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A(im)possibilidadedepenhoradobemdefamliadofiadornocontratode locao1
EduardaMaraRauber

Resumo:cadavezmaislatentenocenriojurdicobrasileiroanecessidadedecompreendero direitocomomeiodepreservaodasgarantiasfundamentaisdohomem.Apartirdestaafirmao, apresentasecomoobjetivogeraldesteartigoaferirseapenhoradobemdefamliadofiadordo contratodelocaoimobiliriafereosprincpiosconstitucionaisquenorteiamoordenamento jurdicobrasileiro.Ecomprincipalobjetivoespecficoidentificarcomoostribunaisestaduaise superiorestemsolucionadooproblema. Palavraschave:Contrato.Bemdefamlia.Penhora.Inconstitucionalidade. Sumrio:1Introduo2OpapeldaConstituionacompreensodoscontratos:doliberalismo contemporaneidade3Aproteodobemdefamlianodireitobrasileiro4A(im)possibilidade depenhoradobemdefamliadofiadornocontratodelocaoimobiliriasoboprismadoutrinrio ejurisprudencialReferncias 1Introduo ComoadventodaConstituiodaRepblicaem1988,odireitocivilpassouaorientarsedeforma maisintensapelospreceitosconstitucionalmenteestabelecidos,oqueoutorgouaocontratonova funo.Acompreensodocontrato,destarte,perpassaabuscapelarealizaodajustiapormeio doequilbrio,enquantoinstrumentodecooperaoentreaspartes,mesmoporqueahermenutica contemporneatornalatenteanecessidadedecompreenderoDireitocomomeiodepreservao dasgarantiasfundamentaisdapessoahumana. aquiquesurgeaindagaoseoincisoVIIdoartigo3daLein8.009/90,quepreva possibilidadedepenhoradobemdefamliadofiadordecontratodelocaoimobiliria,secoaduna comaperspectivacontratualcivilconstitucional,oquejustificaopresenteartigoconstrudoa partirdematrizmetodolgicacrticaantedarelevnciadeseapresentarumaalternativa visopatrimonialistaeindividualistadodireitocivil,queaindapermeiaosensocomumimaginrio dosjuristas. 2OpapeldaConstituionacompreensodoscontratos:doliberalismo contemporaneidade SobagidedoLiberalismo,vigoravaaconcepodequeavontadeeraelementoessencialao contrato.Aspactasuntservandaimperavameasregrascodificadassomenteversavamsobre parmetrosdeinterpretaodavontadedeclaradapelaspartes.OJudicirio,nessecenrio, apenasasseguravaqueosefeitosdocontratofossemalcanados,respeitandoavontadeexternada peloscontratantes.Noerapermitidaarevisodeseucontedo,nosendopossvela restaurao,porexemplo,deequilbrioporventurarompido,oqueporinmerasvezes,emrazo danotriadesigualdadeentreaspartes,causavainjustias.
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Ateoriacontratualindividualistadapoca,elaboradaparahomens,digasedepassagem,irreais, supunhaaigualdadeplenaentretodasaspartesnocontrato.Todaequalquerobrigaocontrada porpessoascapazesdeveriasercumprida.Somentenoscasosemquecomprovadamentehouvesse vciosdeconsentimentoouainfraodaordempblica,ocontratoseriainvalidado.1 Oimpactocausadopelasguerrasmundiais,noentanto,estimulouumaalteraoradicalnaforma deconceberasrelaesentreoEstadoeasociedade.AsdiretrizesdomodelojurdicodeEstado Liberalnoforamcapazesdetraduzirosnovosideaisdesolidariedadenecessriosreconstruo dospasesdevastadospelaguerra.Aatuaonomaisdeveriasersobreaspectosparcelaresda sociedade,massimdeformaglobal,tendenteestruturaodetodaasociedadepeloEstadoe noapenascomcorreesdedeficinciasmarginaisdeumsistemaautorregulado.2 Aintervenoestatalocorreu,ento,afimdeatenuarcontrovrsiassurgidasnoEstadoLiberal, pormeiodaatenuaodesuascaractersticas,quaissejam,aplenaeirrestritaliberdade contratualepropriedadeprivadadosmeiosdeproduo.Assim,imperouanecessidadedeatribuir umafunosocialaestesinstitutoseatransformaodetantosoutros.3 Surge,nestediapaso,ochamadoWelfareState,ouEstadodoBemEstar.Comele,nascea consagraodenovaconstelaodedireitosdestinadosgarantiadecondiesmnimasdevida paraapopulao,tendosuaprimeiraformulaoconstitucionalpresentenasConstituiesdo Mxico19174eWeimar1919. Assim,enquantonoEstadoLiberalincorporaseumaideiadesoberaniacomopoderincontrastvel, prprioaumasociedadedehomenslivreseiguais,paraosquaisimportaapenasopapelde pacificadoratribudoaoEstado,omodelodeWelfareStateadjudicaaideiadecomunidade solidria,naqualoEstadotematarefadeincorporargrupossociaisaosbenefciosdasociedade comoforadecoeso.5 Tornaseclaroqueoespritodesolidariedadenecessrionassociedadesquequeiramseralgo maisqueapenassomadeindivduos.Auniocoletiva,politicamenteorganizadaejuridicamente ordenadaametadohomemcomoserracional.Paraatingila,osdireitosfundamentaisso eleitoscomofimbasilardoEstadoesuafunotornaseaconcretizaodosmesmos.6 Nodireitoprivado,aautonomiadavontadeperdeimportnciaparaprincpiosdeordempblica.A liberdadecontratualforacondicionadapelodirigismoeconmicoestatal.Oscdigosfrancse alemocomideologialiberalclssicaperdemespaoparamicrossistemasjurdicosanti individualistas,especialmenteporestaremfundadosnaigualdadeperantealei,portantoapenas noplanoformal.7 AdivisoestamentalvigenteduranteoinciodaModernidadenofoiaptaaproduziraverdadeira igualdadeftica.8Eocontratofoiumaverdadeiraarmadeexploraodomaisfortesobreomais fraco,oqueobrigouaoEstadoSocialcompensarainferioridadeeconmicadealgunscontratantes comsuperioridadejurdica,pormeiodalimitao,nosdaliberdadedecontratar,mastambm comalimitaodocontedodoscontratos.Ointervencionismo,presentenoEstadoSocial,veio curarovelhomaldafaltaderegulamentaonesteaspecto.9

