedea 'i (re de licita ie, (re de lic3idare a stocului. ;8 2, B.9D V nzare 'i lea0ebacP "Sale and :ea0ebacP& > v*nzare a propriet ii imo&iliare simultan cu nc3irierea ctre v*nztor a aceleia'i propriet i n regim de leasing. Cumprtorul devine locator sau proprietar, iar v*nztorul devine locatar sau c3iria'. .eoarece ntre pr ile participante pot s existe circumstan e sau rela ii speciale, tranzac iile de v*nzare 'i lease&acR pot s reflecte sau nu condi iile pie ei. ;8 +, B.9.99 Verificare admini0trativ "de conformitate& "Admini0trative or Compliance > verificare a evalurii, efectuat de un client sau un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exerci iu de analiz #due$diligence% n cazul n care evaluarea tre&uie utilizat n scopul ;8 99, B.9 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2-# ;losar pentru IVS$uri RevieF& lurii de decizii precum garantarea, ac3izi ionarea sau vinderea propriet ii. n aceste cazuri, un evaluator poate desf'ura o verificare administrativ pentru a ajuta clientul n aceste decizii. > verificare administrativ este efectuat, de asemenea, pentru a se asigura c o

evaluare respect sau dep'e'te cerin ele de conformare sau instruc iunile pentru o anumit pia 'i, ca minimum, este conform cu (rincipiile de )valuare ;eneral 7cceptate #;7V(%. Verificare de birou ",e0P RevieF& > verificare a evalurii care se limiteaz la datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau nu. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizeaz acurate ea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei 'i respectarea instruc iunilor clientului, a cerin elor de reglementare 'i a standardelor profesionale. 7 se vedea 'i Verificare n teren. ;8 99, B.+ Verificare de conformitate "Compliance RevieF& 7 se vedea Verificare administrativ. Verificare n teren "8ield RevieF& > verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului 'i uneori 'i a interiorului propriet ii n cauz, ca 'i posi&ila inspec ie a propriet ilor compara&ile, pentru a confirma datele prezentate n raport. n general, se ;8 99, B.B Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;losar pentru IVS$uri 2-. efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare, care acoper elementele examinate ntr$o verificare de &irou 'i poate include, de asemenea, confirmarea datelor de pia , cercetri pentru colectarea datelor suplimentare

'i verificarea programului informatic utilizat n ela&orarea raportului. 7 se vedea 'i Verificare de &irou Verificare teCnic ")ecCnical RevieF& > verificare a evalurii, efectuat de un evaluator pentru a$'i forma o prere dac analizele, opiniile 'i concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate, rezona&ile 'i argumentate. ;8 99, B.: Verificarea evalurii "Valuation RevieF& > misiune de evaluare care acoper diferite tipuri 'i scopuri. (rincipala caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator 'i exercit ra ionamentul impar ial n analiza activit ii altui evaluator. > verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleia'i concluzii cu privire la valoare, con inut n evaluarea verificat sau poate fi n dezacord cu concluzia asupra valorii. Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credi&ilit ii evalurii, ca 'i o verificare a eficien ei activit ii evaluatorului ini ial, cu privire la cuno'tin ele, experien a 'i independen a sa. >rganiza iile de evaluare din toat lumea fac distinc ia dintre diferite tipuri de verificri, de exemplu/ verificri administrative #de conformitate%, verificri te3nice, verificri de &irou, verificri n teren, ;8 99, B.2 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta 2-2 ;losar pentru IVS$uri verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n conformitate cu

standardele profesionale #n care au fost acceptate tipurile de valoare utilizate n evaluarea supus verificrii%, verificri care ntrunesc informa iile generale de pia , pentru a veni fie n sprijinul concluziei cu privire la valoare, fie pentru a o contesta 'i verificri care examineaz datele specifice din evaluarea verificat fa de datele compara&ile dintr$un e'antion. Index Index :92 $ :2Index Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare 2-( 2-3 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Index a&ordarea &azat pe active, vezi a&ordarea prin cost pentru evaluarea ntreprinderilor a&ordarea prin compara ia v*nzrilor, B+, 22, DB$D:, -,, -2, -D aplica ie pentru #;8 9/ )valuarea propriet ii imo&iliare%, 9-:$9-2, 9E9$ 9E+ pentru evaluarea ntreprinderilor #;8 D/ )valuarea ntreprinderii%, +:+$+:: pentru evaluarea activelor necorporale #;8 :/ )valuarea activelor necorporale%, +,C$+9, pentru evaluarea terenului, 9E+$9CB pentru evaluarea &unurilor mo&ile #;8 2/ )valuarea &unurilor mo&ile%, ++B$++: a&ordarea prin cost, B+$BB, 2E, -,, -2, -D, 9--, 9E:, +9D$+9aplica ie pentru #;8 9/ )valuarea propriet ii imo&iliare%, 9--, 9E: pentru evaluarea activelor necorporale #;8:/ )valuarea activelor necorporale%, +9+ pentru evaluarea o&iectelor de art, +9D$+9-, ++2 pentru evaluarea &unurilor mo&ile, ++2 pentru raportarea financiar, +2-$+D: pentru evaluarea ntreprinderilor +:D$+:.ezi i ;8 E/ 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 #CI8% a&ordarea prin costul de restaurare, 92E a&ordare prin pia , -,, -2KE: standard pentru, -CKE, ' se vedea i IVS 9/ Valoarea de pia 0 tip de evaluare Index 2-% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

a&ordare prin pia pentru evaluarea ntreprinderilor, +:+$+:: a&ordri n evaluare, B+$B:, 22, 2E, DB$D:, -,, 9-:$9--, +,C$+9+, ++B$++2, +:+$+:-, B92, B+2$B+considera ii de utilitate, +C$B, ' se vedea i a&ordarea &azat pe active, a&ordarea prin cost, a&ordarea prin capitalizarea venitului 'i a&ordarea prin compara ia v*nzrilor accesorii comerciale, 2:, +9-, +9C accesorii 'i racorduri, +EC, +C+ activ &iologic, 99D, 922, 92C, +-E vezi i propriet i agricole activ modern ec3ivalent #76)%, +2C, +D,$+D9 active, +B$+:, 2a&ordarea &azat pe active n evaluare, +9+, +:D$+:clasificare, B9, EB, 99+, ++,, +2C, +-C depreciate, 992 epuiza&ile, 9:,, B,: evaluatori de, E, ++, 22 idetificarea clasei de, 99n surplus, +:, 99+, 99D, 922 ' se vedea i ;8 : 0 )valuarea activelor necorporale1 ;8 D/ )valuarea ntreprinderii1 I7S BD/ .eprecierea activelor 'i I(S7S +9/ .eprecierea activelor generatoare de alte fluxuri, dec*t cele de trezorerie active corporale, +B$+:, 2-, 9CB, 9C:, +9-$+9E active curente, +B$+:, 29 active din afara exploatrii, vezi active excedentare #n surplus% 2-5 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta active din sectorul pu&lic, 9:-$9:E IV7 B/ )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar active epuiza&ile, 9:,, B,: active excedentare #n surplus%, +:, 99+, 99D, 922 active financiare, :C, 2E$D: asam&larea participa iilor de capital, DB considera ii speciale pentru evaluare, DB$D: divizarea propriet ii n ntreprinderi sau proprietate imo&iliar, 2E evaluarea, DB$D: scopuri ale evalurii, D, active generatoare de numerar, 92active imo&ilizate sau pe termen lung, +:, 29, -C active investi ionale, 2C$D, active n exploatare, +:, 99+ active necorporale nediferen iate #grupate%, +,:$+,2 active necorporale, +B$+:, 2B, 2:, 2-, D,, 9CE ;8 :, +,9$+9B ' se vedea i I7S BE/ 7ctive necorporale

