HIPOTECA

Fernando Jess Torres Manrique

SUMARIO: 1. Definicin.- 2. Clases de hipoteca.- 3. Normas aplicables.- 4. Naturaleza ur!dica.- 5. "ipoteca en el derecho comparado.- 6. #nter$inientes en la hipoteca.- 7. %ien materia de hipoteca.- 8. Caracter!sticas de la hipoteca.- 9. &equisitos de $alidez.10. T!tulo formal de la hipoteca.- 11. "ipoteca le'al.- 12. "ipoteca con$encional.13. "ipoteca udicial.- 14. ()tincin de la hipoteca.- 15. #nscripcin de la hipoteca.16. *rioridad del t!tulo de la hipoteca.- 17. &an'o de la hipoteca.- 18. Titular re'istral.- 19. *rincipio de publicidad.- 20. Tercero de buena fe re'istral.- 21. &educcin + ampliacin de la hipoteca.- 22. F,brica.- 23. #ndependizacin e hipoteca.- 24. ( ecucin de la hipoteca.- 25. &emate udicial + ad udicacin del bien hipotecado.- 26. &etroprioridad de la hipoteca.- 27. Tercer!a e)clu+ente de dominio.- 28. Nulidad de hipoteca.- 29. Conclusiones.-

1. DEFINICIN -a hipoteca es una 'arant!a real que en el derecho positi$o peruano recae sobre bienes inmuebles + para su constitucin es necesario que se inscriba en el &e'istro de *redios lo cual otor'a el derecho de persecucin que recae sobre el bien inmueble. (n el Diccionario de la -en'ua (spa.ola de la &eal /cademia (spa.ola se define la hipoteca como el derecho real que 'ra$a bienes inmuebles o buques0 su et,ndolos a responder del cumplimiento de una obli'acin o del pa'o de una deuda10 es decir0 se'n este diccionario la hipoteca es un derecho real que 'ra$a inmuebles + buques. (n tal sentido se'n el mismo la hipoteca no slo recae sobre inmuebles. *ara Josserand la hipoteca es la 'arant!a real e indi$isible que consiste en la afectacin de un bien del deudor al pa'o de una obli'acin0 sin que el constitu+ente pueda ser en ese momento despose!do0 + permitiendo al acreedor hipotecario embar'ar + hacer $ender ese bien0 al $encimiento0 quien quiera que lo ten'a0 para hacerse pa'o con su precio con preferencia a los dem,s acreedores 2. (s decir0 este autor no precisa que la hipoteca recae slo sobre bienes inmuebles0 por lo cual con dicha definicin la hipoteca tambi3n es de aplicacin para bienes muebles. (l Cdi'o Ci$il (spa.ol de 1445 define la hipoteca en su art!culo 1467 precisando que la hipoteca su eta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone0 cualquiera que sea su poseedor0 al cumplimiento de la obli'acin para cu+a
1 2

&(/- /C/D(M#/ (8*/9:-/. Diccionario de la -en'ua (spa.ola. (n CD. ;<8=>(? :-#;(&/0 8al$ador. Definiciones Derecho Ci$il. *a'. @1A.

2 se'uridad fue constituida. (n esta definicin tampoco se precisa que la hipoteca recae slo sobre bienes inmuebles0 por lo cual con la misma la hipoteca tambi3n es de aplicacin para los bienes muebles@. *ara *laniol la hipoteca es una se'uridad real que0 sin desposeer al propietario bien permite al acreedor hacerlo $ender al $encimiento de la obli'acin0 cualesquiera fueran las manos en que se encuentre0 para hacerse pa'ar con el precio que se obten'a0 preferentemente a los dem,s acreedores B. (n esta definicin tampoco se precisa que la hipoteca recae sobre slo sobre bienes inmuebles0 por lo cual con la misma dicha 'arant!a o derecho real tambi3n es de aplicacin para los bienes muebles. (l Cdi'o Ci$il /lem,n define la hipoteca en su art!culo 111@ como un 'ra$amen impuesto sobre una finca por $irtud del cual aquel en cu+o beneficio se establece puede obtener de ella determinada suma de dinero para cobrarse de un cr3dito reconocido a su fa$or. Con esta definicin la hipoteca recae sobre fincas. (l Cdi'o Ci$il Franc3s define la hipoteca en su art!culo 21B como el derecho real sobre inmuebles afectos al cumplimiento de una obli'acin. (n esta definicin se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles. (l Cdi'o Ci$il *eruano de 14A2 defin!a la hipoteca como el 'ra$amen que se impone sobre un inmueble a fa$or de un tercero0 en se'uridad de un cr3dito o de una obli'acin. (n esta definicin se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles. (l Cdi'o Ci$il *eruano de 154B define la hipoteca en su art!culo 1C56 precisando que por la hipoteca se afecta un inmueble en 'arant!a del cumplimiento de cualquier obli'acin0 propia o de un tercero. (n esta definicin se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles. (l Cdi'o Ci$il *eruano de 154B re'ula la hipoteca como una 'arant!a que recae sobre bienes inmuebles0 por lo cual la 'arant!a en mencin con la re'ulacin actual en el (stado *eruano no es de aplicacin para bienes muebles0 sino slo es de aplicacin para bienes inmuebles. /l'unos uristas definen a la hipoteca como la reina de las 'arant!as por las bondades de la misma0 +a que el bien no se puede ocultar + el propietario que constitu+ la 'arant!a DpropietarioE queda en posesin del bien hipotecado. 8in embar'o0 el hecho de considerar a la misma como reina de las 'arant!as no es aceptado en forma un,nime por la doctrina. *ara comprender la hipoteca hace falta no slo conocer derecho ci$il D+ espec!ficamente dentro de esta rama del derecho pri$ado los derechos reales +
3 4