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Ocontedodoscontratos,paraalmdasestipulaesdaspartes,derivaderegrascogentes.10 O princpiodaintangibilidadedocontedodoscontratos,porsuavez,foimitigadocomopropsitode gerarequilbriosocial. NasegundametadedosculoXX,houveaincorporao,nasConstituies,doschamadosdireitos fundamentaisdeterceiradimenso.AConstituiodeixa,nestesentido,deserapenasumacarta polticaparaavocarfeiodeelementointegradordetodooordenamento,primandoporassegurar aoscidadosseusdireitosfundamentais.Oprincpiodadignidadedapessoahumana,porexemplo, detmnoscarternegativonosentindodequeoEstadoeosparticularestemodeverdese eximiremdeofensasdignidade,mastambmnaturezaprestacional,vistoquehodeverde promoodestadignidadedapessoa.11 Oquenosepodeolvidar,noentanto,queaaplicaoprticadospreceitoscontidosna Constituiodeumpasnodeveresultardeumasimplesequaomatemticaaosomarcaso concretoenormaaplicvel,massimdeinterpretaominuciosaafimdeguardaraoresultadoa maiorefetividadepossveldessespreceitos,e,porconseguinte,oalcancedajustiasubstancial. DurantedcadasoformalismotcnicoolvidousedosubtratosocialdoDireito.Comomera instrumentalidadedeforma,oDiretonomaisrepresentavaumapossibilidadedetransformao darealidadevividapelasociedade.12Nesteensejo,desesalientarqueaConstituio,paraobter plenaotimizao,deveguardarrelaocomtodasasreasdoDireito,devendoessaseronorteno momentodaaplicaodeleisordinrias. Oconstitucionalismotransformouaconfiguraotradicionaldosistemajurdico,transferindoo baricentrodoprpriosistema,fundadosobrevaloresfortes,hierarquicamenteprevalecentese unitriosparatodooordenamento.Taisvaloresquenodevemmaisseremprestadosda legislaoordinriacaracterizadapelainconstnciae,aindaporcima,pelanatureza preponderantementeprivadaepatrimonial.Ainterpretaodasnormaspassa,assim,aser controladapelainterpretaodosvaloresguias.13 Almdisso,PauloLbolembraqueodesafioquesecolocaaoscivilistasecontratualistasa capacidadedevisualizarapessoaemtodasuacomplexidade,esomentepormeiodela,o patrimnioqueamesmapossui.Apromoodadignidadedapessoahumananasrelaescivis condioprimeiradeadequaododireitoprivadoaosfundamentosconstitucionais.Mostrase necessriaamaterializaodossujeitosdedireitosenoapenasencarloscomotitularesde bens.14 Promoveseassim,aomesmotempo,oquePerlingieridenominadedespatrimonializaodo direitocivil,vistoqueosistemavailentamentesuperandooindividualismoeopatrimonialismo comofimemsimesmo,paraposicionarcomovalorcerneapessoahumana.15 Oequilbriojurdicoeeconmicopassaaserexigidonasrelaescontratuais,nosendoaceitvel queoequilbriomeramenteformaloculteinjustiaselucrosdemasiadosdeumcontratanteem detrimentodooutro.Nestecenrioosprincpios16norteadoresdodireitocivilcontratual contemporneopossuemntimaligaocomasgarantiasprevistasnoartigo5daConstituio Federal.

