A IMPORTNCIA DA MANUTENO PREDIAL: UMA ATIVIDADE ESTRATGICA PARA GARANTIR MAIOR DISPONIBILIDADE DAS EDIFICAES

Roberta Nayhane de Lima roberta_nayhane@msn.com

Resumo Os edifcios so um dos principais patrimnios de uma nao, e a sua no conservao, acaba por desvalorizar o patrimnio nacional, diminuindo consideravelmente a riqueza acumulada e at mesmo a qualidade de vida da populao. Essas edificaes abrigam todos os tipos de ambientes, sejam eles empresariais, industriais ou domiciliar. No entanto, a manuteno desses locais muitas vezes bastante onerosa, comprometendo a garantia de disponibilidade da infra-estrutura. Por esse motivo o presente artigo tem como objetivo explicar a importncia de se realizar manuteno predial atravs da inspeo, tornando-se esta uma atividade estratgica para garantir maior disponibilidade das edificaes. Palavras-chave: Manuteno predial, Disponibilidade, Atividade estratgica

1. INTRODUO Alguns investidores costumam gastar muito dinheiro e tempo no projeto e na construo de edificaes que satisfaam seus gostos. Porm, quando todo o processo de construo est terminado, esses novos proprietrios tendem a esquecer um aspecto importante, a conservao adequada e a manuteno da estrutura raramente so lembradas at os danos comearem a aparecer. Um imvel deve ser planejado para atender seus usurios por um longo perodo de tempo, mas para que isso ocorra, faz-se necessria a prtica da manuteno preventiva do bem construdo. Dessa forma a manuteno predial vem se tornando participante ativa do quotidiano da manuteno e passa a ser considerada como estratgia para que as edificaes tenham uma maior disponibilidade possvel sem que haja nenhum incidente que comprometa a segurana e a sade dos usurios. Para explicar um pouco da histria da manuteno predial, (LOPES, 1993) afirma que as atividades de manuteno de edifcios comearam, embora de forma modesta, a serem estudadas em fins da dcada de 50 na Europa, principalmente na Inglaterra e pases escandinavos. Em 1965, o comit de Manuteno Predial foi criado pelo Ministrio de Prdios e Servios Pblicos do Governo Britnico que ocorreu, pois o estoque que a Gr-Bretanha dispunha era consideravelmente mais velho do que os Estados Unidos, Japo e Alemanha. No Brasil, o tema comeou a ser discutido com a criao da NBR 5674 em 1980. (LOPES, 1993) verifica que a Norma limitava-se a fornecer informaes no muito precisas incapazes de orientar a implantao de um sistema de manuteno predial. J em 1988, ocorreu em Porto Alegre o seminrio de Manuteno de Edifcios, organizado pela universidade federal do rio grande do sul (UFRGS) e pela Secretaria do Interior e Obras Publicas do Estado do Rio Grande do Sul (SDO). Aps este evento, em 1989, atravs de um convnio entre a Universidade de So Paulo (USP) e o Instituto de Pesquisas Tecnologias do Estado de So Paulo (IPT), ocorreu um Simpsio Nacional, desenvolvendo o interesse pelo tema. (MLLER, 2010) completa que a normalizao do assunto ocorreu com a atualizao da NBR 5674, em 1999, (Manuteno de Edificaes procedimentos), que dispe sobre os mtodos a serem adotados para gerenciamento dos sistemas de manuteno predial. A NBR 14037, de 1998, (Manual de Operao, Uso e Manuteno de Edifcios: contedo e recomendaes para elaborao e apresentao) preconizou os requisitos necessrios a criao de manuais de operao, uso e manuteno de edificaes.

1.1 JUSTIFICATIVA Nas ltimas dcadas, a manuteno em edifcios tem sido uma atividade negligenciada dentro do processo construtivo. Falar em manuteno no Brasil remete diretamente ao setor industrial e poucos so os estudos centrados rea de manuteno predial no pas e, por esse motivo, recorrer restaurao depois que o edifcio chega a alto nvel de degradao vem sendo regra. Nota-se, portanto, a necessidade de um estudo focado nessa rea, remetendo principalmente a manuteno preventiva nos edifcios para auxiliar os responsveis de que prefervel manter o bom funcionamento a consertar o que no est mais disponvel.