#bid. *a'. @17. #bid. *a'. @1A.

3 mas e)actamente los derechos reales de 'arant!a o derechos reales accesoriosE0 sino otras ramas del derecho como re'istral0 notarial0 urban!stico0 minero0 procesal ci$il0 penal0 procesal penal0 tributario0 entre otras ramas del derecho. 2. CLASES DE HIPOTECA -a hipoteca puede ser de di$ersas clases por lo cual e)isten di$ersas clasificaciones de misma. 8iendo la primera la que clasifica a la hipoteca en hipoteca mobiliaria e hipoteca inmobiliaria. -a hipoteca inmobiliaria es la que recae sobre bienes inmuebles + la hipoteca mobiliaria es la que recae sobre bienes muebles. De estas dos clases de hipoteca la mas conocida0 mas utilizada + consa'rada en todos los ordenamientos sustanti$os es la hipoteca inmobiliaria. (n cuanto a la hipoteca mobiliaria podemos afirmar que la misma se encuentra consa'rada en el derecho positi$o espa.ol. -a cual en al'unos supuestos remplaza a la prenda con entre'a ur!dica. -a se'unda clasificacin de las hipotecas clasifica a la hipoteca en 'eneral + especial. 8iendo la primera la que recae sobre todos los bienes inmuebles del deudor + la se'unda la que recae slo sobre un bien o bienes. 8lo la se'unda se encuentra re'ulada en el derecho peruano. -a tercera clasificacin clasifica a la hipoteca en con$encional + le'al. 8iendo la primera la que sur'e por acuerdo de partes + la se'unda en los supuestos que establece la le+. /mbas hipotecas se encuentran re'uladas en el derecho peruano. -a cuarta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca re'ulada por el Cdi'o Ci$il e hipoteca re'ulada por otras normas. #'ualmente ambas hipotecas se encuentran re'uladas en el derecho peruano. -a quinta clasificacin clasifica a la hipoteca en hipoteca inscrita e hipoteca oculta. 8iendo la primera la que corre inscrita en re'istros pblicos + la se'unda la que no corre inscrita. (sta ltima no se encuentra re'ulada en el derecho peruano. ()isten otras clases de hipoteca como la udicial + la unilateral0 pero son hipotecas poco conocidas. (n todo caso debemos de ar constancia que la se'unda se puede constituir en el derecho peruano0 es decir0 por el hecho de ser una hipoteca unilateral no se puede obser$ar Dsuspender la inscripcinE ni tachar Ddene'ar la inscripcinE el t!tulo presentado al re'istro0 solicitando su re'istracin. De ando constancia que la obser$acin puede subsanarse0 mientras que la tacha no puede subsanarse. 3. NORMAS APLICABLES

