Programului Comun de Dezvoltare Local Integrat

EVALUAREA DESCENTRALIZARII PROPRIETATILOR DIN REPUBLICA MOLDOVA

Administrarea Spaiilor Comune n Blocurile Locative

Martie 2012

1
IHS Romania SRL

Acest studiu a fost elaborat n cadrul Programului Comun de Dezvoltare Local Integrat implementat de Guvernul Republicii Moldova cu asistena Programului Naiunilor Unite pentru Dezvoltare (PNUD), Entitii Naiunilor Unite pentru Egalitatea de Gen i Abilitarea Femeilor (UN Women), finanat de ctre Guvernul Suediei. Mai multe informaii despre activitile desfurate de Programul Comun de Dezvoltare Local Integrat putei gsi vizitnd paginile web: www.descentralizare.gov.md i www.undp.md

Opiniile exprimate n aceast publicaie nu reflect neaprat politicile sau viziunile oficiale ale Guvernului Republicii Moldova, PNUD, UN Women sau ale Guvernului Suediei. Programul Naiunilor Unite pentru Dezvoltare lucreaz cu oamenii la toate nivelurile societii pentru a sprijini crearea unor ri rezistente la crize i pentru a ghida i susine o dezvoltare care contribuie la mbuntirea vieii fiecrui om. Prezeni n 177 de ri i teritorii, noi oferim o perspectiv global i soluii locale pentru abilitarea oamenilor i pentru crearea unor ri rezistente. Pentru mai multe informaii despre aciunile PNUD v rugm s vizitai: www.undp.org, www.undp.md Entitatea Naiunilor Unite pentru Egalitatea de Gen i Abilitarea Femeilor (Un Women) este o organizaie ONU, care promoveaz egalitatea de gen i abilitarea femeilor. n calitate de lider mondial pentru femei i fete, UN Women lucreaz pentru accelerarea progresului de satisfacere a necesitilor lor la nivel mondial. Pentru mai multe informaii v rugm s vizitai: www.unwomen.org

2
IHS Romania SRL

NOTA: Prezentul document, Administrarea Spaiilor Comune n Blocurile Locative, privete evaluarea proprietilor comune din cadrul condominiilor i se nscrie n cadrul atribuiilor ToR, Sarcina 4 (Task 4).

In discuiile i consultrile purtate au fost semnalate situaii n care n blocuri de locuine, aflate anterior n proprietatea Statului, exist n prezent, prin nefinalizarea procesului de privatizare, apartamente aflate n proprietatea Republicii Moldova, sau a U.A.T. (cazul municipiului Chisinau) i apartamente privatizate. Plata serviciilor de reparaii i de ntreinere precum i a utilitilor publice furnizate de intreprinderi locale, pentru locuinele neprivatizate, revine proprietarului de drept fiind efectuat prin autorit i publice centrale sau locale. In registrul Cadastru, exist o list de blocuri n care Republica Moldova figureaz ca proprietar. Serviciile oferite aceste blocuri nu se face ntr-un sistem concurenial.

3
IHS Romania SRL

Cuprins pagina 1 Analiza situaiei existente a administrrii fondului locativ i a spaiilor nelocuibile 1.1. Elemente de fundamentare a cadrului administrrii fondului locativ i a spaiilor comune Context general 1.2. Cadrul legal al organizrii proprietarilor 1.3. Modul de administrare a blocurilor locative 1.4. Finanarea procesului de exploatare i ntreinere tehnic a cldirilor 1.5. Controlul i monitorizarea procesului de gestionarea fondului locativ 2. Menionarea domeniilor de intervenie pentru buna administrare a acestor proprieti Plan de Aciune 2.1. Obiective generale i specifice 2.2. Definirea msurilor de interveni pentru atingerea obiectivelor 2.2.1. Finalizarea procesului de privatizare a apartamentelor care sunt nc n proprietatea Statului i a Unitilor Administrativ Teritoriale 2.2.2. Dezvoltarea sectorului de servicii pentru gestiunea i ntreinerea fondului locativ 2.2.3. Elaborarea i implementarea programelor de reabilitare tehnic i termic a blocurilor locative 2.2.4. Asigurarea procesului de control al respectrii legislaiei la capitolul formrii asociaiilor i a exploatrii i ntreinerii tehnice a fondului locativ 2.3. Plan de aciune 2.3.1. Lista activitilor organizat pe obiective 2.3.2 Monitorizarea planului de aciune 2.3.3. Analiza impactului de reglementare Scenariul inerial Scenariul unor reforme treptate Anexa 1. Schema de administrare a blocurilor locative i organizare a lucrrilor de ntreinere n blocurile, unde nu sunt create asociaii Anexa 2. Structura de organizarea activitii Direciei locativ-comunale i amenajare a primriei mun. Chiinu Anexa 3 Proprietatea n cadrul condominiului 4 4 5 6 7 8 9

9 9 10 10 11 11 13 13 15 17 18 19 20

21

22

4
IHS Romania SRL

SARCINA 4: IMBUNATATIREA ADMINISTRARII FONDULUI LOCATIV SI A SPATIILOR COMUNE 1. Analiza situaiei existente a administrrii fondului locativ i a spaiilor nelocuibile

1.1. Elemente de fundamentare a cadrului administrrii fondului locativ i a spaiilor comune Context general Blocurile locative au prevederi legale speciale privind proprietatea i ntreinerea. Spaiile din blocuri au

Situaia fondului locativ al Republicii Moldova la 1 ianuarie 2011 pe forme de proprietate

funcia de locuire (apartamentele), sau altele dect cea de locuire, fiind n proprietate privat n diferite forme de deinere. Proprietatea comun include prile aflate

Suprafaa total, mii. m. p. Fondul locativ total din care pe forme de proprietate: public privat mixt (public i privat) fr participare strin strin ntreprinderi mixte 79342,8

n % fa de: situaia la 1 Total ianuarie 2010 100,6 100,0

n folosin comun precum: teren, ziduri, acoperi, terase, couri de fum, casa scrilor, holul, subsolul, pivnia i etajul tehnic, tub de gunoi, ascensor, utilaj i sistem ingineresc din interiorul sau exteriorul locuinelor

2316,0 76948,3

76,2 101,6

2,9 97,0

(ncperilor), care deservesc mai multe locuine (ncperi), terenurile aferente n hotarele stabilite cu elemente de nverzire, alte obiecte destinate deservirii

61,3 3,8 13,5

87,4 99,9 77,0

0,1 0,0 0,0

proprietii

imobiliare

condominiului.

Legea

condominiului definete spaiile comune ca spaii destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din condominium i care sunt altele dect apartamente sau

Sursa: Anuar statistic al Republicii Moldova 2010

Cota preponderent a locuinelor se afl n proprietate privat a persoanelor fizice i a persoanelor juridice, constituind 97% din totalul fondului locativ al Republicii Moldova. Probleme cheie:

ncperi cu alt destinaie dect aceea de locuin. Constructiv, spaiile comune sunt parte integrant a blocurilor locative sau a complexelor locative.