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Enfim,nohdvidadequeaConstituiotempapelfundamentalnosistemanoqualest inserida,principalmentenoscontratoscivis,vezqueforapostanocentrodosdiversossistemas jurdicoscontemporneos,eporconterprincpiosticosemseutextosuainterpretaodeve moldarseaosvaloresticopolticosnobojodacomunidadenaqualelaseinsere. 3Aproteodobemdefamlianodireitobrasileiro NoBrasil,aprimeiratentativadeproteoaobemdefamliasurgiucomCoelhoRodriguesemseu projetodeCdigoCivilde1893,cujoartigo2.080continhaoseguintepreceito:Olardefamlia inalienveleindivisvelnaconstnciadomatrimnioe,aindadepoisdedissolvidoeste,enquantoa mulherseconservarviva,ouexistirfilhomenordocasal. 17Talproposio,noentanto,nofora aceitapelaCmaradosDeputados,poisnoencontrouapoioentreoscompanheirosdebancada. Posteriormente,em1903,odeputadopaulistaFranciscodeToledoMaltaapresentouCmara projetodeleicom15artigosqueobjetivavaaintroduodoprivilgiodohomestead18 nodireito brasileiro.Porm,apesardetersidoaprovadopelosdemaisdeputados,oprojetonologrouxito noSenado.19 Em1910,houveatentativadoentoMinistrodaJustiaEsmeraldinoBandeiradeintroduzirpor meiodoCdigodeProcessoCivilobemdefamlianodireitoptrio.Noentanto,taltentativafora suspensapeloDecreton8.435domesmoano,quealegavaanecessidadedeumpronunciamento doCongressoNacionalsobreotema.OProjetoBevilquachegou,aoSenado,portanto,sema figuradobemdefamlia.Noentanto,duranteaelaboraodoCdigoCivil,aComissoEspecialdo Senadoaceitou,noparecerapresentadoem1dedezembrode1912,emendasugeridapor FelicianoPenna,naqualpreviaainclusodequatroartigosregulandoobemdefamlia,vindoao lume,pelaprimeiraveznoordenamentojurdicobrasileiro,talproteo.20 Foiemmeioaestabatalhadeideiasentreosparlamentaresqueosartigos70a73 21foram introduzidosnoLivrodosBensdoCdigoCivilde1916promovendoaregulamentaodafigurado bemdefamlia,queseassemelhaaohomesteadnorteamericano,elfoideixadosendo raramentelembrado. ComapromulgaodaConstituiodaRepblicaem1988,alegitimidadeparainstituirobemde famliafoiampliada,namedidaemqueseestabeleceuaigualdadeentreohomemeamulher, eliminandoqualquerprerrogativanachefiadasociedadeconjugal.Deigualsorte,nosepodia exigiraconstnciadeumcasamentoparaainstituio,vezqueaConstituioreconheceu expressamenteaexistnciadeoutrasespciesdeentidadesfamiliarescomoasdecorrentesde unioestveleasmonoparentais,porexemplo. Logoaps,emmarode1990,comintuitodeprotegerapopulaocarente,osquedesconhecem informaessobreapossibilidadedoregistrovoluntriodeseubemdefamliaouqueno conseguemobter,emrazodosconhecidosembaraosburocrticosdoregistroimobilirio,a proteoprevistanoCdigoCivil,oentoPresidentedaRepblica,JosSarney,sancionaaMedida Provisrian143queculminounaLein8.009domesmoano. Aleidobemdefamliaconferiuaproteoatodososcidadospormeiodeseucartercogentee incidnciaimediata.Seuinstituidor,antesochefedefamlia,passaaseroDireitoPtrio,eeste
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impeaobemconsideradocomodefamliatalprerrogativa,nosendomaismerafaculdadedo proprietrio. AprincipalinovaotrazidapelaLein8.009/90,noentanto,ainseroemseutexto,noartigo 3,deregulamentaonumerusclausus,dashiptesesemquesepermiteapenhora,ouseja,de possibilidadeexpropriaodobemdefamlia.Soseis,consoanteotextooriginalpublicadoem 1990. Aprimeiraexceoconsistenocrditodetrabalhadores.Talincisorefereseaosquelaboraramno imvelouque,pormeiodeseutrabalho,promoverambenfeitoriasaobemdopadro,como pedreiros,empregadosdomsticos,eletricistas,entreoutros.OincisoII,porsuavez,contemplaa possibilidadedepenhoraparagarantircrditodecorrentedeconstruoouaquisiodoprprio imvel.Aterceiraexceocontidanoartigo3refereseaoscrditosalimentares.OincisoIVtraz ahiptesedeexecuoemrazodecrditostributrios,contribuieseobrigaespropterrem. Assim,oscrditosreferentesaoimpostopredialouterritorial,taxasecontribuio,oriundosdo imvelestoabarcadosnestaexceoregradaimpenhorabilidade.Damesmaforma,conforme incisoV,aproteodeimpenhorabilidadeficaafastadaemcasodecrditohipotecrio.OincisoVI, porsuavez,prevasituaodeaquisiocriminosa.Nestesentido,peculiarreferirque,sealei salvaguardasseobemnestahiptese,estariaindiretamenteincentivandoaprticadelitual.22 Ocorreque,umanoapsapromulgaodaLeidoBemdeFamlia,surgeoriundadaLeido Inquilinatoastimaeltimahojeprevistaexceoimpenhorabilidade:oimvelresidencial dofiadordocontratodelocaodeimveis. Ajustificativaparatalinseroseriaodesaquecimentodomercadodelocaesnoperodoapsa promulgaodaLein8.009/90.Constaqueosproprietriosdeixaramdealugarseusimveispor temerqueseuscrditosnofossemsatisfeitosnocasodeinadimplementodolocatrio,vistoque nodetinhamagarantiadepenhorabilidadedonicoimveldofiador,tantoqueoslocadoresna pocapassaramaexigiremseuscontratosapresenadefiadorproprietriodenomnimodois imveis.23Argumentavamqueasdemaisgarantiasprevistasnaleinoeramsuficientes.O segurofiana,almdeteroempecilhodavignciadeapenasdozemeses,permitiaqueapenas algumasdasobrigaesdolocatrioficassemabrangidas,deixandoemdesamparoasdemais.24 A cauoemdinheiroestarialimitadaaoequivalenteatrsaluguerespocadacelebraodo contrato,oquenamaioriadoscasosinsuficienteparacobriradvidalocatcia.Porfim,quanto cauodettuloseaesnoteriamsolidezecertezafutura.25 Saltaaosolhos,portanto,queessaexceofrutodelobbydomercadodelocaesperanteo Congressoparaaprovaodoartigoquepreviaapenhorabilidadedobemresidencialdofiador. 26 Cabelembrarqueoartigo82daLein8.245normaqueconsagraaregrasobanliseum dosltimosdispositivosdalei,tratadonasdisposiesfinais,inserido,emumpontodistantedo artigo37quetratadasgarantiasdalocao. 4A(im)possibilidadedepenhoradobemdefamliadofiadornocontratodelocao imobiliriasoboprismadoutrinrioejurisprudencial