4 -as normas aplicables peruanas son el Cdi'o Ci$il *eruano de 154B0 Cdi'o *rocesal Ci$il *eruano de 155@0 el re'lamento de inscripciones + el re'lamento del re'istro de predios + otras normas que re'ulan la hipoteca. (n el derecho espa.ol las normas aplicables son el Cdi'o Ci$il (spa.ol de 14450 la -e+ "ipotecaria (spa.ola0 la -e+ de (n uiciamiento Ci$il + el &e'lamento "ipotecario principalmente. 4. NATURALE A !UR"DICA Cuando se estudia una institucin ur!dica es necesario determinar su naturaleza ur!dica a fin de realizar estudios mas serios sobre la institucin ur!dica estudiada. (n tal sentido la naturaleza ur!dica de las instituciones ur!dicas puede ser la de ser un contrato0 o un derecho real o un t!tulo $alor0 o una 'arant!a o una persona ur!dica0 entre otras. *or e emplo la compra $enta es un derecho personal por ser un contrato0 la anticresis + posesin son derechos reales0 + la letra de cambio0 el cheque0 el pa'ar3 + el certificado bancario son t!tulos $alores. -a naturaleza ur!dica de la hipoteca es la de ser un derecho real accesorio0 por que es un derecho que tienen o que pueden tener las personas sobre los bienes inmuebles. *or lo cual la norma aplicable a la hipoteca en el derecho ci$il peruano es el libro titulado derechos reales del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B. 8in embar'o0 no todos los autores est,n de acuerdo en estudiar la naturaleza ur!dica. /l'unos autores consideran que no es pertinente determinar la naturaleza ur!dica de las instituciones ur!dicas0 +a que ello resulta e)tremadamente terico + no aplicati$o. 5. HIPOTECA EN EL DERECHO COMPARADO -a hipoteca se encuentra re'ulada en el derecho positi$o peruano0 pero es necesario determinar si se encuentra re'ulada en el derecho positi$o de otros (stados. (fectuando comparaciones ur!dicas e)ternas determinamos que en otros (stados tambi3n se encuentra re'ulada la misma. *or e emplo se encuentra re'ulada en /lemania0 /r'entina0 (spa.a0 Francia0 #talia0 entre otros (stados.

5 *ero en el (stado *eruano es una 'arant!a que respalda con mucha frecuencia con mucha se'uridad0 sal$o lo relati$o a los pri$ile'ios que le restan confianza a los a'entes econmicos. 6. INTER#INIENTES EN LA HIPOTECA (n la hipoteca normalmente inter$ienen el deudor DpropietarioE + acreedor. *ero otras $eces inter$ienen el deudor0 acreedor + adem,s un tercero que es el propietario del inmueble. 8in embar'o0 en otras oportunidades la hipoteca slo es otor'ada por el propietario0 supuesto en el cual se denomina hipoteca unilateral. 7. BIEN MATERIA DE HIPOTECA (s necesario determinar sobre que bienes puede recaer los distintos derechos reales de 'arant!a. /l'unos derechos reales no recaen sobre todo tipo de bien0 en tal sentido la hipoteca slo recae sobre bienes inmuebles. (l bien materia de hipoteca es un inmueble0 pero en el derecho espa.ol0 la hipoteca tambi3n puede recaer sobre bienes muebles0 supuesto en el cual se denomina hipoteca mobiliaria. 8. CARACTER"STICAS DE LA HIPOTECA Cuando se estudia una institucin ur!dica es con$eniente que se estudie sus caracter!sticas por que esto permite determinar los aspectos mas importantes de la institucin ur!dica estudiada. -as caracter!sticas de la hipoteca son las si'uientesF 1E Derecho real accesorio o de 'arant!a. 2E Car,cter inmobiliario. (sta car,cter!stica no e)iste en el derecho espa.ol0 porque en el mismo si se encuentra consa'rada la hipoteca mobiliaria0 la que no encuentra consa'racin en el derecho peruano. @E Constitucin de la hipoteca por el deudor o por un tercero. BE No ha+ desplazamiento del bien ni desposesin. AE (specialidad. (sta caracter!stica no e)iste en la hipoteca 'eneral. 7E #ndi$isibilidad. 6E *ublicidad. (sta caracter!stica no e)iste en la hipoteca oculta. 9. RE$UISITOS DE #ALIDE .