Proprietarii apartamentelor Schimbarea formei de proprietate rezultat prin privatizare nu a adus schimbri n modul de administrare/ntreinere a spaiilor comune Proprietarii apartamentelor nu sunt interesati s se organizeze in asociaii de proprietari Asociaiile de proprietari n sine nu au ajutat la o dezvoltare a formelor corespunztoare de

au

proprietate

elementele comune, prin cote-pri. Pornind de la dreptul constituional la proprietatea privat i protecia acestuia, legislaia prevede i un ir de obligaii privind exploatarea unor active, care nu pot fi divizate i nu po t fi exploatate dect n comun. Aceste obligaii sunt prevzute n acte normative ce reglementeaz procesul de ntreinere a proprietaii. n acest context, studiul examineaz aspecte ale procesului de exploatare i ntreinere a blocurilor locative organizate n

administrare a blocurilor locative Existena unui monopol natural asupra serviciilor de ntreinere i de reparaii oferite

urmtoarele subcapitole coordonate cu problemele cheie menionate anterior: Cadrul legal al organizrii proprietarilor; Modul de administrare a blocurilor locative; Finanarea procesului de exploatare i ntreinere; Controlul i monitorizarea procesului de gestionare.

condominiilor existente Fondul de locuine, construcie, instalaii i echipamnete are un grad ridicat de uzur, cca 7080% prezentnd riscuri n exploatare

1.2. Cadrul legal al organizrii proprietarilor Constituia Republicii Moldova, la art. 46 (5), stipuleaz, c dreptul de proprietate privat oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului nconjurtor i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini, care, potrivit legii, revin proprietarului.

Asociaiile se nfiineaz n imobilele (inclusiv n cmine) n care au fost privatizate cel puin 60 procente din locuine, n termen de 3 luni de la data convocrii adunrii generale a proprietarilor locuinelor.

Legea 913, din 30.03.200, Condominiul n fond ul locativ, prevede crearea asociaiilor de coproprietari i a condominiului n fondul locativ pentru ntreinerea,

Codul Civil, prin art. 291 stabilete noiunea de bunuri indivizibile, ca fiind acele bunuri, ale crui pri, n urma divizrii, pierd calitile i destinaia lui. Se menionez c prin acte juridice, un bun divizibil prin natura sa poate fi considerat indivizibil. Pentru cldirile cu multe etaje sau cu apartamente, art. 355 prevede:

exploatarea i reparaia locuinelor (ncperilor) ce le aparin i a proprietii comune din condominiu, pentru asigurarea membrilor asociaiei cu servicii comunale i cu alte servicii, pentru reprezentarea i aprarea intereselor acestora (art. 16). Pot fi fondatori ai asociaiei proprietarii de locuine sau ncperi separate, avnd diferite forme de proprietate, precum i ageniile de privatizare sau autoritile publice locale. Legea nu

1. Dac ntr-o cldire exist spaii cu destinaie de locuin sau cu o alt destinaie avnd proprietari diferii, fiecare dintre acetia deine drept de proprietate comun pe cote-pri, forat i

specific ca i o posibil parte participant la fondare o alt autoritate public central n afar de ageniile de privatizare. Prin legea condominiului n cazul

construciilor date n exploatare, condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a proprietarilor de bunuri imobiliare, amplasate pe un anumit teritoriu, din iniiativa proprietarilor, ageniilor teritoriale de

perpetu, asupra prilor din cldire, care, fiind destinate folosinei spaiilor, nu pot fi folosite dect n comun.

privatizare sau autoritilor administraiei publice locale. 2. Raporturile prevzute la alin.(1) se reglementeaz prin lege. nregistrarea condominiului bunurilor imobile viitoare sau nefinalizate se face de ctre proprietarul bunului respectiv n conformitate cu art. 404 i 405 din Legea Legea nr. 1324 din 10.03.1993, privatizrii fondului de locuine prevede nfiinarea asociaiilor de proprietari ai locuinelor privatizate cu forma de organizare juridic cooperativ de consum, care precede transmiterea ctre aceasta n gestiune a bunurilor mobile i imobile i cu vrsarea pe contul ei a mijloacelor financiare obinute din plata pentru deservirea tehnic a blocului de locuine pentru ultimele 2 luni premergtoare datei transmiterii ctre asociaie a acestui bloc, precum i a compensrilor bneti prevzute de legislaia n vigoare (art. 22). Codul locativ Articolul 117, stipuleaz modul de organizare i de activitate a cooperativelor de construire a locuinelor. Cooperativa de construcie a locuinelor, conform Codului civil (art.171) este o asociaie benevol de persoane fizice i juridice organizat pe principii corporative n scopul favorizrii i garantrii, prin aciunile comune ale membrilor si, a intereselor lor economice i a altor interese legale. cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998. Asociaia de coproprietari n condominiu se constituie dup darea n exploatare a construciei.

6
IHS Romania SRL

Infiinarea asociaiilor a avut ca scop construcia spaiului locativ, dar i administrarea acestora inclusiv cheltuielile de intreinere. Avnd n vedere cele expuse, putem meniona trei forme de organizare a proprietarilor de locuine, prevzute legal cu scopul de administrare a proprietilor individuale i comune: 1. Asociaia de proprietari a locuinelor privatizate (APLP) cu forma organizatorico-juridic cooperativ de consum; 2. Asociaia de coproprietari n condominiul locativ (ACCL); 3. Cooperativele de construcii a locuinelor (CCL). -

n procesul de ntreinere i reparai trebuie respectate riguros regulile i normele de exploatare i reparaie a fondului de locuine n condiiile stabilite pentru imobilele din fondul de locuine al statului, din contul mijloacelor proprietarilor lor.

Pn la nfiinarea asociaiei proprietarilor de locuine privatizate, locuinele, sistemele inginereti interioare sunt deservite de organizaiile de exploatare a locuinelor, care deserveau imobilul pn la privatizare. Aceasta reprezint o prevedere intermediar, care urma s asigure procesul de exploatare n perioada de privatizare a fondului locativ, de formare a asociaiilor i transmiterea n gestiune a blocurilor locative i a

Se constat coerena legiuitorului n stabilirea scopului de transformare a APLP i a CCL n ACCL, ca forma de ndeplinire a sarcinilor care stau n faa proprietarilor de spaii locative, precum i a autoritilor publice, care au n grija lor controlul asupra procesului de administrare a fondului locativ. Prin intrarea n vigoare a legii condominiului, asociaiile de proprietari ai locuinelor privatizate i cooperativele de construcie a locuinelor urmeaz a fi reorganizate n asociaii de coproprietari n condominiu, cu nregistrarea ulterioar a acesteia i a condominiului.

terenurilor aferente blocurilor de la ntreprinderile de gestionare fondului locativ ctre asociaiile nou create. APLP are competene depline s stabileasc modul de ntreinere i de deservire a locuinelor, inclusiv desemnarea organizaiile ntreprinderilor construciilor. organizaiile care vor deservi imobilul, de exploatare lucrri a de locuinelor, ntreinere a a

pentru

APALP are dreptul s ncheie contracte pentru ntreinerea i deservirea locuinelor i terenului aferent blocului de locuine; n aa mod, APLP poate gestiona direct blocul locativ, dar poate transmite dreptul de

