A.

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Pada tanggal 8 juli 1997 ditetapkan dan diundangkan Peraturan Pemerintah No.24

Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah menggantikan Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961, yang mengatur bagaimana pendaftaran tanah sebagaimana diperintahkan oleh Pasal 19 UUPA. PP tersebut diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia No.57 Tahun 1997, sedang penjelasannya dalam tambahan Lembaran Negara Republik Negara No.3696.

B.

Asas Pendaftaran Tanah Menurut Pasal 2 pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana,

aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka.

C.

Tujuan Pendaftaran Tanah Ditetapkan dalam pasal 19 UUPA, yaitu bahwa pendaftaran tanah merupakan tugas

pemerintah yang diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan. Secara rinci dijelaskan dijelaskan dalam pasal 3, yaitu : 1. Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak yang terdaftar, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu diberikansertifikat kepada pemegang haknya sebagai surat tanda bukti. 2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah agar dapat dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk penyajian data tersebut diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat tata usaha pendaftaran tanah dalam apa yang dikenal sebagai daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan daftar nama. 3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

D.

Pengertian Pendaftaran Tanah Dalam Pasal 1, pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan, dan teratur, meliputi pengumpulan,

pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan HM atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

E.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) dan

pemeliharan data pendaftaran tanah (maintenance). Pasal 11 Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan PP ini. Didaftarkan secara sistematik dan secara sporadic. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftarkan dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa / kelurahan. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian suatu wilayah desa / kelurahan secara individual atau massal. Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur,buku tanah,dan sertifikat serta perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

F.

Objek Pendaftaran Tanah

Objek pendaftaran tanah sesuai dengan pasal 9, yaitu : 1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai 2. 3. 4. 5. 6. Tanah Hak Pengelolaan Tanah Wakaf Hak Milik atas satuan rumah susun Hak Tanggungan Tanah Negara

G.

Sistem Pendaftaran Tanah Sistem pendaftaran tanah yang digunakan adalah system pendaftaran hak

(registration of title), sebagaimana digunakan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut PP 10/1961. Bukan system pendaftaran akta, hal tersebut tampak dengan adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat akta yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar.

H. 1.

Penyelenggara dan Pelaksana pendaftaran tanah Penyelenggara pendaftaran tanah Sesuai ketentuan Pasal 19 UUPA pendaftaran tanah diselenggarakan oleh pemerintah dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional (Pas.5)

2.

Pelaksana pendaftaran tanah Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali mengenai kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pejabat lain.

3.

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pasal 1 angka 24 disebut PPAT sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu sebagai yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, yaitu akta pemindahan dan pembebanan hakatas tanah dan HM atas satuan rumah susun, dan akta pemberian kuasa untuk memberikan hak tanggungan.

Hakikat Jabatan PPAT : 1. PPAT adalah pejabat umum yang diberi tugas dan wewenang khusus memberikan pelayanan kepada masyarakat berupa pembuatan akta yang membuktikan, bahwa telah dilakukan dihadapannya perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah, HM atas satuan rumah susun atau pemberian hak tanggungan atas tanah. 2. Akta yang dibuatnya adalah akta otentik, yang hanya dialah yang berhak membuatnya. PPAT adalah pejabat tata usaha negara, karena tugasnya dibidang penyelenggaraan pendaftaran tanah yang merupakan kegiatan dibidan executive tata usaha negara 3. Akta PPAT bukan surat keputusan pejabat tata usaha negara, karena akta adalah relaas, yaitu suatu laporan tertulis dari pembuat akta berupa pernyataan mengenai

telah dilakukannya oleh pihak-pihak tertentu suatu perbuatan hukum yang mereka akan lakukan dihadapannya Yang merupakan keputusan PPAT sebagai pejabat tata usaha negara adalah keputusan menolak atau mengabulkan permohonan pihak-pihak yang datang kepadanya untuk dibuatkan akta mengenai perbuatan hukum yang mereka akan lakukan dihadapannya 4. Panitia Ajudikasi Dalam Pasal 8 ditetapkan bahwa dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi, yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria / Kepala BPN / Pejabat yang ditunjuk. I. 1. Tambahan mengenai istilah Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, HM atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan, yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. 2. Buku Tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya. 3. Data Yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang di daftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya 4. Data Fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah, dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan / bagian bangunan diatasnya. 5. Peta Pendaftaran adalah peta yang menggambarkan bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah 6. Daftar Tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu system penomoran 7. Surat Ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian, yang diambil datanya dari peta pendaftaran 8. Daftar Nama dokumen dalam bentuk daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan suatu hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan HM atas satuan rumah susun oleh seorang perseorangan / badan hukum tertentu.