6 -os requisitos de $alidez de la hipoteca en el derecho peruano se encuentran establecidos en el art!culo 1C55 del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B0 el cual establece como requisitos de $alidez los si'uientesF 1E =ue afecte el bien el propietario o quien est3 autorizado para ese efecto conforme a le+. 2E =ue ase'ure el cumplimiento de una obli'acin determinada o determinable. @E =ue el 'ra$amen sea de cantidad determinada o determinable + se inscriba en el re'istro de la propiedad inmueble. 10. TITULO FORMAL DE LA HIPOTECA ()isten dos clases de t!tulos que son t!tulo formal + t!tulo material. T!tulo formal es el documento que sir$e para probar el acto ur!dico o derecho real0 es decir0 el t!tulo formal es el documento que contiene el acto ur!dico o derecho real. (n tal sentido son t!tulos formales una escritura pblica0 un formulario re'istral0 un acta de transferencia de bienes muebles re'istrables o copias certificadas de un e)pediente udicial o administrati$o0 o documentos pri$ados con firmas le'alizadas. *or re'la 'eneral los documentos que pueden re'istrarse en las oficinas re'istrales son instrumentos pblicos Dconforme al principio re'istral de titulacin aut3ntica o de titulacin pblicaE + por e)cepcin los documentos pri$ados. (l art!culo 2C1C del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B establece que la inscripcin se hace en $irtud de t!tulo que conste en instrumento pblico0 sal$o disposicin contraria. (s decir0 este art!culo consa'ra el principio de titulacin aut3ntica. (l art!culo ;# del T!tulo *reliminar del &e'lamento del &e'istro de 8ociedades del 2CC1 consa'ra el *rincipio &e'istral de Titulacin /ut3ntica en los si'uientes t3rminosF La inscripcin se efectuar en mrito de documento pblico, de resolucin arbitral o de documento privado en los casos expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre ue contengan actos o derec!os inscribibles conforme a la le" peruana. #e presentarn en idioma espa$ol o traducidos a ste " legalizados conforme a las normas sobre la materia%. (s decir las inscripciones se e)tienden en m3rito a #nstrumentos *blicos0 + slo por e)cepcin se pueden e)tender inscripciones en m3rito a #nstrumentos pri$ados0 para lo cual es necesario norma le'al que lo autorice. -os #nstrumentos *blicos /dministrati$os + Consulares. son los si'uientesF Judiciales0 Notariales0

T!tulo material es el acto ur!dico contenido en el documento0 es decir0 el t!tulo material es el acto ur!dico o derecho real que se encuentra contenido en un documento. (n tal sentido son t!tulos materialesF las compra $entas0 las donaciones0 las permutas0 las hipotecas0 los embar'os0 los le$antamientos de

7 embar'os0 los le$antamientos de hipotecas0 la constitucin de sociedades0 los aumentos de capital0 las modificaciones de estatuto0 los cambios de denominacin0 el cambio de ob eto social0 el nombramiento de 'erente o director0 sus re$ocaciones0 la disolucin0 la e)tincin0 el otor'amiento de poder0 el contrato de mandato0 las re$ocaciones de los mismos0 las sustituciones de poderes0 la sucesin intestada0 el testamento0 entre otros actos. (l t!tulo formal de la hipoteca es la escritura pblica Dsal$o al'unas e)cepcionesE del cual se pueden tomar traslados que son testimonios0 partes notariales o boletas notariales. De ando constancia que lo habitual es que se presenten al re'istro partes notariales0 conforme a la le+ del notariado. 11. HIPOTECA LE%AL /dem,s de la hipoteca con$encional que es la m,s frecuente0 e)iste tambi3n la hipoteca le'al0 la cual desarrollaremos a continuacin. (l art!culo 1114 del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B establece que adem,s de las hipotecas le'ales establecidas en otras le+es0 se reconocen las si'uientesF 1E Del inmueble ena enado sin que su precio ha+a sido pa'ado totalmente o lo ha+a sido con dinero de un tercero. 2E -a del inmueble para cu+a fabricacin o reparacin se ha+a proporcionado traba o o materiales por el contratista + por el monto que el comitente se ha+a obli'ado a pa'arle. @E -a de los inmuebles adquiridos en una particin con la obli'acin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. De estos tres supuestos el mas frecuente es el primero. -a hipoteca le'al no se pacta sino que se constitu+e de oficio. (l citado Cdi'o sustanti$o establece en su art!culo 1115 que las hipotecas le'ales a que se refiere el art!culo 1114 se constitu+en de pleno derecho + se inscriben de oficio0 ba o responsabilidad0 simult,neamente con los contratos de los cuales emanan. (n los dem,s casos0 el derecho del acreedor sur'e de la inscripcin de las hipotecas le'ales en el re'istro. -as personas en cu+o fa$or se reconocen dichas hipotecas0 pueden e)i'ir el otor'amiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin. (l art!culo 112C del mismo Cdi'o establece que las hipotecas le'ales son renunciables + tambi3n puede cederse su ran'o respecto a otras hipotecas le'ales + con$encionales. -a renuncia + cesin pueden hacerse antelada + unilateralmente.