1.3. Modul de administrare a blocurilor locative Administrarea blocurilor locative i a spaiilor comune, precum i organizarea prestrii serviciilor pentru spaiile comune, sunt reglementate prin:

administrare total sau parial, n baz de contract, altor ntreprinderi specializate. de gestionare a fondului locativ

2. 1. Prevederile privatizrii fondului de locuine, ntreinerea i reparaia locuinelor

Prevederi privind exploatarea cldirii cu mai multe

locuine, utilizarea locuinelor i proprietii comune n condominiu, efectuarea de operaii legate de activitatea economico-financiar prin Legea condominiului n fondul locativ, art. 15 care prevede dreptul

pentru

privatizate, a ncperilor auxiliare, a sistemelor inginereti interioare i a terenurilor aferente blocurilor de locuine, menioneaz obligaia prin care proprietarii nfiineaz asociaii ale

proprietarilor de a alege modul de administrare a proprietii imobiliare, punnd la dispoziie urmtorul mod de administrare:

proprietarilor de locuine privatizate.

7
IHS Romania SRL

a) de ctre proprietari nemijlocit, n cazurile n care condominiul include cel mult patru proprietari crora le aparin cel mult patru locuine (ncperi); b) de ctre asociaia de coproprietari de sine stttor sau prin transmiterea acestor funcii (parial sau integral), pe baz de contract, unei persoane fizice sau juridice autorizate, n modul stabilit, s ndeplineasc aceste funcii. Alegerea modului de administrare a condominiului sau modificarea acestuia se face la adunarea general a membrilor (reprezentanilor) asociaiei de coproprietari. Legea stabilete i modalitatea de folosire i ntreinere a proprietilor comune.

n acest sens sunt precizate modalitile de calculare a acestor servicii n anexa nr.3 la Legea 1324, Metodica de calculare a plii pentru ntreinerea i reparaia locuinelor privatizate, a ncperilor auxiliare, i

sistemelor inginereti interioare i a terenurilor aferente blocurilor de locuine.

Proprietarii apartamentelor privatizate particip la plata cheltuielilor de ntreinere i reparaie a ntregului imobil n aceleai condiii de plat ca i chiriaii din imobilele fondului de locuine al statului.

Pe perioada formrii unei piei imobiliare, pentru proprietarii de locuine privatizate, ca i pentru chiriai,

1.4. Finanarea procesului de exploatare i ntreinere tehnic a cldirilor Finanarea lucrrilor ce in de ntreinerea blocurilor locative, a spaiilor i elementelor proprietilor comune, precum i prestarea serviciilor pentru ntreinerea proprietilor proprii i comune este pus n sarcina proprietarilor locuinelor. n acest scop sunt prevzute mecanisme de acumulare a surselor financiare pentru asigurarea activitilor necesare susinerii proceselor precum i raporturile de proprietate, drepturile i obligaiile membrilor asociaiilor, ce reies din calitatea lor de proprietari a spaiilor locative i a coproprietarilor unor

sunt aplicate tarife planificate pe baz de calcul cu compensarea depirii lor peste tarifele fundamentate economic n vigoare, de la bugetul local.

Ulterior, n condiiile unei piee imobiliare funcionale, n mrimea plii pentru ntreinerea i reparaia locuinelor privatizate, a ncperilor auxiliare, a sistemelor

inginereti interioare i a terenurilor aferente blocurilor de locuine trebuie s fie prevzut acoperirea tuturor cheltuielilor necesare pentru lucrrile i serviciile enumerate, inclusiv cotizaii pentru reparaia capital a imobilului.

proprieti amplasate n cadrul unor blocuri locative integrale cu o structur constructiv comun, ce nu poate fi divizat: 2. Legea condominilui n fondul locativ (913) prevede obligativitatea proprietarilor privind ntreinerea i reparaia locuinelor i a proprietii comune, pe propria 1. Legea privatizrii fondului de locuine (1324), prevede modalitatea de formare a mijloacelor asociaiei precum i stabilirea plilor pentru ntreinerea i repararea locuinelor privatizate n baza unor tarife fundamentate economic prin care plata serviciilor de ntreinere i reparaie se fac la valoarea lor real n momentul efecturii acestor servicii. Nefolosirea de ctre proprietar a locuinei (ncperii) sau refuzul de a folosi proprietatea comun nu constituie temei pentru a-l elibera, integral sau parial, de cheltuielile comune pentru ntreinerea i reparaia proprietii comune n condominiu. cheltuial ( finanarea serviciilor de ntreinere tehnic, reparaii i a serviciilor comunale din spaiile comune).

8
IHS Romania SRL

3. Adunarea general a membrilor (reprezentanilor) asociaiei posibilitatea de coproprietari unor poate pli prevedea pentru

n prezent serviciile de ntreinere a fondului locative sunt furnizate n cea mai mare parte de furnizori municipali, care n anumit mod dein i un monopol n acest domeniu, dar i o presiune suplimentar i nejustificat pe bugetule locale.

vrsrii

(pli

ntreinerea i reparaia proprietii comune, o parte din pli pentru serviciile comunale), n conformitate cu contractul de nchiriere sau de arend, direct la contul asociaiei.

Din punct de vedere al legalitii procesului, au fost aprobate norme legale, suficiente pentru asigurarea

4. Codul locativ conine, de asemenea, prevederi privind sursele de finanare a cheltuielilor de exploatare i ntreinere a fondului locativ cu diverse forme de proprietate i subordonare

procesului de exploatare i ntreinere a fondului locativ, punnd baza pentru trecerea proprietii de la stat ctre persoanele private, pentru ca proprietarii

apartamentelor privatizate s poat realiza dreptul de proprietate n deplin msur, respectnd i obligaiile de ntreinere a proprietii de care dispun.

departamental. Finanarea lucrrilor se face din contul proprietarului. Codul locativ face referire la cooperativele de construcie a locuinelor, stipulnd, c cheltuielile pentru exploatarea i reparaia caselor ce aparin cooperativelor de construire a locuinelor sunt finanate de acestea (art. 155).