active nete, +B+ activitate agricol, +-E alocarea valorii, 2-, 99E, 9+,, 9+E$9+C, +E9$+E+, +EC, +C+ amenajri ale terenului 'i construc ii ata'ate, 9,E, +2amenajri fcute de locatar, 2:, +9analiza fluxului de numerar actualizat #.C"%, -2, -D, 9-D$9--, +C,, B9;8 C despre, +D2$+-: Index 2-6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta analiza investi iei, +Dasisten din exterior, :+, ++,$++9,B,B, B99, B9asocia ii ale proprietarilor de propriet i istorice, B++ auditori, rela ia cu, 99D, 922 &ona vacantia, 2, &unuri mo&ile, ++, +B, :C, 2B$22 ;8 2, evaluri de, +92$++D .ezi i mijloace fixe mo&ile cali&rare, +CE capitalizare, +,+, ++C capitalizare direct, 9-D$9-capitalizarea rentei funciare, 9EB capital investit, +B9 caracteristici economice ale propriet ii imo&iliare, 9E9 caracteristici fizice ale propriet ii imo&iliare, 9E, Carte 7l& #IVSC%, 2 cea mai &un utilizare, +E$+C, -,, -C, EB, 9DE, 9-B$9-:, 9E+, +22, +E,, B92, B+D C6<U ca fiind construit, 9-B$9-:, 9E+ C6<U ca fiind vacant, 9-B$9-:, 9E+ determinarea #cum este enun at n ;8 9/ )valuarea propriet ii imo&iliare%, 9E+ cererea 'i oferta, principiu al, DE cur&a #figura%, DE 2#$ Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta c3eltuieli imediate dup cumprare, 9E, c3iria contractual, 9EE c3iria de pia , 9EE c3iria n func ie de venituri, 9EE clasificarea leasing$ului, 9+-$9+E clauze restrictive, 2,,2+, 9EC clauze oneroase de nc3iriere, 9C, cldire pu&lic, 9:C, 92C, B+B$B+: Codul .eontologic, 99, ++, B-$:2, -C, EE, 9,,, 9,9, 9,B, 999, 9B:, 929, 9--, +:C, +2+, +-,, +-+, +E+, +E-, +C-, B,9, B9D com&inri de ntreprinderi, evaluri pentru, 992, 92:

Comitetul Interna ional pentru Standardele de )valuare #IVSC%, comitetul de standarde, D consiliul de conducere, D istoric, B$: mem&ri ai, iii$v, :, D proiecte n curs, viii$ix o&iective ale, B$:, E$C, +9 realizri ale, ix, 2 restructurare, vii$viii sediu, 2 statut, :, D Comitetul pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate #I7S<%, 2, 9,-, 999, 9:2, B9+, B9B ' se vedea i raportarea financiar, evaluri pentru/ nc3iriereKleasing, rela ia cu standardele de conta&ilitate1 evaluri pe &az de pia , rela ia cu standardele de conta&ilitate Comitetul Interna ional pentru Standarde de )valuare a 7ctivelor #4I7VSC%, B Index 2#Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta Comitetul pentru Standarde Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic #I(S7S<%, 9:2, 9:D companie n exploatare, :E, 2D, +B+ competen profesional, :+$:B, -C, EE, 9,,, 9,B, 999, 9B:, 929 acceptarea de instruc iuni 'i sta&ilirea clar a pro&lemei pentru a fi adresat, :+ eficien 'i tenacitate n ndeplinirea activit ilor pentru finalizarea angajamentului contractual, :B identificarea necesit ii asisten ei competente externe, :+ instruc iuni pentru #cum s$a enun at n ;8 9/ )valuarea (ropriet ii Imo&iliare%, 9DD ' se vedea i Codul deontologic, etica n evaluarea profesional componente non$imo&iliare ale v*nzrii, 9E9, +E, condi ii de finan are, 9-C condi ii de pia , 9E, condi ii de v*nzare, 9E, condi ii limitative n evaluare, BE confiden ialitate, :,$:9, +2D conflict de interese, :, con'tiin iozitate, :+$:B continuitatea activit ii, 22, 2D, C9, 99B, 9B:, +,E, +B:, +:-, B9: ' se vedea i evaluarea ntreprinderii contract, tip de valoare sta&ilit prin, C,, C+$CB contract de nc3iriereKleasing a terenului, 9ED contract ini ial de nc3iriere, 9ED control majoritar, +B9, +B-

coproprietate, 29 2## Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta cost, +2, DC elemente ale, 99-$99E cost de nlocuire, +-, +,2, ++2, +B+ .ezi i ;8 E/ 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 #CI8% cost de reconstruc ie #reproduc ie%, +-, +,2, ++2, +B+ .ezi i a&ordarea prin cost n evaluarea operelor de art cost de nlocuire net, 9,E, 9:D, 92E, +29, +2C, +D9, +D+ aplicare a a&ordrii prin cost #;8 E/ 7&ordarea prin cost pentru raportarea financiar 0 CI8%, +2-$+D: ' se vedea i a&ordarea prin cost costuri de v*nzare, 99D, 922 cumprtor special, EE date compara&ile, 9-E$9-C ' se vedea i informa iiKdate datorie financiar, D9$D+ declara ia de conformitate, CE, 9,9, +Edeontologia profesional, cerin e pentru promovarea 'i pstrarea ncrederii n evaluarea profesional #Cod .eontologic%, B' se vedea i competen a profesional, etica evaluatorilor depreciere #depreciation%, +:$+2, 99-$99E n a&ordarea prin cost, BB, 9--, 9E:, +D,$+D9 ' se vedea i deprecierea economic #extern%, deprecierea func ional 'i deteriorarea fizic Index 2#. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta depreciere #impairment%, 9++, 92:, +29$+2B, +DB, +D: ' se vedea i I7S BD/ .eprecierea activelor, 'i I(S7S +9/ .eprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dec*t cele de trezorerie deprecierea extern, 9--, +D, deprecierea economic, a se vedea i deprecierea extern deprecierea func ional #te3nologic%, 9--, +D, deprecierea te3nic, a se vedea deprecierea func ional derivat, D,$D9 deteriorarea fizic, 9--, +D, dezec3ili&rul pie ei, E9 dezmem&rmintele dreptului de proprietate, ++, :C,9DE discont pentru lipsa de control, +B, discont pentru participa ie minoritar, +B9 discont pentru nelic3iditate, +B9 drept a&solut de proprietate, vezi proprietate deplin drept ini ial de nc3iriere, 9ED drept legal de proprietate, 2, dreptul c3iria'ului, 9ED$9EE