8 (n el art!culo 1121 del mismo Cdi'o sustanti$o se establece que las re'las de los art!culos 1C56 a 1116 + 1122 ri'en0 para las hipotecas le'ales en cuanto sean aplicables. -a hipoteca le'al es la que resulta e)clusi$amente de la le+0 la que es una creacin puramente le'al . (s la llamada Ghipoteca t,citaH en el derecho franc3s DJosserandE. (sta ltima e)presin no nos sir$e0 por cuanto nosotros admitimos la e)istencia de la hipoteca le'al en tanto se encuentre re'istrada0 sal$o la creada por el Cdi'o *enal DJor'e (u'enio Casta.edaE A. *ara *laniol-&ipert + %ecqu3 la hipoteca le'al es aquella que de pleno derecho la le+ une al cr3dito 0 sin que sea necesario que el acreedor ha+a de hacer que se le constitu+a por contrato e)presoF anti'uamente se denominaban Ghipotecas t,citasH. -as hipotecas le'ales se establecen a fa$or de ciertas clases de personas en atencin a su condicin ur!dica o a la naturaleza de sus relaciones con aquellos cu+os bienes son afectados por esas hipotecas 7. 12. HIPOTECA CON#ENCIONAL -a hipoteca con$encional se constitu+e por acuerdo de partes0 que son acreedor + propietario. -a misma se caracteriza por que la constitu+e el propietario del inmueble por escrito + al i'ual que todas las hipotecas requiere inscripcin en el re'istro de predios. (n el caso que se ha+a firmado la minuta + no la escritura pblica0 a nuestro criterio se puede demandar otor'amiento de escritura pblica. Con la cual reci3n se podr, inscribir la misma. I en este supuesto la hipoteca no se inscribe de oficio sino que se inscribe a pedido de parte interesada0 es decir0 en estricta aplicacin del principio re'istral de ro'acin. (l *rincipio &e'istral de &o'acin se encuentra consa'rado en el primer p,rrafo del art!culo 2C11 del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B0 el cual estableceF Los &egistradores califican la legalidad de los documentos en cu"a virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes " la validez del acto, por lo ue resulte de ellos, de sus antecedentes " de los asientos de los registros pblicos.% -a hipoteca con$encional 'eneralmente ase'ura el cumplimiento de un contrato de mutuo o de cr3dito bancario. 13. HIPOTECA !UDICIAL -a hipoteca udicial se concede al acreedor0 en la e ecucin de la sentencia.

5 6

#bid. *a'. @15. #bid.

9 14. E&TINCIN DE LA HIPOTECA (l art!culo 1122 del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B establece que la hipoteca se acaba porF 1E ()tincin de la obli'acin que 'arantiza. 2E /nulacin0 rescisin o resolucin de dicha obli'acin. @E &enuncia escrita del acreedor. BE Destruccin total del inmueble. AE Consolidacin. 15. INSCRIPCIN DE LA HIPOTECA ()isten di$ersos actos re'istrales entre los cuales podemos citar a la compra $enta0 la donacin0 la permuta0 el embar'o0 la constitucin de sociedades0 entre otros. Consider,ndose tambi3n como un acto re'istrable la hipoteca. -a hipoteca en el (stado *eruano se inscribe en el &e'istro de *redios. (n el derecho espa.ol la hipoteca mobiliaria se inscribe en al'unos re'istros de bienes muebles + en re'istros de 'arant!as. 16. PRIORIDAD DEL TITULO DE LA HIPOTECA -a prioridad del t!tulo de la hipoteca la otor'a el d!a0 hora + se'undo de presentacin al re'istro0 siempre que la misma se inscriba. -a hipoteca tiene preferencia frente a otras por la fecha de su in'reso al &e'istro0 en tal sentido si un predio corre inmatriculado + se presentan dos t!tulos distintos que contienen hipotecas tiene preferencia o prima el t!tulo que in'resa primero al re'istro0 siempre + cuando se inscriba. De ando constancia que el in'reso al re'istro de los documentos o t!tulos con lo cual se solicita la inscripcin se canalizan por el libro diario0 el cual por lo 'eneral se lle$a en sistemas inform,ticos + al final del d!a se imprimen. :tro supuesto es cuando un predio corre inmatriculado + se presentan dos t!tulos uno que contiene una compra $enta + otro que contiene una hipoteca constituida por el titular re'istral0 en este supuesto si se inscribe primero la traslacin de dominio como consecuencia de la compra $enta0 la hipoteca +a no podr, inscribirse. 8e inscribe slo uno de los dos t!tulos. (s decir0 en este supuesto el adquirente adquiere sin hipoteca el inmueble. *ero si en este mismo supuesto planteado se inscribe primero la hipoteca + lue'o la traslacin de dominio0 se inscriben los dos t!tulos. I el adquirente adquiere el predio con un 'ra$amen Dsiempre + cuando no e)isten mas 'ra$,menes inscritos o anotados0 +a que en caso de e)istir estos se adquiere el bien incluso con estos