A. Jenis-jenis Hak atas Tanah Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut. Hak atas tanah berbeda dengan hak penggunaan atas tanah. Dasar ketentuan hak-hak atas tanah diatur dalam Pasal 4 ayat 1 UUPA, yaitu atas dasar hak menguasai dari negara atas tanag sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum. Hak atas tanah yang bersumber dari hak menguasai dari negara atas tanah dapat diberikan kepada perseorangan baik warga negara Indonesia maupun warga negara Indonesia maupun warga negara asing, sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan hukum baik badan hukum privat maupun public. Cirri khas dari hak atas tanah adalah seseorang yang mempunyai hak atas tanah berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah yang menjadi haknya. Hak-hak atas tanah yang dimaksud ditentukan dalam pasal 16 Jo. Pasal 53 UUPA, antara lain: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Hak milik Hak guna usaha Hak guna bangunan Hak pakai Hak sewa Hak membuka tanah Hak memungut hasil hutan Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang diterapkan

oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana disebutkan dalam pasal 53.

Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu: 1. Wewenang umum Wewenang yang bersifat umum, yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenanag untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi, air dan ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang

langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (pasal 4 ayat (2) UUPA). 2. Wewenang khusus Wewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenanag pada tanah Hak milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah menggunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, wewenang pada tanah Hak guna Usaha adalah menggunakan tanah hanya untuk kepentingan perusahaan dibidang pertanian, perikanan, peternakan atau perkebunan.

Hakhak tersebut bersifat sementara karena pada suatu saat nanti sifatnya akan dihapuskan. Oleh karena dalam prakteknya hakhak tersebut menimbulkan pemerasan oleh golongan ekonomi kuat pada golongan ekonomi lemah (kecuali hak menumpang). Hal ini tentu saja tidak sesuai dengan asasasas Hukum Tanah Nasional (pasal 11 ayat 1). Selain itu, hakhak tersebut juga bertentangan dengan jiwa dari pasal 10 yang menyebutkan bahwa tanah pertanian pada dasarnya harus dikerjakan dan diusahakan sendiri secara aktif oleh orang yang mempunyai hak. Sehingga apabila tanah tersebut digadaikan maka yang akan mengusahakan tanah tersebut adalah pemegang hak gadai. Hak menumpang dimasukkan dalam hakhak atas tanah dengan eksistensi yang bersifat sementara dan akan dihapuskan karena UUPA menganggap hak menumpang mengandung unsur feodal yang bertentangan dengan asas dari hukum agraria Indonesia. Dalam hak menumpang terdapat hubungan antara pemilik tanah dengan orang lain yang menumpang di tanah si A, sehingga ada hubungan tuan dan budaknya. Feodalisme masih mengakar kuat sampai sekarang di Indonesia yang oleh karena Indonesia masih dikuasai oleh berbagai rezim. Sehingga rakyat hanya menunngu perintah dari penguasa tertinggi. Sutan Syahrir dalam diskusinya dengan Josh Mc. Tunner, pengamat Amerika (1948) mengatakan bahwa feodalisme itu merupakan warisan budaya masyarakat Indonesia yang masih rentan dengan pemerintahan diktatorial. Kemerdekaan Indonesia dari Belanda merupakan tujuan jangka pendek. Sedangkan tujuan jangka panjangnya adalah membebaskan Indonesia dari pemerintahan yang sewenangwenang dan mencapai kesejahteraan masyarakat. Pada saat

itu, Indonesia baru saja selesai dengan pemberontakan G 30 S/PKI. Walaupun PKI sudah bisa dieliminir pada tahun 1948 tapi ancaman bahaya totaliter tidak bisa dihilangkan dari Indonesia. Pasal 16 UUPA tidak menyebutkan hak pengelolaan yang sebetulnya hak atas tanah karena pemegang hak pengelolaan itu mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang menjadi haknya.