Trebuie s fie luat n consideraie, c prin privatizarea apartamentelor, proprietarii, care au privatizat spaii locative au avut de achitat (contra bonuri patrimoniale, sau contra sume bneti) att apartamentele propriu-

1.5. Controlul i monitorizarea procesului de gestionarea fondului locativ Toate problemele legate de domeniul locativ, in de competena autoritilor publice locale, n teritoriul unitii administrativ-teritoriale respective. De

zise, ct i spaiile comune din blocul locativ. Costul apartamentelor din imobile se compunea din costul construciilor prii lui locuibile i din partea

corespunztoare a cheltuielilor generale. Deci, spaiile comune n mod cert aparin proprietarilor de

competena autoritilor publice centrale ine doar stabilirea politicii la nivel naional i administrarea fondului locativ cu statut special din subordinea autoritilor publice centrale. Controlul asupra strii tehnice a fondului de locuine privatizat, asupra respectrii termenelor de reparaie a acestuia i folosirii lui conform destinaiei este pus n sarcina autoritilor publice locale. Aceasta este prevzut att de Legea condominiului n fondul locativ, ct i de Legea privatizrii fondului de locuine. De asemenea, Legea 436, privind administrarea public local, din 28.12.2006, pune n sarcina primarului, constituind una din atribuiile de baz a acestuia controlul asupra ntreinerii i gestionrii fondului locativ n unitatea administrativ-teritorial (art. 29, m).
IHS Romania SRL

apartamente, pe cote-pri, aa cum prevede legislaia. n realitate, deoarece nu s-au luat suficinete msuri precum i din lipsa acut a resurselor n bugetele APL, dar i a proprietarilor, procesul de creare a asociaiilor de proprietari s-a trgnat, blocurile locative rmnnd la balana ntreprinderilor municipale de gestionare a fondului locativ.

Lipsa unor asociaii nregistrate legal (fie APLP, fie CCA) n blocurile locative face imposibil excluderea

blocurilor locative de la balana MGFL i transmiterea acestora ctre posesorii lor legali. Organizarea acestor activiti, care ar finaliza procesul de privatizare n msura, n care a fost conceput, ar pune baza unei gestiuni eficiente a fondului locativ.

n acest scop, se impun un set de msuri, care s faciliteze procesul de organizare a asociaiilor condominiale i preluarea administrrii

2. Menionarea domeniilor de intervenie pentru buna administrare a acestor proprieti Plan de Aciune 2.1. Obiective generale i specifice

proprietilor, care formeaz obiectul condominiului, de la autoritile publice locale. Autoritilor publice le revine n acest proces un rol determinant organizarea formrii asociaiilor i controlul i monitorizarea procesului de ntreinere a fondului locativ. Obiectiv specific pentru descentralizarea patrimonil: Finalizarea procesului de delimitare a proprietii de Stat de cea a U.A.T., a bunurilor din domeniul public i din domeniul provat i asigurarea mecanismelor de gestionare deplin, eficient i responsabil a

patrimoniului.

Obiectiv general pentru administrarea patrimoniului Meninerea i valorificare patrimoniului n condiii de siguran i de utilizare raional pentru:

1. Asigurarea furnizrii de servicii de interes public sau privat necesare satisfacerii cerinelor cetenilor i dezvoltrii societii n general 2. Aprarea, pstrarea i transmiterea valorilor

patrimoniale construite generaiilor urmtoare.

Obiective specifice pentru administrarea fondului locativ i a spaiilor nelocuibile

Obiectiv specific 1: Intrirea capacitii operaionale a administraiei publice centrale i locale pentru

asigurarea deszvoltrii continue a Sistemului de Administrare a Patrimoniului Obiectiv specific 2: Dezvoltarea parteneriatului publicprivat n administrarea, ntreinerea i valorificarea patrimoniului public i a fondului locativ n special

2.2. Definirea msurilor de interveni pentru atingerea obiectivelor Pentru clarificarea regimului proprietii n cadrul blocurilor cu spaii de locuire i pentru asigurarea administrrii eficiente a blocurilor locative (inclusiv a proprietilor comune n aceste blocuri i a

infrastructurii tehnice) sunt propuse urmtoarele msuri de intervenie:

10
IHS Romania SRL

1. Finalizarea procesului de privatizare a apartamentelor care sunt nc n proprietatea Statului i a Unitilor Administrativ Teritoriale. 2. Dezvoltarea sectorului de servicii pentru gestiunea i ntreinerea fondului locativ, delimitnd cu o claritate maxim funciile de administrator, prestator de servicii pentru ntreinerea fondului locativ i prestator de servicii. 3. Realizarea de programe de reabilitare tehnic i termic a blocurilor locative, cu susinerea financiar a acestora din diferite fonduri, inclusiv din bugetul local, din fondurile ecologice i din fondurile de economisire a resurselor energetice. 4. Asigurarea procesului de control al respectrii legislaiei la capitolul formrii asociaiilor i a exploatrii i ntreinerii tehnice a fondului locativ.

Procesul va fi insoit de procesul de delimitare a terenurilor aferente blocurilor locative i care sunt sau vor fi transmise n proprietatea asociaiilor de terenurile proprietate public i privat a unitilor administrativteritoriale.

Aceste delimitri trebuie obligatoriu s fie efectuate, inclusiv i sub aspectul descentralizrii patrimonial, fiind un element important n stabilirea granielor ntre proprieti i eliminarea disensiunilor create de lipsa unor granie clare ntre proprieti (vezi anexa 3 pentru detalii tehnice privind ntocmirea documentelor de intrare n proprietate).

2.2.2. Dezvoltarea sectorului de servicii pentru gestiunea i ntreinerea fondului locativ Starea precar a fondului de locuine solicit cu prioritate luarea de msuri necesare dezvoltrii sectorului de servicii pentru gestiunea i ntreinerea acestui fond, delimitnd cu o claritate funciile de administrator, prestator de servicii pentru ntreinerea fondului locativ i prestator de servicii pentru spaiile comune ale oraului.

2.2.1. Finalizarea procesului de privatizare a apartamentelor care sunt nc n proprietatea Statului i a Unitilor Administrativ Teritoriale. Lund n consideraie faptul, c primii iniiatori ai procesului de formare a asociaiilor a fost organele autoritii publice locale, se va efectua o inventariere a situaiei privind toate blocurile locative din teritoriul subordonat, ceea ce va servi ca baz pentru elaborarea unui plan concret de lucru pentru fiecare bloc locativ, n scopul crerii n aceste blocuri a asociaiilor de condominiu n fondul locativ.

ntreprinderile municipale de gestionare a fondului locativ (MGFL) existente urmeaz s fie restructurate, n conformitate cu un plan, care s includ timpul, formele i cile de restructurare a fiecrei ntreprinderi.

Acest proces este pus n sarcina autoritilor publice locale, de aceea, este necesar, ca pentru APLP s fie aprobate grafice de reorganizare a asociaiilor i transmiterea tuturor proprietilor din blocurile

Restructurarea trebuie s asigure continuitatea i stabilitatea n acest domeniu, de aceea se va organiza aceast restructurare pe etape, lund n calcul etapele de transmitere a blocurilor locative ctre asociaiile de condominiu, i dup transmiterea blocurilor s se urmreasc modalitatea de contractare a

respective i aferente acestor blocuri ctre noile asociaii. In acelai timp i instituii i autoriti publice ale statului vor finaliza procesul de privatizare a apartamentelor pe care acestea le mai au nc nregistrate n balana proprie.

administratorului blocului conform prevederilor legale, prin licitaie sau concurs.