10 'ra$,menes0 que pueden ser embar'os o hipotecas0 entre otros 'ra$,menes0 sal$o que se trate de un remate o ad udicacin udicial supuesto en el cual se adquiere el bien sin 'ra$,menes0 +a que el Juez ordena que se de e sin efecto todo 'ra$amen que pese sobre el bien0 sal$o la medida cautelar de anotacin de demanda0 conforme al numeral 2 del art!culo 6@5 del Cdi'o *rocesal Ci$il peruano de 155@E que es la hipoteca. (s decir0 es determinante la fecha del acceso al re'istro. 17. RAN%O DE LA HIPOTECA 8obre un mismo inmueble pueden constituirse $arias hipotecas0 por lo cual es necesario determinar que entre las mismas e)iste preferencia entre ellas a lo cual se denomina ran'o de la hipoteca. (n tal caso corresponde determinar que el ran'o de la hipoteca la determina la inscripcin en el re'istro de predios. *or e emplo si e)isten cuatro hipotecas inscritas la fecha de in'reso al re'istro es la que determina el ran'o de la hipoteca. No determina el ran'o la fecha de la minuta ni tampoco la fecha de la escritura pblica0 ni la fecha del testimonio0 parte o boleta. (s necesario destacar que sobre el mismo inmueble pueden inscribirse una cantidad indeterminada de hipotecas0 pero en la pr,ctica 'eneralmente en una partida re'istral slo corre re'istrada un hipoteca. *ara comprender el ran'o de la hipoteca es necesario estudiar el principio re'istral de prioridad de ran'o. (l *rincipio &e'istral de *rioridad de &an'o se encuentra consa'rado en el art!culo 2C17 del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B que estableceF La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derec!os ue otorga el registro%. /l *rincipio &e'istral de *rioridad *referente tambi3n se le denomina *rincipio &e'istral de *rioridad de &an'o0 *rioridad Compatible o *rioridad por &an'os. (ste principio re'istral se aplica 'eneralmente en el caso de 'ra$,menes + medidas cautelares0 por e emplo cuando e)isten dos hipotecas0 tiene prioridad la hipoteca que se inscribi primero frente a la hipoteca que se inscribi despu3s0 sin importar las fechas de las escrituras pblicas ni tampoco de las minutas. (n tal supuesto se encuentra en $enta a el acreedor hipotecario que lo'r inscribir primero su t!tulo.

11 Cuando se aplica el principio re'istral de prioridad de ran'o se inscriben las dos hipotecas que se presentan al re'istro0 pero una de las mismas prima sobre la otra. 18. TITULAR RE%ISTRAL ()iste titular re'istral en los re'istros de bienes0 en tal sentido e)iste titular re'istral en el re'istro de predios Dque comprende al re'istro de propiedad inmueble0 re'istro predial + seccin especial de predios ruralesE0 re'istro de propiedad $ehicular0 re'istro de sociedades cu+o capital se di$ide en participaciones0 re'istro de embarcaciones pesqueras0 re'istro de buques0 re'istro de na$es0 re'istro de aerona$es0 entre otros. (l titular re'istral es el que aparece en el re'istro como propietario0 en tal sentido normalmente el titular re'istral es el que hipoteca el inmueble0 sal$o que con la hipoteca se presente el tJtulo de adquisicin del nue$o propietario0 en tal caso el que hipoteca no ser, Kl titular re'istral0 sino el nue$o adquiriente o propietario que con la inscripcin de este t!tulo se con$ertir, en el nue$o titular re'istral. 19. PRINCIPIO DE PTBLICIDAD ()isten $arios principios re'istrales dn Lada sistema re'istral0 entre los cuales podemos citar el principio de pr#oridad0 le'alidad0 tracto sucesi$o0 le'atimacin0 entre otros. Consider,ndose tam%i3n como principio re'istral el principio de publicidad0 el cual se encuentra consa'rado le'islati$amente en el art!culo 2C12 del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B + en el art!culo # del T!tulo *reliminar del &e'lamento Meneral de los &e'istros *blicos *eruano. (n al'unos re'lamentos re'istrales especiales tambi3n se encuentra consa'rado le'islati$amente este principio re'istral. (l art!culo 2C12 del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B establece que se presume0 sin admitirse prueba en contrario0 que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. 20. TERCERO DE BUENA FE RE%ISTRAL Conforme al art!culo 2C1B del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B puede constituirse tercero re'istral siempre que e)istan los si'uientes requisitosF 1E =ue se adquiera de quien en el re'istro aparezca con facultades para otor'ar el documento. 2E =ue sea una adquisicin a t!tulo oneroso. @E =ue se inscriba la adquisicin el re'istro. BE =ue se acte de buena fe + no se conozca de la ine)actitud del re'istro.