dreptul asupra unei propriet i nc3iriate, 9ED dreptul de nc3iriereKleasing, 9E-$9EE .ezi i ;8 +/ )valuarea pentru nc3iriereKleasing, I7S 9-/ Contracte de leasing i I(S7S 9B/ Contracte de leasing dreptul proprietarului, 9ED$9EE drepturi de proprietate, ++$+2, :C$22, 9D2, 9DC drepturi de trecere, 2, 2#2 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta drepturi reale imo&iliare, :C$29, 2+, +CB, B,-, B9E ' se vedea i dreptul a&solut de proprietate, drepturi par iale durata de via economic, 99E, +,E, +99$+9+, +B, .ezi i durata de via util durata de via legal, +,E, +99$+9+ durata de via util, 99,$999 ' se vedea i durata de via economic durata de via viitoare, 99E )<I4.7 #profit nainte de do&*nzi, impozit 'i amortizare%, +C9 eficien , :+$:B elemente de compara ie, 9DE, 9-2, 9-E$9E9 entitate de afaceri, +,+, ++E entit i legale, 2D$2C etica n evaluarea profesional, BC$:+, 9DD evitarea conflictelor de interese, :, asigurarea impar ialit ii, :9$:+ climatul de confiden ialitate, :,$:9 confirmarea integrit ii, :, ' se vedea i Codul deontologic, competen a n activitatea profesional 'i prezentarea informa iilor estimare te3nic n industria extractiv, B,B, B99, B9Index 2#( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta evaluarea ntreprinderii, 2-, 9DD, ++-$+:E a&ordri pentru, 2E, +:+$+:categorii conta&ile pentru, 2exemple ale ntreprinderilor asociate cu, 2D$2fondul comercial n, 2-, +,E, +B,$+B9, +EC$+C+ ;8D pentru, ++-$+:E scopuri ale, 2-, +BB 'i evaluarea propriet ii imo&iliare, rela ia dintre #cum a fost enun at n ;8 9 $ )valuarea propriet ii imo&iliare%, 9DD ' se vedea i propriet i specializate generatoare de afaceri evaluarea propriet ii imo&iliare, ;8 9 despre, 9D2$9E: a&ordri n evaluare, B+$B:, 9-:$9-considera ii speciale n, 2B considera ii de utilitate n, +C$B,

identificarea &unurilor mo&ile aferente, 2:$22 rela ia cu standardele de conta&ilitate, 9DC scopul, 29$2+ ' se vedea i evaluarea &azat pe pia 'i evalurile de tip diferit de valoarea de pia 'i a&ordri n evaluare evaluator de ntreprinderi, ++E evaluator intern, BC, CE, 9,B evaluator profesionist de propriet i, E, +9E$+9C ' se vedea i evaluator evaluator, ++, +D, BE$BC .ezi i evaluator profesionist de propriet i evaluatorul extern, BC, CE, 99: evaluri externe, 9++ 2#3 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta expropriere, 2, extrac ia #metodologie de evaluare a terenurilor%, 9EB factori ai valorii, Dfactor de capitalizare, +,+, ++C factori de mediu, +2,, +2+ "edera ia Interna ional a Conta&ililor #I"7C%, 2 ferme agricole, +-D ferme de animaleKcresctorii, +-ferme de lapte, +-D flux de numerar, +,B, ++C flux de numerar &rut, +,E, ++C flux de numerar net, +,B, ++C flux de numerar net disponi&il pentru capitalul propriu, ++C flux de numerar net la dispozi ia capitalului investit, +,B, ++C flux de numerar FnetG, n a&sen a monopolurilor, 92C fondul comercial, 2-, +,E, +B,$+B9, +EC$+C+ .ezi i fond comercial personal 'i fond comercial transfera&il fond comercial personal, 9BE, +,E, +B,$+B9, +EC$+C+ fond comercial transfera&il, +,E, +B,$+B9, +EC$+C+ fond de investi ii imo&iliare #!)I4%, 2C, DB fond de rulment net, +B+ frecven a reevalurii, 99C, 9D, Index 2#% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;8 9/ )valuarea propriet ii imo&iliare, 9D2$9E: a&ordarea prin capitalizarea venitului, 9-2$9-a&ordarea prin compara ia v*nzrilor, 9-:$9-2, 9E9$9E+ a&ordarea prin cost, 9DC, 9--, 9E: a&ordri ale valorii, 9-:$9-analiza celei mai &une utilizri, 9DE, 9-B$9-:, 9E+ analiza datelor preliminare, culegerea 'i selectarea informa iilor, 9-+$9-B

cercetare de pia , 9-D cerin e de raportare, 9-,, +-date compara&ile, 9-E$9-C elemente de compara ie n evaluarea propriet ii imo&iliare, 9DE, 9-2, 9-E$9E9 elemente principale ale ;8 9, 9Devaluarea terenului, 9-:, 9E+$9E: extinderea Conceptelor "undamentale ale (rincipiilor ;eneral 7cceptate ale IVSC, 9D2 figura 9$9, din ;8 9 (rocesul de evaluare, 9-9 n elegerea ntre client 'i evaluator, 9-+ misiunea evaluatorului, defini ie, 9-+ pia a propriet ilor imo&iliare, 9-E, 9E: procesul de evaluare, 9-,$9-9 reconcilierea rezultatelor evalurii, 9--, 9E+ unit i de compara ie, 9-2, 9-C, 9E9 utilizarea raportului de evaluare, 9-, valoarea de pia $ &az de evaluare, 9D2, 9DD, 9D-, 9DC$9-,, 9-+, 9-B, 9-:, 9--, 9-E valori diferite de valoarea de pia , 9D2, 9DC 2#5 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;8 +/ )valuarea pentru nc3iriereKleasing, 9E2$9C9 c3iria contractual versus c3iria de pia , 9EE clauze restrictive, 9EC condi ii oneroase de nc3iriereKleasing, 9C, drepturile de nc3iriere evaluate dup acelea'i principii cu proprietatea deplin, 9EC drepturile de nc3iriere provin dintr$o rela ie contractual, 9E2 drepturi statutare de cumprare a dreptului proprietarului, 9EC fiecare participa ie legal este o entitate distinct, 9EC$9C, Ierar3ia .repturilor de (roprietate #figur%, 9Enc3irieri n cadrul grupului, 9C, modificrile fcute de locatar, 9C,$9C9 modificri o&ligatorii ale c3iria'ului, 9C9 modificri voluntare ale c3iria'ului, 9C9 participa iile la nc3iriereKleasing nu vor fi evaluate separat 'i apoi cumulate, 9E2 profitul proprietarului 'i c3iria'ului, 9ED$9EE tipuri de c3irie, 9EE tratamentul conta&il al propriettilor n leasing financiar, 9EC valoarea de pia ca &az de evaluare, 9E2, 9EC, 9C,, 9C9 valori de pia negative, 9C9 ;8 B/ )valuarea mijloacelor fixe mo&ile, 9CB$9CC tratamentul conta&il al &unurilor mo&ile, 9C2 a&ordri n evaluarea &unurilor mo&ile, 9CD