11
IHS Romania SRL

MGFL-urile vor participa la aceste concursuri n condiii egale cu ali operatori. Ca direcii de restructurare pot fi analizate privatizarea, lichidarea, fuzionarea ctorva ntreprinderi, inclusiv n cadrul ntreprinderilor de gestionare a fondului locativ din teritoriul subordonat.

Blocurile locative, aflndu-se ntr-o stare deplorabil, sunt generatoare de riscuri pentru viaa i sntatea oamenilor, care triesc n aceste blocuri, de aceea programele de reabilitare tehnic trebuie s fie examinate ca probleme strategice, de asigurare a securitii cetenilor statului.

Important este, ca restructurarea s se produc n baza unor audituri specializate, care s elaboreze recomandri pentru fiecare ntreprindere n parte, lund n consideraie activele, de care dispun aceste ntreprinderi, dotarea lor tehnic, resursele

Prin programe de reabilitarea termic a blocurilor locative, se va asigurarea proteciei termice a pereilor, a acoperiurilor, a elementelor de nchidere a cldirii i conductelor termice se pot economisi resurselor energetice, n contextul n care Republica Moldova fiind dependent de resurse energetice externe.

financiare i de personal disponibile.

Din punct de vedere a prevederilor legale, se poate implementa experiena altor ri, care prevd ca i msur obligatorie contractarea administratorului specializat de ctre proprietarii blocului (a

Aceste programe se pot implementa prin mecanisme de cofinanare public, putnd reprezentnd un stimul pentru organizarea proprietarilor i cofinanarea cu

programelor dar care s nceap obligatoriu asociaiile de condominiu nregistrate.

asociaiilor de proprietari) ntr-un termen limit (spre ex. 6 luni), dup care, n cazul c problema n -a fost soluionat de sinestttor, autoritatea public organizeaz selectarea administratorului pentru proprietari, care este obligat s contracteze

Una din condiiile eseniale n programele de reabilitare trebuie s fie legat de condiionarea cofinanrii din bugetele publicei doar a asociaiilor condominiale nregistrate legal. Aceasta i va fi motivaia de nfiinare i nregistrare a asociaiilor i condominiului.

administratorul selectat de ctre autoritatea public. Delimitarea prestrii serviciilor pentru asociaii, n vederea administrrii fondului locativ al

condominiului i serviciile pentru spaiile comune ale localitii este, de asemenea important, pentru a eficientiza folosirea banului public, i a ridica nivelul de transparen a folosirii resurselor bugetare.

2.2.4. Asigurarea procesului de control al respectrii legislaiei la capitolul formrii asociaiilor i a exploatrii i ntreinerii tehnice a fondului locativ. Controlul asupra procesului privind formarea asociaiilor (condominii) dar i a strii tehnice a fondului de locuine privatizat, asupra respectrii termenelor de reparaie a

2.2.3. Elaborarea i implementarea programelor de reabilitare tehnic i termic a blocurilor locative Elaborarea programelor de reabilitare tehnic i termic a blocurilor locative, cu susinerea financiar a acestora din fonduri publice i private au ca scop principal reabilitarea fondului locativ dar faciliteaz i finalizarea procesului de formare i nscriere a asociaiilor de proprietari. Fondul locativ necesit intervenie de reabilitarea tehnic.

acestuia i folosirii lui conform destinaiei este pus n sarcina autoritilor publice locale.

Exist prevederi legale care trebuie s fie respectate de ctre autoritile publice locale, n mod special de ctre primar i subdiviziunile primriei, aceasta fiind o atribuie direct a primarului.

12
IHS Romania SRL

Pentru asigurarea ndeplinirii funciilor de monitorizare i control sunt necesare urmtoareleeste nevoie s fie create de careva instrumente, din care:

1) Intrirea capacitilor instituionale ale autoritilor publice prin revizuirea atribuiilor direciilor specializate ale primriilor;

2) Crearea subdiviziunilor responsabile acolo, unde acestea lipsesc;

3) Elaborarea unor mecanisme de control eficiente cu stabilirea atribuiilor concrete pentru direciile

responsabile ale APL i a msurilor de sancionare pentru nendeplinirea prevederilor legale i

nerespectarea normelor de ntreinere a blocurilor;

4)

Stabilirea

indicatorilor

de

monitorizare

raportrilor obligatorii periodice pentru organele de control, n scopul asigurrii publicitii performanei obinute.

13
IHS Romania SRL

2.3. Plan de aciune 2.3.1. Lista activitilor organizat pe obiective

Nr crt Aciuni Termen Costuri Responsabilitate Indicatori Raportri Masura1. Finalizarea procesului de privatizare a fondului locativ aflat n proprietatea Statului i a U.A.T 1 Realizarea listei cu blocurile de locuine aflate n aceast situaie. Lista va fi ntocmit de proprietarii menionai n Cadastru prin administratorul legal Analiza aspectelor juridice a fiecrui apartament din blocurile aflate pe list, respectiv forma legal prin care fiecare apartament este ocupat n prezent Verificarea concordanei datelor nregistrate n Cadastru i situaia gsit pe teren 9 luni Buget central Buget local 12 luni Buget central Buget local 6 luni Buget central Buget local Publicarea HG prin care se horte nceperea procesului de privatizare nregistrarea asociaiilor n registrul HG Proprietarii Confirmarea listei de la pct. 1 Proprietarii Aprobarea raportului HG sau HCL emis pe baza raportului HG sau HCL Proprietarii Aprobarea listei HG sau HCL

Organizarea procesului de privatizare a fondului locativ 24 luni Buget central Guvernul n condiiile Legii 1324. In condiiile art. 5 din lege, Buget local cetenii republicii Moldova pot deveni proprietari prin vnzare sau cu titlu gratuit 5 Proprietarii din blocurile de locuine sunt obligai s se 24 luni Cheltuieli subventionate Proprietarii constituie n asociaii de proprietari (condominium) cu personalitate juridic cu cod fiscal Msura 2: Creterea rolului administraiei publice n finalizarea procesului de finalizarea a constituirii i nregistrrii asociai ilor din condominii 6 Administraiile publice locale vor nfiina i vor ine la zi 12 luni Registrul Asociaiilor de Proprietari 7 Administraiile publice locale realizeaz un ghid privind 12 luni modul n care se formeaz i nregistreaz o asociaie n condominium 8 Administraiile publice locale vor oferi asisten permanent tehnic i juridic acestor asociaii 9 Administraiile publice locale anun condiiile legale i Periodic dup o organizeaz concurs pentru numirea preedintelui perioada de pregtire asociaiei de 6 luni Msura 3: Dezvoltarea sectorului de servicii pentru gestiunea i ntreinerea fondului locativ 10 11 12 Stbilirea cadrului instituional de reglementare a serviciilor publice comunale Analiza performanelor firmelor care realizeaz servicii pentru blocurile de locuit Realizarea planului de aciune privind imbuntirea acestor servicii, inclusiv prin privatizare sau concesionare a serviciilor Stabilirea indicatorilor de performan pentru fiecare din serviciile oferite cetenilor n general i a asociaiilor n special 30 luni 12 luni 12 luni Bugetul local Bugetul local Primria Primria