12 (l tercero re'istral no es i'ual que el tercero ci$il0 por que el primero es el prote'ido por el principio re'istral de fe pblica re'istral. Mientras que el se'undo es la persona que no inter$iene en un contrato0 por e emplo si / con % celebran un contrato de compra $enta0 es considerado como tercero ci$il respecto de este contrato C. (l tercero re'istral no necesita los mismos requisitos en todos los sistemas re'istrales0 en tal sentido los requisitos $ar!an en los diferentes ordenamientos re'istrales. *or e emplo en al'unos (stados no se requiere t!tulo oneroso para estar ser considerado como tal. -o que si requiere en el derecho conforme a la norma citada. (l derecho re'istral prote'e al tercero re'istral. 21. REDUCCIN ' AMPLICION DE LA HIPOTECA -a hipoteca puede reducirse + ampliarse en cuanto al monto0 lo cual es necesario inscribir en el &e'istro por que estos actos tambi3n son constituti$os como lo es la constitucin de hipoteca. 22. FABRICA -a f,brica es la construccin que puede inscribirse en el re'istro de predios0 es decir0 es declarati$a la inscripcin de la construccin sobre la cual tambi3n puede recaer la hipoteca. ()isten dos supuestos de inscripcin de la f,brica que son la declaratoria de f,brica + constatacin de f,brica0 siendo el primer supuesto cuando la construccin la inscriben a solicitud del in'eniero o arquitecto constructor + el se'undo supuesto cuando la inscriben a solicitud de otro in'eniero o arquitecto0 que no sean los constructores. 23. INDEPENDI ACION E HIPOTECA 8i un predio corre hipotecado + se independizan de 3l al'unos predios0 la hipoteca pasa tambi3n a ser re'istrada en las partidas re'istrales de los nue$os predios independizados0 es decir0 no se afecta el acreedor hipotecario con las independizaciones. Debemos de ar constancia que si un bien corre 'ra$ado en el re'istro con una hipoteca hasta por la suma de quinientos mil dlares + del mismo se independizan dos bienes0 en las tres fichas Dque son la ficha ori'inal + las otras dos donde corre re'istradas las independizaciones o desmembracionesE corre inscrita la hipoteca hasta por la suma de quinientos mil dlares. De ando constancia que en el re'istro no se $erifica el $alor del predio para efectos de calificacin re'istral al momento de calificar la hipoteca0 sino slo hasta que monto se constitu+e0 el cual es un requisito de constitucin de la hipoteca. *or e emplo si el predio aparece en el

13 re'istro que fue adquirido por la suma de cincuenta mil dlares americanos es posible sin nin'n problema que se inscriba una hipoteca hasta por la suma de un milln de dlares. 24. E!ECUCIN DE LA HIPOTECA (n el (stado *eruano la hipoteca se e ecuta udicialmente0 lo cual encarece los costos de e ecucin. (s necesario modificar el Cdi'o Ci$il *eruano de 154B al i'ual que la constitucin pol!tica peruana de 155@0 para permitir que la hipoteca se e ecute e)tra udicialmente. De ando constancia que en las propuestas de reforma del Cdi'o Ci$il *eruano de 154B publicadas en el Diario :ficial (l *eruano el 11-CB-2CC7 se plantea que debe reformarse el referido Cdi'o en lo referido a hipoteca0 en el sentido que la e ecucin de la misma pueda ser tambi3n e)tra udicial. (n (spa.a se puede e ecutar la hipoteca en forma e)tra udicial0 conforme al art!culo 14A4 del Cdi'o Ci$il (spa.ol de 1445 + art!culo 125 de la le+ hipotecaria6. (ste procedimiento de ena enacin de fincas hipotecadas0 por incumplimiento de la obli'acin que 'arantizan0 se realiza en (spa.a por medio de notario0 con las formalidades establecidas en el &e'lamento "ipotecario0 + e)i'e como presupuesto que en la escritura de constitucin de hipoteca se pacte e)presamente la $enta e)tra udicial del bien hipotecadoN adem,s el deudor habr, de desi'nar una persona que lo represente0 en su d!a0 en la $enta de la finca + habr, de hacerse constar tambi3n el $alor de tasacin del inmueble para que sir$a de tipo en la subasta Dart. 2@B &e'lamento "ipotecarioE 4. 25. REMATE !UDICIAL ' AD!UDICACIN DEL BIEN HIPOTECADO (l inmueble hipotecado puede ser rematado + tambi3n puede solicitarse la ad udicacin al acreedor del bien hipotecado. 8iempre + cuando el proceso en el derecho peruano sea udicial. 26. RETROPRIORIDAD DE LA HIPOTECA Cuando ha sido separado el ran'o de la hipoteca con bloqueo notarial0 + posteriormente se inscribe la hipoteca0 la misma se considera inscrita desde la fecha de la anotacin del bloqueo notarial.
7