ipoteze dependente de circumstan ele evalurii, 9CD$9Cconstr*ngeri la v*nzarea &unurilor mo&ile, 9CE Index 2#6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta factori care afecteaz valoarea &unuriulor mo&ile, 9Cleasing financiar, 9CE v*nzare for at, 9CC activele necorporale pot influen a valoarea &unurilor mo&ile, 9CE legtura ntre valorile &unurilor mo&ile 'i ale propriet ii imo&ilare, 9CE valoarea de pia ca &az de evaluare, 9CD,9C-, 9CE &unurile mo&ile care deservesc cldirea sunt, n mod normal, incluse n orice tranzac ie a propriet ii imo&iliare, 9Ccaracteristici specifice &unurilor mo&ile, 9CB, 9C:, 9C2 ;8 :/ )valuarea activelor necorporale, +,9$+9B a&ordarea prin compara ia v*nzrilor, +,C$+9, a&ordarea prin capitalizarea venitului, +99$+9+ a&ordarea prin cost, +9+ a&ordri n evaluare, +,C$+9+ categorii de active necorporale, +,:$+,2 competen a 'i specializarea necesare pentru evaluarea activelor necorporale, +,componente luate n considerare n evaluarea activelor necorporale, +,E$+,C considera ii privind continuitatea activit ii, +,9 descrierea misiunii, +,-$+,E devieri, +,drepturi de proprietate 'i privilegii, +,E durata de via economic 'i legal a activului, +,E, +99$+9+ fondul comercial n valoarea activelor necorporale, +,:, +,E procesul de reconciliere, +9+$+9B 2.$ Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta scopurile #motivele% pentru evaluarea activelor necorporale, +,D selectarea 'i calculul ratelor de evaluare, +9, tratamentul conta&il al activelor necorporale, +,D utilizarea informa iilor credi&ile 'i verificate, +,valoarea de pia ca &az de evaluare, +,9, +,;8 2/ )valuarea &unurilor mo&ile, +92$++D a&ordarea prin compara ia v*nzrilor pentru, ++B$++: a&ordarea prin capitalizarea venitului pentru, ++:$++2 a&ordarea prin cost, ++2 cerin e de raportare pentru, ++9 factori de luat n considerare, ++9$++B legtura dintre evaluatorii de &unuri mo&ile 'i al i evaluatori, +,,$+,9 procesul de reconciliere n, ++2$++D similaritate cu alte tipuri de evaluare, +92, ++9

surse de informa ii pentru, ++B tipuri de pie e pentru, +92 utilizri ale, ++, valoarea de pia ca &az de evaluare, +92 valoare intangi&il, +++$++B verificarea informa iilor n, ++,$++9 ' se vedea i instala ii, ma'ini 'i ec3ipamente ;8 D/ )valuarea ntreprinderii, ++-$+:E a&ordarea &azat pe active, +:D$+:a&ordri n evaluarea ntreprinderii, +:+$+:a&ordarea prin capitalizarea venitului, +::$+:D a&ordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii, +:+$+:: Index 2.Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta activitatea pe pia 'i tendin e economic, +B2 ajustri ale nregistrrilor financiare ale ntreprinderii, +BE$+:+ analiza situa iilor financiare n termeni monetari, procentuali 'i rate financiare, +BE asigurarea specializrii 'i competen ei altor exper i, +B: considera ii de continuitate a activit ii, +B:, +:descrierea misiunii, +B2 drepturi de proprietate 'i privilegii, +B2$+BD explica ie pentru devierea de la practica normal a evalurii, +BB factori lua i n considerare n evaluarea ntreprinderii, +B2$+Bprocesul de reconciliere, +:rate de evaluare, +:B$+:: scopul evalurii ntreprinderii, +BB utilizarea rapoartelor financiare, +BE$+BC utilizarea surselor credi&ile de informa ii, +BB$+B: valoarea de pia ca &az de evaluare, ++-, +BB, +B:, +:valoare intangi&il, +BD ;8 -/ Considera ii privind su&stan ele periculoase 'i toxice n evaluare, +:C$+2D cerin e ce limiteaz sfera evalurii n cazul n care proprietatea este evaluat ca fiind neafectat de su&stan e periculoase cunoscute sau suspecte c exist, +2B controverse ntre exper ii juridici, 'tiin ifici 'i te3nici asupra limitelor cur irii, ntre inerii 'i monitorizrii #su&stan elor periculoase 'i toxice%, +2: Codul .eontologic al IVSC aplicat, +:C, +2+ depreciere, +29$+2+, +2B 2.# Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta efectul su&stan elor periculoase poate fi diferit asupra propriet ilor, localizrii 'i pie elor, +22 evitarea ipotezelor eronate &azate pe percep ia pu&lic, +2D

facilitarea rolului evaluatorului, +2: prezentarea ipotezelor, condi iilor limitative 'i calificrilor, +2+$+22 prezentarea su&stan elor suspect$periculoase 'i toxice cunoscute, +2+ prezentarea opiniei altor exper i, +:C, +22 prezentarea costurilor de remediere, +29, +2B prezentarea instruc iunilor speciale pentru evaluare, +29 prezentarea cuno'tin elor, experien ei 'i competen ei, +2+ pro&leme de confiden ialitate, +2D valoarea de pia ca &az de evaluare, +2,$+29, +2B, +2: ;8 E/ Costul de nlocuire net pentru raportarea financiar #CI8%, +2-$+D: activ modern ec3ivalent, +D,$+D9 aplicarea n conta&ilitate, +2C aplicat la active specializate, +2-, +2C cerin e de raportare, +:,$+:+ depreciere, +DB, +D: elemente ale deprecierii, +D, elemente esen iale ale tranzac iei de pia , +D,$+D9 o&serva ii de pia pentru costuri curente, rate de depreciere 'i durata de via fizic 'i economic rmas, +2-, +2C, +D,$+D9 raportarea valorii terenului 'i a valorii amenajrilorKconstruc iilor, B9: scopul ;8 E, +2utilizare alternativ, +D9$+D+ testul de renta&ilitate adecvat 'i poten ial de servicii, +D+, +DB$+D: utilizarea CI8 c*nd exist pu ine date disponi&ile, +2-, +2C valoarea de pia , +2C, +D9, +D+ Index 2.. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta valoarea de utilizare, +DB valoarea just, +2C, +DB valoarea terenului nu e depreciat, +D, ;8 C/ 7naliza fluxului de numerar actualizat #.C"% pentru evalurile &azate pe pia 'i pentru analiza investi iilor, +D2$+-: aplicarea n conta&ilitate, +D-$+DE analiza .C" prin percep ia 'i procesul de g*ndire al investitorilor 'i al altor participan i pe pia , +-9 analiza .C" utilizat la testarea ipotezelor alternative, +-9 analiza necesar 'i suficient pentru a face cele mai adecvate 'i rezona&ile ipoteze de lucru, +-+ Cod .eontologic, +-,, +-+ componente utilizate n analiza .C", +DC$+-9 date de intrare 'i ipoteze ce reflect informa iile evidente disponi&ile de pe pia 'i a'teptrile curente, +DC, +-+$+-B defini ia analizei .C", +D2, +DD determinarea valorii de pia estimat, +DC, +-9 perioade 'i frecven a modelelor .C", +DE$+DC raportarea rezultatelor analizei .C", +-+$+-:

ratele de actualizare derivate 'i ratele finale de capitalizare, +-+ scopul ;8 C, +D2 valoarea estimat rezult mai degra& ca o estimare a valorii de investi ie dec*t a valorii de pia , +-9 ;8 9,/ )valuarea propriet ilor agricole, +-2$ +E+ analiza celei mai &une utilizri, +E, aplicarea n conta&ilitate, +-E$+-C caracteristicile propriet ilor agricole, +-2$+-D cerin e de raportare, +E+ 2.2 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta clasificarea activelor propriet ilor agricole n, +-C com&inarea componentelor fizice 'iKsau de utilizare n, +-C, +E9$+E+ elemente non$imo&iliare n, +E, estimarea venitului sta&ilizat n, +E9 natura pie elorX, +E,$+E9 motive pentru evaluare a, +-2 tipuri de valoare diferite de valoarea de pia , +E, valoarea de pia , &az de evaluare pentru, +-C ;8 99/ Verificarea evalurilor, +EB$+ECodul .eontologic, +Econcentrarea pe verificarea evalurii, +EB criterii de corectitudine, rezona&ilitate 'i completitudine, +EB defini ia verificrii evalurii 'i tipuri de verificri, +E:$+E2 evaluatorul nu va lua n considerare evenimentele ulterioare n evaluare, +Eexplica ii privind motivele acordului sau dezacordului cu concluziile evalurii, +Einforma ii a fi luate n considerare n, +ED pot avea nevoie de suportul unor exper i, +EB raportarea rezultatelor verificrii evalurii, +ED$+Erealizarea verificrii evalurii, +ED utilizri ale rezultatelor verificrii evalurii, +EB$+E: ;8 9+/ )valuarea propriet ii specializate generatoare de afaceri, +EC$+CB alocarea valorii (S;7 pe componentele ei, +EC, +C+ componentele valorii (S;7, +C+ corec ii pentru venituri atipice, +C9 Index 2.( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta defini ie a (S;7, +EC, +C9 diferen ele dintre evaluarea ntreprinderii 'i a (S;7, +EC, +C+ evaluarea pe &aza )<I4.7, +C9 fond comercial transfera&il, +EC, +C,, +C9, +C+ fond comercial personal, +C, ipoteza unui operator de eficien medie, +C,, +C9, +CB valoarea de pia , &az de evaluare pentru, +C+

valoare (S;7 versus valoarea propriet ii, +CB ;8 9B/ )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii, +C2$B,9 aplica ii statistice, +Ccaracteristicile pie ei pentru, +CC Codul .eontologic, +C-, B,9 colectarea datelor 'i sistemul de nregistrare, +CE$+CC defini ia evalurii glo&ale, +CE defini ii statutare ale valorii, +CC deviere de la ;8 9+, B,, elemente ale sistemului de impozitare a propriet ii, +C2$+CD liste de estimare, +CC metodologie computerizat, +CD$+Co&iectivul ;8 9+, +C2 prezentarea informa iilor n raportare, B,, procesul evalurii glo&ale, +CD scopurile evalurii glo&ale, +C2, +Cstandarde ale nivelului 'i uniformit ii evalurii, +CC valoarea de pia ca &az de evaluare a, +CD 2.3 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;8 9:/ )valuarea propriet ilor din industria extractiv, B,B$B+, a&ordarea conta&il pe &aza costului istoric a, B99$B9+ active epuiza&ile, B,: &unuri mo&ile, B9: caracteristicile industriei miniere 'i petroliere, B,B$B,: cerin e de remediere a mediului, B,D competen 'i impar ialitate n, B9D$B9considera ii speciale n, B9-$B9C con inutul industriei extractive de minerale 'i petrol, B,B defini ia industriei extractive, B,E diferen a dintre industria minier 'i cea petrolier, B,:$B,2 drepturi de proprietate asupra sursei de ap, B,-, B9E drepturi reale imo&iliare, B,: evaluri te3nice 'i expertiz, B,B, B99, B9I"!S D, B9+$B9B importan a evalurii, B,B industria minier, B,B$B,D, B,E$B,C industria petrolier, B,B$B,D, B9,, B9E ntreprinderi, B9: mijloace fixe, B,D prezentarea informa iilor n raportare, B9C$B+, propriet i n dezvoltare, B9D propriet i n exploatare, +E+, +C+ propriet i n produc ie, B,D, B92$B9D propriet i cu resurse, B92$B9D trei a&ordri ale evalurii, B92

Index 2.% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ;8 92/ )valuarea propriet ii istorice, B+9$B+E a&ordarea prin capitalizarea venitului, B+D a&ordarea prin cost, B+D$B+adaptare, B+9, B++, B+clauze restrictive 'i servitu i de protejare, B+2, B+considera ii speciale n evaluarea, B+2 defini ia propriet ii istorice, B+9, B++ propriet i istorice care nu pot fi evaluate practic sau credi&il, B+2, B+protejare, B+9, B++, B+reflectarea n conta&ilitate, B+:, B+2 restaurare, B+9, B++ utilizarea propriet ilor istorice, B+9 3olding, 2D, 2E, +B9, +:3oteluri, 2D, 9E9, +EC .ezi i propriet i specializate generatoare de afaceri ierar3ia drepturilor de proprietate #figur%, 9Eimo&ilizri corporale, +:, 99B$992, 99-, 99C$9+, ;8 B referitor la evaluarea mijloacelor fixe mo&ile, 9CB$9CC ' se vedea 'i I7S 9D/ Imo&ilizri corporale i I(S7S 9-/ Imo&ilizri corporale impar ialitate, :9$:+ impediment, 2,,2B impozitarea propriet ii n func ie de valoare, +C2, +CE ' se vedea ;8 9B $ )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii independen a evaluatorului, B,, 9,B, 99: 2.5 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta industrii extractive, B,E ;8 9: despre evaluarea n, B,B$B+, industria minier, B,B$B,D, B,E$B,C industria petrolier, B,B$B,D, B9,, B9E ;8 9:, despre evaluarea, B,B$B+, informa ii de pia , vezi informa iiKdate informa iiKdate, 9-+$9-B date economice generale, 9-+$9-B date specifice propriet ii, 9-B date privind cererea 'i oferta, 9-B instala ii, ma'ini 'i ec3ipamente, 2:, 99B, 9C:, +9E ;8 B pentru evaluarea, 9CB, 9CC ' se vedea i amenajrile fcute de c3iria'1 imo&ilizri corporale Institutul !egal <ritanic al )xper ilor 7utoriza i #!ICS%, iii, B instruc iuni pentru misiunea de evaluare, :+, 9-+ instrument #financiar% compus, D,, DB instrument de capital, D+$DB

instrument financiar, D+, DB integritate, :, investi ii imo&iliare, 9,C$99,, 99+, 99:, 9+,, 9B-, 92B, 9EC comentariu asupra evalurii pentru nc3iriereKleasing, 92' se vedea i I7S :,/ Investi ii imo&iliare i I(S7S 9D/ Investi ii imo&iliare investi ii n proprietatea imo&iliar, 9E: ipoteza unui management competent, 9--, +C,, +C9, +CB Index 2.6 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta ipoteza unui operator de eficien medie, vezi ipoteza unui management competent ipoteze aferente evalurilor, B-$BE, 9,9 ' se vedea i prezentarea informa iilor 'i Standardele Interna ionale de (ractic n )valuare ipoteze speciale, neuzuale sau extraordinare, CE, 9,9 IV7 9/ )valuarea pentru raportarea financiar, 9,-$9+C active depreciate, 992 active n surplus, 99+, 99D alocarea ntre teren 'i cldire, 9+E$9BC aplica ie, 999$99D cerin e de raportare pentru alocare, 99E clasificarea activelor, 99+ clasificarea leasing$ului, 9+-$9+E com&inri de ntreprinderi, evaluare dup, 992 costuri de v*nzare, 99D devieri, 9+B deprecierea #depreciation%, 99-$99E depreciere #impairment%, 9++ evaluator extern, 9++ frecven a reevalurii, 99C identificarea clasei de active, 99imo&ilizri, 99B$99:, 992, 99-, 99C$9+, imo&ilizri corporale nc3iriate, 992, 99C$9+, investi ie imo&iliar, 9,C$99,, 99+, 99:, 9+, 22$ Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta modele &azate pe cost 'i pe valoarea just, 9,E, 99+$99B, 9+9 pie e n declin, 9++$9+B portofolii, 99D, 9++ prezentarea informa iilor, 9+B propriet i specializate, 99C proprietatea de inut cu c3irie, 9+9 rela ia cu auditorii, 99D scopul IV7 9, 9,standarde aplica&ile, 99+