Registru

Aprobarea registrului Publicarea i distribuirea ctre asociaii Rapoarte de sedin/ntlnire cu asociaiile Publicarea sub o form public a regulamentului de concurs

Registru Ghid

Bugetul local Bugetul local

Primria Primria

Raport juridic Site-ul primriei sau publicaie n 3 ziare locale

Buget central Fonduri inter. Buget local Fonduri internationale Bugetul local Fonduri internaionale Bugetul local Fonduri internaionale

Guvernul r. Moldova Primria Primria

Aprobarea de ctre guvern a cadrului de rglementare Raport tehnic Aprobarea planului de ctre Guvern/consiliile locale Raport tehnic

Lege HCL emis pe baza raportului HCL emis pe baza planului

13

12 luni

Primria

HCL emis pe baza raportului

14

14

Stabilirea politicilor locale de subvenie pentru furnizarea de servicii

6 luni

Bugetul local Fonduri internaionale Bugetul local Fonduri internaionale

Primria

15

Administraiile publice locale nfiineaz un registru on- 6 luni line sau tradiional privind gradul de satisfacie a cetenilor privind serviciile Msura 4: Reabilitarea tehnic i eficientizarea energetic a fodului locativ 16

Primria ONG-uri

Aprobarea de ctre CL pe baza venitul minim anual pe economie Chestionar aprobat ce CL

HCL

Publicare pe site, sau raport anual publicat prin media

Stabilirea listei blocurilor pilot de ncepere a procesului 6 luni Bugetul local de reabilitare pornind cu acele blocuri care sunt nregistrate n registrul asociaiilor aflate n serviciul primriei 17 Stabilirea schemei de finaare i de co-finaare a 6 luni Bugetul local programului de reabilitare tehnic i de eficientizare energetic 18 Stabilirea prin licitaie public a firmei care va realiza 6 luni Bugetul local proiectele de reabilitare tehnic i de eficientizare energetic 19 Incheierea procesului de reabilitare a proiectelor pilot 12 luni Bugetul local i nmnarea certificatelor energetice fiecrui Buget central proprietar Msura 5: Creterea capacitii operaionale privind administrarea fondului locativ i a registrului proprietilor 20 21 Realizarea de programe de formare a funcionarilor publici cu responsabiliti n domeniu Realizarea de programe de schimb de experien cu administraii locale din alte tri cu rezultate pozitive n domeniu Realizarea de programe de formare pentru persoane cu responsabiliti n cadrul asociaiilor din condominii Anual Anual (3 ani) Bugetul local Buget central Fonduri internaionale

Primria

HCL a listei

Lista anexa HG

Primria

HCL a bugetului alocat pentru program Aprobarea de ctre primar a lansrii licitatiei nmnarea certificatului energetic proprietarilor

Bugetul anual

Primria

Caiet de sarcini

Primria

Certificat

Primria Guvernul Primria Guvernul Primria

Numr de partiicpani Numr de participani

Program de formare Raport vizit de lucru

22

Trimestrial

Bugetul local Buget central

Numr de participani

Program de formare

15
IHS Romania SRL

2.3.2 Monitorizarea planului de aciune 2012 1 Msura 1 1

Realizarea listei cu blocurile de locuine aflate n aceast situaie. Lista va fi ntocmit de proprietarii menionai n Cadastru prin administratorul legal Analiza aspectelor juridice a fiecrui apartament din blocurile aflate pe list, respectiv forma legal prin care fiecare apartament este ocupat Verificarea concordanei datelor nregistrate n Cadastru i situaia gsit pe teren Organizarea procesului de privatizare a fondului locativ n condiiile Legii 1324, art. 5 din lege Proprietarii din blocurile de locuine sunt obligai s se constituie n asociaii de proprietari (condominium) cu personalitate juridic

2013 2 3 4 1 2 3 4

2014 1 2 3 4

2015 1 2 3 4

2016 1 2 3 4

2 3 4 5

Msura 2 6 7 8 9
Administraiile publice locale vor nfiina i vor ine la zi Registrul Asociaiilor de Proprietari Administraiile publice locale realizeaz ghidul privind nregistrarea asociaiilor Administraiile publice locale vor oferi asisten tehnic i juridic acestor asociaii Administraiile publice locale anun condiiile legale i organizeaz concurs pentru numirea preedintelui asociaiei

Msura 3 10 11 12 13 14
Stbilirea cadrului instituional de reglementare a serviciilor publice comunale Analiza performanelor firmelor care realizeaz servicii pentru blocurile de locuit Realizarea planului de aciune privind imbuntirea acestor servicii, inclusiv prin privatizare sau concesionare a serviciilor Stabilirea indicatorilor de performan pentru fiecare din serviciile oferite cetenilor n general i a asociaiilor n special Stabilirea politicilor locale de subvenie pentru furnizarea de servicii

16
IHS Romania SRL

15

Administraiile publice locale nfiineaz un registru on-line sau tradiional privind gradul desatisfacie a cetenilor privind serviciile

Msura 4 16
Stabilirea listei blocurilor pilot de ncepere a procesului de reabilitare pornind cu acele blocuri care sunt nregistrate n registrul asociaiilor aflate n serviciul primriei Stabilirea schemei de finaare i de co-finaare a programului de reabilitare tehnic i de eficientizare energetic Stabilirea prin licitaie public a firmei care va realiza proiectele de reabilitare tehnic i de eficientizare energetic Incheierea procesului de reabilitare a proiectelor pilot i nmnarea certificatelor energetice fiecrui proprietar

17 18 19

Msura 5 20 21 22
Realizarea de programe de formare a funcionarilor publici cu responsabiliti n domeniu Realizarea de programe de schimb de experien cu administraii locale din alte tri cu rezultate pozitive n domeniu Realizarea de programe de perfecionare pentru personae cu responsabiliti n cadrul asociaiilor din condominii

17
IHS Romania SRL

2.3.3. Analiza impactului de reglementare

Analiza interesului personelor juridice active n procesul de mbuntire a domeniului locativ

Susin ideea c valoarea de pia a apartamentelor din proprietate individual este legat direct de starea general a proprietii comune i n consecin neleg c au responsabiliti n meninerea acestei valori de pia Sunt de acord c activitatea de management spaiilor blocului de locuine solicit servicii profesioniste specializate, n vederea asigurrii unei ntreineri durabile Ineleg c au drepturi legale de a asigura controlul managementului organizaional i financiar al asociaiilor de coproprietari nsoit de existena de posibiliti legale de constrngere a coproprietarilor care nu-i onoreaz obligaiile/responsabilitile

Proprietarii de locuin:

Sectorul privat este interesat extinderea participrii sale n oferirea de servicii n domeniul serviciilor de reabilitare/ntreinere/reapraii a fondului locativ. Firme private Sectorul privat contientizeaz necesitatea adaptrii afacerilor proprii la diversitatea aspectelor ce caracterizeaz fondului locativ Sectorul privat este interesat la formarea profesional i angajarea de noi fore de munc calificat