M:&(N: C/T(N/0 ;!ctor. (nF -a Nue$a -e+ de (n uicimiento Ci$il. Tomo #;. -a ( ecucin Forzosa. CoordinadoresF C:&T(8 D:M#NM>(?0 ;alent!n + M:&(N: C/T(N/0 ;ictor. *a'. 2B5. #bid.

14

27. TERCERIA E&CLU'ENTE DE DOMINIO Cuando el bien corre inscrito es m,s f,cil obtener una resolucin udicial de le$antamiento de medida cautelar. Cuando el bien corre inmatriculado + las traslaciones de dominio corren re'istradas es mas f,cil 'anar un proceso de tercer!a e)clu+ente de dominio. *ero si el bien hipotecado es transferido a un tercero no prospera la tercer!a e)clu+ente de dominio0 por que la hipoteca es persecutoria respecto del bien. I se e ecuta en contra de quien aparezca como propietario en el &e'istro de *redios. (s decir0 si sobre el predio corre inscrita una hipoteca as! se inscriba una traslacin de dominio no prospera una tercer!a de propiedad0 conocida antes como tercer!a e)clu+ente de dominio. 28. NULIDAD DE HIPOTECA (l Cdi'o Ci$il *eruano contiene normas que sancionan la ineficacia del acto ur!dico0 entre las cuales destacan las normas que re'ulan la nulidad + anulabilidad del acto ur!dico0 normas que tambi3n se aplican a los contratos + a los derechos reales. (s decir0 es posible declarar la nulidad relati$a o absoluta de un acto ur!dico0 se'n las causales de nulidad establecidas en el Cdi'o Ci$il *eruano de 154B. (n al'unos supuestos los derechos reales pueden ser declarados ineficaces. -a hipoteca es un derecho real + como tal parece que no es atacable0 sin embar'o0 nada impide que se declare su nulidad o anulabilidad a tra$3s de una sentencia udicial. (s decir0 la hipoteca puede ser declarada ineficaz0 an en caso de que la misma corra re'istrada en el re'istro. 29. CONCLUSIONES: -ue'o de haber desarrollado los aspectos mas importantes de la hipoteca0 formulamos conclusiones en los si'uientes t3rminosF 1E -a hipoteca en el (stado *eruano slo recae sobre bienes inmuebles0 lo cual concuerda con la ma+or parte de le'islaciones e)tran eras. 2E -a hipoteca en el (stado (spa.ol recae sobre bienes inmuebles + sobre al'unos bienes muebles0 por lo cual en dicho (stado la hipoteca es de dos clases que son la hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria.

15 @E (n el (stado *eruano casi no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca. BE (n el (stado *eruano0 (spa.ol + /r'entino0 entre otros0 se encuentra re'ulada la hipoteca. 4E -a hipoteca es un derecho real de 'arant!a. 5E -a hipoteca es una 'arant!a. 1CE -a hipoteca no es un contrato. 11E -a hipoteca poco a poco de a de ser utilizada por parte de los a'entes econmicos por otras 'arant!as como el contrato de fideicomiso en 'arant!a. 12E -a hipoteca se constitu+e a diario en los diferentes (stados. 1@E (n el (stado *eruano no se acostumbra tramitar procesos de otor'amiento de escritura pblica de hipoteca. 1BE (n el (stado *eruano se e ecutan udicialmente a diario las hipotecas. 1AE -as hipotecas populares no se e ecutan conforme a sus disposiciones sino conforme al Cdi'o *rocesal Ci$il *eruano de 155@. 17E -as hipotecas se e ecutan en el (stado *eruano como procesos de e ecucin de 'arant!as. 16E -a hipoteca es constituti$a en el (stado *eruano. 14E -a hipoteca no siempre ha e)istido como ahora0 sino que ha e$olucionado a tra$3s de la historia. 15E -a hipoteca puede constituirse por apoderado. 2CE *ara que un apoderado o mandatario constitu+a hipoteca sobre bienes de su poderdante o mandante es necesario que se 3ste le ha+a otor'ado poder por escritura pblica. 21E (n el Cdi'o Ci$il (spa.ol de 1445 se re'ula la hipoteca como contrato0 lo cual es incorrecto.