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Historicamenteotemapenhoradobemdefamliadofiadororiginoudiversosembatesdoutrinrios ejurisprudenciaisnoBrasil.Taldivergnciatornouseaindamaisacirradaapsapromulgao,em 2000,daEmendaConstitucionaln26quealterouoartigo6daConstituiodaRepblica, inserindoodireitomoradiacomodireitofundamentaldesegundadimenso. AdoutrinafavorvelconstriodobemresidencialdofiadorentendequeaalteraonaLeido BemdeFamlia,introduzidapelaLeidoInquilinato,veiofacilitaroacessomoradia,vezquea impenhorabilidaderepresentariaempecilhoaospobresquenoteriamfiadorquepossusse patrimniosuficienteparaarcarcomaresponsabilidadepelodbito,nocasodemora.Tornar impenhorvelonicobemdofiadorrestringiaoacessodemuitaspessoasaomercadoda locao,27atporquealocaosemostraalternativasignificativadiantedaimpossibilidadede aquisiodacasaprpria.28 Ademais,ofiadorquepurgaamoradolocatrionoficariatotalmentedesamparado,vistoqueo dbitoqueporessequitadotornasecrditopelasubrogao.Daqueaprerrogativadeverseu bemdefamliaprotegidonoseestende,nessescasos,paraolocatrio,sendoperfeitamente possvelapenhoradobemdefamliadoafianadoemaoregressiva.29 Demesmasorte,apenhoradobemdefamliadofiadornoviolariaodispostonoartigo6da ConstituioFederal,pelocontrrio,comelesecoaduna,umavezqueviabilizaodireitomoradia porestimularoacessohabitaoarrendada.30Oartigo6daConstituiodaRepblica, enquantodireitoticosocial,deverdoEstadoesecaracterizacomonormadeeficcialimitada, umavezquesomenteserealizanaprtica,comoagirestatalemprogramassociaisque possibilitemsuasatisfaoconcreta.31 Tambmsesustentaque,nohquesefalaremviolaodoprincpiodaisonomia, 32poisfiadore locatriosofigurascomidentidadesdistintaseporissomerecemtratamentodiferenciado.O princpiodaigualdadeimpequeaspessoasqueseencontramemmesmasituaodevamreceber omesmotratamento,oque,paraosfavorveispenhora,noocaso,namedidaemque locatrioefiadornoseassemelham,nohavendo,porconseguinte,fundamentojurdicopara aventaraquestodaisonomia.33 Afirmamaindaquenocampodasrelaesprivadasosdireitosfundamentaisdevemseraferidos casoacaso,comparcimnia,afimdenolimitaraautonomiaprivada.Comoosdireitos fundamentaisnopossuemcarterabsoluto,ocidadoqueporlivreeespontneavontadepeem riscoaincolumidadedeumdireitofundamentalsocialleiaseofiadornopodefazerusoda franquiaconstitucionalqueabdicou.34 Portudoisso,aexcussodoimvelresidencialdofiadornorepresentaafrontaaoprincpioda dignidadedoserhumano.Maisindignaseriaasituaodaquelesvriosindivduosqueno obteriammoradiasenofosseaautorizaolegalemanlise.Olegisladorquisprotegera dignidadedapessoahumanacomvistasaimpedirsituaesdepenriaedesabrigodoslocatrios quenoconseguiriamapresentarfiadorcompatrimniosuficienteparasuaslocaes. Adoutrinacontrriaconstriojudicialdobemdefamliadofiadoralegaqueessaafronta ordemconstitucionalvigenteaqualtemnapromoodadignidadedapessoahumanafundamento daRepblica.

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Ademais,osinstitutosoriginariamentedestinadosgarantiadosistemadecrditoedainiciativa econmicaprivadaestorejuvenescidos,redirecionadostuteladeumpatrimniomnimo personalssimo,interpretadoaquicomoaspectoessencialdaproteodignidadedapessoa humanapretendidapelanovaordemconstitucional,naqualojurdiconopodepermanecer indiferenteaosocial,oprotagonistadodireitohomem,queelaboraasnormase,aomesmo tempo,seudestinatrio.35 Percebe,ainda,serinegvelqueainserodaobrigaodecorrentedefianacomoexceos hiptesesdeproteoaobemdefamlia,foidirecionadasoluodaquestorelativaaomercado delocaes,oque,portanto,evidenciacrisedelegitimidade.36Oquedeveserindagado,no entanto,seocrditodolocadorpossuitamanharelevnciasocialapontodehaverasupresso deprincpiosconstitucionais,emfavordesuaexecutoriedade,comescopodesatisfaocreditcia. clarividente,nesteaspecto,anecessidadedeestabelecernovosparmetros,fazendosereleitura dodireitocivilluzdaConstituio,demaneiraaprivilegiar,nahiptese,osvaloresno patrimoniaise,emparticular,adignidadedapessoahumana,odesenvolvimentodasua personalidade,osdireitossociaiseajustiadistributiva,paracujoatendimentodevesevoltar iniciativaeconmicaprivadaeassituaesjurdicaspatrimoniais.37 Hdeafastarseaindaapresunodeumarealidadequenoestexpressacontratualmente:ade queofiadorsempretemcincia,aoassinarumcontratodelocao,dequeseunicobemimvel estsujeitopenhoraemcasodeeventualinadimplemento.Temsequeocontratodelocao comrelaoaossujeitoslocadorelocatriopodeassumircarterparitrio,masafianaquase sempreseapresentasemespaoparadiscussodesuasclusulas.38 Hldimaafrontaaoprincpioisonmicoaopermitirapenhoradonicoimveldofiador,masno ododevedorprincipalquesebeneficioucomalocao.Esquecese,nestesentido,ovelhobrocado latino:ubieademratio,ibieademlegisdispositio,ouseja,noqualexisteamesmarazo fundamental,prevaleceamesmaregradedireito.Destarte,nosemostraadmissvelqueofiador fiqueemsituaomaisonerosaqueoprpriodevedorprincipal.39Oprincpiodaforaobrigatria doscontratos,nestesentido,continuavigente,pormaexecuodopatrimniododevedorsofre atenuaoemrazodoprincpiodaisonomia,demodoaasseguraroequilbrioentreaspartes contratantes,noseadmitindoinjustiasemfunodaobrigatoriedadedocumprimentodo pactuadonocontrato. ComoadventodaEmendaConstitucionaln26,tornasemaislatenteainconstitucionalidadeda regra.Osdireitossociaisnopodemserconsideradosmerasrecomendaes,nempreceitos morais,senoque,naqualidadededireitos,revestemsedejuridicidadee,portanto,produzem eficcia,gerandoobrigaesconcretasatparaoEstado.40 Comoregraconstitucionalque,porsuanaturalsupremacia,inibeaincidnciadalegislao infraconstitucionalquecomelasejaincompatvel.Destafeita,aopermitirapenhoradobemde famliadofiador,sepermiteafrontaaumdireitofundamental,qualseja,amoradia.Nosetrata aquidecarterpragmticodanorma,massimdeinterpretaodenormadeacordocomos ditamesconstitucionais,desortequenodevesubsistirlegislaoordinriaqueserevele incompatvelcomonovotextoconstitucional.NochoqueentrealeieaConstituio,a