1.2 OBJETIVO

1.2.1 Objetivo Geral

Este estudo tem como objetivo principal delinear a importncia da manuteno predial, com intuito de orientar os responsveis pela construo e gerenciamento dos edifcios quanto ao uso da manuteno preventiva realizada atravs das inspees prediais.

1.2.2 Objetivos Especficos

a) Identificar como so feitas as inspees para anlise do desempenho dos edifcios. b) Planejar a manuteno depois de realizadas as inspees.

1.3

METODOLOGIA

O presente trabalho foi elaborado com base em pesquisas bibliogrficas a respeito da manuteno predial e de assuntos direta ou indiretamente correlatos com o tema. Lakatos & Marconi (2010) relatam que a pesquisa bibliogrfica abrange todas as bibliografias j tornada publica em relao ao tema de estudo e sua finalidade colocar

o pesquisador em contato direto com tudo o que foi escrito, dito ou filmado sobre o assunto em questo. Gil (2002), completa que a pesquisa desenvolvida mediante o concurso dos conhecimentos disponveis e a utilizao cuidadosa dos mtodos e outros procedimentos cientficos envolvendo inmeras fases, desde a formulao do problema at a satisfatria apresentao dos resultados. Dessa forma, foi realizado um levantamento das referencias disponveis a cerca do assunto que servir de base para elaborao do trabalho. 2. REVISO DE LITERATURA

2.1 HISTRICO

2.2 TIPOS DE MANUTENO Em suma, fazer manuteno atuar no sistema (de uma forma geral) com o objetivo de evitar quebras e/ou paradas no planejadas na produo, bem como garantir a qualidade dos produtos e/ou servios. Segundo a norma da ABNT (NBR 5462-1994) as definies de tipos de manuteno so: A Manuteno corretiva a manuteno efetuada aps a ocorrncia de uma pane destinada a recolocar um item em condies de executar uma funo requerida. (VIANA, 2009) ressalta que a dita manuteno corretiva a interveno necessria imediatamente para evitar graves conseqncias aos instrumentos de produo, a segurana do trabalhador ou ao meio ambiente; se configura em uma interveno aleatria, sem definies anteriores, sendo mais conhecida nas fbricas como apagar incndios. Manuteno preventiva a manuteno efetuada em intervalos predeterminados, ou de acordo com critrios prescritos, destinada a reduzir a probabilidade de falha ou a degradao do funcionamento de um item; Manuteno preditiva so as manutenes que permitem garantir uma qualidade de servio desejada, com base na aplicao sistemtica de tcnicas de anlise, utilizando-se de meios de superviso centralizados ou de amostragem para reduzir a um mnimo a manuteno preventiva e diminuir a manuteno corretiva. Para (XAVIER, 2003) quando a interveno, fruto do acompanhamento preditivo, realizada, estamos fazendo uma Manuteno Corretiva Planejada. Esse tipo de

manuteno conhecido como CBM CONDITION BASED MAINTENANCE ou Manuteno baseada na condio. Essa manuteno permite que os equipamentos operem por mais tempo e a interveno ocorra com base em dados e no em suposies. 2.3 MANUTENO PREDIAL De acordo com a norma NBR 5674/99 da ABNT - Manuteno em Edificaes o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana de seus usurios. Segundo (VELLOSO NETO, 2006) a manuteno de edifcios engloba todas as atividades necessrias para o perfeito e continuo funcionamento dos seus componentes, equipamentos e instalaes, com o objetivo de manter o mesmo padro de conforto de quando o imvel foi entregue para uso. Com isso a manuteno predial o ramo da engenharia voltado para a conservao, operao e segurana das edificaes residenciais, comerciais ou industriais. Essa atividade pode ser exercida por empresas especializadas por meio de programas especficos de acordo com a necessidade de cada infra-estrutura. O resultado a valorizao constante do patrimnio, a garantia da funcionalidade de suas instalaes e a segurana dos que nelas habitam, trabalham ou circulam. (ABEMPI Associao Brasileira das empresas de engenharia de manuteno predial e industrial). Uma vez que esto submetidos a inmeros agentes de deteriorao, os edifcios tendem a deteriorar-se ao longo de sua vida til. Assim para minimizar esse efeito e para que o edifcio consiga atender os requisitos de desempenho para qual foi projetado faz-se necessrio realizar atividades de manuteno nos vrios componente, elementos, subsistemas, e sistemas do edifcio. Portanto, essa prtica no s capaz de solucionar, de imediato ou progressivamente, problemas rotineiros antes que se tornem graves. Uma vez que a manuteno predial realizada de forma correta e tecnicamente executada, ela garante segurana e bem estar. Quanto normatizao da manuteno predial, foram definidas duas NBR, j mencionadas anteriormente. NBR 5674, 1999 Manuteno de Edificaes Procedimento Trata-se de uma norma genrica que esboa procedimentos para a produo de um sistema de manuteno. Serve apenas para orientar quanto aos parmetros que devem ser levados em considerao nesta produo. Portanto tem o objetivo nico de orientar os procedimentos genricos de manuteno. NBR 14037, 1998 Manual de Operao, Uso e Manuteno das Edificaes Contedo e Recomendaes para Elaborao e Apresentao.