valoarea de pia , 9,E, 99B, 99:, 992, 99D, 99E, 9++ valoarea de pia 'i valoarea just, 99B valoarea de utilizare alternativ, 99E IV7 +/ )valuarea pentru garantarea mprumutului, 9BB$9:+ active epuiza&ile, 9:, aplica ie, 9B:$9BD cerin e de raportare, 9B2, 9:9 contracte de leasing ntre pr i rela ionale, 9Binvesti ii imo&iliare, 9Bpropriet i generatoare de afaceri, 9BE$9BC propriet i n dezvoltare, 9BC propriet i ocupate de proprietar, 9Bpropriet i specializate, 9BE rate de solven ale proprietarilor, 9:9 scopul IV7 +, 9BB serviciile evaluatorului 'i certificarea, 9:, valoarea de pia , 9B:, 9B2, 9BD, 9B-, 9BE Index 22Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta v*nzare for at sau cu marReting limitat, 9:,$9:9 IV7 B/ )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar, 9:2$9D9 a&sen a fluxului de numerar Fli&erG n cazul monopolurilor, 92C a&sen a eviden ei de pia , 92+$92B, 92D$92active &iologice neagricole, 922, 92C active depreciate generatoare de alte fluxuri dec*t cele de trezorerie, 92: active de inute pentru v*nzare n cursul normal al activit ii, 922 active din sectorul pu&lic, defini ie a, 9:-, 9:E active generatoare de numerar, 92active nc3iriate, 92B active n surplus, 922 active pu&lice, 9:C, 92C aplica ie, 929, 922 cerin e de raportare, 92B clasificarea activelor, 929 com&inri de ntreprinderi, evaluare dup, 92:$922 cost de nlocuire net, 92E costuri de v*nzare, 922 frecven a reevalurilor, 9D, I(S7S<, I(S7S, 9:2, 9:D, 929$9D, ntreprinderi guvernamentale de afaceri, 92metoda costului de rea&ilitare, 92E metoda unit ilor de servicii, 92C modele pe &aza de cost 'i valoare just, 9:D, 929$92+ prezentarea infoema iilor, 9D, proprietate imo&iliar, 92B

22# Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta rela ia cu auditorii, 922 scopul IV7 B, 9:2, 92,$929 standarde de conta&ilitate aplica&ile, 929 testul poten ialului de servici adecvat, 9D, valoare de pia , 92+, 92B valoare de utilizare, 92:, 92IVS 9/ Valoarea de pia 0 tip de valoare, -2$E: a&ordri n evaluare, -2$-D cea mai &un utilizare, -C, EB cerin e de prezentare a informa iilor, EB$E: condi ii de pia anormale, E+ con inutul standardului, -C$E, declara ie privind destina ia rezultatelor evalurii, EB defini ia valorii de pia , -D$-C evalurile realizate de evaluatori interni tre&uie dezvluite, EB$E: identificarea datei efective a evalurii, EB informa ii despre propriet i compara&ile, E9 ipoteza negocierii pre ului pe o pia concuren ial desc3is, E9 rapoarte clare, fr gre'eli, EB scopul unei defini ii comune pentru valoarea de pia , -2 selectarea datelor n condi iile unei pie e n sc3im&are, E9$E+ timpul de expunere pe pia , E+ valoarea de pia ca valoare fundamental n practica evalurii, E, valoarea de pia exprimat ca valoare negativ, EB IVS +/ 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia , E-$C: cerin e de prezentare a informa iilor, CD Index 22. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta cerin ele I"!S, EE con inutul standardului, EE$EC evalurile realizate de evaluatori interni tre&uie s fie prezentate, CB evitarea rapoartelor de evaluare incomplete sau eronate, EC,CB ipotezele vor fi prezentate n mod rezona&il, CB IVS + tre&uie interpretat n corela ie cu IV7 9, EE n elegerea diferen elor dintre valoarea de pia 'i cu &aza diferit de valoarea de pia , C,, C9 o&iectivul IVS +, Etipuri de valoare, C,$CB valoarea just, C,$C9, C+ valori diferite de valoarea de pia , C,$CB IVS B/ !aportarea evalurii, C-$9,: cerin e de prezentare a informa iilor pentru, 9,B componentele o&ligatorii ale rapoartelor de evaluare, C-, 9,9$9,B con inutul standardului, 9,,$9,+

declara ia de conformitate, 9,9 documentarea pentru, 9,+ func iile raportului de evaluare, Cimportan a rapoartelor de evaluare, CIVS Codul .eontologic, 9,9, 9,B o&iective ale IVS B, Cprevederi referitoare la devieri de la standard, 9,B$9,: prezentarea raportului, 9,+ rapoarte transmise electronic, 9,9$9,+ specifica ii pentru misiunea #evaluatorului%, CE 222 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta tipuri de rapoarte, CE$CC nc3irieri n cadrul grupului, 9C, joint venture, 2C leasing financiar, D+, 992 leasing opera ional, 992, 9EC leasing, contracte de nc3iriere, 9B-, 9E2$9C9 lic3idare, 22, C+, 9:,$9:9 liste de estimri, +CC litere ngro'ate #aldine%, explicare, ix, 9, metode de evaluare, +,D, +B+ ' se vedea i a&ordri n evaluare misiunea #evaluatorului% n evaluare defini ie, -+ specifica ii pentru, CE mo&il, furnituri 'i ec3ipamente, a se vedea amenajri fcute de c3iria' modelare financiar, +DD $ +Dmodelul &azat pe cost, 9,E, 99+$99B, 9+9, 9:D, 929$92+ modelul &azat pe reevaluare, vezi modelul &azat pe valoarea just modelul &azat pe valoarea just, 9E, 99+$99B, 9+9, 9:D, 929$92+ o&iecte de colec ie, +9D o&liga iuni ipotecare garantate #C6<S%, 2C$D, optimizare, 9:-, +2,, +2E op iune, 2C, D: Index 22( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta >rganiza ia Interna ional a Comisiilor de Valori 6o&iliare #I>SC>%, 2 pac3et de ac iuni, 29 pozi ie majoritar, 2E, +Bparcelare 'i dezvoltare, 9EB parteneriat general, 2E$2C participa ie la capital, 29 participa ie minoritar, 2E, DB, +B+, +BC participa ie, vezi participa ie la capital participa ii frac ionate, vezi interese par iale