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prevalncia,porbvio,desta. Ocorrequeemmeioaesteembatedeideias,em2005,oSupremoTribunalFederal,pormeiode decisomonocrtica,admitiuatesedaimpenhorabilidade.41Noentanto,logoaps,noanode 2006,oSTFemitiuacrdo42derecursoextraordinriocontrariandotalposicionamento.NoREn 407.688,decidiuseemplenrio,pormaioriadevotos,constitucionalapenhoradobemdefamlia dofiador,combasenovotodoMinistroRelatorCezarPeluso,queduranteojulgamentoteve acirradodebatecomoMinistroErosGrau,defensordaimpenhorabilidade. Odebateorbitoubasicamenteemtornodeduastesesopostas:direitomoradiacomodireito fundamentalsocialealiberdadedecontratardofiadorabdicandodestedireito.Emseuvotoo MinistroRelatoraduziuquearegraconstitucionalqueanunciamoradiacomodireitosocialentra naclassedoschamadosdireitoaprestaes,conferindoaoEstadoconcretizardasmaisdiversas formasoexercciodamoradia.Afirmouaindaqueafaltadegarantiascontratuaisinviabilizariao mercadodelocaopredial,quehojeumdosmeiosmaisdifundidosnoBrasilnoquetangeao acessomoradia. Emsentidocontrrio,oMinistroErosGraurepudiouaideiadequeainclusododireitomoradia noroldedireitossociaistratasedenormaprogramtica.Segundoeleostextosconstitucionais sodotadosdeeficcianormativavinculante,eaoentendlacomonormaprogramticabastariaa omissodoPoderLegislativoparaqueopreceitoconstitucionalfosseretiradodevigncia.Lembrou aindaquenohodefaltarpolticaspblicas,adequadasflunciadomercadolocatcio,semo comprometimentododireitosocialedagarantiaconstitucional.Nopodendo,destaforma,fazer umaleituradaConstituioafimdeatenderlgicadomercado. Talpronunciamentodacortesuperiorcausouaestagnaodosdebatesnostribunaisestatuais, vistoqueosdesembargadoresacabavamporapenasremeterseusvotosaojulgadosuprarreferido, nomaisanalisandootemaemquesto. Recentemente,utilizandosedaprerrogativacontidanoartigo102,3,daConstituioFederal,o STFreconheceuaexistnciaderepercussogeralsobreotemadapenhorabilidade.43Nadeciso, aMinistraRelatoraEllenGracieratificouajurisprudnciadoSupremoconsiderandoconstitucional apenhoradobemdefamliadofiadortendosidovotovencidooMinistroMarcoAurlioopinou pelainadequaoderepercussogeralsobreotema. EmboraaposiotomadapeloSTF,aquestocontinuaabertaemnveldoutrinrio,nohavendo posiopacificadaarespeitodotema.Notaseclaramentequeosjulgadosanalisadossemostram contraditriosquantopossibilidadedainstrumentalizaodapenhora,equeosargumentosque sustentamatesedaimpenhorabilidadeencontramgranderespaldonaatualconcepododireito civilconstitucional,noseentendendo,portanto,aquestocomoencerrada. Alis,oconfrontodetesesdemonstraque,diuturnamente,ostribunaisbrasileirosemanam julgadosnatentativadesolucionarasincongrunciasexistentesentreodireitoconstitucionalea legislaoordinria,oquerepresentadecertaforma,acomplexibilidadedarealidadevividapelos indivduosnasociedadecontempornea. Deumlado,aspretensesdecrdito,defacilidadedenegociaonomercadoimobilirioede seguranajurdicanasrelaescontratuais,principalmenteparaocredor.Deoutro,atentativade

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dareficciamximaaotextoconstitucionaleseusmandamentos,deconcretizaroequilbrioentre aspartescontratantesedeaindaassim,garantiraautonomiaprivadaeautodeterminao,mesmo porqueessasexistequandohigualdade. Emquepeseaamplitudedeideiaseconvices,oJudicirionopodeeximirseda responsabilidadedeconcretizarasnormasconstitucionaisdevendoreuniresforosnosentidode alcanaramaisjustasoluoparaocaso. Naanlisedaquestodapenhoradobemdefamliadofiadordelocaoimobiliria,assuntodeste artigo,nosemostrarazovelquefiadorelocatriosejamtratadosdemaneiradistinta.Perantea lei,estesassumemobrigaoidnticapagaroaluguelnohavendomotivoplausvelparatal distino.Alis,pelocontrrio,ofiadormerogarantidor.Nopodeserconsideradorazovelque aquelequesebeneficioudiretamentedocontratodelocaosejaprotegidopelalei,enquantoo fiadorquefigurouemumcontratoacessriopossaterseunicoimvelpenhorado. Ainterpretaodadapordiversostribunaisaopontodeconcluirqueeventualprejuzopecunirio dolocadorsemostrejuridicamentemaisimportantedoqueapreservaodoimveldestinado residnciadofiadoredesuafamlia,nocondizcomoEstadoDemocrticodeDireito. Destaforma,nobastaasimplesprevisodepreservaodadignidadedapessoahumanano textoconstitucional,necessriasuaefetivaproteoepromoopormeiotambmdasleis infraconstitucionais. Reafirmaseque,apsoapontadopronunciamentorealizadoem2006,peloSupremoTribunal Federal,ostribunaisestaduaispassaramasimplesmenteremeteroureproduzirseusvotos conformeosjulgadosdasinstnciassuperiores,ecoandoodiscursodaditaduradojudicirio. Nohpreocupaocomaanlisedocasoemconcreto,apenasasimplesproduodeacrdos emmassadesrespeitandooartigo93,incisoIX,daConstituioFederal,outraexignciadoEstado DemocrticodeDireito. importanteteremmentequeodireitocontratualuminstrumentoaserviodapessoaede promoodasuadignidadeedeverefletiraprimaziadosinteressesexistenciaissobreos interessespatrimoniais.Cabeaointrprete,aojuiz,aodesembargador,aoministro,compreender apluralidadedefontesnormativascomoumtodopossveldeharmonizao,evitando,por conseguinte,suaabstenonomomentodedecidir. Odireitonoexisteparaatenderumalgicademercado,massimparapromooeordenao racionaldaexperinciahumana,exigindoesforosdeseusatuantesparaquesealcancede maneiraotimizadaospreceitosconstitucionais.AoJudiciriocabeatarefadeimporquea Constituiosejarespeitada,deixasequeosexpertsemeconomia,mercadofinanceiroe imobilirionostragamumasoluofianalocatciaquenofiraospreceitosbasilaresdopas. Fica,enfim,oconvitereflexo. The(Im)PossibilityoftheHomesteadAttachmentoftheGuarantorunder theRentalAgreement