Os manuais de operao, uso e manuteno das edificaes, devem ser entregues, segundo esta norma, aos compradores de imveis e tem como objetivo informar aos usurios quanto a: Caractersticas tcnicas da edificao; Recomendaes para o melhor aproveitamento da edificao; Orientao para os servios de manuteno; Possibilidade de ocorrncia de falhas e acidentes pelo uso inadequado; Melhor forma de possibilitar o aumento e a durabilidade da edificao.

2.3.1 TIPOS DE MANUTENO PREDIAL Sero tratados agora os tipos relevantes de manuteno predial. (BONIN, 1988), mostra que a manuteno dos edifcios um assunto amplo, que envolve mltiplos aspectos, e pode ser classificada em vrios tipos: a) Manuteno de conservao A atividade de conservao trata de aes rotineiras, realizadas com periodicidade varivel, podendo ser dirias, semanais, anuais, bianuais. So procedimentos correlatos com a higienizao do prdio, mantendo as boas condies de habitabilidade. Por estarem vinculadas ao usurio, nem sempre so respeitados os procedimentos mais eficientes, resultando em problemas para os outros tipos de manuteno. (BONIN, 1988) b) Manuteno de reparao Segundo (MLLER, 2010) a manuteno de reparao so procedimentos relacionados a conservao em bom estado de funcionamento das partes integrantes do edifcio. Antes que alcancem nveis mnimos de desempenho. Est ligada, diretamente, a atividades preventivas e corretivas. c) Manuteno de restaurao A manuteno de restaurao so os procedimentos relacionados a correo das partes integrantes do edifcio aps estas partes atingirem situao de desempenho inferior ao mnimo a qual foram destinadas. Tambm envolve um planejamento de longo prazo visando manter a edificao em condies de uso por largo perodo de tempo (BONIN, 1988). d) Manuteno de modernizao A manuteno de modernizao est relacionada com atividades preventivas e corretivas, com o objetivo de recuperar e superar o desempenho para a qual as partes integrantes do prdio foram concebidas e projetadas (BONIN, 1988).