pdureKfond forestier, +-pia a, +2, DE, 9-E, 9E:, +92 pia a imo&iliar, defini ie, 9E: pie e de mrfuri, +E,$+E9 pie e discontinue, 9++$9+B ' se vedea i valoarea de pia n condi ii anormale planta ii perene, +-portofolii, B,, DB, 99D, 9++ poten ial de servicii, 9:E, 92-$9D,, +2E, +D+ premisa lic3idrii, +B: pre , DC ' se vedea i pre de licita ie, pre ul de adjudecare pre de adjudecare, +9223 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta pre determinat o&iectiv, --, -E pre de licita ie, +9D pre net de v*nzare, vezi valoarea just minus costurile de v*nzare prezentarea informa iilor, :B$::, EB$E:, CB, 9,B, 9+B, 9:9, 9D,, +:C, +29$+2+, +22, B,, ' se vedea i competen a n activitatea profesional, etica n activitatea profesional 'i evaluarea profesional 'i sec iunile - ale Standardelor prim de control, +B, (rincipii de )valuare ;eneral 7cceptate #;7V(%, E, 99, +9$B:, -C, EE, 99,, 999, 9B:, 929, +D2, +-C, +EB, +E: relevan a n a reflecta pia a imo&iliar 'i proprietatea individual #a'a cum este prezentat n ;8 9/ )valuarea propriet ii imo&iliare%, 9DD (rincipii de Conta&ilitate ;eneral 7cceptate #;77(%, B99 principiul anticiprii, 9-2 principiul su&stitu iei, B+, 9-:, +2E proces de evaluare glo&al, +CD, +CE vezi ;8 9B despre, +C2$B,9 procesul de evaluare #figura%, 9-, procesul de evaluare, 9-,$9-9 proprietate agricol, 99D ;8 9, 0 )valuarea propriet ilor agricole, +-2$+E+ ' se vedea I7S :9 $ 7gricultura proprietate dat cu c3irie de proprietar, 992, 99C$9+,, 92B proprietate imo&iliar #&unuri imo&ile%, +9$+B, :C, 9DE$9DC ' se vedea 'i teren 'i drepturi reale imo&iliare Index 22% Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta proprietate intelectual, +,2 proprietate ocupat de proprietar, 99,, 9Bproprietate generatoare de afaceri #(;7%, 2D$2-, 9B:, 9BE$9BC, 9DD ;8 9+ despre evaluarea lor, +EC$+CB

proprietate specializat, B,$B9, 99C, 9BE, +2E$+D9 n evaluarea CI8, +2-, +2C n evaluarea pentru raportarea financiar, 99C n evaluarea pentru scopuri de creditareKmprumut, 9B:, 9BE pentru utilizare agricol, +-proprietate, +9$+2, :C$D: cu poten ial de profit, a se vedea i propriet i specializate generatoare de afaceri evaluarea, E inspec ia de ctre evaluator, E, tipuri de, 9,, ++, +2, :C$D: ' se vedea i amenajrile c3iria'ului, &unuri mo&ile, drepturi de proprietate 'i accesorii comerciale proprietate real, ++$+2, :C$22, 9D2, 9DC caracteristici ale, 2+$2B ;8 9 privind evaluarea a, 9D2$9E: propriet i de explorare n industriile extractive, B,D, B92$B9D propriet i de resurse n industriile extractive, B92$B9D propriet i de inute pentru v*nzare pe parcursul desf'urrii activit ii, 99D, 922 propriet i istorice, vezi ;8 92, B+9$B+E proprietate istoric cu destina ie pu&lic, B+B 225 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta propriet i n dezvoltare, 9BC in industriile extractive, B9D randament cu toate riscurile, a se vedea rata de capitalizare raport n variant electronic, 9,9, 9,+ raport oral, CE raport scris, CE raportare financiar, aplica ii de evaluare pentru, 999$99D, 929$922 evaluri pentru, 9,-$9+C rela ia cu standardele de conta&ilitate, 999, 92,$929 ' se vedea i I7S 9/ (rezentarea situa iilor financiare, IV7 9/ )valuarea pentru raportarea financiar 'i IV7 B/ )valuarea activelor din sectorul pu&lic pentru raportarea financiar raportarea n evaluare, vezi raportarea raportarea, B9, ::$:2, -9, -C$E,, EE$EC, C-$9,:, 9B:$9BD, 92B, 9-,, 9--, ++9 ' se vedea i prezentarea IVS B, !aportarea evalurii rata intern de renta&ilitate #!I!%, +Drata renta&ilit ii, +,2, +B+ rate de actualizare, B+, 9-D$9--, +,B, +B,$+B9, +DD rate de capitalizare, B+, 9-2$9--, +,+, ++C rate de evaluare, +9,, +:B$+:: rate de solva&ilitate ale creditorului, 9:9 reconcilierea valorilor, 9--, 9EB, +9+$+9B, ++2$++D, +:-

Index 226 Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta redeven a n industria extractiv, B99 renta&ilitate adecvat, +D+,+DB$+D: repartizarea #alocarea% 0 metodologie de evaluarea terenului, 9EB restaurante, 2D, 9E9, +EC .ezi i propriet i specializate generatoare de afaceri restric ii contractuale, 2,, 2B servitu i, 2,, 2B sindicalizare #credit sindicalizat%, 2C sisteme de informa ii geografice prin satelit #;IS%, +CE situa ia exploatrii corectat, 9-D societate n nume colectiv, 2E specifica ii pentru misiunea de evaluare, CE$CC standarde de conta&ilitate, vezi Standarde Interna ionale de Conta&ilitate1 Standarde Interna ionale pentru !aportarea "inanciar 'i Standarde Interna ionale de Conta&ilitate n Sectorul (u&lic Standarde Interna ionale de 7plica ii n )valuare #IV7%, 9+$9: dat de adoptare, 9D formatul standardelor 'i al aplica iilor #figura%, 9: structura de document a standardelor #figura%, 9, ' se vedea i aplica ii specifice prezentate mai sus Standarde Interna ionale de )valuare #IVS%, E$9date de adoptare a, 9D$9formatul standardelor 'i aplica iilor #figura%, 9: litere ngro'ate #aldine%, explicare, ix, 9, 2($ Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta modificri de standarde ntre edi iile +,,2 'i +,,-, xi$xvi o&iective generale 'i sfera, E$C, +9 organizarea 'i formatul pentru, C$92 pentru estimarea 'i raportarea valorii propriet ii 'i activelor, B9 pentru facilitarea tranzac iilor interna ionale de propriet i 'i promovarea clarit ii n raportarea financiar, E structura standardelor #figura%, 9, ' se vedea i standardele specifice mai sus Standarde Interna ionale de Conta&ilitate #I7S%, 2, 9,,, 9,-, 999, 9EC I7S 9/ (rezentarea situa iilor financiare, 99B I7S +/ Stocuri, 999, 99+, 99D, 9C2 I7S 9D/ Imo&ilizri corporale, 999$99B, 99-, 99C, 9+9, 9C2, +-E, B9+, B9B I7S 9-/ ?easing, 999,99+,992, 99C$9+,, 9+-$9+C, 9C2 I7S +C/ !aportarea financiar n economiile 3iperinfla ioniste, 9++ I7S B+/ Instrumente financiare/ prezentare 'i descriere, D,$D+ I7S BD/ .eprecierea activelor, 999, 992, 9++, 9C2, +29, +D-, B9B