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Abstract:ItisveryimportanttocomprehendthatintheBrazilianlegalscenario thelawisameanofpreservingthefundamentalrightsofthepeople.Thegoalof thispaperistoassessifforcedsaleoftheguarantorshomesteadtomeetdebts violatestheconstitutionalprinciplesguidingtheBrazilianlegalsystem. Keywords:Contract.Homestead.Attachment.Unconstitutionality. Referncias ALBERTON,GenaciadaSilva.Impenhorabilidadedebemimvelresidencialdofiador. In:TUCCI, JosRogrioCruze(Coord.). Apenhoraeobemdefamliadofiadordalocao.SoPaulo: RevistadosTribunais,2003. AMARAL,Francisco.Individualismoeuniversalismonodireitocivilbrasileiro:permannciaou superaodeparadigmasromanos?.RevistadeDireitoCivil,Imobilirio,AgrrioeEmpresarial, So Paulo,v.19,n.71,p.6986,jan./mar.1995. AZEVEDO,lvaroVillaa.Bemdefamlia:comcomentriosaLein8009/90.4.ed.SoPaulo: RevistadosTribunais,1999. BARRETO,Cunha.Odirigismonavidadoscontratos. RevistadosTribunais,SoPaulo,v.28,n. 117,p.455462,jan.1939. BRASIL.SupremoTribunalFederal(TribunalPleno).RecursoExtraordinrion407.688/AC. Relator:CezarPeluso.Braslia,08fev.2006.Disponvelem:<http://www.stf.jus.br>.Acesso:11 abr.2011. BRASIL.SupremoTribunalFederal.RepercussoGeralnoRecursoExtraordinrion612.360/SP. Relator:EllenGracie.Braslia,13ago.2010.Disponvelem:<http://www.stf.jus.br>.Acesso:01 dez.2011. BUNAZAR,Maurcio.Oduplotratamentolegaldobemdefamliaesuasrepercussesprticas.In: HIRONAKA,GiseldaMariaFernandesNovaes etal.(Coord.).Direitodefamliaedassucesses: temasatuais.SoPaulo:Mtodo,2009. CARNEIRO,WaldirdeArrudaMiranda. AnotaesLeidoInquilinato:Lein8245,de18outubro de1991.SoPaulo:RevistadosTribunais,2000. CARVALHO,SylvioAntunesde.Locao:fiadorinjustiado. RevistadosTribunais,SoPaulo,n. 681,p.296,jul.1992. COELHO,HelenaCesarinoMendes.RevistaJurdicadaAssociaodosProcuradoresdoEstadodo RioGrandedoSul,PortoAlegre,ano5,n.5,p.1341,dez.2008. FACHIN,LuizEdson.Estatutojurdicodopatrimniomnimo.RiodeJaneiro:Renovar,2001. FACHIN,LuizEdsonRUZYK,CarlosEduardoPianovski.Direitosfundamentais,dignidadedapessoa humanaeonovoCdigoCivil:umaanlisecrtica.In:SARLET,IngoWolfgang(Org.). Constituio,direitosfundamentaisedireitoprivado.2ed.PortoAlegre:LivrariadoAdvogado,