4. O planejamento da manuteno O planejamento dos servios de manuteno requer a elaborao de uma previso detalhada dos mtodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessrios, condies especiais de acesso, cronograma de realizao e durao dos servios de manuteno, consoante recomendaes da norma de Manuteno de Edificaes - NBR- 5674/99 da ABNT. (VELLOSO NETO, 2006) discorre que o planejamento da manuteno caracterizado por servios cuja realizao organizada antecipadamente, tendo por referencia solicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos componentes das edificaes em uso ou relatrios de inspees peridicas sobre o seu estado de deteriorao. Para isso a manuteno predial depende de experincia e prticas especficas para seu exerccio. Esta ao cobre todos os aspectos de infra-estrutura da edificao, zelando pela integridade dos sistemas eltrico, hidrulico, sanitrio, ar condicionado, comunicao, incndio e de segurana. Cuida tambm do aspecto civil da edificao, promovendo a conservao e eventualmente localizando deficincias estruturais da construo, que com o passar do tempo possam se traduzir em risco para a segurana do imvel. Dessa forma, esta prtica capaz de solucionar, de imediato ou progressivamente, problemas rotineiros antes que se tornem graves. Preliminarmente, para deteco dos problemas nos edifcios deve ter o exato conhecimento das anomalias construtivas, atravs de minuciosas vistorias, para se emitir o juzo tcnico das condies tcnicas, grau de risco, recomendaes bsicas e ordem de prioridades dos servios e reparos, atravs do Laudo de Inspeo Predial para que finalmente seja elaborado o plano da manuteno. 5. Inspeo predial A inspeo predial uma vistoria realizada nas edificaes que busca verificar e relatar vcios construtivos que geram problemas, observando o estado das estruturas, da cobertura, da fachada, dos revestimentos, das instalaes eltricas, do SPDA Sistema de Proteo a Descargas Atmosfricas, das instalaes hidrulicas aparentes, eventuais vazamentos de gua e possveis infiltraes, da conservao de caixilhos, dos componentes estruturais visveis, entre outros. Para ser realizada necessrio que haja um profissional especializado no assunto, com viso sistmica da edificao, bem como conhecimentos tcnicos sobre materiais, sistemas e funcionamento. Para realizar seu trabalho o profissional deve adotar um roteiro bsico de inspeo, o que possibilita a racionalizao das atividades e o planejamento da vistoria, tendo sempre em mente que no se trata de um modelo definitivo e acabado, mas ao contrrio, deve ser encarado como uma ferramenta dinmica, em constante processo de atualizao e aperfeioamento, fruto da experincia e das inovaes tecnolgicas do

mercado que demonstra tecnicamente as necessidades de reparos ou substituies dentro de uma programao de manuteno, e afinal o que programado torna-se vivel. Deve-se lembrar que o produto final desta vistoria um Laudo que dever conter basicamente a classificao das anomalias quanto ao risco e seu grau de urgncia; lista de prioridades tcnicas com orientaes, de acordo com as anomalias constatadas e a classificao do estado de conservao da edificao. importante ressaltar que o relatrio fotogrfico crucial para a compreenso de todo o processo, juntamente com a comprovao da deformidade e a juno da ART Anotao de Responsabilidade Tcnica de cada profissional envolvido, confirmando a integridade das informaes prestadas. H necessidade de avaliaes peridicas, conforme a idade do imvel e o tipo da construo, contando seu uso adequado e apontar as desconformidades que sendo programadas, so menos onerosas. Destaca-se que nem sempre as mesmas regras de uma inspeo podem ser aplicadas a outra, pois, cada qual tem as suas especificidades. Por fim deve-se elaborar um laudo de inspeo predial, devendo o mesmo constar os seguintes tpicos: INTRODUO Identificao do solicitante e do imvel; Classificao do objeto da inspeo; Localizao; Data da Diligncia; DESENVOLVIMENTO Caracterizao das condies verificada na vistoria; Descrio Tcnica do objeto: Padro Construtivo; Relao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrio das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgncia; Avaliao do estado de conservao geral do imvel; CONCLUSO Concluses e recomendaes Relao de documentos analisados; Indicao das recomendaes tcnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas necessrias; Data do laudo; ANEXOS Fotos e suas legendas; Cpia da Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART); Plantas ou outros documentos.