I7S BE/ 7ctive necorporale, +,D, B9+ I7S :,/ Investi ii imo&iliare, 99,, 99+, 99:, 9+,$9++, 9C,, +-E$+-C I7S :9/ 7gricultura, 99D, +-E$+-C ' se vedea i Standarde Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S%1 'i sec iunile : a IVS 9, + si B, IV7 9 'i + 'i din fiecare ;8 Standarde Interna ionale de Conta&ilitate pentru Sectorul (u&lic #I(S7S%, 2, 9,,, 9:2, 9:D, 929 I(S7S 9+/ Stocuri, 922 I(S7S 9B/ Contracte de leasing, 929, 92B, 92: Index 2(Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta I(S7S 9D/ Investi ii imo&iliare, 929, 92B, +2C I(S7S 9-/ Imo&ilizri corporale, 929$92B, 92D, 92C, 9D,, 9C2, +2C, B+: I(S7S +9/ .eprecierea activelor generatoare de alte fluxuri dect cele de trezorerie, 929, 92:, 92D$92C, 9C2 Standarde Interna ionale de (ractic n )valuare ;8, 9+ date de adoptare, 9D formatul Standardelor Interna ionale de (ractic n )valuare #figura%, 92 structur standard #figura%, 9, ' se vedea i Standardele Interna ionale de (ractic n )valuare ;8 de mai sus Standarde Interna ionale de !aportare "inanciar #I"!S%, 2, +B, 9,,, 9,+, 999, 99B, 9:2$9:D, 9EC, +D-, +C9 I"!S B Com&inri de ntreprinderi, 99+, 992, B9B I"!S 2 7ctive imo&ilizate de inute pentru v*nzare sau pentru activit i discontinue, 999, 99+, 99D I"!S D (rospec iunea pentru evaluarea resurselor minerale, B9+$B9B .ezi i Standardele Interna ionale de Conta&ilitate #I7S% sta ii de petrol, &enzin, gaz, 2D, +EC .ezi i propriet i specializate generatoare de afaceri structura capitalului, ++C structura standardelor #figura%, 9, studiu de feza&ilitate n industria extractiv, B,E, B9D studiu de prefeza&ilitate n industria extractiv, B9,$B99, B9D su&nc3irieri, 2,, 2+, 9Esu&stan a toxic, defini ie a, +2, ;8 - despre, +:C$+2D 2(# Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta su&stan e periculoase, defini ie, +2, ;8 - despre, +:C$+2D ' se vedea i su&stan e toxice sumarul evalurii, a se vedea i instruc iuni pentru misiunea de evaluare i specifica iile pentru misiunea de evaluare teren, +9 evaluarea a, 9-:, 9E+$9E:

' se vedea i proprietate imo&iliar teren irigat, +-teren rezidual #metodologie pentru evaluarea terenului%, 9EB termeni financiari, 9-C tipuri ale valorii, -, ' se vedea i tipuri de valoare diferite de valoarea de pia , valoare just1 IVS 9 Valoarea de pia / tip de valoare i IVS + 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia tipuri de c3irie, 9EE tipuri de valoare, +D, DC, E-, C,$CB tipuri de valoare diferite de valoarea de pia , BB, -,, C,$CB, 9D2, 9DC, +-9, +E, cerin e pentru prezentarea informa iilor, CB devieri de la strandard, CB metode utlizate n, -, rela ia cu standardele de conta&ilitate, EE standard referitor la, EE, EC ' se vedea IVS +/ 4ipuri de valoare diferite de valoarea de pia toxicitate, defini ie, +2, trusturi, 29 Index 2(. Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta unitate #agricol% integrat, +-E unitate generatoare de numerar, 9,C, 99E unit i pentru compara ie, 9-2, 9-C, 9E9 utilitate, +C$B,, Dutilitate pu&lic, 9:E utilizarea propriet ii, restric ii asupra 9E9 valoare agregat, DB ' se vedea portofolii valoarea amenajrilor terenului 'i construc iilor, 9:E valoare deprecia&il, 9,C valoare conta&il, +,+, ++E valoare de recuperare, 99, valoare special, BB, -,, EE, C,$C9 valoare, element distinct fa de pre 'i cost, +2$+-, DC utilitate, raritate, dorin 'i putere de cumprare, Dvaloarea componentelor, 2B valoare conta&il 9,C, 99+, 992, 99-, 99E, 99C, 9++ valoarea conta&il corectat, ++E valoarea de asigurare a se vedea tip de valoare sta&ilit prin contract valoarea de garantare a creditului ipotecar, 9B:, 9:9 valoarea de impozitare, vezi tip de valoare sta&ilit prin lege valoarea de investi ie, BB, -,, EE, C, 2(2 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta

valoarea de pia ca metod acceptat n evaluarea propriet ii imo&iliare #a se vedea ;8 9/ )valuarea propriet ii imo&iliare%, 9D2, 9DD, 9D-, 9DC$9-,, 9-+, 9-B, 9-:, 9--, 9-E comparat cu valoarea just, B,, 2-, 99B defini ie, +2, B,, -ED$-E deose&iri fa de valorile altele dec*t valoarea de pia , E-$C: n condi ii de pia anormal, B9, 2B n evaluarea ntreprinderii, 2-$2E, ++-, +BB, +B:, +:n analiza .C", +DC, +-9 n evaluarea CI8, +2, +D9, +D+ n raportarea financiar, B9, 9,E, 99B$99D, 99E, 9++, 92+$92D n evaluarea propriet ii &azat pe pia , -,, -2$E: n legtur cu factorii de mediu, +2,$+29, +2B, +2: n evaluarea propriet ilor agricole, +-C n evaluarea cu scopul creditrii, 9B:$9BE n evaluarea activelor necorporale, +,9, +,n evaluarea &unurilor mo&ile, 22, 9CD$9CE, +92 pe o pia desc3is 'i concuren ial, E9 pe principiul su&stitu iei, B+ n evaluarea activelor din sectorul pu&lic, 92+$92D valoare de pia negativ, 9C9 ' se vedea i IVS 9, Valoarea de pia 0 tip de evaluare valoarea de pia li&er, +E valoarea de recuperare, 22, C+ valoarea de sc3im&, -,, -valoarea de utilizare, 2E, 999, 92:, 92-, +DB, +E9 valoarea de utilizare alternativ, 99E, +D9$+D+ Index 2(( Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta valoarea din fuziune vezi valoarea sinergiei valoarea impoza&il, a se vedea valoarea pentru impozitare valoarea intrinsec, +9valoarea just de pia , +E valoarea just minus costuri de v*nzare, 9,C valoarea just, +E, B,, 2-, -,, EE, C,$C9, C+, 9,C cum se aplic n evaluarea pentru raportarea financiar, 2-, D9, -C, 99B valoare necorporal, +++$++B valoarea net actualizat #V87%, +Dvaloarea pentru impozitare vezi 'i ;8 9B 0 )valuarea glo&al pentru impozitarea propriet ii valoarea pentru un cumprator special, vezi valoare special valoarea realiza&il net, 99,, 99D ' se vedea i I7S +/ Stocuri valoarea reevaluat, 99,, 99+$99B valoarea rezidual, 99E valoarea sinergiei, 2B, -,, EE, C,$C9

valori mo&iliare, 2C$D,, D:, +B-, +:+ valori mo&iliare &azate pe ipoteci, 2C v*nzare for at, C+, 9:,$9:+ v*nzare privat, +9E v*nzare 'i lease&acR, 92E verificare administrativ #de conformitate%, +E: 2(3 Index Standardele Internaionale de Evaluare4 ediia a opta verificare de &irou, +E: verificare n teren, +E:$+E2 verificarea evalurii, a se vedea ;8 99/ Verificarea evalurilor verificare te3nic, +E2 zonare, 2,, 2B, 9E9 a se vedea i utilizarea propriet ii