Este responsabil de asigurarea unui cadru legal funcional i eficient pentru buna funcionare a sistemului locativ-comunal: Formularea de standarde minime obligatorii privind starea tehnic, sanitar i ecologic pentru blocurile de locuine (inclusiv cerinele de eficien energetic). Acord co-finanarea lucrrilor de reparaii capitale i modernizarea fondului locativ Creeaz condiii de reglementare a mediului concurenial n domeniul ofertei de servicii pentru a spaiilor/cldirilor din domeniul locativ

Administraia public central

Asigur politica public local n domeniul managementului fondului locativ dar i a suportului juridic pentru ghidarea dezvoltrii att asociaiilor ct i a fondului construit. Propune i finaneaz n parteneriat programe de susinere a proprietarilor de locuine n realizarea lucrrilor de reabilitarea tehnic i de eficientizare energetic a blocurilor locative Administraia public local Asigur procesul de informare, consultare i asisten juridic asociaiilor de proprietari din condominii Are iniiative i contribuie la crearea unui mediu concurenial pe piaa de servicii oferite blocurilor locative Infiineaz la nivel local au unui sistem de indicatori de performan privind modul n care se realizeaz procesul de oferire de servicii ctre fondul locativ

Interesele acestor actori majori n procesul de mbuntire a domeniului locativ se pot organiza n dou scenarii posibile: 1. Scenariu inerial, n care nu se iau msuri de reform continund astfel medodele de administrarea a fondului locativ 2. Scenariul unor reforme treptate bazat pe capacitatea administrativ i uman existent

18

Scenariu inerial

Acest scenariu presupune pstrarea situaiei i a tendinelor actuale, continuarea politicii publice de tip reactiv n care nu se iau decizii de reform a sistemului.

Msuri Cadrul legal i de reglementare rmne neschimbat

Impact Contiun existena de proprieti private fizice i juridice (Stat i U.A.T.) n cadrul aceluiai bloc, respectiv nu se clarific regimul juridic al fondului locativ Continuarea procesului de degradare fizic accentuat a fondului locativ i a riscurilor generat de ntreinerea neadecvat a instalaiilor

Indicatori cantitativi/calitativi Creterea valoric a situaiilor de plat naintate spre plat ctre catre Stat i UAT Degradarea faadelor Infiltrarea apei n apartamente prin terase cu hidroezolii distruse Inundaii n subsoluri Incendii n apartamente datorit sistemelor de inclzire improvizate Creterea costurilor de ntreinere a fondului locativ

Proprietarii de locuine vor acuza administraia public local pentru lipsa de implicare eficient n managementul fondului locativ IMGFL-urile i pstreaz sistemul de management actual determinat de lipsa unui mediu concurenial Continuarea unui sistem monopolist, cu servicii neperformante oferite locuitorilor

Creterea numrului de reclamaii trimise de locatari ctre APL Degradarea continu a fondului locativ i a condiiilor de via a locatarilor Creterea costurilor de ntreinere a fondului locativ

Pierderea unor finanri internaionale pentru utiliti publice i pentru eficientizareai energetice a fondului locativ

Cutarea de noi forme de impozitare local pentru a rspunde presiunii pe bugetul local pentru ntreinerea/repararea fondului locativ existent Creterea ponderii n bugetul local a cheltuililor pentru ntreinerea fondului locativ Creterea persoanelor fizice ce nu vor plti costurile ntreinerii fondului locativ

Pstrarea nivelului al tarifelor pentru ntreinerea fondului locativ n condiiile stabilit n afara unui sistem de indicatori de perfoman Lipsa de comunicare cu proprietarii de locuine asupra drepturilor i obligaiilor n gestiunarea i ntreinerea blocurilor locative.

Pierderea anselor de finanare de sectoare vitale ale dezvoltrii locale prin finanarea ntreinerii/reparrii fondului locativ

Va continua procesul de discreditare a ideii de organizare a asociaiilor n condominii

19
IHS Romania SRL

Scenariul unor reforme treptate Scenariul este proiectat pe msuri de reforme graduale de punerea n condiii de pia a sectorului locativ i asigurarea managementului public n acest context.

Msuri Finalizarea procesului de privatizare a fondului locativ aflat n proprietatea public

Impact Finalizarea transferului apartamentelor din blocuri locative ctre persoane fizice private prin procesul de privatizare

Indicatori cantitativi/calitativi Cca 3% din numrul apartamentelor existente sunt privatizate Informaii credibile privind proprietatea nregistrate n Cadastru

Creare i nregistrarea asociaiilor de proprietari prin acte normative bazate pe decizia asumat a majoritii proprietarilor de locuine afalte n condominiu

Asociaiile au personalitate juridic cu cod fiscal, pentru (1). a ncheia contracte cu furnizorii de servicii i de utiliti publice, (2). pentru a deschide conturi n banci pentru plata facturilor emise de furnizori (3) pentru a-i solicita drepturi n caz de litigii (4). Pentru a fi eligibili pentru finanri din fonduri publice locale/naionale/internaionale n vederea eficientizrii energetice a cldiriilor i instalaiilor, sau pentru alte lucrri de reabilitare Blocurile de locuine vor fi gestionate profesionist prin reprezentani ai propriilor asociai,i pe baza reglementrilor aprobate prin acte normative sau prin hotrrii ale consiliilor locale. Apariia de noi oportuniti profesionale pe piaa de munc diversificat pentru a rspunde nevoilor de ntreinere/reparare/reabilitare a fondului locativ Inlocuirea treptat a unui management centralizat ctre unul concurenial interesat n satisfacerea cereii venite din partea unui numr sporit de asociaii

Proces finalizat gradual n 36 de luni

Privatizarea gradual a ntreprinderilor municipale de gestiune a fondului locativ i crearea condiiilor pentru apariia sectorului privat n domeniu serviciilor oferite domeniului locativ

Proces finalizat gradual n 24 de luni

Crearea de locuri de munc legal nregistrate

Formularea politicilor locale privind (1). tariful pentru servicii i utiliti oferite domeniului locativ i (2). Programe de co-finaare a programelor de reabilitare tehnic i de eficien energetic

Structurarea tarifelor pentru servicii cu identificarea ponderii subveniei pentru un anumit tip de servicii i cmonitorizarea comportamentului firmelor private n stabilirea costurilor pentru asigurarea unor servicii. Introducerea unui sistem de monitorizare a raportului pre/calitate i a standardelor de calitate a serviciilor i a proteciei consumatorilor Structura formelor de co-finanare /parteneriat public-privat pentru atragerea de resurse private locale sau internaionale pentru reabilitarea fondului locativ

Aprobarea subveniei de ctre consiliile locale

Aprobarea indicatorilor de performan/serviciu de ctre consiliile locale

Aprobarea co-finari de la bugetul local

20

Anexa 1. Schema de administrare a blocurilor locative i organizare a lucrrilor de ntreinere n blocurile, unde nu sunt create asociaii

Direcia locativ-comunal

APL

Primar

Fondator MGFL contract MPSL (n Chiinu)

-Administrarea cldirilor, care se afl la balana ntreprinderii, -Prestarea serviciilor locative, -Lucrri de reparae, etc.