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2006. GOMES,Orlando.Transformaesgeraisdodireitodasobrigaes.2.ed.SoPaulo:Revistados Tribunais,1980. LBO,PauloLuizNetto.Constitucionalizaododireitocivil. RevistadeInformaoLegislativa, Braslia,v.36,n.141,p.99109,jan./mar.1999. MINASGERAIS.TribunaldeJustia(10CmaraCvel).ApelaoCiviln1.0024.06.234621 8/002.Relator:Des.AlbertoAluzioPachecodeAndrade.BeloHorizonte,09fev.2010.Disponvel em:<http://www.tjmg.jus.br>.Acessoem:06abr.2011. MINASGERAIS.TribunaldeJustia(17CmaraCvel).ApelaoCiviln1.0024.06.091097 3/001.Relator:Des.MrciadePaoliBalbino.BeloHorizonte,21jun.2007.Disponvelem: <http://www.tjmg.jus.br>.Acessoem:06abr.2011. MINASGERAIS.TribunaldeJustia(18CmaraCvel).ApelaoCiviln1.0701.06.152278 8/001.Relator:Des.FabioMaiaViani.BeloHorizonte,16out.2007.Disponvelem: <http://www.tjmg.jus.br>.Acessoem:06abr.2011. MORAIS,JosLuisBolzande.Dodireitosocialaosinteressestransindividuais:oEstadoeodireito naordemcontempornea.PortoAlegre:LivrariadoAdvogado,1996. NOVAIS,AlinneArquetteLeite.Osnovosparadigmasdateoriacontratual:oprincpiodaboaf objetivaeoprincpiodatuteladohipossuficiente.In:TEPEDINO,Gustavo(Org.).Problemasde direitocivilconstitucional.RiodeJaneiro:Renovar,2000. NOVAIS,JorgeReis. ContributoparaumateoriadoEstadodedireito:doEstadodedireitoliberal aoEstadosocialedemocrticodedireito.Coimbra:UniversidadedeCoimbra,1987. NOVOAMONREAL,Eduardo.Odireitocomoobstculotransformaosocial.PortoAlegre:Sergio AntonioFabris,1988. PERLINGIERI,Pietro.Odireitocivilnalegalidadeconstitucional.TraduodeMariaCristinade Cicco.RiodeJaneiro:Renovar,2008. PERLINGIERI,Pietro.Perfisdodireitocivil:introduoaodireitocivilconstitucional.2.ed. TraduodeMariaCristinadeCicco.RiodeJaneiro:Renovar,2002. ROCHA,EdvaldoPereira.Penhorabilidadedobemdefamliadofiador:constitucionalidadeou inconstitucionalidade. D i s p o n v e l e m <http://www.professorsimao.com.br/artigo_alunos_penhorabilidade_do_bem_de_familia.htm>. Acessoem:06maio2011. SOPAULO.TribunaldeJustia(2Cmarado3GrupoTAC).Apelaocomrevison 922554363.2003.8.26.0000.Relator:Des.SebastioFlvio.SoPaulo,16ago.2005.Disponvel em:<http://www.tjsp.jus.br>.Acessoem:04abr.2011. SOPAULO.TribunaldeJustia(3Cmarado2GrupoTAC).ApelaocomRevison 905548503.1998.8.26.0000.Relator:Des.JooCarlosSaletti.SoPaulo,09fev.1999. :

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Disponvelem:<http://www.tjsp.jus.br>.Acessoem:04abr.2011. SOPAULO.TribunaldeJustia(4Cmarado2GrupoTAC).ApelaocomRevison 909973524.1998.8.26.0000.Relator:Des.MarianoSiqueira.SoPaulo,15jun.1999.Disponvel em:<http://www.tjsp.jus.br>.Acessoem:04abr.2011. SICA,HeitorVitorMendona.Questespolmicaseatuaisacercadafianalocatcia.In:TUCCI, JosRogrioCruze(Coord.). Apenhoraeobemdefamliadofiadordalocao.SoPaulo: RevistadosTribunais,2003. SILVA,JosAfonsoda. Aplicabilidadedasnormasconstitucionais.3.ed.SoPaulo:Malheiros, 1998. STRECK,LenioLuiz.QuinzeanosdeConstituio:anlisecrticadajurisdioconstitucionaledas possibilidadeshermenuticasdeconcretizaodosdireitosfundamentaissociais.RevistadaAjuris, PortoAlegre,v.30,n.92,p.205234,dez.2003. STRECK,LenioLuizMORAIS,JosLuisBolzande.CinciapolticaeteoriadoEstado.5.ed.Porto Alegre:LivrariadoAdvogado,2006. TUCCI,JosRogrioCruze.APenhorasobrebemdofiadordelocao. In:TUCCI,JosRogrio Cruze(Coord.).Apenhoraeobemdefamliadofiadordalocao.SoPaulo:Revistados Tribunais,2003.

1NOVOAMONREAL.Odireitocomoobstculotransformaosocial,p.138. 2NOVAIS. ContributoparaumateoriadoEstadodedireito:doEstadodedireitoliberalaoEstado

socialedemocrticodedireito,p.194.
3STRECKMORAIS.CinciapolticaeteoriadoEstado,p.64. 4Embora,quantoaessemomento,hajacontrovrsias. 5MORAIS.Dodireitosocialaosinteressestransindividuais:oEstadoeodireitonaordem

contempornea,p.44.
6NOVOAMONREAL.Odireitocomoobstculotransformaosocial,p.154. 7AMARAL.Individualismoeuniversalismonodireitocivilbrasileiro:permannciaousuperaode

paradigmasromanos?.RevistadeDireitoCivil,Imobilirio,AgrrioeEmpresarial,p.75.
8FACHINRUZYK.Direitosfundamentais,dignidadedapessoahumanaeonovoCdigoCivil:uma

anlisecrtica.In:SARLET(Org.).Constituio,direitosfundamentaisedireitoprivado,p.89.
9BARRETO.Odirigismonavidadoscontratos.RevistadosTribunais,p.460.

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10GOMES.Transformaesgeraisdodireitodasobrigaes,p.7273. 11FACHINRUZYK.Direitosfundamentais,dignidadedapessoahumanaeonovoCdigoCivil:

umaanlisecrtica.In:SARLET(Org.).Constituio,direitosfundamentaisedireitoprivado,p.98.
12STRECK.QuinzeanosdeConstituio:anlisecrticadajurisdioconstitucionaledas

possibilidadeshermenuticasdeconcretizaodosdireitosfundamentaissociais.RevistadaAjuris, p.211.
13PERLINGIERI.Odireitocivilnalegalidadeconstitucional,p.592. 14LBO.Constitucionalizaododireitocivil.RevistadeInformaoLegislativa,p.103. 15PERLINGIERI.Perfisdodireitocivil:introduoaodireitocivilconstitucional,p.33. 16Entreeles:princpiodatransparncia,princpiodafunosocialdocontratoeprincpiodo

equilbrioeconmicoeboafobjetiva.
17BUNAZAR.Oduplotratamentolegaldobemdefamliaesuasrepercussesprticas.In:

HIRONAKA.Direitodefamliaedassucesses:temasatuais,p.413.
18 HomesteadExpeditionAct,leisurgidaem1838naantigaRepblicadoTexascomescopode

fazercomqueohomemsefixassenaterra,quenopoderiaserobjetodepenhora,gerando desenvolvimentodaregiocujoscidadostivessemomnimonecessrioaumavidadigna.
19AZEVEDO.Bemdefamlia:comcomentriosaLein.8009/90,p.89. 20AZEVEDO.Bemdefamlia:comcomentriosaLein.8009/90,p.8990. 21Art.70.permitidoaoschefesdefamliadestinarumprdioparadomicliodesta,coma

clusuladeficarisentodeexecuopordvidas,salvoasqueprovieremdeimpostosrelativosao mesmoprdio.Pargrafonico.Essaisenodurarenquantoviveremoscnjugeseatqueos filhoscompletemsuamaioridade.Art.71.Paraoexercciodessedireitonecessrioqueos instituidoresnoatodainstituionotenhamdvidas,cujopagamentopossaporeleser prejudicado.Pargrafonico.Aisenoserefereadvidasposterioresaoato,enoasanteriores, severificarqueasoluodestassetornouinexeqvelemvirtudedeatodainstituio.Art.72.O prdio,nascondiesacimaditas,nopoderteroutrodestino,ouseralienado,semo consentimentodosinteressadosedosseusrepresentanteslegais.Art.73.Ainstituiodever constardeinstrumentopblicoinscritonoregistrodeimveisepublicadonaimprensae,nafalta desta,nadacapitaldoEstado.
22AZEVEDO.Bemdefamlia:comcomentriosaLein.8009/90,p.182187. 23CARVALHO.Locao:fiadorinjustiado.RevistadosTribunais,p.296. 24SICA.Questespolmicaseatuaisacercadafianalocatcia.In:TUCCI.Apenhoraeobemde

famliadofiadordalocao,p.24.

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25TUCCI.Apenhorasobrebemdofiadordelocao.In:TUCCI.Apenhoraeobemdefamliado

fiadordalocao,p.24.
26TUCCI.Apenhorasobrebemdofiadordelocao.In:TUCCI.Apenhoraeobemdefamliado

fiadordalocao,p.14.
27SOPAULO.TribunaldeJustia.Apelaocomrevison922554363.2003.8.26.0000.

MINASGERAIS.TribunaldeJustia.Apelaon1.00.24.06.0910973/001.
28MINASGERAIS.TribunaldeJustia.ApelaoCiviln1.0024.06.2346218/002. 29CARNEIRO.AnotaesLeidoInquilinato:Lein8245,de18deoutubrode1991,p.708SO

PAULO.Extinta2TAC.ApelaocomRevison919773583.2003.8.26.000SOPAULO. Extinta2TACMedidaCautelarn00985482.2004.8.26.0000.
30TUCCI.Penhorasobrebemdofiadordelocao. In:TUCCI.Apenhoraeobemdefamliado

fiadordalocao,p.19.
31SILVA.Aplicabilidadedasnormasconstitucionais,p.84,165. 32SOPAULO.TribunaldeJustia.ApelaocomRevison905548503.1998.8.26.0000SO

PAULO.TribunaldeJustia.ApelaocomRevison909973524.1998.8.26.0000.
33 R O C H A . P e n h o r a b i l i d a d e d o b e m d e f a m l i a d o f i a d o r : c o n s t i t u c i o n a l i d a d e o u

inconstitucionalidade.
34MINASGERAIS.TribunaldeJustia.ApelaoCiviln1.0024.06.0910973/001. 35FACHIN.Estatutojurdicodopatrimniomnimo,p.46. 36ALBERTON.Impenhorabilidadedebemimvelresidencialdofiador. In:TUCCI.Apenhoraeo

bemdefamliadofiadordalocao,p.116.
37NOVAIS.Osnovosparadigmasdateoriacontratual:oprincpiodaboafobjetivaeoprincpio

datuteladohipossuficiente.In:TEPEDINO.Problemasdedireitocivilconstitucional,p.1739.
38ALBERTON.Impenhorabilidadedebemimvelresidencialdofiador. In:TUCCI.Apenhoraeo

bemdefamliadofiadordalocao,p.119.
39MINASGERAIS.TribunaldeJustia.ApelaoCiviln1.0701.06.1522788/001RIODE

JANEIRO.TribunaldeJustia.ApelaoCveln27.962/2005.
40COELHO.Atuaodaadvocacianaefetivaodosdireitossociais.RevistajurdicadaAssociao

dosProcuradoresdoEstadodoRioGrandedoSul.
41BRASIL.SupremoTribunalFederal(decisomonocrtica).RecursoExtraordinrion

352.940/SP.

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42BRASIL.SupremoTribunalFederal(TribunalPleno).RecursoExtraordinrion407.688/AC. 43BRASIL.SupremoTribunalFederal(TribunalPleno).RecursoExtraordinrion612.360/SP.

Comocitaresteartigonaversodigital: ConformeaNBR6023:2002daAssociaoBrasileiradeNormasTcnicas(ABNT),estetexto cientficopublicadoemperidicoeletrnicodevesercitadodaseguinteforma: RAUBER,EduardaMara.A(im)possibilidadedepenhoradobemdefamliadofiadornocontratode locao.RevistaFrumdeDireitoCivilRFDC,BeloHorizonte,ano1,n.1,set./dez.2012. Disponvelem:<http://www.bidforum.com.br/bid/PDI0006.aspx?pdiCntd=80374>.Acessoem:9 nov.2013.

Comocitaresteartigonaversoimpressa: ConformeaNBR6023:2002daAssociaoBrasileiradeNormasTcnicas(ABNT),estetexto cientficopublicadoemperidicoimpressodevesercitadodaseguinteforma: RAUBER,EduardaMara.A(im)possibilidadedepenhoradobemdefamliadofiadornocontratode locao.RevistaFrumdeDireitoCivilRFDC,BeloHorizonte,ano1,n.1,p.1328,set./dez. 2012.

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