6. RESULTADOS E DISCUSSES Os edifcios constituem um patrimnio nacional que, segundo (BONIN, 1988), representam uma riqueza acumulada durante os anos e fonte de novas riquezas. Portanto, os edifcios so investimentos que necessitam ser mantidos e valorizados como qualquer outro tipo de investimento. Porm, a cultura da manuteno ainda incipiente no Brasil, pois se trata de um setor recente no pas, mas que aos poucos est entrando no mercado. Segundo dados da ABRAMAN Associao Brasileira de Manuteno estima-se que a manuteno predial movimente anualmente cerca de R$ 10 bilhes, com perspectiva de crescimento de 7% ao ano nos prximos cinco anos. Alm de permitirem a conservao do patrimnio nacional, essas atividades de manuteno so importantes, pois representam um custo significativo ao longo da vida til do edifcio. (BONIN, 1988) considera que os custos anuais mdios de manuteno podem ser estimados entre 1% e 2% do custo de reposio dos edifcios. Este valor analisado isoladamente pode at parecer insignificante, porm acumulado durante a vida til do edifcio pode chegar a ser equivalente e at mesmo superior ao custo de produo. Fica claro ento que a ausncia da manuteno predial pode prejudicar o bom funcionamento ou at mesmo impedir a utilizao da edificao, nos casos mais graves, afetando diretamente os usurios e trazendo graves prejuzos. Segundo dados cedidos pelo CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - estudos constatam que 66% das provveis causas e origens dos acidentes em edificaes com mais de dez anos, esto relacionados deficincia com a manuteno e a perda precoce de desempenho e deteriorao acentuada. importante lembrar que as atividades de manuteno descritas neste trabalho, no objetivam repor o desempenho inicial do edifcio, pois sempre ir ocorrer uma perda residual, ou seja, uma deteriorao irreversvel (LICHTENSTEIN, 1985). Portanto a abordagem de manuteno neste artigo evidencia que a manuteno de edifcios necessita da conscientizao por parte dos projetistas, das construtoras e do proprietrio de que o edifcio no somente constitudo pela fase de produo, mas, principalmente, pela fase de uso. Diante disso, com o objetivo de minimizar a ocorrncia de defeitos e de maximizar a disponibilidade de uso e a satisfao do usurio necessrio que seja iniciado o hbito da realizao da manuteno predial, tornando est uma atividade de carter rotineiro. 7. CONSIDERAES FINAIS A manuteno predial fundamental para a sobrevivncia das edificaes. Por esse motivo torna-se uma atividade estratgica de forma a garantir maior disponibilidade das edificaes e diminuir os custo da no realizao da manuteno. Portanto de grande importncia que os envolvidos na gesto da manuteno dos edifcios contratem ou

busquem especializao para realizao de inspees prediais peridicas em suas instalaes. Sendo esse o primeiro passo para realizao da manuteno predial. REFERNCIAS ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, NBR- 5674: Manuteno de edificaes. Rio de Janeiro: ABNT, 1999 ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, Confiabilidade e mantenabilidade. Rio de Janeiro: ABNT, 1994. NBR 5462:

BONIN, L. C. Manuteno de edifcios: Uma reviso conceitual. In: Seminrio sobre manuteno de edifcios. 1988, Porto Alegre. Anais: UFRGS 1988. Guia de Manuteno Predial. Disponvel em: http://ebookbrowse.com/guia-demanutencao-predial-pdf-d88312781 Acesso em: 05/07/2011 LICHTENSTEIN, N. B. Patologia das construes: procedimento para formulao do diagnostico de falhas e definio de conduta a recuperao de edificaes. 1985. (Dissertao de Mestrado) Escola Politcnica, Universidade de So Paulo. So Paulo, 1985. LOPES, J. L. R. Sistemas de manuteno predial: reviso terica e estudo de caso adotado no bando do Brasil. 1993. 128 f. Dissertao (Mestrado em Engenharia) Curso de Ps-Graduao em Engenharia Civil, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre. MOUBRAY, John. Introduo Manuteno Centrada na Confiabilidade. So Paulo: Aladon, 1996. MLLER, Yves Pereira. Manuteno Predial: Gerao de Indicadores de desempenho para a companhia estadual de distribuio de energia eltrica. Porto Alegre, dezembro de 2010. Disponvel em: <http://www.lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/28537/000769450.pdf?sequence=1> Acesso em: 06/07/2011. VELLOSO NETO, Zeferino Ferreira. Gerenciamento da manuteno de edifcios. Maro 2006. Disponvel em: <http://cassiopea.ipt.br/tde_arquivos/2/TDE-2006-1214T163455Z-58/Publico/Trabalho Final VELLOSO 2.pdf> Acesso em 04/07/2011 VIANA, Herbert Ricardo Garcia. Planejamento e controle da manuteno. Rio de Janeiro, 2009 XAVIER, Jlio Nascif. Manuteno Tipos e Tendncias. Disponvel em: <http://tecem.com.br/> Acesso em: 05/05/2011