-Prestarea serviciilor locative, -Efectuarea lucrrilor de reparaie: 1. la apartamente, prin contract cu proprietarul. 2. la elenentele proprietii comune, prin contract cu MGFL

BLOCURI LOCATIVE Apartamente private i cu alte forme de proprietate Proprietate comun pe cote-pri a proprietarilor de apartamente (spaii comune,reele, ascensoare, terenuri)

Legenda: MGFL ntreprindere municipal de gestionare a fondului locativ MPSL ntreprindere municipal de prestare a serviciilor locative.

21

Anexa 2. Structura de organizarea activitii Direciei locativ-comunale i amenajare a primriei mun. Chiinu

22
IHS Romania SRL

Anexa 3: C. PROPRIETATEA IN CADRUL CONDOMINIULUI

Din punctul de vedere al proprietii, denumirea de condominiu este determinat de folosirea bunurilor aflate n proprietate comun indiviz aflate n cldirea ce alctuiete un condominiu. Mai mult, n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar, n parte, numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat. Definiii: a) Condominiu Cldire - bloc de locuine condominiu proprietatea imobiliar format din proprieti individuale, denumite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea comun; b) Proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. Dreptul de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile; c) Proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin; d) Proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor sau scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa; e) Cot - parte indiviz cota - parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale; f) Proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic sau juridic, de drept public sau de drept privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu; g) Cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia sau ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale. In practica curent din Republica Moldova, exemplu cazul oraului Chiinu, spaiul comun al blocului, format din teras, faad, casa scrii, liftul, intrrile i ghenele de gunoi etc. aparine autoritii publice locale. Managementul proprietii din punct de vedere al responsabilitilor privind reparaiile acestor spaii, ntreinerea zilnic, planificarea unor lucrri de interes comun, repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea, repararea i exploatarea condominiilor etc. este greu de realizat. Efectul acestei situaii se resimte n deterioarea proprietii - cldire i instalaii. Pentru nlturarea acestei situaii se recomand transmiterea ctre proprietarii de apartamente a spaiilor comune sub forma cotei-parte-indiviz conform punctului e) menionat anterior: e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale.

23
IHS Romania SRL

Cheltuielile pe cota - parte indiviz de proprietate se repartizeaz proporional cu cota-parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar, calculat n funcie de suprafeele utile ale tuturor apartamentelor i ale spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin. Cheltuielile pe cotaparte indiviz de proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu privire la proprietatea comun, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrri de ntreinere, servicii, reparaii i, dup caz, de consolidare, reabilitare, eficien energetic, modernizare la prile de construcii i instalaii aflate n i pe proprietatea comun dup cum urmeaz: subsolul; conductele de distribuie i coloanele instalaiilor de ap, canalizare, termoficare, energie electric; casa scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul; interfonul -partea de instalaie de pe proprietatea comun; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deeurilor menajere; structura de rezisten; faadele; acoperiul i altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaiei: salarii sau remuneraii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curenie etc.; indemnizaii acordate membrilor asociaiei de proprietari ori persoanelor alese: preedintele, membrii comitetului executiv i ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polie de asigurri; alte servicii administrative ctre proprietatea comun. Din punct de vedere procedural, Primria transmite fiecrui proprietar de apartament, spaii cu alt destinaie dect cea de locuin, o ntiinare prin care i se aduce la cunostin c figureaz n registrul proprietilor, cu o cot indiviz reprezentnd o valoare procentual calculat conform formulei i rezultat din fracia prezentat n continuare: Formula de calcul al Cotei-Indivize (%)
Suprafaa util a apartamentului i/sau spaiului cu alt destinaie x 100 suma total a suprafeelor utile ale apartamentelor i/sau spaiilor cu alt destinaie

IMPORTANT: Suma cotelor-pri indivize exprimate n procente (de exemplu): 3,1 % aparinnd proprietarului X - ale tuturor proprietarilor din cldire sau tronson de cldire sau scara pentru care s-a constituit asociaia de proprietari, trebuie s fie egal cu 100. Dac rezultatul nu este egal cu 100 (aspect des ntlnit), conform cotelor-pri indivize nscrise n actele de proprietate, atunci cota-parte indiviz se recalculeaz conform formulei de mai sus, de baz fiind suprafaa util specificat n actul de proprietate. Dac nici suprafaa util nu este clar, nu este precizat n actul de proprietate atunci fie se apeleaz la serviciile unui expert tehnic de specialitate, fie se echivaleaz suprafaa util cu media suprafeelor utile de deasupra i de dedesubtul suprafeei care se dorete a fi estimat cu acordul proprietarului respectiv, iar dac acordul proprietarului nu poate fi obinut, printr-o consemnare ntr-un proces-verbal semnat de membrii Comitetului Executiv. Prin suprafaa util a apartamentului (locuinei) se nelege suma tuturor suprafeelor utile ale ncperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bi, WC, du, buctrie, spaii de depozitare i de circulaie din interiorul locuinei. Nu se cuprind: suprafaa logiilor i a balcoanelor, pragurile golurilor de ui, ale trecerilor cu deschideri pn la 1 metru, niele de radiatoare, precum i suprafeele ocupate de sobe i cazane de baie (cte 0,5 mp pentru fiecare sob i cazan de baie), n cazul n care nclzirea se face cu sobe. In cazul locuinelor duplex, ramp, mai puin palierele, nu se cuprind n suprafaa util a locuinei. Suprafaa util este suprafaa desfaurat, mai puin suprafaa aferent pereilor. Spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin (S.A.D.) este spaiul n care se desfoar activiti economice, sociale, culturale etc. (ex.: magazin alimentar, frizerie, cabinet medical, cabinet avocatur, gradini, spital, coala, etc.).

24
IHS Romania SRL

De asemenea boxele de la subsol, garajele, mansardele, dac sunt prevzute distinct n actele de proprietate ale unora dintre proprietarii din cldire, sunt spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin aflate n proprietatea individual a proprietarilor respectivi. Pentru aceste spaii suprafaa util este suprafaa desfaurat, mai puin suprafaa aferent pereilor. ATENTIE ! Pentru proprietarii care au n proprietate i boxe sau garaje, atunci suprafaa util aferent proprietii lor este suma dintre suprafaa util a apartamentului i suprafaa util a spaiului cu alt destinaie (boxa, garajul etc.). Pentru obinerea titlului de proprietate pe terenul aferent apartamentului unui proprietar, acesta va transmite primriei urmtoarele acte: 1. Act de identitate proprietar 2. Contract de vnzare - cumprare sau alt act care dovedete proprietatea 3. Declaraie notarial c apartamentul nu a fost vndut, donat, ipotecat, nu este grevat de sarcini i nu face obiectul unui litigiu aflat pe rol n instanele judectoreti 4. Certificat de atestare fiscal emis de direcia impozite i taxe locale

25
IHS Romania SRL